Vedtak i klagesak - Reguleringsplan for Sjusjøparken - Ringsaker

Transkript

1 sin' FYLKESMANNEN KOMMUNAL I HEDMARK Ringsaker kommune Pb Brumunddal Vår dato Vår referanse /2173 Saksbehandler, ínnvalgstelefon Arkivnr. Deres referanse Ann-Kristin Ødegaard, /627 Vedtak i klagesak - Reguleringsplan for Sjusjøparken - Ringsaker kommune - klager: Sjusjøparken hytteforening Det vises til kommunens oversendelse hit, datert 10. juni Konklusjon Fylkesmannen har vurdert klagers anførsler, men har ikke funnet holdepunkter for å sette kommunens vurdering til side. Fylkesmannen stadfester derfor Ringsaker kommune sitt vedtak av reguleringsplan for Sjusjøparken, datert 7. mars 2016, sak 017/16. Kort historikk Ringsaker kommune vedtok reguleringsplan for Sjusjøparken den 7. mars 2016, sak 017/16. Området ligger på Sjusjøen vest for krysset mellom Sjusjøvegen og Nordsetervegen, og omfatter bl.a. det tidligere Sjusjøen høyfjellshotell. Hensikten med planarbeidet har vært å legge til rette for utvikling av frittliggende og konsentrert fritidsbebyggelse for salg og utleie, samt forretning og tjenesteyting, grøntstruktur og rekreasjonsmuligheter. Planen er utarbeidet av Feste Kapp AS på vegne av Sjusjøen utvikling AS. Planvedtaket ble påklaget av Sjusjøparken hytteforening i brev av 8. april Det klages blant Postadresse: Kontoradresse: Telefon Statens hus: Telefaks: Org.nr.: Postboks 4034 Parkgt Hamar 2317 Hamar Sentralbord: OO Banknr E-past: fmhepost@fylkesmannen.no Internett: Side 1

2 annet på reguleringsbestemmelse pkt. 1.6 Parkering: 1.6 Parkering Det vises til kommunens parkeringsbestemmelser. For HK1-8 skal det sikres minimum 1.5 p~plasser per boenhet på egen grunn eller på tilhorende felles parkeringsarealer. For områdene HF1-5 skal det sikres minimum 1.5. maksimalt 2 biloppstillingsplasser per tomt. P-arealet i HF 1-5 medregnes ikke i BRA eller BYA. Klager mener at arealer til parkering må avsettes på et slikt sted innenfor planområdet hvor hensynet til miljø i planområdet sikres mest mulig, og at naturlig plassering vil være innenfor planområdet HK5 alternativt innenfor planområde HK8. Det vises til at det i kjøpekontrakten er skrevet følgende: «Parkeringsp/ass, skissert i reguleringsplan for Sjusjøen høyfjellshotel/ vil ikke bli oppført» Videre mener klager at ny, konsentrert fritidsbebyggelse HK1-7, spesielt HK6, ikke vil være i samsvar med HF 1og ses på som fremmedlegemer. Det hevdes også at areal avsatt til avfallshåndtering ikke vil ivareta hensynet til miljøet da plasseringen vil medføre mye trafikk innenfor planområdet. Avfallshåndtering bør derfor flyttes til HK5. Klager foreslår videre at utbygger etablerer skiløypene i planområde HF1. Det vises ellers til klagen i sin helhet. Ringsaker kommune behandlet klagen i møte den 8. juni 2016, sak 069/16, og det ble fattet slikt vedtak: l. Klage fra Sjnsjoparken hytteforening av S. april 2016 tas ikke til folge for punkt 1. 2 og Klagens punh 3 tas til folge ved at tekst om avfallshåndtering innafor onnade PP. bestemmelse pkt tas ut..\ y bestemmelse 3.7 blir som tblger; Innen området tillates etablert parkernigsplass. Plassen skal 1'æi'e_felles_foibesøkende til planområdet. Det tillates ikke gara5jeb_\'gg. Rådmannen gis fullmalct til a endre bestemmelsen. som mindre endring av planen. med hjemmel i plan- og bygningsloven Klagens pnnla 1. 2 og 4 oversendes Fylkesmanneil i Hedmark for avgjørelse. Fylkesmannens vurdering: Klager har klagerett og klagen er innkommet innenfor klagefristen, jf. forvaltningsloven (fvl) 28 og 29. Vedtak av reguleringsplan er et enkeltvedtak som kan påklages, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) Myndighet til å avgjøre klager er delegert til Fylkesmannen. Klagebehandlingen skal omfatte de rettslige og de skjønnsmessige sidene ved reguleringsplanvedtaket, med de begrensninger som går fram av pbl og rundskriv T-8/86. Det følger av fvl. 34 andre ledd at Fylkesmannen skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn. Forvaltningsloven gjelder for behandling av saker etter plan- og bygningsloven. Saksbehandlingen En viktig del av klagebehandlingen er å vurdere kommunens saksbehandling. Qmrådet er i Side 2 av 5

3 kommuneplanen avsatt til nåværende fritidsbebyggelse, næringsbebyggelse og sentrumsformål. Arealbruken i kommuneplanene videreføres i reguleringsplanen. Det ble fremmet en reguleringsplan for det samme området i 2008, hvor blant annet Fylkesmannen fremmet innsigelse. Planen kom ikke til sluttbehandling. Kommunen skriver at nye aktører har engasjert seg i prosjektet, og både intensjonen og innholdet i planen er endret en god del. Planen har også fått nytt navn. I tillegg er ny plan- og bygningslov trådt i kraft etter forrige planprosess. Kommunen har tross dette vurdert at det ikke var behov for å varsle oppstart av ny planprosess. Fylkesmannen finner at det med så mange endringer, tida som er gått, og i særdeleshet med ny plan- og bygningslov, skulle vært varslet ny planoppstart, slik pbl krever, jf. også kapittel 5. Vi finner at manglende varsel av planoppstart er en saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen legger til grunn at det likevel er lite sannsynlig at denne feilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. fvl. 41, og går ikke nærmere inn på dette. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 18. mars 8.mai 2015, og høringen ble annonsert i Ringsaker blad den 21.mars Det kom inn 15 merknader til planforslaget, 6 fra høringsinstanser og 9 fra private berørte parter. NVE fremmet innsigelse til planen, men denne ble trukket i brev av 6. januar Merknadsbehandlingen er inntatt i planbeskrivelsen. Som følge av merknadene til offentlig ettersyn er planen justert på noen områder, blant annet er byggehøyde redusert innenfor område HK8. Som det fremgår har statlige og regionale myndigheter, samt grunneiere og andre som kan bli berørt av planen hatt anledning til å uttale seg slik plan- og bygningsloven stiller krav om. Fylkesmannen har ikke merknader til kommunens saksbehandling, om oppstart. utover den som gjelder varsel Skjønnsutøvelsen Lovens system er slik at kommunen kan regulere når den finner det nødvendig. Det er kommunestyret som etter en samlet vurdering avgjør hvilke areal som skal reguleres og hvordan de skal utnyttes. Dette gjelder fullt ut også der hvor planen har en annen forslagsstiller kommunen selv. Verken grunneiere, rettighetshavere, naboer eller andre med tilknytning til planområdet har krav på at reguleringen blir gjennomført i samsvar med deres ønsker. Såfremt avveiningen er forankret i reguleringsmessige hensyn, ikke er usaklige, og krav til saksbehandling er oppfylt, vil vedtaket være gyldig. enn å Klager ønsker at regulert PP flyttes til HK5/HK8. I denne saken har klager anført at naturlig plassering for regulerte parkeringsplasser, merket PP, ville ha vært innenfor planområde HK5, alternativt HK8, da dette vil ivareta hensyn til miljøet og Side 3 av 5

4 trafikksikkerheten på en bedre måte. l sin vurdering har kommunen vist til at området PP kun skal benyttes til gjesteparkering, og at øvrig parkering skal skje innenfor de enkelte byggeområdene. Plasseringen bidrar også til mindre eksponering av parkeringsplassen med lokalisering i bakkant av bebyggelsen. Dette antas å gi en begrenset trafikkbelastning for beboerne. Klager har også klaget på vedtatt utnyttelse og gesims/mønehøyde for HK1 7 og hevder at bebyggelsen vil bli sett på som fremmedelementer sammenlignet med eksisterende bebyggelse. Klager foreslår at planbestemmelse om konsentrert fritidsbebyggelse for HK6 erstattes med bestemmelse for frittliggende fritidsbebyggelse. Kommunen har i sin vurdering vist til at grad av utnytting og møne-/gesimshøyde ble vurdert ved sluttbehandling av planen. Det er påpekt at de delområdene som er avsatt til konsentrert fritidsbebyggelse er en erstatning for det tidligere «Storhotellet», og det er derfor satt krav til høy arealutnyttelse og effektiv arealbruk. Det er lagt opp til at den konsentrerte bebyggelse legges inn mot det stigende terrenget med frittliggende hytter foran, slik at det visuelle inntrykket av høy bebyggelse dempes. Når det gjelder HK6 viser kommunen til at maksimal møne-/gesimshøyde her er satt til hhv. 8 og 6 meter, og at avstanden mellom frittliggende bebyggelse og HK6 på meter er tilstrekkelig til å ivareta hensyn til naboene. Fylkesmannen viser til første avsnitt under skjønnsvurderingen, hvor det understrekes at ingen har krav på at reguleringen blir gjennomført i samsvar med deres ønsker. Vi finner at kommunens vurdering og interesseavveining i skjønnsutøvelsen er rimelig, saklig begrunnet og forankret i reguleringsmessige hensyn. Vi kan ikke se at klagers anførsler kan få betydning for planvedtakets gyldighet. Fylkesmannen vil også påpeke at kommunens fokus på høy arealutnyttelse og effektiv arealbruk er i overensstemmelse med nasjonale føringer og forventninger til kommunal arealplanlegging. Når det gjelder forslag fra klager om at utbygger/forslagsstiller etablerer skiløype i planområdet, så er dette et ønske og ikke en klagegrunn. Fylkesmannen går derfor ikke nærmere inn på dette. Vedtak Fylkesmannen stadfester Ringsaker kommune sitt vedtak av reguleringsplan for Sjusjøparken, datert 7. mars Klagen fra Sjusjøparken hytteforening er etter dette ikke tatt til følge. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9 og gjeldende delegasjon. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre. Med hilsen Bernhard A Caspari e.f. direktør Ann-Kristin Ødegaard Seniorrådgiver Side 4 av 5

5 Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes ut uten signatur. Kopi til: Sjusjøparken hytteforening Munkerudveien 27A 1163 OSLO v/ Kurt Syversen Sjusjøen utvikling AS Kallerudlia GJØVIK Side 5 av 5