Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 11/1563-4 Arkivnr.: GNR 116/110 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 116/110 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR PLASSERING AV GARASJE UTENFOR REGULERT BYGGEGRENSE Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008, kapittel 19 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap.vi Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune dispensasjon fra regulert byggegrense mot vei for bygging av garasje på gnr 116 / bnr 110 på Haneknemoen. Vedtaket begrunnes med at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det helhetlige bygningsmiljøet som oppnås i denne veistumpen vurderes å være så positivt at det må veie klart tyngre enn ulempene ved at garasjen lettere kan bli skadet pga snørydding og at siktforholdene rundt veikrysset blir mindre enn forutsatt. Hensynet bak bestemmelsen om byggegrensen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt om en garasje plasseres 2m fra eiendomsgrense mot vei. Det settes følgende vilkår for dispensasjonen: Den til enhver tid eier av garasjen som skal oppføres, kan ikke kreve erstatninger som følge av skader som skyldes garasjens plassering. Dispensasjonen innebærer at kommunen innenfor reguleringsplan for Haneknemoen vil måtte gi tillatelse til plassering av garasjer inntil 2 meter fra eiendomsgrense for adressene Regnbuevegen 9, 11, 14, 16, 18 og 20 de tilfeller garasjen er plassert parallelt med veien. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36.
Sammendrag: Reguleringsbestemmelser for Haneknemoen krever at garasjer som skal etableres langs vei og som ikke har innkjørsel vinkelrett på vei, skal plasseres mer enn 4 meter fra tomtegrense. IEC-HUS Norge AS ønsker å plassere garasje på eiendommen 116/110 2 meter fra eiendomsgrense mot vei. Rådmannen mener det kan innvilges dispensasjon i denne delen av Regnbuevegen hvor to garasjer på sørsiden av veien allerede har tilsvarende plassering. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn IEC-HUS Norge AS søker på vegne av tiltakshaver, Renate Michaelsen, om dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan for Haneknemoen. Garasje på eiendommen gnr 116/ bnr 110 ønskes oppført 2 meter fra tomtegrense mot vei. Plankartet viser byggegrense 4 meter fra tomtegrense mot vei. Til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Under vises utsnitt av innsendt situasjonsplan. Byggegrense mot vei er inntegnet.
1.2 Sakshistorikk I forbindelse med bygging av enebolig på eiendommen 116/110 ga Utviklingsutvalget i sak 15/11, 09.06.2011 avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes krav om at opprinnelige terrenghøyde ikke skal endres mer enn 1,5m og avslag på søknad om dispensasjon fra krav om å bygge uten underetasje på eiendommen gnr 116 / bnr 110. Utvalget ga signaler om at kommunen ville kunne gi dispensasjon fra krav om underetasje, dersom søker klarte å plassere boligen slik at terrengendringer ikke oversteg 1,5m. Etter utvalgets avslag mottok kommunen en revidert søknad om byggetillatelse, der boligen var trukket nærmere veien og senket noe i terrenget, slik at terrengendringene ikke ble over 1,5m. Det ble den 22.07.2011 gitt dispensasjon for å bygge uten underetasje. Samme dag ble det i sak DS UTV 186/11 gitt byggetillatelse for bolig på eiendommen gnr 116 / bnr 110. En merknad i byggetillatelsen var at garasjeplassering ikke var godkjent, fordi denne var vist i konflikt med regulert byggegrense. Dette forholdet er omtalt i byggetillatelsen for enebolligen på følgende måte: Tiltakshaver ønsker å oppføre enebolig med innredet loftsetasje uten underetasje. Framtidig garasje er inntegnet på situasjonsplanen. Garasjen er plassert utenfor byggegrense mot vei, og det er ikke søkt dispensasjon for plasseringen. Byggesaksbehandler mener at det vil være plass til garasjen lengre syd på eiendommen, med innkjøring fra nord. Tiltakshaver har på telefon, fortalt at de var klar over at garasjeplasseringen ikke var i henhold til reguleringsplanen, og er inneforstått med at de må regne med å finne annen plassering når det skal søkes om oppsetting av garasje. 09.09.2011 mottok Lunner kommune søknad om tillatelse til oppføring av garasje, med søknad om dispensasjon for plassering i konflikt med byggegrensen, 1,2m fra tomtegrense mot vei. 05.10.2011 ble det gitt foreløpig svar på søknad, med beskjed at det kan ta et par måneder før saken blir behandlet grunnet stor saksmengde. 11.11.2011 spør tiltakshaver, i e-post, om grunnlaget for at dispensasjonssaken skal behandles politisk 14.11.2011 begrunner Lunner kommune valget av å sende søknaden til politisk behandling. 15.11.2011 Lunner kommune mottar purring på e-post av 11.11.2011. 16.11.2011 mottar Lunner kommune en e-post fra tiltakshaver, der hun gir uttrykk for at hun er misfornøyd med saksbehandlingen. 18.11.2011 sender Lunner kommune brev til tiltakshaver om at videre kommunikasjon kan gå via leder for Arealformaltning. 18.11.2011 sender Lunner kommune brev med ønske om tilleggsdokumentasjon i saken. 21.11.2011 mottar Lunner kommune tilleggsdokumentasjon, der garasjen er flyttet, slik at den ligger 2m fra byggegrense mot vei.
1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 116 / bnr 110 ligger innenfor reguleringsplan for Haneknemoen. Planen viser byggegrense 4 meter fra tomtegrense mot vei. Se utsnitt av reguleringsplanen til høyre. Pila viser aktuell tomt. Reguleringsbestemmelsenes punkt 2.9 sier at garasje/uthus kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense innenfor rammene av byggeforskriftene. Dette gjelder ikke tomtegrenser mot vei. Mot vei skal garasjer med innkjøring vinkelrett på vei ikke plasseres nærmere eiendomsgrensen enn 6 meter, forøvrig gjelder plankartets byggegrenser. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av 2008 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ.
1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon Ansvarlig søker sier følgende om dispensasjonssøknaden: Begrunnelse for dispensasjon: Vi mener garasjen er plassert fornuftig i henhold til utnyttelse av utearealer. Garasjen vil ikke hindre noen frisiktsone fra vei og ifbm snørydding er det god plass til dette. Flere naboer i samme område har også bygd garasje omtrent med samme avstand fra vei. Vi mener fordelene med å plassere garasjen som tenkt er klart større enn evt. ulemper som måtte fremkomme. 1.5 Nabomerknader Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det er ikke mottatt merknader. 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker: Tiltakshaver begrunner sin søknad med at flere naboer i samme område også har bygd garasje omtrent med samme avstand fra vei. Nedenfor vises bilde med den nærmeste bebyggelsen på Haneknemoen. Vi kan ikke se at det er gitt noen dispensasjoner for plassering nærmere vei enn byggegrense. Søknader er ved flere anledninger justert etter at det er påpekt fra kommunen at garasjeplassering ikke er i henhold til reguleringsplanen. For tillatt garasje på eiendommen 116/100 markert med 4 på kartet over, gjorde tiltakshaver om søknaden til enkeltgarasje, etter at det ble påpekt at reguleringsbestemmelsene sa at garasjeplassering var i konflikt med byggegrense. På eiendommen 116/96 er det etablert bod og garasje i strid med byggegrensen. Boden som er markert med tallet 3 på kartet over, er ikke omsøkt. Garasjene markert med 1 og 2 på kartet over, er ikke behandlet som dispensasjonssøknader. Dette er saksbehandlingsfeil fra kommunens side, og kan ikke være retningsgivende for senere dispensasjonssøknader. Disse garasjene skal i følge søknadene stå 2m fra eiendomsgrense mot vei.
2.2 Hensynet bak bestemmelsen om byggegrense mot vei Byggegrense mot vei er satt for å tilfredsstille følgende forhold: Skape en viss orden, hvor nabolaget har fellestrekk. Gi inntrykk av oversikt i trafikken. Siktmulighetene for trafikkanter blir bedre når det ikke er tette vegger nær veien. Gi plass for snølagring og snørydding. Det er viktig å unngå at for eksempel snøfresing på den kommunale veien forårsaker skade på bebyggelsen. Innerst i veien, der det er oppført garasjer 2m fra eiendomsgrense, er det skapt en ny orden, hvor det ser ut til at den nye byggegrensen er 2m fra eiendomsgrense mot vei. Disse garasjene ligger innerst i veien, hvor trafikken er liten. Den omsøkte garasjen vil ligge nært inntil et veikryss, hvor trafikksituasjonen er større og noe mer uoversiktlig. Den omsøkte plasseringen 2m fra eiendomsgrense mot vei, er halve avstanden av hva reguleringsplanen krever til tomtegrense mot kommunal vei. Det ønskes politisk vurdering av om dette vil bli en vesentlig tilsidesetting av formålet bak bestemmelsen. Gis det dispensasjon i denne saken, vil konsekvensen være at kommunen vil måtte gi tillatelser til bygging av garasjer inntil 2m fra eiendomsgrense mot kommunal vei selv om det finnes alternativ plassering av garasje som ikke er i konflikt med byggegrenser. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon: Det kan ses på som en fordel for bygningsmiljøet at man skaper en gjentakende orden tilpasset bebyggelsen innerst i veien. Internt på eiendommen kan man også si at det vil være trivelig å skape et tun mellom bygningene. Ulempene ved å gi dispensasjon er at sikkerhetsavstanden mot veien vil bli mindre. Dette kan bli problematisk i forhold til skader på bygning ved snøbrøyting. En skal også ha i tankene at dersom man gir dispensasjonstillatelse til å bygge så nær veien i et tiltak der det finnes en annen mulig plassering, så vil byggegrensen for garasjer være vanskelig å ivareta i senere saker. Man kan muligens vurdere om dispensasjon kan begrunnes med at man i denne gatestumpen har tillatt en ny orden.. En alternativ garasjeplassering øst for eneboligen som ikke er i konflikt med byggegrensen, vurderes ikke å være spesielt problematisk. I første etasje har boligen kun et underordnet vindu i denne retningen. Hovedutsikt fra eneboligen er mot syd. Terrengnivået ser heller ikke ut til å være slik at det vil bli vesentlig mer kostbart å bygge på alternativ plassering. Ansvarlig søker har ikke i sin begrunnelse for søknaden angitt at det ikke finnes annen plasseringsmulighet for garasjen. Det ønskes politisk avklaring av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, slik loven krever for å gi dispensasjon. 2.4 Statlige og regionale rammer og mål: Lunner kommune kan ikke se at det er statlige rammer og mål som berører denne saken. 3. TOTALVURDERING: Det må vurderes om to vilkår for å kunne gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19 er tilstede:
1. Vil formålet bak bestemmelsen om byggegrense mot vei, vurderes å bli satt vesentlig tilside ved at sikringssonen i forhold til snøbrøyting bare blir 2 meter og ikke 4 meter som forutsatt i planen. 2. Vil fordelende ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Fordelene ved å skape like forhold langs hele veien, vil ikke nødvendigvis innebære at det er en ulempe om garasjen isteden må bygges på linje med boligen. Bygningsmiljøet vil ikke forringes vesentlig av en slik plassering. Ulempene i forhold til manglende sikringssone mot veien er at snøbrøyting må utføres med mer forsiktighet. Det kan gis vilkår om at garasjeeier ikke kan kreve erstatning om garasjen får skader på grunn av sin plassering nær veien. Dette vilkåret vil det imidlertid i ettertid kunne være vanskelig å håndheve, da det fort vil gå i glemmeboka, både for huseier og snøryddingsarbeidere. 4. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det foreslås 2 alternative løsningsforslag. 4.1 Innvilgelse av dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune dispensasjon fra regulert byggegrense mot vei for bygging av garasje på gnr 116 / bnr 110 på Haneknemoen. Vedtaket begrunnes med at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det helhetlige bygningsmiljøet som oppnås i denne veistumpen vurderes å være så positivt at det må veie klart tyngre enn ulempene ved at garasjen lettere kan bli skadet pga snørydding og at siktforholdene rundt veikrysset blir mindre enn forutsatt. Hensynet bak bestemmelsen om byggegrensen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt om en garasje plasseres 2m fra eiendomsgrense mot vei. Det settes følgende vilkår for dispensasjonen: Den til enhver tid eier av garasjen som skal oppføres, kan ikke kreve erstatninger som følge av skader som skyldes garasjens plassering. Dispensasjonen innebærer at kommunen innenfor reguleringsplan for Haneknemoen vil måtte gi tillatelse til plassering av garasjer inntil 2 meter fra eiendomsgrense for adressene Regnbuevegen 9, 11, 14, 16, 18 og 20 de tilfeller garasjen er plassert parallelt med veien. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36. 4.2 Avslag på dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense for plassering av garasje på gnr 116 / bnr 110 på Haneknemoen. Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt når avstanden til vei blir så liten. Fordelene ved å gi dispensasjon er heller ikke klart større enn ulempene. Det finnes alternativ plasseringsmulighet for garasjen på tomta.
Fordelene ved et bygningsmiljø der garasjen trekkes mot veien, er ikke klart større enn ulempene ved at sikkerhetssonen mot veien minskes. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36. 5. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at alternativ 4.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen. Øvrige dokument: 11/1563-11 116/110 Søknad om oppføring av garasje 11/1563-10 116/110 Forespørsel om tilleggsdokumentasjon til søknad om oppføring av garasje 11/1563-9 116/110 Vedrørende behandling av deres garasjesøknad 11/1563-7 116/110 Begrunnelse for hvorfor søknad må behandles politisk 11/1563-6 116/110 Dispensasjonssøknad som må behandles politisk 11/1563-5 116/110 Begrunnelse for hvorfor søknad må behandles politisk 11/1563-3 116/110 - Ønsker begrunnelse på hvorfor søknad må behandles politisk 11/1563-2 116/110 Foreløpig svar på søknad om oppføring av garasje 11/1563-1 116/110 Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Oppføring av garasje Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Renate Michaelsen, Haukåsen 9, 2743 HARESTUA IEC-HUS AS, Stokkeveien 55, 3160 STOKKE Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær