AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Lisbet Bjone

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2013/636 Dato: Utvalget: Klager: Innklaget: Eiendom: Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Lisbet Bjone 1) A1 2) A2 B X, 0982 Oslo Sammendrag Saken gjelder leierens krav - etter leieforholdets opphør og krav om oppgjør av depositum -, om leieavslag for mangler og ikke utført utbedringsarbeid, samt erstatning for egenandel ved bruk av innboforsikring etter kloakkoversvømmelse og for merkostnader til strøm/oppvarming grunnet uriktig energimerking. Utleieren bestred leiers krav og fremmet motkrav om betaling av skyldig leie samt erstatning for ødelagte gjenstander og skade på bygningen. Leieren hadde selv nedlagt påstand om betaling av skyldig leie, og Husleietvistutvalget ga derfor utleier medhold i kravet. Leieren bestred for øvrig utleierens krav med henvisning til at utleier hadde reklamert for sent, minst 26 dager etter tilbakelevering. Husleietvistutvalget la opplysningen til grunn og ga derfor utleieren ikke medhold i erstatningskravene. Leieren fremla et VAV-pålegg om utbedring av rør mv, men ikke noe som kunne godtgjøre merutgifter til strøm eller at leieavslagskravet var gjort gjeldende før tilbakelevering. Husleietvistutvalget ga derfor leieren medhold i kravet om erstatning for egenandel, men ikke i kravet om erstatning for strøm eller i kravet om leieavslag. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den Ved HTUs brev av ble klagen forkynt for innklagede Tilsvar av ble mottatt Klagerne ønsket ikke mekling. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Partene fikk frist til med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Siste skriv innkom fra innklagede ved brev av , mottatt og oversendt til den annen part Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier og gjaldt en 6-roms enebolig. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr ,- per måned til forfall forskuddsvis den 30. i hver måned. Det fremgår at strøm og oppvarming ikke er inkludert i husleien, at leieren har egen måler og må tegne abonnement fra overtakelsesdato. Depositumet var kr ,-. Klagerne (leierne) har i det vesentlige anført Innflytting skjedde Den sa vi opp leieforholdet grunnet særdeles høye utgifter til oppvarming. Leieobjektet ble fraflyttet og tilbakelevert med nøkler Den krevde vi depositumet utbetalt. Samme dag krevde utleier dekket husleierestanse på kr ,- og utgifter til utbedring av påståtte feil og mangler med kr ,-. 1

2 Husleierestansen Vi er enige i at korrekt husleierestanse er på kr ,- og aksepterer derfor kravet. Krav om leieavslag på inntil 20 % av betalt leie Boligen er en eldre delvis rehabilitert enebolig som opprinnelig ble bygget for over hundre år siden. Arealet er oppgitt i annonsen til 146 m2. Da vi flyttet inn i april 2011 var boligen preget av slitasje og forfall, både utvendig og innvendig. Boligen viste seg også å være dårlig isolert. I leiekontrakten er det avtalt en rekke utbedringsarbeider som utleier skulle gjøre i boligen i løpet av sommeren og høsten Dette for å bringe deler av boligen i hvert fall noe nærmere husleielovens krav om at leieobjekter skal være i «vanlig god stand». I punkt 9 i leiekontrakten heter det: «Utleier påtar seg å montere dusjvegger til bad i 2. etasje, bytte vinduer til vestvendt soverom samt utføre tettearbeid på tak over kjøkken innen 1. september 2011.» Ved utflytting nesten 2 år senere er ingenting av dette utført, til tross for påminnelser. Dette har påført oss vesentlig ulempe, og har redusert verdien av leieobjektet. Hele familien har derfor måttet dusje på kne i badekaret, noe som har medført stor frustrasjon. Vinduet på soverommet var i svært dårlig forfatning, og stod i fare for å ramle ut hvis det ble forsøkt åpnet. Vinduet var samtidig umulig å lukke, og ble derfor stående på gløtt året rundt. For å unngå kuldegrader på soverommet måtte det stå på en elektrisk ovn i vinterhalvåret. Det ga økte strømkostnader. Det var også gjort klart for innsetting av ytterligere et vindu på soverommet, men hullet i veggen var bare dekket av en skjemmede plate på utsiden og innsiden og som ble stående i årevis. Heller ikke dette vinduet ble satt inn som avtalt. En vannlekkasje før innflytting hadde skadet kjøkkentaket. Lekkasjen ble aldri ettergått eller forsøkt tettet, og er kun overmalt. Avtalt tettearbeid ble aldri utført. Eiendommen hadde i tillegg et betydelig skadedyrproblem, med gjentatte besøk av rotter og mus. Det ble funnet døde dyr ved utlegging av gift. Gjentatte ganger ble det liggende døde dyr i gulv og vegger å råtne, med påfølgende luktproblemer. Fra utleiers side er det utført svært lite vedlikehold i leieperioden, bortsett fra utskiftning av defekte varmekabler på WC i 1. etasje, reparasjon av oppvaskmaskin grunnet gjentatte gnageskader fra mus og rotter på ledninger samt utbedret et frostskadet rør i kjelleren. Krav om erstatning for bruk av egenandel ved bruk av innboforsikring I mars 2013 oppsto det oversvømmelse i kjelleren grunnet en tett kloakkledning. Det fløt kloakkvann og ekskrementer fra et sluk i kjellergulvet slik at det stod cm oppover veggen. Da ble en rekke av våre eiendeler ødelagt. Vi har fått dette erstattet via egen hjemforsikring, men har selv måttet betale egenandelen på kr 2 000,- [senere rettet til kr 3 000,-] i tillegg til det betydelige arbeidet som oppsto. Det ble også skadet gjenstander med affeksjonsverdi som ikke kan erstattes. Det er blitt kjent at kloakkledningen har gått tett flere ganger på samme måte, forrige gang rett i forkant av klagernes innflytting i Vi har for få dager siden fått bekreftet at Vann- og avløpsetaten så tidlig som i 2007 ga pålegg om utbedring av den private avløpsledningen, et pålegg som kommunen har purret på flere ganger. Tross pålegget og gjentatte oversvømmelser er arbeidet ikke utført. Dette er klanderverdig. Utleier har særlig bygningsfaglig kompetanse og burde vite at risikoen for nye oversvømmelser i kjelleren var overhengende. Han gjorde likevel ingenting for å avverge skaden. Vi mener at utleier har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må erstatte våre omkostninger med kr 2 000,- [senere rettet til kr 3 000,-]. 2

3 Krav om erstatning for merkostnader til strøm og oppvarming I annonsen på finn.no oppga utleieren at boligen var energimerket i kategori D. Dette tilsvarer et middels energibehov. Normalt vil en bolig av denne typen ligge i nederste del av skalaen, med et høyt eller svært høyt energibehov. Vår erfaring er at utgiftene til strøm i denne boligen var særdeles store, i de kaldeste vintermånedene opptil kr 7 000,- pr. måned. Dessuten kunne man enkelt se at huset var dårlig isolert, for eksempel smeltet snøen på taket over badet og laget i perioder ikke bare istapper, men voldsomme issvuller som veltet ned over ytterveggen. Oslo Energi opplyser at det i tidsrommet fra til er brukt ca kwh i strøm. I tillegg er det brukt gass og ca liter bjerkeved og blandingsved hver vintersesong til oppvarming. Dette indikerer at det er gitt uriktig informasjon om boligens energibehov i markedsføringen. Vi mener at utleier har plikt til å gi riktige opplysninger om energibehovet i markedsføringen, jf. energimerkeforskriften av Uriktige opplysninger om boligens energibehov har påvirket kontraktsforholdet mellom partene, og skapt forventninger om langt lavere bokostnader enn det som viste seg mulig. Det reises derfor krav om erstatning for de betydelige merkostnadene til strøm og oppvarming som oppsto i leieperioden. I forbindelse med dette provoseres utleier til å fremlegge energiattest slik denne ble utarbeidet i mars 2011, samt redegjøre for hvordan energimerkingen ble beregnet. Utleiers motkrav Kravet om erstatning for utbedring av påståtte feil og mangler med kr ,- ble fremsatt , det vil si 37 dager etter at leieobjektet ble tilbakelevert. Kravene er derfor prinsipalt fremsatt for sent og må avvises. Utleier har ikke bestridt dette. At det ble avtalt begrenset omvask i perioden mellom og har i denne sammenheng ingen betydning. Vi anser at de feil og mangler som er påstått fra utleiers side ved utflytting subsidiært er et forsøk på å velte mangelfullt vedlikehold før og under leieforholdet over på oss i strid med husleielovens bestemmelser, eller er forsøk på å få dekket utgifter for utbedring av vanlig slit og elde. Uansett er ingen krav dokumentert. Klageren har nedlagt slik justert Påstand: 1. Klagerne tilpliktes in solidum å betale til innklagede kr ,- i erkjent husleierestanse. 2. Innklagede tilpliktes å betale leiereduksjon til klagerne for kontraktsfestet ikke utført utbedringsarbeid, samt øvrige mangler i leieforholdet, slik husleietvistutvalget bestemmer, begrenset oppad til 20 % av betalt husleie for leieperioden. 3. Innklagede tilpliktes å betale erstatning til klagerne for egenandel ved bruk av innboforsikring kr 3 000,-, samt erstatning for merkostnader til strøm og oppvarming på grunn av uriktig energimerking med et beløp slik husleietvistutvalget bestemmer. 4. For husleiereduksjon og erstatning etter pkt. 2 og 3 tilkommer lovens forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. 5. Innklagede tilpliktes å betale til klagerne disses utlegg til saksomkostninger, herunder gebyr for behandling av saken i husleietvistutvalget, kr 860,- med tillegg for lovens forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. 3

4 Innklagede (utleier) har i det vesentlige anført Leierne som har tre barn, leide eneboligen fra til De sa opp Overtakelsesdato var ikke Overtakelsesdato var i henhold til kontrakten , men jeg var villig til å flytte datoen dersom jeg fikk ny leier i løpet av oppsigelsestiden. Overtakelsesdatoen er Huset er bygget i I 1997 ble det bygget et tilbygg med nytt inngangsparti, 2 baderom og 1 vaskerom, og som ble isolert i henhold til forskriftskrav. Videre er 3 soverom, 2 stuer og kjøkken totalrenovert og tilleggs-isolert innvendig. I 2010 ble halvparten av huset tilleggsisolert utvendig. Det siste soverommet ble ikke pusset opp, men er fullt brukbart som soverom. Det var leierne klar over da kontrakten ble inngått. Jeg anser klagen til Husleietvistutvalget som et fortvilet forsøk på å utsette et økonomisk problem for leierne. Husleierestansen Leieren har akseptert å betale husleierestansen på kr ,-. Krav om erstatning for feil og mangler, kr ,- 1. Maling av vegger grunnet flekksparkel, kr 1 800,- 2. Skadet gulv grunnet stoltrinser, kr 3 000,- 3. Knust gnistfanger, kr 4 100,- 4. Skadet gulv grunnet stellebord, kr 1 200,- 5. Misfargede fliser rundt badekar, kr ,- 6. Ødelagt markiseskrue, kr 495,- Leiernes motkrav Krav om leieavslag Leiernes påstand om mangelfullt vedlikehold er en svært subjektiv påstand som stemmer dårlig med andres oppfatning. Jeg stiller meg uforstående til at leierne har blitt boende i nesten 2,5 år før jeg får negative tilbakemeldinger. Dusjvegger på bad i 2. etasje er ikke montert på grunn av unormalt stor arbeidsbelastning da min kompanjong på mitt arkitektkontor ble langtids-sykemeldt. Dusjvegger burde vært montert, men huset hadde badekar med dusj samt dusj på bad i 1. etasje. Dusjen i 1. etasje fungerte utmerket fra leierne varslet om ødelagte varmekabler og frem til varmekablene ble byttet, og leierne må i en periode akseptere at badet ikke kan benyttes på det badet hvor varmekablene måtte byttes. Det fantes ett bad til i huset. Vinduer til vestvendte soverom ble ikke skiftet på grunn av unormalt stor arbeidsbelastning da min kompanjong på mitt arkitektkontor ble lantids-sykemeldt. I stedet ble vinduet med ødelagt hengsel reparert ved et utenpåliggende hengsel. På overtakelsesdagen oppdaget jeg at leierne hadde ødelagt det utenpåliggende hengselet. Dette reparerte jeg. Vinduet kan åpnes og lukkes. Jeg har undersøkt yttertaket rundt det antatte lekkasjestedet på kjøkkenet, men det er i dag ingen tegn på lekkasje. Krav om erstatning for bruk av egenandel ved bruk av innboforsikring Leierne har rett i at det oppsto oversvømmelse gjennom 2 sluk i kjelleren grunnet tett kloakkledning. Sannsynligvis var avløpsrøret blitt tettet grunnet fremmedelementer i avløpssystemet i rør mellom huset og stakekum i hagen. Jeg spylte begge slukene åpne ved hjelp av vannslange. I løpet av arbeidet på 2,5 timer hadde jeg god tid til å se at av de 4 gjenstandene som befant seg i det rommet som i størst grad ble omfattet av oversvømmelsen, tilhørte 3 meg og den 4. gjenstanden var en tom pappkartong med blå skrift. I det andre rommet var det kun en varmtvannsbereder som ikke ble skadet. 4

5 Videre er det riktig at kloakkledningen har gått tett to ganger tidligere. Da har imidlertid tilstoppingen skjedd i veien 30 m fra huset, slik at stakekum nederst i hagen rant over. Leiernes informasjon er villedende, i det jeg har etterfulgt Vann- og avløpsetatens pålegg fra 2007 om utbedring av den private avløpsledningen og skadet rørledning i veien er reparert. Bortsett fra en ødelagt pappkartong ser jeg ikke at kloakktilstoppingen har hatt noen vesentlig påvirkning på bokvaliteten siden avløpsledningen ble staket opp samme dag jeg fikk beskjed om dette. Krav om erstatning for merkostnader til strøm og oppvarming Jeg har i 2010 gjennom et dataprogram på nettet kommet frem til at bygningen skulle plasseres i energiklasse D. Klasseringen var basert på å legge inn diverse informasjon om bygningskonstruksjon, tilleggsisolering, arealer og vindusflater. En bygning på 143 m2 i energiklasse D skal bruke mindre energi enn ca kwh pr. år. I følge opplysninger fra leierne har de benyttet ca kwh pr. år ( kwh/27,5 måneder). Jeg stiller også spørsmål ved troverdigheten til leiernes vinter-strømregning på kr 7 000,- pr. måned. Gjennomsnittlig strømpris inklusiv avgifter og nettleie var i 2012 ca. 82 øre pr. kwh. Strømregning på kr 7 000,- for én måned tilsier et forbruk på ca kwh på 1 måned. Det betyr at hele årets strømforbruk går med i løpet av 2,5 vintermåneder. Innklagede har nedlagt slik justert Påstand: 1. Klager plikter å betale husleierestanse på kr ,- pluss renter. 2. Klager pålegges å betale kr ,- for ødelagte gjenstander og skader på inventar i leieperioden. 3. Innklagede fritas for å betale erstatning for ikke utført utbedringsarbeid da dette ikke har hatt betydning for bokvaliteten. 4. Innklagede fritas for betaling av egenandel til klager for bruk av innboforsikring med mindre reelt tap kan dokumenteres. 5. Innklagede fritas for erstatning for merkostnader til strøm og oppvarming fordi energikostnadene ligger lavere enn det som er normalt for denne bygningstypen. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Husleie, kr ,- Det følger av kontrakten punkt 4 at leierne plikter å betale leie med kr ,- per måned. Både leierne og utleier har nedlagt påstand om at leierne skal betale skyldig leie med kr ,-. Husleietvistutvalget gir derfor medhold i at leierne skal betale skyldig leie med kr ,-. Leierens krav om leieavslag, oppad begrenset til 20 % av husleien Av 2-11 annet ledd fremfor det at i den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Leierne har krevd at utleier må betale leieavslag for kontraktsfestet ikke utført utbedringsarbeid, samt øvrige mangler i leieforholdet, slik husleietvistutvalget bestemmer, begrenset oppad til 20 % av betalt husleie for leieperioden. 5

6 Av punkt 9 i leiekontrakten fremgår det at «Utleier påtar seg å montere dusjvegger til bad i 2. etasje, bytte vinduer til vestvendt soverom samt utføre tettearbeid på tak over kjøkken innen 1. september 2011.» Leieren har anført at til tross for påminnelser er ingenting av dette utført ved utflytting, og at dette har påført leierne vesentlig ulempe samt redusert verdien av leieobjektet. Hele familien har måttet dusje i badekaret, noe som har medført stor frustrasjon. Leieren har i tillegg anført at det forelå et betydelig skadedyrproblem med mus og rotter. Utleier har erkjent at han ikke har utført avtalt utbedringsarbeid. Det foreligger derfor mangel. Utleier har imidlertid bedt seg fritatt for å betale for dette da han mener det har hatt minimal betydning for leiers bokvalitet. Han viser dessuten til at han reparerte det utenpåliggende hengselet på tilbakeleveringsdagen. For øvrig stiller han seg uforstående til at leierne har blitt boende i nesten 2,5 år før utleier får negative tilbakemeldinger. Utvalget forstår utleierens henvisning til at han stiller han seg uforstående til at leierne har blitt boende i nesten 2,5 år før han får negative tilbakemeldinger, som en henvisning til at leierne må ha fremsatt leieavslagskravet for sent. Av 2-8 første punktum fremgår det at leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Det følger av kontrakten at manglene var på det rene ved leieforholdets start. Utvalget legger til grunn at leierne etterspurte rettingsarbeidene, og for så vidt gjorde manglene gjeldende i samsvar med det som var avtalt. Det er imidlertid ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at leierne spesielt fremsatte kravet om leieavslag før ved klagen av , etter at utleier hadde fremsatt krav om skyldig leie ved krav om oppgjør av depositumet. Når husleieterminer tross manglende oppfyllelse av avtalen er betalt med avtalt beløp gjennom leietiden, og leieforholdet er opphørt slik at utleier uansett har rimelig grunn til å tro at et eventuelt leieavslagskrav ikke lenger vil være aktuelt, må det være for sent å kreve leieavslag etter leieforholdets opphør. Det er dermed ikke nødvendig for utvalget å drøfte nærmere betydningen verken av bruddet på avtalen om utbedringsarbeider eller et eventuelt skadedyrproblem. For øvrig bemerker utvalget at tatt i betraktning at leieforholdet gjaldt en gammel 6-roms enebolig på 146 m2 i Oslo til kr ,- per måned, vil restleieverdien være så stor at et eventuelt leieavslag ikke kan bli nevneverdig stort. Husleietvistutvalget gir derfor leierne ikke medhold i kravet om leieavslag for mangler. Leierens erstatningskrav 1. Egenandel ved bruk av innboforsikring, kr 3 000,- Det følger av 2-13 femte ledd a) at leieren i alle tilfelle kan kreve erstatning for tap som skyldes utleierens feil eller forsømmelse. Erstatningen skal tilsvare leierens økonomiske tap, jf første punktum, herunder ved uaktsomhetsansvar tap som følge av tingsskade jf. litra c). Utleier har bedt seg fritatt for å erstatte leierens utgifter til egenandel for bruk av innboforsikring, med mindre reelt tap kan dokumenteres. Det er blant annet fremlagt Vann- og avløpsetatens pålegg av om reparasjon av privat stikkledning for avløp med utbedringsfrist , og et signert tilbakemeldingsskjema av om utført arbeid i forbindelse med pålegget. Av pålegget fremgår det blant annet: «( ) VAV har vurdert at deres stikkledning er i så dårlig forfatning at den kan medføre fare for forurensning av grunn og nærliggende vassdrag. Stikkledningen har betydelig korrosjon/slitasje, den er deformert og sprukket. Det er stor fare for at papir og sanitært avfall blir sittende fast i ledningen, og kan medføre oppstuving slik at avløpsvann lekker ut i grunnen og vassdrag i nærområdet. Ledningen er av betong materiale og er fra ca Gjennomsnittlig levealder er 40 år på denne type rør. På bakgrunn av ovennevnte må det derfor igangsettes tiltak for å hindre forurensningen fra deres stikkledning for avløp ( )» 6

7 Utleieren har erkjent at kloakkledningen har gått tett to ganger tidligere, men viser til at tilstoppingen da skjedde i veien 30 m fra huset, slik at det de gangene var stakekummen nederst i hagen som rant over. Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn at utleierens manglende etterlevelse av utbedringspålegget mest sannsynlig er hovedårsaken til at røret igjen gikk tett igjen, med påfølgende kloakkoversvømmelse og skader. Videre at utleieren på bakgrunn av kunnskapen om rørets tilstand, påleggets opplysninger, tidligere erfaring samt særlig fagkunnskap måtte skjønne at det var påregnelig at den av VAV påpekte risiko ville materialisere seg og at skade på ny kunne skje. Det lå innenfor utleiers kontroll å hindre skade. Pålegg var i tillegg gitt og purret med trussel om tvangsmulkt da fagmyndigheten anså utbedring som presserende i så henseende. Utleier har dermed handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Leieren har fremlagt forsikringsselskapets brev av hvor det fremgår at skadedato er , at forsikringsselskapet i anledning kloakkskaden mottok to fakturaer fra ISS skadeservice på henholdsvis kr ,- og kr 5 370,-, at kondemnert innbo utgjorde kr 2 000,- i verdi og at forsikringstakeren er trukket kr 3 000,- i egenandel. Tapet anses dokumentert. Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i erstatning for egenandel med kr 3 000,-. 2. Merkostnader til strøm og oppvarming, etter HTUs skjønn Leierne har krevd erstattet merkostnader til strøm og oppvarming på grunn av uriktig energimerking, med et beløp slik Husleietvistutvalget bestemmer. Innklagede har bedt seg fritatt for erstatning for merkostnader til strøm og oppvarming, og viser til at energikostnadene ligger lavere enn det som er normalt for denne bygningstypen. Av leiekontraktens punkt 4 fremgår det at strøm og oppvarming ikke er inkludert i husleien, at leieren har egen måler og må tegne eget abonnement fra overtakelsesdato. Leieren har opplyst at leieobjektet gjelder en delvis rehabilitert enebolig på 146 m2 som var bygget for over 100 år siden, som var preget av slitasje da leierne flyttet inn, og etter hvert viste seg å være dårlig isolert. Videre har leieren opplyst at det i tidsrommet fra til i følge Oslo Energi ble brukt ca kwh i strøm. I tillegg er det brukt gass og ca liter bjerkeved og blandingsved hver vintersesong til oppvarming. Det er fremlagt en utleieannonse fra finn.no, hvor det fremgår at boligen er annonsert å være en oppusset bolig på 143 m2 fra 1913, med energimerking D, samt en energiattest hvor boligen har fått energimerke G basert på en enkel registrering uten opplysning om energiforbruk. Opplysningene legges til grunn. Utleier har for øvrig ved prosesskriv av opplyst å ha foretatt en ny energiberegning av bolig ved hjelp av et annet dataprogram på internett, og da ble boligen energimerket med klasse F. Leieren har opplyst at en bolig av denne typen etter hans vurdering normalt ville ligge i nederste del av skalaen, med et høyt eller svært høyt energibehov. Utvalget oppfatter dermed leierens slik, at energimerkingen skapte en forventning om lavere kostnader. Utvalget er imidlertid av den oppfatning at en uriktig energimerking ikke uten videre kan medføre rett til erstatning; det må ha påløpt et tap i forhold til den utgift som etter boligens art og omstendighetene for øvrig måtte være påregnelig. Energimerking gir ikke nødvendigvis en eksakt fasit på hva som kan forventes av faktiske utgifter til strøm mv. I følge SSB er gjennomsnittlig strømforbruk for en enebolig i 2009 på ca kwh per år. Huset er i følge fremlagt takst oppført i 1913, noe som med datidens byggeskikk og gamle materialer kan tilsi en økning i energiforbruket sammenlignet med nyere boliger. Et forbruk på kwh i løpet av ca. 27,5 måneder gir et årlig forbruk på ca kwh. Det overstiger ikke gjennomsnittlig elektrisitetsforbruk for en enebolig. De faktiske leiemånedenes andel gjennom årstidene av totalt årlig energiforbruk, kan forklare at forbruket ligger på et lavere nivå. Utleier har også opplyst å ha utført isoleringsarbeid, som følgelig vil ha dempet energibehovet en del. I tillegg er det brukt noe gass (mengde ikke opplyst) og ca liter ved hver vinter (det vil si tilsvarende 20 sekker á 60 liter til ca kr 60,- pr. stk. = ca. kr 1 200,-). Huset er frittliggende uten tilstøtende varmeflater og har et BRA på 143 7

8 på primærrom og 188 totalt. Etter det opplyste består leiers husstand av to voksne og tre barn. En husstand av denne størrelse og type må forventes å ha et større energiforbruk, herunder til dusjing, klesvask, matlaging mv. med påfølgende behov for utlufting av fukt mv, noe som vil medføre en ikke ubetydelig økning i energiforbruket i forhold til snittet. Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget at det ikke er tilstrekkelig godtgjort at energiforbruket oversteg det som leierne etter omstendighetene måtte påregne for en bolig av denne art (merkostnader). Husleietvistutvalget gir derfor leierne ikke medhold i kravet om erstatning for ekstra strømutgifter. Utleierens erstatningskrav 1. Maling av vegger grunnet flekksparkel, kr 1 800,- 2. Skadet gulv grunnet stoltrinser, kr 3 000,- 3. Knust gnistfanger, kr 4 100,- 4. Skadet gulv grunnet stellebord, kr 1 200,- 5. Misfargede fliser rundt badekar, kr ,- 6. Ødelagt markiseskrue, kr 495,- Leierne har bestridt kravene prinsipalt med henvisning til at utleier har reklamert for sent. Subsidiært har leierne bestridt kravene med henvisning til at de anser at de feil og mangler som er påstått fra utleiers side ved utflytting er et forsøk på å velte mangelfullt vedlikehold før og under leieforholdet over på dem i strid med husleielovens bestemmelser, eller er forsøk på å få dekket utgifter for utbedring av vanlig slit og elde. Kravet må i henhold til husll 10-3 annet ledd annet punktum være fremsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Det følger av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 117 at en frist på fjorten dager normalt er tilstrekkelig. På side 205 forutsettes det at fristen som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og at dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunkt kan konstatere at bestemte mangler foreligger. Leieren har opplyst at leieobjektet ble tilbakelevert , mens utleier har opplyst at tilbakelevering skjedde Av de fremlagte dokumenter fremgår det at utleier gjorde kravene gjeldende ved e-post av Selv om man legger til grunn den av utleier opplyste tilbakeleveringsdato, medfører det at de anførte erstatningskrav ikke ble gjort gjeldende før 26 dager etter leiernes tilbakelevering av boligen. Forholdene var lett synbare for utleier. Utleier må dermed anses å ha reklamert for sent. Det er dermed ikke nødvendig for utvalget å ta stilling til om utleier ville fått medhold i de enkelte krav på materielt grunnlag, men det bemerkes at det ikke er opplagt at forholdene i ethvert henseende er av en slik art at de kan anses å gå utover vanlig slit og elde eller tilfeldig skade som følge av tingenes beskaffenhet mv. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i kravene om erstatning for skader. Renter Husleie Utleier har krevd renter på skyldig leie. Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige husleiebeløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rl. 3. 8

9 Erstatning for egenandel Leierne har krevd renter på erstatningskravet. Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Leierne har ikke fremlagt noe skriftlig påkrav til skyldneren om betaling av erstatning for egenandelen. Forliksklage og prosesskriv regnes i rettspraksis som betalingsoppfordring, og klage for Husleietvistutvalget må likestilles med forliksklage. Rente beregnes således fra 30 dager etter klagen av ble forkynt for innklagede Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klageren har vunnet delvis frem. Innklagede må derfor dekke halvparten av klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 430,-. 2. Saksomkostninger Leierne har i tillegg til HTU-gebyret fremsatt krav om dekning av saksomkostninger. Etter HTUforskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Advokatutgifter anses bare strengt nødvendige, hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Leierne har ikke godtgjort å ha hatt andre sakskostnader, utleier har ikke brukt advokat og vilkårene er ellers ikke oppfylt. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning I hovedklagen: 1. B tilpliktes å betale erstatning for egenandel med kr 3 000,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra og til betaling skjer. 2. B frifinnes fra krav om leieavslag, og erstatning for meromkostninger til strøm. I motklagen: 3. A1 og A2 tilpliktes in solidum å betale skyldig leie med kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av de enkelte skyldige leiebeløp fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 4. A1 og A2 frifinnes fra kravene om erstatning for skader. 9

10 I alle tilfelle: 5. B tilpliktes å erstatte halvparten av klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 430,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Kravene kan motregnes så langt de dekker hverandre. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Geir Engebraaten Ellen Strømodden Lisbet Bjone 10