REGULERINGSBESTEMMELSER FOR (jf. PBL 26) Snekkevik, gnr. 42 bnr. 2 m.fl. Fjell kommune

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR (jf. PBL 26) Snekkevik, gnr. 42 bnr. 2 m.fl. Fjell kommune Plannummer: Saksnummer: 07/2844 Sist revidert: Godkjent i kommunestyret: Formål ifølge PBL 25 Arealet skal reguleres til følgende formål ifølge PBL 25: Byggeområder Frittliggende småhusbebyggelse (BS1-BS3) Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-BK4) Offentlige trafikkområder Kjøreveg (OK1) Gangveg (OG1-OG4) Fareområder Høyspenningsanlegg Spesialområder Privat veg (PV1-PV2) Friluftsområde (F1-F2) VA-anlegg Frisiktsone Fellesområder Avkjørsel (FV1-FV5) Gangareal (G1) Lekeplass (FL1-FL3) Annet (S1-S2) 1 Felles bestemmelser 1.1 Rekkefølgebestemmelse Bolig felt BK1-BK3 Felles avkjørsel FV1-FV2, felles gangareal G1, offentlig gangveg OG3-OG 4 og felles lekeplass FL1 og FL2 skal være ferdigstilt iht. plan før det blir gitt brukstillatelse til boligene. Støyvoll skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til boliger på felt BK1 og BK Bolig felt BK4 Før utbygging av felt BK4 skal det utarbeides bebyggelsesplan for feltet som skal godkjennes av det faste utvalget for plansaker. Høyspentlinje skal legges i kabel før det tillates utbygging av feltet. Felles avkjørsel FV4 og privat veg PV1, PV2, felles lekeplass FL3 skal være ferdigstilt iht. plan før det blir gitt brukstillatelse til boligene Bolig felt BS2 Felles avkjørsel FV4 og FV5 skal være ferdigstilt iht. plan før det blir gitt brukstillatelse til bolig Bolig felt BS3 Felles avkjørsel FV4 og PV1 skal være ferdigstilt iht. plan før det blir gitt brukstillatelse til boligene Bolig felt BS4 Felles avkjørsel FV4 og privat veg PV1 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til bolig Offentlig gangveg Offentlig gangveg OG1 og OG2 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til boligene Ras- og skredfare Ved anleggelse av eventuelle fjellskjæringer skal det kreves yterligere inspeksjon og vurdering av evt. rasfare Felles parkeringsanlegg Felles parkeringsanlegg på felt BK3 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til boligene på felt BK1- BK Søppelhåndtering felt S1-S2 Side 1 av 5

2 Før det blir gitt brukstillatelse til boligene skal det etableres søppelstasjon. 1.2 Uteoppholdsareal Lek og opphold For hver boenhet skal det settes av minst 25m2 areal til felles bruk for lek og uteopphold Uteoppholdsareal Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) er: - Minimum 100 m2 pr. boenhet der bruksareal (BRA) er lik eller større enn 65 m2 - Minimum 50 m2 pr. boenhet der BRA er mindre enn 65 m2. Uteoppholdsområde skal være hensiktsmessig utformet og ligge godt tilgjengelig fra boligen, ha gode solforhold, være klimatisk skjermet, ikke brattere enn 1:3 og skjermet for sjenerende innsyn. 1.3 Parkering Det skal avsettes minst 1,7 parkeringsplasser pr. boenhet og 1 p- plass til hytte B1 ved felt BK3. Privat og felles parkering skal være tilknyttet boligene i planområdet. 1.4 Vern av terreng Alle tiltak i uteområde skal sikre at naturlige vegetasjon så langt som mulig bevares. Alle inngrep i ubebygd område bør under byggeprossesen minimaliseres og begrenses til maks 2 meter byggegrop utenfor grunnmur og regulert felles veg. Skader skal så langt råd er ordnes med tilsvarende terreng og tilbakefylles til vegkant og grunnmur. Veiskjæringer-, fyllinger og støttemurer skal dekkes med jord og tilplantes. Ved terrenginngrep skal terrenget så langt som mulig tilbakeføres til opprinelig stand tilpasset planeringshøyden til aktuelle bygninger og tilstøtende terrengformasjon (eksempelvis uført som slakk fylling). Evt. støttemur/skjæring over 1 meter høyde skal tilplantes/skjermes med planter, eføy eller tilsvarende som er tilpasset den opprinnelige vegetasjonen i området. 1.5 Situasjonsplan Ved innsending av søknad om tiltak innenfor planområdet, skal situasjonsplan synliggjøre at tiltaket vil understøtte plan og bestemmelser. Dette gjøres i situasjonsplan som skal vise: bygninger, veger og fellesområde terrengbehandling (fylling/skjæring og støttemur), eksisterende og nytt terreng, vist med høyder og terrenghelling fasade og takplan 1.6 Tilgjengelighet Universell utforming skal legges til grunn i hele planområdet, som parkering, gangveger og lekeområde. 1.7 Alternativ energi Alternativ energibruk bør søkes løst ved bruk av vannbåren varme, evt. alternativ energikilde og oppvarming. 1.8 Sikkerhet Bratte skrenter skal sikres mot fallulykker. 1.9 Privatrettslig avtale Etter at denne reguleringsplanen med bestemmelser er vedtatt, kan det ikke gjøres privatrettslige avtaler som er i strid med planen og bestemmelsene. 2 Byggeområder Side 2 av 5

3 2.1 Konsentrert småhusbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse Felt BK1 BK4 skal tilrettelegges for tomannsboliger og rekkehus Maks antall boenheter Felt BK1 4 boenheter Felt BK2 4 boenheter Felt BK3 4 boenheter Parkeringsanlegg Felles parkering for felt BK1-BK3 skal anlegges på felt BK3 på grunnplan eller under terreng. Parkeringsanlegget på er felles for beboerne på felt BK1- BK Tillatt etasjeantall - bolig Boligbygg kan oppføres i maks 2 etasjer Mønehøyde og takform Mønehøyde skal være maks 9 meter. Takvinkel skal være minimum 15 grader og maks 30 grader. Takform og takvinkel skal være likt for alle bygg og bør formes som saltak. Møneretning (takrygg) skal ligge parallelt med terrenget. Takvinkel bør være minst mulig for å sikre optimal utsikt fra bakenforliggende bygg. Det tillates ikke ark/kvist. Det tillates takoppløft med gesims anlagt parallelt med møneretning. Takmaterialet skal være likt for alle bygg. Takstein skal være i fargeskala grå til svart Planeringshøyde Maks planeringshøyde (kotehøyde)for felt: skal plasseres i et ryddig og ordnet mønster og ligge i jevn rekke parallelt med terrenget. Det skal sikres en god og harmonisk helhet i utforming av fasade og bygningsmiljø. Karakteren til hvert bygg og tiltak (murverk og gjerde) skal i størst mulig grad samsvare i utforming og uttrykk. Det skal legges vekt på god og diskré utforming av bygningsmiljøet, murverk og gjerde (formuttrykk, detaljering av fasade/takflate og fargebruk). Tilplanting skal tilpasses den opprinnelige vegetasjonen i området. I utforming av bygningsmiljøet skal videreutvikling av tradisjonell byggeskikk med et mer moderne formuttrykk vektlegges Fasadematerial/fargebruk Fasade bør hovedsakelig utgjøre trekledning. Andre materialtyper kan vurderes i kombinasjon med trekledning. Fasade skal være i typen grå eller jordfarger Støyskjerming Støyvoll på felt BK1 og BK3 skal utformes som en del av det naturlige terrenget formet som høydetopper på maks 1,5 meter med tildekket og tilsådd overflate Utnytting Maks utbygd areal (BYA) for felt som er regulert til bustadformål er: Felt BK1 Felt BK2 Felt BK3 Felt BK4 BYA=39% BYA=33% BYA=46% BYA=25% Felt BK1 10,0 Felt BK2 6,0 Felt BK3 10, Nær- og fjernvirkning Bebyggelsen skal tilpasses terrenget sin struktur og form både mht. nær- og fjernvirkning. Bebyggelsesmønsteret 2.2 Frittliggende småhusbebyggelse Side 3 av 5

4 2.2.1 Frittliggende småhusbebyggelse Felt BS1 BS4 skal tilrettelegges for frittliggende småhusbebyggelse Maks antall boenheter Felt BS1 Felt BS2 Felt BS3 2 boenheter 3 boenhet 1 boenheter Tillatt etasjeantall Boligbygg kan oppføres i maks 2 etasjer. Bolig på felt BS3 kan oppføres i 3 etasjer på maks 80m2 av arealet Tillatte mønehøyde og takform Topp mønehøyde skal være maks 9 meter over planert terreng for felt BS1- BS2 og 10 meter for felt BS3. Takvinkel skal være minimum 15 grader og maks 35 grader. Takvinkel innenfor felt BS2 skal være likt for alle bygg. Møneretning (takrygg) skal ligge parallelt med terrenget. Ark/kvist skal etableres som takoppløft med gesims anlagt parallelt med møneretning Planeringshøyde Maks planeringshøyde (kote)for felt: Felt BS1 13,0 Felt BS2 11,0 Felt BS3 14, Nær- og fjernvirkning Bebyggelsen skal tilpasses terrenget sin struktur og form både mht. nær- og fjernvirkning. Bebyggelsesmønsteret skal plasseres i et ryddig og ordnet mønster. Det skal sikres en god og harmonisk helhet i utforming av bygningsmiljøet. Karakteren til hvert bygg og tiltak (murverk og gjerde) bør i størst mulig grad samsvare likt i i utforming og uttrykk. Bygg på felt BS3 kan skille seg ut mht. form og uttrykk. Det skal legges vekt på god og diskré utforming av bygningsmiljøet, murverk og gjerde (formuttrykk, detaljering av fasade/takflate og fargebruk). Tilplanting skal tilpasses den opprinnelige vegetasjonen i området. I utforming av bygningsmiljøet skal videreutvikling av tradisjonell byggeskikk med et mer moderne formuttrykk vektlegges Material og fargebruk Takmaterialet bør være likt for alle bygg. Takstein skal være i fargeskala grå til svart. Fasade bør hovedsakelig utgjøre trekleding. Andre materialtyper kan vurderes i kombinasjon med trekledning. Farger skal være i typen grå eller jordfarger Privat parkering og trafikkareal Garasje skal integreres i boligbygget. Trafikkareal i privatområde skal ikke asfalteres. Det bør sikrest godkjent tiltak for stabilt, varig og drenerende underlag. Det bør nyttes grå belegningsstein/brostein, grusdekke eller geonett e.l. med tilsådd overfalte Utnytting Maks utbygd areal (BYA) for felt som er regulert til bustadformål er: Felt BS1 Felt BS2 Felt BS3 25%BYA 20%BYA 22%BYA Utnyttelsesgraden skal fordeles likt for hver tomt på felt BS Naust Felt N1-N3 er regulert til naust. Naust skal nyttes til oppbevaring. Naust kan ikke innredes og nyttes til varig opphold. Ved skader (pga. brann/uvær) kan naust bygges opp med opprinnelig størrelse og utforming. 3 Offentlig trafikkområder 3.1 Kjøreveg Side 4 av 5

5 Dimensjonering av veg skal utformes i samsvar med plan. 3.2 Gangveg Dimensjonering av veg skal utformes i samsvar med plan. 4 Fareområder 4.1 Høyspenningsanlegg Det er ikke tillatt å etablere boliger innenfor 15 meter fra senter i fareområdet. Fareområdet utgår ved kabling. 5 Spesialområder 5.1 Privat veg PV1 og PV2 er privat for felt BK4 og BS Friluftsområde (på land) Inngrep i friluftsområde Det kan tillates opparbeidet gangsti. Det er ikke tillatt med andre inngrep eller aktiviteter som ikke tilhører friluftsområdet. 5.3 Frisiktsone Det skal være fri sikt 0,5 meter over vegplan. 5.4 Bevaring av bygninger Steinmur M1, støttemur M2, og naust N2 og N3 i felles grønt område skal vernes. Ved skader (pga. brann/uvær) og vedlikehold skal opprinnelig utførelse ivaretaes i murverk, fasade og tak. felles for felt BS1. FV4 er felles for felt BS2-BS3 og BK4. FV5 er felles for BS Felles gangveg Gangarealet G1 er felles for boliger på felt BK1 og BK2. G1 tillates nyttet for utrykningskjøretøy og varetransport. Det tillates ikke asfaltering av gangarealene. Det skal etableres godkjent tiltak for varig og drenerende underlag i etablering av gangareal. Det bør nyttes geonett e.l. for stabilisering av underlag og som bør ha tilsådd eller gruslagt overfalte eller evt. grå betongstein/brostein. Gangarealet skal sikres jevnlig vedlikehold Felles lekeareal FL1-FL3 Området er felles for alle boliger innenfor planområdet. Området skal fungere for lek og rekreasjon. Leikeplassar skal opparbeidast med leikeapparat Annet fellesareal S1 og S2 Søppelstasjon S1 er felles for BK1-BK3 og BS1. Søppelstasjon S2 er felles for BS2-BS3 og BK4. Søppelstasjon skal overbygges og det skal avsettes egen plass for avfallsholder til hver enkelt husstand Annet fellesareal fylling/skjæring Fylling langs felles veger bør ha minimum stigning på 1:1 og skjæring bør ha minimum stigning 1: Fellesareal 6 Fellesområder Felles avkjørsel FV1 er felles for boliger på felt BK1-BK3 og BS1. FV2 er felles for felt BK3. FV3 er Side 5 av 5