I planen er Agder Teater foreslått revet og erstattet med nybygg for sentrumsformål.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 10. november 2014 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Kvartal 49, områderegulering - Offentlig ettersyn. Sammendrag Kristiansand Eiendom fremmer en ny områderegulering for kvartal 49. Planen er revidert etter at det forrige forslaget til områderegulering ble stoppet av innsigelse fra Vest-Agder fylkes hovedutvalg for samferdsel, miljø og areal, i vedtak av 6. februar Den eldre bakgrunnen for saken er at etter flytting av funksjoner til Teaterhuset Kilden behøves ny bruk av eiendommene, og Kristiansand Eiendom har ikke klart å finne noen ny bruk av eksisterende bygningsmasse. Aladdin-bygget beholdes med eksisterende leietakere Aladdin drift SA. En full utbygging av foreslåtte nye felt vil kvartalet kunne få en bygningsmasse på m 2, en økning på 4792 m 2. Sentrale tema i den nye reguleringen er: Innsigelsen mot riving av Aladdin i Kongensgate 6 er tatt til følge, og bygget blir bevart med både eksteriør og interiør. I dette inngår ikke kinosalen i bakgården, men det er ingen umiddelbare planer for at denne skal fjernes. Når det gjelder byggehøyder foreslått i forrige områdeplan, er også her innsigelsene fra Fylkeskommunen etterkommet. Høyder er redusert til gesims 15,5m, og til 10 m gesims i feltet mot Markensgate. Disse høydene er helt i samsvar med Murbyplanen og kommuneplanens målsetning om å sørge for sol på gateplan i Markensgate. I planen er Agder Teater foreslått revet og erstattet med nybygg for sentrumsformål. Ved å beholde Agder Teater ville foreslått P-kjeller blitt komplisert å realisere, og tidligere foreslåtte løsning med kongress-senter, andre leietakere mm anses ikke som realistisk. Annen bruk vil være vanskelig, og ved eventuelt salg ville en bevaringsbestemmelse redusere feltets salgsverdi. Planen muliggjør rikelig med parkering under store deler av kvartalet som frigir areal på bakkeplan til nybygg og fellesområder. Dagens p-plasser på bakkeplan inne i kvartalet som tilhører eksisterende bygg skal kompenseres med nye plasser i felles p-kjeller. Sentrale problemstillinger: Riving av Agder Teater er omstridt, og har blitt møtt med innsigelser fra Fylkeskommunen og folkelige protester, samt en rekke innlegg i media. Flytting av alle funksjoner i Agder 1

2 Teater til Kilden har vært kjent svært lang tid, men Kristiansand Eiendom har altså ikke klart å finne noen ny bruk av bygget. En kongress-løsning har blitt grundig utredet, men ble droppet blant annet på grunn av manglende behov og interessenter. Bevaring av Agder Teaters to fasader mot gaten, med nybygg innenfor har ikke vært direkte undersøkt. Med en blind fasade uten mulighet for vinduer mot Kongens gate, er mulig bruk begrenset. Gangvei gjennom kvartalet fra Kongensgt. til Østre Strandgt. er tatt ut av dette forslaget. Vertikal deling av funksjoner kontor, tjenesteyting mot Kongensgate/Vestre i rød støysone og boligmasse inn mot bakgård med havutsikt, sol og grøntarealer, bør vurderes i framtidig utbygging av de nye feltene. Planen som foreligger er imidlertid så robust at den åpner ulik organisering av funksjoner, men med et krav i planbestemmelsene om gjennomgående leiligheter gjøres denne organiseringen umulig. Kommuneplanen har som mål å sørge for høy arkitektonisk kvalitet. Denne områdereguleringen gir ingen konkrete signaler om å sørge for arkitektoniske kvaliteter utover å foreslå en typisk kvartals-struktur. Forslag til vedtak: Byutviklingsstyret legger områderegulering for kvartal 49 med plankart, sist datert , med bestemmelser sist datert ut til offentlig ettersyn. 1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn bør bestemmelsene endres slik at a. gangvei gjennom kvartalet gjenopprettes. b. Det settes krav om to sykkelplasser per boenhet. c. nybygg i felt S12 skal ha grønt tak. d. Krav om gjennomgående leiligheter tas ut, og erstattes av krav om dokumentasjon av støynivå innenfor akseptable grenseverdier. Venke Moe Plan- og bygningssjef Fredrik Sund Saksbehandler. Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Forslagsstillers planbeskrivelse, sist datert Vedlegg risiko og sårbarhet 5. Perspektiver 6. Snitt 7. Sol- og skyggestudie 8. Støyvurdering og trafikkanalyse 9. Kunstfaglig uttalelse vedr. fasaden 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Kristiansand Eiendom har tidligere fremmet planforslag etter bestilling fra kommunalutvalget, og fremmer nå et revidert forslag etter innsigelser fra Fylkeskommunens hovedutvalg for samferdsel, miljø og areal. Dagens situasjon 3

4 Planområdet er ytre syd-østre kvartal av Kvadraturen, ut mot østre havn, Caledonien og Kristiansand kino; og mellom gatene Kongens-, Markens-, Østre og Vestre Strandgate. Det er i dag i hovedsakelig et boområde, med innslag av kontorer og kulturaktiviteter i Aladdin. Bygningsmassen er i uttrykk og størrelse svært blandet, med lav murbebyggelse fra sent 1800-tall, et tidlig modernistisk leilighetsbygg i Markensgate 1, og flere særegne brutalistiske bygg i rå betong. Kristiansand Kommune eier Agder Teater og tilknyttede lave murbygg, og Aladdin-bygget, hvor kun det siste i dag er i bruk. Planområdet slik det framstår i dag er nøyere beskrevet i planbeskrivelsen. Planens innhold Planen som legges fram er et revidert forslag etter to tidligere høringsrunder. Forslaget innebærer en lavere bygningshøyde, redusert til å være i samsvar med Murbyplanen og kommunedelplan for Kvadraturen, og for å etterkomme innsigelsene fra Fylkeskommunens Hovedutvalg for Samferdsel, vei og miljø. Innsigelsene på tillatt riving av Teateret er ikke tatt til følge. Dermed innebærer forslaget at brorparten av bebyggelsen mot Kongensgate og Markensgate kan erstattes av ny, med relativt høy utnyttelse. Kvartalet lukkes på alle sider bortsett fra eksisterende åpninger mellom eksisterende bygg i Østre Strandgate, med grøntarealer, lekeplass og et lavere bygg innenfor. Felt: Planen er inndelt i tolv felt, som gir mulighet for en trinnvis utbygging over tid: Tre av feltene har relativt ny bebyggelse og er neppe aktuelle for utbygging Tre felt har bevaringsverdig bebyggelse og vil ikke bli utbygd. Fem av feltene foreslås utbygd Hvorav S4 og S6 er i privat eie, mens kommunen i dag eier S1, S2 og S11 Feltet krever samarbeid mellom flere grunneiere for å realiseres Feltet mot Markensgate reguleres med mønehøyde 10m, altså ikke mye over dagens høyder, og vurderes derfor som mindre aktuelt for en snarlig utbygging. Kinosalen til Aladdin foreslås ikke bevart. S3, S8 og S10 (S5, S7 ogs9) S1, S2, S4, S11, S12) S12 S6 S5 De foreslåtte adkomstene til ny felles P-kjeller og eventuelt nybygg i bakgården er begge plassert mellom flere felt. Realiseringen av disse må løses med et samarbeid mellom eierne. 4

5 Planen foreslår en typisk karré-bebyggelse med publikumsrettede tjenester mot Kongensgate og Markensgate. Det tillates forretning, tjenesteyting og bevertning i første etasje i alle felt utenom S12 inne i kvartalet, hvor det tillates enten bolig eller kontor i alle tre etasjene. Boliger tillates fra 2.etg i alle felt, bortsett fra S1 og S11 hvor bolig tillates fra 3. etasje. Se ellers planbestemmelsene. Tre sider av kvartalet ligger i rød støysone, men støynivåer på alle foreslåtte utearealer er tilfredsstillende. Ellers er dagens situasjon, estetikk og bruk av eiendommer utførlig beskrevet i planforslaget. Planprosessen Gjeldende planer: Forholdet til rikspolitiske retningslinjer: I følge de nye statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, datert , skal «Planer fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange.» Videre slås det fast at «I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon.» Her vurderes planen som svært positiv. I forhold til kommuneplanens satsingsområder: Klimabyen (s.37) sine målsetninger oppfylles på flere måter. Planen er et lite bidrag til at byspredningen med flytting av handel og kontor begrenses, og at ikke transportbehovet behøves å dekkes av privatbilisme. Handels- og servicefunksjoner lokaliseres i eksisterende sentrum hvor kollektivtilbudet er optimalt. Eldre og lite energieffektive bygninger kan erstattes av nybygg med helt andre krav til energieffektivitet og inneklima. 5

6 Byen det er godt å leve i (s.31): Sentral beliggenhet nær Markens, Bystranda, Odderøya, Aquarama, og et rikt utvalg av både natur- og kulturopplevelser i gangavstand tilsier at kvartalet har potensiale til å bli et utmerket boområde. Rask adkomst uten bil til turområder, badeliv og organisert aktivitet gjør at forslaget mer enn oppfyller målsetninger om å tilrettelegge for økt folkehelse. Planen foreslår blandete funksjoner i kvartalet som kan bidra med økt fotgjengeraktivitet gjennom hele døgnet ved å øke antallet som bor og arbeider i Kvadraturen. Erfaringer fra liknende prosjekter sentrale leiligheter med høy kvadratmeterpris- viser at man sannsynligvis vil få en homogen gruppe beboere; godt voksne og eldre par uten hjemmeboende barn, da få barnefamilier har mulighet til å konkurrere i dette prissjiktet. Kommuneplanen slår imidlertid fast at det skal: «utvikles et variert og godt boligtilbud med hensyn til eie/leie og type, og en balansert blanding av rimelige og dyre boliger i alle boområder.» (s.33). Her er delvis kommunen selv eier, men velger å ikke følge sine egne vedtatte mål. Å fortette nær eksisterende kvaliteter er ellers en god måte å oppfylle kommuneplanens mål om en god by å leve i, og planen vurderes som svært positiv. Byen som drivkraft: En by som kan tilby attraktive, sjønære boområder har et konkurransefortrinn for å tiltrekke seg nye innbyggere og holde på kvalifisert arbeidskraft. Det skal også legges til rette for at Kvadraturen får et rikt kulturtilbud, mangfoldig handels- og serviceaktivitet, attraktive byrom og god arkitektur.(s.29) Kvartalet er en del av en viktig ferdselsåre mellom Markens, Fiskebrygga/kilden, og ligger i en ønsket kulturakse. Ved rivning av et så markant og særegent bygg som Agder Teater, skal ikke det ikke kun erstattes av generisk, middelmådig bygningsmasse. Målsetningen om god arkitektur er ikke ivaretatt i planen. Det bør ved framtidig prosjektering av felt S1 og S11 stilles tydelige krav om god arkitektur. Ved å bevare flere markante bygg, ha blandede funksjoner og beholde Aladdin for kulturaktiviter, bidrar planen ellers positivt. Kommunedelplan for Kvadraturen beskriver karré-kvartalene sine proporsjoner som særegne for Kristiansand. Disse videreføres i planen. Det er tvilsomt planen forsterker ønske om en kulturakse via Kongensgate, da gatestrekningen antakelig vil fortsatt være nokså mørk og lite benyttet, selv om det åpnes for publikumsrettede funksjoner på gateplan. Kommunedelplanens krav om høyder er ivaretatt. Bevaringsplaner, tilrettelegging for handel og kontorer er ivaretatt.( 1.1, 1.2) 3.1 slår fast at rivningstillatelse ikke gis før igangsettingstillatelse for nye tiltak foreligger. Det foreslås gjennomgående leiligheter ( 3.4), lokaler på gateplan er forbeholdt forretningsvirksomhet, med inngang fra gate ( 5.3, 5,4), og boligandelen er satt til 30% ( 5.6), med publikumsrettede tjenester i 1.etasje. Offentlige passasjer og smug skal opprettholdes ( 3.6). Retningslinjer for kulturmiljø er godt ivaretatt. Under «Planprogrammets utfordringer» (s.15, pkt.4) slås det fast at det skal legges til rette for ny offentlige byrom (parker, plasser, aktiviteter, kunst/utsmykning). På bakgrunn av dette foreslås det at tidligere foreslått passasje gjennom kvartalet tas inn igjen i planen. Planforslaget er ellers i tråd med kommunedelplanen. Gjeldende reguleringsplaner: - Kongensgt.2 og 2A; Agder Teater med tilhørende lave murbygg. Høyder kote 15,5 og scenetårn 23,5 6

7 (plan-id 228, fra ) Østre Strandgate 3; «Kompasshuset». Høyder: 3 etasjer mot gate og syv etasjer bakenfor. Parkering i bakgård. (Plan-ID 174, fra ) Murbyen: Gjelder hele husrekken mot Markensgate og hjørnebygget i Markens/Østre Strandgate. Høyder, gesims 10m og møne 16m (Plan-ID 724, fra ) Kvartal 49; Kongensgate 6- Aladdin-bygget- og Vestre Strandgate 2 og 4. Høyder: 3 etasjer med inntrukket 4. etasje i Kongens gate, og 4 etasjer i Vestre Strandgate. Av gjeldende reguleringsplaner for kvartalet er Murbyplanen den nyeste, og den fastsetter høyder for byggene mot Markensgate. Disse er nå ivaretatt. Ved å opprettholde murbyplanens krav til høyder på bygg mot Markens legges det til rette for at den myldrende gateaktiviteten som de senere år har trukket nedover Markens mot Østre Havn, får mulighet til å videreutvikle seg. For høye bygg vil kaste skygger og begrense Markens potensiale til liv på gateplan. Høyder i denne områdeplanen er altså i tråd med Murbyplanen og Kommunedelplanen. Bevaringsverdige bygg i henhold til Murbyplanen er regulert til bevaring i ny plan. For Østre Strandgate 3 bortfaller i fremtiden parkering i bakgård, som skal kompenseres med plasser i ny P-kjeller. Tidligere saksgang Kommunalutvalget , sak 56/09: 1. Kommunalutvalget tar saken til orientering og anbefaler KE å arbeide videre med bolig- og næringsalternativet uten kongressenter med sikte på å optimalisere salgsinntekten for teaterbygningene og Aladdin. Det forutsettes at det i det videre planarbeidet med Kvartal 49 tas hensyn til innspill og føringer fra arbeidet med kommunedelplanen for Kvadraturen, herunder en mulighet for kulturkvartal. (Enst.) Byutviklingsstyret Byutviklingsstyret godkjenner planprogram for kvartal 49, plannr 1230, datert , revidert (Enst) Kommunalutvalget , sak 18/11 1.Kommunalutvalget tar saken til orientering, og ber Kristiansand Eiendom søke å forsere pågående utviklingsprosjekter for å få en snarest mulig realisering. (Enst.) Byutviklingsstyret Vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger områderegulering for Kvartal 49, 3 plankart sist datert , med bestemmelser i to alternativ, a. alt. 1 sist datert ,(Enst) b. alt. murby sist datert ut til offentlig ettersyn.(8/1) 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, skal bestemmelse, alt 1 endres slik: a. Rekkefølgekrav til gategrunnopparbeiding knyttes til igangsetting. (Enst) b. Krav om planting av trær i gate i henhold til prinsippene i Kvadraturplanen. Balkongutbygging i Vestre strandgate 2 fjernes. (Enst) c. Krav om 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. (7/2) 7

8 Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble først varslet tidlig i November 2009 med frist Det kom inn seks merknader. Problemstillingene i disse merknadene var ulike bymiljøspørsmål om aktivitet, trafikk og bomiljø. Disse er greit oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Offentlig ettersyn: Planutkastet var til offentlig ettersyn Det kom inn 11 uttalelser disse er kort oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Fylkeskommunen varslet innsigelse på tre punkter i den opprinnelige planen: riving av Agder Teater, riving av Aladdin, og gesimshøyder som overskred Kommunedelplanen i felt S1,S2 og S11 og Murbyplanen i felt S6. Fylkeskommunen ble ikke imøtegått på foreslått bevaring av Agder Teater og tilhørende relieff. De ble ellers imøtegått på bevaring av Aladdin og høyder på bygg. Medvirkning Det har vært omfattende program for å involvere kommunale etater, ulike næringer i byen og grunneiere i kvartalet i næringsutviklingen. Arbeidet med dette er omtalt i forslagsstillers planbeskrivelse. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget har vært diskutert i samarbeidsgruppa ved flere anledninger. Merknader fra samarbeidsgruppa er stort sett innfridd i planforslaget, men gangvei gjennom kvartalet (Kongens-Østre) er ikke innfridd. Teknisk direktørs vurdering av planforslaget Agder Teater-bygget står tomt. Bygget er nedslitt og vanskelig å gi en eventuell ny bruk. Diverse nye aktiviteter har blitt vurdert, men forkastet. Aladdin har tidligere vært i en liknende situasjon. Der er det nå så mye aktivitet at stadig flere peker på verdien av å beholde bygget som i dag. I kommunedelplansammenheng har det i mange år vært på tale å satse på Markens og Kongensgt. som en kulturakse mellom torvet og kinoen. Nå har i tillegg Kilden kommet til. I den sammenheng blir kvartal 49 opp mot Kongens gate en svært viktig brikke. Å erstatte teaterbygget med nybygg gir nye og større muligheter for nytt liv i denne delen av gata. Dersom et nybygg skal bidra til å skape liv på gateplan må det komme aktivitet på gateplan som mange vil oppsøke. Forslag til reguleringsbestemmelser med krav om forretning eller tjenesteyting i 1.etasje i felt A til E og forbud mot lukkede og avvisende fasader, er utformet for å understreke behovet for aktivitet som styrker livet i gata. (tilsvarer felt S11, og 1-6 i revidert plan, saksbehandlers merknad). Men for å være trygg på å få etablert de rette virksomhetene her, bør også andre krefter engasjeres. Det planen kan gi, er muligheter, mange andre muligheter enn et gammelt slitt bygg. Aktivitetene rundt kvartalet, kinoen og tilstrømmingen til Kilden og strandområdet er viktige støtter og inspiratorer. Byantikvarens vurdering av planforslaget Byantikvaren har uttalt at Agder teater med sin tette og dekorerte langvegg i kontrast til den åpne kortveggen i sitt «brutale» uttrykk har kultur- og kunsthistorisk egenverdi. Hvis det ikke er mulig å finne en realistisk bruk av bygningen vil en ikke motsette seg muligheten for riving. 8

9 Han vil også anbefale at KE overfor politikerne gir en utdypende/grundig forklaring på hva som er gjort for å få inn annen bruk, og kanskje også hvorfor dere ikke har lykkes. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av forslaget Utredninger som er gjort er en fire siders grovrapport som omhandler både Teateret og Aladdin. Plan,- bygg- og oppmålingsetaten deler byantikvarens oppfatning at alternativet ny bruk ikke er godt nok undersøkt. En bevaring kun av Teaterets to fasader mot Kongens og Vestre kunne fungert godt med annen bruk bak, som f eks forretninger i flere etasjer. Et slikt alternativ er ikke utredet. Planens hovedgrep er en tett karré-bebyggelse typisk for kvadraturen. Markens er byens hovedgate, som kommunedelplanen vil styrke som sosial myldregate, og bebyggelsen mot denne er i planen holdt lav for å sikre fortsatt gode solforhold på gateplan i Markens. Den gir også en verdifull historisk karakter til gaterommet i Markens og Østre Strandgate ved å bevare noe av bebyggelsen. Riving og utbygging av felt 6 gjøres mindre aktuell ved å ikke tillate særlig økte høyder, men holde dem innenfor høyder gitt av Murbyplanen. Felt S12 er Aladdins kinosal i bakgården, og foreslås ikke bevaringsverdig. Det er heller ingenting bevaringsverdig ved den, men det er ingen planer i uoverskuelig framtid om å rive for å utvikle dette feltet. Dagens bruk med leietakere og arrangementer fortsetter som i dag. I planen er adkomst til underjordisk p-anlegg og etappevis utbygging planlagt. Planen har også lagt inn sandlekeplass som krever samarbeid mellom flere eiere for å få realisert. Ved å fjerne gangvei gjennom kvartalet Kongens-Østre og andre mulige snarveier gjennom kvartalet, har man tatt ut et grep som kunne bidratt til økt aktivitet på gateplan. For fotgjengere i dag er gateløpet mørkt og skyggefullt på Kongensgate-siden av kvartalet, og dette kunne blitt redusert betraktelig ved å lage en åpning ikke bare en parkeringsnedkjørsel- inn i kvartalet. Krav til sykkelparkering har blitt endret fra to til én underveis i prosessen. Dette er i samsvar med kommuneplanen. Konsekvensutredning Vedtatt planprogram sier at to forhold skal særlig vurderes. Det er Befolkningens helse og helsens fordeling i befolkningen, og Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet. Svaret på helsepunktet er støyanalyse og sol/skyggeanalyse som er standard i de fleste reguleringssaker. Spørsmål om tak form er visualisert med så stor inntrekking av øverste etasje at slagskyggen fra øverste etasje blir mindre enn med 45 graders skråtak. Inntrekningen er sikret i planbestemmelsene. Arkitektonisk og estetisk utforming er ikke ivaretatt utover å skisse tette volumer med ulike høyder og tak form. Konsekvensutredningen sier ellers ingenting om arkitektonisk utforming, estetikk og kvalitet. Dette må ses som viktig på bakgrunn av hjørnefelt S1 og S11s framtredende plassering og synlighet, protester og fylkets innsigelse mot riving, samt eksisterende byggs høye arkitektoniske kvalitet. Vest- Agder Fylkeskommune sier i merknad datert at en arkitektkonkurranse bør benyttes ved endring/økt utnyttelse, men dette tas ikke til følge. 9

10 Andre vurderinger: Kulturminner, barn og unges interesser, skole og barnehage, universell utforming og risiko og sårbarhet er gjort godt greie for i planbeskrivelsen. Dagens flora i kvartalet er vist av forslagsstiller (ihht naturmangfoldloven 8-12), men vurderes av saksbehandler som helt uten betydning for biologisk mangfold og vektlegges ikke. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Planen er et tiltak for å optimalisere verdien på kommunal eiendom med tanke på salg. Opparbeiding skal dekkes av utbygging. Grønnstruktur: Det finnes fine eksempler i andre byer på opparbeiding av oaser i det indre av kvartal med allmenn tilgang. Kvartal 49 ligger svært godt til rette for å få til en slik løsning. Det har blitt foreslått tidligere og understreket i merknad fra fylkeskommunen , men er nå tatt ut av bestemmelsene. Blågrønn arealfaktor: Stortingsmelding , Klimatilpasning i Norge, viser at kommunene vil stå overfor store utfordringer. NOU 2010:10 konkluderer med at Norge har gode forutsetninger for å tilpasse seg klimaendringene med økte nedbørsmengder. Det foreslås krav om grønt tak på hele nybygg på felt S12, i henhold veileder om til blågrønn arealfaktor. Ytterligere beregning av blågrønn faktor vil ikke være nødvendig. Grønt/sedums-tak ønskes for å dempe skader fra kraftigere nedbør, og sikre visuelt gode uterom i bakgården. S12-byggets lavereliggende tak inne i bakgården vil oppta en betydelig del av utsikten til boliger og kontorer i kvartalet. Utbyggingspolitikk: Målet med reguleringen er utvikling og salg av kommunale eiendommer. Planen legger til rette for økt handel og næring i kvadraturen. Når det gjelder boligandelen settes det en andel på 30% og den tar ikke stilling til type leiligheter og eie vs leie, selv om dette er en uttalt målsetning i kommuneplanen. Det gjør imidlertid feltene lettere omsettelige. I forhold til dagens situasjon med enorme ubrukte lokaler tilfører planområdet en rekke kvaliteter, beskrevet over i avsnittet om forhold til andre planer. Støy er tilfredsstillende ivaretatt i planbestemmelsene, og det foreslås at kravet om gjennomgående leiligheter tas ut da støymåling er tilstrekkelig. Energieffektivitet er godt nok sikret gjennom de krav som stilles i bygningsteknisk forskrift. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Planens styrke er at den åpner for en trinnvis utbygging av felt og foreslår en sunn fortetting av bykjernen med et kvartal med blandet bruk gjennom hele døgnet. Det er på høy tid at kvartalets tomme bygg og felter tas i bruk. Det er av vår mening at planen har fått til en meget god løsning for eksisterende boliger og kontorer i kvartalet, og legger til rette for fortsatt gode solforhold og økt aktivitet nederst i Markens, og økt aktivitet i Kongens gate. En snarvei gjennom kvartalet fra Kongens til Østre ville også motvirket av gateløpet oppleves som så mørkt som i dag. Om kvartalet vil bli del av en kulturakse avhenger av faktorer liggende utenfor planens omfang, som hvilke leietakere som kommer inn på gateplan, utforming av fasader, og mulig framtidig endring av trafikkmønster i Vestre Strandgate. Bevaring kun av fasaden på Agder Teater mot Kongens og Vestre har ikke vært undersøkt som mulig alternativ. Før den legges ut til offentlig ettersyn bør bestemmelsene endres slik at Gangveien gjennom kvartalet opprettholdes. Det settes krav om to sykkelplasser per boenhet. nybygg i felt S12 skal ha grønt tak Kravet til gjennomgående leiligheter tas ut, og erstattes av krav om dokumentasjon av støynivå innenfor akseptable grenseverdier.(se detaljer i vedlagt støyanalyse.) Fredrik Sund,