PLANBESKRIVELSE. Detaljregulering for Vintergata 11-15, Prof. Smiths allé 46-50, Gnr. 13, bnr. 57, 58, 66, 67 og 70. Utarbeidet:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for Vintergata 11-15, Prof. Smiths allé 46-50, Gnr. 13, bnr. 57, 58, 66, 67 og 70 Utarbeidet: Sist revidert: (kompletering med lydnotat) FORSLAGSTILLER: KB ARKITEKTER AS

2 Innhold 1 Hovedtrekk i planforslaget Sammendrag Eksisterende situasjon og fremtidig byplangrep Skisse eksisterende situasjon Skisse av fremtidig byplangrep Forslagets nøkkelopplysninger Faktadel Bakgrunn Planstatus Overordnede føringer og gjeldende planstatus Stedsanalyse Forslagsstillers stedsanalyse Forhold som sikres i plankart og reguleringsbestemmelser Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagsstillers tekst) Illustrasjoner av planforslaget Konsekvenser av planforslaget Redegjørelse for konsekvenser av planforslaget Forslagsstillers argumentasjon Forslagsstillers faglige begrunnelse... 48

3 1 Hovedtrekk i planforslaget 1.1 Sammendrag Området ønskes regulert til boligformål. Området er et sentralt beliggende kvartal mellom Gulskogen Senter og Gulskogen Skole. Reguleringen har som utgangspunkt å endre bruk fra dagens industri og lagerfunksjon til boligfunksjon med mindre næringsareal. 1.2 Eksisterende situasjon og fremtidig byplangrep Skisse eksisterende situasjon Planområde utgjør 5 eiendommer samlet i et definert kvartal og har et samlet på ca. 20 dekar. Kvartalene består av følgende eiendommer: Vintergata 11 og 15 (gnr.13, bnr.58) ca m² Professor Smiths Alle 46 (gnr.13, bnr.70) ca m² Professor Smiths Alle 48 (gnr.13, bnr.57) ca m² Professor Smiths Alle 50 A (gnr.13, bnr.67) ca m² Professor Smiths Alle 50 (gnr.13, bnr.66) ca m² Eksisterende bebyggelse på planområdet er variert og av eldre dato. Den består av garasje/uthus, anneks til bolig, lagerhall, fabrikkbygg og butikk/forretningsbygg. Planområdet danner et stort kvartal som grenser til følgende veier: - Professor Smiths allè i syd, - Vintergata i øst, - Sundlandsveien i nord og - Arboallèen i vest.

4 Eksisterende bebyggelse er frittstående i 1-2 etasjer. Byggene brukes av private foretak som Drammen Emballasje, Trykk service og Baker Thoen AS. Arboalleen 10, Vintergata 11 og Professor Smiths allé 46 brukes som lager. Byggene er spredt i planområdet med mellomliggende asfalterte flater og lite grøntareal i de ubebygde arealene. Det er ikke verneverdige bygninger eller anlegg i planområdet. Det er ikke forhold som tilsier at det er automatisk fredete kulturminner i grunnen Skisse av fremtidig byplangrep Planområdet utgjør et samlet kvartal som knytter seg til en fremtidig sentrumsutbygging rundt Gulskogen Senter med direkte nærhet til ny Gulskogen Stasjon. Illustrasjonsplan

5 1.3 Forslagets nøkkelopplysninger Forslagsstiller: Axer Eiendomm AS v/gaute Virik, Bolette brygge 1, mob: , e-post: Fagkyndig: KB Arkitekter AS V/Mette Paulsen, Bullsgate 2, mob: , e-post: Eieropplysninger Gnr.13 bnr.58 HANOHRA AS Gnr.13 bnr.66 LIVERUD AS Gnr.13 bnr.67 LIVERUD AS Gnr.13 bnr.57 THOEN EIENDOM AS Gnr.13 bnr.70 HANOHRA AS Arealstørrelse planområde Planområdet totalt: m² Areal for hvert formål: Blokkbebyggelse: m² Uteområde: m 2 Kjørevei: m 2 Fortau: 680 m 2 Gang og sykkelvei: 970 m 2 Gatetun: 130 m2 Annet veiareal Grønn: 590 m 2 Arealstørrelse ny bebyggelse Over terreng: BRA= m² Under terreng: BRA= m² Arealstørrelse eksisterende bebyggelse som opprettholdes Over terreng: BRA= 0 m² Under terreng: BRA= 0 m² Utnyttelse m. m. Bebygd areal =8 150 m² (BRA) Prosent bebygd areal: =49% (%BYA) Bruksareal bolig = m² (BRA) Bruksareal næring = 150 m 2 (BRA) Bruksareal p-kjeller = m2 (BRA) Prosent bruksareal=135 % (%BRA) Næring er definert som forretning, kontor og bevertningssted Antatt antall boligenheter: 260 stk. Antatt boligtype: Blokk/Rekkehus Antatt leilighetsfordeling: - 94 stk 2R små ca m 2 BRA 36 % stk 3R middels ca m 2 BRA 44 % - 10 stk 4R store ca m 2 BRA 4 % - 41 stk 4R duplex ca 100 m 2 BRA 16 %

6 Parkering Parkering skal være i henhold til parkeringsnormen som gjelder for Drammen kommune. Etter gjeldende norm innebærer dette anslagsvis: -Plasser under terreng: 208 stk. -Plasser på terreng: 0 stk. -Plasser i parkeringsanlegg: 0 stk. -Plasser for sykkelparkering: 520 stk. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning Planavdelingen har vurdert planforslaget i henhold til plan- og bygningsloven første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Vurdering fra oppstartsmøte: Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Drammens Tidene Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert

7 2 Faktadel 2.1 Bakgrunn Bakgrunn for igangsetting av planarbeidet er ønske om å regulere eiendommme til boligformål. Planarbeidet tar som utgangspunkt å endre bruk fra dagens industri og lagerfunksjon til primært boligfunksjon med mindre næringsarealer. Planbehovet utløses av utbyggingens omfang. Det er nødvendig med detaljregulering av eiendommene for å tilrettelegge for ønsket utviklingen. Byplans kommentarer og/eller suppleringer 2.2 Planstatus Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen slår fast at det er et viktig nasjonalt mål å sikre barn og unges oppvekstmiljø. De rikspolitiske retningslinjene stiller blant annet krav til at arealer i nærmiljøet skal: Være store nok og egne seg for lek og opphold Gi mulighet for ulik type lek på ulike årstider Kan brukes av ulike aldersgrupper og gir mulighet for samhandling mellom barn, ungdom og voksne. Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging har som mål å fremme en samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, trygge miljøet og bedre trafikksikkerheten. høy utnyttelse i byggesonen og prioritering av utbygging i områder som har gangavstand til kollektivknutepunkter og kan få særlig god kollektivdekning. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan for Drammen kommune, arealdel: I kommuneplanen for Drammen , vedtatt , er området vist som bebyggelse og anlegg. Kommuneplanen peker blant ut Sundlandområdet som et av de viktige transformasjonsområdene i Drammen for ønsket byutvikling og sentrumsvekst. I tillegg påpeker kommuneplanen behovet for å utvikle Gulskogen stasjon som kommunikasjonsknutepunkt.

8 Utsnitt av kommuneplanens arealdel for Drammen. Kommunedelplan for Gulskogen, vedtatt av Miljøverndepartementet Kommunedelplan for Gulskogen er vedtatt av bystyret og justert i henhold til behandling i Miljøverndepartementet Kommuneplanens arealdel bygger på den godkjente kommunedelplanen. Planområdet er her avsatt til næring/industri Andre planer og arbeider i nærområder Områderegulering for Sundland (vedtatt i Bystyret ) I tilliggende område mot øst, Sundlandområdet, har Rom Eiendom AS som den største grunneieren tatt opp reguleringsarbeid i samarbeid med Drammen kommune. Områderegulering for Sundland til bolig og næring er vedtatt Utsnitt av plankart, områdereguleringsplan for Sundland.

9 Området grenser til følgende planer: Reguleringsplan for Skogliveien 4, Sundland ( ) Rest etter gammel Sundlandplan, erstattes av reg. av Gulskogen Senter inkl. Sundlandgata, men gjelder inntil videre. Reguleringsgrense mot Sundlandveien. Reguleringsplan Professor Smiths allé (FV 35), gang- og sykkelvei ( ): Reguleringsgrense mot Prof. Smiths Allé og deler av Arboalléen Reguleringsplan for Prof. Smiths Alle/Vintergata Gulskogen skole ( ): Reguleringsgrense mot Vintergata. Pågående planarbeid Detaljregulering Gulskogen Senter (inkl. Sundlandgata) Vestfoldbanen (Intercity Drammen) Automatstasjon Prof. Smiths Allé, detaljregulering Byplans kommentarer og/eller suppleringer 2.3 Stedsanalyse Forslagsstillers stedsanalyse Stedsanalyse

10 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Eksisterende bebyggelse på planområdet er variert og består av industribygg, garasje/uthus/anneks til bolig, lagerhall og butikk/forretningsbygg Området avgrenses mot kjøpesenteret Gulskogen og Rema 1000 mot vest, boligområder i sør og Gulskogen skole mot øst, samt sporområder i nord. I tilknyttning til området ligger det gamle jernbaneområdet Sundland, som er dominert av verkstedbygninger og jernbanespor. Området er under planlegging til ny byutvikling med boliger og næringsbebyggelse. Bebyggelsens struktur Eksisterende bebyggelse er frittstående i 1-2 etasjer. Byggene brukes av private foretak som Drammen Emballasje, Trykk service og Baker Thoen AS. Arboalléen 10, Vintergata 11 og Professor Smiths allé 46 brukes som lager. Planområdet har asfalterte flater mellom byggene og lite grøntareal i de ubebygde arealene. Kulturminner Det finnes ikke registrerte verneverdige bygninger eller anlegg i planområdet. Det er ingenting som tyder på at det kan finnes automatisk fredete kulturminner i grunnen. Topografi og vegetasjon Terrenget i planområdet er stort sett flat. Høydekoter i terrengets høydekurver ligger på ca cote + 7 m. Det finnes noen grønne striper rundt tomtene, men de anses ikke som verdifulle. Det finnes grøntarealer med noen trær langs fortau i Professor Smiths allé. Klimatiske forhold Dominerende vindretning er fra vest- nordvest om sommeren og øst- sørøst om vinteren. Om vinteren er den flate elvesletten berørt av kaldluftstagnasjon, dvs oppstuving av kald luft. Temperaturen synker derfor mer på elvesletten enn i dalsidene. Planområdet ligger imidlertid i god avstand fra elva og berøres derfor i liten grad av dette. Støy I forbindelse med kommuneplanens areadel for er det utført støyberegninger og utarbeidet eget støysonekart. Støysonekartet viser at planområdet er utsatt for støy fra sidegater. Temakarter viser at Professor Smiths allé ligger i rød støysone, mens

11 Sundlandsveien, Arboalleen og vintergaten ligger i gul støysone. Planområdet ligger i avvikssone i temakart for støy. Aktuelle støykilder består av veitrafikk og industri. Utsnitt av temakart støy, ny kommuneplan for Drammen kommune Trafikk E18 og E134 er deler av det overordnete veinettet som leder trafikk utenom Drammen Sentrum. Professor Smiths allé er i dag hovedadkomst-vei til planområdet. Området har god kollektivbetjening. Gulskogen stasjon ligger ved områdets nordøstre kant, med gangforbindelse via Baker Thoens allé. Bussholdeplassen i Professor Smiths allé ligger rett utenfor inngangen til Gulskogen Senter. Ruten har 2 avganger pr. time. Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet I dag har hver eiendom sin egen biladkomst fra tilstøtende gate. Det finnes ikke veier/ gater innenfor planområdet. Grunnforhold behov for geoteknisk vurdering I referat fra oppstartsmøte er det stilt krav om å gjøre grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger for å avklare fare for kvikkleireskred, jf. 6.6 Skred og steinsprang i kommuneplanbestemmelsene. 2.4 Forhold som sikres i plankart og reguleringsbestemmelser Planforslaget tar først og fremst sikte på å sikre den politiske vedtatte normen for leilighetsfordeling. For dette planforslaget innebærer det ansvalgsvis: - 94 stk 2-roms små ca m 2 BRA 36 % stk 3-roms middels ca m 2 BRA 44 % - 10 stk 4-roms store ca m 2 BRA 4 % - 41 stk 4- roms duplex ca 100 m 2 BRA 16 %

12 2.4.1 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder Utsnitt av plankartet Ny bebyggelse organiseres rundt kvartalets store felles grøntområde. Bebyggelsen orienterer seg mot Sundlandveien, Vintergata, Professor Smiths allé og Arboalléen. Bebyggelsen er planlagt høyest mot Sundlandsgaten. Mot Prof. Smiths allé trapper bebyggelsen seg ned til tre etasjer. Hjørnet mot nordvest og Gulskogen Senter markeres med en bygning i seks etasjer. Bygningskroppene brytes opp for å unngå sammenhengende monotone fasaderekker. Kotehøydene varierer mellom kote og +32 for boligbebyggelsen. Heis, og trappehus kan overstige maks. gesimshøyder med inntil 1,5 meter. Ved etalbering av uteområde på tak kan rekkverk, støyskjerm, vindskjerming og lignedne overstige maks gesimshøyde med inntil 2 meter. Innenfor byggeområdet kan det totalt innpasses bebyggelse for bolig og tjenesteyting med maks m 2 BRA over bakken. I tillegg kommer parkeringkjeller med totalt 7300 m 2 BRA.

13 Snitt mot nord gjennom felt BBB4, BBB5 og BBB1 Snitt mot vest gjennom felt BBB, BBB5 og BBB2 (BBB1 i bakrunn) Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser Bruk I felt BB1-8 kan m 2 BRA være bolig og innenfor felt BB1 kan inntil 150 m 2 BRA være forretningsarealer, inklusive servering. Leilighetsutforming og bokvalitet Det skal være et mangfold av boligtyper og boligstørrelser mellom 50 m 2 og 110 m 2 innenfor planområdet tilpasset ulike brukergrupper. Alle leiligheter i 1.etg skal ha direkte adgang til privat uteoppholdsareal på terreng. Min 60 % av leiligheter i 1.etg skal etableres som familieleiligheter med minimum 2 soverom. Illustrasjon som viser plassering av duplex-leiligheter (gul)

14 Bebyggelsen skal primært ha gjennomgående leiligheter eller leiligheter med solinnfall mot to ulike himmelretninger. Leiligheter som ensidig er orientert mot nord og nordøst skal unngås med mindre det kan dokumenteres kvalitative løsninger som sikrer tilstrekkelig lysforhold. Alle boenheter skal ha stille side og tilgang til egnet uteoppholdsareal og lek med tilfredsstillende støyforhold. Utforming Bygninger, anlegg og uteområder skal ha høy arkitektonisk kvalitet, både mht. form, løsninger, materialer, vegetasjon og skal utformes slik at disse samspiller både estetisk og funksjonelt. Materialer og løsninger skal ha gode aldringsegenskaper og være lette å vedlikeholde Bebyggelsen skal utformes med et variert uttrykk med variasjon i volum og byggehøyder. Lange sammenhengende fasader skal brytes opp i mindre volumer. Innenfor hvert felt skal bebyggelsen deles opp med flere volumer med varierende byggehøyde for at store monotone flater unngås. Maksimum lengde per visuelle bygningskropp er 60 m. Fasadene skal brytes opp med åpning mot indre gårdsrom. Parkeringskjeller tillates stedvis eksponert. Der hvor dette er tilfellet skal fasaden gis en særlig kvalitet i utforming og materialbruk. Takene skal vurderes som en del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltaket samlede arkitektoniske uttrykk. Adkomst til boligen er planlagt med Svalganger inn mot gårdsrommet. De er tenkt som privat uteareal og sosialt møtested. Utformingen av svalgangene skal åpne for lys og luft for å sikre kvalitet i husveggen. Avgrensningene mellom de forskjellige soner skal utformes ved bruk av transparente og halv-transparente vertikale skiver, spiler, vegetasjon mv. Det skal etableres variasjon i brystlivet, med private uteoppholdsarealer, for å bryte ned lange sammenhengende horrisontale strekk. Illustrasjon av svalgang

15 Forholdene ligger godt til rette for at mange boliger skal få god utsikt og sol. Planforslaget har som intensjon å forbedre forholdene ytterligere ved å differensiere høydene på bebyggelsen slik at høyere volumer mot Sundlandsveien trappes ned mot Proffesor Smiths allé. Lengst nord langs Sundlandsveien er det foreslått bebyggelse i 6 etasjer, mens den nederste delen mot Proffesor Smiths allé er planlagt som konsentrert bebyggelse i 3-4 etasjer. Avtrappingen er stort sett lagt til den sydlige delen for å oppnå en mykere avtrapping av bebyggelsen ned mot eksisterende boligområde. Arealer på tak som benyttes til takhaver skal være for alle beboere. De skal være varierte i sin utforming, men samtidig planlagt med overflater,møbler, lekeapparater, vegetasjon, dyrkningsarealer, belysning, skjermvegger med videre, som er av solid kvalitet og vedlikeholdsvennlige. Perspektiv som viser variasjon i høyder (Nord-Vest) Perspektiv som viser variasjon i høyder (Nord-Øst)

16 Uteoppholdsarealer og utomhusplan Krav til lek og uteoppholdsareal (MUA) skal være i henhold til den enhver tid gjeldende kommuneplanens arealdel. 30% av MUA arealene tillates etablert på tak. Anlegg i tilknyttning til MUA på tak skal være innebygget/integrert i den arkitektoniske utformingen og inngå i den samlede volumutformingen Det tillates anlegg tilhørende utearealet på tak utover maks byggehøyde. Parkering, kjøreareal, snuplasser og renovasjonsareal inngår ikke i felles uteoppholdsarealer. Alle boliger i 1.etg. skal etableres med forhager/kantsoner som skaper tydelig/lett lesbar, overgang mellom privat, allment tilgjengelig og offentlig arealer. Forhager mot allment tilgjengelig og offentlige arealer skal avgrenses med hekk/ annen vertikalskjerming på inntil 1,0 m, alternativ ved nivåforskjell på inntil 1,5 m. Det skal velges et helhetlig grep hva angår belegg, beplantning, møblering og andre formingsdetaljer. Vekstlag over p-kjeller og på tak skal ha minimum dybde 0,8 m for etablering av variert og romdannende vegetasjon. Inngjerdinger ut over det som er påkrevd av sikkerhetshensyn tillates ikke. Minst 20 % av takterrasse/takhager skal kunne beplantes med busker/stauder, mindre trær og klatreplanter. Gressarealer kommer i tillegg Takterrasse/takhage skal være utformet slik at den gir tilstrekkelig sikkerhet og trygghet, med særlig vekt på barns bruk. Takterrasse/takhage skal utformes slik at utearealene får tilstrekkelig skjerming mot trekk og vind. Utearealer på tak som inngår i utearealregnskapet skal redegjøres for i takplan. Trafikkforhold Atkomster er angitt med piler på plankartet. Innkjøring til p-kjeller skal skje via Vintergaten og Aroballeèn. Det tillates gjennomkjøring for Renovasjonskjøretøy fra Vintergaten via gårdsromment og ut på Arboalleen. Parkering for bebyggelsen skal tilfredsstille gjeldende parkeringsvedtekter for Drammen kommune. Dette innebærer pr i dag ca. 208 plasser. Hensynssoner og båndleggingssoner I frisiktsonen er inntegnet på kartet. Det tillates ikke sikthindrende elementer som rager mer enn 50 cm over kjørebanen. Det kan tillates trær med stammediameter mindre enn 30 cm og stammehøyde (oppstammet) mer enn 250 cm Overvannshåndtering Drammen kommunes overvannsveileder viser at området er utsatt for oversvømmelse ved ekstrem nedbør. Kapasiteten i avløpsnettet i området er sprengt, og det er behov for nye løsninger for å håndtere overvann. Det er informert om problemet på felles grunneiermøte, og fellesløsninger med kvartalene rundt kan være en mulighet. I reguleringsarbeidet legges det opp til egen løsning av overvanns problem på egen tomt (fordrøyningsanlegg) Kapasitet for tekniske tiltak vil bli utredet i egen rapport. Støy I henhold til kommunens støysonekart ligger deler av planområdet innenfor gul og rød støysone. Planområde ligger innenfor Kommuneplanens avvikssone. Det er utarbeidet støyrapport, datert for foreslått tiltak som dokumenterer tiltak som må utøfres for å oppnå tilstrekkelig kvalitet på uteopphold og innemiljø. Alt felles uteoppholdsareal i bakgård ligger utenfor gul støysone.

17 Ved etablering av uteområde mot Proffessor Smiths allè må det etableres støyskjerm eller Innglasset balkong. Balkongskjerm skal ha flatevekt minst 10 kg/m 2, og være tett/ overlappet mot balkongforkant. Høyde ca. 1,4 meter over balkonggulv. Fjernvarme Drammen kommunes vedtekt om tilknytning til fjernvarme gjelder innenfor planområdet Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Reguleringsbestemmelsene inneholder en rekkefølgebestemmelse om at det før det gis tillatelse til bygging innenfor den enkelte utbggingsettappe skal det foreligge detaljert utomhusplan, samt at avkjørsel, lekeareal, grøntområder og gangvei gjennom området skal være opparbeidet senest første sommer (i løpet av september) etter at midlertidig brukstillatelse er gitt for første bygg. Videre er det krav om at det før brukstillatelse må dokumenteres at området har tilfredsstillende kommunaltekniske anlegg, energiforsyning, skole og barnehagekapasitet, trafikksikker adkomst for kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere, skjerming mot støy Det utarbeides utbyggingsavtale i tilknytning til reguleringen Dokumentasjonskrav Bestemmelsene stiller også dokumentasjonskrav i forbindelse med rammesøknad og igangsetting. Utomhusplan: Før det kan gis rammetillatelse til tiltak skal det foreligge godkjent utomhusplan i målestokk 1:500 som viser arealer for opphold, lek, gangveger, vegetasjon, bil- og sykkelparkering. Håndtering av overvann,overganger mot tilliggende fortaus- og gatearealer, samt tilliggende bebyggelse for å sikre helhetlig terrengtilpasning. Terrengbearbeiding og sammenhenger mot tilgrensende områder, for å sikre helhetlig terrengtilpasning. Planen skal også vise prinsipper for møblering, vegetasjon, belysning og materialbruk Før det kan gis igangsettingstillatelse for ny bebyggelse innenfor den enkelte utbyggingsetappe, skal det foreligge godkjent utomhusplan i målestokk minimum 1:250 som viser og redegjør for eksisterende og fremtidig terreng, arealer for varierte uteområder for lek og aktivitet, gangveger,

18 vegetasjon, bil- og sykkelparkering, støyskjermingstiltak, tykkelse på vekstlag og betingelser for beplantning, møblering, vegetasjon, belysning og materialbruk, håndtering av overvann, samt overganger mot tilliggende fortaus- og gatearealer, samt tilliggende bebyggelse for å sikre helhetlig terrengtilpasning. Tekniske planer: Før det kan gis rammetillatelse til tiltak skal det foreligge plan for overvannshåndtering, vann- og avløpsløsning, slukkevann mv. Det skal også foreligge plan for renovasjons og det skal foreligge parkeringsplan. Geoteknisk undersøkelse Før det gis igangsettingstillatelse skal det dokumenteres at geotekniske analyser er gjennomført i tråd med Notat nr RIG-NOT-001 fra Multiconsult og at det er tilfredsstillende geotekniske forhold i området. Aktuelle løsninger skal være godkjent av geoteknisk fagpersonell. Forurensning. Det må det foretas en mer detaljert undersøkelse av forurensingsforholdene som grunnlag for å utarbeide en tiltaksplan iht. krav i kap. 2 i Forurensningsforskriften, jf. Notat RIGm-001 utført av Multconsult. Luftforurensining Det må foretas en grundigere vurdering av luftforurensning grunnforholdene med anbefalt løsninger vil foreligge ved søknad om igangsettelse. Støy Det må foretas en grundigere vurdering av støy med anbefalt løsninger vil foreligge ved søknad om igangsettelse. Byplans kommentarer og/eller suppleringer

19 2.4.3 Illustrasjoner av planforslaget Illustrasjonene viser en mulig maksimal utbygging i henhold til forslaget. Illustrasjonene er ikke juridisk bindende. Utsnitt av plankartet

20 Hovedkommunikasjon Kvartalet defineres av eksisterende veier. Sundlandveien blir opparbeidet til bydelsgate. Det etableres et offentlig gangstrøk gjennom kvartalet som binder sammen Gulskogen Senter og Gulskogen Skole. Gang/sykkelvei langs Professor Smiths allè videreføres Situasjonsplan med hovedkommunikasjon

21 Byggehøyder Bebyggelsen organiseres rundt kvartalets store felles grøntområde. Bebyggelsen orienterer seg mot Sundlandveien, Vintergata, Professor Smiths allé og Arboalléen. Bebyggelsen er planlagt høyest mot Sundlandsgaten. Mot Prof. Smiths allé trapper bebyggelsen seg ned til tre etasjer. Hjørnet mot nordvest og Gulskogen Senter markeres med en bygning i seks etasjer. Bygningskroppene brytes opp for å unngå sammenhengende monotone fasaderekker. Situasjonsplan som viser byggehøyder

22 Romdannelser Kvartalet organiseres som et storgårdskvartal. Dette underdeles i overlappende romsoner. Det etableres et urbant torg som tyngdepunkt mot Gulskogen Senter. Mot Gulskogen Skole etableres et mindre kvartalstorg som inngang til storkvartalet. Prosjektet er primært et boligprosjekt, men man ønsker mulighet for å etablere mindre næringsarealer ved torget. Arealet er godt soleksponert og kan egne seg for en cafe/bakeri etc. Innsmettet ved Gulskogen Skole tenkes det etablert et fellesareal for sosial aktivitet som knytter seg til bruk av kvartalslekeplass. Situasjonsplan med romdannelse

23 Fellesskaps-hus I indre bakgård tenkes etablert et fellesskaps-hus til glede for beboere og som arena for et utvidet sosialt fellesskap. Situasjonsplan med fellesområder

24 Boligkonsept Kvartalets størrelse forutsetter et variert boligtilbud. Hovedvekt legges på familieleiligheter, og det tenkes etablert duplex leiligheter i 1-2.etg med privat forhage og hagedel som vil dekke 60% av boligene på første plan. Fra tredje etasje tenkes et tradisjonelt leilighetsbyggeri. Situasjonsplan som viser duplex-leiligheter (markert med gult)

25 Svalganger Adkomst til boligen er planlagt via Svalganger mot det indre gårdsrom. Svalgangene fungerer som adkomstvei, sosialt møtested og privat uteareal. Utformingen av svalgangene gir lys og luft og samtidig en privat sone til den enkelt leilighet Illustasjon av svalgang Gårdsrom Sundland hageby har et stort gårdsrom som vil få en parkmessig opparbeidelse av høy kvalitet. En offentlig gangvei går diagonalt gjennom gårdsrommet. Denne vil være en attraktiv snarvei og en hyggelig gangforbindelse for skoleelever og andre som beveger seg i området. Gangveien vil ha en kjøresterk oppbygging og vil være tilrettelagt for renovasjonsbil. Det legges til rette for gode forbindelser til omgivelser gjennom brudd i den omkringliggende bebyggelsen med trapper og gangstier. Det legges til rette for gode gangforbindelser internt i gårdsrommet med stier som forbinder de ulike funksjonene sammen. Gårdsrommet består av et stort felles areal og private uteplasser for leilighetene i 1. etg. 1 etg ligger på p-kjeller cirka en halv etasje over eksisterende terreng. Det gir muligheter for å forme terrenget i gårdsrommet som en dal med myke former. Høydeforskjellen tas opp med buktende skråninger med natureng/blomstereng og variert beplantning. Stedvis vil det være aktuelt å benytte høydeforskjellen til ulik aktivitet som sklier, klatring og amfi. Det legges opp til at mest mulig overvann fordrøyes lokalt. Overvann ledes mot nedsenkete felt og fordrøyes i regnbed. Lavbrekkene kombineres med aktivitet og lek. Gårdsrommet gis en variert utforming og vil være et attraktivt oppholdssted for brukere i alle aldre. Det vil være lekestasjoner med variert innhold for barn i ulike aldre og muligheter for treningsapparater og annen aktivitet for voksne og eldre. Det legges til rette for solrike sitteplasser og steder man kan sitte i skyggen hvis man heller ønsker det. Vegetasjon benyttes som en viktig del av opplevelsen i hagebyen. Det velges en variert beplantning og det foreslås nyttevekster som frukttrær, bærbusker, urter og stauder.

26 Klatreplanter og annen vegetasjon plantes i tilknytning til svalganger og fasader. Vegetasjon benyttes som rominndeling og bidrar til mangfold og variasjon i uteanlegget. Sykkelparkering, nedgravde avfallsbeholdere og andre praktiske funksjoner gis logisk plassering tilpasset utformingen av anlegget. Universell utforming integreres på en naturlig måte uten spesialtilpassete løsninger. Det velges materialer og møbler av god kvalitet. Utomhusplan

27 Snitt gjennom gårdsrom

28 Takhager Størsteparten av takflatene benyttes til takhager til glede for beboerne. Takhagene er store og det er viktig at de får en variert utforming med inndeling i ulike soner og rom. Takhagene skal være attraktive for de som vil være alene og for de som vil samles flere. Det legges til rette for noe lek og aktivitet. Det er viktig at takhagene er trygge for barn. Takhagene skal være grønne og frodige. Ulik type beplantning og vegger/konstruksjoner/pergolaer benyttes for å dele inn takhagene i mer intime og hyggelige rom. I takhagene kan beboerne dyrke sine egne grønnsaker eller urter. Det kan plantes bærbusker og espalierte frukttrær. Det velges vegetasjon som tiltrekker seg sommerfugler, bier og humler og det kan bygges bikuber eller humlehotell for å bidra positivt til det biologiske mangfoldet. Universell utforming integreres på en naturlig måte uten spesialtilpassete løsninger. Det velges materialer og møbler av god kvalitet. Illustrasjon av takterrasser

29 Illustrasjon av takterrasse Parkering Nødvendig parkering for boligene tenkes etablert i egne parkerings-kjeller under husrekken mot Sundlandveien og Vintergata og Aarbo Allé. På grunn av bl.a grunn-forholdene, er det ønskelig at parkeringskjeller kun graves halvveis ned i grunnen. Dette grepet vil gi spennende romlige muligheter for leilighetene i første etg, og terrengmuligheter i fellesarealene i kvartalet. Innkjøring til parkering tenkes fra Vintergata og fra Arboallè. Situasjonsplan med parkering og bodareal (vist i blått)

30 Renovasjon Det er satt av plass for renovasjonsbeholdere i indre gårdsrom ihht. RfDs retningslinjer. Renovasjonsbilen vil få innkjøring fra Vinterveien og utkjøring til Arboallèen Utsnitt av indre gårdsrom med renovasjon Forhold til omgivelsene Langs Prof. Smiths Allè vil leilighetene i 1 etg. ha en privat uteplass- og mulig adkomst fra gangveien. En støyskjerm langs gaten skjermer uteplassene mot støy. Det plantes trær mellom gangvei og kjørevei i Prof. Smiths Allè. Dette gir en frodig overgang mellom de nye boligene og gata. Overgangen mellom fortau og bebyggelse i Vintergata og i Arboallèen beplantes. Det er ønskelig med en rabatt med trær i begge gatene. I Sundlandveien vil fasadelivet ligge langs fortauskanten. Private uteplasser i 1. etg vil skape variasjon og aktivitet langs gaten. Bruddene i bebyggelsen på alle fire sider bidrar til å knytte gårdsrom sammen med omgivelsene både visuelt og funksjonelt. Smettene kan benyttes som adkomst til gårdsrommet og leilighetene. De gis en frodig utforming med trær og annen vegetasjon som vil bidra positivt til omgivelsene.

31 Illustrasjon av vegetasjon mellom vei og bebyggelse Perspektiv nord vest

32 Illustrasjon fra Sundlandveien Illustrasjon fra Proffessor Smithsallè

33 Perspektiv fra Vintergaten Perspektiv fra Arboallèn 2.5 Konsekvenser av planforslaget Redegjørelse for konsekvenser av planforslaget Overordnede planer og mål Gjeldende Kommuneplan for Drammen legger til grunn at det skal tilrettelegges for en boligproduksjon på ca. 430 boliger pr. år. Det skal satses på boligvekst i bykjernen, i de bynære områdene og i dalbunnen langs med elven. Boligene skal tilrettelegges for aldersmessig og kulturelt mangfold med hensyn på boligformer, boligstørrelser og andel utleieboliger. Planforslaget vil bidrar til kommuneplanens måloppnåelse ved at kvartalets størrelse forutsetter et variert boligtilbud. I planforslaget legges det vekt på familieleiligheter. Det skal etablert duplex leiligheter i med privat forhage og hagedel som vil dekke minimum 60% av boligene på første plan.

34 Stedsutvikling Planområde ligger i ett blandet industriområde mellom jernbanen i nord Professor Smiths allè i sør. Sør for Professor Smiths alle er bebyggelsen preget av mindre boligbebyggelse med eneboliger og tomannsboliger. Planområdet ligger med kort avstand til Gulskogen Senter i vest og Gulskogen skole i øst. Gulskogen jernbanestasjon skal oppgraderes med et forbedret rutetilbud. Planområde har god bussforbindelse østover og vestover i drammensregionen Stedsanalyse, bybilde Barn og unges interesser Planområdet er i dag en bebygd med næringsbebyggelse og parkeringsplass og er ikke tilpasset barn og unges interesser. Planområdet ligger i et område med mange ulike bruksformål. Etablering av bebyggelse, torg og gang og sykkelsti gjennom indre gårdsrom, samt utforming av gaterom på de gåendes premisser, med lav kjørehastighet og tydeligere overganger mot mer trafikkerte områder (Gulskogen skole og gulskogen senter) vil styrke stedes attraktivitet for barn og unge. På bakkeplan skal bebyggelsen utformes med en åpenhet mot omgivelsene som innebærer god oversiktlighet og økt trygghet. Landskap Gulskogen senter ligger lavt i forhold til omkringliggende landskap og er omgitt av annen bebyggelse i området. Planområdet er lite synlig fra avstand og planforslaget vil ikke endre denne situasjonen. Planforslaget vil ikke ha innvirkning på landskapsbildet. Fjernvirkning

35 Det er ingen vegetasjon av betydning innen planområdet. Reguleringsforslaget har derfor ingen konsekvenser for biologisk mangfold eller andre forhold som berøres av naturmangfoldloven Trafikkforhold Temaer er utredet av Rambøll AS. Rapport datert følger som vedlegg til saken. Rapporten har følgende konklusjon: En utbygging av Sundland Hageby vil gi en økning på 365 bilturer/døgn i forhold til eksisterende arealbruk. Økningen innebærer en marginal trafikkvekst i Professor Smiths allé og en begrenset trafikkvekst på rundt 20 % for Sundlandsveien og Arboalléen, mens Vintergata får en tredobling i trafikkvolum, men fra et veldig lavt utgangspunkt. Både den relativt lave totale trafikkveksten og fordelingen utover veinettet innebærer at trafikken fra Sundland Hageby vil ha begrenset effekt på områdets trafikkflyt og veikapasitet. Trafikkøkninger på hovedveinettet er også lav i forhold til antatt trafikkøkning som følge av planlagt utbygging på Sundland og generell befolkningsvekst i Drammen. Da hovedadkomsten for beboere i Sundland Hageby vil være via Professor Smiths allé vil de i mindre grad bidra til, eller bli berørt av, eksiterende trafikkavviklingsproblematikk i Baker Thoens allé forbi Gulskogen senteret. Ved åpningen av forbindelsen mellom Sundlandsveien og Tilfartsveg Vest, vil dette bli hovedadkomst for beboere i Sundland Hageby. Det må allikevel sies at trafikkavviklingssituasjonen i Gulskogen-området er tidvis presset i dagens situasjon og at enhver økning i trafikk vil kunne forverre denne situasjonen. På den annen side, vil Sundland Hageby skape et trafikkarbeid som er kun en brøkdel av det Sundland transformasjonsområde og Gulskogen senteret (nå og i fremtiden) vil skape. Selv om trafikkøkningen er totalt sett begrenset, er det viktig å ha fokus på trafikksikkerhet i utførelsen av de nye veianleggene, og da spesielt for Vintergata som ligger så nær Gulskogen skole. Trafikksikkerheten ved utforming og plassering av utkjørsler fra parkeringskjellere, samt gangvei gjennom området med tidvis gjennomkjøring av bl.a. renovasjonsbil må og vurderes nærmere i detaljutformingen. Prosjektet inkluderer gangarealer, i form av fortau eller gang- og sykkelvei på alle sider av tomten og muliggjør en generell utbedring av trafikksikkerheten og fremkommeligheten for gående og syklende i området. Estetikk og byggeskikk Planområdet utgjør et samlet kvartal som knytter seg til en fremtidig sentrumsutbygging rundt Gulskogen Senter med direkte nærhet til ny Gulskogen Stasjon. Nylig vedtatt arealplan for Sundland, øst for reguleringsfeltet, legger opp til en bebyggelse organisert i en kvartalsstruktur. Dette hovedprinsipp videreføres i planen hvor bebyggelsen organiseres i et storkvartal, med en mer offentlig side mot eksisterende gater og store skjermede utearealer i gårdsrommet. Sentralt gjennom kvartalet videreføres en gangakse som forbinder grønt-draget i Sundlandplanen og Gulskogen Skole med kvartalene rundt Gulskogen Senter. Det legges opptil store fellesarealer sentralt i storkvartalet og det vil etableres store takterrasser/grønne tak som et supplerende tilbud til beboerne. Bebyggelsen tenkes med flate tak som muliggjør bruk av takterrasser og aktiv bruk av takflatene.

36 Svalganger i innergården funger som privat uteareal og sosialt møtested. Utformingen av svalgangene gir lys og luft og samtidig en privat sone til den enkelt leilighet. Illustrasjon svalgang Takhagene skal tilby muligheter til forskjellige aktiviteter og være en forlengelse av det grønne innergårdsområdet. Her bringes hagen til et nytt nivå, med lys, luft og flott utsikt. Illustrasjon av takterrasser

37 Fasadene henvender seg mot omgivelsene på litt ulike måter : Langs Sundlandveien er bygningen brutt opp av en åpen tilgang til innergården og et knukket hjørne mot Vintergata. Sokkelen får et spill med ulike åpninger og materialitet, og sammen med de forskjellige leilighetstypene, duplex og ettplansløsninger, vil dette samlet gi en variert rytme i fasaden. Modell sett fra Sundlandsveien Mot Vintergata etableres det leiligheter på fire etasjer. Fra hjørnet ved prof. Smiths Allé og midtveis reiser bygningsvolumet seg til fem, og til slutt en mindre seksjon på seks etasjer for å markere overgangen fra småhusbebyggelse til storkvartalsbebyggelse. Fasaden mot gaten blir brutt opp av gangaksen gjennom kvartalet, med ett betydelig smett og med en variert leilighetssammensetning som kommer til utrykk i fasaden. Modell sett fra Vintergaten Mot Professor Smiths allè vil eksisterende gang og sykkelvei videreføres. Bebyggelsen trapper seg ned i høyde og deles opp i flere seksjoner som en volummessig overgang til småskalabebyggelsen i syd syd.

38 Illustasjon fra Proffessor Smidts allè I Arboallén er utrykket videreført og den samme opptrappingen som i Vintergata etableres, denne gang fra tre til fem etasjer fra sør til nord. Modell fra Arboallèen I Arboallèen mot krysset i Sundlandveien etableres et mindre torgareal. Torget ligger orientert mot vest og muliggjør enkel publikumsrettet virksomhet/servering i første etasje. Soleksponeringen er god med fine muligheter til aktivitet og opphold.

39 Illustrasjon av torg Kulturminner Det er ikke registrert verneverdige bygninger eller anlegg i planområdet. Det er ingenting som tyder på at det kan finnes automatisk fredete kulturminner i grunnen. Sosial infrastruktur Gulskogen skole ligger umiddelbart øst for planområdet, på andre siden av Vintergata. Rødskog skole ligger 600 m (gjennom Arboalleen) nordvest for planområdet. Lenger øst ligger Akademiet videregående skole Drammen (ca. 1.4 km). Gulskogen barnehage, Tekna barnehage Tellus, Kjerraten barnehage er nærmeste barnehager rundt eiendommene. Det finnes også flere familiebarnehager rundt planområdet. Det er planlagt å etablere barnehage innenfor felt A1 i områderegulering for Sundland. Gulskogen kjøpesenter med 120 butikker ligger vest for planområde. På motsatt side av Arboallèn ligger en større dagligvarehandel (Rema 1000). Gulskogen senter med Guldlisten 35 og Guldlisten 20 er under regulering. Området skal utvides til et ryddigere handelssenter med diverse næringslokaler (vedtatt planprogram i 2014). Gulskogen senter-området skal utvikles til kombinert bebyggelse og anlegg, forretning, kontor, tjenesteyting, torg, parkeringshus og samferdselsanlegg. I tillegg er det planlagt forretning/næring i første etasje i ny bebyggelsen i planområdet. Teknisk infrastruktur Drammen kommunes overvannsveileder viser at området er utsatt for oversvømmelse ved ekstrem nedbør. Kapasiteten i avløpsnettet i området er sprengt, og det er behov for nye løsninger for å håndtere overvann. Det er informert om problemet på felles grunneiermøte, og

40 fellesløsninger med kvartalene rundt kan være en mulighet. I planarbeidet legges det opp til egen løsning av overvanns problem på egen tomt (fordrøyningsanlegg) I møte mellom utbygger Gaute Virik (BH) og Drammen kommune (DK) er det presisert at dette området er presset på kapasitet og at DK ikke tillater påslipp til eksisterende nett. Disse forholdene, med basis i den foreløpige rapporten utarbeidet av Rambøl, ønskes verifisert med kommunens VA avdeling og Protekno AS har da vært i kontakt med VA avdelingen i DK for en videre dialog om «påslipp» mengde og evt. tilkoblings punkt. Vannledninger vist med blå farge, avløp felles i rød stiplet linje. Spillvannsledning (i grønt stiplet linje) går på østsiden av planområdet. Fjernvarme: Det er for prosjektet lagt til grunn at fjernvarme skal benyttes. Protekno AS har vært i kontakt med leverandør Drammen Fjernvarme (DF) v/ Anders Dalheim. I denne anledning kom det frem at DF ikke pr dato har noen føringer frem til dette område. I påvente av aktuelle prosjekter er dette da ikke påbegynt. Sundland hageby vil derfor kunne være en aktuell trigger for en oppstart, noe som vil medføre at DF vil igangsette sine planer for fremføring av varmerør til Gullskogen område. Universell utforming Planforslaget vil bli utformet med hensyn på bevegelses- og orienteringshemmede, og det vil bli lagt vekt på siktlinjer og orienteringspunkter. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at universell utforming skal legges til grunn for løsningene. Videre stilles krav om at minst 5% av parkeringsplassene skal tilrettelegges for rullestolbrukere. Naturmangfold Det er ingen vegetasjon av betydning innen planområdet. Reguleringsforslaget har derfor ingen konsekvenser for biologisk mangfold eller andre forhold som berøres av naturmangfoldloven

41 Miljøfaglige forhold Støy I forbindelse med kommuneplanens areadel for er det utført støyberegninger og utarbeidet eget støysonekart. Støysonekartet viser Professor Smiths allé som rød støysone, mens et areal på begge sider av denne veien ligger i gul sone. Alt felles uteoppholdsareal i bakgård ligger utenfor gul støysone Balkonger mot PSA og søndre del av Arboralleen og Vintergata ligger i gul støysone Innglasset balkong skal ha minst 4 mm glasstykkelse, og ha felter som kan lukkes relativt tett (< 3 mm åpninger) Balkongskjerm skal ha flatevekt minst 10 kg/m 2, og være tett/ overlappet mot balkongforkant. Høyde ca. 1,4 meter over balkonggulv. Hver ny bolig skal ha luftevindu utenfor gul støysone i minst halvparten av soverommene. Dette gir følgende føringer: Under halvparten av soverommene i hver boenhet skal ha luftevindu mot PSA og søndre del av Arboralleen og Vintergata. Fasade med restriksjoner mht plassering av soverom er vist på neste side Dersom en likevel må ha for mange luftevinduer i gul støysone, skal disse plasseres mot innglasset balkong, eller være lavtplassert (topp luftevindu < topp tett gelender), mot skjermet balkong. Dette vil spesielt gjelde hjørneleiligheter mot S/Ø og S/V.

42 Ved etablering av uteområde mot Proffessor Smiths allè må det etableres støyskjerm eller Innglasset balkong. Balkongskjerm skal ha flatevekt minst 10 kg/m 2, og være tett/ overlappet mot balkongforkant. Høyde ca. 1,4 meter over balkonggulv. Luftforhold Luftkvaliteten i nærområdet er utredet i forbindelse med reguleringsforslag for Sundland (Rambøll, juni 2014). Konklusjonene i denne er: Forurensningsforskriftens årsgrenseverdi for PM 10 vil høyst sannsynlig bare overskrides i veibanen for Sundlandsveien og Tilfartsvei Vest. Det er ingen overskridelser som gir restriksjoner for bygninger som vender ut mot veiene Forurensningsforskriftens årsgrenseverdi for NO 2 vil høyst sannsynlig bare overskrides i veibanen for Sundlandsveien,Tilfartsvei Vest og deler av Professor Smiths allé. Det er ikke beregnet overskridelser på bygningene mot Professor Smiths allé Det er i tillegg gjennomført en utredning av lokal luftforurensing i tilknytning til planen for Gulskogen senter. Utredningen viser at områdene ved Gulskogen senter og østover ved Baker Thoens allé og Sundlandveien har områder med gul og rød sone med hensyn på PM 10 og NO 2. Ved Professor Smiths allé er det også mindre arealer med gul og rød sone med hensyn på PM 10 og noe gul sone med hensyn på NO 2, men ingen boliger ligger i rød eller gul sone. Trafikken i området vil ikke medføre at noen boliger blir liggende i gul eller rød sone med hensyn på luftkvalitet. Den nye reguleringsplanen for Sundlandområdet i øst vil føre til mer trafikk på Sundlandveien og mindre på Professor Smiths allé. Dette vil føre til bedre luftkvalitetrundt boliger som ligger langs Professor Smiths allé og større utbredelse av rød og gul sone for bygg som ligger nær Sundlandveien. Byggene ved Sundlandveien er imidlertid hovedsakelig næringsbygg som ikke er følsom for luftforurensning. Utsnitt fra kart i rapport utarbeidet av Rambøll, juni 2014 En grundigere vurdering av luftforurensning vil foreligge ved søknad om igangsettelse. sol- og skyggeforhold

43 Det er god avstand fra planområdet/planlagt bebyggelse til næringsbebyggelsen mot nord og vestsiden, mot skolen som ligger mot øst og mot boligområde i sør. Solstudier kl 15 og kl.18 på vårjevndøgn,sommersolverv og høstjevndøgn viser at den nye bebyggelsen ikke vil kaste skygger inn på omkringliggende eiendommene(se modellbilde under) Soldiagram 20. Juni kl 12 og 15 Soldiagram 20. Juni kl 18

44 Soldiagram 20. mars kl 12 og 15 Soldiagram 20. mars kl 18

45 Soldiagram 20. september kl 12 og 15 Soldiagram 20. september kl 18 Grunnforhold I referat fra oppstartsmøte er det stilt krav om å gjøre grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger for å avklare fare for kvikkleireskred, jf. 6.6 Skred og steinsprang i kommuneplanbestemmelsene. Multiconsult har i notat RIG-NOT-00, gjort følgende vurderinger: Prøvebområdet inneholder leirmassene er humusholdige, har relativt høyt vanninnhold og lav romvekt, slik at de vruderes som setningsfalige.

46 Geoteknisk grunnundersøkelser(jf, Multiconsult har i notat RIG-NOT-01) har registrert fyllmasser og siltig tørrskorpeleire ned til ca.1.5-3m dybde. Fra 2 3 meter dybde er det registrert humusholdig kvikkleire med relariv høyt vanninnhold og lav romvekt, slik at de vurderes som setningfarlige. En grundigere vurdering av grunnforholdene med anbefalt fundamenteringsmetode vil foreligge ved søknad om rammetillatelse. Områdestabiliteten Da terrenget i det aktuelle byggeområder er så å si flatt og det er langt til noen vassdrag, vurderes områdestabilietet fult ut tilfredstillende, både i dag og etter bygging av boliging. Forurensning Miljøtekniske grunnundersøkelser viser at den største delen av fyllmassene kan anses som ren. Forurensning krever ingen tiltak, da massene er overdekket med asfalt, og representerer ingen helsefare eller spredningsfare under dagens forhold. Risiko- og sårbarhet KB Arkiteker har gjennomført en ROS-analyse (se vedlegg) I analysearbeidet er det identifisert fire uønskede hendelser for situasjonen etter endt utbygging Områdestabilitet: Multiconsult har vurdert det aktuelle området og områdestabiliteten er vurdert som fullt ut tilfredsstillende både i dag og etter bygging. Lokalstabilitet ved utgraving av kjelleretasje forutsettes ivaretatt med nødvendige sikringskonstruksjoner. Overvann: Rambøll har vurdert overvannshåndteringen i forbindelse med reguleringsplanen og har vurdert Sundlandområdet som et område som er flomutsatt og det er begrenset kapasitet på kommunale overvannsledninger. I tillegg består grunnen i hovedsak av leire, noe som er uegnet som infiltrasjon. Tiltak for håndtering av overvann er innarbeidet i planforslaget. Luftkvalitet: I henhold til luftkvalitetskart for Drammen ligger planområdet innenfor gul og rød sone. Det er satt krav i bestemmelsene om at det skal redegjøres for tiltak i forbindelse med luftforurensing Grunnforurensing Multiconsult har vurdert eiendommene i forhold til risiko for grunnforurensing. Det er konstatert at det er en liten mistanke om grunnforurensing på tomta, med begrenset omfang på mindre delarealer. Forurensingsforskriften kap. 2 vil likevel gjelde ved utbygging av området. Støy Ved etablering av uteområde mot Proffessor Smiths allè må det etableres støyskjerm eller Innglasset balkong. Balkongskjerm skal ha flatevekt minst 10 kg/m 2, og være tett/ overlappet mot balkongforkant. Høyde ca. 1,4 meter over balkonggulv.

47 Trafikksikkerhet: Ulykke i av-/påkjørsler: Rambøll har utarbeidet trafikkanalyse av planlagt utbygging av Sundland Hageby 6. Utkjørsel fra parkeringskjellere er potensielle faremomenter. Det er viktig at utforming og siktforhold vurderes nøye i detaljeringsfasen. Ulykke med gående/syklende: Planområdet ligger nær Gulskogen skole med mange myke trafikanter. Utforming og siktforhold i forhold til adkomster må vurderes nøye i detaljeringsfasen. Renovasjonsbil må kjøre igjennom hageområdet. Det må sikres god plass og utforming slik at rygging unngås. Det anbefales at innkjørsel er fra Vintergata og utkjørsel foregår til Aboalléen 49 Andre ulykkespunkter langs veg. Det er ikke registrert konkrete ulykkespunkter langs veg, Men det er spesifisert i trafikkanalysen for Sundland Hageby at innkjørsel fra Vintergaten må utformes slik at barn ikke fristes til å løpe over gaten her istedenfor å benytte fotgjengerfeltene. Tiltak kan være på begge sider av veien, f.eks. lave hekker eller annen beplanting som ikke invitere til kryssing. Dette er relevant selv om det bare er gangvei inn fra Vintergata og ikke innkjørsel, men sistnevnte gjør både plassering og utforming vanskeligere i forhold til uønsket kryssing av veibanen. Trafikkavvikling/sikkerhet ved trinnvis utbygging Det er viktig at trafikksikkerhet for myke trafikanter ivaretas i hver fase, slik at etablering av fortau og gang/sykkelvei, samt vei og avkjørsel, gjøres i kvalitet og tilfredsstiller krav til bredder, stigning, frisikt m.m. for hver enkelt del. Det er spesielt viktig at overgangen fra nytt til gammelt anlegg vurderes nøye. Det vurderes at planen tilstrekkelig ivaretar trafikksikkerheten for planområdet og tilliggende arealer. Økonomiske konsekvenser På grunn av kapasitetsmessige utfordringer ved Gulskogen senter har kommunen igansatt utbyggingsavtale som sikrer fysiske tiltak i Sundlandsveien. Forslagsstiller skal stå for veitiltak for bedring av trafikksikkerhet og kapasitet. Juridiske forhold I henhold til utbyggingsavtalen skal kommunen ha byggherrerollen for veitiltakene i Sundlandveien. Kommunen skal også dekke totalkostnadene, med unntak av et fast anleggsbidrag som betales av eier av planområde. Byplans kommentarer og/eller suppleringer

48 3 Forslagsstillers argumentasjon 3.1 Forslagsstillers faglige begrunnelse Planområdet består av 5 eiendommer som samlet utgjør et større kvartal på Sundland/Gulskogen. Samlet utgjør kvartalet ca. 20 dekar og representerer et stort potensiale for ny boligbebyggelse. Planområde ligger direkte mot Gulskogen skole og med Gulskogen Senter i vest. Området ligger syd for Sundlandveien som i en fremtidig løsning vil utgjøre hovedgaten i Sundland/Gulskogen område. Boligkvartalet blir en naturlig videreføring av hovedgrepene i Sundlandplanen. Samlet tenkes bebyggelsen organisert i et storkvartal hvor bebyggelsen forholder seg til omkringliggende veier og hvor sentralområde i kvartalet utvikles til nye felles grøntområde for kvartalets beboere. I tillegg vil fotgjengerforbindelsen mellom Gulskogen Senter og Gulskogen Skole sikres. Boligbebyggelsen vil legge vekt på etablering av nye familieboliger. Alle boliger på bakkeplan vil sikres tilgang til mindre privatisert forhage/hageareal med direkte tilknytning til fellesarealer. Det planlagt familieleiligheter organisert som boliger over to plan i første og andre etasje og med tradisjonell leilighetsstruktur i 3 5 etasje. Bebyggelsen vil variere i høyde med redusert høyde mot Professor Smiths allè i syd (3 etasjer) og med opp mot 6 etasjes bebyggelse mot nord. Nødvendig garasjeanlegg vil plasseres delvis under bebyggelse og delvis under utearealer og gårdsrom. På grunn av grunnforhold tenkes garasje delvis nedgravd under bakkenivå. Del av garasjeanlegg som stikker over bakkenivå i gårdsrom vil bli overdekket med vekstlag og inngå i en samlet utomhusplan for storkvartalet. På grunn av behov for etappevis utbygging vurderes behov for 2 innkjøringspunkter fra Vintergata og 2 innkjøringspunkter fra Arboalleèn. I reguleringsplanen inngår mindre næringsarealer (kafe, bespisning) i første etasje på sentrale kommunikasjonspunkter. Hovedvekt legges på familieleiligheter, og det tenkes etablert duplex leiligheter i 1-2.etg med privat forhage og hagedel som vil dekke 60% av boligene på første plan. Fra tredje etasje tenkes et tradisjonelt leilighetsbyggeri. Håndtering av overvann benyttes som et visuelt miljøelement i kvartalet, og styrker sonedelingen av uterommene. Nødvendig parkering for boligene tenkes etablert i egne parkerings-kjeller under husrekken mot Sundlandveien og Vintergata og Aarbo Allè. På grunn av grunn-forholdene er det ønskelig at parkeringen kun graves halvveis ned. Dette grepet vil gi spennende romlige muligheter for leilighetene i første etg, og terrengmuligheter i fellesarealene i kvartalet. Innkjøring til parkering tenkes fra Vintergata og fra Arboallè. Bebyggelsen organiseres rundt kvartalets store felles grøntområde. Bebyggelsen orienterer seg mot Sund- landveien, Vintergata, Professor Smiths allè og Arboallèen. Bebyggelsen tenkes høyest mot Sundlandsgaten. Mot Prof. Smiths allè trapper bebyggelsen seg ned til tre etasjer. Hjørnet mot nordvest og Gulskogen Senter tenkes markert med en bygning i seks etasjer. Bygningskroppene tenkes oppbrutt for å bryte opp sammenhengende fasaderekker.