Ytrebygda, del av gnr 33, 34 og 111. Områdereguleringsplan Kokstad vest og Storrinden. PlanID Forslag til 2. gangs behandling.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for plan og geodata Fagnotat Til: Seksjon for byutvikling Fra: Etat for plan og geodata Dato: Saksnr.: /126 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MEIV Ytrebygda, del av gnr 33, 34 og 111. Områdereguleringsplan Kokstad vest og Storrinden. PlanID Forslag til 2. gangs behandling. Sammendrag Formålet med planen er å legge til rette for nytt næringsområde på Kokstad, og samtidig sikre friluftsinteressene på Storrinden. Planen viser utvikling av nye nærings- og kontorareal på til sammen 410 daa. I tilknytting til nytt bybanestopp ved Flyplassvegen er det regulert et senterområde som åpner for kontor og arbeidsintensiv virksomheter (50 daa). 33 daa er avsatt til idrettsanlegg, kontor og/eller messehall. Nord i planområdet er det regulert inn tre større områder for industri og lager på til sammen 257 daa. Disse arealene egner seg for arealkrevende næringsvirksomhet. Det foreslås en hovedveg gjennom området nord/sør. Denne forbindes med eksisterende veger i næringsområdet Kokstad øst. Planen er utarbeidet av Bergen tomteselskap AS i samarbeid med kommunen. I kommuneplanens arealdel 2010 er området avsatt til næringsformål og område for Forsvaret. Forslag til plan var utlagt til offentlig ettersyn fra 9.februar til 25.mars Det er kommet inn 31 høringsinnspill til planen. Det er varslet innsigelse til planen fra Forsvarsbygg og Avinor. To av de største grunneierne i området, Skifte Eiendom as og GC Rieber Eiendom as, mente at større deler av planområdet bør reguleres til næringsformål. Skifte har senere meldt at de forholder seg til planforslaget slik det foreligger. Plangrensen mot Kokstad øst er justert siden oppstart av hensyn til regulering av ny veg. Etter varsel om innsigelse fra Forsvarsbygg er Forsvarets eiendommer på toppen av Storrinden tatt ut av planen. I vest er plangrensen trukket tilbake med bakgrunn i innspill fra Avinor, i tillegg til noe justering av byggehøyder. Varsel om innsigelser er trukket som følge av disse endringene. Område for verksted og depot for bybanen er regulert i egen plan. På Storrinden reguleres store arealer til friluftsformål.

2 Justert planområdet (blå) tegnet inn på utsnitt av KPA2010. Opprinnelig plangrense i brunt I forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget ble det varslet oppheving av reguleringsplan , del av gnr 34 bnr 4, Dolvik i Fana, vedtatt i Det er ikke kommet noen merknader til oppheving av denne planen i løpet av høringen. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Ytrebygda, del av gnr 33, 34 og 111. Områdereguleringsplan Kokstad vest og Storrinden. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert I medhold av plan- og bygningsloven oppheves reguleringsplan , del av gnr 34 bnr 4, Dolvik i Fana. ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Mette Iversen prosjektleder Side 2 av 21

3 Nøkkelopplysninger Bydel Ytrebygda Gårdsnummer/bruksnummer Del av gnr 33, 34 og 111 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Kommuneplanens arealdel 2010: Industri/kontor/lager (IKL 11) Forsvaret Reguleringsplaner: Kontor ( ) Offentlig friområde ( ) Gang/sykkelveg ( ) Bybaneformål ( ) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Bergen tomteselskap Forsvarsdepartementet v/skifte eiendom, Bergen tomteselskap AS, Rieber Eiendom AS og West Coast Invest as Asplan Viak as Ny plans hovedformål Industri, kontor, næring og friluftsformål Planområdets areal i daa 1334 Grad av utnytting % for næring/kontor, 30 % for bolig Antall nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) m 2 BRA næring, 3 boliger Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Terrenginngrep, vegføring, kobling mot tilliggende planområder, bevaring av friluftsområde Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Innsigelsene er avklart Konsekvensutredningsplikt (j/n) ja Kunngjøring oppstart, dato Informasjonsmøte avholdt (j/n) nei Innhold 1. Bakgrunn for planarbeidet 4 2. Endringer etter offentlig ettersyn 4 3. Planprosessen 5 4. Oppheving av reguleringsplan Planbeskrivelse og konsekvensutredning Arealformål og arealoppgave Næringsformål Blå og grønne interesser Sentrumsformål Idrett/kontor/messesenter Trafikk og vegsystem Terrenginngrep og massehåndtering Rekkefølgebestemmelser Støy VA-rammeplan Barn og unges interesser Folkehelse Konsekvenser av planforslaget Uttalelser og merknader og endringer etter offentlig ettersyn Fagetatens vurdering Konklusjon 20 Side 3 av 21

4 SAKSUTREDNING 1 Bakgrunn for planarbeidet Bakgrunn I KPA ble det avsatt et område for industri/kontor/lager; I/K/L 11. Området ligger mellom eksisterende næringsområde på Kokstad og militært område på Storrinden. Fylkesmannen hadde innsigelse til næringsområdet da friluftsinteressene på Storrinden ikke var tilstrekkelig avklart. Området ble unntatt rettsvirkning i arealdelen, med krav om avklaring i egen reguleringsplan. Det ble i 2008 utarbeidet en arealanalyse, "Verdivurdering for Storrinden, Kokstad", som kartla verdiene i forhold til landskap, friluftsliv og biologisk mangfold. I 2008 tok de største grunneierne, Skifte Eiendom, Rieber Eiendom og Bergen tomteselskap, initiativ til å sette i gang planprosess for I/K/L 11 Kokstad vest. Bergen tomteselskap påtok seg ansvaret for å utarbeide en offentlig områdereguleringsplan i samarbeid med kommunen. Intensjonen med planforslaget Planarbeidet skal tilrettelegge for nytt næringsareal, samtidig som natur- og friluftsinteressene på Storrinden sikres. Intensjonen er å gi deler av næringsområdet nærmest bybaneholdeplassen en høy utnyttelse, samtidig som øvrige deler av området reguleres for arealkrevende næringsformål. Dette er i tråd med pågående reguleringsplan for Kokstad øst. Områdene rundt Storrinden er i bruk til friluftsaktivitet, og egner seg godt for videreutvikling som nærturområde. Med bakgrunn i forsvarets interesser, var det i planforslaget innarbeidet en hensynssone "Fareområde brann- og eksplosjonsfare" i tråd med kommuneplanens arealdel Forsvaret har nå meldt at objektet som krevde slik hensynssone er avviklet og at det ikke lenger er behov for hensynssonen. Forsvaret har fremdeles viktige interesser i området og har varslet innsigelse til at foretsvarets eiendom var foreslått regulert til friluftsformål. Forsvarets eiendommer på toppen av Storrinden er derfor tatt ut av planområdet. 2 Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer i planen: Planområdet er redusert basert på innspill og innsigelser fra Forsvarsbygg og Avinor Ny veg gjennom området er justert for bedre å ta hensyn til terrenget Formålet Energianlegg er tatt ut og arealet er tatt inn i næringsområde I/L 2 Utnyttelsen av næringsområdene I/L 1-3 er økt fra 100 til 150 % BRA Hensynssonen Brann- og eksplosjonsfare er tatt ut etter innspill fra Forsvarsbygg Det er regulert sykkelfelt i stedet for to-sidig sykkelveg langs vegene med bakgrunn i mange avkjørsler Bestemmelsene er justert basert på innsigelser og merknader til offentlig ettersyn Planbeskrivelsen og VA-rammeplanen er oppdatert i henhold til endringer i plankart og bestemmelser Side 4 av 21

5 3 Planprosessen Kommunaldirektør for byutvikling, klima og miljø fattet vedtak om oppstart Oppstart av planarbeidet og høring av planprogram ble kunngjort i Bergens Tidende. Planprogrammet ble vedtatt av Byrådet den (Byrådssak 1043/10). Høsten 2010 ble det gjennomført innledende utredninger, som anbefalte hvilke områder som egner seg for utbygging. Utredningen foreslo en grense mellom utbyggingsområde og grøntområde. Det ble gjennomført parallelle oppdrag hvor 3 rådgivningsteam ble invitert til å komme med idéforslag: Rambøll Norge Og arkitekter as og Metropolitan Workshop CODE, Various Arckitects og Lalaland Rambøll Norge OG arkitekter as og CODE, Various Architects og Lalaland Metropolitan Workshop På bakgrunn av utredninger og parallelle oppdrag ble det utarbeidet et planforslag. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 9.februar til 25.mars Oppheving av reguleringsplan , del av gnr 34 bnr 4, Dolvik i Fana Reguleringsplanen inneholder eneboliger, rekkehus og butikk/kontor og ble godkjent i Området er båndlagt av forsvaret og planen er ikke realisert. Reguleringsplanen er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel, hvor området er vist som område for forsvaret, LNF og I/K/L område, samt fareområde Brann- og eksplosjonsfare. Reguleringsplanen foreslås opphevet. Oppheving av planen ble varslet som en del av høring av planforslag for Kokstad vest og Storrinden. Det er ikke kommet noen høringsinnspill eller merknader som protesterer mot oppheving av reguleringsplan Side 5 av 21

6 Reguleringsplan fra 1963 Utsnitt av KPA2010 som viser plassering av reguleringsplan Side 6 av 21

7 5 Planbeskrivelse og konsekvensutredning Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /126 Planbeskrivelsen redegjør for dagens situasjon, utredninger i forhold til planprogrammet og innholdet i planen. Her gis en kort oppsummering av planens viktigste utfordringer og endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Planområdets beliggenhet mellom Bergen lufthavn, Storrinden og Kokstad øst Reguleringsplanen omfatter nå 1334 daa, etter at plangrensen ble justert etter høring. Arealene som grenser mot eksisterende næringsområde på Kokstad øst, foreslås regulert til industri og lager, I/L 1 3 (257 daa) og arealene nærmest bybaneholdeplassen foreslås regulert til sentrumsformål; SE 1-9 (50 daa). Som en buffer mellom senterområdet og verksted/depot for bybanen foreslås et område regulert til idrett/kontor/messe; I/K/M (34 daa). I tillegg kommer areal avsatt til forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T). Til sammen innebærer planen at 410 daa reguleres til industri/lager, messe, forretning, kontor, tjenesteyting og sentrumsformål. Totalt har planen et potensiale for m 2 BRA. Området rundt Storrinden er foreslått regulert til friluftsområde med "fingre" som deler næringsområdene og strekker seg frem til ny hovedveg gjennom planområdet. Dette sikrer tilgjengligheten til turområdene fra fremtidig offentlig vegnett og bybanestopp. Side 7 av 21

8 5.1 Arealformål og arealoppgave Reguleringsplanen inneholder følgende arealformål: Formål daa Veganlegg Annen veggrunn grøntareal 3,6 Annen veggrunn tekniske anlegg 6,0 Fortau 17,3 Gatetun 7,5 Veg, inkl sykkelfelt 26,5 Byggeformål Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse 11,5 Forretning/kontor/tjenesteyting 53,6 Industri/lager 257,1 Kombinert bebyggelse og anleggsformål idrett/kontor/messe 33,8 Næringsbebyggelse 4,4 Sentrumsformål 47,4 Kommunalteknisk anlegg 0,08 Grønne formål Torg 4 Friluftformål 852 Park 2,6 Turveg 2,4 5.2 Næringsformål Arealet som er avsatt til næringsformål i KPA (I/K/L 11) var opprinnelig på 760 daa. Planprogrammet pekte på 2 alternative avgrensninger av dette næringsarealet: Viktige grøntområder ivaretas, og 450 daa avsettes til utbygging Mesteparten av området avsettes til næringsformål; 750 daa til utbygging I planen er 410 daa satt av til næring (forretning, kontor, messe, industri/lager og sentrumsformål), 59 daa til veganlegg og torg, og 12 daa til bolig. Til sammen er 481 daa avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette tilsvarer 63 % av området avsatt i KPA. Planen inneholder tre større områder for industri og lager (I/L 1 3) på til sammen 257 daa. Disse arealene er en forlengelse av eksisterende næringsareal på Kokstad øst, og egner seg for arealkrevende næringsvirksomhet. I følge Business Region Bergen (BRB) sin kartlegging er det stor etterspørsel etter denne typen næringsareal. Transformasjon av mer sentrale næringsområder som Mindemyren til kontorvirksomhet vil medføre at arealkrevende virksomheter har behov for ny lokalisering. Det er foreslått et grøntareal mellom næringsområde I/L 1 og I/L 2. Bakgrunnen for dette er å sikre tilgangen til friluftsområdet på Storrinden, samt bevare noe av terrenget inn mot næringsområdet og begrense skjemmende terrenginngrep i området kalt Varden. Her inngår også et område som brukes som "barnehageleir". Side 8 av 21

9 Illustrasjon av utbyggingsområdene i planen i forhold til terreng. Foreslått utnyttelsesgrad for næringsområdene er øket til % BRA=150 % etter høring. Anbefalt planeringshøyde er mellom meter. Det er tatt inn en bestemmelse som begrenser skjæringshøyder over 12 meter. Etter innspill fra Skifte Eiendom as før offentlig ettersyn ble det tatt inn et tredje næringsområde, I/L 3, mellom Lonemyra og vegen til Storrinden. Dette området er på 21 daa. For å skjerme våtmarksområdet Lonemyra må dette området ha adkomst direkte fra Kokstadvegen. Adkomsten sikres i reguleringsplanen for Kokstad øst. Side 9 av 21

10 5.3 Blå og grønne interesser Det opprinnelige planområdet tok med seg det meste av Storrinden. Mot vest fulgte plangrensen inngjerdet militært området på Flesland. Totalt 1571 daa var satt av til friluftsområde. Etter høring er planområdet redusert med bakgrunn i varsel om innsigelse fra Forsvarsbygg. Selv om toppen av Storrinden ikke lenger er innenfor planområdet er området rundt Storrinden også et viktig turområde. Justert planforslag regulerer 852 daa til friluftformål. Det er stilt krav i bestemmelsene om at nye innfallsporter og forbindelser til eksisterende stisystem skal sikres ved detaljregulering av næringsområdene. Innfallsporter og forbindelse til eksisterende stier Viktige viltområder, og dagens hjortetrekk Det går et hjortetrekk gjennom planområdet, og Storrinden inngår i Viktige viltområder (se kartutsnittet ovenfor). Store deler av viltområdet og hjortetrekket er i planen sikret som friluftsområde. Det er imidlertid konflikt mellom hjortetrekket og området som er regulert til verksted/depot for bybanen (plan ). Utsprenging av vegen til depotet har ytterligere vanskeliggjort passasje for hjorten. Håpet er at hjorten kan danne et nytt trekk vest for verksted/depot. Det er viktig å ta vare på vegetasjonen i dette området for at hjorten skal føle seg tryggere. Dette arealet er imidlertid tatt ut av planen for Kokstad vest etter krav fra Avinor. Fremtidig regulering av dette område må finne en løsning på hjortetrekket. I overordnet plan (KPA 2010) inngår dette arealet i område for forsvaret. Vassdrag og overvannshåndtering Myrområdet ved Svartatjønn (vest for I/L 1) er foreslått bevart og regulert som friluftsområde. Bakgrunnen er myrens betydning for fordrøyning av overvann. Det er regulert inn og etablert en kulvert i Kokstadvegen ved innkjøringen til verksted/depot. Nord i området ligger Lonemyra som inngår i et vassdrag fra Pittedalen og Storrinden. Vassdraget, med myrområder er svært viktig for magasinering av vann. Vannet dreneres mot Skranevatnet. Også denne myren foreslås regulert som friluftsområde. Side 10 av 21

11 5.4 Sentrumsformål Området nærmest bybaneholdeplassen foreslås regulert til sentrumsformål (47 daa). Innenfor området åpnes for kontor og næring med en utnyttelsesgrad mellom % BRA. Parkering i underetasjer er ikke medregnet i utnyttelsesgraden. Det legges opp til en kvartalsstruktur med et offentlig gatetun med begrenset tilgang for kjørende, som en sentral akse nord-sør (o_ggt1). Det åpnes ikke for kjøpesenter eller plasskrevende varehandel over 1500 m 2. På grunn av at området ligger i rød sone for flystøy, åpnes det ikke for boliger innenfor området. Det er utarbeidet et kvalitetsprogram som beskriver ambisjonene med hensyn til utforming av uteområdene. Bestemmelsene stiller krav til utforming av bygningene og hvordan disse skal forholde seg til de offentlige rommene. Bestemmelsene for området er detaljert slik at det ikke er nødvendig med krav om detaljreguleringsplan. Senterområdet har en høydeforskjell på meter fra torg o_t1 ved bybaneholdeplassen i sør til Kokstadflaten i nord. Høydeforskjellen løses gjennom kvartalsstrukturen, og ved at de ulike feltene får kjøreadkomst fra sørsiden for å unngå at unødvendig areal går med til ramper. Utbyggingen av senterområdet forutsetter at eiendommene innenfor feltene omstruktureres for å tilrettelegge for kvartalsstrukturen og at gassanlegget (gnr 111 bnr 166) avvikles eller flyttes. 5.5 Idrett/kontor/messesenter Arealet mellom sentrumsområdet og verksted/depot for bybanen er foreslått avsatt til idrettsanlegg, kontorbygg og/eller messehall (34 daa). Dette området vil utgjøre en buffer mellom senterområdet på bybaneholdeplassen og området for verksted/depot for bybanen. Messehall er foreslått på bakgrunn av innspill fra idrettsseksjonen som mener at arealer nær flyplassen kan være interessant for lokalisering av en byareana. Det er stilt krav om detaljreguleringsplan for området, og denne må avklare fordelingen mellom kontor og idrettsanlegg/messesenter. Med bakgrunn i mulig fremtidig ny rullebane på flyplassen, er det begrensninger på tillatt byggehøyde i feltet. 5.6 Trafikk og vegsystem Det er gjennomført trafikkanalyser som sier noe om hvor mye trafikk eksisterende vegnett kan tåle som følge av ny utbygging på Kokstad. Trafikkanalysene gir anbefalinger om tiltak på det eksiterende vegnettet i Kokstad øst og nytt vegnett i Kokstad vest. Hovedgrepet er å knytte sammen hele Kokstadområdet på en tydelig og funksjonell måte, samtidig som en begrenser antall nye veger og store inngrep i naturen. En ny vegakse fra Flyplassvegen i sør mot Varhaugmyra i nord, supplert med sekundære vegsløyfer, gir god Side 11 av 21

12 tilgang til både eksisterende og nye arealer. Denne vegaksen kan være et alternativ dersom det i fremtiden er behov for å lage en vegforbindelse over Flyplassvegen til Liland og områdene på sørsiden av Flyplassvegen. Det er i planen båndlagt tilstrekkelig areal for å sikre muligheten for å bygge en bro over Flyplassvegen i fremtiden. I reguleringsplan for Kokstad øst ( ) foreslås det å båndlegge arealer til fremtidig rundkjøringer i de to kryssene på Kokstadvegen; ved Kokstadflaten og ved Kokstaddalen. Det stilles rekkefølgekrav til feltene I/L 1 og I/L 2 om at behovet for å regulere disse rundkjøringene skal vurderes i forbindelse med detaljregulering. Dagens veger Kokstadflaten, Kokstaddalen og Kokstadvegen skal oppgraderes, utvides og knyttes sammen. Dette gjelder både kjøreveg og sykkelfelt. Deler av vegnettet reguleres i pågående planarbeid for Kokstad øst, og deler i denne reguleringsplanen. Planene samkjøres for å sikre en helhetlig funksjonalitet. Kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland er utvidet for å sikre nødvendig areal for fremtidig 2-plans kryss på Flyplassvegen. Hovedvegene i planområdet (o_v01 og o_v02) tilrettelegges med tosidig fortau og sykkelfelt. Parkering Planen legger til grunn parkeringsbestemmelsene fra KPA for parkeringssone P3: Virksomhet Enhet Bil Sykkel Bolig 100 m 2 BRA 1,4 2 Forretning/dagligvare 1000 m 2 BRA 16 6 Industri/verksted 1000 m 2 BRA 5 2 Lager/engros 1000 m 2 BRA 3 2 Resturant/pub/kafe 1000 m 2 BRA 3 4 Mosjonslokaler 1000 m 2 BRA 6 4 Hotell 10 gjesterom 5 2 Idrettsanlegg 10 personer 1 2 Gatekjøkken Årsverk 1 0,2 Krav til parkering for bolig- og sykkelparkering er minimumskrav. Andre tall er maksimumskrav. Det tillates å etablere et felles parkeringsanlegg for 2 eller flere av feltene i senterområdet (SE 1-9). Sykkel I høringsforslaget var det foreslått egne sykkelveger på hovedvegnettet, samt fortau langs alle vegene. En rekke høringsinnspill tok opp utfordringer med mengden kryssende avkjørsler i forhold til vikeplikt, og fagetaten har derfor foreslått å regulere inn sykkelfelt i hver retning. Sykkelfeltene har en bredde på 1,55 meter, dette er i tråd med vegnormen. Sykkelfeltene knyttes på eksisterende sykkelveg langs Flyplassvegen. Reguleringsplan for Kokstad øst endres slik at løsningen med sykkelfelt er gjennomgående i begge planene. I Sykkelstrategi for Bergen er Flyplassvegen anbefalt som hovedrute og Kokstadvegen som bydelsrute for sykkel. Side 12 av 21

13 Regulert sykkelfelt i reguleringsplanen knytter seg til hoved- og bydelsruter i Sykkelstrategi for Bergen 5.7 Terrenginngrep og massehåndtering Utbygging av delfeltene og veganlegget vil medføre store terrenginngrep. Næringsområdene er avgrenset for å redusere disse inngrepene. Det er satt planeringshøyder på en del av feltene. I senterstrukturen er det underskudd på masser med de planlagte terrenghøydene. Anslag: Område Skjæring Fylling Sum SE 1-9 Minus m 3 underskudd I/K/M 190 m m 3 Minus m 3 underskudd I/L m m 3 Minus m 3 underskudd I/L m m m 3 overskudd I/L m m m 3 overskudd Totalt m 3 overskudd 5.8 Rekkefølgebestemmelser Det er foreslått rekkefølgebestemmelser som sikrer gjennomføring av veger, plasser, parker og torg. Det er også gitt rekkefølgebestemmelser knyttet til etablering av rundkjøringer i Kokstadvegen innenfor reguleringsplan for Kokstad øst. Det er ikke knyttet rekkefølgebestemmelser til gjennomføring av fremtidig 2-plans kryss i Flyplassvegen. Side 13 av 21

14 5.9 Støy Med unntak av noen få boligtomter langs turvegen til Storrinden er det ikke planlagt boliger, eller annen støyfølsom bebyggelse, innenfor planområdet. Bakgrunn for dette er at store deler av planområdet ligger innenfor rød sone for flystøy. Krav til innendørs støy i henhold til støyretningslinjen T1442 gjelder også arbeidsplasser. Kravet er derfor innarbeidet i bestemmelsene. Støysonene er ytterligere omtalt og illustrert i planbeskrivelsen (vedlegg 4) VA-rammeplan Det er utarbeidet en VA-rammeplan for området. Den viser at vannforsyningen i planområdet har god kapasitet, men dersom det etableres virksomheter med stort vannbehov for slukkevann/prosessvann må det vurderes å anlegge høydebasseng. Det etableres brannvannsuttak for SE 1-9 med 3 stk hydranter/brannuttak. For I/L 1-3 etableres brannuttak ved adkomt til feltene. Brannvannsuttak utover dette bestemmes når type bebyggelse og virksomhet er bestemt. Ved boligfeltene BF etableres det en hydrant. For øvrig kan en ta slukkevann fra Storrinden. I henhold til VA-normen for Bergen kommune er det ikke tillatt å slippe økte overvannsmengder på offentlig avløpsnett. Overvann må håndteres lokalt. Størrelse og dimensjonering på tiltak for overvannshåndtering må bestemmes i forbindelse med detaljprosjektering. Det legges til grunn at en ikke skal øke belastningen på eksisterende vassdrag og overvannsledninger. Fordrøyning kan skje ved beplantning på tak, vannbed, infiltrasjonssandfang og fordrøyningsmagasin, eller en kombinasjon av disse. Eksisterende vannveier mot sørøst ivaretas. Langs V_01 er det regulert et bestemmelsesområde med krav om at vannveger skal ivaretas og om nødvendig rehabiliteres slik at områdets fordrøyningskapasitet ikke reduseres. Overvann fra vei, tak, parkeringsareal og andre tette flater føres via sandfang til fordrøyningsanlegg til overvannsledninger. Generelt anbefales det bruk av permeable flater og infiltrasjon på grønne områder. VA-rammeplanen er oppdatert etter offentlig ettersyn (vedlegg 5) Barn og unges interesser Største del av planområdet består i dag av et skogsområde rundt Storrinden. Skogsområdet har et stort antall stier som brukes av turgåere og orienteringsløpere. Innenfor området er det 2-3 områder som bærer preg av å brukes av barnehager til uteområde/barnehageleir (Verdivurdering for Storrinden, Kokstad, 2008). Ved utbygging av området i tråd med planen er den største av "barnehageleirene" på Varden bevart, ved at det beholdes en grønn korridor mellom industri/lagerområdene I/L 1 og I/L 2. To mindre "barnehageleirer" blir regulert bort og må eventuelt reetableres lenger inne i skogsområdet Folkehelse Skogområdet rundt Storrinden brukes av turgåere og orienteringsløpere. Planen sikrer de viktigste innfallsportene til stisystemet for å ivareta tilgangen til turområdet rundt Storrinden, se illustrasjon under kap 5.3 Blå og grønne interesser. Reguleringsplanen regulerer området Side 14 av 21

15 rundt Storrinden til friluftsområde, og sikring av stier og turvei har positiv betydning for innbyggernes mulighet til å gå tur. 6 Konsekvenser av planforslaget Konsekvensutredningen er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen kap 8 (vedlegg 4). 7 Uttalelser, merknader og endringer etter offentlig ettersyn Det er mottatt merknader fra 18 offentlige instanser og 13 private innspill til planforslaget. For en fullstendig omtale av uttalelsene og fagetatens kommentarer vises til vedlegg 3. Merknader fra offentlige myndigheter: Forsvarsbygg (dok 96) varsler innsigelse til planforslaget dersom deres eiendommer ikke blir regulert til formålet forsvaret i stedet for friluftsformål. Samtidig melder de at det ikke lenger er behov for hensynssonen Brann og eksplosjonsfare (H350). Til sist har de avdekket mangel i digitalt eiendomsregister (DEK) knyttet til eierskap av noen av eiendommene innenfor planområdet. Fagetaten foreslår at forsvarets innsigelse imøtekommes ved å ta forsvarets eiendommer ut av plankartet, fremfor å regulere dem til forsvarsformål. Hensynssonen tas også ut. Med bakgrunn i tilsendt dokumentasjon som bekrefter feil i digitalt eiendomsregister har Bergen kommune sendt brev til grunneierne med informasjon om retting av kartgrunnlaget (dok 111). Fylkesmannen (dok 98) ser positivt på forslaget til områdereguleringsplan slik det nå er fremmet, fordi planen sikrer de viktigste friluftsinteressene knyttet til Storrinden på en tilfredsstillende måte. Fylkesmannen foreslår at en realisering av Kokstad vest bør avvente realisering av planen for Kokstad øst. Hordaland fylkeskommune mener det bør stilles rekkefølgekrav for når ulike næringsområder i kommunen skal bygges ut. Fagetaten mener at reguleringsplanen for Kokstad vest legger til rette for arealkrevende næringer, arealer som i lenger tid har vært etterlyst av næringslivet. Slike arealer vil blant annet være en forutsetning for utflytting av arealkrevende virksomheter fra områder som Mindemyren, som er under transformasjon til kontorarbeidsplasser. Hordaland fylkeskommune (dok 99) foreslår å differensiere krav til parkering i planen, med strengere krav i senterområdet i forhold til resten av området. I områdereguleringsplanen legges sone P3 (kommuneplanens arealdel 2010) til grunn for hele planområdet. Men i senterområdet stilles det krav til felles parkeringsanlegg for 2 eller flere av delfeltene. Avinor (dok 109) fremmer innsigelse med bakgrunn i at hele planområdet ligger innenfor horisontalflaten rundt dagens rullebane på Bergen lufthavn Flesland, og at planforslaget er i konflikt med fremtidig rullebane. De foreslår også at støysoner for flystøy vises i plankartet. Fagetaten foreslår at innsigelsen fra Avinor imøtekommes ved å ta inn forslag til bestemmelse om kraner under byggearbeider. Byggehøyder i plankartet er justert i forhold til oppdaterte Side 15 av 21

16 høyderestriksjoner fra Avinor. Flystøy er omtalt i bestemmelsene men ikke vist på plankartet. Fagetaten foreslår at planområdet justeres i vest, slik at areal til en mulig fremtidig rullebane tas ut av planen. Som følge av endringene i plankart og bestemmelser har Avinor bekreftet at de trekker innsigelsene, jamfør brev av (dok 125). BKK Nett (dok 85) melder at de likevel ikke har behov for å etablere ny transformatorstasjon i Kokstad-området. Fagetaten foreslår derfor at område som var avsatt til Energianlegg i stedet tas inn i område for industri og lager (I/L 2). Med bakgrunn i innspill fra Statens vegvesen (dok 86) foreslår fagetaten at gang/sykkelveg endres til sykkelfelt. Statens vegvesen ønsker også at unntaket fra kravet om universell utforming blir tatt ut av reguleringsbestemmelsene. Fagetaten foreslår å imøtekomme dette innspillet. Bestemmelsene er justert i henhold til innspill fra blant annet Trafikketaten, Statens vegvesen. Bergen tomteselskap (dok 100) foreslår en justering av vegen o_v01 for å gi en bedre tilpassing til terreng og vegen som nå er etablert til verksted/depot for bybanen. Fagetaten foreslår en justering av vegen, slik at område for kontor (K) utgår, mens område for forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T 2) som grenser til Kokstad øst utvides tilsvarende. Rådet for byforming og arkitektur (dok 101) er positiv til planforslaget og ser verdien av kvalitetsprogram for sentrumsområdet, bruk av vann som element i planleggingen og de grønne korridorene mot Storrinden. Rådet har innspill til krav om skjæringshøyde. Innspillet er innarbeidet i bestemmelsene. Side 16 av 21

17 Innspill fra private grunneiere To av de store grunneierne i området, Skifte Eiendom (dok 103) og Kokstad nord (GC Rieber Eiendom, dok 106), er ikke enig i hovedgrepet i planforslaget. De ønsker et sammenhengende utbyggingsområde for å gi en mer rasjonell infrastruktur. De mener at kontakten mellom grøntområder i Kokstad øst og friluftsområdene på Storrinden best kan oppnås gjennom gode gangveier, plasser og parker. Skifte Eiendom foreslår et alternativ der en større del av området er avsatt til næringsformål og med gjennomgående internveg. I følge Skifte Eiendom innebærer deres forslag et sammenhengende næringsareal på daa. Etter fagetatens vudering vil et sammenhengende næringsareal, slik Skifte Eiendom as foreslår, medføre større terrenginngrep i forhold til foreliggende planforslag. Næringsområdet trekkes lenger inn i terrenget mot Storrinden, til kote 100. Forslaget innebærer at det lages en gjennomgående veg til I/L 3 som krysser Lonemyra. Et sammenhengende næringsareal vil kunne terrasseres mot terrenget til Storrinden, men det gir større avstand fra offentlig veg til turområdet på Storrinden. Side 17 av 21

18 Opus har på vegne av Skifte Eiendom as og Kokstad Nord (GC Rieber Eiendom as) ettersendt en detaljering av innspillet (dok 113): Etter fagetatens vudering går dette innspillet ut over rammene både i planprogrammet og kommuneplanens arealdel, og vil dermed medføre en helt ny planprosess. Med bakgrunn i innspill fra Skifte Eiendom og Kokstad Nord foreslår imidlertid fagetaten at utnyttelsesgrad for I/L 1-3 endres fra %BRA=100 til %BRA=150, og at rekkefølgekravene i tilknytting til offentlig infrastruktur innenfor plan Kokstad øst endres til "Sikret gjennomført" i stedet for "Opparbeidet". Den konkrete infrastrukturen gjelder vurdering av rundkjøringer på Kokstadvegen som følge av utbyggingen på I/L 1 og I/L 2. Skifte Eiendom har senere besluttet å forholde seg til det oppdatert planforslaget, jamfør uttalelse datert 9.februar 2015 (dok 123). Side 18 av 21

19 Skifte Eiendom (dok 103), Kokstad Utvikling (dok 105) og West Coast Invest AS (dok 104) mener at den foreslåtte kvartalstrukturen ikke tar hensyn til eksisterende eiendomsgrenser, og at dette begrenser realiseringsmulighetene. De foreslår at planen justeres slik at vei- og gangveisystem følger nåværende eiendomsgrenser, samtidig som en opprettholder en kvartalsstruktur, jamfør illustrasjonen nedenfor: Etter fagetatens vurdering er dagens eiendomsgrenser lite egnet som grunnlag for utforming av et nytt senterområder. Dagens eiendomsgrensene er basert på en annen tid og en annen bruk, de være seg landbruksområde eller spredt næringsområde. Senterområdet er i planforslaget detaljert utformet, og det er derfor mulig å gå rett på byggesak uten krav til detaljreguleringsplan. Representant fra Kokstad utvikling as har i møte signalisert at grunneierne har kommet til enighet i tråd med planforslaget. Skifte Eiendom har også besluttet å forholde seg til det oppdatert planforslaget, jamfør uttalelse datert 9.februar 2015 (dok 123). I tillegg er det kommet høringsinnspill fra grunneiere av eiendommer langs vegen til Storrinden (dok 78, 79, 91, 92). Eiendommene nærmest vegen er foreslått regulert til boligformål. Andre eiendommer er tatt ut av planforslaget som en følge av innsigelsen fra Forsvaret. Det er kommet innspill fra grunneiere i vest som ønsker at en stripe langs Flyplassvegen avsettes til industri/næring (dok 97). Dette innspillet er ikke tatt til følge da arealet er tatt ut av planområdet med bakgrunn i krav fra Avinor. Eier av Kokstadvegen 54 (dok 94) protesterer på at industriområdet I/L 3 får adkomstveg over deres tomt. Denne vegen er imidlertid i tråd med reguleringsplan fra Etter fagetatens vurdering er det den beste muligheten til å utløse næringsområdet I/L 3. Eier av Kokstadvegen 54 har senere varslet arbeid med privat detaljreguleringsplan (planid ) hvor adkomstvegen til I/L 3 er innarbeidet. Side 19 av 21

20 8 Fagetatens vurdering Planen er i tråd med KPA 2010, og er en oppfølging av området som var båndlagt for reguleringsplan i kommuneplanens arealdel Planen regulerer arealene som grenser mot eksisterende næringsområde på Kokstad til industri, lager, kontor og sentrumsformål. Totalt reguleres 410 daa til næringsformål. Dersom vi holder 18 daa av til idrett, reguleres 130 daa til arbeidsplassintensive virksomheter i tilknytting til bybaneholdeplass og 260 daa til arealkrevende næringsvirksomhet. Planen åpner for en total utbygging på m 2 BRA. Arealene som grenser til Storrinden er foreslått regulert til friluftsformål, totalt 852 daa. Etter fagetatens vurdering ivaretar planen behov for nye næringsareal, samtidig som landskaps- og friluftsinteressene rundt Storrinden er ivaretatt. De nye utbyggingsområdene utløses ved å knytte Kokstadflaten og Kokstaddalen sammen med Kokstadvegen i nord slik at de utgjør en ringveg. Det åpnes også for en forlengelse av den nye vegen mot sør over Flyplassvegen mot et eventuelt fremtidig næringsområde på Liland. Det er stilt rekkefølgekrav til de ulike delfeltene knyttet til opparbeiding av veger og annen offentlig infrastruktur, som ivaretar muligheten for etappevis utbygging. Utbygging av Kokstad vest forutsetter oppgradering av eksisterende vegnett på Kokstad, i tråd med reguleringsplan for Kokstad øst (planid ). Reguleringsplanen er koordinert med pågående reguleringsplan for Kokstad øst ( ), inkludert tilpassing av vegnett, turveger, gangakser og løsning for sykkel. Fagetaten mener at reguleringsplanen er tilstrekkelig detaljert for sentrumsområdene SE 1-9, slik at dette området kan bygges ut uten krav til detaljreguleringsplan. Hovedprinsippet or området er effektiv arealutnyttelse og kvalitet på uteområdene, i tråd med kommunens strategier for senterområder. Det er utarbeidet et kvalitetsprogram for dette området. Utbygging av SE 1-9 forutsetter en omstrukturering av eksisterende eiendommer. Dette kan gi utfordringer for gjennomføring, men bør kunne løses gjennom utbyggingsavtaler og makeskifte. Representant fra Kokstad utvikling as har i møte signalisert at grunneierne i sørlige del av senterområdet har kommet til enighet i tråd med planforslaget. For næringsområdene I/L 1 3 er det krav til detaljreguleringsplan for å løse utfordringer knyttet til massebalanse og interne veger. I en detaljreguleringsplan kan det tas hensyn til konkrete behov for ulike typer næringer og aktører. 9 Konklusjon Fagetaten anbefaler planen slik det nå foreligger. Side 20 av 21

21 Vedlegg: 1. Plankart datert Reguleringsbestemmelser, datert Merknader og innspill med fagetatens kommentarer 4. Planbeskrivelse, revidert VA-rammeplan, revidert Kvalitetsprogram, datert ROS-analyse, datert Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /126 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 21 av 21