Verdal kommune Møteinnkalling

Transkript

1 Verdal kommune Møteinnkalling Plan- og utviklingskomiteens medlemmer. Det innkalles med dette til følgende møte: Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Verdal Møtested: Møterommet, 3. etasje, Herredshuset Dato: Tid: 09:00- ca. kl 13:00 Evt. forfall, eller inhabilitet i noen av sakene, meldes til utvalgssekretær, tlf eller e-post: inger.storstad@verdal.kommune.no som sørger for innkalling av varamenn. Varamenn møter kun ved særskilt innkalling. Verdal, 5. mai 2009 Marit Voll Skrove /leder/

2 Sakliste Plan- og utviklingskomiteens møte Saksnr. PS 29/09 PS 30/09 Innhold Godkjenning av møteprotokoll Referatsak PS 31/09 Bebyggelsesplan Lektor Musumsgt. 11 og 13 PS 32/09 PUK/KOM Reguleringsplan for Sandheim, Verdal kommune PS 33/09 Forhåndsvurdering grusuttak på Mønnes vestre 247/1 PS 34/09 PS 35/ /6/319 Tonje Gaupseth og Håvard Nessemo garasje Flisa 4 søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Sognan Andre saker 2

3 PS 29/09 Godkjenning av møteprotokoll 3

4 PS 30/09 Referatsak /19/174 - Britt Tove og Hågen Klevmo - Oppføring av støttemur og gjerde - Hanskemakergata /38/102 - Rammetillatelse for oppføring av enebolig - Leinsmoen 33 - innvilget /236/1 - AS Værdalsbruket - Utleiehytte / uthus / naust - Grønningen /150/2 - Stig Anders Solum - Nytt røykrør i pipe - Ulvillvegen innvilget /18/82 - Roger Sundseth - Fasadeendring / påbygg ca. 61m2BRA til eksisterende bolig - Gamle Kongeveg 4 - Tillatelse til tiltak /23/4 - Coop Inntrøndelag BA - søknad om fradeling av tomt til boligformål (Vinkelen borettslag) - innvilget /18/ Svein Håkon Hvesser - Påbygg garasje - Stor Ingvalds veg /18/212 - Gunnbjørg og Ingolv Bengtsen - Gjenkleing av terrasse og montering av vindu - Gamle Kongeveg /200/36 - Egil Arnold Grande - Tilbygg hytte - Toppen - Innvilget /226/44 - Snorre Kristiansen - Uthus og badstue - Raddishaugen - Innvilget /200/1 - AS Værdalsbruket - Oppføring av terrasse på hytte - Fiskløsningen - Innvilget /19/203 - Lektor Musumsgate 12 AS - 3 nye lieligheter i eks. bygg/restaurering/fasadeendring - Lektor Musums gate 12 - endringsmelding /29/10 - Sellæg maskin A/S - søknad om godkjenning av avfallsplan vedrørende riving av bygg - innvilget /276/10 - Rolf Vestvik - Oppføring av liten scene - Soria Moria parken - Melding om tiltak /282/80 - Rune Morten Wærnes og Berit Landfald - Veranda m/takoverbygg - Trøa 8 og Trøa 7 - Melding om tiltak /18/ Margit Mevassvik og Ståle Sellæg - Fasadeendring og tilbygg/påbygg bolig - Brygga 13 - innvilget /37/172 - Odd-Inge Bergsmo - Tilbygg til eksisterende garasje - Måkevegen /228/1/3 - Turid Eng Hansen - melding om tilbygg til hytte - innvilget /198/2/21 - Oddvar Gran - Tilbygg til hytte - Sveet - innvilget 4

5 /198/3 - Tove Anette Valstad - Kartforretning over punktfeste nr 27 - Væren søndre - Innvilget /23/44 - Nord-Trøndelag Fylkeskommune - Utbygging/nybygg 1.749m2BRA - Verdal videregående skole - Stiklestad Alle 8 - Rammetillatelse 22. Jernbanegata-Sørgata - Verdal kommune - søknad tillatelse til tiltak for bygging av jernbaneundergang i Verdal sentrum - innvilget /207/94 - Kjølen og Nydal AS - enebolig og garasje - Fållåtrøa /86/1 - Stein Otto Bjørkeng - Fasadeendring og tilbygg i 1 delvis 2 etasjer til sammen ca. 115m2BRA til eksisterende bolighus - Bjørkenget - Tillatelse til tiltak /38/80 - Frode Kippe og Tore Ness - Oppføring av forstøtningsmur/oppfylling av tomt - Hubroberget 4 og 6 - Tillatelse til tiltak /225/27 - Sigbjørn Arnseth - søknad om bygging av adkomstveg til hytte - innvilget /273/12 - Arnstein Heggdal - Tilbygg ca. 140m2 til eksisterende bolig i 2 etasjer - Rindsemvegen Byggetillatelse /284/4 - Ole Johan Lundemo - Tilbygg bolig - Solheim /200/5/4 - Alf Ward - Punktfeste - Straadalen - Innvilget 5

6 Verdal kommune Sakspapir Bebyggelsesplan Lektor Musumsgt 11 og /19/130, 231 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune Arkivref: 2007/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Rådmannen tilrår at Plan- og utviklingskomiteen gjør slikt vedtak: Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene: a) Punkt 1.3 siste setning flyttes like etter første setning og suppleres med følgende: Mindre deler av boligbygg kan tillates med gesimshøyde inntil 6,65 m. b) Nytt punkt 8.4: Det kan ikke gis ramme-/igangsettingstillatelse før det foreligger tiltaksplan for håndtering av påviste forurensninger i grunnen. Tiltaksplanen skal utarbeides i samsvar med forurensningsforskriftens 2-6. Tiltaksplanen skal utarbeides av foretak med særlig faglig kompetanse. Bebyggelsesplan for Lektor Musumsgt. 11 og 13, sist rev m/bestemmelser sist rev , og med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens Mellom tiltakshaver og Verdal kommune skal det utarbeides og godkjennes utbyggingsavtale. Vedlegg: Planbeskrivelse Plankart, sist revidert Bestemmelser, sist revidert Nye illustrasjoner, jfr. rammesøknad mottatt foto av eksist. bygg 6

7 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 10 Innkomne uttalelser 11 Kvernmo AS, m/vedlagt analyserapport av jordprøver 12 Uttalelse fra kommunelegen, datert Saksopplysninger: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn, i tråd med PUKs vedtak i møte den , sak 21/08. Se til slutt i dette dokumentet under: Kopi av 1. gangs behandling. Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til Følgende uttalelser er kommet inn: Nr Fra Dato 01 Fylkeskommunen Eldrerådet NTE Fylkesmannen Saken er forelagt barnerepresentanten, men uttalelse er ikke mottatt. Sluttbehandling av bebyggelsesplanen har avventet utredning av mulig forurenset grunn. Dette var, jfr. første gangs behandling, forutsatt utredet i høringsperioden. Analyserapport av jordprøver ble mottatt med brev av Rapporten viser at begge prøvene som er analysert inneholder litt høyere verdier enn forskriftens normverdier for mest følsom arealbruk. Ifølge forskriftens 2-3 a) regnes verdier over SFTs normverdier som forurenset grunn. Ifølge forskriftens 2-6 skal det da bl.a. utarbeides tiltaksplan. Endring av plandokumentene etter offentlig ettersyn revisjon Forslagsstiller har søkt å imøtekomme høringsuttalelsene gjennom følgende endringer av plankart og bestemmelser: Plankartet: Rutenett og koordinater er påført. Plankartet: Det er tilføyd at vist plassering/utforming av ny bebyggelse er en illustrasjon, som ikke er juridisk bindende. Punkt 7.3: Det er presisert at felles p-plass er felles for både eksisterende og nye boliger. Nytt punkt 1.7 skal ivareta forhold til illustrasjon av bebyggelse og plassering av garasje. Det er også tilføyd at garasjene er tiltenkt nye boenheter. Punkt 1.3: Begrepet generelt er tatt ut. Punkt 7.1: vedlikeholdes er tatt ut. Tidligere punkt 8.1 og 8.2 er tatt ut. 7

8 Øvrige endringsforslag: Punkt 1.3: og/eller pulttak er tilføyd. Bestemmelsen gjelder takoppløft. Nytt punkt 7.5 om utomhusplan er tilføyd. Tidligere punkt 1.7 (om universell uforming, livsløpsstandard og rekkefølge for ferdigstilling av utearealer) er flyttet og delt opp i punkt Bestemmelsene er supplert med rekkefølgebestemmelse for fortauet langs lektor Musums gate og rekkefølgen for ferdigstilling av utearealene er spesifisert noe mer. Overnevnte innebærer bl.a. en ny runde i fht. takform på takoppløft og høyde på dette. Vurdering: Sammendrag av høringsuttalelser med kommentarer og evt. forslag til endringer av planen: Uttalelse nr. 01; Fylkeskommunen: Avsatt areal til garasje gir rom for fire bilplasser. Fylkeskommunen forutsetter derfor at eksisterende bolig skal dekke garasje og parkeringsareal på egen tomt (uthus), slik at det er de 4 nye boligene som skal ha garasjeplass i felles nybygg og parkering på felles parkeringsplass. Dette bør klargjøres. Før sluttbehandling må plankartet påføres rutenett og koordinater. Kulturminner: Ingen merknader til planen, men minner om aktsomhetsplikten etter kulturminneloven 8. Kommentar: Plankartet ble ved revisjon den påført rutenett og koordinater. Videre er det fastsatt i punkt 7.3 at felles parkeringsplass er felles for både eksisterende og nye boliger. Garasjeplasser i felles nybygg er tiltenkt nye boliger, jfr. nytt punkt 1.7. Øvrige forhold, kulturminner, forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. Uttalelse nr. 02; Eldrerådet: Har gjort følgende vedtak i sak 17/08: Eldrerådet er glad for at det tas sikte på å ivareta/føre videre det positive i bebyggelsen i området slik det er i dag. Uttalelse nr. 03; NTE: Ingen merknader til planen, men ber om at det ved fortetting av eiendommen tas hensyn til om det eksisterer lavspenningsnett i området. Kommentar: Uttalelsen forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. Uttalelse nr. 04; Fylkesmannen: Landbruksavdelingen: ingen merknader. Miljøvernavdelingen: ingen merknader når det gjelder arealbruken, men vil tilråde kommunen å foreta nødvendige undersøkelser ved det gamle drivhuset. Generelt er det grunnlag for mistanke om grunnforurensning ved eldre gartneri/drivhus. 8

9 Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Det må klargjøres i bestemmelser eller på plankartet om omriss av planlagte bygninger er ment å være rettslig bindende eller bare ment som en illustrasjon. Begrepet generelt i bestemmelsene pkt. 1.3 gjør bestemmelsene uklar og bør tas ut. I forslaget til bestemmelser pkt. 7.1 må vedlikeholdes tas ut. Forslaget til fellesbestemmelser i pkt. 8 bør tas ut i sin helhet, fordi pkt. 8.1 er unødvendig og pkt. 8.2 bla. fordi det er uriktig. Det er ikke hjemmel i plan- og bygningsloven for å sette forbud mot inngåelse av privatrettslige avtaler. Gjennomføringen av slike avtaler kan imidlertid ikke skje uten at det gjøres endring i planen eller det gis dispensasjon. Kommentar: Til Miljøvernavdelingen forurensninger i grunnen Ved første gangs behandling ble det under overskriften Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn forutsatt at evt. forurensning av plantevernmidler avklares i høringsperioden, og at det evt. gjennomføres undersøkelser i tråd med kommunelegens uttalelse (denne var gjengitt i saken). Analyserapport av jordprøver, er mottatt med brev av Ifølge brevet ble prøvetakingen utført av Kvernmo as, og analyserapporten utført av Eurofinans. Kvernmo as har sammenlignet verdiene med resultatet de fikk på prøvene fra Håkon VII alle. De har konkludert med: Fra prøvene kan vi ikke se at det er påvist høye verdier, verken på tungmetaller, DDT eller PVB som skulle utløse noen form for masseutskifting. Ifølge tabell vedlagt brevet ligger tungmetaller, DDT og PCB innenfor de verdiene som Multiconsult vurderte som ren jord (fri disponering) eller byjord (til eksternt deponi eller intern disponering), i fbm. Håkon VII alle. Brev/orientering om prøvetaking med analyseresultater er oversendt kommunelegen for uttalelse, men de trenger noe mer tid for vurdering av dette. Ifølge kommunelegens uttalelse av skulle undersøkelsene gjennomføres av geotekniske konsulent med kompetanse innen grunnforurensning og miljøgeologiske undersøkelser. Vi kjenner ikke bakgrunnen for at dette ikke synes fulgt opp. Vi har forøvrig stilt spørsmål ved at analyserapportens angivelse av prøvested oppgis å være Eplehagen Levanger. Planavdelingen finner videre at prøvene som er analysert inneholder litt høyere verdier enn forskriftens normverdier for mest følsom arealbruk. Dette gjelder bl.a. for pentaklorfenol, cyanid fritt, arsen, krom og sink. Dvs. at dette regnes som forurenset grunn. Pentaklorfenol og cyanid var ikke med i den tabellen tiltakshaver har sammenlignet med. Med bakgrunn i forurensningsforskriftens 2-6 og overnevnte foreslår vi følgende: 9

10 Forslag: Nytt punkt 8.4: Det kan ikke gis ramme-/igangsettingstillatelse før det foreligger tiltaksplan for håndtering av påviste forurensninger i grunnen. Tiltaksplanen skal utarbeides i samsvar med forurensningsforskriftens 2-6. Tiltaksplanen skal utarbeides av foretak med særlig faglig kompetanse. Til Kommunal- og administrasjonsavdelingen - Plankart og bestemmelser Plankart og bestemmelser er endret på bakgrunn av høringsuttalelsen, se innledende oversikt over endringer av plankart og bestemmelser etter offentlig ettersyn. Andre momenter fra 1. gangs behandling Utomhusplan nytt punkt 7.5 Punkt 7.5 om utomhusplan er tilføyd på bakgrunn av vurdering ved første gangs behandling. Krav til detaljering er imidlertid forenklet noe i fht. planavdelingens forslag. Arkitektens begrunnelse for dette er å ikke forplikte/foregripe i fht. en ikke eksisterende part (huskjøper). Bl.a. er kantavgrensning, belysning, lekeutstyr og annen utemøblering ikke nevnt. Ifølge forslagsstiller må omtalte utstyr kunne tilpasses beboernes behov og ønsker, uten at det foreligger forpliktelser i situasjonsplanen. Offentlig fortau: Utforming og materialbruk er ikke spesielt omtalt i planen. Dette forutsettes avklart med Teknisk drift. Universell utforming er en forutsetning, jfr. punkt 8.1. Universell uforming, livsløpsstandard, rekkefølge - nytt punkt i bestemmelsene Dette var tidligere punkt 1.7, som nå er flyttet og supplert noe. Bakgrunnen for at punkt 8.3 (om opparbeidelse av utearealer og offentlig fortau) nå er detaljert noe mer skyldes følgende kommentar fra de som skal gjøre det praktiske på prosjektet: I og med at boligene settes opp etter utført salg. (dvs. 2 boenheter i første omgang) er det ikke praktisk mulig å ferdigstille alt av utomhusarbeider før hele prosjektet er bygd. Vi vil selvsagt utføre så mye som er mulig rundt den boligen som blir ferdigstilt i høst / vinter. Adkomst og parkering blir ivaretatt for solgte bolig, men at det vil gjenstå noe utomhusarbeider helt til siste hus er bygget er ikke til å unngå. Både asfaltering og plenarbeider bør avventes til byggearbeidene er tilnærmet ferdige. Ønskelig at teksten Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder og offentlig fortau være ferdig opparbeidet og klar til bruk. endres slik at kjøpere av bolig A kan flytte inn når boligen er ferdig, (dvs i høst / vinter) og brukstillatelse for boligen er mottatt. Ved første gangs behandling var det forutsatt at det må søkes disp. for evt. forsinket opparbeidelse av utearealer. Nå legges det i stedet til rette for en etappevis utbygging. Utbyggingsområdet er forholdsvis lite, har relativt høy boligtetthet, og det meste av utearealene er felles for 4-5 boenheter. Det kan følgelig være en utfordring å ivareta et godt bomiljø ved en etappevis utbygging. Vi er noe betenkt over en slik rekkefølgebestemmelse, men håper tiltakshaver kan løse dette på en tilfredsstillende måte for alle parter. Bestemmelsen innebærer også at opparbeidelse av det offentlige fortauet kan bli noe utsatt. 10

11 Takoppløft og gesims - punkt 1.3 i bestemmelsene Ved offentlig ettersyn var punkt 1.3, jfr. PUKs vedtak, supplert slik: Takoppløft tillates kun oppført med saltak. Ved revisjon av bestemmelsene etter offentlig ettersyn har forslagsstiller foreslått at takoppløft også kan tillates med pulttak. Bakgrunnen for dette er at de i rammesøknad (mottatt i kommunen ) har forutsatt ensidig takfall på deler av bygget (se vedlagte nye illustrasjoner og snitt). Ifølge arkitekten gir dette en enklere sammenbygging av boligenhetene. Arkitekten viser til foto av eksisterende bolig (sett fra hagen), og sier forslaget er en direkte variant over samme tema, i motsetning til et utbygg med saltak. Arkitekten skriver at med vist/ønsket løsning blir det en teknisk tryggere og bedre sammenbygging av to boliger (ensidig takfall etc). Vi anser at tidligere illustrerte takoppløft (se PUK-sak 21/08) ikke synes som noen tradisjonelt god løsning, sammenlignet med eksisterende bygg. Foto av eksisterende bygg (sett fra gaten) er gjengitt i PUK-sak 21/08. Om den nye løsningen anses bedre eller ikke blir en skjønnsmessig vurdering. Foreslått løsning innebærer imidlertid en høyere gesims på deler av bygget, enn det høringsdokumentene la opp til. Vi er imidlertid kjent med at man i fbm. rammesøknaden skal ha sendt nabovarsel den Kommunen har så langt ikke mottatt merknader i fht. dette. Rammesøknadens takoppløft er ifølge gjeldende måleregler ikke i samsvar med planens bestemmelser om gesimshøyde. Vedlagte snitt viser at deler av bygningene med en slik takløsning får gesims på ca. 6,65 m - bestemmelsene sier 5,0 m. Ifølge arkitekten var de ikke klar over slike begrensninger/ føringer da planen ble utarbeidet og de stiller spørsmål ved nevnte måleregler. Arkitekten har vist til at det er anledning til å fastsette at gesimshøyde ikke skal måles til toppen av arken eller takoppløftet. Ulempen med dette er at kommunen mister litt av styringen med høyden på takoppløft. Vi kan ikke se at det foreligger tilstrekkelig grunnlag for å heve gesimshøyden generelt så sent i planprosessen. Vi anser likevel at det kan gjøres mindre tilpasninger i samsvar med vedlagte illustrasjoner, da dette ikke anses å endre bygningsvolumet vesentlig i fht. de illustrasjonene som fulgte saken ved offentlig ettersyn. Tillatt mønehøyde ligger forøvrig på 8,0 m. Forslag: Punkt 1.3 siste setning flyttes like etter første setning og suppleres med følgende: Mindre deler av boligbygg kan tillates med gesimshøyde inntil 6,65 m. Utbyggingsavtale Ved første gangs behandling ble følgende tatt med i vedtaket: Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Forslag til utbyggingsavtale mellom Eplehagen AS/Front Eiendomsutvikling AS og kommunen, ble behandlet i PUK den , sak 20/09. I hht. vedtaket ligger avtaleforslaget nå ute til offentlig ettersyn med høringsfrist Avtalen forutsettes sluttbehandlet når høringsperioden er gjennomført. 11

12 Forslag: Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Konklusjon Planforslaget, med endringer som foreslått i saken, tilrås vedtatt. Kopi av 1. gangs behandling: Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til plankart datert endres på følgende punkt: Areal avsatt til felles avkjørsel nordover fra linje med garasjefront endrer formål til felles gangareal. Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fa eksisterende vegkant, langs østsiden av Lektor musums gate. Forslag til bestemmelser sist rev endres på følgende punkt: Ny bestemmelse: Felles gangareal er felles for boligene innefor planområdet. Arealet kan benyttes til nødvendig kjøring, som for eksempel syketransport og frakt av større varer. Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Maks takvinkel økes fra 37 til 40 grader. Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8 meter og maks gesimshøyde reduseres fra 6,5 til 5 meter. Formuleringen; Garasje/bod tillates oppført med flatt tak, tas ut av bestemmelsene. Deretter legges forslag til bebyggelsesplan for Lektor Musums gate 11 og 13 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2. Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. 12

13 Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal Behandling: Det ble foretatt befaring. AP v/trine S. Hallem fremmet følgende forslag til nytt kulepunkt under Forslag til bestemmelser sist. rev : Takoppløft tillates kun oppført med saltak. Det ble først votert over rådmannens forslag til vedtak som ble enstemmig vedtatt. Det ble deretter votert over tilleggsforslaget fra AP v/trine S. Hallem som også ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til plankart datert endres på følgende punkt: Areal avsatt til felles avkjørsel nordover fra linje med garasjefront endrer formål til felles gangareal. Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fa eksisterende vegkant, langs østsiden av Lektor musums gate. Forslag til bestemmelser sist rev endres på følgende punkt: Ny bestemmelse: Felles gangareal er felles for boligene innefor planområdet. Arealet kan benyttes til nødvendig kjøring, som for eksempel syketransport og frakt av større varer. Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Maks takvinkel økes fra 37 til 40 grader. Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8 meter og maks gesimshøyde reduseres fra 6,5 til 5 meter. Formuleringen; Garasje/bod tillates oppført med flatt tak, tas ut av bestemmelsene. Takoppløft tillates kun oppført med saltak. Deretter legges forslag til bebyggelsesplan for Lektor Musums gate 11 og 13 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2. Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. 13

14 Vedlegg: 01 Plankart, datert Bestemmelser, sist rev Beskrivelse, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 04 Referat fra forhåndskonferanse, datert Uttalelse fra kommunelegen, datert Saksopplysninger: Sivilarkitekt Steinar Uddu har på vegne av Eplehagen AS fremmet forslag til bebyggelsesplan for Lektor Musums gate 11 og 13. (gnr.19/ bnr ). Planforslaget legger til rette fortetting av frukthage med 4 leiligheter, tilhørende parkering og lekeareal. 4 parkeringsplasser er vist i garasje. Eksisterende hus og uthus i Lektor Musums gate nr. 13 blir stående. Se bilde. Se tiltakshavers beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket.(vedlegg 03) Medvirkning: Før planforslaget ble sendt inn til kommunen, ble det avholdt en forhåndskonferanse

15 Oversiktskart planområdet vist m/blå prikk Planarbeidet ble annonsert i Trønderavisa og Verdalingen ca Berørte naboer ble varsla den På bakgrunn av dette varselet mottok tiltakshaver merknader fra eiendommen 19/365, Jon Bjartnes og Kari Woll. Tiltakshaver har referert og kommentert dette innspillet i sin planbeskrivelse. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten i Verdal kommune. Barnerepresentanten vil i denne saken vente med å gi uttalelse til den offentlige høringsrunden. Planforslaget er også sendt på en intern høringsrunde i kommunen til fagområdene; teknisk, helse, oppvekst og kultur. Følgende merknad er kommet: Kommunelegen, datert ; det aktuelle området er en tidligere frukthage m/veksthus og det opplyses ikke om det i eller ved veksthusområdet er benyttet kjemikalier eller midler som gjør at det er grunn til å tro at grunnen er forurenset. Ut fra planforslaget ser det ut som at det kan bli grøntområde og mulig lekeplass for barn i området der veksthuset har stått. Kommunelegen har derfor gitt følgende uttalelse; Ut fra de foreliggende opplysninger ber vi om at det foretas stikkprøver av området der veksthuset har stått og i umiddelbar nærhet, jfr. forurensningsforskriftens 2-4. Undersøkelsene må gjennomføres av geoteknisk konsulent med kompetanse innen grunnforurensning og miljøgeologiske undersøkelser. Dersom undersøkelsene viser at det er forurenset grunn, jfr. 2-3 bokstav a og 2-4 kreves det ytterligere undersøkelser av tomten før byggestart. Planstatus: Det aktuelle området ligger innenfor areal avsatt til byggeområde for boliger i kommunedelplan for Verdal byområde. Det stilles krav om bebyggelsesplan ved utbygging av 3 eller flere boenheter. 15

16 Vurdering: Adkomst og g/s trafikk: Avkjørsel er tenkt flyttet litt lenger nord enn eksisterende. I dag er det bare et smalt fortau lang Lektor Musums gate, men vegmyndigheten i kommunen ser stort behov for et skikkelig fortau. De har tanker om at Lektor Musums gate skal bli en sentralt ledd i skolevegen fra sentrum, spesielt for barn fra Reinsholm. Det konkrete arealbehovet er 2,25 cm fra eksisterende vegkant. Det foreslås derfor at det avsettes areal til fortau i planen. Forslag: Det avsettes fortau 2,25 cm bredt, fra eksisterende vegkant langs østsiden av Lektor musums gate. Bebyggelsen: Bebyggelsen i området vil bli lite synlig fra lange avstander, men kan få stor betydning naboer og for det visuelle inntrykket i gata. Tiltakshaver har som intensjon å videreføre kvaliteter i eksisterende bebyggelse i gata. Valg av takvinkel er viktig for at ny bebyggelse skal harmonere med eksisterende bebyggelse i området. Tiltakshaver opplyser om at eksisterende hus og uthus på tomta har takvinkel ca 42 grader, mens nabohus rett over gata har ca 40 grader mens andre igjen har slakere. Av praktiske hensyn ønsker ikke tiltakshaver å bruke brattere takvinkel enn 40 grader, og tegnet de aktuelle husa med 39 grader. Foreslår derfor at maks takvinkel økes i bestemmelsene. Forslag: Maks takvinkel i bestemmelsene økes fra 37 til 40 grader. Alternativ A m/ saltak på garasje og ensidig fall på takoppløft. 16

17 Alternativ B m/ flatt tak på garasje og saltak på takoppløft. Ut fra hensynet til omgivelsene er det en fordel å begrense høyden på boligmassen. Tiltakshaver har ikke målt eksakt høyder på eksisterende bebyggelse, men opplyser om at ny bebyggelse blir lavere enn eksisterende bebyggelse. Tiltakshaver opplyser om at ny bebyggelse er tegnet med mønehøyde under 8 meter og gesimshøyde under 5 meter, men bestemmelsene sier mønehøyde maks 9,5 meter og gesimshøyde maks 6,5 meter. Det foreslås derfor at høyder begrenses i bestemmelsene. Forslag: Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8 meter og maks gesimshøyde reduseres fra 6,5 til 5 meter. Bestemmelsene i planen gir rom for to alternative utforminger av bygningsmassen. Se 3D illustrasjoner over. Ensidig fall på takoppløft har en estetisk virkning og vil gi høyere øvre gesimshøyde, men har liten innvirkning på naboers solforhold. Begge takvariantene er vurdert til å kunne aksepteres i området. Flatt tak på garasje vil til en viss grad medføre noe bedre solforhold på uteareal og nabotomt, men dette anses som et underordnet moment. Flatt tak anses imidlertid som et såpass arkitektonisk fremmedelement i området, at det derfor forslås at alle bebyggelse i planområdet skal bygges med saltak. Forslag: Formuleringen; Garasje/bod tillates oppført med flatt tak, tas ut av bestemmelsene. 17

18 Parkering: Bestemmelsen om 1,5 parkeringsplasser/bolig anses å være tilstrekkelig og ihht. kommunale vedtekter. Disse sier 2 plasser/enebolig og 1 plass/boenhet for boligformål forøvrig, pluss 0,2 plass/boenhet til gjesteparkering. Den planlagte parkeringsplassen ser ut til å kunne fungere godt i praksis, bortsett fra noe vanskelig utkjøring fra garasjeplassen lengst vest. Leik og uteopphold: Avsatt felles lekeareal på totalt 250 m2 tilfredsstiller akkurat minstekravet i kommunedelplan sentrum med 50 m2/bolig. De avsatte områdene har også en sentral plassering og er forholdsvis sammenhengende, slik at de vil gi et tilbud til alle boligene. Lekearealene gjennomskjæres av kjøreareal, og dette kjørearealet har en utforming som vil medføre mye rygging. Dette kan være trafikkfarlig. Tiltakshaver opplyser imidlertid om at kjørearealene til de nye boligene kun er vist som en mulighet, og at den daglige bilbruken er tenkt å stoppe i linje med garasjefront. Det foreslås derfor at formålet endres til gangareal, men at det gjennom bestemmelsene åpnes for nødvendig kjøring. Forslag: Areal avsatt til felles avkjørsel nordover fra linje med garasjefront endrer formål til felles gangareal. Ny bestemmelse: Felles gangareal er felles for boligene innefor planområdet. Arealet kan benyttes til nødvendig kjøring, som for eksempel syketransport og frakt av større varer. 18

19 Situasjonsplan, sist revidert Støy: antas å ikke være et problem i dette tilfellet. Universell utforming: Vi arbeider for ta følgende bestemmelse inn i alle arealplaner: Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Tiltakshaver opplyser om at de har ambisjoner om å oppfylle disse kravene, forutsatt at mangel på opparbeidet/isådd plen på vinters tid hindrer innflytting. Vi foreslår at 19

20 bestemmelse om universell utforming tas inn i planen. Det forutsettes at ev. utsettelse av ferdigstilling grønnareal pga. vinter, behandles som en dispensasjon i byggesaken. Forslag: Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Det aktuelle veksthuset på eiendommen er benyttet som hobbyveksthus, og vi er derfor tvilende til om det er benyttet plantevernmidler i en slik grad at det medfører fare for lekende barn. Det forutsettes imidlertid at tiltakshaver avklarer dette i høringsperioden, og eventuelt gjennomfører undersøkelser i tråd med kommunelegens uttalelse. Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: Utomhusplan: For å sikre god opparbeidelse av alle utearealer og nødvendig skjerming av tomter og grønnareal, er det ønskelig med en utomhusplan. Det foreslås derfor at det settes krav om at det skal utarbeides en slik plan, som behandles samtidig med byggesaken. Det forutsettes at utenomhusplan bygger videre på situasjonsplan, sist revidert Forslag: Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Utbyggingsavtale: Kommunen ser det som nødvendig med utbyggingsavtale i dette tilfellet. Aktuelle tema er fortau, påkobling vann- og avløp m.m. Utbyggingsavtale vil bli behandlet som en egen sak ihht. plan- og bygningsloven 64. Det foreslås at det tas inn en forutsetning om utbyggingsavtale i vedtaket. Forslag: Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Konklusjon: Det aktuelle forslaget er vurdert til å være henhold til Kommunedelplan for Verdal sentrum m/bestemmelser. Planforslaget viser fortetting av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Området har lett adkomst og tilgang til nødvendig infrastruktur. Det er tatt nødvendig hensyn til naboer. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og strøkets karakter. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. 20

21 21

22 Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan for Sandheim, Verdal Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kristine Roaldsnes Ulvund Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Verdal kommunestyre Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Sandheim, med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1, 2. Vedlegg: 01 Reguleringsplan 1:1000, sist revidert Reguleringsbestemmelser, sist revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Planbeskrivelse Forhåndsuttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune Saksopplysninger: Bakgrunn På vegne av tiltakshaver Byggmester Grande AS, har Letnes Arkitektkontor i samarbeid med Planstyring AS varslet oppstart av planarbeid for reguleringsplan for Sandheim (figur 1). Igangsatt reguleringsarbeid ble annonsert i Verdalingen og Trønderavisa i uke 21, Fylkeskommunen varslet innsigelse mot planen med grunnlag i lov om kulturminner. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging boliger samt trafikk- og parkeringsanlegg. Planen representerer en fortetting av bebyggelsen i området. 22

23 Figur 1: Planområdet er vist med rød sirkel. Dagens situasjon og gjeldende planer I kommunedelplan for Verdal byområde (vedtatt ) er planområdet er avsatt til eksisterende boligområde. Det er krav om reguleringsplan før det kan utføres så omfattende utbygging som her planlegges. En mindre del av planområdet er båndlagt i henhold til lov om kulturminner. Planområdet omfatter et eldre gårdstun med noe tilliggende bebyggelse og gårdsarealer. To eldre uthusbygg og en bolig vil bli revet for å gi plass til ny boligbebyggelse. Berørte grunneiere er Geir Ove Heir og Aase Hynne gnr. 22 bnr.10,11 og 12 samt Marit Weisæth Olsen gnr. 22 bnr

24 Planbeskrivelse Planforslaget omfatter 8996 m², og det er regulert inn følgende formål: Byggeområder - Boliger med tilhørende anlegg m² Spesialområder - Friluftsområde m² - Frisiktsone - Bevaring av anlegg Fellesområder - Felles avkjørsel m² - Felles lekeareal for barn m² Byggeområder Planen omfatter et eldre gårdstun med noe tilliggende bebyggelse. Det legges til rette for en utbygging av 13 boligenheter. Dette tilsier en tett utbygging med høy utnyttelsesgrad. I hovedsak er det planlagt kjedehus/eneboliger, samt to tomannsboliger. Alle hus skal ha tilgjengelighet og sanitæranlegg med tilgjengelighet på 1 etg. plan. Det er planlagt anlagt private uteplasser både på bakkeplan og på terrasser over garasjer. Planområdet er sentralt beliggende med nærhet til sentrale funksjoner som skole, barnehage og servicefunksjoner i sentrum. Trafikkområder Vegadkomst er forutsett opprettholdt som i dag, med adkomst fra kommunevegen som går fra Holthe til Haug. Adkomstretning er forutsatt fra Holthe (vest). Adkomst til og fra fylkesvei ved Haug er vanskelig, forutsatt ikke benyttet. Støy Det er ingen kjente støykilder i nærheten. Lokaltrafikk er beskjeden, og tilsvarer intern trafikk i boligområde, og antas ikke å gi betydelig støy. Vann og avløp Vanntilførsel er fra etablert tilknytning til det kommunale vannverket. Utbyggingen kan kreve noe omlegging av vanntilførselsanlegg. Avløp tilknyttes kommunalt nett. Her er det behov for fremføring til tilkoblingspunkt ved fylkesvei. Løsninger for vannforsyning og avløp er ivaretatt ved utnyttelse av og tilpasninger av eksisterende kommunale anlegg, som er vurdert til å ha tilstrekelig kapasitet. Miljøhensyn / beredskap Det er ikke kjente forurensinger i grunnen, heller ikke kjente kilder til evt. forurensing i grunnen. Det er ikke vurdert å være forhold på området som gir grunn til spesielle bredskapsmessige tiltak. Innspill til planarbeidet Det er ikke innkommet forhåndsanmerkninger til forslaget. På henvendelse til Nord Trøndelag fylkeskommune ved konservator Lars Forseth, vedr. avgrensing av gravhaug, fikk tiltakshaver til svar at foreliggende forslag ikke kan aksepteres pga innbygging av 24

25 gravhaugen. Den varslede innsigelsen fra fylkeskommunen er først og fremst begrunnet i at haugen kles inn med hus; spesielt husrekka mot vegen er klar og entydig skjemmende (ref Kulturminnelovens 3-4). Fylkeskommunen er også skeptisk til regulering av gravhaugen til både spesialområde bevaring og lekeareal. Bakgrunnen er at erfaringsmessig kommer det lekeapparater etc. i et slikt område. Dette er ofte tekniske installasjoner som krever graving i grunnen; og dermed er inngrep i fornminnet (jfr KML 3 og 8). Erfaringene med kombinert bruk er ikke gode. Tiltakshaver anser at viste løsning gir en friere situasjon for gravhaugen enn den har i dag, da bygningene i planen er trekt bort fra haugen, med en sikringssone på 5 meter fra bunnen av haugen. Den bygningen som i dag ligger helt inn i gravhaugen vil bli revet. Samfunnsmessige vurderinger Tiltakshaver anser at utbygging av området er i tråd med planforutsetninger og gir ikke negative samfunnsmessige konsekvenser. Planen bidrar til fortetting av bysentrum, og styrking av næringsgrunnlaget for sentrumsfunksjoner. Større andel boliger vil sannsynligvis ikke føre til større press på offentlige tjenestetilbud, skole og barnehage, dette fordi en ikke venter stor netto tilflytning til kommunen som konsekvens av planen. Utbyggingsavtale Det forutsettes utarbeidet en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal Kommune. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning Området er avsatt til boligformål i arealdelen til kommunedelplan for Verdal byområde. Reguleringsplanen utløser derfor ikke krav om konsekvensutredning. Vurdering: Området har sentral beliggenhet med nærhet til skole og generelt lett adkomst. Det er god tilgang til nødvendig infrastruktur. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har varslet innsigelse til planforslaget med bakgrunn i innbygging av gravhaugen. Fylkeskommunen er også skeptisk til å regulere gravhaugen til både spesialområde bevaring samt lekeareal. Kommunen er enig i fylkeskommunens vurdering om lekeareal på gravhaugen. Dersom området reguleres til lekeområde, er det sannsynlig at det etter hvert vil etableres lekeapparater i området. Reguleringsbestemmelser som forbyr installasjoner på området vil trolig ikke hindre dette. Boligene nord-øst i planområdet er planlagt i et meget bratt område. Så fremt Verdal kommune kan se vil de fire boligenhetene nord-øst i planområdet vil få en svært bratt adkomst. Etablering av boliger i bratt terreng gir større utfordringer i forhold til adkomst til boligene og for generell universell utforming. Ifølge Husbankens veileder Gode boligområder bør arealer brattere enn 1:3 ikke regnes med som leke- og oppholdsareal. 25

26 Utbygging i bratte områder gir derfor en utfordring i forhold til utearealer for lek- og opphold. Verdal kommune anser at utbyggingen nord-øst i planområdet bør reduseres, men mener at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn. 26

27 Verdal kommune Sakspapir Forhåndsvurdering - grusuttak på Mønnes vestre 247/1 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Rådmannens forslag til vedtak: Vedlegg: Søknad dat Plan og perspektivtegning Snitt-tegning. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): NGU Rapport Saksopplysninger: Søknad. Frøseth as har sammen med Ove Urvold som eier Mønnes vestre 247/1 i Vuku, fremmet planer om etablering av nytt grusuttak på eiendommen. Området ligger i nordvendt skråning sør for gården på Bollgardsletta. Norges geologiske undersøkelse (NGU) har gjennomført undersøkelse av grusforekomsten, og det antas at samlet uttakbart volum av sand og grus kan være i størrelsesorden 1,2 1,3 mill. m 3. Undersøkelsen viser videre at det vil være et betydelig lag overmasse av silt/leire ( m 3 ) som må fjernes før grusen kan tas ut. Forekomsten er en del av grusavsetningen som henger sammen med Slapgård grusuttak, og kvaliteten på massen kan derfor påregnes å være sammenlignbar. Frøseth as driver i dag Slapgård grusuttak som ligger like vest for det nå omsøkte området. Massen her er nå på det nærmeste uttatt, og kommersiell drift av dette uttaket vil vare ut Det er vedtatt at avslutning her skal være gjennomført i løpet av

28 Kvaliteten på grusen fra forekomstene på sørsiden av Verdalselva er påvist å være svært god, og denne grusen er da godt egnet som tilslag i betong- og asfaltproduksjonen. Frøseth as har store leveranser til denne produksjonen, og står i fare for å miste disse dersom det ikke kan framskaffes grus av tilsvarende kvalitet når uttaket på Slapgård må avsluttes. Oversikt grusuttak Vuku. Dagens grusuttak i Vukuområdet ligger åpne for innsyn fra store deler av omliggende landskapsrom og for trafikk på riksveg 757. Drift av eventuelt nytt uttak på Mønnes vestre vil bli lagt opp slik at innsyn i selve uttaksområdet skal bli minimalt. Uttaket forutsettes drevet i etapper med utgangspunkt i avlingsveg langs bekkedal og eiendomsgrense mot øst. Det drives derfra vestover mot ryggen av uttaksområdet, og avsluttes etappevis slik at driften ikke blir synlig fra blant annet riksveg 757. Området vest for ryggen uttas etappevis fra toppen og nedover, og hver etappe isåes/beplantes etter hvert som terrenget senkes. På denne måten vil områder som blottlegges i forbindelse med driften være grønnlagte når de åpnes for innsyn. Planstatus. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF), og det er da ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruk/stedbunden næring. I 2001 ble kommunedelplan for masseuttak i Verdal vedtatt. Utgangspunktet for dette planarbeidet var at kommunen ikke ønsket flere uttak i drift, enn det som kommunen antok var nødvendig for å dekke behovet for ulike typer masser innenfor rimelige transportavstander. Kommunen ønsket gjennom denne planen å få en bedre styring med eksisterende massetak, samt å legge opp en langsiktig forvaltningsstrategi for utnyttelsen av grus- og pukkressursene. 28

29 Omsøkt område på Mønnes vestre er ikke med i kommunedelplanen som vurdert uttaksområde, fordi denne forekomsten ikke tidligere har inngått i NGU s grus- og pukkregister. Dagens bruk. Aktuelt LNF område omfatter 52 da skogsmark av høy bonitet (G20) med en fordeling på 2/3 lauvskog og 1/3 barskog. Barskogen består hovedsaklig av hogstmoden skog. Området framstår ikke dyrkbart i dag på grunn av terrenghelning. Det er ikke registrert spesielle miljøverdier innen arealet, men bekken som renner ned i østlig del av teigen og videre i foten av et eventuelt framtidig grustak leder ned til en kanal som drenerer vest i Kveldstadbekken. Kveldstadbekken er sjøørret-/lakseførende i 1,8 km fra bekkeutløpet nord for Bollgården. Det har vært foretatt undersøkelser av sjøørretbekkene i Verdalsvassdraget i flere intervall , 1992 og 2005/06. Kvelstadbekken har vært av de beste bekkene med hensyn til yngeltetthet for sjøørret og laks i disse undersøkelsene. En grunneier har satt inn tiltak for å bedre statusen for bekken. Bekken er for øvrig lagt om noen hundre meter fra Verdalselva. Omleggingen ble gjort fordi bekken kom i konflikt med Kveldstad grustak som er i daglig drift. En eventuell ny lokalitet vil være utenfor anadrom sone i bekken, men det bør likevel foretas fiskefaglig vurdering av behovet for eventuelle tiltak knyttet til bekken. Eventuelle tiltak/begrensninger bør konkretiseres i en reguleringsplan. Tidligere søknader. Det er tidligere behandlet søknad om grusuttak på denne eiendommen både i 1991, 1996, 2001 og Ved behandlingen i 1991 var bygningsrådet positiv til grusuttak, forutsatt at området det var søkt om ble begrenset til 30 da og at det ble framlagt driftsplan til behandling. Dette vedtaket ble den gang ikke fulgt opp av grunneier. I 1996 ble det på nytt søkt om grusuttak fra et ca 10 da stort areal på eiendommen. Det ble da ved behandling i planutvalget avslått å gi dispensasjon for grusuttak som omsøkt. Dette var begrunnet av hensyn til en forsvarlig ressursforvaltning, da det innen kommunen allerede var mange grusuttak i drift og det ville derfor være uforsvarlig å åpne nye grusuttak i dette området. I tillegg ville et uttak her forringe kulturlandskapet og naturmiljøet. Det ble gjennomført klagebehandling av saken, og fylkesmannen tok ikke klagen til følge slik at kommunens vedtak om å gi avslag på søknad om grusuttak ble stadfestet. Grunneier søkte på nytt i 2001, og søknaden ble da avslått administrativt med henvisning til kommunedelplanen for masseuttak. Ved siste behandling i 2005 ble saken behandlet i plan- og utviklingskomiteen, som da også vedtok å gå i mot en omregulering av det omsøkte arealet på Mønnes vestre til grusuttak. Det ble da henvist til eksisterende situasjon med grusuttak på begge sider av elva opp mot Vuku, og at beliggenheten til det omsøkte uttak kunne bidra til et nytt sår i kulturlandskapet. Selv om Slapgård uttak etter hvert ville bli tilbakeført til naturområde, var det lite ønskelig med nye uttak i dette området. Skråningene på begge sider av dalføret er godt eksponert for beboere i området, og for vegtrafikken gjennom dalføret. Det forelå på det omsøkte området heller ingen opplysninger om mengde eller kvalitet, og det syntes å være stor usikkerhet knyttet til driftsforholdene. Uttakene på både 29

30 Kvelstad og Slapgård som ligger i den samme nordhellende skråning, viser seg å inneholde massive leirlommer som vanskeliggjør driften. Dette krever at store flater må avdekkes for å få tatt ut grusen. Vurdering: Verdal er en av de kommuner i Nord-Trøndelag som er rikest på sand og grus. Sand og grus er ikke-fornybare ressurser, og forvaltningen av dem må ses i et langsiktig perspektiv. Uttak av masser kan medføre betydelige miljøproblemer, både for naboskapet til masseuttak og i forhold til landskap, natur og kulturminner. Gjennom arbeidet med kommunedelplanen er det foretatt en helhetlig avveining av aktuelle utfordringer i forvaltningen av masseuttakene, og planen fastlegger strategiske føringer om hvilke uttaksområder som skal kunne drives, hvilke uttaksområder som skal være reserve og hvilke uttaksområder som skal nedprioriteres/avvikles. I nærområdet til Vuku sentrum er det i dag tre grusuttak i drift Breding, Kvelstad og Slapgård. Alle disse uttakene må sies å være store uttak med hensynt til årlig utkjørt masse. Slapgård vil bli avsluttet i løpet av 2010, da de resterende uttakbare masser her er beskjedne i volum. Slåpgård drives i henhold til dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og med grunnlag i en avslutningsplan fra 2005, og drift med sikte på avvikling her er i samsvar med kommunedelplanen. Breding drives i henhold til regulerings- og driftsplan som sist ble vedtatt i Denne plan har bestemmelse om at driften her skal være avsluttet innen 10 år fra vedtaksdato ( ). Forekomsten vil fortsatt ha stort volum av uttakbare masser, men avvikling er bestemt med grunnlag i miljøforholdene for naboskapet. Nåværende drift med sikte på avvikling her er også i samsvar med kommunedelplanen. Kvelstad grustak drives i henhold til reguleringsplan vedtatt 2005 og driftsplan vedtatt Her er det fortsatt stort volum av uttakbare masser, og driften her vil fortsatt foregå i mange år framover noe som også er i samsvar med kommunedelplanen. Da det omsøkte området på Mønnes vestre tidligere ikke er registrert som sand- og grusforekomst, er det heller ikke vurdert i kommunedelplanen for masseuttak. Det vil imidlertid være naturlig å se denne forekomsten i sammenheng med den nærliggende forekomsten Bollgarden ( ), der også Slapgård grustak ligger. I kommunedelplanen for masseuttak er det for denne forekomsten gjort blant annet følgende vurderinger: I forekomsten bør det ikke tillates flere masseuttak så lenge det er drift i uttakene på Slapgård og Kvelstad. Forekomsten er etter avsluttet uttak på Slapgård plassert i den gruppe forekomster som skal nedprioriteres/avvikles. Denne klassifisering bygger blant annet på vurderinger i forhold til massenes kvalitet og tilgjengelighet, og her er det lagt vekt på at forekomsten er forholdsvis grunn inn til fjell og at det kan forekomme mektige leirlommer over grusen. De forundersøkelser tiltakshaver har foretatt på aktuelt område av Mønnes vestre tyder på at det her er et betydelig volum grus/sand av god kvalitet. Massen antydes å ha samme kvalitet som i uttakene på Slapgård/Kvelstad, og denne kvalitet er godkjent for bruk i asfalt-/betongproduksjonen. Når Slapgård grustak avsluttes er det av avgjørende betydning for tiltakshaver å få tilgang til grusmasser av tilsvarende kvalitet, for å kunne 30

31 videreføre leveringsavtaler til denne produksjonsvirksomheten. Verdal kommune har mange virksomheter innen bygge- og anleggsbransjen, og behovet for råvarer som sand og grus er betydelig. Det vil også være et stort konkurransefortrinn at disse råvarer har den kvalitet som etterspørs, og at de finnes i nærområdet for å redusere transportkostnader. Selv om tiltakshaver mener driften av eventuelt uttak på Mønnes vestre kan foregå uten vesentlig miljøforstyrrelser i forhold til naboskap og innsyn til uttaksområdet, synes det å være en del betenkeligheter knyttet til dette da det er registrert mektige leirlommer også i denne forekomsten. Dette kan få uforutsette konsekvenser i forbindelse med avdekking, noe som kan resultere i stor inngrep og sår i landskapet. Kvelstad grustak som ligger like i nærheten har betydelige grusressurser av tilsvarende kvalitet som på Mønnes vestre. Råstoff som asfalt- og betongproduksjonen etterspør vil derfor være tilgjengelig fra dette området i mange år framover. Flere masseuttak i dalføret sliter med tilstrekkelig omsetning for å få gjennomført nødvendige etappevise avslutninger i forbindelse med driften. Dette betyr at disse inngrepene blir stående som massive sår i landskapet langt lengre enn nødvendig, enn dersom driften var konsentrert til færre uttaksområder. Rådmannen mener ut fra disse forhold at saken er kompleks både av hensyn til fornuftig areal- og ressursforvatning samt av hensyn til næringsmessige utfordringer. For å ivareta hensynet til areal- og ressursforvaltning best mulig, kan løsningen være at det ikke tilrås igangsatt arbeid med reguleringsplan for omdisponering til grusuttak. Dersom det ønskes større fleksibilitet og muligheter i markedet for grustilgang, kan løsningen være at det tilrås igangsatt arbeid med reguleringsplan for omdisponering til grusuttak. Rådmannen fremmer ingen tilrådning i saken. 31

32 Verdal kommune Sakspapir 1721/6/319 - Tonje Gaupset og Håvard Nessemo - Garasje - Flisa 4 - søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for "Sognan" Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /1721/6/319 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Sognan 2a og 2b innvilges (PBL 7). Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg mottatt Søknad om dispensasjon mottatt Saksopplysninger: 32

33 Kart som viser tomta Trones Situasjonskart Tonje Gaupset og Håvard Nessemo har søkt om byggetillatelse for garasje og dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Sognan, Trones. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sognan vedrørende utnyttelsesgrad og størrelse på garasje. Utnyttelsesgraden er i reguleringsplanen for Sognan satt til 15 %. Det søkes om en utnyttelsesgrad på 18,4 %. Maks størrelse på garasje er i reguleringsbestemmelsene for Sognan satt til en etasje og 35 m 2 grunnflate. Det søkes om oppføring av en garasje med en grunnflate på 48 m 2. Bruksarealet i 1. etasje er 42 m 2 og bruksarealet i 2. etasje er 28 m 2, totalt bruksareal er 70 m 2. 33

34 Fasadetegninger av garasje I dispensasjonssøknaden vedr. utnyttelsesgrad står følgende: Det søkes med dette om dispensasjon fra arealbestemmelsene for området, der tillatt bebygd areal er satt til 15 %. Med planlagt garasje vil bebygd areal på ovennevnte eiendom ligge på 18,4 % av tomtens størrelse (jfr. melding om tiltak). I dispensasjonssøknaden vedr. størrelse på garasje står følgende:..vi søker dispensasjon på grunn av at garasjen blir liggende mot vår nabo i øst (Flisa 6). Naboens tomt ligger mye høyere i terrenget enn vår, og i den forbindelse må vi løfte garasjen på rafta. Loftet vil da bli større enn gjeldende bestemmelser (se vedlagte bilder). Denne løsningen vil også se bedre ut estetisk. Huset er løftet på rafta, og helhetsinntrykket vil bli bedre hvis hus og garasje har samme takvinkel. Vi søker også dispensasjon på grunn av for lite bodplass i huset. Vurdering: Området omfattes av reguleringsplanen for Sognan. I reguleringsbestemmelsenes 2a står følgende: Maks. utnyttelsesgrad for hele feltet: 0,15. I reguleringsbestemmelsene 2b står følgende: Garasje kan oppføres i 1 etasje med maks. grunnflate 35 m2... I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver 34

35 eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vedr. utnyttingsgrad: Feltet har svært lav utnyttingsgrad i reguleringsplanen fra 1987 (15 %). Det er gjennom mange år gitt en rekke tillatelser i konflikt med denne utnyttelsesgraden. Til sammenligning kan det nevnes at det i kommunedelplan for Verdal byområde er fastsatt en utnyttelsesgrad på 33 %. Utnyttelsesgraden vil etter at garasjen er bygd bli på 18,4 %. Vi anser dette som en mindre overskridelse av utnyttingsgraden. Med bakgrunn i denne vurderingen anbefaler vi at det gis dispensasjon vedrørende utnyttingsgrad. Vedr. størrelse på garasje: Bilder som viser plassering av omsøkt garasje Bestemmelsen om maksimal grunnflate på 35 m 2 for garasje er overskredet i en rekke saker. På motsatt side av vegen er det gitt tillatelser til garasjer med større grunnfalte og høyere takvinkel enn det søkes om her. I en del saker er det lagt inn hanebjelke på 1.89 meter høyde på loft slik at det ikke blir regnet bruksareal og etasje på loft. Bestemmelser om maksimal størrelse for garasjer er satt av estetiske grunner. Garasjer som underordner seg bolighuset og nabobebyggelsen gir den beste løsningen. Bolighuset har en mønehøyde på 7,12 m, mens omsøkt garasje får en mønehøyde på 5,8 meter. Som bildene ovenfor viser vil garasjen bli liggende lavt i terrenget i forhold til naboeiendommer. Med bakgrunn i denne vurderingen anbefaler vi at det gis dispensasjon vedrørende størrelse og antall etasjer på garasje. 35