40/559 SUNDVEIEN 6 - GODKJENT MINDRE VESENTLIG REG. ENDR. OG DELING

Hartmann Arkitekter AS Knud Askers vei 28 A 1383 ASKER Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: SHAUG L33 -GBNR40/559 04.02.2009 S08/855 L1126/09 Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S08/855. 40/559 SUNDVEIEN 6 - GODKJENT MINDRE VESENTLIG REG. ENDR. OG DELING DELEGERT SAKSNR.: 42/09. Vi viser til Deres søknad datert 09.12.08, mottatt Asker kommunes dokumentsenter den 11.12.08, samt til tidligere søknad om deling. Vi viser også til tidligere behandling og kontakt i sakens anledning. Følgende vedtak er fattet etter delegert myndighet fra bygningsrådet: I medhold av plan- og bygningslovens 28-1, nr. 2 og 93h godkjenner plan- og bygningssjefen en mindre vesentlig reguleringsendring og deling av gbnr. 40/559, som vist på kart i målestokk 1:500, datert plan- og bygningsavdelingen 30.01.09 Delingstillatelsen er gitt på følgende vilkår: 1. Før fradeling av tomt 4 kan finne sted skal tiltak som sikrer at gjeldende krav til utnyttelse overholdes for eksisterende bolig, være utført. (Bekreftelse /dokumentasjon sendes plan- og bygningsavdelingen v fagområde oppmåling.) 2. Tomtene 1-3 skal være bebygget før fradeling av tomtene kan finne sted. (Krav til opparbeidelse av VVA sikres gjennom byggesaken.) 3. Ved deling skal regulert offentlig veigrunn fradeles med eget bruksnummer. 4. Ved deling skal regulert felles lekeareal (inkl. sti) fradeles med eget bruksnummer. Felles arealet skal sikres som felles eiendom for tomtene, jfr. plan- og bygningslovens 67a. Vedlagte erklæring skal signeres i to eksemplarer og leveres plan- og bygningsavdelingen v fagområde oppmåling, før kartforretning kan finne sted. Lekearealet skal være opparbeidet med sandkasse og sittemulighet før det kan gis midlertidig brukstillatelse for boligene innen tomt 1-3. Søknaden Det søkes om en endring av gjeldende regulering som omfatter en justering av tidligere regulerte tomtegrenser mellom parsellene. Justering av regulert tomtegrense mellom parsell 3 og 4 omfatter også en formålsendring fra fellesareal til byggeområde for bolig for en del av PLAN- OG BYGNINGSSJEFEN Besøksadresse Knud Askers vei 24 1383 Asker Postadresse Postboks 353 1372 Asker Telefon 66 90 90 00 Telefax 66 76 80 88 E-post plan.bygning@asker.kommune.no Bankgiro 6003 06 79000 Org.nr. 944 382 038 mva.

2 regulert stiareal. Eiendommen søkes delt i samsvar med omsøkt endring. Reguleringsmessig status Eiendommen inngår i reguleringsplan for Nordre Nesøya, plannummer 84, stadfestet 16.12.1926. Bygningsrådet godkjente i møte 19.09.07, sak 62/07, en endring av planen. Eiendommen er i dag regulert til 4 boligparseller, et mindre fellesareal for lek og areal til offentlig trafikkområde (del av Sundveien). I henhold til bygningsrådets vedtak kan tomtene bebygges med bolighus med en hovedbruksenhet innenfor følgende utnyttelse: tomt 1: BYA 17%, tomt 2: BYA 20%, tomt 3: BYA 19% og tomt 4: BYA 18%. For øvrig gjelder kommuneplanens utfyllende bestemmelser som er gjort gjeldende for planområdet. Videre er det forutsatt: -Utbygging av tomt 1-3 skal skje samlet. -Anvist midlertidig snuhammer på tomt 3 skal opparbeides som en del av veianlegget. Før det gis midlertidig brukstillatelse for bolig på tomt 3 skal det tinglyses en erklæring som sikrer at midlertidig veigrunn ikke benyttes på en slik måte at det hindrer arealets bruk som snuplass. -Ved deling skal areal avsatt til lek/sti etableres som fellesareal for tomt 1-4. Lekearealet skal være opparbeidet med sandkasse og sittemulighet før det kan gis midlertidig brukstillatelse for boligene innen tomt 1-3. I gjeldende kommuneplan (2007 2020) ligger eiendommen innenfor arealkategorien eksisterende boligområde og tilhører fortettingsområde N6 på kommuneplanens fortettingskart. En del av eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet til sjøen. Merknader Naboer og gjenboere er varslet. Det er mottatt følgende merknader. Til opprinnelige søknad om deling: John Dawes og Oddmund Teigen, mail fra John Dawes av 29.03.08. De påpeker tomtearealer og utnyttelse og viser til klage på reguleringsendringen. Plan- og bygningssjefens kommentarer I og med at søknaden er endret vises det til senere kommentar og merknad. Til ny søknad Fellesmerknad fra Robert A Brown, (40/55), Solveig Martens (40/943), Bjarne Christensen (40/941), Oddmund Teigen (40/170), John A. Dawes (40/797), Finn Sandmæl (40/179) og Tor Sandmæl (40/218), datert 2.12.08. De er kritiske til at nabovarselet for reg. endringen ble sendt sammen med nabovarsel for garasjen da dette lett kunne bli oversett. Merknaden inndeles i 5 punker. 1) De hevder at uteoppholdsareal for hus på tomt 1 er redusert med ca. 60m2 og at tomten blir for liten til omsøkt bebyggelse. 2) De hevder det mangler ytterligere 22m 2 for tomt 4 til å overholde utnyttelsen. Inntil carport er revet og nybygg garasje er gjennomført, påpeker de at tomten må være min 1212m 2. De hevder også at hus på tomt 4 er tegnet mindre enn det i virkeligheten er. 3) De hevder at tomtestørrelsene ikke går opp i den totale størrelsen på eiendommen. 4) De påpeker at størrelsen på lekearealet ikke er oppgitt i søknaden. De hevder at lekearealet vil bli ytterligere radikalt forminsket og at dette er i uttakt med rikspolitiske retningslinjer. De viser til kommuneplanens pkt. 3.8 og hevder at boligene til sammen må ha min 320m2 felles leke-, aktivitets- og uteoppholdsareal. De påpeker at det er krav om opparbeidelse av lekearealet, samtidig som dette ligger innenfor sonen hvor terreng og vegetasjon forutsettes

3 bevart. 5) De hevder at BYA må reduseres da den totale utnyttelsen av eiendommen inkl fellesarealet vil øke i forhold til tidligere vedtak. Søkers kommentar til merknaden. Til 1. Det er riktig at utearealet i sydøst er redusert. Øvrig uteoppholdsareal er uendret. De er klar over at bebyggelsen må reduseres slik at det tilpasses ny tomtestørrelse. Til 2. Naboenes kommentar er langt på vei tatt til følge. Nytt tomteareal vil utgjøre 1097,8m2. Det vises videre til en terrasse som i dag tas inn i beregningen da høyde over terreng ved kontrollmåling viser seg å ligge på 0,57m over terreng. Planens intensjon er nå å etterfylle terreng slik at høydeforskjellen blir 0,5 slik at terrassen ikke blir måleverdig. BYA for tomt 4 blir da 17,9% og naboens kommentar er tilfredsstilt. Vedr opptegning er dette korrigert. De påpeker at det gikk frem av nabovarsel, i samme sending som varsel om reguleringsendring, at søknad om riving av garasje og oppføring av ny garasje er sendt kommunen, slik at endringen etter deres oppfatning anses å være forsvarlig varslet. Til 3. Naboens regnestykke baserer seg på 1112m2 for tomt 4, mens de forutsetter 1097,8m2 Resultatet blir da større fellesareal. Til 4. De viser til tidligere reguleringsendring som er godkjent, også etter klagebehandling hos fylkesmannen. Den nye endringen omfatter kun en endring av stiarealet og ikke av selve lekearealet. Til 5. De viser igjen til tidligere godkjenning, at dette faller innenfor den omsøkte reguleringsendringen og er mindre vesentlig. Plan- og bygningssjefens kommentar Til 1. Selv om tomt 1 reduseres noe i syd vil tomten fortsatt ha gode uteoppholdsarealer. Boligen forutsettes redusert i forhold til gjeldende krav til utnyttelse. Til 2. Det vises her til søkers redegjørelse. Til 3. Etter plan- og bygningssjefens beregning går arealene opp i den totale tomtestørrelsen. Til 4. Lekearealet i seg selv er uendret i forhold til tidligere godkjent reguleringsendring. Det er kun stiarealet som gikk langs sydlige grense for å sikre tilgang fra tomt 4 som er avkortet. Når det gjelder kommuneplanens bestemmelser pkt. 3.8 er det riktig at det her stilles krav om at det skal avsettes min. 80 m2 egnet fellesareal på bakkenivå for lek, aktivitet og uteopphold pr bolig. Dette refererer seg til planlegging av nye boligfelt, f.eks med konsentrert bebyggelse og leiligheter. Ved eneboligbebyggelse, slik den aktuelle saken legger til rette for, vil uteoppholdsarealet hovedsakelig bli dekket opp på den enkelte tomt. Fellesarealet kommer her i tillegg. Generelt stilles det krav til at slike fellesareal utgjør 25m2 pr tomt. Dette er ivaretatt i den aktuelle sak. Fellesarealet vil her tjene som en felles møteplass for beboerne. Når det gjelder tilrettelegging er det kun krav til en sandkasse og sittemulighet. Dette vil sannsynligvis kunne etableres uten at det foretas vesentlige terrenginngrep og vurderes dermed ikke å komme i konflikt med hensikten bak bestemmelsen om å ivareta eksisterende terreng og vegetasjon. Til 5. Den nå omsøkte reguleringsendringen omhandler i hovedtrekk en justering av tidligere regulerte tomtegrenser. Det er ikke søkt om en endring av tidligere godkjent utnyttelsesgrad. Etterfølgende byggesak må således forholde seg til denne. Det er imidlertid riktig at et stiareal som utgjør 23x2m søkes omdisponert fra fellesareal til boligformål. Tenker en at dette danner grunnlag til å øke utnyttelsen vil dette med en BYA = 18% utgjøre 8m2. Plan- og bygningssjefen ser imidlertid ingen grunn til å kreve en endring av utnyttelsesgraden. I realiteten vil den omsøkte endring av tomtegrensene medføre at ny bolig på tomt 1 reduseres. Tomt 4 økes men vil ikke medføre mulighet for tilbygg på eksisterende bolig. Oddmund Teigen (40/170) og John Dawes (40/797) Vedr.: Søknad om deling. De mener deling ikke kan gjennomføres før det foreligger tillatelse

4 til reguleringsendring og at eksisterende carport er revet og nybygg garasje er gjennomført. Alt. at det er stilt garanti for de to sistnevnte punktene. De påpeker at tomt 4 må økes i areal for at utnyttelsesgraden skal kunne overholdes. De mener deling i hht til vedlegg 4 ikke kan finne sted da dette vil være i strid med gjeldende reguleringsplan, tidligere reguleringsplan og kommunens arealplan. Vedr.: Tillatelse til riving av eksisterende carport og bygging av ny garasje. De gir uttrykk for at de ikke har vesentlige innvendinger til tiltakene men påpeker at dette må være gjennomført før deling kan gjennomføres. Vedr. Søknad om reguleringsendring. De opplyser om at merknad til dette vil ettersendes. Søkers kommentar til merknaden. Det er gitt følgende kommentar; Løsning velges etter vår oppfatning i følge kommunens vurdering. Plan- og bygningssjefens kommentar Det vises til ovenfor stående kommentar og etterfølgende vurdering. Plan- og bygningssjefens vurdering Vedr. omsøkt reguleringsendring. Plan-og bygningssjefen vil vise til Bygningsrådets behandling av tidligere reguleringsendring av 19.09.07 og til etterfølgende behandling av klage på dette vedtaket. Den nå forliggende søknad omfatter mindre endringer av tidligere godkjent reguleringsendring. Både antall tomter, byggegrenser og regulert utnyttelsesgrad opprettholdes. Omsøkt endring gjelder kun en justering av tidligere regulerte tomtegrenser og en omdisponering av et mindre areal fra fellsområde- lek/sti til byggeområde for bolig. Sistnevnte som en konsekvens av endring av tomtegrensene. Omsøkt endring gir en økning av tomtearealet på tomt 4. Med de øvrige tiltak som er omsøkt og foreslått, vil gjeldende krav til utnyttelse for eksisterende bolig kunne overholdes. Plan og bygningssjefen vil bemerke at tomteendringen i syd kan virke noe uhensiktsmessig, dvs. at tomten får en tilsynelatende lite funksjonell form. Tatt i betraktning av at dette arealet utgjør en sone hvor terreng og vegetasjon forutsettes bevart, finner plan- og bygningssjefen å kunne akseptere endringen. Endringen medfører også at tomten vil ha lettere tilgang til avsatt fellesareal. Plan- og bygningssjefen har ingen innvendinger til justeringen mellom de øvrige tomtene. Samtlige arealer vil ligge innenfor kommuneplanens definerte rammer for tomtestørrelse for frittliggende boliger. Plan- og bygningssjefen finner å kunne anbefale den omsøkte reguleringsendringen da den i praksis ikke medfører særlige avvik fra den tidligere godkjente situasjon. Vedr. deling. I og med en anbefaling av omsøkte endring kan delingstillatelse i samsvar med denne og tidligere føringer anbefales. Når det gjelder en gjennomføring av delingen forutsettes det for tomt 4 at tiltak er gjennomført slik at gjeldende krav til utnyttelse overholdes, før kart- og delingsforretning avholdes. For de øvrige tomtene er det forutsatt en samlet utbygging. Dette innebærer at utbygging av disse tomtene skal skje samlet slik at en oppdeling av arealet til 3 selvstendige tomter avventes

5 inntil tomtene er bebygget. Krav til opparbeidelse av vei, vann- og avløp i hht plan- og bygningslovens 67 vil følge byggesaken. Midlertidig snuplass skal opparbeides som en del av veianlegget. Ved deling er tomtene forutsatt sikret hjemmel til regulert fellesareal. Dette innebærer at fellesarealet fradeles på eget bruksnummer og at den enkelte tomt sikres hjemmel med en ideell eierandel. I og med at tomt 4 sannsynligvis fradeles før det er aktuelt å dele opp det resterende arealet, vil fellesarealet først bli etablert med ¼ ideell eierandel på nytt bruksnummer for tomt 4 mens de resterende ¾ eierandel vil ligge igjen på bnr. 559. Disse vil så bli å viderefordele med 1/3 på tomene 1-3 når disse fradeles. Dersom samtlige tomter fradeles samtidig kan ¼ hjemmelsandel fordeles med en gang. Vedlagt følger alternative erklæringer som kan benyttes ved valg av ulik fremdrift. (De åpne feltene for nytt bnr. fylles ut av fagområde oppmåling.) Opplysninger Spørsmål i sakens anledning kan rettes til saksbehandler Sissel Haug på direkte telefon 66768063 eller e-postadresse sissel.haug@asker.kommune.no. Vedtak om delingstillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Er delingsvilkårene ikke innfridd og kart-/delingsforretning ikke rekvirert innen 3 år, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningslovens 96. Kart- og delingsforretning er rekvirert. Kopi av vedtaket oversendes til fagområde oppmåling. Avgjørelsen kan bli omgjort som følge av klage eller annen overprøving. Kommunen er ikke ansvarlig for tap hjemmelshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Tiltak som iverksettes før klagefristen er ute eller evt. klage eller overprøving er avgjort, skjer for hjemmelshavers egen risiko. Tillatelsen er gitt i h.h.t. plan- og bygningslovgivningen og gir ikke uten videre rett til å dele i forhold til annen lovgivning eller private rettsforhold. Gebyr Beregning i henhold til vedtatt gebyrreglement Mindre vesentlig reguleringsendring, inkl. fradeling av 1 tomt kr 9.700,- Deling (6500 x antall tomter): kr 13.000,- Sum kr 22.700,- Gebyr for saksbehandling pålydende kr.22.700,- vil bli sendt søker og må betales innen 4 uker. Det utstedes særskilt gebyr for kartforretning/oppmåling av parsell. Det gjøres oppmerksom på at bestemmelsene om tidsfrister og frafall av gebyr kun omfatter søknader som er i samsvar med alle planbestemmelser jfr. saksbehandlingsforskriftens 23, nr. 1, d. Klageadgang

6 Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Eventuell klage over vedtaket må framsettes skriftlig for bygningsrådet innen 3 uker, jfr. plan og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28 og 29. Søksmål eller erstatningskrav i henhold til tvistemålslovens 435, kan ikke reises uten at klageadgangen er benyttet. Se vedlagte orientering om klageadgangen. Med vennlig hilsen Per Christian Hauge Fagkoordinator Sissel Haug Rådgiver Kopi: Kommuneingeniøren Fagansvarlig for oppmålingssaker Bien Eiendom AS, Skogholtveien 6, 1178 OSLO Brown Robert Anthony og Carlsen Bente, Sundveien 8, 1397 NESØYA Christensen Bjarne G., Sundveien 9 A, 1397 NESØYA Dawes John Arthur, Sundveien 7 A, 1397 NESØYA Martens Sverre Ditlef og Solveig E. Aspaas, Sundveien 9 C, 1397 NESØYA Sandmæl Finn, Sundveien 5, 1397 NESØYA Sandmæl Tor, Sundveien 4 A, 1397 NESØYA Teigen Oddmund, Sundveien 7 C, 1397 NESØYA Vedlegg: 1. Godkjent mindre vesentlig reguleringsendring/deling i målestokk 1:500, datert 30.01.09 2. Erklæringer (i 2 eksemplarer) 3. Orientering om klageadgangen

7 Erklæring Fellesareal for lek, gnr. 40, bnr.. skal registreres som felles eiendom med: en ideell 1 /4 på parsell 4, gnr. 40, bnr... en ideell 3 /4 på parsell 1-3, gnr. 40, bnr. 559. Denne erklæring tinglyses på gnr. 40, bnr... Denne tinglysing kan ikke slettes uten Asker kommunes godkjenning. dato Bien Eiendom AS, Organisasjonsnr.: 989360418 (i hht generalfullmakt)

8 Erklæring De ideelle eiendeler ¾ til gnr. 40, bnr i felles lekeareal gnr. 40, bnr... skal fordeles videre som følger: en ideell 1/4 på parsell 1, gnr. 40 en ideell 1/4 på parsell 2, gnr. 40 en ideell 1/4 på parsell 3, gnr. 40 bnr. bnr. bnr. Denne erklæring tinglyses på gnr. 40, bnr... Denne tinglysing kan ikke slettes uten Asker kommunes godkjenning. dato Bien Eiendom AS, Organisasjonsnr.: 989360418 (i hht generalfullmakt)

9 Erklæring Fellesareal for lek, gnr. 40, bnr.. skal registreres som felles eiendom med: en ideell 1 /4 på parsell 1, gnr. 40, bnr. 559 en ideell 1 /4 på parsell 2, gnr. 40, bnr... en ideell 1 /4 på parsell 3, gnr. 40, bnr... en ideell 1 /4 på parsell 4, gnr. 40, bnr... Denne erklæring tinglyses på gnr. 40, bnr... Denne tinglysing kan ikke slettes uten Asker kommunes godkjenning. dato Bien Eiendom AS, Organisasjonsnr.: 989360418 (i hht generalfullmakt)