SAK 34/10 125/169 - DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL TILTAK - TOMANNSBOLIG MED GARASJER

Transkript

1 Sørum kommune Plan- og utbyggingsseksjonen Byggesak Hedalm Anebyhus AS Linjeveien ILSENG Dato : Saknr. : 09/ Saksbehandler : Bjørn Tore Borge Arkivkode : 125/169 Deres ref. : /Sverre A Erichsen Gradering : SAK 34/10 125/169 - DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL TILTAK - TOMANNSBOLIG MED GARASJER TILTAK: Nybygg Del av tomannsbolig, vertikaldelt TILTAKETS ADRESSE: Svarttrosttoppen 41 ANSVARLIG SØKER: Hedalm Anebyhus AS TILTAKSHAVER: Blankenborg Nybygg AS TILTAKETS BRUKSAREAL (NS 3940): m² VEDTAK: Søknad mottatt med siste tegningsrevisjon godkjennes, og det gis dispensasjon og igangsettingstillatelse på følgende vilkår: 1. Behandlingsgebyr for dispensasjon er kr 2.840,- og for byggesøknad er kr for to stk boenheter >60m 2 inkl garasjer. Tilknytningsavgifter for vann- og avløp vil bli beregnet separat. Regning vil bli sendt tiltakshaver. Gebyr for ansvarsrett v/ lokal godkjenning vil bli sendt ansvarshavende. 2. Ved anmodning om brukstillatelse skal byggets plassering dokumenteres i form av innmålte koordinater på bygningens hjørner. Koordinatene skal leveres i koordinatsystemet EUREF89, sone Tillatelsen har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato, etter denne tid faller tillatelsen bort. Ønskes tiltaket endret i forhold til dette vedtak, må endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen må være godkjent før den gjennomføres. 4. Tiltaket kan ikke tas i bruk før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest er gitt. 5. Dokumentasjon for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-dokumentasjon) for bygget og de tilhørende tekniske anlegg skal utarbeides og overleveres tiltakshaver før bygget tas i bruk. Ansvarsrett i tilknytning til tiltaket gis til: SØK: Hedalm Anebyhus AS - sentralt godkjent PRO: Hedalm Anebyhus AS - sentralt godkjent KPR: Hedalm Anebyhus AS - sentralt godkjent UTF: Hedalm Anebyhus AS - sentralt godkjent KUT: Hedalm Anebyhus AS - sentralt godkjent PRO: Kjell Halaas Landmåling - sentralt godkjent KPR: Kjell Halaas Landmåling - sentralt godkjent UTF: Kjell Halaas Landmåling - sentralt godkjent KUT: Kjell Halaas Landmåling - sentralt godkjent PRO: Graving og Betong AS - lokalt godkjent KPR: Graving og Betong AS - lokalt godkjent Besøksadresse: Rådhuset, Kuskerudvegen 11 Postadresse: Postboks 113, 1921 SØRUMSAND Fakturaadresse: PB 3, 1921 Sørumsand Sentralbord: Faksnr.: e-post: postmottak@sorum.kommune.no Direkte innvalg: Org.nr

2 UTF: Graving og Betong AS - sentralt godkjent KUT: Graving og Betong AS - sentralt godkjent UTF: Herbert Nevjen - sentralt godkjent KUT: Herbert Nevjen - sentralt godkjent PRO: Murerfirma Frank Fredriksen AS - lokalt godkjent KPR: Murerfirma Frank Fredriksen AS - lokalt godkjent UTF: Murerfirma Frank Fredriksen AS - sentralt godkjent KUT: Murerfirma Frank Fredriksen AS - sentralt godkjent PRO: Sanitær - Varme AS - sentralt godkjent KPR: Sanitær - Varme AS - sentralt godkjent UTF: Sanitær - Varme AS - sentralt godkjent KUT: Sanitær - Varme AS - sentralt godkjent 2 Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen: Beskrivelse Tegningsnr Tegningsdato Kommunens ID Snitt og perspektiv rev /4358 Plantegning rev /4358 Plan 1. etasje rev /4358 Plan 2. etasje rev /4358 Fasade 1 og rev /4358 Fasade 3 og rev /4358 Situasjonskart D /4358 Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens 93, 93b og 98, samt gjeldende forskrifter til plan- og bygningsloven. Vedtaket er fattet administrativt i henhold til kommunenes delegeringsreglement, gitt av kommunestyret Klageadgang: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen i Oslo og Akershus innen tre uker fra mottakelsen av dette brevet, jf. forvaltningsloven kap. 6 og plan- og bygningsloven 15. Evt. klage sendes Seksjonen for plan- og utbygging, Postboks 113, 1921 SØRUMSAND. Klagen vil først bli behandlet av kommunens miljø- og utviklingsutvalg. Hvis vedtaket opprettholdes sendes saken til fylkesmannen i Oslo og Akershus til avgjørelse. I henhold til forvaltningsloven 18, 19 har De som er part i saken anledning til å se sakens dokumenter. En klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ytterligere informasjon vedrørende klageadgang kan fås via kommunens internettsider eller ved direkte henvendelse. 1. SAKSUTREDNING 1.1. Varsling: Naboer er varslet og Hege Brandhaug/Leif Nobø (g/bnr 125/168), Stine og Håvard Nilsskog (g/bnr 125/181) samt Ingrid og Johan-Arnt Ellingsen (g/bnr 125/170) har i fellesskap fremmet innsigelser mot tiltaket Spesielle forhold: Det er tidligere gitt tillatelse til liknende tiltak som ikke ble realisert. Eiendommen er solgt til utbygger Blankenborg Nybygg AS og det søkes her om tillatelse til oppføring av en nær tilsvarende bygning Byggetomten: Eiendommen har nær tilknytning til eksisterende ledningsnett og infrastruktur Gjeldende plangrunnlag:

3 3 Eiendommen omfattes av reguleringsplan 129, Orderudåsen sør Estetiske krav: Tiltaket synes å ha en grei estetisk utforming i seg selv og i forhold til omgivelsene, og synes å ha god tilpasning til naturgitte omgivelser Kommunens samlede vurdering: Innsigelser fra parter som nevnt over har følgende innhold, her delvis gjengitt: Dispensasjon fra reguleringsplan vedr garasje pr boenhet og parkeringsforhold. Et vises her til reguleringsbestemmelsens krav til parkeringsdekning pr boenhet på eiendommen, samt at det vises til tidligere vedtak i arkivsak 07/2553 av der det gis tillatelse til oppføring av en enkelgarasje med 3 utvendige p-plasser pr boenhet. Byggetegninger vedlagt viser oppføring av en garasje pr boenhet. Områdets reguleringsplan stiller krav om dobbeltgarasje og 2 biloppstillingsplasser pr boenhet. Det er ikke søkt dispensasjon i forhold til dette. Trafikale forhold og lekende barns trygghet. Bygget som søkes oppført ligger i vegens mest uoversiktlige sving, og en har opplevd nestenulykker mellom barn og bil, og vegen er smal, som igjen gir utfordringer ved møtende trafikk. Grunnet lekende barn sin trygghet er det derfor viktig at hver eiendom møter reguleringsbestemmelsen sitt krav til parkering og snuplass på egen eiendom. Dispensasjon fra plan- og bygningsloven vedr gesimshøyde og utnyttelsesgrad. Det søkes om oppføring av en tomannsbolig i to etasjer på en flat tomt. Økt gesimshøyde utover bygningsloven vil øke en allerede stor boligmasse. Videre søkes det om 0,5% økt utnyttelsesgrad som øker boligmassen ytterligere. Nevnte manglende parkeringsplass skyldes kun at bygningsmassen er for stor for tomten slik den i dag er tegnet. Det vises videre til forringelse av bo- og trivselsmiljø samt solforhold for naboer som har måtte bygge i tråd med reguleringsbestemmelsene. Høydeplassering. Det er søkt om en todelt høydeplassering der den høyeste del av tomannsboligen er økt 45 cm ytterligere ift tidligere søknad på tomten. Dette vil forverre solforholdene for nabo som ligger lavere i terrenget. Ved etablering av byggefeltet ble boligbyggere spesielt bedt om å ivareta lavest mulig plassering av huset ift nødvendig fall på vannavløp. Kommunens vurdering av naboer sine merknader: Reguleringsplan 129, Orderudåsen Sør, felt B4 er gjeldende for eiendommen. Tillatt grad av utnytting er BYA inntil 25%, og gesims- og mønehøyde inntil hv 6- og 8 meter over gjennomsnittlig terrengnivå. Reguleringsplanen sitt pkt 3.15 stiller også krav til at en ved innsending av byggesak for bolig skal på situasjonskart vise inntegnet dobbeltgarasje, oppstillingsplass for to biler for hver bolig, samt snuplass på egen eiendom. Ad naboer sin innsigelse, 1. kulepunkt vedr dispensasjon fra reguleringsplanen sin bestemmelse om parkeringsdekning på eiendommen, vil kommunen bemerke at det er ikke på noe tidspunkt er krav om oppføring av slik dobbelgarasje, men kun å vise at det er mulig å evt plassere en dobbeltgarasje med tanke på fremtidig behov. Kommunen har imidlertid i ettertid lempet på kravet om å vise evt fremtidig dobbeltgarasje, og akseptert enkeltgarasjer dersom tilstrekkelig fri biloppstillingsplass avsettes til 4 biler pr bolig. Søker har i ettertid søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen. Ad naboer sin innsigelse, 2. kulepunkt vedr trafikale forhold og lekende barn sin trygghet er kommunen enig i naboer sin argumentasjon. Det skal på hver eiendom avsettes parkeringsareal jf reguleringsbestemmelsens pkt 3.15, og søker viser på innsendt situasjonskart 4 biloppstillingsplasser og snuplass på egen eiendom. Kommunen anser med det at det foreligger tilfredsstillende parkeringsdekning på egen eiendom, slik at parkering på gaten unngås. Ad naboer sin innsigelse, 3. kulepunkt vedr dispensasjon fra Plan- og bygningsloven for gesimshøyde og utnyttelsesgrad som følge av tiltak vil kommunen bemerke at ansvarlig søker har sendt inn redegjørelse og beregning av gesismshøyde, samt reviderte tegninger som del av

4 4 prosjektgrunnlag og dette viser at tiltaket holder seg innenfor reguleringsbestemmelsen mht gesims- og mønehøyde, og opprinnelig søknad viser også at tiltaket sin grad av utnytting ikke overstiger 25% BYA. Ad naboer sin innsigelse, 4. kulepunkt vedr høydeplassering i terreng vil kommunen igjen bemerke at tiltaket er dokumentert å være innenfor de høydebestemmelser som gjelder i området, og en forutsetter at tiltaket er prosjektert mht optimal tilpasning til eksisterende terreng, og fasadetegninger viser svært beskjeden oppfylling av masser rundt bygningen. Det forutsettes videre at det overhøyden fra påkoblingspunktet til laveste sluk er minimum 90 cm. Ansvarlig søker har videre søkt om dispensasjon fra krav til avsatt areal for fremtidig dobbelgarasje, og oppgir som grunner til at slik dispensasjon kan gis at kravet til avsatt plass for dobbeltgarasje er uforholdsmessig strengt, og det vises samtidig til eiendommer med gnr/bnr 125/158 og 125/217 som har fått innvilget slik dispensasjon, samt at det tidligere er innvilget samme dispensasjon på omsøkte eiendom. Kommunens vurdering av søknad om dispensasjon er som følger: Det er for andre eiendommer i området gitt dispensasjon for ikke å avsette areal for oppføring av dobbeltgarasje når eiendomsforholdene tilsier at det i hvert tilfelle gir en ufornuftig arealdisponering. Omsøkte eiendom er relativt avlang og smal, og er smalest ut mot offentlig vei. En ser at dette tilsier at boligbygning på eiendommen plasseres i lengderetningen, slik at tilfredsstillende størrelse på bruksareal kan oppnås. Dette vil imidlertid, som følge av smalnende tomt mot vei- og avkjøring, føre til at plassering av to dobbeltgarasjer mellom bolighus og avkjøring vanskelig vil kunne være en brukbar løsning. Sørum kommune mener derfor at det foreligger grunnlag for å kunne innvilge dispensasjon fra krav om vist mulighet for plassering av to dobbeltgarasjer på eiendommen. 2. INFORMASJON OM ANSVAR OG KONTROLL MED MER 2.1. Denne tillatelse sammen med de kart og tegninger den henviser til, skal alltid være tilstede på byggeplassen Ansvar Ansvarlige foretak er godkjent i samsvar med søknader om ansvarsrett Kontroll Ansvarlige kontrollforetak er ansvarlig for at kontrollen blir gjennomført og dokumentert slik som fastsatt i kontrollplanen og tildelt ansvarsrett. Avvik skal registreres og begrunnes. Om nødvendig skal det gjennomføres omprosjektering. Det forutsettes at alle arbeider utføres i henhold til Teknisk forskrift Ferdigstillelse Når arbeidet er ferdig skal søker skriftlig anmode om brukstillatelse eller ferdigattest. I anmodninger som kun gjelder deler av boligbygg, skal enhetene som søkes tatt i bruk identifiseres med offisiell adresse, seksjonsnummer eller bolignummer. Med hilsen Bjørn Tore Borge Byggesaksbehandler Godkjent og ekspedert i papirform uten underskrift Vedlegg: Orientering fra Sørum Kommunalteknikk KF

5 5 Kopi til: Hege Brandhaug og Leif Nordbø, Svarttrosttoppen 43, 1920 Sørumsand Stine og Håvard Nilsskog, Svarttrosttoppen 20, 1920 Sørumsand Ingrid og Johan-Arnt Ellingsen, Svarttrosttoppen 39, 1920 Sørumsand Blankenborg Nybygg AS, Høglivegen 24, 1920 SØRUMSAND