Avgjørelse i klagesak - Røyken kommune - gnr 38/162 m fl - områdeplan for Slemmestad

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2017/6656 Arkivnr.: Deres referanse: 15/4610 Saksbehandler: Line Valderhaug Røyken kommune Katrineåsveien Røyken Innvalgstelefon: Avgjørelse i klagesak - Røyken kommune - gnr 38/162 m fl - områdeplan for Slemmestad VEDTAK Klagene tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Røyken kommunes vedtak av 14. september 2017 om områdereguleringsplan for Slemmestad. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 19. desember Sakens bakgrunn Kommunestyret i Røyken kommune vedtok områdereguleringsplan for Slemmestad den 14. september Planen tilrettelegger for å satse på Slemmestad som fremtidig vekstsentrum i kommunen, samt for en bærekraftig og miljøvennlig utvikling i Slemmestad. Videre legger den til rette for å redusere bilandelen gjennom nye kollektivfelt og gang- og sykkelveier og fokuserer på en fremtidsrettet bolig- og næringsutvikling. Slemmestads historie, karakter og identitet som industristed er forsøkt videreført og integrert i fremtidens bystruktur. Planen åpner opp for en variert, tett og til dels svært høy bebyggelse. Vedtaket er påklaget av 11 klagere. En av klagene er avvist på bakgrunn av manglende klageinteresse. Klagen fra Statens vegvesen var ikke behandlet ennå da Fylkesmannen mottok saken, da kommunen ville avvente dette til de hadde gjennomført et planlagt møte med klager i desember. Klagen fra vegvesenet ble dermed behandlet separat i vedtak av 30. januar Statens vegvesen anførte at fjerning av kollektivholdeplassen «toern» ved Cirkle K i Slemmestad innebærer en endring av planen og at den skulle vært til uttalelse hos dem før vedtakelse av planen. Til orientering ble klagen tatt til følge og «toern» ble tatt tilbake i planen. I denne saken har kommunen behandlet 9 av de 11 innkomne klagene, og det er disse klagene som saken gjelder. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Blant annet er det anført at saksdokumentene til kommunestyremøtet hvor planen skulle vedtas, ble publisert for sent og sendt ut til for få utvalgte. Høringsinnspill fra offentlig ettersyn påstås å ikke være tilstrekkelig vurdert og at befolkningen ikke har blitt hørt. Side 2 av 7 Videre er det anført at behovet for parkeringsplasser ikke er tilstrekkelig ivaretatt, at kommunen har utøvd dårlig skjønn og at planen ikke er godt nok gjennomtenkt og konsekvensutredet. Det påstås også at områdeplanen avviker vesentlig fra kommunedelplanen, at den er lite fremtidsrettet, samt at det er bekymring for grunnforhold som ikke er undersøkt. For øvrige anførsler viser Fylkesmannen til klagene i sin helhet. Klagene ble behandlet av kommunestyret i Røyken kommune 14. desember Kommunen vurderte at klagene i hovedsak omhandler de samme forhold som allerede er påpekt gjennom planprosessen, og som tidligere er innsendt som merknader til offentlige høringer/ettersyn. De har vist til at planen er grundig konsekvensutredet, og at det er gjort endringer og tilpasninger i planen mellom det første og det andre offentlige ettersyn for å imøtekomme innsigelse og merknader. Røyken kommune konkluderte med at klagene ikke inneholdt noen særskilte nye momenter i saken og tok ikke klagene til følge. Tre av klagene (nr. 1, 4 og 7) førte imidlertid til at det ble vedtatt utsatt iverksetting av planen. Etter at Fylkesmannen mottok saken, ble vi kontaktet av en av klagerne som mente at saken ikke var tilstrekkelig opplyst og de ønsket derfor å komme med tilleggsmerknader. Odden Marina Boligsameie, Odden Marina Båtforening, Odden Marina Bryggesamvirke og Kleber AS kom med felles tilleggsmerknader 23. januar 2018, og kommunen sendte sine kommentarer til disse 30. januar Merknadene er i hovedsak en utdypning av tidligere innsendt klage og omhandler parkeringsutfordringer, uriktige solanalyser, samt klage på forfordeling av arealer i Slemmestad, gjennom en samarbeidsavtale som i 2010 ble inngått mellom Røyken kommune, Røyken Eiendomsutvikling og Slemmestad Brygge. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannens merknader Klagerett og klagefrist Noen av klagerne har rettslig klageinteresse i saken fordi de representerer vel og foreninger i planområdet. De øvrige klagerne er part i saken da de har eiendom i planområdet. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagene er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Fylkesmannens kompetanse som klageinstans i plansaker I henhold til plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er plan- og reguleringsmyndighet. Det er kommunestyret som ut fra en helhetsvurdering avgjør hvilke arealer som skal inngå i en reguleringsplan, og hva arealene skal benyttes til, herunder hvordan planen skal utformes. Kommunestyret treffer endelig vedtak om reguleringsplan, herunder også vedtak om reguleringsendring. Fylkesmannens kompetanse i klagesak på reguleringsplan er beskrevet i rundskriv T-8/86 fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet og i brev av 16. januar 2004 fra Miljøverndepartementet.

3 Side 3 av 7 Hvis det foreligger klare saksbehandlingsfeil kan Fylkesmannen oppheve reguleringsvedtaket og sende saken i retur til kommunen for ny behandling. Andre typer endringer i planen kan Fylkesmannen bare gjøre dersom kommunen er enig i endringene. Dette gjelder endringer i realiteten, for eksempel endringer på kart eller i reguleringsbestemmelser. Dersom Fylkesmannen mener det bør gjøres slike endringer, og kommunen ikke er enig, må klagesaken oversendes Kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse. Det presiseres samtidig at det i forbindelse med klagebehandling av planen ikke kan gjøres endringer som innebærer at planen endres i hovedtrekkene, selv om kommunen er enig i endringene. Det følger videre av forvaltningsloven 34 andre ledd at Fylkesmannen skal legge stor vekt på det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn. Avveininger rundt arealbruk er fritt skjønn. Vurdering av klagers anførsler Publisering av saksdokumenter. Et av de punkt som er anført i flere av klagene, er at saksdokumentene til møtet hvor planen skulle vedtas ble publisert for sent på kommunens hjemmeside. Dokumentene ble publisert på hjemmesiden på en torsdag og møtet skulle være tirsdagen etter, det vil si fem dager senere. Kommunen viser i sitt svar til kommuneloven 32 nr. 2 som sier at møteinnkallingen skal sendes til organets medlemmer med «høvelig varsel». De har videre vist til Norsk Lovkommentar som har presisert at hensikten med bestemmelsen er å få et mest mulig fulltallig møte og mulighet for medlemmene til å sette seg inn i sakene de skal behandle før møtet. Normalt bør en møteinnkalling være medlemmene i hende senest 4-5 dager i forveien. Det fremgår av Ot.pr.nr.42 ( ) s. 284 at det ikke er noe lovbestemt krav om at også saksdokumentene skal sendes ut, men det presiseres i forarbeidene at disse må være tilgjengelige for medlemmene før møtet. Sakslisten og dokumenter som ikke er unntatt offentligheten, skal også være tilgjengelig for allmennheten, jf. kommuneloven 32 nr. 3. Slik Fylkesmannen ser saken, kan det imidlertid ikke stilles strengere krav for når publisering av saksdokumenter for allmennheten skal skje, enn det som stilles for møteinnkalling og utsendelse av saksdokumenter til medlemmene. Dokumentene i denne saken ble publisert på kommunens hjemmeside fem dager før møtet. Fem dager er i følge lovens forarbeider tilstrekkelig frist for å sende møteinnkalling, og vi anser det derfor tilstrekkelig også for publisering av saksdokumenter. Vi tiltrer kommunens vurdering på dette punkt. Medvirkning. Et annet punkt som er anført i flere av klagene, er manglende medvirkning i planprosessen, blant annet ved at høringsinnspill fra offentlig ettersyn ikke er tatt til følge/diskutert i den siste behandlingen av planen. Kommunen skriver følgende i sitt svar: «I de saksfremleggene som er skrevet gjennom planprosessen, har alle innspill og

4 Side 4 av 7 merknader blitt vedlagt saken i sin helhet. Rådmannen har i tillegg kommentert hvert enkelt innspill/merknad i et eget dokument som har vært vedlagt saksfremleggene. I etterkant av offentlig høring/ettersyn er det også gjort endringer og justeringer i planen for å imøtekomme innsigelse fra statlig myndighet og enkelte av de innspillene og merknadene som er mottatt. Rådmannen mener at planen er gjennomarbeidet og at den legger et godt grunnlag for arbeidet med den videre utviklingen av Slemmestad. Etter rådmannens oppfatning er planen i samsvar med overordnede føringer og i tråd med planens hensikt om å tilrettelegge for en bærekraftig og attraktiv utvikling av Slemmestad, med vekt på å bygge opp en by rundt stedets industrihistorie og beliggenhet ved sjøen. Rådmannen mener at kvalitetskravene i planen bidrar til å legge føringer for hvor høyt og tett det kan bygges innenfor de ulike utbyggingsområdene, i tillegg til at planen også har særskilte begrensninger for høyder, utnyttelsesgrad mv.» Etter Fylkesmannen vurdering har kommunen hatt en grundig og ryddig planprosess hvor alle innspill og kommentarer som er sendt inn, har blitt vurdert og kommentert. Dette gjelder også vurdering av klagenes anførsler ved 2. gangs behandling av planen 14. september 2017 som klager påstår at mangler, se sakens dokumenter i kommunens møtekalender, vedlegg 8 «Oppsummering av merknader med Rådmannens kommentarer». I et planarbeid vil det ofte være mange motstridende interesser og hensyn som skal veies mot hverandre. Saksbehandlingsreglene bidrar til at interessene blir hørt, men det er ingen plikt for kommunen å følge alle de innspill som kommer. Etter å ha gjennomgått sakens dokumenter og de ulike behandlingene i kommunestyret, mener vi at Røyken kommune har tatt mange av innspillene til etterretning og gjort endringer av planen i tråd med flere av disse. Vi har ingen merknader til kommunens vurdering på dette punkt. Sol- og skyggediagrammer. Et annet punkt som er anført, er at solanalysen må være feil. Kommunen har på sin side anført at analysene er utført av fagkyndige, og at de er gjennomgått på nytt og etterprøvd i forbindelse med vedtaksbehandlingen av planen. Fylkesmannen har forståelse for at det kan være vanskelig for klagerne å akseptere analysen dersom de opplever at den ikke stemmer overens med faktiske forhold. Fylkesmannen har imidlertid ikke noe grunnlag for å betvile de fagkyndiges analyser og mener kommunen har gjort en god vurdering ved å ha gjennomgått og etterprøvd de på nytt i forbindelse med vedtak av planen. I tillegg er det i områdeplanen 11 sikret at det ved detaljregulering og ved gjennomføring av tiltak, også skal utarbeides solog skyggediagrammer for de aktuelle områdene. På denne bakgrunn har vi ingen merknader til kommunens vurdering. Byggehøyder og tetthet. En annen anførsel som fremgår i flere av klagene, er at det bygges for tett og høyt og at dette vil forringe eksisterende beboeres solforhold og sjøutsikt. En av klagerne, Atle Strand, anfører at hans vernede eiendom vil bli innestengt på grunn av utbygging på naboeiendommene. Det følger av kommuneplanen at det for sentrumsområder hvor det ikke fremgår annet av kommunedelplan eller områdereguleringsplan, tillates bebyggelse med maksimal gesims- og

5 mønehøyde 14,5 meter målt i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. På inntil 1/3 av bygningens grunnflate tillates gesims på maksimalt 17 meter. Side 5 av 7 I områdereguleringen for Slemmestad er det åpnet opp for en del høyere bygg enn dette, men med krav om variasjon i byggehøyder innenfor hvert delområde. De ulike delområdene har ulik bebyggelsesstruktur, men med høyest tillatt bebyggelse i område B6 hvor det tillates høyhus på inntil 67 meter. Deretter blir høyeste tillatt bebyggelse på inntil 27 meter. Planbestemmelsene angir hvor stor prosentandel som kan bygges med de ulike byggehøydene. Høydene baserer seg på volumstudiet som er utført i forbindelse med planarbeidet, og ut fra en vurdering av at sentrumsområdet tåler en mer urban og tettere utbygging. Forutsetningen for å kunne bygge med de høydene som planen åpner for, er at de kvalitative krav oppfylles. Dette gjelder både i forhold til solforhold, avstand mellom bygningene, lekearealer og uteoppholdsarealer. For eksempel er det i planen satt krav om at minimum 50 % av uteoppholdsarealene på bakken skal ha direkte sollys minst 5 timer ved vårjevndøgn, og at dette gjelder både for eksisterende og ny bebyggelse, både innenfor og utenfor planområdet. Det fremgår også av planen at nær- og fjernvirkninger skal utredes ved detaljregulering. Det er lite tvil om at utbygging av Slemmestad som et nytt sentrum i Røyken kommune vil påvirke eksisterende boforhold. Omfanget av påvirkningene for den enkelte, er imidlertid vanskelig å belyse før ved detaljregulering og byggesøknad. At noen, slik det anføres i klagene, har kjøpt eiendom i Slemmestad på bakgrunn av at området og eiendommene hadde mange gode kvaliteter, gir ingen garanti for at dette forblir uendret i fremtiden. Områder kan vedtas omregulert, og det vil stort sett alltid løpe en risiko for fremtidig utbygging rundt egen eiendom og endring av både sol- og utsiktsforhold. Åpningene for en tett og høy bebyggelse i Slemmestad, vil måtte oppfylle en rekke kvalitetskrav og detaljreguleres for å kunne realiseres, og relevante hensyn anses derfor tilstrekkelig ivaretatt. Parkering. En av anførslene fra Kleber AS og flere av foreningene på Odden, omhandler parkeringsutfordringer. De anfører at det i forbindelse med utbyggingen av Odden Marina Boligsameie, ble godkjent en reduksjon av antall parkeringsplasser i garasjeanlegget i forhold til reguleringsplanens krav. Dette medførte at sameiet mistet gjesteplassene sine og at næringslokalene mistet parkeringsplasser både til seg selv og til besøkende. Utbygger gikk deretter konkurs. For at næringslokalene skulle kunne tas i bruk, stilte kommunen krav om at de måtte finne en midlertidig parkeringsløsning. Dette ble løst ved en avtale med Bygg og Eiendomsutvikling AS om disponering av parkeringsplasser og deretter en avtale med Røyken kommune. Sistnevnte avtale går ut på at de næringsdrivende får disponere et av kommunens parkeringsarealer i kontortiden, og at sameiet og båtforeningen får disponere de etter kontortid og i helgene. Det ble videre tinglyst en erklæring 26. juni 2000 som sier at Kleber AS (næringslokalene på brygga) forplikter seg til å opparbeide i alt 18 parkeringsplasser så snart areal er regulert til det formål. Videre er det presisert i erklæringen at de forplikter seg til å fjerne midlertidige opparbeidede parkeringsplasser dersom kommunen ønsker det. Problemstillingen som er anført er at parkeringsarealet som kommunen har stilt til disposisjon, vil bli fjernet ved gjennomføring av områdeplanen for Slemmestad, og at

6 Side 6 av 7 kommunen ikke har avsatt areal til en ny parkeringsplass for dem innenfor et 200 meters belte som var kommunens krav under utbyggingen. Kommunen skriver følgende i sitt svar på anførselen: «Kommunen gjør oppmerksom på at det ikke er i tråd med statlige planretningslinjer å legge til rette for flateparkering i sentrale utbyggingsområder. I slike områder skal det tilrettelegges for gange, sykkel og kollektiv. Vi mener at områdeplanen er i tråd med disse overordnede føringene. Det er inntatt bestemmelser i områdeplanen om at parkering for beboere, gjesteparkering, ansatte og pendlere innenfor feltene BKB1-8, ikke tillates etablert åpent på bakken, se 38.2 i planbestemmelsene. Det åpnes imidlertid for at det kan etableres et begrenset antall plasser for korttidsparkering på bakkenivå, som kantparkering i anviste gater eller oppmerkede felt, for personer med nedsatt funksjonsevne, kunder til butikker og besøkende til øvrig næring. Lokalisering av bakkeparkering og besøksparkering til ulike former for virksomheter, må imidlertid avklares i detaljregulering. Videre fremgår det i planbestemmelsene at nye parkeringsplasser skal være opparbeidet før eksisterende parkeringsplasser kan fjernes. Vi viser i den forbindelse til 38.1.» Det fremgår av områdeplanen punkt 3.3, at dagens reguleringsplan for Odden vedtatt erstattes av ny plan. Kommunen står i utgangspunktet fritt til å vedta en ny plan med et annet innhold enn eldre plan. I områdeplanen for Slemmestad er det ikke lagt opp til flateparkering i de sentrale områdene, da dette ville vært i strid med planens målsetting om å redusere bilandelen. Hva som var bestemt vedrørende parkering i tidligere plan blir dermed ikke lenger relevant. Videre viser vi til at det tydelig fremgår av den tinglyste erklæringen at parkeringsavtalen med kommunen har ment å være midlertidig. Kommunen har således ingen plikt til å fortsette å stille arealer til disposisjon. Som kommunen skriver i sin kommentar til anførselen, er det utbyggers ansvar at tiltaket er i tråd med gjeldende plan. Parkeringsbehovet i Slemmestad må likevel dekkes, og etter vårt syn har kommunen foreløpig sikret dette i planens 38, og i tråd med overordnede retningslinjer og planens formål. Fylkesmannen har derfor ikke merknader til kommunens vurdering. Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men finner etter en samlet vurdering at disse ikke kan føre frem. Konklusjon Fylkesmannen har kommet til at områdereguleringsplan for Slemmestad er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og har ikke merknader til kommunens saksbehandling eller det utviste skjønn.

7 Side 7 av 7 Etter fullmakt Jørn-Tomas Einstabland fagsjef Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Line Valderhaug rådgiver Kopi til: Kleber As Odalsveien SLEMMESTAD Jonny Schmidt Hansen Bryggeveien SLEMMESTAD Tone Fjellheim Lorenzini og Guy Lorenzini Tåjeveien SLEMMESTAD Odden Marina Boligsameie Postboks SANDVIKA Atle Strand Nyveien SLEMMESTAD Tor Asbjørn Hauer Postboks SLEMMESTAD Odden Marina Båtforening Bryggeveien SLEMMESTAD Mary Kristine Sandal Bryggeveien 8A 3470 SLEMMESTAD Harald Melvold Bryggeveien SLEMMESTAD Tåje Vel Tåjeveien SLEMMESTAD Hege Kristine Kjær Ødegårdsbakken SLEMMESTAD