ETNE KOMMUNE SAKSUTGREIING Utval Møtedato Saknr Saksh. Komite Forvaltning 08.05.2014 026/14 ROB Sakshandsamar: Roar Bævre Arkiv: N-504, PlanID-, N- Arkivsaknr: 2013000611 DETALJREGULERINGSPLAN FOR GJERDE NÆRINGSOMRÅDE II Vedlegg i saka: Føresegner 25.04.2014 Planomtale 01.04.2014 ROS analyse 01.04.2014 Plankart 25.04.2014 Utrykte saksdokument: Vedrørande avkjørslar for planlagt kjøpesenter til coop/prix og Felleskjøpet i Etne. Brev til Norconsult frå Etne kommune datert 18. 10. 2013. Referat frå oppstartsmøte 05. 03. 2013 Saksgang: Komite Forvaltning Utskrift til: Sakshandsamar for utskrift
SAKSUTGREIING: 1. Kva saka gjeld: 1. gongs handsaming av detaljregulering for Gjerde næringsområde II. 2. Bakgrunn for saka: Coop Haugaland SA ønskjer eit nytt lokale for Coop Prix i Etne. Felleskjøpet ønskjer seg også eit nytt lokale, og dei har gått saman med Coop for å få realisert eit nytt næringslokale rett aust for Etne senter. Denne halvdelen av planområdet har namnet K1, den austlege halvdelen K2 har førebels ikkje blitt selt til nokon utbyggjarar. Oppstartingsmøte blei halde 05.03.2013. 3. Problemstilling: Diverse utdrag frå planomtalen: Utdrag frå side 17 og18. «Heile planområdet omfattar ca. 33 daa og omfattar areal for kjøpesenter, køyreveg, gangsykkelveg, fortau, annan veggrunn og vegetasjonsskjerm, samt omsynssyner for frisikt og fareområde flaum. Planforslaget legg til rette for 2 tomter eller delområder for sentrumsbygg med tilhøyrande gang-, parkerings-, manøvrerings- og utandørsareal. Oppsummert arealoversikt er vist i Tabell 1 på side 17. Bygningstypen det blir lagt opp til er store einingar, som er vendt mot vegen (E134). Bygningane vil ha store og tydelige parkeringsflater på framsida, lukka fasadar kor livet og handelen er på innsida av bygningane. Bygningane vil liggja med minimumsavstand (25 m) eller meir frå vegen, dei vil og ha ein laus struktur. Varetransport, lager, personalinngangar og andre funksjonar skal leggast på "baksida" i sør og aust. Tillate bygd areal (BYA) er maksimalt 50% av tomtearealet som gir ca. 13.000 m2 med maks. møne- og gesimshøgde på 10,0 m. Innanfor føremålet kjøpesenter tillatast det sal innan detaljhandel inkl. daglegvarer, sal av plasskrevjande varer, lager, verksemder innan service og tenester (offentleg og privat) samt kontor. Bustader er ikkje tillate. Tillat maks. høgde på 10,0 m frå gjennomsnittleg planert terreng, er same høgde som for dagens Etne senter. Etne senter har ei høgde på 8,5 til 9,0 meter over terreng, men reguleringsplanen tillet same høgde (10 m). Ei slik høgde gir rom for to næringsetasjar og fleksibilitet i forhold til blandinga (storhandel, butikk, lager, verkstad, kontor og liknande).» Det er berre K1, som er den vestlege delen av planområdet som skal byggjast ut i denne omgangen. Sjå kart nedanfor eller på side 16 i planomtalen.
Utsnitt av plankartet for Gjerde næringsområde II Utsnitt av forslag til situasjonsplan for den vestre delen av planområdet. Coop i vestre del av bygget, FK i austre og nærast E134. Felles hovudinngang. 120 p-plasser. Gang- sykkelveg i grøntområde øvst mot E134. Kjelde: Vikanes-Bungum.
Utdrag frå side 20 og 21 Veg og trafikk. «E 134 er regulert med same vegbreidde, 7,5 m, som i reguleringsplanen for gangsykkelvegen frå Etne sentrum til Mo/Steine. Gang- sykkelvegen med rabatt er og regulert på same måte som i den planen. Det er søkt om fråvik for å etablere eit nytt kryss til planområdet, der avkøyrselen skal utformast som eit kanalisert kryss, dvs. med venstresvingfelt frå aust og ledeøyer både i E 134 og i sekundærvegen. Dette krysset vil gi ein direkte tilkomst til kjøpesenterområda, samt at det vil vera mogleg å koma inn på området frå to kantar. Det godkjende fråviket gjeld avstand mellom kryss på minimum 250 m for denne typen veg (S1/H1, stamveger og andre hovudvegar opp til ÅDT 12.000 og fartsgrense 60 km/t). Fråvikssøknaden er godkjent av Statens vegvesen, med føresetnad om at 10 avkøyrslar langs E 134 vert sanerte, slik Etne kommune har skissert i brev datert 18.10.2013 (til Norconsult). Det skal minimum inngåast forpliktande avtalar med eigarane av avkøyrslane før nytt kryss kan opparbeidast. Grunngjevinga for fråvikssøknaden var: Krysset er foreslått i eit sentrumsområde. E134 gjennom Etne sentrum har fartsgrense 40 km/t (lågare enn dimensjoneringsklassen). Trafikkmengda for E134 ligg i nedre sjiktet i forhold til intervallet dimensjoneringsklassen tar høgde for. Parkering og vareleveranse. Coop genererer i hovudsak personbiltrafikk som kjem frå vest. Trafikken til Felleskjøpet er i større grad varetransport både inn og ut av området og frå begge retningar. En stor del av denne trafikken vil vera traktor eller bil med hengar, i tillegg til lastebiler/ større kjøretøy. Internt er det derfor viktig at trafikkstraumane til Coop og Felleskjøpet blir haldne mest mogleg fråskilte og organiserast på ein trafikksikker måte. Det vil vera ein god del rygging til rampar og lagerhall ved Felleskjøpet frå aust. Denne aktiviteten bør skjermast for øvrige kundar. Kundar med privat bil vil møte ein oversiktleg parkeringsplass, særleg når dei kjem frå vest. Kundeparkering vil vera på nordsida, medan tilsetteparkering og vareleveransar på sørsida. Austsida er reservert for kundar og varelevering til/frå Felleskjøpet. Store kjøretøy med stor svingradius vil med fordel nytte det eine krysset for innkjøring og det andre for utkjøring. Dette for i størst mogleg grad å unngå rygging innanfor området og på denne måten danna grunnlag for eit meir trafikksikkert system. Men det er avset tilstrekkelig med areal til snuplass for lastebil/semitrailer i begge ender.» Utdrag frå side 22.- Landbruk/jordvern. «Forholdet til landbruk er avklart i kommuneplanen og tilkomsten til areala på sørsida av planområdet er sikra gjennom felles vegar mellom Etne senter og planområde og gjennom planområdet.» Utdrag frå side 13 - Kulturminner «Innanfor K1 er det gjort eit arkeologisk funn, som omfattar så og seie heile planområdet, registrert som Gjerde lokalitet 4 - Id 13086, eit busettings- og aktivitetsområde frå jernalderen (automatisk freda). Funnet er i kommunedelplanen regulert som eit bestemmelsesområde, #1_Id_130869: Kulturminne i område K1, med fylgjande føresegn. «Dispensasjon gitt frå Riksantikvaren i brev 16.6.2012 for utviding av kjøpesenter på vilkår av utgraving av kulturminne før nokon form for tiltak innen K1 realiserast». I føresegnene for K1 ligg det rekkjefølgjegrav om at det skal utførast ei arkeologisk gransking
før tiltak blir sett i verk (kap. 2.5) Det har blitt gjort store arkeologiske funn på Gjerde lokalitet 4. Innanfor lokaliteten har det blitt funne spor etter ei stor busetting frå ca. 500 f. Kr. Arkeologar ved universitet i Bergen omtalar funnet som sensasjonelt, funnet er det største kjente busettingsområdet på Vestlandet frå eldre jernalder. Det har blitt funne restar av 40 bygningar, 15 av desse har vore langhus, og husa er godt bevarte samanlikna med funn andre stader (nrk.no). Utgravinga er utført i 2013 og finansiert av tiltakshavar og kommunen.» Utdrag frå side 19 og 20, Størrelse på bruksareal. «Oppsummert har Coop og Felleskjøpet ca. 2920 m2 bruksareal, medan det planlagde nybygget vil vera på 3566 m2. Ei skisse til arealdisponering til det austlege arealet visar ca. 2000 m2 bruksareal som til saman gir 5.600 m2 nytt bruksareal til forretning/detaljhandel. Tala tilseier og at areala neppe blir bygd ut med ei utnytting opp mot grensa på 50% BYA som planen tillet. Det ville ha medført 13.000 m2 bruksareal på bakkeplan. Det er usikkert korleis areala som blir "ledige" vil bli brukt i ettertid.» 4. Vurdering: Etter at det blei meldt oppstarting for denne detaljreguleringa, har mykje arbeid vert gjort for å rydde unna potensielle konfliktar. Planområdet har blitt undersøkt av arkeologar, funn er gjort og området er frigjeve for bruk av riksantikvaren. Ein avtale har blitt gjort med vegvesenet om sanering av utkjørslar mot E134. Dette er blitt gjort for at vegvesenet skal kunne godta den ekstra utkjørselen som denne plana legg opp til. Dei fleste av desse avkjørslane gjeld eksisterande tilkomstar til bustader på nordsida av E134 gjennom sentrum, som i dag har tilkomst direkte frå E134. I gjeldande reguleringsplan er tomtene vist med ny tilkomst frå kommunale vegar. Sjå utrykt vedlegg. Det er tatt omsyn til plana for gang- og sykkelveg mellom Etne sentrum og Mo/Steine i dette planarbeidet. Det er berre gjort nokon små justeringar for å få planane til å passe saman. Matjorda er gitt vekk på coop/fk-tomta etter den arkeologiske utgravinga, på den andre delen av planområdet som skal byggjast ut seinare er den tilbakeført for landbruksdrift. Vi kan ta inn ei føresegn i ettertid om at matjorda frå del to skal nyttast til landbruk andre stader når arealet blir tatt i bruk som næringsareal. Føremålet med plana er kun næring, og det er ikkje planlagt nokon bustader. Difor er ikkje omsynssone for støy med i plana. Det er komme merknader frå Fylkesmannen i Hordaland, Mattilsynet, Statens vegvesen, NVE, Etne Eldreråd og Etne sentrumsforening. Desse er referert og kommentert på sidene 25 til 28 Fylkesmannen hadde eit punkt om handelsanalyse, der det blei påpeka at ein handelsanalyse blir påkravd dersom bruksarealet for detaljhandel blir over 1500 m2. Norconsult meiner at dette ikkje er eit absolutt krav og ikkje nødvendig for denne plana. Det samla arealet på dei eksisterande butikkane er på 2920 m2 bruksareal, det nye senteret blir på 3566 m2. Auka blir då på 646 m2, noko som er godt under kravet på 1500 m2. Ein handelsanalyse er difor ikkje nødvendig slik vi ser det.
Vidare hadde Fylkesmannen ein kommentar om kulturlandskapet og innsyn til lagerfunksjonar. Det er lagt inn følgjande forslag i føresegnene 7: Godkjenning av ute lagring skal gjerast avhengig av tilfredsstillande skjerming i form av vegg, tak, gjerde eller vegetasjon og som kombinasjon av desse. Det er vanskeleg å sjå på illustrasjonsplanen korleis dette vil bli løyst i praksis, men det skal nok arbeidast vidare med dette fram i mot byggemelding. Det står ikkje noko konkret om fasadekvalitet i planføresegnene. Men det er frå rådmannen si side eit sterkt ønske at det blir lagt opp til god estetikk og høg kvalitet på fasadematerialar, minst like god som på nabobygget. Etter det vi forstår vil byggestart for coop/fk- bygget bli våren 2015. Konklusjon: Framleggjet kan leggjast ut på høyring. TILRÅDING FRÅ RÅDMANNEN: Med heimel i Plan- og bygningslova kap. 12-12-9 og 12-10 - vert framlegg til detaljregulering for Gjerde næringsområde II, i Etne kommune, planframlegg og føresegner dagsett 01.04.2014 lagt ut til offentleg ettersyn i minst 6 veker. 08.05.2014 KOMITE FORVALTNING FV-026/14 VEDTAK: samrøystes Med heimel i Plan- og bygningslova kap. 12-12-9 og 12-10 - vert framlegg til detaljregulering for Gjerde næringsområde II, i Etne kommune, planframlegg og føresegner dagsett 01.04.2014 lagt ut til offentleg ettersyn i minst 6 veker.