Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Arealplanlegger Per Anders Røstad Brann, Innherred samkommune Bygg og eiendom, Levanger kommune Casa Musica barnehage AS Arne Vestrums veg LEVANGER Eldres råd, Levanger v/reidun Johansen 7600 Levanger Estetikkutvalget i Levanger Frol Eiendom AS Skoleparken LEVANGER Frol oppvekstsenter Frol Utvikling AS Sjøg. 11 B 7600 LEVANGER Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Postboks Steinkjer Helse/rehabilitering, Levanger kommune Hovset Lund Eiendom AS Okkenhaugv LEVANGER Innherred renovasjon IKS Innvandrertjenesten, Levanger kommune Kommunalteknikk, Levanger kommune Kultur, Levanger kommune Nord-Trøndelag Fylkeskommune Fylkets Hus 7735 Steinkjer Nord-Trøndelag sivilforsvarsdistrikt Norges vassdrags- og energidirektorat, Vestre Rosten Tiller region Midt-Norge NTE Nett AS Postboks Steinkjer Repr. barns interesser i plansaker Levanger v/kenneth Arntzen 7600 Levanger Rådet for likestilling av funksjonshemmede v/bente Anita Elden 7600 Levanger i Levanger Sametinget Avjovargeaidnu KARASJOK Skoleparken Borettslag Postboks NAMSOS Statens vegvesen - Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Stiklestad Eiendom AS Telenor servicesenter for nettutbygging Postboks Bergen Deres ref: Vår ref: KRKA 2011/1267 Dato: Offentlig ettersyn /275/449 - Detaljregulering for Frol boligpark Plan- og utviklingskomiteen i Levanger har i møte den 15. juni 2011, sak 42/11, vedtatt at overnevnte forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planområdet er på ca. 10 daa, og omfatter en del av gamle Frol videregående skole, øst for Levanger sentrum langs Okkenhaugvegen (fv 128). Planforslaget legger til rette for bygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 13 Eksisterende bebyggelse, inkl. evt. tilfluktsrom (ikke omtalt i saken), forutsettes fjernet. Plankart og bestemmelser er revidert iht. plan- og utviklingskomiteens vedtak. Plankartet foreligger i to alternativer med ulik lengde på Hus 3 og ulikt antall tilhørende boder. Vi gjør oppmerksom på at øvrige vedlegg ikke er revidert iht. vedtaket, heller ikke grad av utnytting innenfor felt BK1. Det vises til sakspapir og vedlegg for ytterligere informasjon. Forslaget er lagt ut ved: Servicekontoret, Levanger rådhus. Forslaget er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside, adr.: under Annonser/ettersyn. Eventuelle uttalelser sendes til: Innherred samkommune, Postboks 130, 7601 LEVANGER. Uttalelser kan også sendes pr. e-post til: postmottak@innherred-samkommune.no Frist for uttalelse: 6. august Med hilsen Kirstine Karlsaune Siv.ing. 1 Planbeskrivelse datert Plankart revidert (alternativ 1) 3 Plankart revidert merket alternativ 2 4 Reguleringsbestemmelser revidert Situasjonsplan 6 Snitt terreng bygg 7 Snitt garasjer G1

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 13 Levanger kommune Sakspapir 1719/275/449 - Detaljregulering for Frol boligpark Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2011/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /11 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i planforslaget: Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan) tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene. Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør. Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut. 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter. Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5. 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter. 2.4 tas ut. Ny 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform. Foreliggende forslag til detaljregulering for Frol boligpark, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Ingen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Det gjøres følgende endringer i planforslaget:

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 13 Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan) tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene. Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør. Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut. 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter. Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5. 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter. 2.4 tas ut. Ny 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform. Foreliggende forslag til detaljregulering for Frol boligpark, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser datert Plankart datert Situasjonsplan 4 Snitt terreng - bygg 5 Snitt garasjer G1 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt Støyberegning Frol amfi RG-prosjekt AS, Grunnforhold - Kjell Lian AS, Sjekkliste for planlegging (utfylt) Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad pva. grunneier Stiklestad Eiendom. Planforslaget legger til rette for bygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder samt 8 parkeringsplasser for beboere i Skoleparken Borettslag. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planområdet Planområdet er på ca. 10 daa, og omfatter en del av gamle Frol videregående skole, øst for Levanger sentrum langs Okkenhaugvegen (fv 128). På området er det i dag nedlagte undervisningsbygg fra tidligere Levanger videregående skole. Frol oppvekstsenter med barne- og ungdomsskole samt barnehage ligger på motsatt side av fylkesvegen. Privat barnehage ligger ennå nært planområdet.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 13 Planstatus I kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt , er området avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Ved fortetting gjelder bl.a.følgende hovedregler: Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster og bygninger. Samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker. Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik. Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger. Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Planforslaget omfattes av reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt Ifølge reguleringsplanen skal området utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning. Det er krav om bebyggelsesplan (detaljregulering jf. pbl 2008). Planforslaget Generelt Dette er en detaljregulering av felt BFK1 og BFK2 i gjeldende reguleringsplan. Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg for bolig, avfall/miljøtorg, energianlegg/trafo og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (privat veg og parkeringsplass), hensynssone (sikringssone frisikt). I bestemmelsenes 1.4 er det krav om utomhusplan ved byggesøknad. I tidligere planutkast (med identisk husomriss) var det i bestemmelsene gitt mulighet for inntil 36 leiligheter. I foreliggende planforslag er antall leiligheter ikke angitt, men regulert parkeringsløsning med fullt utbygde garasjemuligheter er tilstrekkelig for 36 boenheter/leiligheter. Kombinert med evt. hybler, som også har krav til parkering, vil antall leiligheter bli noe lavere. Bebyggelsen Grad av utnytting: I gjeldende reguleringsplan er tillatt utnyttingsgrad 40 % BYA for områdene BFK1 og BFK2. I foreslått detaljregulering er planområdet oppdelt i flere reguleringsformål, og utnyttingsgraden er knyttet til aktuelle formål. Garasjefelt G1-G3 kan bebygges i sin helhet, mens for boligformålet som også omfatter uteoppholdsareal kan 40 % av arealet bebygges. Maks utnyttingsgrader er påført plankartet. På bakgrunn av opplysninger i planbeskrivelsen opptar alle bygninger ca. 32 % av utbyggingsområdet, noe som er innenfor rammene i gjeldende regulering fra Etter regnes påkrevd parkering (inkl. parkeringsanlegg/biloppstillingsplasser på bakken - som ikke er vist med eget reguleringsformål) også som bebygd areal. I denne planen har disse eget formål, men om dette ikke var tilfelle ville teoretisk samlet utnyttingsgrad i dag blitt ca. 44 %. Foreslåtte utnyttingsgrader anses akseptable. Byggehøyder og takform: Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for maks gesims/rafthøyde på 10,0 m og maks mønehøyde på 14,0 m. Takform er ikke fastsatt, men mønehøyde er bl.a. aktuelt ved saltak, valmtak og mansardtak. Evt. pulttak har ikke møne (gesims er maks høyde).

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 13 Detaljreguleringen legger til rette for bygninger med saltak eller pulttak (illustrasjonene viser pulttak). Bestemmelsene er tilpasset to mulige takformer, ved at det for bolighus og garasjer er gitt ulike bestemmelser (ulik gesims) for pulttak og saltak. Bolighus og garasjer kan ha pulttak med maks takvinkel 10 grader eller saltak med maks takvinkel 25 grader. Frittliggende heishus skal ha pulttak med takvinkel tilpasset boligene. Bolighus 1A, 1B, 2A og 2B: Med evt. saltak er maks gesims 6,5 m (9 m ved evt. pulttak), maks møne 9,5 m. Frittliggende heishus med pulttak - maks gesims 9,0 m. Bolighus 3: Med evt. saltak er maks gesims 10 m (12,5 m ved evt. pulttak), maks møne 13 m. Frittliggende heishus med pulttak kan ha maks gesims 12,5 m. Boder: Maks gesims 2,5 m og maks mønehøyde 4 m, pulttak eller saltak. Garasjer: Med evt. saltak er maks gesims 3 m (5 m ved evt. pulttak), maks mønehøyde 5,5 m, krav om felles og ensartet utforming innenfor hvert område. Evt. lagringshus for søppeldunker: Maks gesims 2,8 m, maks mønehøyde 4 m, pulttak eller saltak. Underjordisk anlegg skal fortrinnsvis velges. For bolighus og garasjer skal høyder måles fra planert terreng, og høyeste fasade setter høydebegrensningen. Dette anses mer forutsigbart, spesielt i skrånende terreng. I tillegg foreslås det at Hus 3 kan ha maks kotehøyde +12,0 for golvnivå i 1. etasje. Bolighusene tillates ikke med kjeller. Foreslåtte gesims- og mønehøyder er med unntak av Hus 3 innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. Når det gjelder Hus 3 er vi noe betenkt over både plassering (delvis i strid med gjeldende reguleringsplan, se neste tema) og høyde. Nordre halvdel av Hus 3 planlegges der idrettshallen står i dag, og denne var vist som eksisterende bebyggelse i gjeldende reguleringsplan og hensyntatt med byggegrense. Det kan følgelig stilles spørsmål ved om en i særlig grad vurderte konsekvensen av evt. bebyggelse med gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 m her. Se nærmere vurdering til slutt i saken. Plassering av bebyggelse: Byggegrensen langs fylkesvegen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, bortsett fra at den i øst ikke tar samme hensyn til innsyn til Sjefsgården (like øst for planområdet). Plassering av all bebyggelse skal imidlertid være som vist i planen og garasjerekken i felt G1 vil ligge nærmere fylkesvegen enn byggegrensen antyder. Dette går også fram av bestemmelsene. Søndre halvdel av Hus 3 inkl. 12 boder er i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan, som er satt av hensyn til den potensielt verneverdige / SEFRAK-registrerte Sjefsgården på gnr. 275/851. Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Vi er likevel betenkt over foreslått plassering av Hus 3, som også er det huset som foreslås med størst høyder. Se mer informasjon og vurdering til slutt i saken. Biladkomst og gangforbindelser Adkomst til området blir fra Fv. 128 Okkenhaugvegen, via eksisterende veg (langs vestsida av planområdet) inn til boligene i Skoleparken. Vegene innenfor planområdet er foreslått som private. Forbindelsen videre østover (fra P3) ble regulert som gang- og sykkelveg i Okkenhaugvegen har fortau langs motsatt side av vegen, og gangfelt ved innkjøringen

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 13 til planområdet. I situasjonsplanen er det vist gangforbindelse langs deler av adkomstvegen. Det kan se ut som at situasjonsplanen antyder mer kjøreareal i nordøst, enn i detaljregulering og eksisterende situasjon. Situasjonsplanen vil ikke bli juridisk bindende. Når det gjelder interne gangveger, bør spesielt gangforbindelsen fra gangfeltet og videre langs privat adkomstveg, opparbeides som vist i situasjonsplanen. Det vises til generelt råd fra barnerepresentanten vedrørende trafikksikkerhet. Parkering Fellesbestemmelse med krav til antall parkeringsplasser (1,5 pr. boenhet, 1 pr. hybel) er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det foreslås regulert parkeringsplasser for boligene innenfor planområdet, avhengig av hvor stort behovet blir for garasjer. P1 (10 biloppstillingsplasser), P3 (14 biloppstillingsplasser), G1 (11 garasjer), G2-G3 (19 garasjer eller 26 biloppstillingsplasser). Innenfor felt P2 foreslås det 8 biloppstillingsplasser forbeholdt beboere i Skoleparken (borettslag på gnr. 275/873 nord for planområdet). Lek og uteopphold Kommunal vedtekt sier følgende om lekeplasser mv. for barn: I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. I planforslaget er dette fulgt opp ved at det bl.a. er angitt i bestemmelsene at det innenfor planområdet skal være minimum 50 m 2 uteoppholdsareal pr. bolig. Boligformålet er på ca. 6,9 daa, og med maks %-BYA = 40 %, blir det teoretisk sett igjen ca. 2,8 daa til uteopphold og lokale gangveger. Ikke alt er like egnet for opphold, men det er også regulert en lekeplass/ballplass på ca. 0,5 daa. Det er regulert parkering for ca. 36 boenheter, og så mange boenheter bør ha minst 1,8 daa egnet uteoppholdsareal. En burde kunne oppfylle dette innenfor overnevnte arealer. Ikke langt unna, på andre siden av Okkenhaugvegen ligger også Frol oppvekstsenter med store uteområder med bl.a. en større ballplass. Det er kort avstand til barnehage og skole. Ifølge bestemmelsenes 1.2 skal arealer til uteopphold/lek opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Det skal også etablere minimum tre sandkasser innenfor området. Universell utforming Universell utforming av uteareal og bebyggelse er hensyntatt i bestemmelsenes 1.4. Det er også opplyst om at det er planlagt heis til alle leilighetsbygg slik at personer med funksjonsnedsettelser skal kunne benytte boligene i andre og tredje etasje. I 2.1 er det angitt at minimum 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet jf. Tek 10. I bestemmelser om parkeringsplass (biloppstillingsplasser) foreslås det 3 plasser for handicap-parkering. Støy Støyvarselkart mottatt fra Statens vegvesen i desember 2009 viser gul støysone litt inn i planområdet. Gul sone er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

8 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 13 Ved behandling av gjeldende plan gikk det fram at: Støyberegninger foretatt av Statens vegvesen viser at støynivå langs foreslåtte byggegrense, avstand 20 m fra senter Okkenhaugvegen, vil bli cirka 57 dba ekvivalentnivå. Gjeldende reguleringsplan har flere bestemmelser om støy: 12 første ledd: Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan iht. 6 skal det dokumenteres nye støyberegninger basert på bebyggelsesplanens løsninger. 12 sjuende ledd: Evt. støydempende tiltak skal være ferdigstilt før ferdigmelding utstedes i områdene IF1, BFK1, BFK2, O1 og B2. I ROS-analysen er det vurdert å ikke være behov for nærmere støyutredning. Som en naturlig følge av dette har planen ingen bestemmelser om støy. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) inkludert støy Det vises til risiko- og sårbarhetsvurdering i planbeskrivelsen. ROS-analysen skal synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Det er gjort en vurdering av reelle farer. Forhold som er ansett som ikke relevant går fram av utfylt sjekkliste. Skred/grunnforhold Det vises til uttalelse fra maskinentreprenør Kjell Lian AS, som har utført grunnarbeidet ifb. utbygging av Skoleparken (nord for planområdet) og Frol amfi (øst for Sjefsgården). Denne uttalelsen sier at grunnen i nevnte områder består av leirgrunn og siltig masse som virker fast, og de ser ingen problemer i grunnen knyttet til den planlagte utbyggingen. Det er heller ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med den flate topografien, gjør at området har liten skredfare. Brann, orkan og storm Området anses som lite utsatt for brann eller spesiell risiko for skader pga. uvær. Trafikk Fv. 128, Okkenhaugvegen går langs planområdet. Trafikkmengden på denne vegen opplyses å være mellom 2000 og 4000 kjøretøyer i døgnet. Skiltet fartsgrense forbi området er på 40, delvis 50 km/t. Det er fortau langs motsatt side av fylkesveg-strekningen og skiltet/merket gangfelt over fylkesvegen, ved innkjøringen til planområdet. Trafikksikkerheten ansees godt ivaretatt, med lav hastighet, gangveg og godt merkede overganger. Støy Det vises til at støyberegninger langs byggegrensen på 20 meter fra Okkenhaugvegen viste et beregnet støynivå på ca. 57 dba, ekvivalentnivå, med diverse inngangsverdier. Den reelle fartsreguleringen i Okkenhaugvegen langs planområdet varierer mellom 50 og 40 km/t, lavere fart knyttet til fartsdempende tiltak i vegen. Retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) angir anbefalte støygrenser for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Denne grensen er på 55 db for støy fra veg. I planforslaget er det lagt inn garasjer og boder som virker støydempende ift. trafikkstøy fra Okkenhaugvegen. Garasjene på område G1 skal virke som en skjerm mellom Okkenhaugvegen og uteoppholdsarealet mellom hus 1B og hus 2A. Evt. garasjer på G3,

9 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 9 av 13 sammen med bodene bak, virker også skjermende for området avsatt til lek. I all vesentlighet ligger også uteoppholdsarealene på Frol boligpark betydelig lengre fra Okkenhaugvegen enn byggegrensen. Avstanden vil være fra 25 til ca. 65 meter. Det ble også i forbindelse med utbyggingen av Frol amfi foretatt en detaljert støyberegning av RG-prosjekt. Denne rapporten er også ansett som relevant for dette utbyggingsprosjektet på Frol boligpark. Uteoppholdsarealene på Frol boligpark er lengre fra Fv.128 enn hva tilfellet var for Frol amfi, noe som gjør uteoppholdsarealene mindre utsatt for støy. Summen av disse faktorene gjør at det med stor sannsynlighet vil være støyverdier for utearealer som er under grenseverdiene på 55 db. Forslagsstiller har derfor ansett at det som unødvendig med ytterliggere støyutredninger. Konklusjon ROS: Området er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Kulturminner Ifølge fylkeskommunens forhåndsuttalelse er det ikke påvist konflikt med automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område. Ifølge gjeldende reguleringsplan skal eksisterende vegetasjon vist på plankartet i størst mulig grad bevares, men vi kan ikke se at reguleringsplanen faktisk angir noen slik vegetasjon. Den forholdsvis tette trerekken langs fylkesvegen, som i dag begrenser innsyn både til planområdet og Sjefsgården, er ikke sikret i detaljreguleringen. Flere av trærne kan følgelig bli fjernet ved utbyggingen. Situasjonsplanen viser 4 trær langs vegen, samt noen trær inne på utomhusarealene. Vann-, avløp-, energiløsninger Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området. Når det gjelder energiløsninger for oppvarming må utbygger forholde seg til byggteknisk forskrift. Utbyggingsavtale Kommunens enhet Kommunalteknikk ser ikke behov for utbyggingsavtale. Renovasjon Det er i 4 foreslått bestemmelser for evt. lagringshus for søppeldunker, men det er samtidig sagt at: Underjordisk anlegg kan etableres og skal fortrinnsvis velges. Feltet for avfall/miljøtorg er på ca. 4,7 x 8,5 m, og skal betjene ca. 36 boenheter. Utdrag fra retningslinjer for nedgravde containere: Ytterkant av container skal plasseres minimum 1,0 meter fra vegg eller andre konstruksjoner som kan skades under tømming av containeren. Om det tas samme forbehold mht. evt. parkerte biler bør tas opp med renovasjonsselskapet før sluttbehandling, da det foreslås parkering inntil dette feltet. Renovasjonsbilen må snu i området, da det er gangforbindelse videre vestover (ikke gjennomkjøring). Planprosess

10 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 10 av 13 Medvirkning Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa og kunngjort på kommunens hjemmeside. Forhåndskonferanse ble gjennomført 2. mars Forhåndsuttalelser fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Statens vegvesen er kommentert i planbeskrivelsen. I kommunen er planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentant, Bygg og eiendom, Innvandrertjenesten, Helse/rehabilitering, Frol oppvekstsenter, Brann, Kultur. Barnerepresentanten, Forutsetter at det blir tatt hensyn til trafikksikkerhetsmessige forhold, og at området blir knyttet til eksisterende gang/sykkelveier på en hensiktsmessig måte. Viktig at leike- og oppholdsareal blir ferdigstilt samtidig med resten av prosjektet, at det er fokus på sikkerhet (underlag, leikeapparater etc.), samt at det utformes på en slik måte at det er attraktivt for barn. Kommunalteknikk, Vi ser ikke behov for noe utbyggingsavtale her da alt inne på området er av privat karakter og ikke aktuelt å ta over til kommunal drift. Det går 2 ledninger over området, en avløp og en vann. Det er mulig noen av disse må legges om, i alle fall 63 mm vannledning og som bekostes av byggherre. Vurdering: Forholdet til gjeldende reguleringsplan Selv om reguleringsplanen sier at området skal utnyttes til blandet formål av boliger, kontor og forretning, er vi ikke imot at detaljreguleringen begrenser dette til kun boliger. Planen er stort sett i tråd med gjeldende regulering og kommunale vedtekter. Fortetting kan imidlertid være utfordrende og vi er noe betenkt til Hus 3, både med hensyn til plassering og høyde, sett i fht. bl.a. estetikk, terreng og hensynet til innsyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården. Søndre del av Hus 3 (ca. halvparten) inkl. 12 boder er i strid med byggegrensen i gjeldende reguleringsplan. Denne byggegrensen er satt av hensyn til den potensielt verneverdige Sjefsgården på naboeiendommen gnr. 275/851 (øst for planområdet). Det er likevel anledning til å vurdere annen byggegrense/husplassering i detaljreguleringen. Illustrasjonen under viser planforslaget med hvite streker, lagt over gjeldende regulering og flyfoto. Hus 3 foreslås med avstand ca. 20 m fra Sjefsgården, omtrent i flukt med hallen som forutsettes revet.

11 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 11 av 13 I Praksis sivilarkitekter as planbeskrivelse til gjeldende reguleringsplan står følgende: Bygningsmassens uttrykk er enkel og forholdsvis anonym. Unntak her er Leira Sjefsgård som inntar en særstilling i området og bør også ha det i framtida. Det er derfor viktig at videreutviklinga av øvrig bygningsmasse og parkdrag tar hensyn til dette. Plassering av byggegrenser i felt BFK1, BFK2 og O1 begrunnes med disse forholdene. Sjefsgården er registrert i SEFRAK (forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner). Dette registeret skal omfatte opplysninger om alle bygninger eldre enn år SEFRAK-registreringen medfører ingen formell vernestatus, men deler av materialet er vurdert utfra potensiell verneverdi. Ifølge matrikkelopplysninger var Sjefsgården opprinnelig våningshus for militær embetsperson, Ulvesleren. Registreringen er nyttig ift. planlegging og saksbehandling av søknader som angår byggverk/anlegg oppført før Sannsynligvis sier registreringen lite eller ingenting om hvordan bygningen bør hensyntas ved fortetting i nærområdet.

12 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 12 av 13 Eksisterende idrettshall til venstre i bildet, Sjefsgården til høyre. Hensynet til Sjefsgården er tatt opp i møte med forslagsstiller/utbygger, men de har ikke ønsket å omarbeide planforslaget før behandling. Hensynet til Sjefsgården er en skjønnsmessig vurdering. Spørsmålet er bl.a. om Sjefsgården trenger så mye rom foran vestfasaden som forutsatt i gjeldende plan. Sjefsgården har allerede et åpent/ubebygd areal foran denne fasaden innenfor egen tomt. Sett fra øst/okkenhaugvegen er Sjefsgården lite synlig når det er lauv på trerekken langs vegen. (Vedlagte situasjonsplan viser færre trær langs vegen). Vi synes likevel at en i større grad bør tilpasse bebyggelsen til byggegrensen i gjeldende plan. Dette kan for eksempel løses ved å ta ut en eller to seksjoner av bygget i syd. To seksjoner (en halvering) må til om en skal forholde seg til byggegrensen i gjeldende plan. Sjefsgården ligger noe høyere i terrenget enn Hus 3, men å senke byggehøyden (evt. også antall etasjer) vil trolig ikke fungere like godt som å begrense bygningen. Foreslåtte gesims- og mønehøyder er med unntak av Hus 3 innenfor rammene på 10 og 14 m i gjeldende reguleringsplan. I bestemmelsene er Hus 3 med evt. pulttak og heishus foreslått med maks gesims 2,5 m høyere enn i gjeldende reguleringsplan (og ca. 3 m høyere enn snittet viser). Maks gesims 12,5 m er likevel lavere enn overnevnte mønehøyde. Hus 3 med evt. saltak har maks gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 13 m, som er nærmere bestemmelsene i gjeldende plan. Men som nevnt tidligere er vi usikre på i hvilken grad slike høyder er vurdert for denne delen av feltet. Hus 3 (trinn 3) er i vedlagte snitt (se større utsnitt under) senket noe ned i terrenget. Snittet viser bl.a. boder med bakvegg/mur mot nabotomt, og bolighuset har golvnivå ca. kote +10,2 (maks +12,0 ifølge forslag til bestemmelser). Illustrert løsning med pulttak har største gesims ca. 9,5 m (kote ca. +19,5). Bestemmelsene tillater maks gesims 12,5 m. I snittet har Hus 3 altså både lavere gesims i meter, og er plassert noe lavere i terrenget (kotenivå) enn forslaget til bestemmelser åpner for. Det går ikke fram hvor snittet er tatt, og terrenget kan variere langsetter fasaden. Kjeller tillates ikke, og vi antar at det også i nederste etasje tenkes gjennomgående leiligheter (ikke sokkel). På bakgrunn av overnevnte foreslår vi følgende endring av planen før høring: Forslag: Søndre ½-part av Hus 3 (tilsvarende grunnflate til leilighet vist i situasjonsplan) tas ut av plankartet, for å oppnå noe bedre samsvar med byggegrense i gjeldende reguleringsplan. Boder og parkering justeres iht. eventuelt redusert behov og byggegrensen tilpasses endringene. Alternativ: Hus nr 3 reduseres i lengde med ¼-part mot sør.

13 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 13 av 13 Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 2.2: Maks. kotehøyde på golvnivå i første etasje tas ut. 2.2: Maks. gesims for Hus 3 settes til 10,0 m. Med evt. pulttak settes kotehøyden til +20,50 og maks. gesimshøyde endres til 10 meter. Maks mønehøyde for Hus 3 med evt. saltak settes til kote +23,5. 2.6: Maks gesims for heishuset til Hus 3 endres til 10 meter. 2.4 tas ut. Ny 1.7: Med unntak av heishus skal alle bygninger i området oppføres med samme takform. Konklusjon Foreliggende forslag til detaljregulering, med overnevnte forslag til endring, tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.