Detaljregulering for Frol boligpark Levanger kommune

Transkript

1 Detaljregulering for Frol boligpark Levanger kommune - Planforslag datert 29/ Stiklestad Eiendom Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600 Levanger Tlf: p-a-ro@online.no Orgnr: mva

2 PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Grunneier Stiklestad Eiendom ønsker å bygge leiligheter på eiendommen gnr. 275 bnr. 449 i Levanger kommune. Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for bygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder innenfor planområdet. Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa 24/ Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:750. Beskrivelse med reguleringsbestemmelser. 2. Planstatus Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Levanger videregående skole avd. Frol, vedtatt av kommunestyret 27/ Området er i reguleringsplanen avsatt til blandet formål bolig konsentrert/kontor/forretning med krav til godkjent detaljplan, bebyggelsesplan. 3. Beskrivelse av planområdet Eiendommen er en del av gamle Frol videregående skole, øst for Levanger sentrum langs Okkenhaugsvegen (Fv 128). På området i dag er det nedlagte undervisningsbygg fra gamle Levanger videregående skole. Frol oppvestsenter ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Med sin sentrumsnære plassering og nærhet til skole og sentrumsfunksjoner ansees området som attraktivt for boligbebyggelse. Planområdets størrelse er på ca. 10 daa Vegatkomst og trafikksystem, Atkomst til området blir fra Okkenhaugsvegen via eksisterende veg inn til Skoleparken Vannforsyning og avløp, Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett i området.

3 4. Innholdet i planforslaget 4.1. Plannavn Navnet på planforslaget er: Detaljregulering for Frol boligpark Innhold Planforslaget er en detaljregulering som viser detaljene i planlagt utbygging, med plasseringen av bygninger, intern lekeplass og parkering Utnyttelsesgrad I gjeldende reguleringsplan er tillatt utnyttelsesgrad angitt til 40 % BYA for områdene BFK1 og BFK2. I forslaget til detaljregulering er det forskjellige formål innenfor disse to områdene i gjeldende regulering. Maksimal utnyttelsesgrad er i detaljreguleringen knyttet til hvert enkelt av disse formålene. Områdene som er regulert til garasjer kan bebygges i sin helhet, mens for boligformålet som også inneholder uteoppholdsareal kan maksimalt 40 % (BYA) av arealet bebygges. Maksimal utnyttelsesgrad er påført plankartet. Totalt på planen er det vist bebyggelse og parkeringareal på ca. 4166m2. Dette er areal av både boligbygg (2282 m2), garasjer (654 m2), miljøtorg (42 m2) og all parkering (1188 m2). All denne bebyggelsen ligger innenfor feltene BFK1 og BFK2 i gjeldende regulering. Totalt areal for områdene BFK1 og BFK2 er på ca. 9464m2. Dette gir en total utnyttelsesgrad (%BYA) i forslaget til detaljregulering på ca. 44 %, innenfor BFK1 og BFG2. Dette gir en noe høyere utnytting enn fastsatt i gjeldende plan. Vi vil imidlertid påpeke at all parkering med nødvendig manøvreringsareal med i denne beregningen. Dette gjelder hele P1, P2 og P3. At all parkeringsareal skal inngå i beregningsgrunnlaget er en ny bestemmelse som

4 ble fastsatt ved forskrift i 2007, altså etter at gjeldende plan ble vedtatt. Hvis vi ser bort fra parkeringsarealene kommer total utnyttelsesgrad på ca. 32% BYA. Vi mener det vil være positivt for sentrumsutviklingen i Levanger å ha høg utnytting på slike sentrumsnære områder. Det er positivt i forhold til transport til sentrale funksjoner som handel, skole osv. Tilgjengelige sentrumsnære boliger gir også mindre press på landbruksarealene rundt Levanger sentrum Byggegrense I gjeldende regulering er byggegrensen 20 meter fra Okkenhaugsvegen. Mot Sjefsgården følger denne grensen vegglivet til den eksisterende Frol-hallen, går så opp til, og rundt, det verneverdige hovedhuset på sjefsgården. Vi forutsetter at grunnen til dette er hensynet til hovedhuset. For å kunne utnytte arealene best mulig vil vi foreslå at det kan bygges nærmere hovedhuset enn gjeldende regulering forutsetter. Høydeforskjellen og avstanden til hovedhuset gjør at den planlagte utbyggingen, etter vår mening, ikke vil forringe de kvaliteter som hovedhuset på sjefsgården har (se vedlegg 4 snitt ). Det planlagte hus 3 vil også bli bygd inn i terrenget for å unngå at det blir for høyt. I planforslaget er avstanden på 20 meter fra Okkenhaugsvegen videreført. Det er i forslaget til bestemmelser gjort et unntak for garasjene i område G1. Disse garasjene foreslås bygget 3,6 meter fra vegskulder og senkes også noe ned i terrenget. Garasjene vil også ha en funksjon som støyskjerm for uteoppholdsarealet mellom hus 1B og 2A (se vedlegg 5-garasje) Uteoppholdsareal I gjeldende regulering er det ikke satt krav til minimum uteoppholdsareal pr. bolig. Arealet på formålet konsentrert boligbebyggelse er på 6931m2. Med en utnyttelsesgrad på maksimalt 40 % (BYA) gir dette minimum ca 2772 m2 til uteoppholdsareal og lokale gangveier til leilighetene. I tillegg kommer også området avsatt til lekeplass på ca. 500 m2. Det er i reguleringsbestemmelsene tatt inn et minimumskrav på 50 m2 pr. boenhet Parkering I gjeldende regulering er det krav om minimum 1,5 parkeringsplass pr. boenhet. I forslaget er det regulert inn mellom 54 og 61 parkeringsplasser, avhengig av hvor stort behovet blir for garasjer. Planforslaget er fleksibelt når det gjelder bygging av garasjer, for områdene G2 og G3. Disse to områdene kan utnyttes både til ordinære parkeringsplasser og garasjer. I tillegg er det regulert en parkering på 8 plasser (P2) forbeholdt Skoleparken Borettslag.

5 4.7. Formål Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Hensynssoner: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (BK) Garasjeanlegg for bolig (G) Avfall, miljøtorg Energianlegg, trafo Lekeplass Veg Parkeringsplass (P) Sikringssone Frisikt 5. Barn og unges interesser. Innenfor planområdet er det regulert et område til lekeplass på 500 m 2. I umiddelbar nærhet til planområdet ligger Frol oppvekstsenter med store uteområder med bl.a. en større ballplass. Dette området gir gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også kort avstand til både barnehage og skole. 6. Universell utforming. Under utformingen av bebyggelsen og uteområdene, er det tatt hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Det er planlagt heis til alle leilighetsbygg slik at personer med funksjonsnedsettelser skal kunne benytte boligene i andre og tredje etasje. Uteområdet skal også utformes med hensyn til universell utforming. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 7. Miljøvernfaglige vurderinger Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område. Vi er ikke kjent med at det er funnet kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. 8. Risiko- og sårbarhetsvurderinger 8.1. Generelt Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Den siste tiden har fokus på samfunnssikkerhet og klimaendringer økt betraktelig, noe som er bekreftet med kravet til ROS-analyse i ny plan- og bygningslov.

6 8.2. Vurdering av reelle farer. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende uteoppholdsareal. Vi har vurdert de naturbaserte og de menneske- og virksomhetsbaserte farer, som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. I punktene under er de vurderingene vi har foretatt om de ulike farekategoriene vi anser som reelle i forhold til planforslaget Skred/grunnforhold I forhold til hva som finnes i grunnen i dette området viser jeg til vedlegg 1, uttalelse fra maskinentrepenør Kjell Lian AS. Dette er firmaet som har utført grunnarbeidet i forbindelse med utbyggingen av Skoleparken og Frol amfi. Denne uttalelsen sier at grunnen består av leirgrunn og siltig masse som virker fast, og de ser ingen problemer i grunnen knyttet til denne planlagte utbyggingen. Det er heller ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med den flate topografien, gjør at området har liten skredfare Brann Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer Orkan og storm Planområdet ligger skjermet til mot uvær. Forutsatt at byggverk føres opp i samsvar med plan og bygningsloven med forskrifter, anses det ikke å være spesiell risiko for skader pga uvær Trafikk Fv. 128, Okkenhaugsvegen går langs planområdet. Ifølge nasjonal vegdatabank er trafikkmengden på denne vegen mellom 2000 og 4000 kjøretøyer i døgnet. Fartsgrensen forbi området er på 40- og delvis 50 km/t. Det er bredt fortau langs hele denne fylkesvegstrekningen. Overgangene til gangvegen er merket som fotgjengerovergang. Trafikksikkerheten ansees som godt ivaretatt i dette området med lav hastighet, gangveg og godt merkede overganger Støy I forbindelse med utarbeidelsen av gjeldende reguleringsplan for området ble det i samråd med Statens vegvesen foretatt støyberegninger langs byggegrensen på 20 meter fra Okkenhaugsvegen. Disse beregningene viste et beregnet støynivå på ca. 57 dba, ekvivalentnivå. Beregningene var basert på følgende inngangsverdier: Avstand 20 m fra målepunkt (byggegrense) til senter veg (Okkenhaugsvegen) Hastighet 50km/t for tunge kjøretøyer Hastighet 50km/t for lette kjøretøyer ÅDT 2500 m/ 7 % tunge kjøretøyer Terrengflate i målesone grasmark Vinkel 0 o Den reelle fartsreguleringen i Okkenhaugsvegen langs planområdet varierer mellom 50 og 40 km/t, lavere fart knyttet til fartsdempende tiltak i vegen.

7 Retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) angir anbefalte støygrenser for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk. Denne grensen er på 55db for støy fra veg. I planforslaget er det lagt inn elementer som virker støydempende i forhold til trafikkstøy fra Okkenhaugsvegen. Dette gjelder plasseringen av garasjer og boder. Bygningskroppen til garasjene på område G1 skal virke som en skjerm mellom Okkenhaugsvegen og uteoppholdsarealet mellom hus 1B og hus 2A. Garasjene på G3, sammen med bodene bak, virker også skjermende for området avsatt til lek. I all vesentlighet ligger også uteoppholdsarealene på Frol boligpark betydelig lengre fra Okkenhaugsvegen enn byggegrensen. Avstanden vil være fra 25 meter opp til ca. 65 meter. Det ble også i forbindelse med utbyggingen av Frol amfi foretatt en detaljert støyberegning av RG-prosjekt (se vedlegg 2). Denne rapporten er også relevant for dette utbyggingsprosjektet på Frol bolipark. Uteoppholdsarealene på Frol boligpark er lengre fra Fv.128 enn hva tilfellet var for Frol amfi, noe som gjør uteoppholdsarealene mindre utsatt for støy. Summen av disse faktorene gjør at det med stor sannsynlighet vil være støyverdier for utearealer som er under grenseverdiene på 55 db. Vi anser derfor det som unødvendig med ytterliggere støyutredninger Konklusjon Området er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. 9. Innkomne uttalelser Det har i planleggingsfasen kommet inn 3 forhåndsuttalelser Uttalelse fra Statens vegvesen Statens vegvesen forutsetter at byggegrensen mot Fv 128 blir ivaretatt og at hensynet til myke trafikanter ivaretas. I planforslaget er byggegrensen mot Fv 128 ivaretatt. Som et unntak kan garasjene innenfor område G1 bygges innenfor denne grensen. Denne plasseringen vil virke støydempende i området. Langs Fv 128 er myke trafikanter skilt fra biltrafikken med eget bredt fortau. Innenfor planområdet legges det opp til interne gangveier som er separert fra biltrafikk Uttalelse fra Fylkesmannen Landbruksavdelingen forutsetter at området gis en høg utnytting. Miljøvernavdelingen påpeker hensynet til barn og unge samt funksjonshemmede. Kommunal- og adm. avdelingen forutsetter at det utarbeides en ROS analyse. Planforslaget har etter beste evne etterstrebet disse punktene Uttalelse fra Fylkeskommunen. Fylkeskommunen påpeker mye av det samme som Fylkesmannen når det gjelder hensynet til barn og tilgjengelighet for alle. Fylkeskommunen påpeker også at hensynet til eventuelle kulturminner skal ivaretas Uttalelsen tas til etterretning.

8 10. Vedlegg Vedlegg1: Grunnforhold Vedlegg 2: Støy Vedlegg 3: Situasjonsplan Vedlegg 4: Snitt terreng-bygg Vedlegg 5: Garasje

9 Reguleringsbestemmelser Forslag datert 29/ Felles bestemmelser 1.1 Detaljreguleringen gjelder for området avgrenset på plankartet. Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Hensynssoner: Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BK) Garasjeanlegg for bolig (G) Avfall, miljøtorg Energianlegg, trafo Lekeplass Veg Parkeringsplass Sikringssone Frisikt 1.2 Uteoppholdsareal, lekeareal og parkeringsplass skal opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. Det skal etableres minimum 3 sandkasser innenfor området. 1.3 Med byggesøknaden skal det følge en utomhusplan. Planen skal vise detaljene på: Bygningenes plassering Adkomst, parkering og gangarealer Beplantning Lekeplassens utforming 1.4 Det skal tas hensyn til universell utforming ved opparbeidelse av utearealene og utforming av bebyggelsen. 1.5 Det skal anlegges minimum 1,5 parkeringsplass/garasje pr. leilighet. For eventuelle hybler skal det anlegges minimum 1 parkeringsplass/garasje pr. hybel. 1.6 Innenfor planområdet skal det være minimum 50m 2 uteoppholdsareal pr. bolig.

10 2 Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BK) 2.1. Innenfor området tillates oppført leilighetsbygg med tilhørende boder, svalganger og heishus. Boligene er på plankartet benevnt som hus 1A, 1B, 2A, 2B og 3. Minimum 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet jfr. TEK Boligene kan tillates oppført med pulttak eller saltak For boliger med saltak: Hus 1A, 1B, 2A og 2B kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 meter og maksimal mønehøyden på 9,5 meter. Hus 3 kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 10 meter og maksimal mønehøyden på 13 meter. Maksimal takvinkel 25 grader. For boliger med pulttak: Hus 1A, 1B, 2A og 2B kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 9 meter. Hus 3 kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 12,5 meter. Maksimal takvinkel 10 grader. Høydene skal måles fra planert terreng. Det vil si at det er høyeste fasade som setter høydebegrensningene. Hus 3 skal ha en maksimal kotehøyde på golvnivået i 1. etasje på 12 m.o.h. Det tillates ikke bygd kjeller på boligene. 2.3 All bebyggelse skal plasseres slik de er vist på planen. 2.4 Bygninger skal ha takkutforming og møneretning som er tilpasset naboskapets bygninger. 2.5 Alle boligene skal ha egen sportsbod (vist som boder i plankartet). Bodene kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 2.5 meter og maksimal mønehøyden skal ikke overstige 4 meter. Bodene tillates oppført med pulttak eller saltak. 2.6 Frittliggende heishus tillates oppført med pulttak med takvinkel tilpasset boligene. Heishusene til bygg 1A og 1B, 2A og 2B kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 9 meter. Heishuset til bygg 3 kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 12,5 meter. 3 Garasjeanlegg for bolig (G) 3.1 Innenfor området G1 tillates oppført totalt inntil 11 garasjer. Garasjene kan oppføres innenfor byggegrensen mot Fv Innenfor området G2 tillates oppført totalt inntil 12 garasjer. Området kan også benyttes til inntil 16 ordinære p-plasser. 3.3 Innenfor området G3 tillates oppført totalt inntil 7 garasjer. Området kan også benyttes til inntil 10 ordinære p-plasser.

11 3.4 Garasjene tillates oppført med pulttak eller saltak. For garasjer med saltak: Garasjene kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3 meter og maksimal mønehøyden skal ikke overstige 5,5 meter. Maksimal takvinkel 25 grader. For garasjer med pulttak: Garasjene kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 5 meter. Maksimal takvinkel 10 grader. Høydene skal måles fra planert terreng. Det vil si at det er høyeste fasade som setter høydebegrensningene. 3.5 Garasjene innenfor hvert område skal ha felles og ensartet utforming. 4 Avfall, miljøtorg 4.1 Innenfor området kan det anlegges et lagringshus for søppeldunker med sortering av avfall. Underjordisk anlegg kan etableres og skal forttrinnsvis velges. 4.2 Bygget kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 2.8 meter og maksimal mønehøyden skal ikke overstige 4 meter. 4.3 Bygget tillates oppført med pulttak eller saltak. 5 Energianlegg, trafo 5.1 Området skal benyttes til trafo. 6 Lekeplass 6.1 Innenfor området skal det tilrettelegges for å anlegge en småbarnslekeplass. 7 Veg 7.1 Området skal nyttes til privat veg. 8 Parkeringsplass (P) 8.1 Områdene P1 og P3 skal nyttes til privat parkeringsplass for boligene innenfor planområdet. Område P2 er forbeholdt beboerne i Skoleparken.

12 8.2 Det skal innenfor område P1 anlegges i alt 10 biloppstillingsplasser. En av oppstillingsplassene skal være handicap-parkering. 8.3 Det skal innenfor område P2 anlegges i alt 8 biloppstillingsplasser 8.4 Det skal innenfor område P3 anlegges i alt 14 biloppstillingsplasser. To av oppstillingsplassene skal være handicap-parkering. 9 Sikringssoner Frisikt 9.1 Innenfor frisiktsonen skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over bakken. Frisiktsområdet må ikke gis en bruk som gjør at fri sikt på noe tidspunkt blir hindret.