AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Benedicte Wien, Mette Thorne Lothe

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2013/856 Dato: Utvalget: Saksleder Ellen Strømodden, Benedicte Wien, Mette Thorne Lothe Klager: Fullmektig: 1) A1 AS 2) A2 Leiebolig Forvaltning AS Innklaget: 1) B1 2) B2 3) B3 4) B4 Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Sverre v/advokatfullmektig Jens Thomas Thommesen Eiendom: X, 1410 Kolbotn Sammendrag Saken gjelder utleiernes krav under leieforholdene, om betaling av tilbakeholdt skyldig leie samt om fastsettelsesdom for at anleggsarbeidene ikke utgjør en mangel - blant annet fordi leierne har reklamert for sent og arbeidene er utleier uvedkommende og innenfor grenseverdiene, - og for at utleier har rett til å heve eller si opp leieforholdet. Leierne bestred kravet med henvisning til at anleggsarbeidene utgjør en mangel som leierne har krav på inntil 50 % leieavslag for, samt at de har krav på erstatning, og at tilbakeholdet jf derfor ikke utgjør mislighold. HTU la til grunn at utleierne ikke hadde frafalt reklamasjonsinnsigelsen og at leierne ikke hadde reklamert i tide, og at forholdet dermed ikke kunne gjøres gjeldende som mangel. Videre at leierne heller ikke hadde godtgjort noen påregnelige tapsposter. Husleietvistutvalget ga dermed leierne ikke medhold i kravet om leieavslag og erstatning. Husleietvistutvalget ga derfor i stedet utleierne medhold i kravet om skyldig leie. Kravet om fastsettelse av at utleierne hadde rett til å si opp eller heve leieforholdene kunne utvalget ikke ta stilling til, fordi det ikke forelå noen oppsigelse eller heving og utleierne dermed manglet aktuell rettslig interesse i en slik avgjørelse. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den Ved HTUs brev av ble klagen forkynt for innklagede Tilsvar av ble mottatt Klageren ønsket ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTUforskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Partene fikk frist til med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom klager A1 som utleier og innklagede B 1, 2, 3 og 4 som leiere, og gjaldt en 4-roms leilighet i 2. etasje. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var avtalt at leierne i tillegg skulle betale kr 800,- for garasje og kr 250,- for bod per måned etter forbruk. Til sammen kr ,- per måned. Det var avtalt garanti tilsvarende 6 måneders leie gjennom Gable Insuranse AG ved Norwegian Broker. Leiebolig AS forvaltet leieforholdet. 1

2 Leiekontrakt ble også inngått mellom en tredjeperson A2 som utleier og innklagede B1, 2, 3 og 4 som leiere, og gjaldt en annen 2-roms leilighet i 1. etasje. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Det var avtalt at leierne i tillegg skulle betale kr 250,- for bod per måned etter forbruk. Til sammen kr ,- per måned. Det var avtalt garanti tilsvarende 6 måneders leie gjennom Gable Insuranse AG ved Norwegian Broker. Leiebolig AS forvaltet leieforholdet. C er adm. dir. og styremedlem i A1 AS (utleier av seksjon) som har sentrale roller (adm.dir. /styreverv) i Y-veien og Sameiet Z, og står som hjemmelshaver for leiligheten på adressen X. Utleier A1 må således identifiseres med C. Den andre utleieren A2, antas å være svigersønn av C, og den relevante seksjonen ble overdratt fra C, D og E til A2 og F bare kort tid før utleie. Klageren har i det vesentlige anført Utleierens krav Saken gjelder to leiligheter på samme adresse. Utleier ønsker at begge sakene behandles som én sak hos HTU. Per hadde leierne holdt tilbake kr ,-. Per utgjør skyldig leie for begge leilighetene til og med april kr ,-. [For begge leilighetene kr ,- pluss kr ,- til sammen kr ,- per måned for 6 måneder fra oktober 2013 til og med mars 2014, samt kr ,- for april. Utvalget antar at leiers betalinger har vært godskrevet eldste terminer]. Leierne visste om arbeidet som utføres utenfor bygget ettersom en representant fra Leiebolig Utleie AS og en representant for utleier snakket om dette på visning. Det som er omtvistet i saken er om leierne visste at arbeidet skulle bli slik det har vært, er og blir i fremtiden. Utleier har ivaretatt sin opplysningsplikt. Leierne hadde en økt undersøkelsesplikt hvis de ønsket å avklare om byggearbeidet var for omfattende. Byggearbeidet utenfor bygget kan klart ikke anses som en mangel ettersom leierne visste om dette, jf. 2-6 første ledd. Det må også påpekes at leierne leier boligene som de er («as is») slik 2-5 tillater. Videre gikk det lang tid før leierne klaget på byggearbeidet. Leierne har sendt reklamasjonen for sent, jf Dessuten er byggearbeid ikke uvanlig og det ville være uheldig for en utleier om byggearbeid utenfor et leieobjekt kan føre til at en leier kan gjøre ulike krav gjeldende mot utleier. Leieren kan klage til prosjektleder dersom hun ønsker, og utleier er ikke ansvarlig for eventuelle brudd på byggeregler på prosjektet. Det foreligger ikke dokumentasjon i saken som tilsier at leierne og eventuelle husdyr har eller har hatt redusert helse som følge av byggearbeidet. Det fremgår av dokumentasjonen om måling av støy at generelt er verdiene som er målt i området, under grenseverdiene. Det har vært ettårsbefaringer i begge boligene , men det ble ikke oppdaget feil som skyldes vibrasjoner i konstruksjonen. Leierne har misligholdt leieavtalen, og betalingsmisligholdet er vesentlig. Vesentlig mislighold er tilstrekkelig grunn for heving. Mislighold er tilstrekkelig grunn for oppsigelse såfremt oppsigelse er mulig. Eventuell deponering av omtvistet leie gir leierne vern mot oppsigelse og heving fra utleier, jf. 3-8 første ledd første punktum. Hvis resultatet i HTU er at leierne ikke kan holde tilbake husleie er konsekvensen at leierne har misligholdt vesentlig. Hvis en leieavtale heves er konsekvensen at leieavtalen avsluttes umiddelbart. 2

3 Motkrav Utleierne er ikke erstatningsansvarlige. Utleier har ikke misligholdt avtalen og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. At leierne i de to boligene er misfornøyde med byggearbeidet er ikke relevant. Det er heller ikke relevant at andre beboere i området er misfornøyde. Det er objektive faktiske forhold som er avgjørende for om det er en mangel i én eller begge boligene. Dokumentasjonen av støy, støv og rystelser tilsier ikke at ulempene med byggearbeidet er tilstrekkelig omfattende til at det foreligger mangel. Leiebolig AS forvalter leieavtalene på vegne av utleier av den enkelte leilighet. Leieboligs representant er jurist, ikke advokat, og HTU-forskriften 14 fjerde ledd fjerde punktum er derfor ikke relevant. Det var ikke nødvendig for leierne å kontakte advokat. Saken har blitt betydelig mer omfattende enn nødvendig. Klageren har nedlagt slik justert Påstand: I hovedklagen: 1. Det foreligger ingen mangel. Leietakerne kan ikke gjøre eventuelle mangelsbeføyelser gjeldende. Dette er en fastsettelsespåstand. 2. Leietakerne har reklamert for sent. 3. Leietakerne dømmes til å betale tilbakeholdt husleie og eventuell annen misligholdt husleie på tidspunktet for avgjørelse, i tillegg til forsinkelsesrenter. 4. Leieavtalene datert kan heves. Dette er en fastsettelsespåstand. 5. Leieavtalene datert kan sies opp hvis vilkåret for heving ikke er oppfylt. Dette forutsetter at leieavtalene kan sies opp på avgjørelsestidspunktet. Leieavtalene kan sies opp etter Dette er en fastsettelsespåstand. 6. Leietakerne dømmes til å betale saksbehandlingsgebyret i HTU. I motklagen: 7. Utleierne A1 og A2 er ikke erstatningsansvarlige for noe i saken. 8. Leietakerne dømmes til å betale sakskostnader og advokatkostnader de totalt har i saken. Innklagede har i det vesentlige anført Sakens faktum Saken gjelder mangler i husleieforhold, tilbakehold til sikkerhet for mangelskrav og krav om erstatning. Husleiene er satt til henholdsvis kr ,- og kr ,- per måned. Verken annonsen på Finn.no eller prospektet omtaler bygging av fylkesvei 127 og tilhørende 200 meter lang kulvert (nedsunket tunnel) like utenfor leilighetsbygget. Dette til tross for at utleierne var godt informert om og kjent med de omfattende veiarbeidene som skulle gjøres. De var sendt nabovarsel, og utleier A og C må forutsettes å ha vært kjent med reguleringsplan vedtatt

4 Da det var omtrent 10 personer på visningene, har det formodningen mot seg at utleiers representant kan huske i detalj hvem og hva han har pratet om under visningen. Leierne fastholder at ord som kulvert eller tunnel eller en mer forklarende samtale om arbeidene ikke ble gitt på visningen, ei heller ble det gitt noen gjennomført forklaring. Siden området på utsiden av leilighetsbygget på visning fremsto som uferdig, spurte leietakerne om dette. De fikk da en vag tilbakemelding om arbeider utenfor, som leierne oppfattet slik at det gjensto noen mindre arbeid. Arbeidene ble klart bagatellisert av megler og leierne ble på ingen måte opplyst om den forestående byggingen, varighet eller de ulemper det ville medføre. På visning ga leierne eksplisitt informasjon om at de skulle åpne butikk og ville benytte leiligheten som hjemmekontor. Uklarheten og den manglende dokumentasjonen må tillegges utleier som profesjonell part. Få dager etter signering ble anleggsarbeidene igangsatt. Anleggsarbeidene hadde trolig startet på kontraktsinngåelsestidspunktet, men innflytting var i påsken og det antas at det da var en pause i arbeidene. Siden innflytting har byggingen av Ingjerdsvei medført stor ulempe for leierne, særlig i form av støy, støv og rystelser. Det har ikke vært mulig å ha vinduer eller dører åpne eller ta balkongene i bruk. Støyen fra konstant maskinstøy og høyfrekvent støy fra pigging mv. har vært så tett på og høy at normal levestandard har vært umulig. Det har vart fra tidlig til sent på dag og tidvis lørdager. Til tross for stengte vinduer finner støvpartikler veien inn i leiligheten. Fin-støv kan være helseskadelig. Støvet har gjort at det ikke har vært mulig å ha vinduer eller dører normalt åpne på dag- eller kveldstid, herunder vanlig lufting, og ordinær balkongbruk har ikke latt seg gjøre, og eventuell bruk har måttet planlegges i god tid grunnet støvet. Leieren har grunnet rystelser opplevd «sjøsyke». Steinsprut har ved flere anledninger forekommet. Som et resultat har leierne opplevd et generelt ubehag som har resultert i gjentagende hodepine, tett nese og tungere pust. Det har vært umulig å opprettholde en normal levestandard, slik som eksempelvis å bruke terrassen i sommermånedene eller å ha hjemmekontor. På dagtid har det ikke vært mulig å ha gjester, telefoner har blitt nødt til å tas på toalettet og hvile/restitusjon har vært en umulighet. Husdyrene viser tegn til stress og lider tilsvarende under det gjentagende støynivået. Leierne opplyste at arbeidet pågår like utenfor både soverom og stue. Leilighetene har ikke den egenskap som forutsatt, og egnetheten som bolig er svært svekket. Leierne er ikke særlig ømfintlige. Leierne antok at arbeidene snart ville ferdigstilles. De kviet seg for å lage en sak ut av dette overfor utleier. Det skyldes at leierne rett etter innflytting hadde en uoverenskomst med utleierne om hvitevarer var inkludert i leieprisen, og hvor leierne opplevde Leiebolig AS sin håndtering ubehagelig. De forsøkte derfor først å ta forholdet opp med styret og kommunen. Kommunen kunne dog ikke garantere stopp i ulempene, og etter hvert som ulempene vedvarte og endog steg i omfang, «rant begeret over» og de reklamerte på mangelen. Leiebolig AS bekreftet at utleierne var blitt informert om saken Da det ikke ble reagert nærmere fra utleiers side, kontaktet leierne advokat som den tilskrev utleierne med krav om leieavslag. Ved brev av avviste utleierne kravet med henvisning til at det ikke var dokumentert tilstrekkelig grunnlag for erstatning, leieavslag eller heving, at forholdet ikke var en mangel. På grunnlag av at utleierne mente at det ikke forelå dokumentasjon som objektivt beviser at byggearbeidene forårsaker unormalt og/eller ulovlig mye støy, støv og/eller lignende, gikk leierne i gang med å innhente dokumentasjon. Leierne har mottatt 19 e-poster fra Leiebolig Forvaltning AS i anledning saken, uten at manglende overholdelse av reklamasjonsfristen har vært anført før i klagen av til HTU. Det ble holdt forhandlingsmøte , uten at man kom til en minnelig løsning. Leierne forsøkte å deponere leie, men det ble vist til at bankene ikke hadde noe generelt tilbud for opprettelse av slik deponeringskonto, slik at det måtte opprettes en depositumskonto. 4

5 Etter diskusjon med Leiebolig Forvaltning ble partene enige om at deponering skulle gjøres på særskilt klientkonto, og per er det deponert kr ,70 for månedene oktober 2013 til og med februar Sakens rettslige side Leierne har reklamert i tide, og utleieren kan ikke påberope seg at reklamasjonsfristen er oversittet da utleierne tross positiv kunnskap om anleggsarbeidene illojalt har unnlatt å opplyse om arbeidene før avtaleinngåelsen. Uansett har utleierne gjennom sin adferd frafalt den innsigelse at reklamasjonen er for sent fremsatt. De har gått inn i en diskusjon om realiteten og oppfordret til innhenting av ytterligere dokumentasjon, og deltatt i møte for å komme frem til en minnelig løsning. Det er et alminnelig anerkjent rettsprinsipp at den som inngår i realitetsdrøftelser i stedet for å påberope seg oversittelse av reklamasjonsfrist, vil miste sin rett til innsigelser om for sen reklamasjon, jf. bl.a. Rt side 591 og Rt side 962, samt Hagstrøms kommentarer i Obligasjonsrett 2. utg. side 357 til 360. I henhold til informasjonsskriv fra kommunen, skulle arbeidene starte og arbeidene er prosjektert ferdigstilt i august Den settes derfor som skjæringstidspunkt i påstandens punkt 3. Av denne grunn kan det være diskutabelt om mangelsvurderingen rettslig sett bør forankres i husleielovens kapittel 2 (mangel ved overtakelse) eller kapittel 5 (mangler som oppstår i leietiden). Det vil argumenteres for at kapittel 2 kommer til anvendelse, siden vedtaket om anleggsarbeidene i alle tilfeller var besluttet før kontraktsinngåelse om utleierne var kjent med dette. Opplysningsplikten går foran undersøkelsesplikten, jf. 2-6 siste setning, slik at bestemmelsene om undersøkelsesplikt gjør ingen innskrenkning i 2-4 om manglende opplysninger om husrommet. På leiernes spørsmål ble det riktignok nevnt under visningen at det skulle skje enkelte arbeider utenfor leilighetsbygget. Dette ble dog forstått av leieboerne slik at disse arbeidene gjaldt ferdigstilling av utearealene utenfor det nybygde leilighetsbygget, eksempelvis asfaltering, beplantning osv. Det ble på ingen måte kommunisert at dette var langvarige og omfattende arbeider knyttet til etableringen av en fylkesvei, inkludert etablering av en 200 meter lang kulvert like utenfor bygget, hvor blant annet sprengning, pigging og saging i fjell skulle prege hverdagen i svært lang tid. Som den profesjonelle part har Leiebolig Forvaltning en egen oppfordring om å klargjøre slike forhold, herunder sikre seg dokumentasjon for at slik informasjon er blitt klart kommunisert til forbrukerne/leieboerne, eksempelvis i annonse, prospekt eller ved å informere om forholdet i leiekontrakten. Dette har de ikke gjort. Det er videre på det rene at unnlatelsen har virket inn på avtalen. Leilighetene ble leid ut til full markedspris, og det antas at det ikke finnes noen som ville gått inn i en slik leieavtale med kunnskap om hvilken støy og ulempe som ville følge med dette leieforholdet. Leierne ville aldri leid leilighetene hvis de hadde blitt informert om anleggsarbeidene. Husrommene er leid ut til boligformål. Etter 2-5 annet punktum har et husrom mangel til tross for at det er leid ut «som det er» eller med liknende alminnelig forbehold, dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers. I denne saken er det avtalt en høy leiepris og avertert med balkong. Leiernes rett til å tilbakeholde så mye av leien at de sikrer de krav de har jf. 2-15, er ikke å anse som et kontraktsbrudd. Leierne har moderat beregnet seg 50 % avslag i leien jf slik: Kr ,- (for tilbakebetaling av prisavslag på 50 % av leieprisen i månedene april til og med september der full betaling allerede er utført) Kr ,- (det er beregnet prisavslag på 50 % av leieprisen i månedene oktober til og med februar) Kr ,- er totalt prisavslag 5

6 I tillegg har leierne blitt påført diverse kostnader som kreves erstattet jf Leierne har krav på full erstatning. Utleieren blir også ansvarlig for ansattes handlinger. Det samme gjelder uaktsomhet som er utvist av selvstendige hjelpere. For alle tilfelle anføres det subsidiært at det også foreligger ansvarsgrunnlag i 2-13 første ledd («kontrollansvar») fordi utleierne var kjent med anleggsarbeidene på avtaletiden. Husll. 9-5 setter skranker for utleiers oppsigelsesmulighet, og leierne anfører at utleier ikke har dokumentert noen slik oppsigelsesgrunn. Det anføres at Husleietvistutvalget ikke kan fatte vedtak med slik slutning som angitt i klagerens påstands punkt 5. Motkrav Leierne vil fremme følgende motkrav i saken og ber om at det fattes slutning i tråd med følgende: Det foreligger mangel. Det foreligger grunnlag for avslag i leie skjønnsmessig satt til minst 50 % av leieprisen i anleggsperioden. Det foreligger rett til tilbakehold av leie for å sikre krav på prisavslag og erstatning i anleggsperioden. Deponeringen har vært rettmessig og innebærer ikke kontraktsbrudd eller hevingsrett. Det foreligger rett til erstatning. Saksomkostninger Leietakerne vil for den del av saksomkostningene som eventuelt ikke blir dekket under et erstatningskrav jf. 2-13, be om at de tilkjennes fulle saksomkostninger i saken jf. HTUforskriften Det vises til at utleierne er representert ved et profesjonelt utleieselskap der saksbehandleren titulerer seg som jurist. Dette må likestilles med at utleierne har engasjert advokat. Salæroppgavens størrelse skyldes at utleier ikke har akseptert leiernes krav, men til tross for at de selv enkelt hadde hatt tilgang på dokumentasjon krevd dokumentasjon, og innhentingen har vært tidkrevende. Videre har utleier gjort gjeldende en omfattende påstand som nødvendiggjorde et bredt forsvar. Utleierne er dermed selv skyld i sakens omfang. Saksomkostningene påstås dekket med hjemmel i 2-13 i den grad disse ikke dekkes under HTU-forskriften Advokatkostnader er direkte tap. Den del av tapsposten som knyttes til innhenting av dokumentasjon og bruk av advokat kunne vært unngått ved en annen håndtering fra utleiers side. Utleieren kan dessuten bli ansvarlig selv om han ikke kan bebreides for selve mangelen, hvis han likevel kan bebreides for at det økonomiske «tapet» har oppstått. Husleietvistutvalget finner at de innklagede har nedlagt slik Påstand: I hovedklagen: 1. De innklagede frifinnes. I motklagen: 1. Det foreligger mangel. 6

7 2. Det gis avslag i leiepris fastsatt etter HTUs skjønn, oppad begrenset til 50 % av leieprisen i perioden april 2013 til 1. august Forfall settes til to uker etter første krav om prisavslag datert for månedene april 2013 til oktober For øvrige måneder settes forfallstid i tråd med leiekontraktenes forfallstid for innbetaling av husleie. 3. De innklagede tilkjennes erstatning for tap som følge av mangel fastsatt etter HTUs skjønn. Forfall settes til to uker fra HTUs forkynning av vedtak. I alle tilfelle: 4. De innklagede tilkjennes sakskostnader i henhold til sakskostnadsoppgave for behandlingen i HTU med fradrag for kostnader allerede dekket under påstandens punkt 4. Forfall settes til to uker fra HTUs forkynning av vedtak. 5. Det beregnes lovens forsinkelsesrente på postene 3, 4 og 5 fra forfall til betaling skjer. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Prosessuelt Vedrørende leiernes erstatningskrav med henvisning til hjemmel i naboloven 9, jf. 2 til 5, bemerkes at Husleietvistutvalget ikke kan avgjøre eventuelle krav etter naboloven, jf. HTUforskriften 1. Husleie Det følger av leiekontrakt av til 4-roms leiligheten i 2. etasje at avtalt husleie var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned pluss kr 800,- for garasje og kr 250,- for bod, til sammen kr ,- per måned. Av den andre leiekontrakten av til 2-roms leiligheten i 1. etasje fremgår det at avtalt leie var kr ,- per måned pluss kr 250,- for bod, til sammen kr ,-. Selv om det i utgangspunktet er i strid med 3-7 å avtale tillegg til leien av denne art, legger utvalget til grunn de opplyste beløp i sin helhet som lovlige fordi beløpene ikke er omtvistet mellom partene og fordi det uansett fremgår av kontraktene at betalingen for bod og garasje er forbruksavhengige ytelser som utvalget dermed forstår at leieren står fritt til å benytte eller si opp, og hvis betaling dermed ikke er en forutsetning for leieavtalen som sådan. Begge leieforhold startet I perioden på siste 13 måneder til og med skulle det dermed ha vært betalt henholdsvis kr ,- og kr ,- i husleie, til sammen kr ,-. I følge utleier utgjør skyldig rest etter forfall totalt kr ,-. Partene synes enige om at leierne har deponert husleie, og i samsvar med kontoutskrift legges det til grunn at beløpet per utgjorde kr ,70. Det utgjorde noe mindre enn 50 % av den totale leie som da skulle vært betalt med totalt kr ,-. Utvalget legger dermed til grunn som godtgjort at leierne har holdt tilbake leie av denne størrelse, som de i utgangspunktet plikter å betale med mindre de godtgjør grunnlag for rett til betalingsunnlatelsen. Leierne har anført å ha rett til leieavslag og erstatning tilsvarende det tilbakeholdte beløp. En forutsetning for at utvalget skal behøve å ta stilling til om leierne har rett til leieavslag og/eller erstatning, er at leierne kan gjøre forholdet gjeldende som mangel. Utvalget må derfor først ta stilling til dette spørsmålet. 7

8 Forhold som «leierne kjente til» mv. Utleier har avvist mangelsinnsigelsen med henvisning til at husrommet er leid ut som det er, jf Av Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 156 fremgår det blant annet at «Utleieren kan således aldri fri seg fra det ansvar som følger av disse bestemmelsene [ 2-3 om uriktige opplysninger og 2-4 om manglende opplysninger] ved å innta et generelt forbehold i avtalen». Utvalget legger dermed til grunn at det forhold at det i kontraktens punkt 14 er avtalt at boligen er leid ut i den stand den er ved overtakelsen jf. husleielovens 2-5, ikke er egnet til å forhindre at forholdet kan gjøres gjeldende som mangel, dersom vilkårene ellers er oppfylt. Av 2-4 fremgår det at det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få, men at dette likevel bare gjelder når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen. Utvalget finner at utleier må regnes for å være nærmest til å kjenne til stedets reguleringsplan og at utleier har opplysningsplikt om forholdet til leieren. Videre at utleier enkelt kunne ivareta sin opplysningsplikt ved kun å opplyse om at det skulle bygges en fylkesvei, fordi den annen part da i alminnelighet må påregne at det blir betydelig anleggsvirksomhet i lang tid. Utvalget legger til grunn at bygging av fylkesvei utenfor leieobjektet er et forhold som leieren hadde grunn til å regne med å få, og som det må antas hvis eventuelle unnlatelse ville virke inn på avtalen. Forholdet er dermed omfattet av utleiers opplysningsplikt. Slik utvalget ser det, er spørsmålet om de opplysninger utleier ga, var tilstrekkelige til å overføre risikoen for følgene av arbeidene, over på leieren. Leierne har opplyst at det verken i annonsen på Finn.no, i prospektet eller senere ble opplyst om den forestående byggingen av fylkesveien med kulvert, varighet eller de ulemper det ville medføre. Utleieren har bevisbyrden for at han har ivaretatt sin opplysningsplikt. Utleier har ikke fremlagt noe som godtgjør at utleier har gitt opplysninger som er egnet til å gi leieren mulighet til å ta forholdet i betraktning ved inngåelsen av leieavtalen. Leieren kan derfor i utgangspunktet gjøre forholdet gjeldende som mangel. Utleier har vist til at leierne i alle fall visste om arbeidene. Det følger av 2-6 at leieren ikke kan gjøre gjeldende som mangel det som han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Av Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 156 i merknadene til 2-6 om forundersøkelse at «Det er ikke tilstrekkelig at leieren var oppmerksom på den aktuelle omstendighet ved husrommet. Det må i tillegg kreves at han forstod forholdets betydning som mangel. Hvis leieren ikke kunne innse hvilken rekkevidde et bestemt forhold hadde, kan forholdet altså likevel gi grunnlag for mangelskrav». Leierne har opplyst at de på visningen spurte omkring det forhold at områdene utenfor så uferdig ut, og at de da fikk da en vag tilbakemelding som de oppfattet slik at det gjensto noe bagatellmessig arbeid. Utvalget finner at det forhold at utleier i hvert fall skal ha snakket litt vagt om at det skulle utføres noen arbeider, ikke alene er tilstrekkelig til at utleier kan anses å ha oppfylt sin opplysningsplikt eller til at leieren må antas å ha forstått rekkevidden av forholdet. Forholdet kan imidlertid være egnet til å gi leieren en oppfordring til å undersøke forholdet nærmere. Videre synes bildene i prospektet som er fremlagt å tyde på at tomten som blokken ligger på fremstår som en byggeplass, med bare stenbuddsflater. Til sammen kan dette ha gitt leierne en nokså sterk oppfordring til å undersøke nærmere hva dette dreide seg om. 8

9 Det følger imidlertid av 2-6 tredje ledd at bestemmelsene i første og annet ledd ikke gjør noen innskrenking i 2-4 om manglende opplysninger om husrommet. Av Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 157 i merknadene til 2-6 om forundersøkelse fremgår det at «Bestemmelsen innebærer at utleiers opplysningsplikt alltid vil slå igjennom overfor leierens undersøkelsesplikt». Selv om leieren grunnet de forhold leieren kjente til dermed ikke er tilstrekkelig til å fri utleier fra ansvaret som medfølger opplysningsplikten, kan forholdet telle i en konkret vurdering. Tapt reklamasjonsinnsigelse? Leierne har anført at utleierne uansett gjennom sin adferd har frafalt å kunne påberope seg at reklamasjonen er for sent fremsatt. Leierne viser til at utleierne har gått inn i en diskusjon om realiteten og oppfordret til innhenting av ytterligere dokumentasjon, deltatt i forhandlingsmøte, og ikke anført reklamasjonsinnsigelsen før i klagesaken den Utvalget er enig i at det er et alminnelig anerkjent rettsprinsipp at den som inngår i realitetsdrøftelser i stedet for å påberope seg oversittelse av reklamasjonsfrist, vil miste sin rett til innsigelser om for sen reklamasjon. Av Leiebolig Forvaltning AS sitt e-post-svar av kl til leiernes advokat fremgår det blant annet at Det som er relevant er at det ikke foreligger dokumentasjon som objektivt beviser at byggearbeidet forårsaker unormalt og/eller ulovlig mye støy, støv og/eller lignende. At det er støy, støv og/eller lignende gir ikke [leier 4] et tilstrekkelig grunnlag til å kreve det du har nevnt i brevet. Av et mer utfyllende brev til leiernes advokat senere samme dag fremgår det i tillegg at Hun har heller ikke tilstrekkelig grunnlag til å holde tilbake husleie. Hvis [leier 4] holder tilbake husleie for begge boligene uten å ha rett til det blir hun ansvarlig for å betale forsinkelsesrente i henhold til forsinkelsesrenteloven. Byggearbeid i nærheten av en bolig er ikke uvanlig. Leiebolig har ikke mottatt dokumentasjon som tilsier at byggearbeidet ikke er utført i henhold til regler om dette. Det kan ikke forutsettes at utleier vet like mye om arbeidet som de som er ansvarlige for prosjektet. Leietaker visste (slik du har nevnt i brevet) om arbeidet før hun signerte leieavtalene. Hun har derfor mottatt tilstrekkelige opplysninger om arbeidet. Utleieavdelingen i Leiebolig har forklart at arbeidet ble nevnt på visningen. Problemene [innklagede 4] har nevnt er ikke å anse som mangel i boligen. Problemet skyldes arbeider noen andre utfører i nærheten. [Innklagede 4] kan kontakte prosjektleder[x] hvis hun ønsker å klage på støy, støv og/eller lignende. Utleiers frist for å gjøre reklamasjonsinnsigelsen gjeldende før eventuelle passivitetsvirkninger inntreffer, må i utgangspunktet løpe fra utleieren blir kjent med leierens krav. Leierne varslet utleier først ved e-post av om at de anså at anleggsarbeidene påførte dem ulempe, og gjorde først leieavslagskrav gjeldende Utleier avviste straks leierens krav, blant annet med henvisning til manglende dokumentasjon og at leieren hadde kjent til forholdet ved avtaleinngåelsen, men uten uttrykkelig å si at leieren hadde reklamert for sent. Først etter klagesak ble reist for Husleietvistutvalget allerede ved klage av henviste utleier til at leieren hadde reklamert for sent. Det at utleieren synes å mene at leieren i utgangspunktet ikke kunne gjøre forholdet gjeldende som mangel fordi leieren kjente til arbeidene, kan trekke i retning av utleier implisitt mente at leieren hadde reklamert for sent eventuelt at det for utleieren på det tidspunktet ikke fremstod som nødvendig også å anføre at leieren hadde reklamert for sent. Leieren hadde tilbakeholdt leie, men tvisten hadde ikke tilspisset seg mer enn at partene forhandlet i møte Videre gjelder kontrakten et forbrukerforhold, hvor den profesjonelle utleier - i motsetning til leierne som er forbrukere - ikke er representert av advokat. I den grad en har anlagt en streng praksis omkring tap av reklamasjonsinnsigelse ved realitetsdrøftelse, tilsier reelle hensyn at dette først og fremst gjelder rent profesjonelle forhold hvor partene må forutsettes å være bevisst på denne konsekvens. Reelle hensyn kan også tale for at utleieren bør ha i behold muligheten til også å påberope seg reklamasjonsinnsigelsen når klagesak som her reises ganske raskt i førsteinstans. Det kan godt hende at utleiers anførsel 9

10 om manglende dokumentasjon bidro til at leierne raskere innhentet slik dokumentasjon, men det er vel sannsynlig at dette ville aktualisert seg selv om utleier straks hadde anført for sen reklamasjon, når det ble en tvistesak. Utvalget finner ikke at utleierens unnlatelse av uttrykkelig å påberope seg for sen reklamasjon før klagesaken for Husleietvistutvalget i seg selv har vært egnet til å skape en berettiget forventning hos leierne om at utleier ikke ville komme til å gjøre denne innsigelsen gjeldende. Det foreligger heller ikke andre forhold som klart tilsier at utleier ikke ville gjøre innsigelsen gjeldende. Husleietvistutvalget gir derfor leieren ikke medhold i at utleier har fremsatt reklamasjonsinnsigelsen for sent. Reklamasjon Utleieren har anført at leierne ikke har reklamert i tide. Av 2-8 fremgår det at leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Det følger av kontraktens 14.2 at leieren må gi utleieren «skriftlig beskjed» innen rimelig tid. Det følger av Ot. Prp. nr 82 ( ) side 117 at en frist på fjorten dager vanligvis vil være tilstrekkelig når det gjelder utleierens reklamasjonsfrist, og utvalget finner at det samme må gjelde leierens frist. Kontraktene startet , som i utgangspunktet vil være reklamasjonsfristens starttidspunkt. Av Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 158 i merknadene til 2-8 om reklamasjon fremgår det imidlertid at «Det er liten grunn til å pålegge leieren noen reklamasjonsfrist før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt». Bildene på prospektet viste at tomten så uferdig ut, og leierne så dette da de var på visning slik at de spurte utleier. Leierne har opplyst at anleggsarbeidene på tomten startet like etter at leiekontrakten ble signert, og at de allerede opplyste om at arbeid pågikk like utenfor både soverommet og stuen. Utvalget finner at det gjaldt forhold som de innklagede forholdsvis raskt ble klar over. Selv om man tar hensyn til at leierne måtte få en viss områingstid til å erfare hvordan det var å leve med anleggsarbeidene, ville det være rimelig å kreve at de reklamerte innen en måneds tid dersom de ville gjøre forholdet gjeldende som grunnlag for krav mot utleieren. Utvalget finner det kritikkverdig at utleier ikke opplyste klarere om de forestående arbeider. Da det tross alt var så vidt tydelig at det kunne ligge an til anleggsarbeider, finner utvalgets flertall Benedicte Wien og Ellen Strømodden likevel etter en konkret vurdering ikke at det foreligger forhold som medfører at det skal gjøres unntak fra reklamasjonsfristen, jf. husll. 2-8 annet punktum. Leieren har hatt rikelig tid til å reklamere. Leier nr. 4 klager ved e-post av til «Servicekontoret» (kommunens) på byggingen og viser til at det er «et så høyt støynivå at det begynner å bli helseskadelig». Leierne har imidlertid ikke fremlagt kopi av reklamasjon eller lignende eller på annen måte godtgjort at de har klagd på forholdene til utleier før ved innklagede 1 sin e-post av til Leiebolig Forvaltning AS, hvor det fremgår Vil informere om at det er siden før sommeren har vært dialog mellom beboerne i blokken, styret, kommunen og entreprenøren vedrørende støynivået på det arbeidet som utføres utenfor Kolbotnveien 46. Leilighet 201 ligger direkte i kryssilden for dette og det støynivået som er og har vært er direkte helseskadelig og så påtrengende at det for eksempel på dagtid er umulig å oppholde seg i leiligheten. Et annet eksempel er at grunnmuren reflekterer støyen og bevegelsen fra maskinene og jobben som gjøres, noe som gjør at leiligheten fra tid til annen «beveger» seg og dermed avgir ubehageligheter for de som oppholder seg der. (ser ut som en linje med tekst har forsvunnet fra kopien] Kan eiere av leilighetene påvirke, så ber vi om at dette gjøres selv om at vi som beboere henvender oss til de rette instanser! På vegne av de som bor her, [innklagede 1] 10

11 Heller ikke denne henvendelsen fremstår som en klar reklamasjon fra beboerne i dette aktuelle leieforholdet alene, og selv om man beklager seg over forholdene så fremgår det ikke klart at leierne i de aktuelle leieforhold anser forholdet som en husleierettslig mangel som disse har til hensikt å gjøre gjeldende mangelskrav på grunnlag av. Leieren har imidlertid opplyst at Leiebolig AS bekreftet at utleierne var blitt informert om saken Selv om henvendelsen av etter sitt innhold skulle anses som en reklamasjon for hvert av de to aktuelle leieforholdene, er den uansett fremsatt først ca. 4,5 måneder etter leieforholdets start Noen annen reklamasjon er ikke fremlagt. Utvalgets flertall Benedicte Wien og Ellen Strømodden, må derfor legge til grunn at de innklagede ikke har reklamert innen lovens frist og at mangelen derfor ikke lenger kan gjøres gjeldende som mangel. For øvrig viser utvalget til at leierne ved sin advokat først så sent som den tilskrev utleierne med krav om leieavslag, noe som kan tilsi at et eventuelt mangelskrav uansett kan være tapt også på grunnlag av ulovfestede passivitetsvirkninger. Utvalgets flertall Benedicte Wien og Ellen Strømodden, finner dermed ikke grunnlag for å drøfte i hvilken grad anleggsarbeidene ga ulemper, men bemerker at det foreligger betydelig med dokumentasjon omkring dette i form av bilder mv. Dissens: Mindretallet Mette Thorne Lothe, er imidlertid av den oppfatning at unntaket i husleielovens 2-8 fjerde ledd annet punktum kommer til anvendelse. Mindretallet finner det ikke sannsynliggjort at det fra selgers side er gitt uttrykkelige opplysninger om de svært betydelige anleggsarbeidene som skulle gjennomføres umiddelbart ved leieforholdets oppstart. Dette må sies å være svært vesentlig informasjon for leietakerne og bevisbyrden for at slik informasjon er gitt, ligger hos selger. Slik mindretallet ser det, har utleier ved å tilbakeholde informasjon opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro,- og reklamasjonsfristen løper derfor ikke. Det vises til Kobbe (2000) kommentar til husleieloven s 77 og Parelius 7 Bragdø-Ellenes Husleieavtaler (2010) side ,- jfr. også Ot. prp. nr. 82 side spalte. Dette gjelder både mht. den absolutte og den relative reklamasjonsfristen. Det vises i den forbindelse til Tverberg Forbrukerkjøp 2008 side 469 som det kan være naturlig å se hen til. Mindretallet er av den klare oppfatning at de seks måneder som er gått fra forholdet ble oppdaget til det ble reklamert, ikke er tilstrekkelig til at ulovfestede passivitetsvirkninger får betydning. Mindretallets konklusjon er at det foreligger grunnlag for avslag i leie og erstatning. Leiernes krav om leieavslag og erstatning Leierne har med henvisning til ulempene ved anleggsarbeidene krevd leieavslag for mangler med inntil 50 % av husleien. Videre har leierne krevd erstatning, uten å ha konkretisert nærmere hvilke erstatningsposter det eventuelt skulle gjelde eller for eventuelle poster å ha godtgjort noe påregnelig tap. Utvalgets flertall Benedicte Wien og Ellen Strømodden har ovenfor kommet til at leierne ikke kan gjøre forholdet gjeldende som mangel og må betale husleie som avtalt. Husleietvistutvalgets flertall Benedicte Wien og Ellen Strømodden kan dermed selv om arbeidene skulle ha medført betydelige ulemper - ikke gi leierne medhold i kravet om leieavslag eller erstatning. 11

12 Konklusjon om utleiers krav om skyldig leie Utvalgets flertall Benedicte Wien og Ellen Strømodden gir på denne bakgrunn utleierne medhold i at leierne må betale husleie som avtalt. Utleierne har opplyst at leierne i de to leieforholdene etter forfall av aprilleien skylder til sammen kr ,- i husleie. Leierne har ikke godtgjort å ha betalt. Husleietvistutvalget gir derfor utleier A1 medhold i at leierne B 1, B2, B3 og B4 må betale skyldig leie i leieforholdet til 4-romsleiligheten for til og med april kr ,- (15 950,- x 6 mnd = kr ,- + kr ,- i justert leie samt tillegg for april). Husleietvistutvalget gir videre utleier A2 medhold i at leierne B 1, B2, B3 og B4 må betale skyldig leie i leieforholdet til 2-romsleiligheten for til og med april kr ,- (10 750,- x 6 mnd = kr ,- + kr ,- i justert leie samt tillegg for april). Utleiernes krav om heving/oppsigelse Da leierne har bestridt at utleierne har adgang til å avslutte leieforholdet, legger utvalget til grunn at leierne til tross for oppsigelsesadgangen har foretrukket å bli boende i boligene. Utleier har på sin side bedt om fastsettelsesavgjørelse for adgangen til å si opp eller heve leieforholdet. Det fremgår ikke at verken utleierne eller leierne faktisk har gitt oppsigelse eller erklært heving. Utvalget kan derfor ikke kan se at utleier har noen aktuell rettslig interesse i at HTU tar stilling til spørsmålet. Da utvalget ikke kan ta stilling til hypotetiske problemstillinger, må utvalget nøye seg med å peke på at partene etter kontrakten har hatt anledning til å sende hverandre en oppsigelse fra og med , til opphør ved utløpet av mars måned 2014 og at utleier i henhold til 9-9 har adgang til å heve leieforholdet dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Videre at utleier likevel ikke kan si opp eller heve leieforholdet dersom leieren har deponert skyldig leie jf. 3-8 til sikkerhet for betalingsoppfyllelsen, for det tilfelle at det viser seg at leieren plikter å betale og da oppfyller denne plikten i samsvar med avtalen. Renter Utleieren har krevd rente. Husleie Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klagerne medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige husleiebeløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rl. 3. Rentekalkulator, se: Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klagerne har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klagerne har vunnet frem. De innklagede må derfor dekke klagernes utgift til gebyr med kr 860,-. 12

13 2. Andre kostnader Etter HTU-forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Advokatutgifter anses bare strengt nødvendige, hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Leierne har ikke fremlagt omkostningsoppgave som varslet. Utleierne har ikke engasjert advokat, og utvalget finner ikke at engasjering av en utleiefullmektig i alminnelighet kan likestilles med engasjering av advokat. Leierne har ikke vunnet frem. Vilkårene er derfor ikke oppfylt. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet. Utvalget finner på ovennevnte bakgrunn ikke grunnlag for også å drøfte om leieren kan få medhold med henvisning til vanlige erstatningsregler. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er avsagt under dissens og Husleietvistutvalgets flertall Benedicte Wien og Ellen Strømodden har truffet vedtak med slik Slutning I hovedklagen: 1. B1, B2, B3 og B4 tilpliktes in solidum å betale skyldig leie i leieforholdet til 4-romsleiligheten til A1 AS med kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av de enkelte skyldige leiebeløp fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 2. B1, B2, B3 og B4 tilpliktes in solidum å betale skyldig leie i leieforholdet til 2-romsleiligheten til A2 med kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av de enkelte skyldige leiebeløp fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 3. B1, B2, B3 og B4 tilpliktes in solidum å erstatte klagernes utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. 4. A1 AS og A2 frifinnes. I motklagen: Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuelt depositum/garanti jf. 3-5 og 3-6 kan gjøres opp. **** 13

14 Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Benedicte Wien Ellen Strømodden Mette Thorne Lothe 14