Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir Bebyggelsesplan Lektor Musums gt. 11 og 13 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Bernt Arne Helberg Arkivref: 2007/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til plankart datert endres på følgende punkt: Areal avsatt til felles avkjørsel nordover fra linje med garasjefront endrer formål til felles gangareal. Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fa eksisterende vegkant, langs østsiden av Lektor musums gate. Forslag til bestemmelser sist rev endres på følgende punkt: Ny bestemmelse: Felles gangareal er felles for boligene innefor planområdet. Arealet kan benyttes til nødvendig kjøring, som for eksempel syketransport og frakt av større varer. Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Maks takvinkel økes fra 37 til 40 grader. Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8 meter og maks gesimshøyde reduseres fra 6,5 til 5 meter. Formuleringen; Garasje/bod tillates oppført med flatt tak, tas ut av bestemmelsene. Deretter legges forslag til bebyggelsesplan for Lektor Musums gate 11 og 13 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2. Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med

2 byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Vedlegg: 01 Plankart, datert Bestemmelser, sist rev Beskrivelse, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 04 Referat fra forhåndskonferanse, datert Uttalelse fra kommunelegen, datert Saksopplysninger: Sivilarkitekt Steinar Uddu har på vegne av Eplehagen AS fremmet forslag til bebyggelsesplan for Lektor Musums gate 11 og 13. (gnr.19/ bnr ). Planforslaget legger til rette fortetting av frukthage med 4 leiligheter, tilhørende parkering og lekeareal. 4 parkeringsplasser er vist i garasje. Eksisterende hus og uthus i Lektor Musums gate nr. 13 blir stående. Se bilde. Se tiltakshavers beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket.(vedlegg 03) Medvirkning: Før planforslaget ble sendt inn til kommunen, ble det avholdt en forhåndskonferanse

3 Oversiktskart planområdet vist m/blå prikk Planarbeidet ble annonsert i Trønderavisa og Verdalingen ca Berørte naboer ble varsla den På bakgrunn av dette varselet mottok tiltakshaver merknader fra eiendommen 19/365, Jon Bjartnes og Kari Woll. Tiltakshaver har referert og kommentert dette innspillet i sin planbeskrivelse. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten i Verdal kommune. Barnerepresentanten vil i denne saken vente med å gi uttalelse til den offentlige høringsrunden. Planforslaget er også sendt på en intern høringsrunde i kommunen til fagområdene; teknisk, helse, oppvekst og kultur. Følgende merknad er kommet: Kommunelegen, datert ; det aktuelle området er en tidligere frukthage m/veksthus og det opplyses ikke om det i eller ved veksthusområdet er benyttet kjemikalier eller midler som gjør at det er grunn til å tro at grunnen er forurenset. Ut fra planforslaget ser det ut som at det kan bli grøntområde og mulig lekeplass for barn i området der veksthuset har stått. Kommunelegen har derfor gitt følgende uttalelse; Ut fra de foreliggende opplysninger ber vi om at det foretas stikkprøver av området der veksthuset har stått og i umiddelbar nærhet, jfr. forurensningsforskriftens 2-4. Undersøkelsene må gjennomføres av geoteknisk konsulent med kompetanse innen grunnforurensning og miljøgeologiske undersøkelser. Dersom undersøkelsene viser at det er forurenset grunn, jfr. 2-3 bokstav a og 2-4 kreves det ytterligere undersøkelser av tomten før byggestart. Planstatus: Det aktuelle området ligger innenfor areal avsatt til byggeområde for boliger i kommunedelplan for Verdal byområde. Det stilles krav om bebyggelsesplan ved utbygging av 3 eller flere boenheter.

4 Vurdering: Adkomst og g/s trafikk: Avkjørsel er tenkt flyttet litt lenger nord enn eksisterende. I dag er det bare et smalt fortau lang Lektor Musums gate, men vegmyndigheten i kommunen ser stort behov for et skikkelig fortau. De har tanker om at Lektor Musums gate skal bli en sentralt ledd i skolevegen fra sentrum, spesielt for barn fra Reinsholm. Det konkrete arealbehovet er 2,25 cm fra eksisterende vegkant. Det foreslås derfor at det avsettes areal til fortau i planen. Forslag: Det avsettes fortau 2,25 cm bredt, fra eksisterende vegkant langs østsiden av Lektor musums gate. Bebyggelsen: Bebyggelsen i området vil bli lite synlig fra lange avstander, men kan få stor betydning naboer og for det visuelle inntrykket i gata. Tiltakshaver har som intensjon å videreføre kvaliteter i eksisterende bebyggelse i gata. Valg av takvinkel er viktig for at ny bebyggelse skal harmonere med eksisterende bebyggelse i området. Tiltakshaver opplyser om at eksisterende hus og uthus på tomta har takvinkel ca 42 grader, mens nabohus rett over gata har ca 40 grader mens andre igjen har slakere. Av praktiske hensyn ønsker ikke tiltakshaver å bruke brattere takvinkel enn 40 grader, og tegnet de aktuelle husa med 39 grader. Foreslår derfor at maks takvinkel økes i bestemmelsene. Forslag: Maks takvinkel i bestemmelsene økes fra 37 til 40 grader. Alternativ A m/ saltak på garasje og ensidig fall på takoppløft.

5 Alternativ B m/ flatt tak på garasje og saltak på takoppløft. Ut fra hensynet til omgivelsene er det en fordel å begrense høyden på boligmassen. Tiltakshaver har ikke målt eksakt høyder på eksisterende bebyggelse, men opplyser om at ny bebyggelse blir lavere enn eksisterende bebyggelse. Tiltakshaver opplyser om at ny bebyggelse er tegnet med mønehøyde under 8 meter og gesimshøyde under 5 meter, men bestemmelsene sier mønehøyde maks 9,5 meter og gesimshøyde maks 6,5 meter. Det foreslås derfor at høyder begrenses i bestemmelsene. Forslag: Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8 meter og maks gesimshøyde reduseres fra 6,5 til 5 meter. Bestemmelsene i planen gir rom for to alternative utforminger av bygningsmassen. Se 3D illustrasjoner over. Ensidig fall på takoppløft har en estetisk virkning og vil gi høyere øvre gesimshøyde, men har liten innvirkning på naboers solforhold. Begge takvariantene er vurdert til å kunne aksepteres i området. Flatt tak på garasje vil til en viss grad medføre noe bedre solforhold på uteareal og nabotomt, men dette anses som et underordnet moment. Flatt tak anses imidlertid som et såpass arkitektonisk fremmedelement i området, at det derfor forslås at alle bebyggelse i planområdet skal bygges med saltak. Forslag: Formuleringen; Garasje/bod tillates oppført med flatt tak, tas ut av bestemmelsene.

6 Parkering: Bestemmelsen om 1,5 parkeringsplasser/bolig anses å være tilstrekkelig og ihht. kommunale vedtekter. Disse sier 2 plasser/enebolig og 1 plass/boenhet for boligformål forøvrig, pluss 0,2 plass/boenhet til gjesteparkering. Den planlagte parkeringsplassen ser ut til å kunne fungere godt i praksis, bortsett fra noe vanskelig utkjøring fra garasjeplassen lengst vest. Leik og uteopphold: Avsatt felles lekeareal på totalt 250 m2 tilfredsstiller akkurat minstekravet i kommunedelplan sentrum med 50 m2/bolig. De avsatte områdene har også en sentral plassering og er forholdsvis sammenhengende, slik at de vil gi et tilbud til alle boligene. Lekearealene gjennomskjæres av kjøreareal, og dette kjørearealet har en utforming som vil medføre mye rygging. Dette kan være trafikkfarlig. Tiltakshaver opplyser imidlertid om at kjørearealene til de nye boligene kun er vist som en mulighet, og at den daglige bilbruken er tenkt å stoppe i linje med garasjefront. Det foreslås derfor at formålet endres til gangareal, men at det gjennom bestemmelsene åpnes for nødvendig kjøring. Forslag: Areal avsatt til felles avkjørsel nordover fra linje med garasjefront endrer formål til felles gangareal. Ny bestemmelse: Felles gangareal er felles for boligene innefor planområdet. Arealet kan benyttes til nødvendig kjøring, som for eksempel syketransport og frakt av større varer.

7 Situasjonsplan, sist revidert Støy: antas å ikke være et problem i dette tilfellet. Universell utforming: Vi arbeider for ta følgende bestemmelse inn i alle arealplaner: Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Tiltakshaver opplyser om at de har ambisjoner om å oppfylle disse kravene, forutsatt at mangel på opparbeidet/isådd plen på vinters tid hindrer innflytting. Vi foreslår at

8 bestemmelse om universell utforming tas inn i planen. Det forutsettes at ev. utsettelse av ferdigstilling grønnareal pga. vinter, behandles som en dispensasjon i byggesaken. Forslag: Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Det aktuelle veksthuset på eiendommen er benyttet som hobbyveksthus, og vi er derfor tvilende til om det er benyttet plantevernmidler i en slik grad at det medfører fare for lekende barn. Det forutsettes imidlertid at tiltakshaver avklarer dette i høringsperioden, og eventuelt gjennomfører undersøkelser i tråd med kommunelegens uttalelse. Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: Utomhusplan: For å sikre god opparbeidelse av alle utearealer og nødvendig skjerming av tomter og grønnareal, er det ønskelig med en utomhusplan. Det foreslås derfor at det settes krav om at det skal utarbeides en slik plan, som behandles samtidig med byggesaken. Det forutsettes at utenomhusplan bygger videre på situasjonsplan, sist revidert Forslag: Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Utbyggingsavtale: Kommunen ser det som nødvendig med utbyggingsavtale i dette tilfellet. Aktuelle tema er fortau, påkobling vann- og avløp m.m. Utbyggingsavtale vil bli behandlet som en egen sak ihht. plan- og bygningsloven 64. Det foreslås at det tas inn en forutsetning om utbyggingsavtale i vedtaket. Forslag: Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Konklusjon: Det aktuelle forslaget er vurdert til å være henhold til Kommunedelplan for Verdal sentrum m/bestemmelser. Planforslaget viser fortetting av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Området har lett adkomst og tilgang til nødvendig infrastruktur. Det er tatt nødvendig hensyn til naboer. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset

9 omgivelsene og strøkets karakter. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.