AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Christina Moestue

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2014/291 Dato: Utvalget: Klager: Innklaget: Eiendom: Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Christina Moestue 1) A1 (leier) 2) A2 (leier) 1) B1 (utleier) 2) B2 (utleier) X, 1363 Høvik Sammendrag Saken gjelder leierens krav om erstatning for utgifter til rens/vask, lege og ekstra strømutgifter og for «tort og svie» av ikke-økonomisk art grunnet mugg i boligen, samt fastsettelse av til hvilket tidspunkt deres betalingsplikt for husleie strakk seg (utleier hadde i e-poster bestridt at deres tidligste oppsigelse gjaldt). Utleier ga ikke tilsvar, og bestred dermed ikke leiernes krav eller saksfremstilling. Leierne fremla fotos som godtgjorde kraftig muggangrep, legekvittering mv. Etter en konkret vurdering la utvalget til grunn at slikt kraftig muggangrep ikke kunne ha oppstått hovedsakelig grunnet deres bruk etter kun 1-2 måneder om sommeren, og gjennom totalt 9 måneder. Husleietvistutvalget ga derfor leierne medhold i erstatningskravene for utgifter til rens/vask, lege og ekstra strømutgifter. De strenge vilkårene for erstatning for «tort og svie» var ikke oppfylt, og leierne fikk dermed ikke medhold i dette. Utvalget la til grunn at leiernes betalingsplikt strakk seg til tilbakelevering av nøklene (de hadde ikke krevd heving/leieavslag). HTU drøftet forholdet mellom utleiers kontrollansvar/skyldansvar og direkte/indirekte tap. Saksgang Klage av ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den Stevnevitnet forkynte klagen for innklagede B2 den og for innklagede B1 den Tilsvarsfristen utløp , men innklagede 1 og 2 har ikke inngitt tilsvar. Saken avgjøres derfor uten mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord- Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av sakens dokumenter. Det er ikke opplyst eller sannsynliggjort at de innklagede har hatt gyldig grunn for sin passivitet og de innklagede er gjort kjent med at avgjørelse kan bli fattet på grunnlag av klagerens fremstilling dersom tilsvar ikke mottas, jf. HTU-forskriften 8 tredje ledd. Begge parter fikk frist til med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Leieavtalen Klageren (leierne) opplyser at de aldri har mottatt leiekontrakt. Ved innflytting kunne utleier ikke printe ut kontrakten. Etter noen uker kom han til leieren slik at de kunne fylle ut informasjonen direkte på hans PC. Siden skulle utleier printe den ut og signere dette, men det skjedde ikke. Leieren sier at han vet utleierne benyttet Huseiernes kontrakt. Det fremgår imidlertid av sakens opplysninger at partene hadde et leieforhold, og at nøkler ble tilbakelevert Leierne har opplyst at de bodde der i ca. 9 måneder, det vi si fra juli Videre har leieren opplyst at leien var kr 9 800,- per måned. Det synes som at partene var enige om at oppsigelsestiden i utgangspunktet var avtalt til 3 måneder. 1

2 Klageren (leieren) har i det vesentlige anført Foranledningen til klagen er at boligen er ikke i den stand den burde vært, og absolutt ikke var ved inngåelse av kontrakten. Det er tydelige tegn på muggsporer og dannelser i store deler av leiligheten. Utleier har ikke vist hensyn til de symptomer alle i boligen har fått grunnet muggen. Siden august/september 2013 var det veldig høy luftfuktighet i leiligheten, og til tross for åpne vinduer og dører så gikk fuktigheten ikke ned. Jo lengre inn i høsten vi kom desto verre ble det med fukten. Vi informerer utleier og kjøper luftavfukter. Samtidig begynner leier A2 å klø veldig i øynene og får utslett på kroppen, samtidig som en veldig tretthet kommer. Leier A1 får kun en veldig slem hals og kløe i hårbunnen med røde områder. Luftavfukteren hjelper mot fuktigheten, men plagene forsvinner ikke. I slutten av november 2013 under julevasken fant vi muggvekst og saltutslag på vegger i alle borom og i et kaldrom lengst inne i boenheten. Da informerer vi utleier om dette den Muntlige samtaler ble ført i november/desember hvor utleier B1 (mannen) skjønte problemet som vi leiere hadde med den kraftige muggveksten og at vi ønsket å si opp, men denne informasjonen har utleier B2 (kvinnen) ikke fått. Den sender vi bilder til utleier slik utleier ber om. Samme dag leverer utleier en temperatur/fuktmåler, som viser alt for høye verdier for desember. Vi valgte å flytte fra leiligheten i julen og ta ut ferie, kun så utleier kunne gjøre forbedringer som skulle ordne feilen. Vi informerte utleier om at vi ønsket et møte for å si opp (var muntlig fortalt til utleier B1 tidligere). Utleier lovte å komme, men gjorde ikke dette til tross for informasjon om at vi skulle reise 1 måned slik at man kunne gjøre forbedringer. Da utleier valgte å ikke komme, sendte vi en oppsigelse per e-post den , i håp om en tidlig flytting etter vi kom hjem, grunnet helsen til leier A1 og A2 samt to hunder som er hele dagene i leiligheten og hadde problemer med slimhinnene (unaturlig hoste). Etter at utleierne i samråd bekrefter at de «skjønner» vårt ønske om utflytting den januar, så tar vi dette som en bekreftelse på oppsigelsen, men ber om en bekreftelse på utflytting januar. Vi får aldri svar, og antar da at alt er OK. Den da vi fortsatt var utenlands, fikk vi en SMS fra utleier B1 hvor han krever innetemperatur over 20 grader og en bekreftelse på at vi ønsker å si opp. Vi hadde da allerede funnet en leilighet, men da vi ble klare over at det ikke ble noen flytting ordnet vi med utsettelse av det nye leieforholdet, som senere ble sagt opp. Den skriver vi litt att og fram på SMS, blant annet sier utleier han har kjøpt en panelovn, og vi sier at vi har kjøpt rekkehus. Den ønsker utleierne møte, og det viser seg på møtet at utleier B1 ikke har fortalt utleier B2 om at vi har sagt opp. Utleier B2 sier at vi ikke har sagt opp og setter nye krav, men at de skal være greie. Møtet avsluttes med at utleier skal legge ut annonse og vi skal klargjøre for visning. Ved vaskingen får vi neste sjokk, nesten alle klær i entreen som ikke har blitt brukt om vinteren har fått mugg. Utleier B2 legger skylden for muggen på oss. Det er uenighet om når leieforholdet ble sagt opp. Vi har det skriftlig at dette ble gjort via mail den , hvilket betyr at vi egentlig skulle flyttet ut av boligen Utleier bekrefter mottak av oppsigelsen vår på mail/sms. Utleier hevder dette ikke er bekreftet og har gått ut i fra at oppsigelsen gjelder fra februar 2014, altså krever utleier at vi betaler leie ut mai måned. Leierne nedla i klagen påstand om at utleieren skulle betale erstatning for feil og mangler med kr 7 700,-. Ved e-post av ba Husleietvistutvalget leierne om å spesifisere kravet på kr 7 700,- nærmere. Leieren har besvart henvendelsen med noen endrede kravsbeløp som heller ikke utgjør kr 7 700,-. Utvalget må ta stilling til leierens enkelte krav, slik leierne har justert dem: Utleier aksepterer den faktiske oppsigelsen slik at vi bare betaler leie for halve mars (kr 9 800,-/2 = kr 4 900,-) Trekker fra strømregningen vi har lagt ut for med kr 2 000,-. Utleier har godtatt dette. Vask/rens av dressjakker kr 583,- Dekker legeutgiftene vi har hatt rundt dette for leier 2 med ca. kr 1 000,- Kr 1 317,- for psykisk og fysisk lidelse siden start (for 9 måneder) 2

3 Husleietvistutvalget finner at klageren har nedlagt slik Påstand: 1. Utleier aksepterer den faktiske oppsigelsen slik at vi bare betaler leie for halve mars (kr 9 800,-/2 = kr 4 900,-) 2. Trekker fra strømregningen vi har lagt ut for med kr 2 000,-. Utleier har godtatt dette. 3. Vask/rens av dressjakker kr 583,- 4. Dekker legeutgiftene vi har hatt rundt dette for leier 2 med ca. kr 1 000,- 5. Kr 1 317,- for psykisk og fysisk lidelse siden start (for 9 måneder) 6. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. 7. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrentel. 3. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Husleietvistutvalget er bundet av partenes påstander, jf. HTU-forskriften 8 fjerde ledd annet punktum. Det betyr at utvalget ikke kan tilkjenne noe annet eller mer enn det som er krevd. Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Erstatning Av 2-13 følger det at leieren kan kreve erstatning for tap som følge av mangel, men at dette likevel ikke gjelder så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Av 2-13 fjerde ledd fremgår det at erstatningsansvar som ikke forutsetter at utleier har utvist skyld (objektivt ansvar), likevel ikke omfatter plikt til å erstatte indirekte tap som nevnt i 2-14 annet ledd a) driftsavbrudd, b) tapt fortjeneste og c) tingsskade. Av 2-13 femte ledd følger det at leieren «i alle tilfelle» kan kreve erstatning dersom utleier er ansvarlig på grunnlag av skyldansvar som nevnt i bokstav a) eller tilsikringsansvar som nevnt i bokstav b), det vil si også for eventuelt indirekte tap (dvs. alt tap). Klageren må godtgjøre at vilkårene er oppfylt og eventuell tvil må gå ut over klageren. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse erstatningskrav godtgjort. Utvalget må derfor først vurdere om det er grunnlag for noe erstatningskrav. Det kommer an på hvem som har ansvaret for eventuell muggplage. Leieren har fremlagt mange fotos som klart viser at det er omfattende muggangrep på boligen og innbo. Utvalget legger dermed til grunn at det var mye mugg. Det er fremlagt kopi av en udatert SMS-logg hvor det blant annet fremgår at utleier har skrevet: «Den 24. februar møter jeg dere på bussen og vi tar en prat, hvor de forteller at de har [k]jøpt. Jeg sier da at da må vi ta et raskt møte for å avklare utflytting. Vi sier at vi ikke har fått noe oppsigelse men at vi selvfølgelig er i møtekommende og ønsker å få løst dette på beste mulige måte for alle parter. [leieren A1] mener å ha sendt oppsigelse, men den har vi aldri mottatt. ( ) Vi utlyser dagen etter. ( ) Da fått vi en mail fra dem om at de holder tilbake husleie pgs mugg, samt legger til legeregninger. ( ) har nå fått mugg i gangen. Her har de ikke hatt på noe varme. Det står en fryseboks og gangen er helt overfylt med klær og fryser samt esker osv,.. Det er en ovn som skulle stått i gangen, som de ikke har brukt. ( ) Vi mener de nå da har forårsaket denne skaden i en gang som må ha på varme!» Utvalget forstår det slik at partene er uenige om leieren selv har skylden for muggplagen. Av fotoene som leierne har fremlagt (inklusive av grunnmuren på huset), fremstår det som at leieforholdet gjelder en kjelleretasje i et noe eldre hus, som synes å være pusset opp for ikke alt for lenge siden (eldre murvegger og plank på gulvet, derimot forholdsvis hvit og ny maling, hvite 3

4 baderoms-fliser, vinduer mm.). Muggen har fått malingen til å «boble», og mange steder har muggen satt seg på overflatene. Av utleiers utflyttingskvittering av fremgår det at leierne har bodd i boligen i ca. 1 år. Leieren har spesifisert at de bodd i ca. 9 måneder, det vil si fra juli 2013 til april Leieren har opplyst at plagene startet i august/september, det vil si allerede etter 1-2 sommermåneder hvor det må antas at det vanligvis luftes mye. Det er ikke uvanlig at latente muggplager ikke er så tydelige i den varme årstiden, men ofte dukker opp utover høsten når det blir kaldere og mer fuktig luft, og gjerne naturlig mindre lufting. Av leiernes SMS av fremgår det at de har hatt helseplager utover høsten, og anser at det bare kan være muggen som er årsaken. I e-post av til utleieren meddeler leieren at «ved rydd og vask før visninger i går og søndag så har vi oppdaget store samlinger mugg. ( ) Vi har kjøpt Klorin og har vasket gulv og vegger i første hallen, vinduer og utgangsdør men er ikke helt ferdige der. ( ) Når vi i desember oppdaget muggen så sa vi i fra tidlig og ga muligheten at få dette rettet når vi var på tur i nesten en måned. Her valgte dere at måle fuktighet og varme i stedenfor å ta inn en forsikringsmann eller annet fagfolk som vi snakket om.» Leieren uttaler i e-post av til utleieren at «Det lukter mugg i alt vi eier av tekstiler og luften i leiligheten er verken sunn eller spesielt hyggelig. Vi påpeker samtidig at det ikke er bruken av husrommet som «lager» denne muggveksten, men fukt i yttervegger.» Av leiernes e-post av fremgår det blant annet at «I januar når vi kom hjem så var det jo ikke gjort noe i leiligheten foruten at alle varmevifter/panelovner/gulvovner/gulvvarme, vifter og luftavfukter var i gang. Det er ikke sagt noe sted at vi var pålagt å ha veldig høy (25>\< grader) i boligen. Når vi er i leiligheten så har vi konstant en varme mellom grader og det er det vi ønsker å bo i. ( ) Vi har hele tiden siden vi flyttet inn gjort det vi har blitt spurt om hva gjelder vifte på badet ved dusj og ved vask av klær. Vi har ikke tørket klær i stuen (tross vi ikke fått info om dette), og vifte brukes alltid ved matlaging.» I følge SINTEF er optimal temperatur for de fleste mugg- og soppvekster grader. Anbefalt innetemperatur ligger lavere, rundt grader. Utvalget anser sannsynlig at utleiers forsøk på å øke uttørkingen ved å øke temperaturen, faktisk kan ha bidratt til å optimalisere vekstvilkårene for muggen. Til dette kommer at utleier ikke inngitt tilsvar og dermed ikke bestridt kravet eller klagerens fremstilling. Slik saken er opplyst for utvalget, foreligger det ikke opplysninger eller dokumentasjon som sannsynliggjør at leierne har brukt boligen på en måte som etter forholdene var unormal eller uaktsom. Tvert om fremgår det at leierne grunnet den høye luftfuktigheten og helseplagene som kom, luftet ekstra mye og kjøpte luftavfukter. Selv om det bodde 2 leiere og 2 hunder i boligen, - og selv for det tilfellet om leierne skulle ha luftet litt sparsomt utover høsten - anser utvalget det mindre sannsynlig at et så omfattende muggangrep etter så kort tid i hovedsak skulle skyldes leiernes bruk (muggplage etter kun 1-2 sommermåneder, og omfattende funn i slutten av november 2013). Utvalget legger derfor til grunn som sannsynliggjort at muggforekomsten i all hovedsak skyldtes forhold på utleiernes side. I dette ligger at utleieren er nærmere enn leieren til å bære risikoen for latent muggvekst i deres bolig (for eksempel om de har kjøpt et gammelt hus med mugg i rom som er pusset opp før utleie), eller muggplage som oppstår fordi boligen ikke er bygget på en måte som tåler den vanlige bruk som anses aktsom ut fra synbare forhold. Når det gjelder erstatningsansvarets omfang, finner utvalget at muggforekomst som følge av latent muggplage ligger innenfor utleiers kontrollområde å kunne kontrollere/sjekke, forebygge og utbedre. Utleieren synes også å dele oppfatning av at utleieren ikke har ansvaret for muggskaden, da utleier på tilbakeleveringskvitteringen av blant annet bekrefter at «Vi som utleier bekrefter herved at befaringen av utleieenheten er godkjent og ingen andre skader 4

5 er funne mot hva som er normalt etter en leieperiode på 1 år. Vi bekrefter at gulvet i stuen ikke ble malt på nytt før siste leietaker flyttet inn.» Utleier kan dermed i hvert fall holdes ansvarlig for leierens direkte tap. Da eventuelle utgifter til både vask/rens av tøy og legeutgifter anses som en nærliggende og påregnelig følge av denne type skade og dermed som direkte tap, er det ikke nødvendig for utvalget å ta stilling til om utleier har utvist den skyld som er nødvendig for at utleier også skal bli erstatningsansvarlig også for eventuelt indirekte tap. Utvalget bemerker likevel at det er omstendigheter i saken som trekker i retning av at utleier burde kunne forutsett at boligens latente muggplager igjen kunne realisere seg til skade for leierne. Videre at de i hvert fall da de ble varslet, burde igangsatt tiltak for å motvirke og utbedre ytterligere muggangrep samt grunnet den kjente helsefare å tilby leierne å heve kontrakten (flytte) straks. Dersom utleier hadde gjort dette, er det sannsynlig at noe av leiernes tap kunne vært unngått. I stedet nøyde utleier seg med å foreta målinger og fastholde at kontrakten med henvisning til at de ikke hadde fått en oppsigelse. I en slik situasjon er utleier nærmere til å bære de økonomiske følgene av unnlatt tapsbegrensning enn leierne. Husleietvistutvalget finner derfor at det foreligger rettslig grunnlag for å holde utleierne erstatningsansvarlige for det økonomiske tap som eventuelt foreligger. 1. Legeutgifter, kr 1 200,- Leierne har i vedlegget til klagen krevd dekket legeutgifter med kr 1 200,-. I leier A1 sin e-post av opplyses det at legeutgiftene var på kr 1 400,-. I leiernes e-post av fremmes kravet med ca. kr 1 000,- i påvente av kvitteringer. Utvalget legger til grunn at leiernes krav er oppad begrenset til kr 1 200,- som først nevnt i vedlegget til klagen. Det er fremlagt en pasientjournal av for leier A2 hvor det fremgår at «3 mnd med slapphet og nedsatt at. Litt influensafølgelse og halsvondt hele tiden. Mugg i leiligheten, skal flytte snart.» Utvalget har lagt til grunn at det var et kraftig muggangrep i boligen. Det er ved et slikt muggangrep sannsynlig at leieren som følge av dette har hatt alvorlige helseplager som beskrevet. Leierne har videre fremlagt en kvittering for betaling av kr 990,- for leier A2 sitt legebesøk Det er ikke fremlagt noe som kan godtgjøre ytterligere legeutgifter. Husleietvistutvalget gir derfor leierne medhold i erstatning for legeutgifter med kr 990,-. 2. Vask/rens av dressjakker, kr 583,- I leier A1 sin e-post av nevnes vaskeriutgifter på kr 900,- for ekstra klesvask, i vedlegget til klagen er det krevd kr 800,- og i etterfølgende e-post av er det krevd kr 583,-. Utvalget legger til grunn at leierens krav er av den størrelse det sist ble justert til. Utvalget har lagt til grunn at det var et kraftig muggangrep i boligen, og det fremgår av fotografiene at det også var omfattende muggangrep på mange klær og sko. Leierne har fremlagt en kvittering av fra Riks Rent AS til et hotell (utvalget har forstått det slik at leieren jobber her og har brukt hotellets renseritjeneste) for rens/vask på kr 7 321,70, hvorav kr 3 787,90 er opplyst å gjelde leierens klær. På fakturaen er det huket av for rens av blant annet 4 dresser for til sammen kr 892,80, men det er også huket av for flere dressplagg og gensere. Utvalget anser den krevde utgift som påregnelig og godtgjort. Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i erstatning for vask/rens med kr 583,-. 3. Erstatning for ikke-økonomisk tap - tort og svie (psykisk og fysisk lidelse), kr 1 317,- I leier A1 sin e-post av nevnes det kr 1 500,- for smerte og lidelse, i vedlegget til klagen har leierne krevd kr 900,-, men i leiernes e-post av har leierne krevd kr 1 317,-. Utvalget legger til grunn at leierens krav er av slik størrelse som det sist ble justert til. 5

6 Skadeserstatningslovens 3-5 gir den skadelidte rett til å kreve erstatning (oppreisning) for den voldte tort og smerte og for annen krenking eller skade av ikke-økonomisk art, fra den som forsettelig eller grovt uaktsomt har tilføyd den skadelidte en krenking. I Rt side 864 uttaler førstvoterende at det i slike tilfeller må stilles strengere krav til beviset enn vanlig sannsynlighetsovervekt. På den annen side kan det ikke stilles så strenge krav som for å konstatere straffeskyld. Kravet til bevis ble etter dette formulert som et krav om en klar sannsynlighetsovervekt for å legge til grunn at det påståtte overgrep er begått. Kravet er begrunnet i den smerte og lidende som leierne har hatt som følge av muggplagene. Ved oppreisningserstatning er imidlertid straffehensikten fremtredende. Muggplager kan oppstå i boliger, uten at noen av partene har utvist slik sterk skyld som beskrevet ved nærmest med ond vilje å ha forvoldt plagen, som kan gjøre oppreisningserstatning naturlig. For øvrig er det per i dag - på bakgrunn av den restriktive praksisen hvor det hovedsakelig gis oppreisning i grovere voldssaker -, neppe særlig plass for oppreisning for tort og svie ved det ubehag som vanligvis vil medfølge et kontraktsbrudd, ved siden av ordinær erstatning for det derav påløpte økonomiske tap. Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget at vilkårene for erstatning for ikke-økonomisk tap ikke er oppfylt. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet om erstatning for ikke-økonomisk tap. Strøm Leieren har krevd at utleier må trekke fra strømregningen leierne har lagt ut. I leier A1 sin e-post av opplyses det at strømutgiften var på kr 2 000,-. Det fremgår av leierens e-post av at «At man ser på det som en løsning på problemet å ha alle ovner m.m. i gang så lang tid har nå vist seg veldig kostbart. Totalt er det cirke 2200 kwh over det som er beregnet av hafslund». Leierne har imidlertid ikke fremlagt noe som kan godtgjøre ekstrautgiftens størrelse. Leierne har opplyst at opplyser at utleier har godtatt kravet. Det er fremlagt en e-melding av hvor det fremgår at utleier instruerte leierne om selv å tegne abonnement hos Hafslund. Videre er det fremlagt en e-post av fra utleieren til leieren, hvor utleieren uttaler at «Vi vil som nevnt i vår samtale i går, dekke merutgifter for strømmen når der var bortreist, pålydende 1500,- som dere kan trekke fra på husleien i Mars måned. (så fremt vi er enige i utflyttingsdato.)» Utleieren har ikke gitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt leiernes krav eller saksfremstilling. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om erstatning for ekstra strømutgifter med kr 1 500,- (kravet kan trekkes fra i utleierens krav på husleie). Oppsigelse/husleie Partene synes enige om at det etter leiekontrakten gjelder en 3 måneders oppsigelsestid. Leierne har krevd at utleier må akseptere oppsigelsen av Utvalget forstår det slik at leierne mener de kun skal betale husleie til og med for halve mars måned, og ikke ut mai måned slik utleier har krevd på bakgrunn av at utleier mener å ikke ha mottatt slik oppsigelse. Utleieren har ikke gitt tilsvar, og har dermed ikke bestridt leiernes krav eller saksfremstilling. Det er fremlagt en SMS av fra leieren hvor det fremgår «Hvor vanskelig dette enn er og hvor mye vi og hundene elsker at bo her så ønsker vi av helsemessige årsaker bytte leilighet så fort vi er tilbake etter begravelser og jul. Det er sånn at vi blir borte fra 14 desember til 7 januar, og har som mål at finne leilighet som vi kan flytte inn i januar. Vi ønsker ikke dette i det hele tatt [utleier], vi har det suuperbra her men vi vet at noe påvirket vår helse hele høsten og dette er det eneste som kan vare en grunn. Vi håper veldig at dere skjønner hvorfor vi må gjøre dette og at vi kan få en kortere tid enn hva som er signert for? ( )». 6

7 Det fremgår klart av SMS-meldingen at leieren ønsker å flytte. Leierne har imidlertid formulert dette som et ønske og spørsmål om utleieren kan gå med på at de flytter tidligere, ikke som en klar oppsigelse eller heving. Det kan reises spørsmål ved om utleieren etter omstendighetene rimeligvis burde forstå at forespørselen inneholdt en reell erklæring om at leieforholdet ville bli avsluttet, særlig tatt i betraktning at leieren faktisk ikke ville betale leie for lenger enn halve mars. Meldingen er likevel ikke avgjørende for leiernes betalingsplikt: I leierens e-post av uttaler leieren at «Vi holder inne leie for Mars på konto i DnB til en løsning på den økonomiske saken er løst». Videre er det fremlagt en e-post av fra utleier til leieren, hvor utleier blant annet uttaler at «For å være imøtekommende så ønsker vi å imøtese deres ønske om å flytte ut så fort som mulig. Dere har bedt om å få avslutte leiekontrakten 31. mars. Det vil vi imøtekomme så fremt dere innbetaler husleie for Mars måned ASAP. Det betyr at vi har en gjennomgang av leiligheten som ved vanlig overdragelse, for eksempel kl den 31. mars. ( )» Ved e-post av fra leieren til utleieren, opplyser leieren blant annet at «Angående møte i dag så har det dukket opp en møte som hindrer meg fra at komme fra jobb før senere i kveld. Leiligheten er vasket (inkl. vegger) på lørdagen som var. Hvis dere ønsker gå inn og godkjenne i lys så er det bare at gjøre det. Ellers kan vi sees senere i kveld? ( )». Utvalget legger dermed til grunn som godtgjort at partene i utgangspunktet inngikk en avtale om at leierne skulle flytte ut per og betale husleie ut mars, men at utflyttingen deretter rett før møtet ble utsatt som følge av forhold på leiernes side. Det er videre fremlagt en e-post av hvor det er scannet inn en nøkkelkvittering av hvor utleier blant annet bekrefter å ha mottatt nøkler. Leieforholdet er da opphørt ved at utleier har fått nøklene , jf Leierne har verken fremsatt krav om heving jf eller leieavslag jf annet ledd. Utvalget finner på denne bakgrunn at leierne plikter å betale leie frem til de faktisk tilbakeleverte nøkler. Utleier har ikke gitt tilsvar, og det er dermed ikke konkretisert hvilke leier han mener han ikke har fått. På bakgrunn av at leierne i e-post av opplyser at de har holdt tilbake leien for mars, at utleier satte som forutsetning for å avslutte kontrakten at marsleien var betalt og det fremgår at partene skulle møtes , fremstår det uklart for utvalget om leieren har betalt marsleien. Leieren har imidlertid ikke fremlagt kvittering for betaling, og det legges derfor til grunn som sannsynlig at leierne fortsatt skylder leie for mars og april. Skyldig leie for mars og 4 dager i april utgjør kr ,- (kr 9 800,- + kr 1 306,66 for 4/30-del). Husleietvistutvalget finner derfor at leierne plikter å betale husleie for mars og til og med med til sammen kr ,- og frifinnes dermed fra leiekrav for resten av april og mai. Renter Utleieren har ikke krevd rente av skyldig leie, og utvalget tar derfor ikke stilling til spørsmålet. Leieren har derimot krevd rente av erstatningskravene. Det følger av rl. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Klageren har ikke fremlagt noe skriftlig påkrav til skyldneren om betaling av beløpene. Forliksklage og prosesskriv regnes i rettspraksis som betalingsoppfordring, og klage for Husleietvistutvalget må likestilles med forliksklage. Rente beregnes således fra 30 dager etter klagen av var forkynt for begge innklagede Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i rente av de tilkjente erstatningsbeløp fra til betaling skjer. Rentekalkulator, se: 7

8 Saksomkostninger 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for Husleietvistutvalgets gebyr fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klageren har i hovedsak vunnet frem. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. A1 og A2 plikter å betale skyldig leie for mars og 4 dager i april med til sammen kr ,-, og frifinnes dermed fra leiekrav for resten av april og mai B1 og B2 skal betale erstatning for utgifter til lege, rens/vask og ekstra strømutgifter med til sammen kr 3 073,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra og til betaling skjer. 3. B1 og B2 frifinnes fra krav om ikke-økonomisk erstatning for tort og svie. 4. B1 og B2 skal erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Kravene kan motregnes så langt de dekker hverandre. I den grad leieren anser erstatningskravene motregnet i utleiers krav på skyldig leie, blir det ikke aktuelt med rente. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf. husll 3-5. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Bente Bendixen Ellen Strømodden Christina Moestue 8