Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir Forslag til reguleringsplan for barnehage - Tord Folesons gate /16/109 og del av 1721/16/1, Verdal - Knøttene Barnehage AS Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2006/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /06 Rådmannens forslag til vedtak: Rådmannen tilrår at PUK gjør slikt vedtak: Forslag til reguleringsplan avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 og med følgende begrunnelse: Dårlig standard/siktforhold i krysset Tord Folesons gate x fylkesveg 173. Foreslått arealbruk (barnehage) er i strid med avsatt LNF-område i gjeldende utgaver av kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Verdal sentrum. Pågående revisjon av kommunedelplan for Verdal byområde legger opp til at det skal utarbeides reguleringsplan for et større område og at det skal legges til rette for en ny kryssløsning med fylkesveg 173. I den forbindelse kan Tord Folesons gate bli vurdert regulert stengt ut mot fylkesveg 173. Dette tilsier at evt. barnehagelokalisering bør avventes vurdert til arealbruken er avklart på overordnet nivå og en har mulighet til å vurdere lokalisering og adkomst i en større sammenheng. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal BEHANDLING: H v/knut S. Sandnes fremmet følgende forslag. Forslag til reguleringsplan for barnehage Tord Folesons gate 3 godkjennes. Ved alternativ votering mellom rådmannens tilråding og forslaget fra H v/knut S. Sandnes ble rådmannens tilråding vedtatt med 7 stemmer. 2 stemmer ble avgitt for forslaget fra H v/knut S. Sandnes. VEDTAK: Forslag til reguleringsplan avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 og med følgende begrunnelse: Dårlig standard/siktforhold i krysset Tord Folesons gate x fylkesveg 173. Foreslått arealbruk (barnehage) er i strid med avsatt LNF-område i gjeldende utgaver av kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Verdal sentrum.

2 Pågående revisjon av kommunedelplan for Verdal byområde legger opp til at det skal utarbeides reguleringsplan for et større område og at det skal legges til rette for en ny kryssløsning med fylkesveg 173. I den forbindelse kan Tord Folesons gate bli vurdert regulert stengt ut mot fylkesveg 173. Dette tilsier at evt. barnehagelokalisering bør avventes vurdert til arealbruken er avklart på overordnet nivå og en har mulighet til å vurdere lokalisering og adkomst i en større sammenheng. Vedlegg: 1 Plankart datert , rev Reguleringsbestemmelser datert , rev Redegjørelse for planen. 4 Situasjonsplan. 5 Privatrettslig avtale om vegetasjonsrydding i frisiktsone, mottatt Brev fra forslagsstiller datert m/vedlagt uttalelse fra Nestvold datert Landbruksfaglig uttalelse datert Uttalelse fra Statens vegvesen datert Oversiktskart. 10 Uttalelse fra Knøttene barnehage, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): PUK-sak 72/06 (vedtak om at saken utsettes i påvente av privatrettslig avtale). Saksopplysninger: Saksgang Forslag til reguleringsplan er innsendt av siv.ing Peter Hognestad, på vegne av Knøttene Barnehage AS. Planområdet foreslås regulert til byggeområde for allmennyttig formål barnehage. Bebyggelse i området foreslås med maks gesims- og mønehøyde på hhv. 7,0 og 9,0 meter, og med en grad av utnytting på maks BYA 30 %. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon om saken. Planområdet omfatter eiendommen gnr. 16/109 som er bebygd med et bolighus samt et tilliggende areal øst for denne på ca. 1 dekar. Til sammen ca. 2,3 dekar. Planforslaget ble behandlet i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, i møte den , sak 72/06. Følgende vedtak ble fattet: Saken utsettes til nødvendige privatrettslige avtaler foreligger. En slik avtale om rydding av frisikt i krysset Tord Folesons gate x fylkesveg 173 er nå mottatt, se vedlegg 5. I PUK-sak 72/06 tilrådde rådmannen at planforslaget avvistes. Når saken nå tas opp igjen er den supplert mht. plan-, landbruk- og vegteknisk uttalelse. Uttalelse fra Nestvold i fbm. varsel om planoppstart er vedlagt. Planforslaget er justert noe, i samråd med forslagsstiller. Planstatus I gjeldende kommuneplan og kommunedelplan er området avsatt som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Området omfattes ikke av noen reguleringsplan. Adkomstvegens kryss med fylkesveg 173 omfattes av reguleringsplan for gangveg Ydsedalen skolekrysset, vedtatt i 1977.

3 I revidert høringsutkast til kommunedelplan for Verdal byområde (se kartutsnitt), er bebygde eiendommer i området foreslått avsatt som nåværende boligområde, mens tilliggende arealer er foreslått avsatt som framtidig boligområde (lys gult) og framtidig friområde (grønt) mot Ydseelva. Utsnitt av revidert høringsutkast til kommunedelplan for Verdal byområde, revidert Knøttene barnehage (eksisterende + foreslått utvidelse) er vist på kartet. Vurdering: Planforslaget Byggegrense mot øst (lite synlig i eksisterende eiendomsgrense) er satt på bakgrunn av landbruksfaglig uttalelse/betingelse om at det aktuelle arealet av gnr. 16/1 blir brukt som parkeringsplass og uteareal for lek og andre uteaktiviteter. Foreslått maks BYA 30 % er muligens ikke oppnåelig, da arealet innenfor viste byggegrenser synes å være noe mindre. Barnehagens størrelse styres også av krav til utearealer og parkering. Når det gjelder barnehagens uteareal er veiledende norm for barns lekeareal inne 4 kvadratmeter netto per barn over tre år og om lag 1/3 mer per barn under tre år. Utearealet i barnehagen bør være om lag seks ganger så stort som leke- og oppholdsarealet inne. Til dette arealet regnes ikke parkeringsplass, tilkjørselsveier og lignende. Overnevnte tilsier at det for 20 barn i aldersgruppen 0-3 år kreves et uteareal på ca. 640 m 2. Vedlagte situasjonsplan viser at dette er oppnåelig, da opphold/lek nord for parkeringsplasser måles til ca. 600 m 2, og det i tillegg er antydet noe opphold/lek foran eksisterende bebyggelse. Adkomst og trafikk forhold utenfor planområdet Kjøreadkomst er tenkt fra eksisterende vegnett, dvs. fra Tord Folesons gate (privat veg) via kryss med fylkesveg 173. Syv eneboliger (inkl. den som nå foreslås omdisponert til barnehage) har i dag adkomst fra Tord Folesons gate, som også krysser eksisterende gang- og sykkelveg. En barnehage med plass til ca. 20 barn, ansatte samt barnehageadministrasjon vil medføre økt bruk av krysset med fv Etter en befaring i området den har Statens vegvesen påpekt at siktforholdene i krysset ikke er tilfredsstillende og at økt bruk av krysset derfor ikke kan aksepteres. Vegvesenet motsetter seg planen. De anser heller ikke at utbedring av siktforholdene ved vegetasjonsrydding er et tilstrekkelig/realistisk alternativ i denne

4 sammenheng og viser til den nødvendige omlegging av lokalvegen som uansett vil måtte komme med utbyggingen av Nestvold Vestre om noen år. Sistnevnte vurdering må ses i sammenheng med forslag/høringsutkast til kommunedelplan for Verdal byområde. Siste høringsutkast gir mulighet for ca. 160 leiligheter og ca. 30 eneboliger på Nestvold øst (se kartutsnitt). Det går fram av høringsdokumentene at utbygging av disse arealene krever etablering av ny atkomstveg fra fv. 173, da eksisterende veg og kryssløsning har en dårlig standard. Dersom det gis klarsignal for et framtidig boligområde på Nestvold øst, vil det være krav om reguleringsplan før utbygging av området. I en slik reguleringsprosess kan stenging av dagens kryssløsning mellom Tord Folesons gate og fv. 173 bli vurdert. En barnehage genererer forholdsvis mye trafikk, og vi ser helst at en slik arealbruk vurderes nærmere når en kan se et større område i sammenheng, og det er mulig å vurdere en bedre adkomst fra fylkesvegen. Vedlagte avtale mellom Knøttene Barnehage AS og Nestvold omhandler vegetasjonsrydding, men snø kan også være et problem i fht. frisikt. Det vises til uttalelsen fra Statens vegvesen mht. vegetasjonsrydding. Avtalen er privatrettslig og angår i prinsippet ikke reguleringsplanen. Tord Folesons gate krysser eksisterende gang- og sykkelveg, som er skoleveg for mange barn. Økt kryssing av gang- og sykkelvegen er ikke gunstig på dette sted, hvor syklister øker hastigheten nedover mot Ydsedalen. Det kan også oppstå press om å kjøre på gang- og sykkelvegen mellom barnehagens avdeling i Dag Ringsons gate og forslått utvidelse i Tord Folesons gate. Uttalelse fra kommunens avdeling for tekniske drift Har store betenkeligheter med å sette enda mer trafikk over gang - sykkelveien til Ydsedalen. Det er et meget uoversiktlig veikryss som ikke er laget for å ta mer trafikk enn det er idag. Ut fra det trafikksikkerhetsmessige vil jeg anbefale ikke å sette mer trafikk på denne strekningen. Når en ser på utkjørselen til fylkesvegen straks etterpå, må en sette et stort spørsmålstegn om dette kan være vel gjennomtenkt projekt. Jeg vil anbefale ikke å gå inn for barnehageutbygging i Tord Folesonsgate før veien blir flyttet eller gjort sikrere. På bakgrunn av overnevnte bør utbedring av siktforhold der privat veg krysser offentlig gangog sykkelveg vurderes. Gjeldende reguleringsplan viser ikke frisikt i dette krysningspunktet. Evt. andre trafikksikkerhetsmessige tiltak kan også vurderes. Støy Ifølge planbeskrivelsen er det antatt at trafikk langs Tord Folesons gate ikke vil overstige kravene i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen - T1442. Vi antar tilsvarende også gjelder i fht. trafikk på fylkesveg 173, som ligger ca. 70 meter unna. Støysonekart er ikke utarbeidet. Sikkerhets- og beredskapsmessige forhold Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Grunnforhold forutsettes avklart i fbm. søknad om tiltak på eiendommene. Planlagt parkeringsplass og trafikkareal er bl.a. tenkt oppfylt. Ifølge kommunens kartgrunnlag krysser også private vannledninger det aktuelle arealet. Trafikksikkerhet er omtalt under overskriften adkomst og trafikk. Jordvern og landbruksfaglige vurderinger

5 Det vises til vedlagte uttalelse fra landbruksavdelingen (vedlegg 7) samt fra hjemmelshaver av det berørte jordbruksarealet gnr. 16/1 (vedlegg 6). Arealbruk for resten av dette jordet vurderes i fbm. pågående kommunedelplanprosess. Konklusjon På grunnlag av befaring og vurderingene ovenfor vil vi opprettholde rådmannens opprinnelige innstilling om å avvise planforslaget. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 30 kan tiltakshaver kreve at reguleringsspørsmålet forelegges kommunestyret.