«BANKERØD BOLIGER» - HVALER KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR NYTT BOLIGFELT PÅ BANKERØD VESTERØY PLANBESTEMMELSER GNR:51 BNR:8

Transkript

1 «BANKERØD BOLIGER» - HVALER KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR NYTT BOLIGFELT PÅ BANKERØD VESTERØY PLANBESTEMMELSER GNR:51 BNR:8 samt tilliggende del av offentlig veiareal Fylkesvei 472 (Lonøyveien / Bratte bakke) og berørte eiendommer langs denne. PLAN ID: Prosess: Dato: Utarbeidet av: LANDSKAPSARKITEKTENE BERG & DYRING AS Kunngjøring / varsel av oppstart Gangs behandling (UMT) Offentlig ettersyn Revidert Revidert etter planutvalgets (UMT) behandling Vedtak i kommunestyret 1. Hensikt og avgrensning Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for boligutbygging som konsentrert småhusbebyggelse med fellesarealer, ny atkomstvei med fortau til boligene, plass for avfallscontainere (renovasjonsanlegg), fareområde (trafo), samt tilgrensende fylkesvei 472 (Lonøyveien) med busslommer/le-skur og parallell gangvei til fylkesvei108 (Ødegårdskilen). Det regulerte området er på plankartet vist med plangrense. 2. Arealformål og hensynssoner Området reguleres til: 1. Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5 nr. 1) Felt BKS 1-7: Boligbebyggelse 8444m 2. Privat formål. Felt BRE 1: Renovasjonsanlegg 210m 2. Offentlig formål. Felt BLK 1-2: Lekeplass 4816m 2. Felles formål (privat). Felt BAU 1: Annet uteopphold 1720m 2. Felles formål (privat). 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr. 2) Felt SKV 1-2: Kjørevei 5735m 2. Offentlig formål. Felt SGS 1-2: Gang / sykkelvei 2217m 2. Offentlig formål. Felt SVT 1-8: Annen veggrunn tekniske anlegg 4711m 2. Offentlig formål. Felt SVG 1: Annen veggrunn grøntareal 2649m 2. Felles formål (privat). Felt STB 1: Tekniske bygg (Trafo) 61m 2. Felles formål (privat). Felt SKH 1-2: Kollektivholdeplass 266m 2. Offentlig formål. Felt SF1-2: Fortau Hensynssoner i reguleringsplan (Pbl bokstav c) H140 Frisiktsone 1-9 H370 Faresone (Trafo) 1 Alle støyskjermer skal ha eierform felles (privat). Side 1 av 6

2 3 Fellesbestemmelser 3.1 Utomhusplan Sammen med søknad om tiltak skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200(250). Planen skal vise: - Atkomst, interne kjøre- og gangveier, og gangstier med stigningsforhold. - Detaljert arealbruk med overflatebehandling, materialbruk og beplantning. - Lek- og uteoppholdsarealer. - Nytt- og eksisterende terreng. - Bil- og sykkelparkeringsplasser. - Plass til avfallshåndtering og plassering av trafo. - Ny beplantning og vegetasjon som skal bevares og sikres under anleggsperioden. - Belysning og overvannshåndtering. - Større trær og annen verdifull vegetasjon skal registreres og i størst mulig grad bevares. - Fareområder med hensyn på fjellform og bratt terreng skal vurderes særskilt og tiltak skal fremgå av utomhusplanen. 3.2 Uteoppholdsareal - Lek (fellesareal) Innenfor område BLK1 og BLK2 skal det avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig lekeareal per boenhet over 50m 2 BRA som lokale lekeplasser på terreng. I tillegg skal det opparbeides minimum 1 nærlekeplass på minst 100 m 2 per 30 boenheter, innenfor 200 m nærhet til boligene. Nærlekeplasser skal minimum inneholde sandkasse, klatreelement, dobbelt huskestativ med 1 småbarnsete/stol, og minst ett lekeapparat i tillegg. I tilknytning til lekeapparatene skal det etableres benk og noe fast dekke flatt nok til trehjulssykling, manøvrering av rullestol, og frasetting av barnevogn. Det skal dessuten etableres 1 grendelekeplass på minst 1,5 daa ved etablering av over 30 boenheter. Grendelekeplassen kan deles i flere enheter, men ikke med areal under 500 m 2. Grendelekeplassen må ikke ligge lenger enn 350 m unna boligene. Grendelekeplassen skal gi plass til særlig plasskrevende lek, ballspill, skøyter, byggelek og lignende. Minst 50 % av arealet skal ha jevnt fall egnet for ballspill. Lekearealer skal ikke ha høyere stigning enn 1:3, ikke være smalere enn 2 meter og ikke ha støynivåer over 55 dba. 3.3 Annet uteopphold BAU1 For området BAU1 tillates bestemmelsene som tilsvarende i 3.2 for areal slakere enn 1:3. På areal brattere enn 1:3 tillates ingen terrenginngrep. 3.4 Atkomst og avkjørsel Planområdet skal ha felles avkjørsel utformet som kjørevei (SKV2) og fortau (SF1) som vist på plankartet. Det skal etableres drenerende veigrøft i annet veiareal (SVT5). 3.5 Fellesområder Fellesområdene utenom opparbeidet lekeareal skal opparbeides parkmessig med i størst mulig grad integrert bevaring av naturmark med terreng og vegetasjon. Arealene skal være Side 2 av 6

3 felles for alle boligene som omfattes av planen. Plass til avfallshåndtering skal opparbeides med faste dekker og robust materialbruk etter egen byggeplan som skal godkjennes av kommunen før det gis igangsettingstillatelse. 3.6 Parkering Det skal minimum opparbeides 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet. Minimum 5 % av plassene skal tilfredsstille krav til universell utforming. Det skal etableres 1 sykkelparkeringsplass per boenhet. Sykkelparkering skal etableres under tak, og tilrettelegges for fastlåsing av sykkel. Det skal tilrettelegges for lading av EL-kjøretøyer på beboerparkeringene ved at det settes krav om dedikert 16A, 240V kurs på minst 50 % av beboerparkeringene. Minst 20 % av gjesteparkeringsplassene skal ha ladestasjon for El-bil. 3.7 Universell utforming Alle trafikkarealer, samt leke-/oppholdsarealer som etableres innenfor minimumskravet til lekeareal (jfr. 3.2), skal være universelt utformet. Minst 50 % av boenhetene skal oppfylle kravene om tilgjengelig boenhet som beskrevet i byggeteknisk forskrift. 3.8 Terrengtilpasning Det skal legges vekt på god terrengtilpasning ved plassering av bebyggelse, veier, parkeringsarealer og øvrige anlegg. Dersom tiltak i planområdet medfører inngrep som etterlater seg skjæringer og/eller fyllinger skal disse settes i stand som skråninger og tilsås/beplantes. Steinplastringer og forstøtningsmurer av naturstein (sprengstein fra tiltaket) kan eventuelt aksepteres og redegjøres for som del av utomhusplan. 3.9 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr.50, (Kulturminneloven) 8, 2. ledd Miljøfaglige forhold Støy Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra både fylkesvei 472 og108. Framtidig boligbebyggelse og felles ute- oppholds- og lekeareal skal skjermes mot støy slik at Klimaog Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T- 1442/2012 eller den til enhver tid gjeldende retningslinje for støy tilfredsstilles. Støynivået i leke- og uteoppholdsarealer skal ligge under Lden=55dB. Rom for støyfølsom bruk skal ha vindu i fasade med støybelastning Lden=55dB eller lavere. Oppholdsrom som har støybelastning over Lden=65dB ved mest støybelastede vindu skal ha tilstrekkelig beskyttelse (f.eks. solbeskyttelse, kjøling, forsert ventilasjon, mv) for å sikre god innekomfort uten at vinduene åpnes. Innendørs støynivåer, og støynivåer bak skjermen i BLK1, skal dokumenteres ved igangsettelse. Konklusjoner og anbefalinger gitt i Støyutredning for Bankerød boliger, utarbeidet av COWI med revisjonsdato skal etterkommes, med unntak av støyskjerm mot øst i felt BAU1. Det skal etableres støyskjermer med plassering og høydeangivelse (cotehøyder topp skjerm) som implementert i plankartet. Skjermen mot fv 472 tillates oppført, dersom aktuelt, Side 3 av 6

4 innenfor byggegrensen på 15 m mot veien. Nøyaktig plassering og utforming skal avklares med Statens vegvesen før søknad om rammetillatelse, og byggeplan skal godkjennes av samme etat før søknad om igangsettingstillatelse. Støyskjermene skal brytes opp f.eks med nisjer og / eller beplantning, samt glassfelt, for å unngå en lang og ensformig skjerm Jordforurensing Dersom det ved graving eller masseforflytting oppdages ukjente forurensede masser, er tiltakshaver ansvarlig for varsling til Hvaler kommune for forskriftsmessig behandling av de forurensede massene Rekkefølgebestemmelser Før tillatelse til igangsetting av tiltak Før tillatelse til tiltak gis må grunnundersøkelser, inkludert radonundersøking være gjennomført og eventuelle tiltak må være prosjektert og redegjort for Før midlertidig brukstillatelse kan gis for første boenhet: Boligenes tilhørende atkomstvei, parkeringsplasser og interne gangveier skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Boligenes naturlig tilhørende utomhusområder, felles uteareal, nærlekeplass og gangstier, skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Dersom bebyggelsen ferdigstilles vinterstid skal området være ferdig opparbeidet senest påfølgende 1. juli. Tilstrekkelig støyskjerming skal være etablert for gjeldende boliger med felles utearealer og lekeplasser. Nødvendig teknisk infrastruktur skal være etablert. Teknisk infrastruktur omfatter (Jfr. Pbl 12-7 nr. 10): - Utbedring av offentlig vei (Fv472) med busslommer, busskur, og gang/-sykkelvei med tilknytning til gang/-sykkelvei lang Rv108 mot Ødegårdskilen. Inklusive overvannsanlegg og belysning. - Vannforsyning og avløpsanlegg. - El-forsyning med trafo, samt teleanlegg. Veifylling i sideareal for terrengtilpasning (SVG1) skal settes i stand som skråning med tilsåing og beplantning av naturlig vegetasjon. Eventuelle sikringstiltak mot utglidning av snø skal utredes og iverksettes Før midlertidig brukstillatelse kan gis for 31. boenhet: Grendelekeplass skal være ferdigstilt ved søknad om brukstillatelse for den 31. boenhet. Dersom bebyggelsen ferdigstilles vinterstid skal området være ferdig opparbeidet senest påfølgende 1. juli Krav om g-/s-vei til Hauge når 2/3 av boenhetene tas i bruk: Krav i kommuneplanen , bestemmelse 2.4, skal ivaretas: «Senest når 2/3 av de nye boligene tas i bruk skal gang- og sykkelvei fram til Hauge være ferdig opparbeidet» Utbyggingsavtale Før planområdet kan utbygges skal det foreligge en utbyggingsavtale vedtatt i kommunen Utbyggingstakt Av hensyn til støyforholdene skal utbyggingstakten styres slik at BKS1 prioriteres sist. Side 4 av 6

5 Radon Til rammesøknad for den enkelte boenhet skal det foretas og fremlegges resultat av radonmålinger. Ved eventuelle måleresultater over tillatte grenseverdier skal det samtidig forelegges avbøtende tiltak. Tiltakene skal godkjennes av kommunen og gjennomføres som en del av byggeprosessen. 4 Bebyggelse og anlegg 4.1 Felt BKS1-7 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige 35 % BYA. Felles uteoppholdsreal/lek (BLK1-2) skal inngå i regnskapet Plassering Bebyggelsen skal plasseres minst 15 m fra senterlinje av Fv472. Langs intern vei gjelder byggegrense som angitt i plankartet. Følgende anlegg tillates likevel nærmere intern vei enn byggegrensen, men ikke nærmere enn 2 m fra formålsgrense for kjøreveg eller fortau. Mindre elementer som trapper, ramper og forstøtningsmurer inntil 1m. Parkeringsplasser på terreng. Bearbeidet jordskråning. Carporter / garasjer. Sykkel og redskapsboder Utforming av boligbebyggelsen Det skal oppføres boliger innenfor definisjonen av bebyggelsesformen konsentrert småhusbebyggelse. Det tillates ikke frittliggende småhus / eneboliger. Boligebyggelsen skal, når det gjelder volum, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg i forhold til topografi og terreng. Det skal være åpne passasjer og avstander mellom byggene på tilsvarende måte som vist på illustrasjonsplanen sist revidert Boligbebyggelsen på BKS2-7 skal plasseres i nord sydgående retning etter prinsippene som vist på illustrasjonsplanen (revisjon ) for å sikre god terrengtilpasning. Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak. Ved saltak skal bebyggelsens mønehøyde ikke overstige 7,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng, og takvinkelen skal ligge mellom 16 og 35 grader. Ved pulttak skal høyeste gesims ikke overstige 7,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Reflekterende takmateriale er ikke tillatt. Utvendig fargebruk på fasader skal holdes i nøytrale farger i mellomtoner / mørk valør. Lyse / hvite farger tillates ikke. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann Utforming av øvrig bebyggelse Øvrig bebyggelse skal underordnes boligbebyggelsens hovedarkitektur og utforming, og tilpasses boligene med hensyn på takform, takvinkel, møneretning, materialvalg og farge. Dette gjelder f.eks. Carporter / garasjer, sykkel og redskapsboder, felleshus, etc. Side 5 av 6

6 Bebyggelsen skal oppføres med saltak eller pulttak. Ved saltak skal mønehøyde ikke overstige 5 meter. Ved pulttak skal høyeste gesims ikke overstige 3 meter. Høydene beregnes fra gjennomsnittlig planert terreng. Reflekterende materialer er ikke tillatt. 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Hensyns/sikringssone - Frisikt Alle frisiktsoner skal utarbeides i henhold til den til enhver tid gjeldende veinormal. I krysset fv.472 Lonøyveien (SKV1) og ny atkomstvei (SKV 2) skal siktkravene gjelde innenfor 6 x 70m. Øvrige siktkrav er vist på plankartet. Innenfor frisiktsonene skal det ikke være sikthinder høyere enn 0,5 meter over veiens plan. 5.2 Kjørevei; Fylkesvei 472 med tilhørende anlegg: SKV1, SKH1 og 2, SGS1 og 2, SVT og 8 Veiareal med busslommer, busskur, gang-sykkelvei, samt annet veiareal skal opparbeides i henhold til krav i håndbøker fra Statens vegvesen, inklusive tekniske anlegg og konstruksjoner med overvannshåndtering og belysning, trafikkrekkverk, forstøtninger og sikringstiltak. For anleggene skal det utarbeides komplett byggeplan som skal godkjennes av Statens vegvesen. 5.3 Kjørevei og renovasjonsanlegg; Atkomstvei med tilhørende anlegg: SKV2, SF1, SVT5 og 6, BRE1 og SVG1 Veiareal med plass for renovasjonscontainere, gang-sykkelvei, samt annet veiareal skal opparbeides i henhold til krav til utførelse for kommunale anlegg fra Hvaler kommune, inklusive tekniske anlegg og konstruksjoner med overvannshåndtering og belysning, samt eventuelt trafikkrekkverk, forstøtninger og sikringstiltak. Fyllinger og eventuelle skjæringer skal settes i stand som skråninger og tilsås/beplantes med naturlig trevegetasjon med formål å etablere et naturlig skogsbilde i samsvar med omgivelsene. Steinplastringer og forstøtningsmurer av naturstein (sprengstein fra tiltaket) kan eventuelt aksepteres og redegjøres for som del av utomhusplan. For anleggene skal det utarbeides detaljert situasjonsplan som skal godkjennes av Hvaler kommune. 5.4 Elforskyning STB1 / H370 (Område for trafo) Eksisterende luftstrekk over planområdet skal legges om- og alle nye kabler skal føres frem og etableres som jordkabler. Det skal settes av plass til ny trafo innenfor området STB/H Brannvann Det skal etableres tilfredsstillende tilkoblingsmuligheter for brannvann og tilrettelegges for rednings- og slukkemannskap i hht. teknisk forskrift. Kommunal vannforsyning har begrenset kapasitet i området (mindre enn 20 l/s) hvilket skal utredes og hensyntas ved prosjektering av ny bebyggelse. Utrednings- og tiltaksplan skal forelegges og godkjennes av kommunen / brannvernmyndigheten før det gis rammetillatelse. Side 6 av 6