HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2015/501 Utvalgets sammensetning: Klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Jens Petter Bull og Gunnar-Martin Kjenner A (leietaker) B AS (utleier) X, 0251 Oslo Saken gjelder leiers krav om leieavslag grunnet duerede i ute-luke over soverom, dårlig nedtrekk i WC, defekt dørklokke med for høy lyd og derav skadet hørsel, lekkasje på baderomsgulv, dårlig inneklima med påfølgende helseplager og manglende vasking i oppgangen mm., samt erstatning for kostnad for måling av inneklima som leieren hadde deponert leie for. Utleieren bestred kravet og viste til at leieren hadde leid leiligheten «as is» jf. 2-5, og fremmet motkrav om skyldig husleie og omkostninger. Leieren erkjente at han skyldte husleie, men bestred delvis kravet med henvisning til at han hadde motkrav og dessuten at rentekravet var ulovlig høyt. Utvalget la til grunn at leieren skyldte husleie, at han blant annet fordi han hadde overtatt boligen etter forrige leier «as is» ikke hadde krav på leieavslag, men at soppmålingen viste sopp som ville gi mangelskrav og at leieren derfor også hadde krav på å få utgiften erstattet. Husleietvistutvalget ga derfor utleieren medhold i kravet om skyldig leie med fradrag for erstatning for sopp-rapporten. Kravet om sakskostnader i utkastelsesaken kunne HTU ikke ta stilling til, jf. tvangsl

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved leierens klage av Klageren fremmet nye krav ved tilleggsklage av Klagen ble forkynt for innklagede utleier den I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar til klagene ved brev av Tilsvaret inneholdt en motklage, som ble forkynt for klageren I forkynningsbrevet ble klageren bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av innklagedes framstilling. Klageren ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som leier og innklagede som utleier, og gjaldt en 2-roms leilighet i en bygård som etter det opplyste var oppført ca Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det fra en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Garantien var på kr ,-. Av en vedlagt «Inventarliste/tilstandsrapport» av som er signert av klagende leier og innklagede utleier fremgår det blant annet at «Leiligheten overtas direkte av en leietaker som bor der i dag, og leies ut slik den fremstår. ( ) Ellers er det ingen spesielle anmerkninger utover alminnelig slitasje.» Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg ønsker reduksjon for tort, svie, redusert botrivsel, mangel på samarbeidsvilje, falske anklager, misvisende informasjon mm. Sist kom boligkonsulenten blant annet med falsk informasjon til regnskapsavdelingen for å få tilsendt «utestående» som tvangsfullbyrdelse til tross for inkludert gyldig deponering med kr 5 950,- i utestående med hensyn til luftmåling. Inneklima, dørklokke og skade som har medført redusert livskvalitet, helse og overskudd, skade på øret og økt søvnbehov er ekstreme forhold. Jeg lufter året rundt så sant det lar seg gjøre. Det er ikke sant at alle problemer unntatt fuktproblem er løst. Utleier ga aldri noen garanti om hvilken type måling de eventuelt skulle bestille eller at jeg skulle få kopi. Leieren har spesifisert sitt hovedkrav slik: a. Duerede rett over soverom. Jeg har blitt vekket gjentatte ganger slik at jeg har fått redusert søvn siste 2 år, litt avhengig av sesong. Da det er hull i vegg rett over soverom ble jeg forespurt , og det er delvis blitt ordnet, men det er fortsatt problem. 2

3 b. Dårlig trekk i toalett. Jeg ble forespurt i juli 2014 og det var rørlegger på stedet, men han så ikke feilen ved opptrekk da han kun trakk ned vann. Det er dritt i toalettet hver dag, selv etter opptrekk. Problemet ble ikke løst , problemet ble aldri sett på og gjort noe med, og er fortsatt et problem. c. Defekt dørklokke. Klokken ringer også når røret er av. Forrige leier brukte aldri dørklokken, men mobilen. Jeg ble forespurt i februar-mars Defekt dørklokke ble ikke utbedret, men det ble ordnet med lydnivå og volumet justert ned hvor vaktmester gikk inn i leiligheten med en montør selv om jeg sa at de skulle vente, og de justerte likevel. Fortsatt dårlig funksjon ved at man til tider ikke hører motparten og det er vanskelig å lukke opp. Dette gjelder også andre beboere. d. Redusert inneklima. Dårlig ventilasjon og inneklima generelt. Redusert overskudd, helse, hud, samt økt søvnbehov, hovedsakelig om vinteren når det har vært begrenset med lufting grunnet kulde (panelovn fungerer dårlig). I tillegg har det vært utallige legebesøk for å finne ut av dette med symptomer. Jeg ber om at det installeres ekstra ventilasjon på begge soverom en gang mellom Lufting alene løser ikke problemet, og når det blir vinter er det et lite gunstig tilholdssted. e. Lekkasje på baderomsgulv. Det lekker til tider vann fra vannrør under toalettet, men problemet kommer og går og er i dag ikke så alvorlig. f. Reduksjon for mangel på vasking i oppgangen i over 28 måneder. Vinduene har aldri vært vasket (slik ser det ut), trappene vaskes sjelden hvis de i det hele tatt vaskes. g. Annet. Jeg har akseptert mye med tanke på 2-5, husrom «leid som det er». Skjoldete vegger, flekkete gulv, merker på vegger, mangelfulle varmepaneler, minimal lydisolasjon mellom rom og kjøkken, uforsvarlig dør ut til trappeoppgangen med hensyn til innbrudd, minusgrader på badet om vinteren mm. Delvis har andre problemer blitt fikset opp i - noe som er fint - men jeg kan ikke se at det forsvarer gjeldende problemer. Utleier svarte blant annet at «Som du vet ble denne leiligheten leid ut «as is», og det blir ikke aktuelt med noen husleiereduksjon.» [krav i utvidet klage:] h. Kostnad for måling av inneklima er allerede deponert på og har betalt Mycoteam selv i underkant av kr 6 000,-. Beløpet som er deponert på kr 5 950,- står fortsatt og jeg ser ingen grunn til å betale dette da dette er en utgift til måling av inneklima som påviste mangler som burde utbedres. i. Skadet hørsel. Jeg påførte øret skade da røret fortsatte å ringe med 100 db da jeg holdt øret inn mot røret da dørklokken er defekt. Dette tok utleier aldri stilling til utover volumjustering. Jeg har fått påpekt problemer med øret på sykehuset. Jeg har video som dukumenterer at den ringer selv når den er i bruk. Ramirent: «Alle lyder utover 100 db er skadelige for hørselen, men allerede ved 80 db kan langvarig eksponering skade hørselen din.» j. Saksomkostninger mot utleier: Administrativt, reise, konsulteringer, påkjennelse kr 7 000,- Administrativt, reise, konsulteringer, påkjennelse (fra forrige innsigelse til namsfogden) kr 2 400,- For forrige motklage til HTU kr 860,- For denne motklage kr 860,- Sum kr ,- Dessuten kreves renter fra innlevert klage. Utleierens motkrav på husleie/renter Manglene har resultert i at jeg har falt ytterligere bakpå med husleien. Manglende husleie er også et resultat av at tidligere leier ikke gjorde opp for seg med resterende husleie ved avslutning av forrige leieforhold. I tillegg ble leier satt i en situasjon hvor syke- og feriepenger ble ulovlig tilbakeholdt fra arbeidsgiver, men som nærmer seg løst. I fravikelsesbrevet av hadde det skyldige beløpet inkludert ikke forfalt leie og fra min forståelse var det kun 1 måned på kr ,- + forsinkelsesrenter som hastet og som ble dekket

4 Totalt skyldig per ved utflytting er kr ,- + kr 514,14 + kr ,- = kr ,14. Dette før krav om reduksjon og erstatning i pågående HTU-sak. Renter vil øke med noen få dager. Det er tidligere foreslått frivilling utflytting , men dette har utleier ikke akseptert. Utleier har dermed ikke ivaretatt tapsbegrensningsplikten, og jeg finner det ikke reelt å dekke leie etter fravikelsesdato. Ved e-post av sa jeg opp til fraflytting innen Jeg erkjenner ikke omkostninger forbundet med tvangsfravikelsen, eller med gjentagende motklage til HTU som ikke er reell. Per i dag er jeg ikke enig i ytterligere krav. Utleierens rentekrav er langt over normen. + eventuelt 1 påminnelsesgebyr. Jeg betaler selvsagt forsinkelsesrenter på gyldig forfall. Renter for deponering mm. blir eventuelt opp til HTU å avgjøre. Renter på deponering ser jeg ingen grunn til å betale. For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til utleierens klage. Klageren har nedlagt slik påstand: I hovedklagen: 1. Husleien skal reduseres grunnet feil og mangler ber om at Husleietvistutvalget fastsetter dette. 2. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,- samt eventuell forkynningsomkostning. 3. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven Den annen part må betale andre omkostninger med prosessen. I motklagen: 1. Innklagede frifinnes. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Leiekontrakten ble inngått etter at han hadde bodd i samme leilighet i ca. 6 måneder i følge tidligere leier. Av inventarliste/tilstandsrapport av som er en del av leiekontrakten jf. pkt 24 fremgår det at «leiligheten overtas direkte av en leietaker som bor der i dag, og leies ut slik den fremstår.» I denne perioden har vi ikke mottatt noen klager. Boligen er leid som den er, og er i et bygg fra Leienivået hensyntar dette. Leien er p.t. regulert til kr ,- per måned. For nye kontrakter som inngås er leien ca. kr ,-. Alle klager blir tatt seriøst, og forsøkes løst etter hvert. Det er ingen andre leiere som har klagd. Gården består av 59 leiligheter. Vår driftsleder har gjentatte ganger siden forsøkt å få tilgang til leiligheten for befaring, men leieren har ikke samarbeidet. Etter vårt syn foreligger det ikke mangler som medfører reduksjon i leien: a. Duerede rett over soverom: Dette ble ordnet , ref. mail. Det ble festet gitter i luke. Det kan imidlertid være et tilbakevendende problem da det er noen duer i Oslo. b. Dårlig trekk i toalett: Dette ble ordnet i følge e-post fra leieren. 4

5 c. Defekt dørklokke og skadet hørsel: Delvis ordnet i følge e-post fra leieren, ref. mail Dette ble løst av et firma som vaktmesteren bestilte, og som vi betalte for. Forrige leier hadde samme lydstyrke uten å klage. Callinganlegget er relativt nytt, installert våren d. Lekkasje på baderomsgulv: I følge leieren er dette ikke alvorlig. e. Manglende rengjøring i oppgang: Vi har avtale med et rengjøringsbyrå som rengjør 1 gang per uke. Vaktmesteren kontrollerer eiendommen daglig, også renholdet. f. Redusert inneklima og helseplager: g. Annet: h. Kostnad for måling av inneklima: Boligen er leid «as is». Alle punkter bortsett fra klage på fuktproblemer er løst. Leieren gir ikke tilgang til befaring. Leieren har selv foretatt en test med et firma som han har valgt, uten vårt samtykke. Det er ikke aktuelt for utleier å betale dette. Rapporten konkluderer dessuten med at verdiene er innenfor anbefalt intervall med unntak av CO2. Jevnlig utlufting anbefales, jf. byggeår Vi har tilbudt oss å ta en sjekk av fuktskadeproblematikken gjennom det firmaet vi bruker i slike saker. Leieren har fått beskjed om at utleier bestiller firma SSG som foretar kontrollen, at de rapporterer til oss, og at han vil motta en kopi av rapporten. Det virker som han ikke godtar dette, og utleier får dermed ikke avtale noe tidspunkt for kontroll med leieren. Utleieren har i tilsvaret av opplyst at leieren skylder leie, omkostninger og rente med kr ,- (beløpet er ikke forklart med delbeløp), med tillegg av videre leie/renter, og har i tilsvaret av først fremsatt følgende motkrav spesifisert slik: Klageren dømmes til å betale til innklagede: Hovedstol kr ,- + renter kr 792,- + renter 9 % fra kr 192,- Omkostninger kr 2 666,- Saksgjennomgang kr 3 750,- Skriving av begjæring kr 860,- Totalt kr ,- Alle renter er beregnet frem til dagens dato. Det kreves fortsatt renter av hovedstol og eventuelle ytterligere saksomkostninger. Ved e-post av fra utleier til HTU opplyser utleier at ytterligere 1 husleie er påløpt slik at hovedstolen etter dette utgjør kr ,- og renter/omkostninger kr 3 457,-, med til sammen kr ,-. Ved e-post av fra utleier til leieren opplyser utleier at «utestående pr. dd. utgjør kr ,80». Ved e-post av fra utleier til HTU ber utleier om at leie for september med kr ,- tas med i kravet. Etter at HTU ved e-post av deretter ber utleier om spesifikt å opplyse hvilke måneder skyldig husleie nå gjelder for hvor det også fremgår hvor mye husleien er på per måned, spesifiserer utleier kravet slik: 5

6 Klageren dømmes til å betale til innklagede: Hovedstol kr ,- + renter kr 792,- + renter 9 % fra kr 491,- Omkostninger kr 2 666,- Saksgjennomgang kr 3 750,- Skriving av begjæring kr 860,- Innbetalt kr 111,- Totalt kr ,- For øvrig har utleier opplyst at fravikelse ble berammet til , men at utkastelsessaken ble hevet da leieren valgte å flytte ut dagen før og levere nøkler hos namsmannen. Innklagede forstås å ha nedlagt slik justert påstand: I hovedklagen: 1. Vi avviser krav om leiereduksjon/erstatning [Innklagede frifinnes]. I motklagen: Klageren dømmes til å betale til innklagede: 1. Hovedstol kr ,- + renter kr 792,- + renter 9 % fra kr 491,- 2. Omkostninger kr 2 666,- 3. Saksgjennomgang kr 3 750,- 4. Skriving av begjæring kr 860,- Innbetalt kr 111,- 5. Totalt kr ,- Alle renter er beregnet frem til dagens dato. Det kreves fortsatt renter av hovedstol og eventuelle ytterligere saksomkostninger. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. For at avgjørelsen skal bli lettere å lese, vil leierens hovedkrav bli drøftet som en innsigelse til utleiers krav om skyldig leie. Prosessuelt HTU-forskriftens 1 gir Husleietvistutvalget kompetanse til å løse tvister ved leie av bolig etter husleielovene av 1939 og Leierens krav om erstatning av ikke-økonomisk art for «tort og svie» hjemles i tilfelle utenfor partenes kontraktsforhold, i skadeserstatningslovens (skl.) 3-5. Et slikt krav faller dermed utenfor Husleietvistutvalgets saklige kompetanse å treffe avgjørelse om jf. HTU-forskriftens 5 annet ledd c). 6

7 Husleietvistutvalget avviser derfor krav om «tort og svie» fra behandling. * * * * * Utvalget nevner likevel til partenes opplysning at utvalget på bakgrunn av de strenge vilkårene i skl. 3-5 som gir forutsetter at den som avkreves erstatning har voldt skade eller personlig krenking på fornærmede og den forholdsvis strenge rettspraksis omkring dette, ikke kan se at det er grunnlag for slik erstatning. Utleierens krav om dekning av skyldig husleie, kr ,- Av utleiers e-post av til leieren, fremgår det at det er utestående leie for mars og april og at saken vil bli sendt til inkasso. Ved e-post av opplyser utleier at ytterligere 1 husleie er påløpt slik at hovedstolen etter dette utgjør kr ,-. Da e-posten er datert rett rett etter at septemberleien forfalt og annet ikke er opplyst, antok utvalget at utleier da mente septemberleien. Utvalget legger til grunn at utleier ved e-post av har bekreftet at utleier har ment også å kreve septemberleien. Per avgjørelsesdato har eventuell leie for okotber uansett ikke påløpt. Det følger av kontraktens punkt 6 at innklagede plikter å betale leie med kr ,- per måned. Partene er imidlertid enige om at gjeldende leie for 2015 utgjør kr ,- per måned. Av utleierens kunderegnskap for leieren og av leierens bankkvittering, fremgår det at leieren har betalt kr ,- for januar, februar, mars, april, kun kr 5 447,- for mai (kr 5 255,- for lite), kun kr 9 977,- for juni (kr 725,- for lite) og kr ,- for juli. Leieren har opplyst at han har deponert kr 5 950,- til dekning av utgifter til Mycoteamrapporten, mens disse regnskapene viser at det tilbakeholdte beløp er kr 5 980,-. Leieren har ikke fremlagt kvittering for at han deretter har betalt noe for august og september. Utkastelse ble i følge namsfogdens brev av berammet til Utleier har opplyst at leieren tilbakeleverte nøkler Opplysningene legges til grunn. I leierens e-post av opplyser leieren at han i 2015 har utført 7 betalinger minus deponeringen til utleieren, og at han inkludert skyldig leie for august og september 2015 skylder kr ,- + renter. I e-post av opplyser leieren at han den har betalt ytterligere kr 5 351,-, men han har ikke fremlagt kvittering for dette. Etter en konkret vurdering legger utvalget dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren i utgangspunktet skylder husleie med kr ,- (tilbakeholdt beløp i mai og juni med til sammen kr 5 980,- + 2 husleier for august og september med kr ,-). Spørsmålet er om leieren kan høres med at han har krav som kan trekkes fra: Leierens krav om avslag Av 2-11 annet ledd fremgår det at i den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta. 7

8 Utleieren har avvist leierens krav om leieavslag/erstatning med henvisning til at leieforholdet gjelder et leieobjekt i en gård fra 1890, at leieren uten å klage bebodde leiligheten i ca. 6 måneder før kontrakt ble inngått , at leiligheten er leid «as is», at utleier har avtale med firma for rengjøring av oppgang, at manglene for øvrig stort sett ble rettet i november 2014 unntatt fuktproblematikken, men at leieren ikke har gitt utleier tilgang for inspeksjon og dessuten bør lufte mer. Kontrakten startet Av kontrakten punkt 10 fremgår det at leieren er oppfordret til på forhånd å undersøke boligen og at boligen leies ut i den stand den er ved besiktigelsen, jf. husll Av 2-5 fremgår det at selv om husrommet er leid «som det er» eller med liknende alminnelig forbehold, har det mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter 2-3 (uriktige opplysninger) eller 2-4 (manglende opplysninger), eller er «i vesentlig dårligere stand» enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers. Av 2-6 fremgår det at leieren ikke kan gjøre gjeldende som mangel det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Av en vedlagt «Inventarliste/tilstandsrapport» av som er signert av klagende leier og innklagede utleier fremgår det blant annet at «Leiligheten overtas direkte av en leietaker som bor der i dag, og leies ut slik den fremstår. ( ) Ellers er det ingen spesielle anmerkninger utover alminnelig slitasje.» På denne bakgrunn finner utvalget at leieren ikke kan gjøre gjeldende som mangler at det var duerede i luke over soverommet som holdt ham våken inntil det synes å ha blitt reparert i november 2014, at toalettet hadde et svakt nedtrekk, at dørklokken hadde en feil som syntes å bestå i at knappen ikke spratt ut når røret ble tatt av og at lyden kan ha vært høy men som i følge faktura av ble reparert (leierens tinnitus kan heller ikke anses godtgjort å være forårsaket av dørklokken), og den av leieren opplyste «lekkasje» ved toalettet som ut fra fotos synes å skyldes kondensdrypp fra rør. For øvrig følger det av 2-8 og kontrakten punkt 11 følger det at leieren må reklamere innen rimelig tid. Det følger av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 117 at en frist på fjorten dager vanligvis vil være tilstrekkelig når det gjelder utleierens reklamasjonsfrist, og utvalget finner at det samme må gjelde leierens frist. Av partenes korrespondanse per e-post fremgår det at leieren først per hadde fremsatt et krav om leieavslag for «tidligere og eksisterende mangler» (due-rede, lekkasje i vask, dårlig trekk i toalett, defekt dørklokke, utstående skapdør på kjøkken, defekt klesskap, dårlig elektrisitet, svekket ventilasjon, utettet pakning på baderomsgulv og annet som overfylte papirkasser, dårlig isolasjon mv.) som per e-posten av opplyses å være delvis eller fullstendig ordnet med, og foreslo at det skulle utgjøre 50 % de 2 neste månedene, og deretter 25 % til manglene er ordnet, forbedret og/eller tatt stilling til, samt en generell nedsatt leie med 5 % etter dette. Leieren innga klage til Husleietvistutvalget ved klage av Utvalget legger dermed til grunn at leieren uansett i hovedsak også har gjort kravene gjeldende for sent. Når det gjelder manglende rengjøring i oppgangen legger utvalget på bakgrunn av utleierens fremlagte fakturaer og dokumentasjon for rengjøring til grunn at det nok har eksistert en avtale om ukentlig rengjøring, men at denne ut fra fremlagte fotos ikke synes gjennomført på en tilfredsstillende måte (selv om det må påregnes at det blir skittent mellom hver vask). Leieren har krav på retting av dette løpende godet ved at vasking blir gjennomført, men utvalget kan ikke se at det etter omstendighetene er godtgjort at forholdet reduserer leieverdien i en slik grad i forhold til leieobjektets restverdi at det kan berettige til leieavslag. 8

9 Når det gjelder dårlig ventilasjon, dårlig inneklima og diverse helseplager har leieren fremlagt: et brev av fra Mycoteam hvor kun side 1 og side 3 (nummerert) er fremlagt hvor det fremgår at leieren har foretatt luftmålinger i 4 rom, og at prøveanalysene viser at CO2 ligger over anbefalt normalverdi ca. fra kl til kl sannsynligvis når rommet er i bruk, at målt temperatur ligger innefor anbefalt intervall i hele måleperioden, og at målt luftfuktiget ligger innefor anbefalt intervall i det meste av måleperioden. videre er det kun fremlagt den 3. og siste side (nummerert) av et udatert brev som har samme saksnummer som brev av side 1 som er stilet til klagende leier hvor det fremgår at «Vi anbefaler en videre undersøkelse av forholdene med tanke på muggsopp i rom 2. Dette bør omfatte en bygningsteknisk vurdering med fokus på fukt-/muggsoppskader. Det kan være aktuelt å foreta avdekkinger av lukkede konstruksjoner, slik som utlektede vegger, etasjeskillere og tilfarergulv, for kontroll med hensyn på muggsoppvekst der det er mistanke om tidligere eller nåværende fukt. CO2 ligger over anbefalt normalverdi store deler av loggeperioden. Resultatet viser at ventilasjonene i dette rommet ikke er tilfredsstillende i forhold til personbelastningen i denne perioden. Man bør øke ventilasjonen/utluftingen når rommet er i bruk.» en e-post av fra en helsekonsulent i bydelen som bekrefter at hun husker (det fremgår av en e-post av at hun var på befaring) at det ikke var noen oppdrift i avtrekksventilen ettersom papir ikke ville bli sittende over ventilen og at hun for øvrig ikke kan si noe om inneklimaet da dette ikke var helseskadelig. foto av innetemperatur målt til henholdsvis 20,2 og 21,1 grader celcius ( ), foto av leieren før og etter innflytting, hvor han på etter-bildet fremstår som mer hoven i fjeset uten at utvalget dermed finner godtgjort at dette i hovedsak skyldes dårlig inneklima (det kan i stor grad skyldes andre faktorer, som leierens søvn og kosthold). Når det gjelder den dårlige ventilasjonen kan det ikke forventes et like effektivt ventilasjonssystem i en gammel bolig som i en ny; Leieren må påregne selv å besørge lufting og det er ikke sannsynliggjort at slik lufting ikke vil kunne være tilstrekkelig. Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget det likevel sannsynliggjort at leiligheten som ligger i en bygård fra 1890 har noe dårlig ventilasjon i kombinasjon med kondens, og noe muggsopp som kan ha gitt leieren noe helseplager. Leieren har ikke fremlagt legeerklæring e.l. som kan godtgjøre eventuelle plagers art og omfang. Det må likevel påregnes at hvis det først er muggsopp, så vil dette i noen grad gi helseplager av den art som nevnt også for personer uten særlige allergier, men avhengig av personens følsomhet. Ofte må en person ha brukt en bolig en tid før han kan oppdage effekten av eventuell muggsoppforekomst og forstå at det er dette plagene dreier seg om. Utvalget finner derfor ikke avgjørende at leieren hadde bodd i leieobjektet før han inngikk leiekontrakten. Videre finner utvalget ikke at det at leieren har overtatt leieobjektet i den stand det er «as is» jf. 2-5 er egnet til å hindre at påvist muggsoppvekst må anses som en mangel ved leieobjektet selv hvor leieobjektet er fra 1890; Leieobjektet må være egnet til beboelse slik det følger av leieavtalen. Den primære følgen dersom leieobjektet ikke er egnet til beboelse fordi det medfører helseplage er at leieren eventuelt hever leieforholdet med umiddelbar virkning jf og flytter, ikke at han blir boende med leieavslag. I den grad leieobjektet faktisk har hatt redusert leieverdi ved leierens bruksutnyttelse kan det likevel etter omstendighetene være rom for leieavslag i en viss utstrekning. På bakgrunn av sakens opplysninger og dokumentasjon herunder Mycoteams rapport hvor det ikke fremgår noe om at forekomsten er slik at boligen straks må fraflyttes i påvente av utbedring - finner utvalget imidlertid ikke tilstrekkelig godtgjort at leierens plager kan ha vært særlig store ettersom han også ble boende så vidt lenge. Utvalget finner dermed etter en konkret helhetsvurdering ikke at det foreligger grunnlag for leieavslag for muggplage. 9

10 Av 2-13 første ledd følger det imidlertid at leieren har krav på erstatning som følge av mangel. Utvalget har ovenfor lagt til grunn at det finnes mugg i boligen, som dermed utgjør en mangel. Utvalget legger videre til grunn at det ligger innenfor utleiers kontroll å påse at boligen ikke har inneklimaproblemer av denne type som er til hinder for at leieobjektet som avtalt kan brukes til boligformål, eller som reduserer bruksverdien. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare leierens økonomiske tap, jf Leierens utgifter til Mycoteamrapporten som påviste muggsoppen anses som et direkte og påregnelig tap i forbindelse med at leieren har godtgjort mangelen, og som i hvert fall ville kunne medføre et utbedringskrav. Utvalget finner dermed at leieren kan holde utleieren erstatningsansvarlig for kostnaden. Leieren har ikke fremlagt en faktura e.l. fra Mycoteam for beløpet, men beløpet som leieren har opplyst på kr 5 950,- fremstår å ligge innenfor det normale og utvalget legger det dermed til grunn. Husleietvustutvalget har ovenfor kommet til at leieren ikke har krav på leieavslag, men derimot erstatning for utgift til Mycoteamrapport med kr 5 950,- som han var berettiget til å motregne mot utleiers husleiekrav slik han gjorde (det påløper dermed ikke forsinkelsesrente av erstatningskravet for kostnaden eller av dette deponerte beløpet). Utvalget legger etter dette til grunn som sannsynliggjort at leieren har misligholdt betalingsplikten med kr ,-. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i skyldig leie med kr ,-. Utleierens krav om erstatning for omkostninger ved fravikelsesforretning, kr 2 666,- Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Utleieren har opplyst at renter og omkostninger utgjør til sammen kr 3 457,-, og at omkostninger utgjør kr 2 666,-. Krav om renter på skyldig husleie behandles nedenfor. På bakgrunn av sakens opplysninger antar utvalget at omkostningen på kr 2 666,- dreier seg om et gebyr for utkastelsesbegjæringen på kr 1 806,- samt et salærkrav fra utleier på kr 860,- i forbindelse med utkastelsen. Selv om utleieren har hatt utgifter til gebyr mv. i forbindelse med en utkastelsessak, kan Husleietvistutvalget ikke ta stilling til et slikt krav, fordi det i tilfelle er namsmannen som må tilkjenne eventuelle saksomkostningskrav i en utkastelsessak han har, jf. tvangsl Vanligvis har namsmannen tatt stilling til saksomkostningskrav i rettsboken for utkastelsesforretningen. Utkastelse ble i følge namsfogdens brev av berammet til Utleier har opplyst at utkastelsessaken ble hevet da leieren valgte å flytte ut dagen før berammelsen og levere nøkler hos namsmannen. Av utleiers e-post av til leieren fremgår det for øvrig at «namsmannen først i dag har bekreftet at nøkler er mottatt. Ytterligere omkostninger påløper ikke.» Utleier har ikke fremlagt noen rettsbok, og har dermed ikke godtgjort at namsfogden i rettsboken har tilkjent utleieren saksomkostninger. Husleietvistutvalget kan derfor ikke medta noe av namsfogden eventuelt tilkjent beløp i slutningen. Utleier kan kontakte namsfogden for å avklare eventuelle sakskostnadskrav. Renter Utleieren har krevd forsinkelsesrente. 10

11 Husleie Etter forsinkelsesrenteloven (rentel.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte termins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige beløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rentel. 3. Rentekalkulator, se: Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste ikke vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren ikke medhold i erstatning av gebyret med kr 860,-. 2. Andre kostnader Leieren har krevd dekket andre sakskostnader med kr ,- og utleieren har krevd dekket andre sakskostnader med kr 4 610,-. Utvalget forstår det slik at det i hovedsak gjelder eget arbeid. Etter forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Ingen av partene har vunnet fullstendig. Eget arbeid anses for øvrig normalt ikke å utgjøre en slik kostnad. Det følger av prinsippet i tvl første ledd tredje punktum at parten kan kreve rimelig godtgjøring for eget arbeid med saken når det har vært særlig omfattende eller det ellers måtte ha vært utført av en prosessfullmektig eller annen fagkyndig hjelper. Bestemmelsen er i samsvar med Rt side 1563 m.fl. om at eget arbeid med saken bare kan kreves erstattet under særlige omstendigheter. I Schei m.fl. «Tvisteloven kommentarutgave» s. 926 er det uttalt om dette at: «Man kan ikke operere med en hovedregel om at selvprosederende parter skal tilkjennes godtgjørelse, jf. Rt s (dissens), men terskelen for hvilket arbeidsomfang som kreves, vil her være lavere enn når parten har prosessfullmektig. Det kan legges vekt på om parten har tapt arbeidsfortjeneste.» Det er ikke godtgjort at det foreligger særlige omstendigheter. Utvalget bemerker at en part normalt må påregne administrasjon av sitt krav uten dermed å kunne kreve særskilt godtgjøring for dette. Husleietvistutvalget gir derfor ingen av partene medhold i kravet om erstatning av andre sakskostnader. 11

12 Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: I hovedklagen: 1. A sitt krav om erstatning av ikke-økonomisk art for «tort og svie» jf. skadeserstatningslovens (skl.) 3-5, avvises fra behandling. 2. B AS frifinnes fra leierens krav om leieavslag. 3. A har rett til erstatning fra B AS med kr 5 950,- for utgifter i forbindelse med å dokumentere sopp i leieobjektet (Mycoteamrapporten). I motklagen: 1. A skal etter fratrekk for leierens krav på erstatning i slutningens punkt 1 betale til B AS skyldig leie med til sammen kr ,-, med tillegg av forsinkelsesrente av skyldig leiebeløp fra den enkelte leieterminens forfall og til betaling skjer. I begge tilfelle: 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, Jens Petter Bull Ellen Strømodden Gunnar-Martin Kjenner Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Eventuell depositum og/eller garanti kan gjøres opp jf. 3-5 og 3-6. Hvis leieren som opplyst har betalt mer enn det som på bakgrunn av fremlagte bevis er lagt til grunn i denne avgjørelsen, kan han vise kvittering til utleier ved oppgjøret slik at denne betalingen eventuelt da kan komme til fratrekk. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 12