AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Reidun Grodaas, Mette Thorne Lothe.

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2012/86 Dato: Utvalget: Klager: Innklaget: Saksleder Ellen Strømodden, Reidun Grodaas, Mette Thorne Lothe. A B AS v/b1 Eiendom: X, 1359 Eiksmarka Sammendrag Saken gjelder utleierens krav etter opphør av leieforhold om forhåndsavtalt erstatning ved avslutning av kontrakten før avtalt tid, samt erstatning for nøkler, rengjøring og diverse skader, herunder ny parkett. Leieren avviste alle krav, dels med henvisning til at det var rent, til at det ikke var mer enn vanlig slitasje og dels til at noen forhold skyldtes dårlige materialer i boligen. Husleietvistutvalget fant at leieren måtte betale avtalt erstatning fordi kontrakten ble avsluttet før tiden. Videre ga utvalget utleieren medhold i kravet om rengjøring og nye nøkler, samt i sliping og lakking av parketten og en del av skadene. Noen mindre skader fikk utleier ikke medhold i. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget den Ved Husleietvistutvalgets brev av ble klagen forkynt for innklagede Tilsvar av ble mottatt Partene skulle ha meklingsmøte , men klageren møtte ikke opp. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør- Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Siste brev innkom fra klageren , og ble sendt til innklagede ved utvalgets brev av Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier og gjaldt en toroms leilighet på ca. 35 m2. Kontrakten startet og løp på ubestemt tid med en gjensidig adgang til oppsigelse med to måneders varsel. Leien var kr 8 320,- per måned til forfall forskuddsvis den 15. i hver måned. Depositumet var kr ,-. Det foreligger en inventarliste datert Videre foreligger det en tilleggsavtale av hvor det blant annet fremgår at leieren plikter å beholde leiligheten ut året, og ved eventuell avslutning si opp innen 15. september da oppsigelsestiden er 2 måneder. Klageren har i det vesentlige anført Jeg leide ut en ren og flott nyoppusset leilighet til leieren i perioden til Han brøt kontrakten flere ganger. Jeg var i leiligheten for å forsikre meg om at noen var der til visningen som ble varslet både muntlig og skriftlig utallige ganger, og ble helt oppgitt da ingen var til stede. Så jeg dro til jobben hans med kontrakten i hånden og ba om nøklene til leiligheten, da den jeg fikk laget kun åpnet inngangsdøren. Han svarte at jeg skulle gå ellers ville han ringe politiet. Etter signert tillegg til kontrakten skulle han dekke utgiftene på kr 3 499,- dersom han flyttet innen 2 år. Dette aksepterte han, samt å dekke hyllen på badet, resten nektet han blankt på. 1

2 Leiligheten var nesten ikke vasket ved overtakelsen. Mange skader er påført etter at han fremleiet leiligheten. Det så faktisk ut som om det var flere riper ved overtakelsen enn før flyttingen. Man ser tydelig store merker som viser at ting har blitt dratt over parketten uten hensyn. Leieren bør kanskje spørre den personen som har tatt seg av flyttingen og vaskingen. Den ripen er heller ikke det største problemet, men helheten og mest de andre dypere riper som er mer som sprekker som ikke kan regnes som vanlig slitasje og de skadene som bærer preg av at man har mistet noe tungt på gulvet. Som følge av alt har jeg bestemt meg for å selge leiligheten i stedet for å leie den ut. Leiligheten var totalrenovert like før jeg kjøpte den. Det ble fratrekk i taksten på kr ,- for slitasje, mot tidligere kr ,-, altså en forskjell på hele kr ,-. I tillegg ble taksten unormalt lav med kr ,-. Naboleiligheten er lagt ut med en takst på kr ,- og den er kun godkjent som ettroms og ikke toroms som min. Krav: Avtalt hvis leieren flytter innen 2 år, signert tillegg kr 3 499,- Utgifter til ny nøkkel pga. leieren nektet meg visning kr 300,- Ny nøkkel til døren til bodene kr 165,- Forsinkelsesrenter/gebyr 2 purringer pga. leie betalt ikke Takserte skader på leiligheten kr ,- Parkett: Lang sprekk, 2 små hakk, 3 andre skader, lang dyp ripe kr ,- Vask av leiligheten som nesten ikke var rengjort + terrasse kr 2 500,- Rens av meget skitten/flekkete (ny) overmadrass, iht. pristilbud kr 450,- Ny skuff fryseskap kr 500,- Skadet/bulket dør, Bosch oppvaskmaskin kr Bulket rist under viften kr Ødelagt dimmer, felles for baderommet/gang kr 1 800,- Ødelagt terrassestol (hadde også bulk) og -pute på terrassen kr 700,- Totalt kr ,- Husleietvistutvalget finner at klageren har nedlagt slik Påstand: 1. Hovedkrav kr ,- + rente etter loven. Innklagede har i det vesentlige anført Generelt vil jeg si at leiligheten fremstod tilnærmet lik ved overtakelse som da leiekontrakten ble inngått. Noe slitasje har det vært, men så har da leiligheten vært bebodd i 10 måneder. Skadene er vesentlig mindre enn det de ut fra bildene kan synes som. Utleier benytter bilder som hun bruker i visning for å fremstille leiligheten som veldig pen, mens hun benytter detaljbilder av veldig små ting for å fremstille den som stygg. Om man går nær nok en hvilken som helst leilighet vil man finne ting som ikke er 100 %, også i en flott og ny luksusleilighet. Stort sett alle kravene utleier fremstiller på bakgrunn av det hun mener er mangler, er så små at de er vanskelig å oppdage. Det er ikke urimelig å mistenke at flere av disse forholdene kan ha eksistert før jeg overtok leiligheten. Jeg har tilbudt meg å rette opp i en rekke av forholdene, noe utleier avslo. 2

3 Avtalt hvis leieren flytter innen 2 år, signert tillegg, kr 3 499,- [Er ikke spesielt kommentert]. Utgifter til ny nøkkel pga. leieren nektet visning, kr 300,- Ny nøkkel til døren til bodene, kr 165,- Krav om erstatning for nøkler tilbakevises. Utleier hadde plutselig bestemt en dato for visning uten å avklare om det passet meg. Det passet ikke, og jeg foreslo visning i januar. Jeg fikk ingen tilbakemelding. Jeg fikk plutselig telefon fra utleier om at hun forlangte å få nøkkelen til leiligheten samme dag. Jeg hadde ingen mulighet til å gå fra jobben og sa det måtte vente og at jeg måtte ha rimelig varsel. Det gikk en time eller to og utleier troppet opp på jobben og lagde uvesen til sjenanse både for gjester og ansatte. Min samboer ringte politiet. Utleier gikk. Forsinkelsesrenter/gebyr pga. leie betalt Forsinkelsesrenter aksepteres, så fremt dette ligger innenfor det som er normalt. Takserte skader på leiligheten, kr ,- Kravet aksepteres ikke. Skadene vi gikk igjennom ved overtakelse var a) slik at det etter mitt skjønn er normal slitasje (tross dette tilbød jeg reparasjon). b) av slik karakter at det skyldes løsninger som ikke er gode nok. For eksempel klagde utleier på merker på kjøkkenbenken, men treverket var slik at skader kan forekomme. Parkett: Lang sprekk, 2 små hakk, 3 andre skader, lang dyp ripe, kr ,- Kravet tilbakevises i sin helhet. Stripen i parketten er kun overflatisk, og er kun normal slitasje. Stripen virket fersk og må ha skjedd nylig. Man kan legge en våt klut oppå, så vil treverket ese ut og stripen forsvinne. For øvrig hadde leiligheten stått tom fra ca. oktober Vask av leiligheten + terrasse, kr 2 500,- Kravet aksepteres ikke. Leiligheten var vasket og ren. Vesentlig renere enn da jeg overtok den. For øvrig driver jeg restaurant som er fremhevet av Mattilsynet for særlig gode renholdsrutiner, så vaske kan jeg. Det var imidlertid et par skuffer som ikke var vasket, hvor det lå et hårstrå og noe støv. Dette vasket jeg under visning. Det var også et par flekker på gulvet jeg fjernet. Utleier svarte med å kreve at leiligheten skulle vaskes på nytt. Jeg videofilmet leiligheten for å bevise at den var ren og pen. Det utleier krever erstatning for er ikke mulig å oppdage i videoen. Rens av overmadrass, iht. pristilbud, kr 450,- Kravet tilbakevises. Jeg har bilde av madrassen som viser at den ikke er skitten. Jeg kan tross dette tilby å rense madrassen selv. Ny skuff fryseskap, kr 500,- [Ikke kommentert] Skadet/bulket dør, Bosch oppvaskmaskin Kr 1 200,- for bulket dør tilbakevises. Vi gikk igjennom hele leiligheten og det ble aldri påpekt noen mangler på oppvaskmaskinen. Bulket rist under viften Uttrekkbar vifte kr 1 195,- tilbakevises da denne viften er fullt brukbar og ikke har alvorlige skader. Ødelagt dimmer, felles for baderommet/gang, kr 1 800,- Ødelagt dimmer på soverommet tilbakevises. Denne fungerte ved overtakelse og var aldri noe tema. 3

4 Ødelagt terrassestol (hadde også bulk) og -pute på terrassen, kr 700,- Kravet tilbakevises. Det var aldri noe tema. For øvrig var gjenstandene av så dårlig kvalitet at de umulig kan være laget for å vare særlig mer enn en sesong. Husleietvistutvalget finner at innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Erstatning Av kontraktens 14 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være ryddet, rengjort og i samme stand som da leieren overtok det, bortsett fra forringelse som følge av elde, alminnelig slitasje og mangler som utleieren skal rette. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Klageren må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Tvil må gå ut over klageren. 1. Avtalt hvis leieren flytter innen 2 år, signert tillegg, kr 3 499,- Kontrakten startet og løp på ubestemt tid med en gjensidig adgang til oppsigelse med to måneders varsel. Av partenes tilleggsavtale av fremgår det blant annet at hvis leieren sier opp avtalen innen 2 år fra overtakelsen, så forplikter han seg til å dekke utgiftene til ny annonse på Finn.no, for tiden kr 499,-, utgiftene til regnskapsfører/flyttegebyr, for tiden kr 1 000,- og utgiftene til ny depositumskonto. Det er opplyst og ikke bestridt at leieforholdet varte i perioden til Av partenes tilleggsavtale av fremgår det blant annet at leieren plikter å beholde leiligheten ut året og får rett til å fremleie til en bestemt person. Det kan i henhold til 1-2 ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i husleieloven. Husleieloven har regler om erstatningsansvar, og leieren kan dermed ikke ved avtale stilles i en dårligere situasjon. Men i den grad partenes avtale ikke stiller leieren dårligere, er den bindende. Utvalget legger dermed i utgangspunktet til grunn at avtalen er bindende, og gir medhold i de avtalte beløp på kr 499,- for ny annonse og i kr 1 000,- som maksimalt ansvar for flytting før avtalt tid. Når det gjelder gebyr for opprettelse av depositumskonto, er det i utgangspunktet ikke tillatt å avtale at leieren skal betale utgiften ved inngåelse av leieforholdet, men når det som her dreier seg om erstatning på et senere tidspunkt for en utgift utleieren ikke ville hatt om kontrakten ble oppfylt riktig, så er det å anse som et tap som er gjenstand for erstatning. Utgiftene til opprettelse av depositumskonto kan variere, men det dreier seg om ca. kr 500,-. Avtalen gir etter dette bare grunnlag for å kreve at leieren betaler kr 1 999,-. Den øvrige delen av kravet har utleier ikke godtgjort. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for flytting før avtalt tid med kr 1 999,-. 2. Utgifter til ny nøkkel pga. leieren nektet meg visning, kr 300,- Leieren har avvist kravet om erstatning for nøkkel med henvisning til at det ikke passet med visning og at han har krav på rimelig varsel. 4

5 Utgangspunktet er at leieren har eksklusiv rådighet over leieobjektet. Utleier har ikke rett til å ha nøkkel eller bruke en eventuell nøkkel uten leierens samtykke. Av 10-1 fremgår det at leieren i tiden før fraflytting i rimelig utstrekning plikter å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet. Bestemmelsen sier ikke noe om varslingstiden, men prinsippet i 5-6 tredje ledd om at leieren skal ha varsel i rimelig tid, må gjelde også her. Hva som er rimelig tid må vurderes konkret, men i følge merknadene til bestemmelsene i Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 184 bør for eksempel tilsyn varsles minst en uke i forveien. Ved visning vil det ofte være ønske om å foreta ekstra forberedelser for å fremstille boligen best mulig, og dette kan tale for at varslingstiden ved visning bør være noe lenger. I tillegg bør partene finne en tid som passer begge. Selv om leieren urettmessig skulle motsette seg utleierens ønske om visningstid, gjelder imidlertid uansett at utleieren ikke kan skaffe seg tilgang ved å misbruke eventuell nøkkel. Utleieren måtte i så fall på vanlig måte skaffe seg tilgang gjennom tvangsfullbyrdelseslovens bestemmelser, jf. også merknadene til 10-1 i Ot. Prp. nr. 82 ( ) på side 203. Utleieren kan følgelig heller ikke kreve erstatning hvis hun lager en nøkkel hun har tenkt å bruke for lovstridig å ta seg inn i boligen. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i kravet. 3. Ny nøkkel til døren til bodene, kr 165,- Utleier har i e-post av til utvalget opplyst at vaktmesteren vil ha kr 165,- for å lage ny bodnøkkel som leieren ikke leverte tilbake. Leieren har ikke spesielt kommentert bodnøkkelen. Utvalget legger derfor til grunn som mest sannsynlig at det er riktig at leieren ikke leverte tilbake denne. Utgiften oversiger ikke det som er påregnelig. Husleietvistutvalget gir utleieren medhold i erstatning for bodnøkkel med kr 165,-. 4. Forsinkelsesrenter/gebyr pga. leie betalt Utleieren har ikke fremlagt noen purring eller betalingsoppfordring til leieren som kan gi grunnlag for gebyr etter inkassolovgivningens gebyrregler. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i kravet om gebyr. Kravet på forsinkelsesrenter behandles nedenfor. 5. Takserte skader på leiligheten, kr ,- Utleier har fremlagt en liste/takst over arbeider i boligen på kr 8 780,- eksl. mva. Takstbeløpene fremkommer i hovedsak slik: Trehylle + tak på bad kr 1 600,- Flekksparking og maling av 1 soveromsvegg kr 300,- Sliping og lakking av kjøkkenbenk + flekksparkling og maling av 2 vegger kr 4 700,- Utgangsdør flekksparkles og males kr 1 040,- Stuegulv på 11 m2 tildekkes kr 440,- Rigg og drift kr 700,- Totalt kr 8 780,- Utleier har fremlagt foto av ca. 20 sorte ringmerker på kjøkkenbenken, som kan være av eik eller liknende treslag, noe mørke skygger på kjøkkenbenken som av utleier er kalt mugg, 2 sprekker i baderomstaket, av hakk i soveromsvegg hvor det ser ut som tapet samtidig har blitt skjøvet av ved sammenstøt med skarpt hjørne eller liknende, lite hakk i stueveggen, og et bilde som skal vise stor bulk øverst på venstre side av kjøleskapet, men som ikke viser noe unormalt. Leieren har avvist kravet med henvisning til at det dreier seg om normal slitasje som han likevel tilbød reparasjon av, og at skader for eksempel på kjøkkenbenken skyldes løsninger som ikke er gode nok. 5

6 Sprekkene i baderomstaket ser ut som om de kan ha oppstått av seg selv, for eksempel som følge av fuktighet som oppstår ved alminnelig bruk av badet særlig hvis malingen ikke er holdbar, og forholdet anses ikke som en skade som er gjenstand for erstatning. Eventuelt krav om maling av to vegger i kjøkkenet og utgangsdør har ikke vært noe spesielt tema og er ikke fremlagt fotos av eller liknende, og anses ikke godtgjort at leieren har ansvaret for. Stuegulvet behandles samlet nedenfor. Utvalget legger derimot til grunn som godtgjort at benkeplaten er skadet slik at den må skiftes eller slipes/lakkes. Trehyllen på badet har utleieren opplyst at var det eneste leieren gikk med på å erstatte, og leieren har ikke bestridt eller kommentert dette særskilt, og utvalget legger det til grunn som mest sannsynlig. Videre at det har blitt et hakk i veggen på soverommet som kan sparkles og males og at madrassen har blitt flekkete. Erstatningen fastsettes skjønnsmessig etter en konkret helhetsvurdering hvor det gjøres noe fradrag for alder mv. slik at utleier heller ikke skal stilles i en bedre situasjon ved at hun får full nyverdi, for noe slit må godtas. Husleietvistutvalget gir utleieren medhold i erstatning med totalt kr 5 000,-. 6. Parkett: Lang sprekk, 2 små hakk, 3 andre skader, lang dyp ripe, kr ,- Leieren har avvist kravet med henvisning til at stripen i parketten kun er overfladisk og ikke utgjør mer enn normal slitasje. Videre at stripen synes fersk og må ha skjedd nylig, og at leiligheten har stått tom fra ca. oktober Utleier har fremlagt foto som viser 2 lange tynne overfladiske riper i parkett (ser ut som det kan være den samme ripen), og av avskalling i kant på parkettbord 3 steder. Videre er fremlagt en e-post av vedrørende pristilbud for legging av ny parkett for kr ,-, hvor det fremgår at det ved befaring ble observert flere river på tvers av parkettens lengderetning, at ripene går gjennom lakk og noe ned i treverk, og at det ble observert flere dype hakk/skader i parketten og at firmaet anbefaler å legge ny parkett. Utvalget finner godtgjort at det har blitt noen riper og hakk i parketten som overstiger vanlig slitasje, og som dermed må anses som skader som utleier kan kreve erstatning for. Det er derimot ut fra en helhetsvurdering ikke godtgjort at det foreligger skader som er så omfattende at utskiftning er nødvendig. Utvalget legger i denne sammenhengen ikke avgjørende vekt på en anbefaling om utskiftning fra parkettselgeren. For å utbedre skaden, må det være tilstrekkelig å slipe og lakke gulvet. Det er opplyst i taksten over hva utbedring av diverse forhold kan koste, at stuegulvet er 11 m2. Erstatningen fastsettes skjønnsmessig. Husleietvistutvalget gir utleieren medhold i erstatning med kr 5 000,-. 7. Vask av leiligheten som nesten ikke var rengjort + terrasse, kr 2 500,- Leieren har avvist kravet med henvisning til at leiligheten var vasket og ren, men at det var et par uvaskede skuffer og flekker på gulver som han vasket etterpå. Videre anføres at det utleier krever erstatning for, ikke er mulig å oppdage i videoen han tok. I fotoutsnittene av videoen fremstår leiligheten som ren, men fotoene er utydelige og litt mørke. Av utleiers e-post av til et renholdsfirma fremgår det at bl.a. så var det kun en bøtte med noen små kjøkken rosa kluter og et par flasker i den som ble benyttet. Ingen gulvklut 6

7 Gulvene var ikke vasket og bl.a. salongbord, baderomskapsdører, kjøkkenskapsdører, skuffer osv. ikke tørket med en klut en gang. Utleier har fremlagt flere fotos som skal dokumentere manglende rengjøring. Ett av fotoene vedrørende manglende rengjøring ser ut som det gjelder vinduskarmen utendørs og de tre andre fotoene - hvorav ett som viser manglende rengjøring og er vanskelig å se hvor/hva er - er ikke egnet til å godtgjøre at rengjøringen generelt var for dårlig. Videre viser et foto stedvis mangelfull rengjøring oppi toalettskålen, ett viser to flekker på tapet, Små brune flekker på oppvaskmaskindøren, skjoldet bestikk i bestikkskuff med små sorte frø, grovmalt pepper e.l, stekepanne med fastbrent lag, brun misfarging inni komfyren som ofte kan oppstå ved bruk av komfyr, av leilighetens stue med flyttelass (som ikke er egnet til å vise noe om renholdet). Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget å legge til grunn som mest sannsynlig at det var rengjort, men at rengjøringen enkelte steder var noe mangelfull, og at utleier derfor har rett til noe erstatning. Utleier har fremlagt en e-post av fra et renholdsfirma, som angir at flyttevask av en leilighet på 35 m2 vil koste ca. kr 2 500,- inkl. mva. Siden utvalget bare har funnet godtgjort at rengjøringen var mangelfull, er det bare grunnlag for delvis erstatning i forhold til en full flyttevask. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for rengjøring med kr 1 000,-. 8. Rens av meget skitten/flekkete (ny) overmadrass, iht. pristilbud, kr 450,- Leieren har avvist kravet med henvisning til at han har bilde som viser at den ikke var skitten, men at han tross det kan tilby å rense madrassen selv. Utleier har fremlagt foto av en madrass med gul/brun tilflekking. Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn som mest sannsynlig at madrassen var utilstrekkelig rengjort ved tilbakelevering, og at leieren er erstatningsansvarlig for utgifter til rens. Kravet overstiger ikke det som er påregnelig. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i kravet om erstatning for rens med kr 450,-. 9. Ny skuff fryseskap, kr 500,- Utleier har opplyst at hun bestilte øverste skuff som var skadet og mottok den, men at hun syntes den så lav ut. Videre at hun ved sjekking av fotoet hun tok kunne se at øverste skuff var fjernet helt, men at det ikke var lett å se grunnet all isen. Hun har lagt ved foto av fryseboksen uten øverste skuff og med mye is. Leieren har ikke bestridt eller kommentert forholdet. Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn at fryseskuffen var skadet eller borte som opplyst. Utleier kan dermed kreve erstatning. Utgiften er ikke dokumentert ved kvittering, men overstiger ikke det som er påregnelig og legges til grunn. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i erstatning for fryseskuff med kr 500,-. 1. Bulket rist under viften Utleieren har fremlagt foto av vifteristen, som viser at den har en ikke ubetydelig bulk. Leieren har avvist kravet om erstatning for viften med henvisning til at viften er fullt brukbar og ikke har alvorlige skader. Etter en konkret vurdering legger utvalget til grunn at leieren har forårsaket bulk som vist i viften. Selv om skaden er kosmetisk og ikke har medført at viftens funksjon har sviktet, må utleieren ha krav på erstatning for denne type skade. Utleier har ikke dokumentert å ha hatt noen utgift, og utvalget må derfor fastsette erstatningen skjønnsmessig. Husleietvistutvalget gir utleier medhold i erstatning for skadet vifterist med kr 500,-. 7

8 2. Skadet/bulket dør, Bosch oppvaskmaskin 3. Ødelagt dimmer, felles for baderommet/gang, kr 1 800,- 4. Ødelagt terrassestol og -pute på terrassen, kr 700,- Utleier har fremlagt foto av bulket oppvaskmaskindør, av dimmebryter hvor et deksel til å åpne for tilgang til bakenforliggende av/på-bryter er åpnet, og av terrassestolen, bordet og puten, som viser at armlenet på stolen har en bulk, at rottingen på stolen har løsnet og at puten ligger på terrassen og er skitten. Leieren har avvist disse kravene blant annet med henvisning til at leiligheten ble gjennomgått, men at kravene aldri var noe tema. Utvalget forstår dette som en anførsel om at utleieren uansett ikke kan få medhold, fordi hun har reklamert for sent. Kravet må i henhold til husll 10-3 annet ledd annet punktum være fremsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Det følger av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 117 at en frist på fjorten dager normalt er tilstrekkelig. På side 205 forutsettes det at fristen som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og at dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunkt kan konstatere at bestemte mangler foreligger. Leieforholdet ble etter det opplyste avsluttet i oktober Det er ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at utleieren gjorde kravene gjeldende overfor leieren ved å fremme krav om betaling av erstatning, før ved klagen av Forholdene var synbare og utleieren måtte hatt muligheten til å fremsette krav tidligere. Kravene anses ikke fremsatt innen rimelig tid. Utleieren må dermed anses å ha reklamert for sent. Disse kravene har derfor bortfalt. Utvalget trenger dermed ikke vurdere nærmere om skade kan anses bevist og om det er grunnlag for erstatning for kravene. Husleietvistutvalget gir derfor utleieren ikke medhold i krav om erstatning for bulk i oppvaskmaskindøren, ødelagt dimmer og ødelagt terrassestol/pute. Renter Klageren har krevd rente. Husleie Klageren har krevd rente fordi leien ble betalt i stedet for Leieren har opplyst at forsinkelsesrenter aksepteres innenfor det som er normalt. Utvalget legger til grunn at leieren har betalt forsinket som opplyst, og at det er grunnlag for renter etter forsinkelsesrenteloven. Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente av det tidligere skyldige husleiebeløp på kr 8 320,- fra terminens forfall og til betaling skjedde med kr 29,52, jf. rl. 3. Erstatning Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har ikke fremlagt noe skriftlig påkrav til skyldneren om betaling av beløpet. Forliksklage og prosesskriv regnes i rettspraksis som betalingsoppfordring, og klage for Husleietvistutvalget må likestilles med forliksklage. Rente beregnes således fra 30 dager etter klagen ble forkynt Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om rente av det tilkjente erstatningsbeløp fra og til betaling skjer. Rentekalkulator: Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. Klageren har ikke krevd dekket sakskostnader. Utvalget drøfter det derfor ikke. 8

9 Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. B AS v/b1 tilpliktes å betale forsinkelsesrenter etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av tidligere skyldig leie for desember, av beløpet fra terminens forfall og til betaling skjedde med kr 29, B AS v/b1 tilpliktes å betale erstatning med kr ,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Reidun Grodaas Ellen Strømodden Mette Thorne Lothe 9