Reguleringsplan Helge Ingstads veg 1

Transkript

1 Reguleringsplan Helge Ingstads veg 1 Planbeskrivelse datert 23/5 2010, revidert 03/ Frol Eiendom AS Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600 Levanger Tlf: p-a-ro@online.no Orgnr: mva

2 PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Grunneier Frol Eiendom ønsker å bebygge sin eiendom gnr. 274 bnr. 24 i Levanger kommune. Denne detaljerte reguleringsplanen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for bygging av et næringsbygg hvor det kan kombineres forretningsdrift, kontorer og eventuell lett industri. Kunngjøring om igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 27/ Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:1000. Beskrivelse med reguleringsbestemmelser. Kopi av annonse. Forhåndsuttalelser 2. Planstatus Planområdet ligger innenfor Reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr.274 bnr.1 m.fl. del 1+2. Reguleringsplanen er vedtatt av kommunestyret 30/ Området er i reguleringsplanen avsatt til blandet formål forretning, kontor og industri med krav om godkjent bebyggelsesplan. Mot veien opp mot Hint er det regulert inn et parkdrag. 3. Beskrivelse av planområdet Området ligger nord for Rema 1000 ved oppkjørselen til Hint på Røstad. Området er i dag ubebygd. Planområdets størrelse er på ca. 5,4 daa Vegatkomst og trafikksystem, Atkomst til området blir fra eksisterende kommunal veg Vannforsyning og avløp, Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett i området.

3 4. Innholdet i planforslaget 4.1. Plannavn Navnet på planforslaget er Reguleringsplan for Helge Ingstads veg Innhold Planforslaget er en detaljert reguleringsplan som viser det planlagte byggets plassering på tomten Utnyttelsesgrad I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan punkt 1.2 heter det at: Tomteutnyttelsen TU ikke må overstige 45 %. I planforslaget er utnyttelsesgraden knyttet til hvert enkelt formål. Innenfor formålet forretning, kontor og industri kan 70 % av arealet bebygges. Det vil si et bygg på maksimalt 1750m 2 i grunnflate. En slik bebyggelse gir en utnyttelsesgrad for hele eiendommen på ca. 33 % BYA. Hvis vi holder parkdraget utenom er utnyttelsen på 42,5% BYA Parkdrag I planforslaget er parkdraget beholdt fra overordnet plan. I tillegg er det regulert inn et område for park/beplantning i nordenden av forslaget Parkering Bygningsvedtektene for Levanger kommune stiller krav om en bilplass pr 50m 2 golvflate for kontorbebyggelse og en bilplass pr. 100 m 2 brutto golvflate for industri- og lagerbebyggelse. I bestemmelsene til planforslaget er kravet i bygningsvedtektene fulgt, men vi har valgt å bruke bruksareal (BRA) istedenfor brutto golvflate. I planforslaget er det regulert inn i alt 41 parkeringsplasser derav 2 handicap-plasser. I tillegg gir planforslaget muligheter for å benytte ubebygde deler av området regulert til forretning/kontor/industri til parkering hvis det er ytterligere behov (om det bygges i 3 etasjer). Det er plass til en rekke med parkering foran bygget, og noen plasser på nordsiden. Dette kan gi plasser ekstra Formål Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Grønnstruktur: Hensynssoner: Forretning/kontor/industri (F/K/I) Parkeringsplass (P) - privat Park -privat Sikringssone Frisikt

4 5. Universell utforming. Under utformingen av bebyggelsen og uteområdene, er det tatt hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Uteområdet skal også utformes med hensyn til universell utforming. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 6. Miljøvernfaglige vurderinger Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område. Vi er ikke kjent med at det er funnet kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. 7. Risiko- og sårbarhetsvurderinger 7.1. Generelt Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner Vurdering av reelle farer. Innenfor planområdet skal det bygges et foretning/kontor/industribygg med tilhørende parkeringsarealer. Vi har vurdert de naturbaserte og de menneske- og virksomhetsbaserte farer, som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. I punktene under er de vurderingene vi har foretatt om de ulike farekategoriene vi anser som reelle i forhold til planforslaget Skred/grunnforhold Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Før utbygging iverksettes bør derfor grunnen undersøkes grundig. Derfor er det i reguleringsbestemmelsene satt krav til geotekniske undersøkelser før utbygging starter Brann Reguleringsplanen viser plasseringen av bygget på tomten. Det er i dag ingen nabobebyggelse som setter ekstra krav til brannsikkerhet. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer Orkan og storm Forutsatt at byggverk føres opp i samsvar med plan og bygningslovens forskrifter, anses det ikke å være spesiell risiko for skader pga uvær Støy Det er etter vår vurdering ingen støyproblemer knyttet til dette planområdet.

5 7.7. Konklusjon Bortsett fra usikkerheten omkring byggegrunnen er området ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Reguleringsbestemmelsenes krav om undersøkelse av grunnen gjør at nødvendig sikkerhet ivaretas. 8. Innkomne uttalelser Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannens Landbruksavdeling: Fylkesmannens landbruksavdeling etterlyser mer informasjon om hvilken form for virksomhet det planlegges i området. Landbruksavdelingen viser også til behandlingen av reguleringsplanen for Helge Ingstads veg 7, hvor landbruksavdelingen hadde innsigelse til planforslaget begrunnet i skjerpet jordvern. Hensikten med planen er å tilrettelegge for et større fleksibelt næringsbygg på eiendommen. Bygget vil kunne inneholde ulike næringsgrupper slik som kontorer, forretninger og eventuelt lettere form for industrivirksomheter. I reguleringsbestemmelsene er det presisert at industrivirksomhet som medfører røyk, lukt eller støy som kan virke sjenerende på omgivelsene, ikke skal tillates. Dette planforslaget tilrettelegger for virksomheter som er innenfor rammene av de arealformålene som gjeldende regulering inneholder (blandet formål kontor/forretning/industri). Vi mener planforslaget gir et klart bilde på hvilke virksomheter som kan etablere seg i næringsbygget, og er i tråd med Plan- og bygningslovens definisjoner av hvilke arealbruksformål som kan benyttes i en reguleringsplan. Ved behandlingen av reguleringsplanen for Helge Ingstads veg 7 viser landbruksavdelingen til innskjerpet jordvern bl.a. gjennom brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet av , og St.prp. nr.1 ( ) og ( ). Disse dokumentene gjelder innskjerping i forhold til omdisponering av jordbruksarealer. Dette planforslaget omdisponerer ikke jordbruksareal, da arealet er definert som byggeområde i gjeldende regulering. Jordlova gjelder heller ikke i områder som i reguleringsplan er lagt ut til annet formål enn landbruk. Hvis landbruksavdelingen mener at jordvern er et tema innenfor dette område forutsetter det at reguleringsplanen fra -98 ikke er gjeldende. Selv om det i sluttbehandlingen av planen kan være utført saksbehandlingsfeil fra kommunens side, vil planen være gjeldende så lenge kommunestyret har vedtatt den og ingen klage på dette vedtaket kom i fra Fylkesmannen i etterkant. Landbruksavdelingen vurderte det som svært beklagelig at reguleringsplan for Røstad, vedtatt i 1998, ikke har formuleringer som sikrer høgskolerelaterte formål til området. Vi er enig med Kommunal- og adm. avdelingen i at dette er noe som ikke kan stå i en bestemmelse fordi den er for uklar. Hva er høgskolerelatert og hva er ikke? En reguleringsplan skal avklare hvilke formål arealet kan brukes til, ikke hva den godkjente bruken skal relatere seg til. For jordvernet vil det i hvert fall være likegyldig om virksomheten er høgskolerelatert eller ikke. Forhåndsuttalelse fra NTE: NTE gjør oppmerksom på at området ikke har tilrettelagt strømforsyning, og at det er behov for ny nettstasjon i bygget.

6 Uttalelsen tas til etterretning. Forhåndsuttalelse fra NVE NVE mener at kartleggingen av grunnforholdene bør gjennomføres på reguleringsnivået og ikke på byggesaksnivået slik det legges opp til i dette forslaget. Vi er i utgangspunktet enige med NVE i vurderingene omkring når geotekniske vurderinger bør gjennomføres. Når vi likevel velger å fremme forslaget med krav om undersøkelser først på byggesaksstadiet har dette bakgrunn i diskusjonen rundt gjeldende regulering og jordvern. Fylkesmannen la ned innsigelse på Helge Ingstads veg 7 begrunnet med jordvernhensyn. Vi mener det vil være feil å legge ressurser i en geoteknisk vurdering uten at denne diskusjonen er endelig avklart og at tomten helt sikkert kan benyttes til byggeformål. Kravet om undersøkelse på byggesaksnivået er også i henhold til overordnet plan. Forhåndsuttalelse fra Fylkeskommunen. Fylkeskommunen anbefaler at det utarbeides en detaljregulering for hele kvartalet samtidig. Det bør også stilles krav om god form og fasadeutforming av ny bebyggelse. Alleen langs foreslåtte parkdrag må ivaretas. F3 består i dag av flere eiendommer med forskjellige grunneiere. Dette kan være grunneiere med forskjellige planer for utnyttelse. Det er i overordnet plan ingen krav om at hele området skal detaljreguleres samtidig. En detaljregulering og utbygging av denne eiendommen vil også være en regulering og utbygging som de andre delene av F3 senere vil måtte forholde seg til. Området vil således få en helhet hvor første utbyggingstrinn vil sette en standard. Krav om form og fasade utforming tilpasset omkringliggende bebyggelse er nå med i bestemmelsene. Det samme gjelder ivaretakelse av eksisterende alle.