Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Bygg og eiendom, Levanger kommune Eldrerådet i Levanger v/reidun Johansen 7600 Levanger Estetikkutvalget i Levanger Flyktningetjenesten pva. Leira mottak Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 7734 Steinkjer Helse, Levanger kommune Knut Hjelde Viigs Minde 2 D 7600 LEVANGER Kommunalt råd for funksjonshemmede v/bente Anita Elden 7600 Levanger Levanger Kommunalteknikk, Levanger kommune Marianne Selseth Viigs Minde 2 B 7600 LEVANGER Nord-Trøndelag E-verk - nettdivisjonen 7736 Steinkjer Nord-Trøndelag Fylkeskommune Fylkets Hus 7735 Steinkjer Oppvekst, Levanger kommune Repr. barns interesser i plansaker Levanger v/kenneth Arntzen 7600 Levanger Sametinget Avjovargeaidnu KARASJOK Statens vegvesen - Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Susanne Steffenak Viigs Minde 2 A 7600 LEVANGER Telenor servicesenter for nettutbygging Postboks Bergen Vegard Fossen Viigs Minde 2 C 7600 LEVANGER Deres ref: Vår ref: KRKA 2008/11020 Dato: Offentlig ettersyn - Reguleringsplan Okkenhaugvegen 20 og deler av /275/837 m.fl. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune har i møte den , sak 102/08, vedtatt at overnevnte planforslag legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Endringsforslaget legger til rette for bygging av 2 nye boliger samt endringer i fht. lekeområder. Det vises til sakspapir og vedlegg til dette brev for nærmere informasjon. Planforslaget kan også ses på: Servicekontoret, Levanger og kommunens hjemmeside, adr.: under Annonser Offentlig ettersyn/vedtak. Eventuelle uttalelser sendes til: Innherred samkommune, Postboks 130, 7601 LEVANGER. Uttalelser kan også sendes pr. E- post: postmottak@innherred-samkommune.no Frist for uttalelser:

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 8 Med hilsen Kirstine Karlsaune Siv.ing. 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser rev. i hht. Plan- og utviklingskomiteen vedtak i møte den , sak 102/08. Kopi til: Levanger Boligforvaltning KF RG-prosjekt AS

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 8 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Okkenhaugvegen 20 og deler av /275/837 m.fl. Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Forslag til reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, datert , med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til endring, siste avsnitt, fra Olav Strid, DNA: Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Forslag til tillegg fra Guri Skjesol, SP: Det må ivaretas nødvendig areal til renovasjon. Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP Avstemning: Alternativ avstemning mellom Strids forslag og rådmannens forslag siste avsnitt: Strids forslag enstemmig vedtatt. Skjesols forslag til tillegg enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 8 VEDTAK: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.5 endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Forslag til reguleringsplan for Okkenhaugvegen 20 og deler av 18, datert , med endring som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Utbygger bør tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/ miljøvennlige energikilder. Det må ivaretas nødvendig areal til renovasjon. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 4 Reguleringsplan m/best. for Leiraområdet, vedtatt Saksopplysninger: Forslag til reguleringsendring ble mottatt pr. e-post den Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS, pva. Levanger boligforvaltning KF. Hensikten med endringsforslaget er å legge til rette for utbygging av 2 nye boliger i Okkenhaugvegen 20, nærmere bestemt i område B3. Planområdet er på 4,9 daa. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon. Medvirkning Planarbeidet er kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa Det er ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen. Tiltakshaver har hatt møte og drøftet planene med Innherred samkommune. Intern høring: Planen er forelagt barnerepresentanten og fagområdene oppvekst, helse, innvandrertjeneste og kommunalteknikk. Følgende uttalelse er mottatt. Barnerepresentanten, Viser til Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune: 1. Bestemmelser for lekeplasser m.v. for barn I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 8 småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. Omdisponering av fellesareal eller friområder som er i bruk eller egnet for lek, skal ikke tillates uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Erstatningsareal skal også skaffes dersom uregulert areal som brukes til lek blir omdisponert til utbyggingsformål. Med bakgrunn i vedtektene har jeg følgende bemerkninger: 1. I planforslaget framgår det at de to nye boligene vil legge beslag på felles leikeplass som er innregulert. I kommunens vedtekter går det klart fram at omdisponering av slikt areal ikke skal gjøres uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Jeg kan ikke se at erstatningsareal er nevnt i planbeskrivelsen. 2. I planforslaget framgår det at fellesareal vil utgjøre i overkant av 50 m2 per boenhet. Jeg kan ikke se at det er tatt høyde for en småbarnsleikeplass på minimum 100 m2. Ved å ikke bygge på det aktuelle området kan dette kravet innfris. Det er viktig at det blir tatt hensyn til små barn sine behov for uteareal og leikeplass i umiddelbar nærhet til der de bor. Planstatus Hoveddelen av planområdet er omfattet av reguleringsplan for Leiraområdet, stadfestet Området er regulert til boligformål og fellesarealer, se under. Planlagt fortau langs adkomstvegen sydøst for planområdet er ennå ikke opparbeidet. Reguleringsplan for Leiraområdet, Sammenstilling av 1995-planen og planforslag. Vurdering: Konsekvenser for naboområdet i vest parkering, adkomst fra Okkenhaugvegen Tilliggende område i vest er regulert for asylmottak/evt. hybelhus/småleiligheter samt aktivitetshus/barnehage, se reguleringsplan for Leiraområdet fra Noe av parkeringsbehovet skulle dekkes innenfor det området som nå søkes endret. Bl.a. var garasjene nærmest Okkenhaugvegen forbeholdt område B1 i den gamle planen. I endringsforslaget er dette ikke videreført, antakeligvis i samsvar med dagens praksis. Barnehage og asylmottak har i dag egen avkjørsel fra Okkenhaugvegen (ikke i hht. reguleringsplanen fra 1995). Endringsforslaget fjerner eksisterende/tidligere regulert mulighet for kjøreadkomst fra øst. Juridisk sett regulerer endringsforslaget bort Postadresse: Postboks Levanger Tlf Saksbehandler: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Tlf Organisasjon: Organisasjonsnr E-post: postmottak@innherred-samkommune.no Web:

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 8 kjøreadkomst til Leira-området. Hele planområdet burde derfor vært sett under ett, noe vi også oppfordret til innledningsvis. Manglende samarbeid om en samlet revisjon er imidlertid ikke til hinder for at resten av planen kan revideres senere. Bebyggelsen - Endringsforslaget viser et planlagt nybygg/tilbygg nord i område B3. - Byggegrense langs offentlig veg sneier eksisterende bebyggelse. Byggegrensen er vist 4,0 m fra planlagt fortauskant, og det anses uaktuelt å flytte ut hele byggegrensen. Man kan i stedet vurdere en lokal justering forbi eksisterende bygg. - Grad av utnytting: Det er foreslått BYA = 60 %. Forslagsstiller har opplyst at for de enkelte områdene blir regnestykket slik: B1: Totalt areal 419 m2, bebygd areal 184m2; BYA 43,9% B2: Totalt areal 429 m2, bebygd areal 189 m2; BYA 44,0% B3: Totalt areal 607 m2, bebygd areal 256 m2, nytt beb.areal 81m2; BYA 55,5% I1: Totalt areal 1125m2, bebygd areal 639m2; BYA 56,8 % - Hustype, takform og -vinkel er som i gjeldende plan, bortsett fra at det nå ikke står noe om at bebyggelse i område I1 (eksisterende institusjon) skal være rekkehus. Adkomst Området har felles avkjørsel fra kommunal veg. Eksisterende intern veg forutsettes kun brukt som gangveg, og er følgelig vist som felles gangareal i planen. Adkomst og korttidsparkering for I1 foreslås imidlertid tillatt på denne. I praksis benytter hele planområdet denne for kjøretransport til/fra boliginngang. I reguleringsplanen fra 1995 er det regulert fortau langs bl.a. østsiden av planområdet. Vi antar planavgrensningen tar hensyn til dette. Følgende rekkefølgekrav er fastsatt i reguleringsplan for Nordlijordet: Regulert vegforbindelse m/fortau fra Okkenhaugvegen (Viigs Minde) skal opparbeides fram til Elverhøyvegen, før bolig nr. 26 innenfor planområdet tas i bruk. Parkering Ifølge planbeskrivelsen vil det bli 14 leiligheter innenfor B1-B3 og det er tatt utgangspunkt i 7 leiligheter i avlastningsbolig i område I1. Dvs. 21 boenheter totalt, hvorav kun to nye. 2.5 sier følgende: For leiligheter kreves 1,5 plass pr. enhet. Såfremt enhet = boenhet er dette i hht. gjeldende vedtekter for vanlig boligbebyggelse. Felles parkeringsplass er felles for hele planområdet ( 5.2) og viser 21 plasser. Ifølge 5.3 kan gangveg benyttes som biladkomst og korttidsparkering for I1. Vi har forstått det slik at avlastningsboligene i område I1 er et tilbud til yngre/barn med nedsatt funksjonsevne, og at nåværende parkeringsbehov på 3 plasser (2 for ansatte på vakt og 1 for henting/bringing) dekkes ved bygningen. Hvis det viser seg at opparbeidelse av regulert fortau går ut over eksisterende p-plasser må disse opparbeides på annet egnet areal, innenfor planens rammer. Dagens plassering av søppel må flyttes. Forslag:

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av endres til: For leiligheter i område B1-B3 kreves 1,5 plass per enhet. For boliginstitusjonen i område I1 kreves 1,0 plass pr. ansatt/vakt og i tillegg nødvendig oppstillingsplass for henting/bringing. Illustrerte parkeringsfelter bør trekkes noe unna planlagt fortauskant, og det bør vurderes fysiske tiltak som tydeliggjør at adkomst til p-plassen skal skje fra felles avkjørsel. Felles uteoppholdsareal/lek og interne gangforbindelser Kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 om lekeplasser mv. for barn er gjengitt av barnerepresentanten (se under overskriften medvirkning). Ca. 21 leiligheter (inkl. institusjonen i område I1 telt som 7 leiligheter) x 50 m 2 felles/offentlig uteareal pr. boenhet tilsier et behov på 1050 m 2. I 2.4 andre ledd er det foreslått at halvparten av behovet skal dekkes opp på eget areal, men planen viser at nesten alt dekkes innenfor planområdet. Gjeldende reguleringsplan viser to lekeplasser á ca. 150 m 2 innenfor det området som berøres av endringsforslaget. Eksisterende situasjon er ikke i hht. reguleringsplanen, og pga. eksisterende og planlagt ny bebyggelse er det i stedet foreslått to lekeplasser (FL1 og FL2) på hhv. ca. 270 og 730 m 2 (tilsammen ca m 2 ). Dvs. at det foreslås erstatningsareal, som etterlyst av barnerepresentanten. Den minste lekeplassen ligger forholdsvis sentralt til i området, og kan anses å oppfylle krav til småbarnslekeplass. Denne er også tilgjengelig via intern gangveg, og de nærmeste leilighetene grenser inntil. Ved befaring så området imidlertid ikke ut til å fungere i hht. gjeldende reguleringsplan mht. kjøring og parkering, og dette blir en utfordring i fht. lekeplassen FL2 (bebyggelsen i område B2 har inngang mot FL2). Planområdet ligger forøvrig nært inntil Leira fotballbane og regulert friområde på ca. 8 dekar (Elverhøy-planen), som kan benyttes av større barn. Eksisterende uthus/bod innenfor FL1 er forutsatt å kunne stå, og opptar noe areal (kunne vært byggeområde). Selv om det ikke ser slik ut vil nordre del av FL1 være tilgjengelig via overbygd åpning i denne bebyggelsen. Alternativ gangforbindelse bør vurderes. Nordre del av denne lekeplassen er planlagt med ca. 2,5 m høye støyskjermer på tre kanter, og utfordringen er å få til et trivelig uteareal. Rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse og etablering av støyskjerm er angitt i 2.2. Universell utforming Det er bl.a. foreslått at min. 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. Det er samtidig opplyst at av de to nye boligene vil den i 1. etasje få livsløpsstandard. Ideelt sett burde andelen vært høyere for avlastnings-/omsorgsboliger, men mesteparten er eksisterende bebyggelse. Støy Forslagsstiller har gjort støyberegninger som viser at område FL1 er utsatt for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen som overskrider grenseverdiene i Miljøvern-departementets Retningslinjer for støy i arealplanlegging, T Lden er beregnet til dba. Ifølge forslagsstiller betyr dette at området må skjermes for vegtrafikkstøy fra Okkenhaugvegen med topp skjerm på min. kote 10,5 (ca. 2,5 m over eksisterende terrengnivå). Tiltaket er vist på plankartet men ikke spesifisert i bestemmelsenes 2.6.

8 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 8 Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet flere forhold som må utredes eller hensyntas spesielt. Kommunalteknikk Gjeldende reguleringsplan viser et ikke bebyggbart parti tvers igjennom planområdet. Eksisterende kartgrunnlag viser at kommunalt ledningsnett går klar av planlagte byggeområder, men eksisterende bygg i område B1 ligger ca. 5 m unna stikkledning. Omplassering av søppeldunker vil være en utfordring, da disse pr. i dag opptar parkeringsareal og regulert fortausareal. Energi Vi har fått opplyst at oppvarmingen er basert på elektrisitet, og at alle de andre boenhetene i reguleringsområdet har det samme. Jfr. vanlig praksis bes utbygger vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare/miljøvennlige energikilder. Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med foreslått endring av 2.5.