Ved riving og full utbygging av foreslåtte nye felt vil kvartalet kunne få en bygningsmasse på m 2, en økning på 4792 m 2.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 12. mai 2015 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Kvartal 49. Områderegulering. Sluttbehandling. Sammendrag Bakgrunnen for saken er at etter flytting av funksjoner til Teater- og konserthuset Kilden ble flere bygg stående tomme. Kristiansand Eiendom har ikke klart å finne noen ny bruk av eksisterende bygningsmasse. Agder teater ble foreslått revet, og det er varslet innsigelse fra Fylkeskommune og Riksantikvar. Aladdin-bygget reguleres til bevaring. Kristiansand Eiendom fremmer en ny områderegulering for kvartal 49. Planen er revidert etter at det forrige forslaget til områderegulering ble stoppet av innsigelse fra Vest-Agder fylkes hovedutvalg for samferdsel, miljø og areal, i vedtak av 6. februar Ved riving og full utbygging av foreslåtte nye felt vil kvartalet kunne få en bygningsmasse på m 2, en økning på 4792 m 2. Sentrale tema i den nye reguleringen er: I planen er Agder Teater foreslått revet og erstattet med nybygg. Teknisk direktørs innstilling etter høringsrunden er endret. Revidert forslag er nå at teaterbygget reguleres til bevaring. Innstillingen reflekterer nødvendige endringer av plankart og bestemmelser som følge av bevaringen. Innsigelsen mot riving av Aladdin i Kongensgate 6 er tatt til følge, og bygget blir bevart med både eksteriør og interiør. I dette inngår ikke kinosalen i bakgården, men det er ingen umiddelbare planer for at denne skal fjernes. Når det gjelder byggehøyder foreslått i forrige områdeplan, var opprinnelig innsigelsene fra Fylkeskommunen etterkommet. Imidlertid vedtok byutviklingsstyret et tilleggsvedtak innen planen gikk på ny høring. Høyder i felt S6 mot Markensgate ble økt til maksimal gesims 15,5 og mønehøyde 20,1 m. Tilleggsvedtakets høyder er i strid med Murbyplanen og kommunedelplanens målsetning om å sørge for sol på gateplan i Markensgate, og tilsvarende høyder for felt S 6 har blitt møtt med innsigelse. Planen muliggjør parkering under store deler av kvartalet som frigir areal på bakkeplan til nybygg og fellesområder. PBO antar denne kan realiseres med visse endringer selv om teateret skal bevares. Dagens p-plasser på bakkeplan inne i kvartalet som tilhører eksisterende bygg, kompenseres med nye plasser i felles p-kjeller. 1

2 Sentrale problemstillinger: Det er ingen faglig uenighet om byggets verneverdi. Etter høringsrunden foreligger nå en mengde dokumentasjon på teaterbyggets og utsmykningens bevaringsverdi. Et samlet fagmiljø innen kunst og arkitektur både på Sørlandet og nasjonalt, anbefaler at bygget bevares for ettertiden. I høringsrunden har fylkeskonservator igjen varslet innsigelse, og støttes av Riksantikvaren. Dersom fylket velger å ikke reise innsigelse vil Riksantikvaren overta saken. Forslagsstiller har ikke gjort en arkitektfaglig vurdering av bygget. En uavhengig arkitektfaglig vurdering ble derfor gjort under høringsrunden på bestilling fra plan- og bygningssjefen. Rapporten konkluderer med at teaterbygget med Finnes utsmykning er svært verneverdig og «et umistelig landemerke». Flytting av alle funksjoner i Agder Teater til Kilden har vært kjent lang tid, men Kristiansand Eiendom har ikke ennå ikke funnet ny bruk av bygget. Under høringsrunden har det imidlertid kommet nye interessenter på banen, og flere alternativer har vært diskutert. Kommuneplanen har som mål å sørge for høy arkitektonisk kvalitet og offentlig utsmykning. Denne reguleringen går inn for å rive en betydelig arkitektonisk kvalitet og en offentlig utsmykning. Rivingsforslaget går også på tvers av kommunedelplanens målsetning om å bevare Kvadraturens egenart og historiske kvaliteter, og mot målsetningen om en ny kulturakse. Dersom byutviklingsstyrets tilleggsvedtak for økte høyder i felt S6 vedtas vil fylkeskommunen igjen reise innsigelse. Høydene er i strid med Murbyplanen og Kommunedelplan for Kvadraturen. Teknisk direktør innstiller at teateret felt S1- reguleres til bevaring. Eksteriør skal bevares. Det tillates endret formål og interiør. Ved nye funksjoner i S 1/S 2/S 11 og/eller felt S 12 med tilhørende park-lekeplass vil endret bruk kunne løses gjennom en detaljregulering som omfatter disse delområdene. Dersom dette blir vedtatt skal bestemmelser rettes til følgende: 1. Felt S1 reguleres til hensynssone bevaring av kulturmiljø. Linjesymbol «bygg som forutsettes fjernet» erstattes med linjesymbol for «bygg som skal bevares». 2. Park-lekeplass endres i plankart til å hovedsakelig ligge på eiendom 150/ , 2.1, 3.0 endres ved at felt S1 og S12 tas ut endres ved at S1 tas ut, og tilføyes kulturformål tilføyes: «for S2 tillates også kulturformål erstattes av «Sentrumsformål S1.» 6.1 erstattes av : «I etasje 1 3 tillates forretning, tjenesteyting, bevertning og kulturformål. I etasjer over tillates kontor, tjenesteyting, bolig og kulturformål tilføyes «For S5 gjelder dette også interiør i 1.etasje mot gaten.» endres ved at følgende legges til «For felt S1 skal vinduer og dører tilsvare eksisterende uttrykk. Endringer av interiør, og av eksteriør mot bakgård og over hovedvolum tillates» 9. S12 tas ut av plankartet, og fordeles på tilstøtende felt. Formålsgrense for S 1, S 2, S 9, og S 11 utvides til eksisterende eiendomsgrenser. 2

3 Forslag til vedtak 1) Bystyret vedtar områderegulering for Kvartal 49, sist datert med bestemmelser sist datert , med følgende endringer: a) Felt S1 reguleres til bevaring. Plan og bestemmelser rettes i henhold til liste i saksfremstillingen. b) 2.2 endres tilbake til: «Felt S 6 kan ha maksimal gesimshøyde mot gate 10 m, og maksimal mønehøyde 16 m. Byggedybden er 17 m.» c) 9.1 tilføyes «For S 5 gjelder dette også interiør i 1.etasje mot gaten.» d) 10.9 tilføyes: «Det skal etableres en overbygget gangvei i min 3 m. bredde gjennom felt S 2. Denne skal være allment tilgjengelig hele døgnet.» e) 14.1 endres til «Ved rammesøknad skal situasjonsplan vise bruk av uteareal, adkomst til og omfang av parkeringsanlegg. Det er ikke behov for detaljregulering for annet enn planendring. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Vedlegg: 1. Plankart datert Bestemmelser datert Planbeskrivelse datert Saksprotokoll 5. Uavhengig vurdering av Grete Jarmund, datert Vurdering av teaterbygget Strek arkitekter, datert Kunstfaglig vurdering vedr fasaden. 8.illustrasjon plankart i henhold til innstilling for bevaring, datert Finnes biografi av G Opstad, datert

4 BAKGRUNN FOR SAKEN Kristiansand Eiendom har tidligere fremmet planforslag etter bestilling fra kommunalutvalget, og fremmer nå et revidert forslag etter innsigelser fra Fylkeskommunens hovedutvalg for samferdsel, miljø og areal. Dagens situasjon 4

5 Planområdet er ytre syd-østre kvartal av Kvadraturen, ut mot østre havn, Caledonien og Kristiansand kino; og mellom gatene Kongens-, Markens-, Østre og Vestre Strandgate. Det er i dag i hovedsakelig et boområde med innslag av kontorer, og kulturaktiviteter i Aladdin. Bygningsmassen er i uttrykk og størrelse svært blandet, med lav murbebyggelse fra sent 1800-tall, et tidlig modernistisk leilighetsbygg i Markensgate 1, og flere særegne brutalistiske bygg i rå betong. Kristiansand Kommune eier Agder Teater og tilknyttede lave murbygg, og Aladdin-bygget, hvor kun det siste i dag er i bruk. Planområdet slik det framstår i dag og bruk av eiendommer er nøyere beskrevet i planbeskrivelsen. Planens innhold Planen som legges fram er et revidert forslag etter to tidligere høringsrunder. Det skal etableres en almenn tilgjengelig adkomst til park-lekeplass gjennom S2. Forslaget innebærer en lavere bygningshøyde, redusert til å være i samsvar med Murbyplanen og kommunedelplan for Kvadraturen, og for å etterkomme innsigelsene fra Fylkeskommunens Hovedutvalg for samferdsel, vei og miljø. Innsigelsene på tillatt riving av Teateret var ikke tatt til følge. Dermed innebar forslaget at brorparten av bebyggelsen mot Kongensgate og Markensgate kunne erstattes av ny, med relativt høy utnyttelse. Kvartalet lukkes på alle sider bortsett fra eksisterende åpninger mellom eksisterende bygg i Østre Strandgate, med noe grøntarealer, lekeplass og et lavere bygg innenfor. 5

6 Felt: Planen er inndelt i tolv felt, som gir mulighet for en trinnvis utbygging over tid: Tre av feltene har relativt ny bebyggelse og er neppe aktuelle for utbygging Tre felt har bevaringsverdig bebyggelse og vil ikke bli utbygd. Fem av feltene foreslås utbygd Hvorav S4 og S6 er i privat eie, mens kommunen i dag eier S1, S2 og S11 Feltet foreslås tatt ut i administrasjonens innstilling, ved bevaring av teaterbygget. Krever samarbeid mellom flere grunneiere for å realiseres. Feltet mot Markensgate reguleres med mønehøyde 10m, altså ikke mye over dagens høyder, og vurderes derfor som mindre aktuelt for en snarlig utbygging. Kinosalen til Aladdin foreslås ikke bevart. S3, S8 og S10 (S5, S7 ogs9) S1, S2, S4, S11, S12) S12 S6 S5 De foreslåtte adkomstene til ny felles P-kjeller og eventuelt nybygg i bakgården er begge plassert mellom flere felt. Realiseringen av disse må løses med et samarbeid mellom eierne. Planen foreslår en typisk karré-bebyggelse med publikumsrettede tjenester mot Kongensgate og Markensgate. Det tillates forretning, tjenesteyting og bevertning i første etasje i alle felt utenom det tidligere foreslåtte nybygget i felt S 12 inne i kvartalet, hvor det tillates enten bolig eller kontor i alle tre etasjene. Feltet er i administrasjonens innstilling tatt ut, og arealet fordelt på tilliggende felt etter dagens eiedoms grenser. Boliger tillates fra 2.etg i alle felt, bortsett fra S1 og S11 hvor bolig tillates fra 3. etasje. Se ellers planbestemmelsene. Tre sider av kvartalet ligger i rød støysone, men støynivåer på foreslåtte utearealer er tilfredsstillende. 6

7 PLANPROSESSEN Gjeldende planer Forholdet til rikspolitiske retningslinjer: I følge de nye statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, datert , skal «Planer fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange.» Videre slås det fast at «I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon.» I så måte er planen positiv. Rivingsforslaget er imidlertid klart i strid med at «i planleggingen skal det tas hensyn til ( ) kulturhistoriske verdier og estetiske kvaliteter. (pkt 4.7) Forslaget er i tråd med Regionalplan for Kristiansandsregionen sin anbefalte strategi for utbygging ved å fortette i eksisterende sentrum (8.1), og ved å satse på utbygging av leiligheter i tilknytning til eksisterende sentere med god tilgang til offentlig service og tjenester (8.13). Regionalplanens strategi for Kristiansand Kommune sier også at for å ta vare på byens sjel og attraktivitet forutsettes det at verneinteressen i Kvadraturen ivaretas på en god måte. (9.7) Forholdet til Kommuneplanen: Klimabyen (s.37) sine målsetninger oppfylles på flere måter. Planen er et lite bidrag til at byspredningen med flytting av handel og kontor begrenses, og at ikke transportbehovet behøves å dekkes av privatbilisme. Handels- og servicefunksjoner lokaliseres i eksisterende sentrum hvor kollektivtilbudet er optimalt. Eldre og lite energieffektive bygninger kan erstattes av nybygg med helt andre krav til energieffektivitet og inneklima. Byen det er godt å leve i (s.31): Sentral beliggenhet nær Markens, Bystranda, Odderøya, Aquarama, og et rikt utvalg av både natur- og kulturopplevelser i gangavstand, tilsier at kvartalet har potensiale til å bli et godt bo- og arbeidsområde. Rask adkomst uten bil til turområder, badeliv og organisert aktivitet, gjør at forslaget mer enn oppfyller målsetninger om å tilrettelegge for økt folkehelse. Planen foreslår blandete funksjoner i kvartalet som kan bidra med økt fotgjengeraktivitet gjennom hele døgnet ved å øke antallet som bor og arbeider i Kvadraturen. Erfaringer fra liknende prosjekter sentrale leiligheter med høy kvadratmeterpris- viser at man sannsynligvis vil få en homogen gruppe beboere; godt voksne og eldre par uten hjemmeboende barn, da få barnefamilier har mulighet til å konkurrere i dette prissjiktet. Å fortette nær eksisterende kvaliteter er ellers en god måte å oppfylle kommuneplanens mål om en god by å leve i. Under «byen det er godt å leve i slik gjør vi det» (s.35) sier kommuneplanen at «vi skal gjennomføre planprosesser som fremmer deltakelse engasjement, ideer og synspunkter blant innbyggerne og interessegrupper.» Videre skal kommunen «legge til rette for samspill mellom byens kunst- og kulturinstitusjoner, profesjonelle kunstnere ( ) og det frivillige kulturliv.» I denne saken har det vært et stort engasjement og deltakelse. Et nært samlet kulturliv i byen, både profesjonelle, frivillige, fagpersoner og institusjoner har i høringsrunden protestert mot rivningen av teateret. 7

8 Byen som drivkraft: En by som kan tilby attraktive, sjønære boliger og arbeidsplasser har et konkurransefortrinn for å tiltrekke seg nye innbyggere og holde på kvalifisert arbeidskraft. Det skal også legges til rette for at Kvadraturen får et rikt kulturtilbud, mangfoldig handels- og serviceaktivitet, attraktive byrom og god arkitektur.(s.29). Kvartalet er en del av en viktig ferdselsåre mellom Markens, Fiskebrygga/kilden, og ligger i en ønsket kulturakse. Det legges til rette for service- og fortsatt kulturaktiviteter i Aladdin, men målsetningen kan neppe sies å være ivaretatt ved å åpne for å fjerne et særegent brutalistisk bygg med veggrelieff, og erstatte det med generisk bygningsmasse. Ellers bidrar forslår planen å bevare flere andre eldre bygg, ha blandede funksjoner og beholde Aladdin for kulturaktiviter. Kommunedelplan for Kvadraturen beskriver karré-kvartalene sine proporsjoner som særegne for Kristiansand. Disse videreføres i planen. Gatestrekningen i Kongens gate kan fortsatt bli nokså mørk og lite benyttet selv om det åpnes for publikumsrettede funksjoner på gateplan. Kvadraturplanens mål om tilrettelegging for handel og kontorer er ivaretatt.( pkt 1.1, 1.2) 3-1 slår fast at rivningstillatelse ikke gis før igangsettingstillatelse for nye tiltak foreligger. Det foreslås gjennomgående leiligheter ( 3.4), lokaler på gateplan er forbeholdt forretningsvirksomhet, med inngang fra gate ( 5.3, 5,4), og boligandelen er satt til 30% ( 5.6), med publikumsrettede tjenester i 1.etasje. Under «Planprogrammets utfordringer» (s.15, pkt.4) slås det fast at det skal legges til rette for nye offentlige byrom (parker, plasser, aktiviteter, kunst/utsmykning). På bakgrunn av dette foreslo administrasjonen at tidligere foreslått passasje gjennom kvartalet ble tatt inn igjen i planen, så offentlige passasjer og smug opprettholdes ( 3.6). Passasjen foreslås tatt inn i bestemmelsene som Målsetningen om byrom med utsmykning (s.15 pkt 4) oppnås ikke ved å tillate at Finnes veggrelieff kan fjernes. Før forslaget ble lagt ut på ettersyn vedtok byutviklingsstyret ytterligere byggehøyder for bebyggelsen mot Markens gate - felt S6. Her var mønehøyde regulert til gesims 10 m og mønehøyde 16 m ( 5.7), mens byutviklingsstyret vedtok at Felt S6 kan ha maksimal gesimshøyde 15,5 m og mønehøyde 20,1 m. For å unngå innsigelse foreslår administrasjonen at høyden igjen reduseres for å være innenfor gjeldende planer: Kommunedelplan for Kvadraturen sier at «Eiendommer som grenser inntil Markensgates sør-vestside skal ha maks møne- og gesimshøyde slik disse er i dag. Gesims og mønehøyder i Murbyplanen gjelder ved motstrid mellom planene.»( 3.11) Kvadraturplanen sier at vedtatte reguleringsplaner gjelder foran ( 1.1,), og at Murbyplanen gjelder ved motstrid mellom planer ( ). Det samme finner vi i Kommuneplanen ( 1-4). Gjeldende reguleringsplaner: Kongensgate 2 og 2 A Agder teater med tilhørende lave murbygg. Høyder er satt til kote 15,5 og scenetårn til 23,5. (Planid 228, fra ) Østre Strandgate 3, «kompasshuset». Høyder 3 etasjer mot gate og syv etasjer bakenfor, Parkering i bakgård. (Planid 174, fra ) Murbyen gjelder hele husrekken mot Markensgate og hjørnebygget i Markens/Østre Strandgate. Høyder er satt til gesims 10 m og møne 16 m. (Planid 724, fra ) Kvartal 49: Kongensgate 6, Aladdin-bygget og Vestre Strandgate 2 og 4. 8

9 Høyder her er satt til tre etasjer med inntrukket fjerde i Kongensgate, og fire etasjer i Vestre Strandgate. Av gjeldende planer er som nevnt Murbyens begrensninger på høyden i felt S6 ikke lenger ivaretatt. Tidligere saksgang Kommunalutvalget , sak 56/09: 1. Kommunalutvalget tar saken til orientering og anbefaler KE å arbeide videre med bolig- og næringsalternativet uten kongressenter med sikte på å optimalisere salgsinntekten for teaterbygningene og Aladdin. Det forutsettes at det i det videre planarbeidet med Kvartal 49 tas hensyn til innspill og føringer fra arbeidet med kommunedelplanen for Kvadraturen, herunder en mulighet for kulturkvartal. (Enst.) Byutviklingsstyret godkjente et planprogram for Kvartal 49 datert , revidert (Enst) Kommunalutvalget ba den Kristiansand Eiendom søke å forsere pågående utviklingsprosjekter for å få en snarest mulig realisering. (Enst.) Byutviklingsstyret vedtok så å legge planen ut med to alternativ: Vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger områderegulering for Kvartal 49, 3 plankart sist datert , med bestemmelser i to alternativ: a. alt. 1 sist datert ,(Enst) b. alt. murby sist datert ut til offentlig ettersyn.(8/1) Forskjellene mellom alternativene var at det ene hadde byggehøyder som lå innenfor gjeldende planers bestemmelser. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble først varslet tidlig i November 2009 med frist Det kom inn seks merknader. Problemstillingene i disse merknadene var ulike bymiljøspørsmål om aktivitet, trafikk og bomiljø. Disse er greit oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Offentlig ettersyn: Planutkastet var til første offentlig ettersyn Det kom inn 11 uttalelser som er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Fylkeskommunen varslet da innsigelse på tre punkter i den opprinnelige planen: riving av Agder Teater, riving av Aladdin, og gesimshøyder som overskred Kommunedelplanen i felt S1,S2 og S11 og Murbyplanen i felt S6. Fylkeskommunen ble ikke imøtegått på foreslått bevaring av Agder Teater og tilhørende relieff. De ble ellers imøtegått på bevaring av Aladdin og høyder på bygg. Medvirkning Det var for rundt seks år siden omfattende program for å involvere kommunale etater, ulike næringer i byen og grunneiere i kvartalet i næringsutviklingen. Det arbeidet er omtalt i forslagsstillers planbeskrivelse. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget har vært diskutert i samarbeidsgruppa ved flere anledninger. Merknader fra samarbeidsgruppa er stort sett innfridd i planforslaget. Gangvei gjennom kvartalet (Kongens-Østre) var ikke innfridd, Denne ble vedtatt tilføyet da byutviklingsstyret behandlet saken. 9

10 Byutviklingsstyret behandlet saken , samt grønt tak for nybygg på felt S12 inne i kvartalet. (Enst.). Forslag om bevaring av teateret, av veggrelieff, av fasader ble nedstemt. Etablering av gatetun i Kongens, undersøke mulighet for kulturskole, tilstrekkelig med sandlekeplass, og krav om arkitektonisk kvalitet, ble alle nedstemt. Ytterligere høyder for felt S6 ble vedtatt, beskrevet over ang forhold til eksisterende planer. Byutviklingsstyret vedtok også at «det skal legges til rette for gangvei i bredde 3 m gjennom kvartalet fra Kongensgate. Denne tillates overbygget.» Gangveien forslås tatt inn i vår innstilling. Se ellers vedlagt saksprotokoll. Saken ble så anket til Formannskapet, som vedtok å legge planen ut på offentlig ettersyn med byutviklingsstyrets innstilling. Offentlig ettersyn Formannskapet vedtok å legge planforslaget ut til nytt offentlig ettersyn, for perioden 30.januar mars Det kom inn 27 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse, med forslagsstillers kommentarer og plan,- bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert kommenterer støybegrensningene i bestemmelsene, som de mener er fornuftige. De har ellers ingen kommentarer til planforslaget. - Forslagsstiller har ingen kommentar. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har ingen kommentar. Riksantikvaren, i brev datert har gjort en vurdering på bakgrunn av befaring og innspill fra Nasjonalmuseet. Nasjonalmuseet har sett på Finnes veggdekorasjon som kunst i et nasjonalt og internasjonalt perspektiv, og relasjonen mellom kunst og arkitektur. Ugland og Thorne har satt spesielt preg på sørlandsbyene gjennom 50 - og 60 tallet, og har således stor betydning regionalt. Ved Univesitetssykehuset Nord-Norge fra 1960 samarbeidet U&T også her med Finne om en mindre utsmykning. Deler av sykehuset er vernet gjennom landsverneplanen for Helsebygg. Om Finnes utsmykning skriver Nasjonalmuseet at verkets verdi er ikke knyttet først og fremst til kunstnerisk kvalitet, men i det sparsommme antall eksempler på denne type utsmykninger.» Riksantikvaren vurderer at det er knyttet betydelige kunst- og kulturminneinteresser til Agder Teater. Dette gjelder både byggets arkitektoniske verdi og dets integrerte kunstneriske utsmykning. Riksantikvaren støtter administrasjonen i Vest- Agder Fylkeskommunes vurdering av bygningens kulturminneverdi og deres anmodning om innsigelse. Dersom Fylkespolitikerne velger å ikke reise innsigelse, vil Riksantikvaren vurdere å overta saken. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten går inn for bevaring og har ellers ingen kommentar. Fylkesrådmannen skriver brev datert etter at saken har vært behandlet i SAMutvalget. De opprettholder innsigelsen mot at Agder teater ikke reguleres til bevaring, og innsigelsen angående høyder i felt S 6 mot Markensgate. Det vises til faglige uttalelser fra Riksantikvaren og Jarmunds (vedlagte) rapport om teaterbygget. De kan ikke se at det foreligger nye opplysninger i saken som tilsier at innsigelsene bør trekkes. Høydene mot Markensgate må være innenfor gesimshøyde 10 m og mønehøyde 16 m. Fylkeskommunen har tidligere anbefalt at arkitekturkonkurranse brukes ved endringer/økt 10

11 utnyttelse. Dette ønsket ikke bystyret å videreføre. Når kommunen ønsker i ulike sammenhenger å profilere seg som storby og landsdelssenter bør det være høye ambisjoner for kvaliteten i det bygde rom. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er enig. Vi innstiller S 1 til bevaring, samt reduserte høyder for felt S 6. Statens Vegvesen Region Sør, har i brev datert merknader angående parkeringskjeller. P-kjeller vil gi flere plasser (142) enn beregnet p-behov (118), som de går ut fra baserer seg på minimumskrav i reguleringsbestemmelsene. Om det baserer seg på maksimumskrav for parkering går Vegvesenet ut fra at «restarealer vil benyttes til annet formål enn parkering. Forslagsstillers kommentar: Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Reguleringsbestemmelsene har ikke nevnt konkret antall P-plasser. Det avhenger av framtidig utbygging. Da gjelder parkeringskrav pr boenhet og bestemmelsenes 12, som er lik Kommuneplanens 11 for parkering i sentrum. Rekkefølgebestemmelsene krever at parkering skal redegjøres for før rammetillatelse gis til nye boliger. Edny Grytdahl skriver i brev datert som eier av Kongensgate 8, at det største problemet er at bygget mangler parkering, og det heller ikke finnes soneparkering. Hun håper dette endrer seg. Forslagsstillers kommentar: Det kan bli nye p-plasser på denne eiendommen med en utvikling sammen med tilstøtende eiendommer. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Planforslaget legger ikke opp til kundeparkering, og Kongensgate 8 er heller ikke nevnt foreslått til å ha parkeringsplasser i anlegg under bakken. Ellers finnes det god parkeringsdekning i Kvadraturen og i P-hus på Silokaia. Soneparkering anbefales ikke her. Agder Energi AS skriver i brev datert at de i området har to nettstasjoner med tilhørende lav- og høyspent fordelingsnett. En eventuell omlegging/flytting av anleggene må bekostes av utbygger. Hvis det er behov for å etablere nye nettstasjoner i kvartalet må det avsettes plass til formålet i samarbeid med Agder Energi. Forslagsstillers kommentar: ok. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: opparbeiding og flytting skal dekkes av utbygging. Plassering skal avklares med Agder Energi. Thomas Nesset skriver i brev datert at Agder Teater bør bevares som representant for brutalistisk arkitektur i Kristiansand. Bygningen er særegen for sin tidsepoke og det finnes ikke lignende bygninger i byen eller landsdelen for øvrig. Riving av bygningen vil medføre et stort arkitektonisk tap for Kristiansand og for Sørlandet. Forslagsstillers kommentar: se svar til Agder Arkitektforening. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten deler Nessets syn på bygget, og innstiller at teateret reguleres til bevaring. Fortidsminneforeningen, skriver i brev datert at de i utgangspunktet er positive til alle tiltak som kan bidra til å opprettholde et levende og tradisjonelt bysentrum med urbane kvaliteter. Ved endringer i et helt kvartal er det viktig å ivareta forhold i pakt med eksisterende bebyggelse og omgivelser, og da nevnes målestokk og dimensjoner, gesims- 11

12 og mønehøyder, takform, og material- og fargebruk. Fortidsminneforeningen støtter aksjonen for bevaring av Agder Teater, og mener at bygningen ikke må rives. Det begrunnes både i byggets arkitektur, og i verdien av Finnes kunstverk som arealmessig er et av Norges største utendørsverk. Mange bygg har gjennom tidene blitt revet fordi de i sin samtid har vært vurdert som lite bevaringsverdige, og kommunen står i fare for å gjøre et lignende feilgrep denne gang. Forslagsstillers kommentar: se svar til Agder Arkitektforening. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten deler Fortidsminneforeningens syn. Materialer, farger, høyder mm er generelt godt ivaretatt av bestemmelser i Kvadraturen, men høyder er i denne planen ikke fulgt i felt S6 mot Markens gate, som følge av byutviklingsstyrets tilleggsvedtak for byggene. Vi innstiller at høydene tas ned til maksimal gesims mot gate 10 m og maksimal mønehøyde 16 m. Agder Arkitektforening, skriver i brev datert at offentlige bygg som så tydelig representerer en historisk og arkitektonisk epoke i Norge og som i tillegg innehar store arkitektoniske kvaliteter som enkeltobjekt, bør bevares. Bygget har bidratt inn i Kristiansands byhistorie, som et identitetsskapende bygg og som del av et viktig arkitektonisk mangfold, som en by på Kristiansands størrelse bør ha. Byen har svært få slike bygg å vise til og det er av den grunn også umistelig. Med tanke på beliggenhet, i byens sentrum for kulturaktivitet, vil dets verdi og brukbarhet også være viktig inn i framtiden. De mener derfor at reguleringsplanens punkt 9.0 med underpunkter og kartet, må innlemme felt S1- som teateret er en del av- som bygg som skal bevares. Styret mener at bygget må vernes men må kunne tåle endringer og transformasjon, og at dets verdi og brukbarhet vil være viktig inn i fremtiden. Agder Arkitektforening har også støtte fra Norske Arkitekters Landsforbund sentralt, og Leder Kim Skaara sier blant annet at «dette bygget er et smykke for byen, og av stor samfunnsmessig verdi.» Forslagsstillers kommentar: Eier av bygningen har, i lys av Riksantikvarens høringsuttalelse, kommet til at selve teaterbygningen blir stående eksteriørmessig. Bygningsmasse i felt S 2 (Kongensgt. 2A og B, S 11 (Vestre Strandgate 4) og S 12 må derimot kunne rives. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er enige i merknaden. Ole Christians Albert, er i brev datert redd for støyplager som en konsekvens av at det åpnes for bevertning i 2. etasje i felt S2-S6, i 4.2 av bestemmelsene. Som nabo frykter han det skal kunne etableres for eksempel nattklubb og uteservering på tak over 5.etasje. Forslagsstillers kommentar: I bestemmelsene er det satt følgende: «det tillates ikke etablert støyende aktiviteter som permanent servering og annen publikumsaktivitet i bakgård.» Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tar innspillet til etterretning. Kvartalet er en del av «bylivsonen» og Kommunedelplan for Kvadraturen sier serveringssteder skal kunne etableres her. Det betyr imidlertid ikke at det nødvendigvis vil tillates støyete aktiviteter, nattklubber eller uteservering på tak. HSH Entrepenør AS, skriver i brev datert at 1.2 og 1.3 er uklare, i og med de ikke sier noe om eksisterende bebyggelse og de godkjennelser som gjelder. 1.2 sier at parkering på bakkeplan faller bort ved eventuell etablering av parkeringskjeller på 12

13 eiendommen, og 1.3 at det ikke tillates gjerder høyere enn 0,9 m i kvartalets gårdsrom. 4.1 sier at det i felt S2-6 i 1.etasje tillates forretning, tjenesteyting og bevertning, og i brevet bemerker de at dette også bør inkludere formål kontor, som er dagens bruk. Forslagsstillers kommentar: Planen om å frigjøre arealer på bakken for uteopphold er langsiktig og skal skje i forbindelse med utbyggingen. Planen medfører ingen endringer for eksisterende virksomheter. Endring skjer ved eventuell nybygging. Eksisterende gjerder forutsettes ikke revet, og høyden på gjerder gjelder for nye gjerder etablert etter en utbygging. Adkomstpiler er vist for planlagt P- kjeller. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Reguleringen har ikke tilbakevirkende kraft for hverken parkeringen eller gjerdet, og eksisterende gjerde må ikke rives. Når det gjelder pilene for inn/utkjøring stemmer det at disse gjelder et eventuelt framtidig parkeringsanlegg, og eksisterende innkjøring skal ikke utgå. Det samme gjelder dagens kontordrift. Feltet bør imidlertid ikke reguleres til kontor i første etasje, da Kommunedelplan for Kvadraturen her stiller krav om publikumsrettet virksomhet i første etasje. Christianssands Byselskab skriver i brev datert at teaterbygget bør bevares. Dette hjørnet har vært byens «kulturhjørne» gjennom generasjoner, helt fra den gang Det Dramatiske Selskab oppførte sin teaterbygning her. Videre foreslår de at bygningen bør brukes til å samle alle Kulturskolens aktiviteter under samme tak, da særlig dramaavdelingen har kummerlige forhold i forfalne Kongens gate skole. Nybygg må ellers i kvartalet følge Murbyplanens retningslinjer. Forslagsstillers kommentar: se svar til Agder Arkitektforening Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Byselskabet peker på et argument for å bevare som også andre har nevnt; at kvartalets hjørnetomt har bevaringsverdi som historisk lokalitet for teater. PBO ser det som et innspill for bevaring, men mener framtidig bruk av bygget bør undersøkes bredere enn kun kulturformål. Når bygget er vedtatt bevart, må det tas nye runder på eventuelt salg og hva bygget skal romme. Docomomo Norge går i brev datert inn for bevaring av Agder Teaters særpregede eksteriør. De fremholder at byggets fremtid som ved Y-bygget i regjeringskvartalet er av nasjonal interesse. Byens borgere og besøkende setter ikke bare pris på rutenettet og trehusene, men like viktig er variasjonen i arkitektoniske uttrykksformer som har funnet plass innenfor rutene. Teateret er bevaringsverdig ikke bare som et fremstående eksempel på etterkrigstidas arkitektur, men også fordi den dokumenterer byplanens evne til å ta opp i seg alle de forskjellige uttrykksformene som generasjoner av byggmestere og arkitekter har skapt innenfor mønsteret. Teaterbygget er et element i fortellingen om Kvadraturens levedyktighet og slitestyrke som byplanprinsipp. Forslagsstillers kommentar: Mot Markens var det i planforslaget foreslått å følge Murbyplanens bestemmelser, men dette ble endret i politisk behandling. Høyder ellers er i henhold til kommunedelplanen. se videre svar til Agder Arkitektforening. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Docomomo arbeidet for å bevare tidlig modernisme i Norge på en tid da få så disse byggenes verdi. I dag støtter de fleste bevaring av disse byggene. Brutalismen i Norge har senere kommet i en liknende situasjon, og langt 13

14 flere ser teaterbyggets verneverdi nå enn da spørsmålet først kom opp for noen år siden. PBO deler synet på bygget som en viktig representant for sin tid. Sameiet Kongensgate 1-3, er i brev datert bekymret for hvordan nybygg i kvartalet vil påvirke lysforholdene i Kongensgate. De er spesielt bekymret for en ny bygning i felt S2, siden dagens lave høyde gir dem direkte lys året rundt, og et høyere bygg vil gi dårligere lysforhold i gaten uten direkte sollys. Forslagsstillers kommentar: Med et høyere bygg enn dagens vil lysforholdene i gata bli dårligere, men høydene for S 2 er i henhold til kommunedelplanen. Det betyr at fire etasjer er omtrent på høyde med dagens teaterbygning i tillegg kommer en tilbaketrukket femte. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Høyder foreslått for felt S2 er helt vanlige for Kvadraturen, og følger den nylig vedtatte Kommunedelplanen. Den inneholder restriktive høydebegrensninger, samtidig som sentrum må kunne fortettes og videreutvikles. Vi anbefaler derfor ikke å kreve lavere høyder enn Kvadraturplanen tillater. Syd-Kvadraturen vel v/elisabeth Stray, har i brev datert flere merknader angående husrekken mot Markensgate. Hun mener Markensgate 3, 3 A og 3 B i stedet bør reguleres til bevaring, og ikke Markensgate 1. Hjørnebygget 3 B er en av få representanter for Jugend-stilen i Kristiansand. Disse er tre er del av Murbyen, og foreslåtte gesims- og mønehøyder er i strid med Murbyplanens 5-7. Syd-Kvadraturen Vel vil på det sterkeste oppfordre til bevaring av disse tre byggene. Videre uttrykker velforeningen bekymring for at reguleringen åpner for bevertning i felt S1 og S11, samt felt S2-6. Kvartalet er et boligkvarter, og de uroer seg for støyplager om ikke et eventuelt uteliv styres på en god måte. De er ellers delt i sitt syn på bevaring av teateret. Forslagsstillers kommentar: Markensgate 1 er vurdert av byantikvaren som bevaringsverdig. Jugendbyggene danner en fin rekke, men er ikke vurdert som bevaringsverdige i Murbyplanen og heller ikke vurdert som det nå. Høyder fol felt S 6 ble endret i politisk behandling. Administrasjonen foreslo at disse skulle være ihht Murbyplanen. Ang formål bevertning er det satt følgende: «Det tillates ikke etablert støyende aktiviteter som permanent servering og annen publikumaktivitet i bakgård.» Plan-, bygg- og oppmålingsetaten deler ikke velforeningens syn på hvilke bygg i Markensgate som bør reguleres til bevaring. Gårdeierne kan selvsagt likevel forvalte byggene som om de var det. Administrasjonen leverer en innstilling for høyder i felt S6 innenfor Murbyplanens krav, som gjør byggene mindre aktuelle for riving. Når det gjelder formål bevertning, er kvartalet som nevnt delvis i bylivsonen i Kvadraturen, hvor det nettopp skal kunne åpnes for servering. Det behøver ikke nødvendigvis innebære støy. Kristiansand Kunsthall er i brev datert i utgangspunktet positive til alle tiltak som bidrar til at Kristiansand utvikler seg og har et levende bysentrum, hvor ikke alle bygg kan bevares. Men teaterbygget er å oppfatte som unikt og spesielt verneverdig i en kulturell, arkitektonisk og kunstnerisk sammenheng. Dette er godt dokumentert gjennom saksgang og debatter. Bygget har et gjennomført brutalistisk formspråk med et kraftig rektangulært volum, plassert på en inntrukket sokkel, hvor betongveggen har spor etter forskalingen. Henrik Finnes 340 m2 store veggrelieff er sannsynlig en av de største offentlige utsmykninger i landet, bevisst integrert og bygget, og forholder seg til byggets former, flater og proporsjoner. 14

15 Det har vært teatervirksomhet på tomta i over 200 år og bygget representerer umistelig kulturhistorie på flere måter. Kristiansand har tatt vare på sin eldre historie i Kvadraturen, og det er også viktig å ta vare på den nyere historien, som teaterbygget er en del av. Hjørnet det ligger på har sammen med Fønix og Caledonien et urbant 60/70 talls preg som ikke finnes noe annet sted i byen, og det ligger midt i byens kulturakse. De stiller seg også positive til forslaget om å flytte Kulturskolen dit. Forslagsstiller ber dem se svar til Agder Arkitektforening over. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er enig og innstiller for bevaring. Agder Kunstnersenter kommer i brev datert med innspill angående veggutsmykningen, saksbehandlingen, og om teaterbygget og kunstverket. De har i 34 år vært Vest- og Aust-Agder Fylkeskommune og Kristiansand Kommunes kontaktorgan i kunstneriske spørsmål vedr. utsmykningssaker i offentlige bygg og uterom, og de har fagpersonell som gir råd og informasjon om detaljer i prosessene rundt kunstprosjekter. I saken rundt Finnes relieff ble Kunstsenteret aldri kontaktet av kommunen, noe de finner svært underlig siden kommunen til vanlig benytter seg av deres råd og ekspertise i de fleste utsmykningssaker. De stiller også spørsmål ved kommunens saksgang, og mener det er begått en prosessuell feil ved at denne saken ikke ble sendt til behandling i Kulturstyret. Det er det øverste organ i saker vedr. offentlig utsmykning, og at en mulig fjerning av en utsmykning ikke skulle behandles av kulturstyret er vanskelig å forstå, og kan ikke ses som annet enn en feilvurdering. Kommunen har ingen retningslinjer for forvaltning og bevaring av eksisterende utsmykning av kunstverk i kommunens eie i dag. Agder Kunstnersenter mener enhver kommune har et særskilt ansvar for å forvalte kunst i sin eie på en respektfull og forsvarlig måte. De ønsker derfor også å benytte anledningen til å oppfordre Kristiansand Kommune til å sette i gang et arbeid med å utforme retningslinjer for forvaltning av denne kunsten. Bygget er en av etterkrigstidens viktigste representanter for brutalismen og bør vernes. De advarer særlig om nyere bygg og kunstverk, som siden de ennå ikke er en del av en byidentitet står i størst fare for å bli revet. De er imponert over at Kristiansand i sin tid gikk til anskaffelse av et slikt verk, og å rive bygget vil være et kunsthistorisk tap for regionen. Forslagsstillers kommentar: Eier har fulgt den ordinære planprosessen i reguleringssaker. se for øvrig svar til Agder Arkitektforening over. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten går inn for å bevare bygget med relieff. Når det gjelder saksgangen har administrasjonen selv påpekt manglende utredninger og dermed beslutningsgrunnlag- vedrørende bygget. I siste høringsperiode bestilte derfor Planog bygningssjefen en uavhengig vurdering av teateret, som vedlegges sakspapirene. PBO tar ikke stilling til hvorfor planene for Finnes kunstverk ikke ble behandlet i Kulturstyret. Det videreformidles til bystyret, da det var kommunalutvalget som bestilte reguleringen. Aksjonsgruppen Nei til riving av gamle Agder Teater v/trond Arntsen, i brev datert : Aksjonsgruppen er opprettet med det formål å hindre et rivingsvedtak, og brevet gjør grundig rede for hvorfor. Tomten har vært benyttet til teater i over 200 år. Christianssand Dramatiske Selskab er landets eldste amatørteater, og allerede i 1807 fikk de sitt eget teaterbygg på denne tomten. 15

16 Dagens bygg, tegnet av Ugland og Thorne, er et unikt eksempel på brutalisme i Kristiansand. Det helt spesielle ved bygget er mursteinsmosaikken mot Kongens gate det tok Henrik Finne ti år å fullføre. Finne er en meget anerkjent kunstner, og var den som sammen med Gaugin i etterkrigstiden tok opp tresnittarven etter Astrup og Munch. Han er representert med 28 arbeider i Nasjonalgalleriet, og dessuten Nationalmuseum Stockholm, Gøteborg Konstmuseum, Malmø Konstmuseum, samt i Haag, Helsinki, Washington, London og Moskva. Murmester Henningsen fra Fevik holdt på med veggen i tre og et halvt år, under oppsyn av Finne selv. Brevet er videre signert av 330 mennesker. Mange av dem er profesjonelle innen kunst- og kulturfeltet på ulike måter, med tilknytning til byen. Gruppen har over 3800 følgere på nett. Forslagsstillers kommentar: se svar til Agder Arkitektforening. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten innstiller bygget til bevaring. Lunde Holding Invest AS skriver i brev datert at de har lansert tanker om hvordan benytte dagens teater til ny kulturskole. De har fått gjennomført en enkel mulighetsstudie som viser at en lokalisering av kulturskole i teaterbygget er arealmessig mulig. De tror prosjektet kan være realiserbart dersom flere aktører finner sammen på en god måte. De kommenterer videre at dersom det skal være realistisk med bevaring av teateret må det være mulig å bygge rundt, og også ha bygningsmasse i indre rom. Dagens reguleringsplan gir for lite handlingsrom i så måte. Responsen på forslaget om kulturskole har vært så god, at det ville være synd om et reguleringsvedtak ikke ville gi nødvendig handlingsrom. Forslagsstillers kommentar: se svar til Agder Arkitektforening over. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten leverer nå en innstilling hvor teateret reguleres til bevaring. Det er da ikke lenger rom for bygningsmasse i indre rom i felt S12 som vist tidligere. S2 og S11 har byggegrenser justert etter tidligere høringsrunder og bør ved en bevaring av teateret opprettholdes. Det er mulig byggegrensene i planen for felt S 2, 11 og 12 legger begrensninger for visse typer framtidig utbygging. Grunnen er at S 2 og S11 må gis mulighet for andre typer nybygg enn kun som deler av en transformasjon av teaterbygget. Da er byggegrensene hensiktsmessig plassert, og et resultat av innspill i tidligere høringsrunder. 9.1 tillater sammenføyning av ny og bevaringsverdig eksisterende bygningsmasse. Skulle kommunen eller private ønske å samlet utvikle felt S 1, S 2 og S 11, bør det heller gjøres en mindre justering av byggegrensene. Ved nye funksjoner i S 1, 2 og 11 med tilhørende parklekeplass vil endret bruk kunne løses gjennom en detaljregulering som omfatter disse delområdene. LESK AS skriver i brev datert at de som eier av Østre Strandgate 1 og 1 a er i særdeleshet berørt av planforslaget. De stiller seg positive til at om teateret blir stående vil nabobebyggelsen bli solgt og utviklet. Park- lekeplass anlagt på østsiden av deres eiendom i Østre Strandgate 1b griper direkte inn i bygningskonstruksjonen og medfører at deler av bygget og inngangspartiet må rives. Dette tåler ikke bygget. Grøntarealet tar en uforholdsmessig stor del av deres eiendom til plarklekeplass, og deres eiendom blir vesentlig mer belastet enn kommunens eiendommer med avgivelse av areal. Arealet brukes i dag til parkering for leietakere og er i så måte verdifullt og avgjørende for bruken av byggene. En god løsning forutsetter at de anlegger parkering under bakken. 16

17 Bygg i bakgård felt S12- er i hovedsak på deres tomt, men også på kommunens. De mener bygget må reguleres til minst fire etasjer. De ber derfor om at planforslagets pkt 2.4 endres til å romme fire etasjer. LESK AS ønsker også at nybygg bør reguleres til å kunne romme 100% bolig, så de har full fleksibilitet med mulighet for både bolig og næring. Forslagsstillers kommentar: Løsningen med lekeplass og bakgårdsbygg griper inn i denne eiendommen. For å realisere bygget i bakgård og p-kjeller under eiendommen er en avhengig av samarbeidsavtaler i realiseringsfasen. Lekeplassen er plasser slik at den lar seg realisere. Høyde på bygg i bakgård er satt til 3 etasjer av hensyn til naboer. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Dersom teateret bevares bør ikke felt S12 bygges ut. Dersom teateret rives og erstattes av nybygg vil en høyde over tre etasjer være uheldig for omkringliggende bebyggelse og arealer. LESK AS har rett i at deres eiendom er den som primært er berørt av regulering til parklekeplass. I administrasjonens innstilling foreslår vi at denne flyttes til å ligge nesten utelukkende på kommunal eiendom 150/575. Denne kommer som rekkefølgekrav til framtidig boligutbygging i felt S2 og S11 og styres også gjennom plankravene, rekkefølgebestemmelsene og framtidige utbyggingsavtaler. En lekeplass griper ikke inn i bygningskonstruksjonen og medfører heller ikke at inngangspartiet må rives. Parkeringsplasser inne i bakgården skal da erstattes. Sameiet Stranden Park, i brev datert skriver at de ikke ønsker foreslåtte bebyggelse på felt S12 inne i bakgården. De mener Stranden park vil da nærmest bli innestengt. De ønsker heller ikke en gangvei gjennom kvartalet, da de frykter det kan medføre fyll, bråk tagging og urinering. De har allerede nok med støy i denne delen av Kvadraturen slik det er i dag. De skriver videre at de ønsker seg muligheter til å leie parkering i framtidig parkeringskjeller, da deres parkering er under minimumskravet for boliger i Kvadraturen. Forslagsstillers kommentar: Bakgårdsbygg vil påvirke solforholdene, det er derfor ikke foreslått høyere enn 3 etasjer. Tanken er også at bakgården rustes opp og bilparkering skjer i p-kjeller- bakgården vil få et helt annet preg enn dagens. P-kjeller vil medføre at store trær fjernes, noe som vil bedre lysforholdene. Om det kan etableres et «overskudd» av p-plasser vil disse kunne leies/kjøpes av øvrige interesserte. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten innstiller at S12 ikke bygges ut. Gjennomgang gjennom kvartalet finnes i dag. Eksisterende passasjer og smug skal opprettholdes, ihht Kommunedelplan for Kvadraturens 3.6. Planer har ikke tilbakevirkende kraft for eksisterende bebyggelses parkering. Vi tar ikke stilling her til framtidige eventuelle leiemuligheter i en eventuell parkeringskjeller. Strek Arkitekter AS, skriver i brev datert at de uttaler seg som engasjerte fagpersoner. De har på eget initiativ gjort en vurdering av teaterbyggets verneverdi og bidratt til alternative skisseforslag for ny bruk gjort av Linge Nygaard/ Sigfreds Tegnestue. Strek Arkitekter mener tomta ikke er egnet til boligformål og foreslås regulert til bevertning/kontorer. Ellers nevnes en rekke argumenter som taler for bevaring av teaterbygget, tidligere nevnt og kommentert under andre merknader. Samlet vurderer Strek Arkitekter bygget til å ha svært høy verneverdi. De legger til at det finnes utfordringer knyttet til alternativ bruk av bygget. Forslagsstillers kommentar: se svar til Agder Arkitektforening. 17

18 Plan, - bygg- og oppmålingsetaten innstiller nå S1 til bevaring. Når det gjelder formål for felt S1 S2 og S11 fremmes en noe annen innstilling, se over forslag til vedtak. PBO har som nevnt selv etterlyst en grundigere vurdering byggets verneverdi og bestilte i høringsrunden en uavhengig rapport. Denne rapporten, samt Strek Arkitekters vurdering, vedlegges saksdokumentene. Sigfreds Tegnestue og Verksted skriver i brev datert at også han ønsker at teateret reguleres til bevaring. Bygget bør også i framtiden huse kulturelle aktiviteter. Han mener det er gode muligheter for å utvikle teaterbygningen sammen med de to tilstøtende kommunalt eide eiendommene. Disse eiendommene må utformes med «bevissthet for omgivelsene» og ikke som generiske kontorbyggene som bygges i vår tid. Tor og Fredrik Linge legger også ved en link til noen skisser for annen bruk av bygget. Forslagsstillers kommentar: Se svar til Agder Arkitektforening. Skissene viser bygninger høyere enn det som er fastsatt i Kommunedelplanen for Kvadraturen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten innstiller for bevaring og for tilføyelse av kulturformål for feltene. Se ellers svar til Lunde Holding Invest AS. Når det gjelder framtidige nybyggs utforming, stemte byutviklingsstyret ned forslag om at det skulle stilles krav til arkitektonisk kvalitet før planen ble sendt på høring. Finn Erik Klausen, i brev datert : Klausen sender samme høringsinnspill som Syd-Kvadraturen velforening, på vegne av beboerne i Kongensgate 7 og 9. Forslagsstillers kommentar: se kommentar til Syd-Kvadraturen Velforening. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: se kommentar til Syd-Kvadraturen Velforening. Aladdin Drift, er i brev datert glade for at planen foreslår deler av Aladdin regulert til bevaring. Siden salene ikke er markert til bevaring håper de det ikke medfører et signal om at de skal omreguleres til annet formål på sikt. Salene er kjernen i Aladdins virksomhet, med 329 utleieaktiviteter her i Salene gjør at Aladdin kan betale den årlige leien på De nevner også en rekke kulturaktører som har stor glede av salene. Forslagsstillers kommentar: Kinosalene er ikke vurdert som bavaringsverdige- kun bygget mot gate. Kommunen har imidlertid ikke lenger planer om å endre bruk av salene. Før det er påregnelig å kunne endre bruken vesentlig må eiendommene på nytt omreguleres. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: At salene ikke er regulert til bevaring betyr ikke at dagens bruk ikke skal fortsette. Bygget er eid av kommunen og det foreligger ingen andre planer for salene i sist vedtatte handlingsprogram. Tvert imot nevner Kommunedelplanen for Kvadraturen Aladdin som en del av en ønsket kulturakse. Norske Billedkunstnere i Agder, går i brev datert inn for bevaring av teaterbygget med tilhørende relieff. Innspillet påpeker som andre at bygget er av høy arkitektonisk verdi og en god representant for brutalismen. I våre dager er ikke stilen populær men slike trender snur fort. Bygget er med utsmykning verneverdig ikke bare på lokalt men også nasjonalt nivå. Billedkunstnerne understreker Finnes posisjon som kunstner. Utsmykningen tilhører byens befolkning og må bevares som ett av få moderne fasadekunstverk fra denne tiden. Verket må ikke rives, men bør inkorporeres i et nybygg hvor veggen blir beholdt, urørt. De ber om at 18

19 en bevaring av gatefasadene må vurderes om ikke hele bygget reguleres til bevaring. Videre understreker de at Kommuneplanen har som mål å sørge for høy arkitektonisk kvalitet. Norske Kunsthåndverkere Sør-Norge støtter også synet. Forslagsstillers kommentar: Se svar til Agder Arkitektforening. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser dette som nok et faglig, velbegrunnet innspill og innstiller på bevaring av bygget. Sameiet Markensgate 1, i brev datert skriver at de er kritiske til høyden på ny bebyggelse i felt S4. grunnen er at de mener den vil redusere lysforhold hos beboere i seksjon 7. Sameiet ønsker også at de skal kunne tegne seg for bilplass i felles garasjeanlegg. Videre ønsker sameiet at reguleringsplanen skal legge føringer for plassering av heisanlegg rettet mot Markensgate 1. Grunnen er at de ønsker bruksrett til denne heisen for adkomst til sin eiendom. Terrasse og fasade i bakgården til Markensgate 1 må tillates endret for å legge til rette for bruk av en slik heis. Med heis vil bygget kunne få livsløpsstandard. Forslagsstillers kommentar: Høyden på S4 er i samsvar med høyder i Kommunedelplan for Kvadraturen. Det er allerede noe redusert høyde på eiendommen ihht tilpasning til verneverdig bebyggelse. Om det kan etableres et «overskudd» av tilgjengelige p-plasser vil disse kunne leies/kjøpes av øvrige interesserte. Evt heis må løses som et samarbeid mellom Markensgate 1 og 6. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: tillatt høyde i felt S4 vil ikke kunne redusere Markensgate 1s solforhold, og vi betviler lysforhold vil være særlig annerledes. Når det gjelder tilknytning til framtidig heis hos nabo i Markensgate 3, avhenger denne av hvilke høyder som endelig vedtas for dette feltet. En heis på egen eller nabos eiendom åpnes allerede for: Bestemmelsenes 9.1 tillater sammenføyning av ny og eksisterende verneverdig bebyggelse. Eksisterende bevaringsverdige bygninger kan til en viss grad utbedres, moderniseres og ombygges. Alle søknadspliktige tiltak som en heis- skal forelegges antikvariske myndigheter, og tas ikke stilling til her. Grete Salomonsen og Odd Hynnekleiv / Penelope AS, i brev datert : Penelope AS har hatt kontorer i 1.etasje siden 1986, og familien har bodd over. De har ventet tålmodig på reguleringen i flere år og er glad den skal vedtas. Bygget deres er av en rekke grunner kondemnabelt og de ser fram til å komme i gang med nybygg. Paret mener deres ønsker er delvis etterkommet og delvis neglisjert i planprosessen, og at kommunen har utøvet et formidabelt press for å kunne utvikle kommunens egne eiendommer på ønsket måte. 1. I anledning planlagte nybygg synes Hynnekleiv det er urimelig å måtte vente på at lekeplass skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til nye boliger i kvartalet. De kan risikere å måtte vente på realisering av S 1, S 2, S 11 og S 12. De tror heller ikke det er meningen at realiseringen av S 4 skal måtte vente på utbygging av disse feltene. De ønsker derfor at rekkefølgebestemmelsenes 15 skal unntas for S Legger høydebegrensninger for deres eiendom, for at denne skal tilpasse seg til bevaringsverdig bebyggelse. Hynnekleiv finner det urimelig å måtte begrense høyden som konsekvens av kommunens ønske om å bevare Aladdins fasade. Dersom kommunens tanke om tilpasning skal gjelde høyde bør det også gjelde dybde.da bør de tillates å bygge 20 meter dypt. Forslagsstillers kommentar: Rekkefølgekrav må beholdes for nye boenheter. 19

20 Byggedybde beholdes som vist i plan mtp enhetlig utvikling av bakgårdsrommet. Kommunedelplanen sier «I kvartalene ( ) og 49 skal boligandelen ikke overstige 30 % av totalt byggevolum i kvartalet. Bestemmelsen er videreført på hver enkelt eiendom. Kvartalet ligger i byens «city-del» hvor det søkes å legge til rette for publikumsrettet aktivitet mot gate- for å øke aktivitet/attraktivitet om miljøskapende tiltak rettet mot gatemiljø. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er enig i at sandlek muligens kan løses annerledes. Det gjelder spesielt etter en lang planprosess, hvor det ennå ikke foreligger planer for utbygging av nevnte felt. Skulle utbyggingen av disse trekke langt ut i tid kan det drøftes ved forhandling av utbyggingsavtale der en ser på andre måter å løse kravet til sandlek. Areal avsatt til park-lekeplass foreslås noe endret, så det nesten utelukkende ligger på kommunalt eide 150/575. Når det gjelder høydebegrensningene for felt S4 er disse satt til fire etasjer med tilbaketrukket femte. Bestemmelser om høydetilpasning gjelder her som over alt ellers i Kvadraturen og er vedtatt i Kommunedelplanen. Aladdin er et langt nyere bygg enn byggene regulert til bevaring under Murbyplanen, som ofte legger mye større høydebegrensninger på naboeiendommer. Liv Svaba og Brian Valen i brev datert har flere kommentarer. De er beboere i Markensgate 3 og sier at utelivet setter sitt preg på natteroen. Det er vanskelig å kombinere med familieliv, og de har heller leid ut til ungdommer som er en del av tidens uteliv. Svaba og Valen ønsker å vite hva de har å forholde seg til før de eventuelt går i gang med en utbygging. De ønsker at deres bygg skal reguleres til fem etasjer, da forretningsdrift med butikk, kontor og evt servering i første og andre etasje, og boliger over. Forslagsstillers kommentar: Det er foreslått 4 etasjer med tilbaketrukket femte. Fra bestemmelsene: «i etasje1 tillates forretning tjenesteyting og bevertning. I etasje 2 og over tillates forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning og bolig.». Beliggenhet i byens «city-del» og utelivssone innebærer at det alltid vil være en mulighet for konflikt mellom folk som bor der og folk som er på bybesøk. Planforslaget sier i bestemmelsene «det tillates ikke etablert støyende aktiviteter som permanent servering og annen publikumsaktivitet i bakgård. Problemene er kjente, og det er en fortløpende vurdering av hvordan dette skal håndteres. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Høydeøkningen Svaba ønsker er hva som har blitt lagt ut på høring. Disse er i strid med Murbyplanens bestemmelser og kommunedelplanens målsetning om å sørge for sol på gateplan i Markensgate. Tilsvarende høyder har i tidligere høringsrunde blitt møtt med innsigelse fra Fylkeskommunen og ble siden justert ned. Imidlertid vedtok byutviklingsstyret et tilleggsvedtak innen dette planforslaget ble lagt ut på høring. Høyder i felt S6 mot Markensgate skulle økes til maksimal gesims 15,5 og mønehøyde 20,1 m. PBO foreslår en innstilling hvor høydene i stedet er innenfor Murbyplanen. Det gjør vi for å holde oss til vedtatte planer, sørge for sol på gateplan i Markensgate, og for å unngå nye innsigelser. Gunvald Opstad skriver i brev datert at han mener det råder uvitenhet om hvilken betydelig kunstner Henrik Finne var. Han ber derfor om at en kort biografi om Finne legges ved sakspapirene. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten legger ved biografien. 20