Prosjekt innleie i bydelene. Sluttrapport

Prosjekt innleie i bydelene Sluttrapport

Innholdsfortegnelse: Innledning side 5 1.0 Bakgrunn for prosjektet Innledning side 6 1.1 Politikk og organisatoriske endringer side 6 Kort om Oslo kommune Bydelsnivået og bydelsreformen, fra 25 til 15 bydeler Bystyrevedtak 78/01 Leie, ikke eie, et vedlikeholdsetterslep til besvær Eiendomsreformen, fra kommunale bedrifter til kommunale foretak (KF er) Gjengs leie 1.2 Kjennetegn ved en storby side 9 Kan offentlig bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet i Oslo tallfestes? Har Oslo flere vanskeligstilte på boligmarkedet? Tilflytting av vanskeligstilte til storbyene Levekår, økonomisk fattigdom og høye boutgifter Figur 1: Levekår i de fire store byene i 2004 Figur 2 Lavinntekt Oslo og andre større byer 2003 Figur 3: Landsspesifikk fattigdomsgrense, antall fattige og andel fattige av totalpopulasjonen og i Oslo når husholdning blir brukt som økonomisk enhet. År 2000 Figur 4: Landsspesifikk lavinntektsgrense, antall med lavinntekt og andel med lavinntekt av totalpopulasjonen og i Oslo når husholdning blir brukt som økonomisk enhet. År 2000 Flyktninger og innvandrere Bostedsløshet og midlertidig boopphold Psykiske lidelser 1.3 Avsluttende kommentarer side 13 2.0 Om prosjekt Innleie i bydelene 2.1 Prosjektets mål og organisering side 15 Hovedmål Prosjektets tidsavgrensning, organisering, budsjett Fra prosjekt til fast oppgave Faglige utfordringer 2.2 Husbankens boligtilskudd side 15 Litt om tilskuddsordningen fra husbanken Prioriterte grupper 2

3.0 Prosjektets rammer/handlingsrom Innledning side 17 3.1 Polititiske, byråkratisk administrative rammer mm side 17 3.2 De økonomiske rammer side 17 Kostnadsnivå på eiermarkedet, bruktboliger/nye boliger Eksempel 1 Kjøp av bruktbolig Nyboligmarkedet Leiemarkedet Eksempel 2 Leie av bolig (oversikt/tabell) Boligtilskudd fra Husbanken og langsiktig leieavtaler med kommunen Føringer i forhold til det private markedet Føringer i forhold til kommunale foretak med utleieportefølje 3.3 Andre rammebetingelser side 20 4.0 Resultater Innledning side 21 4.1 Resultat I: Byggeprosjektene side 21 4.1.1 Generell oversikt side 21 Oversikt 1. Fordeling mellom privat eide prosjekter og kommunalt eide (sum 900 boliger) Oversikt 2. Fordeling mellom nybygg, kjøp og ombyggingsprosjekter (sum 900 boliger) Oversikt 3. Fordeling mellom bydeler og byomfattende tiltak (sum 900 boliger) 4.1.2 Oversikt over nye utleieboliger, kjøp og ombyggingsprosjekter 2002 side 23 Sum: 375 boliger 4.1.3 Oversikt over nye utleieboliger, kjøp og ombyggingsprosjekter 2003 side 24 Sum 305 boliger 4.1.4 Oversikt over nye utleieboliger, kjøp og ombyggingsprosjekter 2004 side 25 Sum 220 boliger 4.1.5 Bildeeksempel side 26 12 eksempel på prosjekter med boligtilskudd 4.2 Resultat II: Metodeutvikling side 28 Innledning 4.2.1 Sosialfaglig betraktninger/utfordringer side 28 Klar/tydelig bestilling Forankring Bydelsvise boligprogram; nettverk og sosialfaglige vurderinger 4.2.2 Økonomiske utfordringer side 29 3

Modell for beregning av husleie i innleieprosjekter Formålet med modellen Modellens datagrunnlag Opplysninger/tilbud fra tilbyder Prosjekt Innleie i bydelenes vurdering av markedsverdier Forutsetninger i modellen: Oppbygging av modellen Nærmere beskrivelse av modellen Oppsummering 4.2.3 Juridiske utfordringer side 33 Leiepris Kontraktslengde Bruk av leieobjektet Forholdet til lov om offentlige anskaffelser: Hvordan påvirker kommunen som leietager byggeprosessen? Hvor spesielt er bygget som skal oppføres? Geografisk område Inneholder kontrakten kjøpsopsjoner? Leietiden lengde? Risiko for byggekostnader? Hvem er brukere av bygget? Utkast til leiekontrakt for bolig, en standardkontrakt 4.2.4 Arkitektfaglige spørsmål og utfordringer side 40 Innledning Hovedpunkter i beskrivelsen; eksempel Seterbråten nord Generell kommentar Teksteksempel: Oppdragsbeskrivelse Seterbråten nord Vedlegg 1A Generell kravspesifikasjon for utleieboliger Vedlegg 1B Krav til dette byggeprosjektet: Seterbråten nord 4.2. 5 Organisasjonskompetanse side 45 Innledning Faser i innleieprosjekter Illustrasjon 1: Hovedfasene i et innleieprosjekt Illustrasjon 2: Hovedfasene i et innleieprosjekt 5. 0 Konklusjoner Innledning Enkeltkonklusjoner fra de ulike fagområder side 49 Overordnede konklusjoner side 49 VEDLEGG Bydelskart Oslo 2005 Modell for beregning og vurdering av de økonomiske aspekter i innleieprosjekter 4

Innledning Helse og velferdsetaten, den tidligere Boligvirkemiddeletaten, tok initiativ til og sto for gjennomføringen av prosjektet Innleie i bydelene. I forbindelse med etableringen og driften av prosjektet ble det gitt betydelig økonomisk og annen støtte fra Husbanken. Hovedmålet med prosjektet var å gi bistand til de ulike bydeler i Oslo kommune til å framskaffe rimelige og funksjonelle boliger gjennom innleie. Prosjektet var innrettet både mot det private markedet og ulike kommunale foretak som ønsket å utvikle sine utleieboliger i samsvar med det bydelene hadde behov for. Bruk av Husbankens boligvirkemidler var helt avgjørende for å nå prosjektets målsetting. Prosjektgruppen besto av personer med kompetanse på et bredt område. Kompetansen omfattet det juridiske, økonomiske, samfunnsvitenskaplige, arkitektfaglige samt det sosial faglige området. I tilegg hadde prosjektet betydelig markedskunnskap og forhandlingskompetanse. Det ble i prosjektperioden, med utgangspunkt i denne kompetansen, utviklet en samlet metodisk tilnærming til innleie av boliger. Prosjektperioden var fra 01.01 2002 til 31. desember 2004. Ved prosjektets avslutning ble arbeidet videreført i Helse og velferdsetaten som en løpende oppgave. Helse- og velferdsetaten gir i tillegg til bistand til leie av boliger også bistand til leie av andre typer lokaler, som f eks kontorlokaler, helsestasjoner mv. 5

1.0 Bakgrunn for prosjektet Innledning Den overordnede bakgrunn for prosjektet Innleie i bydelene var at det var større behov for boliger til ulike grupper vanskeligstilte enn det som kunne dekkes gjennom Oslo kommunens eide utleieboliger. Dette er samtidig begrunnelsen for at denne typen bistand til bydelene i forbindelse med innleie av boliger i dag er blitt en av etatens faste oppgaver også etter at prosjektet er avsluttet. Det har vært og er fremdeles ventelister på tildeling av ulike typer boliger. Ved utgangen av 2004 stod i overkant av 600 boligsøkere med vedtak om tildeling av kommunal bolig på venteliste (KOSTRA 2004). For å redusere ventelistene er det mulig for bydelene å anvende en rekke strategier. Økt innleie er en slik strategi. Andre strategier er at kommunen kjøper flere boliger, at en øker ledigstillelse i den kommunalt eide boligmassen, at bydelene videreformidler enkeltleiligheter som er til utleie i det private markedet og at det gis flere lån og tilskudd til enkelt hustander slik at disse blir i stand til å kjøpe egen bolig mv. Innleie, slik dette prosjektet har arbeidet for, er en strategi som supplerer andre strategier. Hovedtyngden av framskaffelse av boliger ligger forsatt på ledigstillelse i den eksisterende kommunale boligmasse. Nedenfor skal vi kort skissere enkelte trekk ved Oslo kommune som var relevant i forhold til prosjekt Innleie i bydelene. Gjennomgangen er ikke ment å være uttømmende, men et forsøk på å plassere prosjektet inn i en politisk, økonomisk og administrativ kontekst. Vi tror en slik kort gjennomgang kan være nyttig for en leser som ikke har et detaljert kjennskap til Oslo kommune. De forhold som beskrives; de politiske vedtak, ulike reformer mv skjedde stort sett på slutten av 1990 tallet og begynnelsen av 2000. 1.1 Politikk og organisatoriske endringer Kort om Oslo kommune Oslo har som eneste kommune i Norge både kommunale og fylkeskommunale funksjoner og har derfor ansvar på begge nivåer. Oslo kommune styres etter en parlamentarisk styringsmodell. På det sentrale nivå er det et byråd med en byrådsleder og for tiden 6 byråder. Det er i dag et, mindretallsbyråd bestående av Høyre og Fremskrittspartiet. De ulike byrådene leder ulike administrative avdelinger. Forholdet mellom byråd og disse byrådsavdelingene kan sammenlignes med forholdet mellom ministere med tilhørende fagdepartement på det statlige nivå. Både bydelene og Helse og velferdsetaten er organisert inn under Byrådsavdeling for velferd og sosiale tjenester. Etatsnivået i kommunen har bl.a byomfattende ansvar og oppgaver. 6

Bydelsnivået og bydelsreformen fra 2004, fra 25 til 15 bydeler Sammenlignet med tidligere har bydelene nå fått enkelte nye oppgaver. Hovedoppgaven til bydelene er å forvalte, ivareta og drive sosial-, eldre, barnevern, barnehager, sfo og primærhelsetjenesten. Hver bydel har sin egen bydelsadministrasjon som forbereder saker for bydelspolitikerne i bydelsutvalgene og iverksetter det som besluttes. Det er bydelene som har ansvaret for å framskaffe boliger for ulike grupper vanskeligstilte. For prosjekt Innleie i bydelene var derfor bydelsadministrasjonene viktige samarbeidspartnere. Bydelsreformen (2004) medførte at Oslo kommunen ble inndelt i 15 mot tidligere 25 bydeler. 6 bydeler i Oslo har mer enn 40 tusen innbyggere, gjennomsnitt er ca 35 tusen. Den største bydelen er Frogner, en av de vestlige bydeler, med 45 640 innbyggere og den minste er Bjerke, i nordøst, med 24 448 innbyggere (2005). Antall ansatte i Oslo kommune er ca 43 tusen, det store flertallet av disse jobber på bydelsnivå. Til sammenligning har middelsstore byer som Tønsberg og Ålesund henholdsvis 36,4 og 40,2 tusen innbyggere. Drammen ca 57 tusen innbyggere Bystyresak 78/01 Tildeling, booppfølging og bomiljøtiltak Bystyrevedtaket 78/01 er en omfattende sak som etter innstilling fra byrådet ble vedtatt i bystyret 2001. Den omhandler blant annet endringer i kommunens organisering av arbeidet med tildeling av boliger til vanskeligstilte. Betydningen i forhold til prosjektet Innleie i bydelene og for de enkelte bydeler var bl a at bydelene fikk ansvar for å framskaffe de boligene det var behov for innenfor egen bydelsgrense. De sentrale stikkordene her er innenfor egen bydel. Konsekvensene for de enkelte bydeler ble forskjellig, bydeler med mange kommunalt eide/disponert leiligheter fikk små problemer med å tildele boliger til bydelens vanskeligstilte hushold, mens bydeler med få slike kommunale eide/disponert leiligheter fikk problemer og økende ventelister. Oslo kommune har totalt ca 11.500 kommunalt eide boliger. Mange av disse er konsentrert innenfor 3 bydeler med lokalisering Oslo indre øst. Bakgrunnen for denne nye praksis var et ønske om spredning av de kommunalt eide/disponerte boligene. Praksis fra tidligere med at vanskeligstilte på boligmarkedet i en bydel kunne få tildelt boliger i andre bydeler skulle opphøre. Leie, ikke eie, et vedlikeholdsetterslep til besvær Oslo kommune er en av de største eiendomsbesitter i Norge også i forhold til utleieboliger. Flertallet på det politiske nivå kom på 1990 tallet fram til en forståelse av at det å eie, forvalte og vedlikehold bygg ikke var en av kommunens kjerneoppgaver. Samtidig hadde det lenge vært tydelig at den kommunale boligmassen hadde et meget stort vedlikeholdsetterslep. Vedlikeholdsetterslepet ble brukt som et av flere argumenter for at en skulle øke innleie i det private boligmarkedet og ikke bygge eller kjøpe flere boliger i egen regi. Med bakgrunn i nevnte bystyrevedtak og behov for midler til å rehabilitere egen boligmasse ble salg av enkelt eiendommer i bydeler med (for) mange kommunalt eide/disponert leiligheter prioritert. 7

Salg skulle også frigjøre kapital til å løse andre kommunale oppgaver som f eks opprusting av skolebygg. Kort sagt framskaffelse av flere boliger skulle i hovedsak skje ved bruk av innleie i det private markedet. Kjøp skulle begrenses til boliger som det var et særlig behov for. Det omtalte vedlikeholdsetterslepet må sees i sammenheng med at leien i de kommunale boligene til dels var sterkt subsidiert. Ved en vanlig forretningsmessig drift, herunder markedsleie, av en tilsvarende eiendomsmasse så ville deler av overskuddet av leien gå til en planmessig forvaltning, drift og vedlikehold av bygningsmassen. For de kommunale gårdene var dette ikke i samme grad mulig på grunn av de begrensninger som lå i de lave leieinntekter og at andre viktige kommunale oppgaver ble prioritert framfor et slikt vedlikehold. I dag er hovedlinjen at det er det enkelte individ/hushold som skal subsidieres gjennom ulike bostøtteordninger og ikke byggene som helhet. Eiendomsreformen, fra kommunale bedrifter til kommunale foretak (KF er) Samtidig som det ble gjennomført viktige endringer/reformer som f eks reduksjon av antall bydeler, at framskaffelse av boliger til vanskeligstilte nå skulle skje i egen bydel ble det i tillegg gjennomført en stor eiendomsreform i Oslo kommune i 2004. En hovedendring ved denne reformen, og som var viktig i forhold til vårt prosjekt, var at kommunens eiendommer ble organisert innenfor kommunale foretak etter hvilke grupper/formål de enkelte foretak skulle betjene. De ulike foretak som ble opprettet var: Omsorgsbygg KF, Kontor og kulturbygg KF og Boligbygg Oslo KF Organiseringsformen kommunale foretak gis generelt en større handlefrihet enn den tidligere organisering innenfor kommunale bedrifter. I et kommunalt foretak stilles det krav til forretningsmessig drift og det ble utnevnt styrer som skulle følge opp at dette skjedde. Ifølge byrådets eierstrategi skal Boligforetaket tilby boliger til brukerne, dvs. bydelene og prioriterte beboergrupper, i konkurranse med private leverandører. Det stilles videre krav til avkastning på de investeringer som blir foretatt, for tiden 7 % som tilsvarer kommunens langsiktige lånerente. I forhold til prosjektet Innleie i bydelene var det først og fremst Boligbygg KF, det som tidligere het Boligbedriften, som det var nærliggende for prosjektet å forholde seg til og samarbeide med. Boligbygg Oslo KF eier og forvalter boliger på vegne av Oslo kommune. Foretaket forvalter til sammen ca 11 500 boliger med om lag 30 000 beboere. Foretaket har en balanse på ca 7 mrd. kroner. I de siste årene er det investert betydelige beløp i oppussing, oppgradering av leiligheter med understandard og ombygningsarbeider til mer egnede/funksjonelle boliger. Årlig brukes det ca 300 millioner til rehabilitering og ombygginger. Salgsmål for Boligbygg Oslo KF i 2004 var 221 millioner kroner. Salg skjer i hovedsak i de bydeler som nå har et overskudd av leiligheter. Det vil si sentrumsnære bydeler som f eks bydel Sagene, Grünerløkka, Gamle Oslo. Omtrent en tredjedel av dagens kommunale utleieboliger ligger i disse sentrumsnære bydelene. 8

Gjengs leie Innenfor den kommunale utleieboligmassen som forvaltes Boligbygg KF ble leien etter hvert satt opp til det som heter gjengs leie. Gjengs leie ligger vanligvis noe under markedsleie idet en blant annet tar hensyn til beliggenhet og standard på de aktuelle leilighetene. Den tidligere modellen med å subsidiere byggene forlates til fordel for en modell der de enkelte individ/hushold søker om ulike former for både statlig og kommunal bostøtte. Etter innføring av gjengs leie er ledigstillelse av kommunale utleieboliger økt betydelig. Dette har blant annet sammenheng med at hushold som har hatt inntekter som er for høye til å motta bostøtte har valgt å flytte. 1.2 Kjennetegn ved en storby Kan bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet i Oslo kommune tallfestes? Oslo kommune har ca 530 tusen innbyggere og ca 265 tusen hushold. En stor andel, ca halvparten, av disse er hushold med en person. En innfallsvinkel til en tallfesting av behov for offentlig bistand er å ta utgangspunkt i de ca 11 500 boligene som forvaltes av Boligbygg Oslo KF, videre kan en se på bruken av etableringslån/startlån som formidles av kommunen. Oslo kommunes låne- og tilskuddsportefølje som består av ca. 7.800 lån og tilskudd, med en forvaltningskapital på ca. 2.8 mrd. kroner (2004). I tillegg kommer annen bistand som er gitt av de enkelte bydelene for å etablere et leieforhold (som f eks videreformidling av enkeltleiligheter), ulike former for omsorgsboliger, ungdomsboliger (UNGBO), døgnovernattingsteder mv. Med utgangspunkt i en slik grov oversikt er det ikke urimelig å anta at et sted mellom 8 og 10 prosent av hushold i Oslo kommune har hatt behov for bistand fra det offentlige til å etablere seg i egen eller leid bolig. Med andre ord mellom 20 og 25 tusen hushold. Har Oslo flere vanskeligstilte på boligmarkedet? Foreløpige beregninger som er foretatt av Helse og velferdsetaten viser at Oslo har flere vanskeligstilt på boligmarkedet i forhold til folketallet enn andre kommuner i Norge. Det er også en forskjell om en sammenlignet med de andre større byene som Stavanger, Trondheim og Bergen. Prosjektet Innleie i bydelene har vært innrettet mot de grupper som samsvarer med det som er blitt definert som satsningsområder av Husbanken. Disse gruppene har vært ungdom (i en avbegrenset tidsperiode), flyktninger, psykisk syke, bostedsløse. Med unntak av ungdom, som hovedsakelig har et økonomisk problem i forhold til boligmarkedet, er dette grupper som har et særlig behov for bistand på boligmarked. Vi skal i denne sammenhengen ikke gå nærmere inn på en sammenligning mellom Oslo og resten av landet, men nedenfor følger noen trekk ved storbybefolkningen og flyttemønsteret i storbyene som gjør at Oslo har særskilte utfordringer på boligmarkedet. 9

Tilflytting av vanskeligstilte til storbyene Tradisjonelle forklaringsfaktorer på innflytting til byene er knyttet til forhold ved arbeidsmarkedet i byene. Flyttinger til storbyen har imidlertid årsaker som er mer sammensatte enn sentralitetsfaktorer og forventninger om høyere lønn. Det har vært hevdet at storbyene har en høyere andel personer med levekårsproblemer fordi disse tiltrekkes av storbyenes mulighet til å leve anonymt, og fordi kostnadsnivået i storbyene bidrar til å forverre levekårene til utsatte grupper. I følge Storbymeldingen er dette foreløpig lite dokumentert. Studier fra SSB dokumenterer likevel at sosialhjelpsmottakere og andre lavinntektsgrupper som ikke-vestlige innvandrere, har en noe større tendens til å flytte til storbyene enn befolkningen for øvrig (St.meld. nr. 31 2002-2003). Levekår, økonomisk fattigdom og høye boutgifter Boligmarkedene og boligpolitikken (NOU 2002:2) viser at Oslo har de høyeste boligprisene i hele landet. Konsentrasjon av arbeidsplasser bidrar sammen med høye bygge- og tomtekostnader til et høyt prisnivå. For mange yrkesgrupper er imidlertid også lønnsnivået høyere i storbyene. Men ikke alle grupper i storbyene får utgiftsnivået kompensert med et høyere lønnsnivå. Det vil alltid være husholdninger som bor i og flytter til storbyen til tross for lav lønn, arbeidsledighet og arbeidsuførhet. I storbyen finnes med andre ord både de som har muligheten til å oppnå tilsvarende boligstandard de ville hatt utenfor storbyen, og lavinntektsgrupper, ungdom, enslige og vanskeligstilte som på grunn av blant annet høye boligpriser, har problemer på boligmarkedet. I storbyene presses pris- og kostnadsnivået fordi stor etterspørsel og mange personer med høy inntekt bidrar til å heve nivået. Denne effekten vises tydelig på boligmarkedet i Oslo, og kommer til uttrykk gjennom store forskjeller i boligpriser og levekår mellom ulike deler av byen (Storbymeldingen, St.meld. nr 31 2002-2003). Figuren nedenfor viser velferdssituasjonen i de fire store byene (kommunenivå). De fire store byene scorer relativt likt på levekårsindeksen, som går fra 1 til 10, hvor 1 er best og 10 er dårligst. Figuren illustrerer en kompleks levekårssituasjon i Oslo, hvor vi finner bydeler som plasserer seg i hver sin ende av levekårsskalaen. Slike forskjeller finner vi også for de andre store byene, men i mindre ekstreme tilfeller enn for Oslo. 10

Figur 1: Levekår i de fire store byene i 2004 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Kilde: SSB Indeks for levekår, de fire store byene og to bydeler i Oslo kommune 6,0 6,1 5,3 6,3 9,3 Trondheim Bergen Stavanger Oslo Bydel Romsås 1,6 Bydel Vindern Fordelingen av personlig inntekt er skjevere i storbyene enn i resten av landet, og skjevest i Oslo. Blant storbyene er fattigdomsutfordringen særlig stor i Oslo. Lavinntekt definert som 50 % av medianinntekten er blant storbyene i dag først og fremst et Oslofenomen. I 2000 hadde 7,2 prosent av bosatte personer i Oslo en så lav inntekt per forbruksenhet. Til sammenlikning hadde de tre storbyene Stavanger, Bergen og Trondheim i snitt en andel på til sammen 3,9 prosent, som er 0,4 prosentpoeng lavere enn gjennomsnittet for hele landet (Barstad m. fl. 2003). Tallet på sosialhjelpsmottakere bekrefter i stor grad dette bildet. I forhold til innbyggertallet er det flest som oppsøker sosialkontorene i storbyene, og aller flest i Oslo (Barstad m. fl. 2003). Figur 2 Lavinntekt Oslo og andre større byer 2003 Oslo Stavanger, Bergen, Trondheim Gjennomsnitt for hele landet 7,2 % 3,9 % 4,3 % Kilde: Barstad m.fl. 2003 Det er ulike måter å definere fattigdom og lavinntekt på. Mostad (2003) presenterer litt andre mål på fattigdom og lavinntekt enn Barstad, og presenterer tall på husholdnivå. Mostad definerer fattigdom som 50 % av medianinntekten, og lavinntekt som 62,5 % av medianinntekten. I 2000 var medianinntekten i Norge på kr. 156 844,-. Figur 3: Landsspesifikk fattigdomsgrense, antall fattige og andel fattige av totalpopulasjonen og i Oslo når husholdning blir brukt som økonomisk enhet. År 2000 Fattigdomsgrense (kr) 78 422,- Antall fattige 160 038 Andel fattige (%) 3,6 Andel fattige i Oslo (%) 6,4 Kilde SSB 11

Figur 4: Landsspesifikk lavinntektsgrense, antall med lavinntekt og andel med lavinntekt av totalpopulasjonen og i Oslo når husholdning blir brukt som økonomisk enhet. År 2000 Lavinntektsgrense (kr) 98 027,- Antall med lavinntekt 419 596 Andel med lavinntekt (%) 9,6 Andel med lavinntekt i Oslo (%) 11,7 Kilde SSB Høye boutgifter gjør det vanskeligere å klare seg på egen hånd med begrensede ressurser. Enslige er en gruppe som kan ha vanskelig for å etablere seg i et presset boligmarked. Oslo er kommunen med flest enpersonshusholdninger. I 2001 besto 52 % av alle husholdninger i Oslo av én person. For landet som helhet utgjorde enpersonshusholdninger 38 % av husholdningene (Folke- og boligtellingen 2001). Flyktninger og innvandrere Nyankomne flyktninger har en tendens til å flytte til storbyene gjennom egenetablering, til tross for at myndighetene i lang tid har forsøkt å spre bosettingen av flyktninger over hele landet (St.meld. nr. 31 2002-2003 ). Om lag halvparten av alle flyktninger som i perioden 1992-1999 bosatte seg i Oslo, flyttet til byen fra en annen kommune. Den andre halvparten hadde Oslo som sin første oppholdskommune etter å ha blitt innvilget opphold i landet (Haaland 2004). Grunner til denne flyttestrømmen kan både være muligheter til å få jobb i storbyene, samt nettverk av familie og venner som fra før bor i storbyene. 1/3 av alle landets innvandrere bor i Oslo. Av alle ikke-vestlige innvandrere er over 40 % bosatt i Oslo, og de utgjør 17 % av Oslos befolkning. Tilsvarende andeler for Bergen og Stavanger er hhv 3,7 % og 5,7 % (St.meld. nr. 31 2002-2003). Botid i Norge har betydning i forhold til yrkesdeltakelse, og dermed inntekt som grunnlag for boligetablering (Søholt 2001). Andelen yrkesaktive er lav blant nyankomne flyktninger og innvandrer, men øker med lengre botid i landet (Haaland 2004). Kontroll over egen bosituasjon er i stor grad knyttet til økonomi og oversikt over muligheter. I tillegg til en vanskelig inngang til eiermarkedet med høye priser og krav til egenkapital, møter disse gruppene også en rekke andre hindringer som diskriminering og utestenging på leiemarkedet (Søholt 2001). I tillegg vil mangel på god og riktig informasjon om hvordan boligmarkedet fungerer, om offentlige støtteordninger og husleieloven, og nettverk i form av familie og venner som kan bistå, bidra til vanskeligheter på boligmarkedet. Bostedsløshet og midlertidige boopphold I 1996 ble det i en kartlegging i regi av Byggforsk beregnet at antall bostedsløse i Norge var 6200 personer. I 2003 er antallet beregnet til 5200, altså 1000 færre enn ved forrige kartlegging. Storbyene har det største antallet bostedsløse, med 2600 personer. Av storbyene har Oslo hatt den største endringen i antall bostedsløse, med en nedgang på 1200, noe som er en halvering fra 1996. Det er i dag ingen større forskjeller mellom Bergen, Trondheim og Oslo når det gjelder andelen bostedsløse. For å forstå denne endringen understreker Hansen (2003) betydningen av å supplere tallene med mer nyanserte studier av oppholdsformer for de som befinner seg i grenselandet mellom bolig og uten bolig. Nye oppholdsformer og nye betegnelser gjør sammenlikning komplisert. 12

Det finnes en rekke midlertidige botilbud som ikke omfattes av definisjonen av bostedsløshet som benyttes i kartleggingen. Private hybler representerer for eksempel et lett tilgjengelig boligmarked. Hybler er blant de rimeligste boformene på boligmarkedet og er derfor det segmentet på boligmarkedet som er lettest tilgjengelige for vanskeligstilte grupper. Det kan også være at slike hybler brukes som innfallsport til leiemarkedet i Oslo. Med en nedgang i prisene på leiemarkedet fra 2002, har private utleiere i større grad godtatt garanti fra sosialkontor i stedet for depositum. Mange hybler har derfor blitt rimeligere og lettere tilgjengelige for flere (HEV 2005). I Oslo har det de senere årene vært en tydelig nedgang i bruk av døgnovernattingssteder, i tråd med en kommunal satsing for å løse denne problematikken. Det kan stilles spørsmål om dette har ført til økt bruk av private hybelgårder som midlertidige boalternativer. Det bor nå rundt 230 sosialklienter på hybelhus i Oslo, noe som er en beskjeden økning fra 2003. Det finnes ikke data som kan verken bekrefte eller avkrefte en slik sammenheng. Vi vet heller ikke om det bor flere på private hybelgårder i dag enn i 1996, da den første kartleggingen av bostedsløshet ble foretatt (HEV 2005). Psykiske lidelser Nedbygging av de store sengeinstitusjonene og målsetting om at flere skal motta tjenester i egen bolig, framfor å bo på institusjon, stiller økte krav om framskaffelse av egnede botilbud til ulike grupper psykisk syke. Oslos befolkning har visse særtrekk som har betydningen for forekomsten av psykiske plager og lidelser. Dette gjelder befolkningsgrupper med store levekårsproblemer, som rusmisbrukere, bostedsløse, ikke-vestlige innvandrere og enslige (Rognerug og Holte 2004). 1.3 Avsluttende kommentarer Vi har i dette innledende kapitlet forsøkt å beskrive er rekke kjennetegn ved Oslo og Oslo kommune. Oslo kommune har gjennomført en rekke reformer i perioden. Viktig i denne sammenhengen er at det understrekes at det er bydelenes ansvar å framskaffe boliger til vanskeligstilte og at dette skal skje innen egen bydel. Oslo som by har en rekke forhold som kan beskrives som typiske kjennetegn ved en storby, blant annet de høyeste kostnadene for å komme inn på eie og leie markedet. Dette kombinert med høyest andel vanskeligstilte gjør at Oslo står i en særstilling. Oslo er også en by med store interne forskjeller som det skulle komme frem av sammenligningen ovenfor av levekårsindeksen mellom bydelene Romsås og Vinderen. Vanskeligstilte på boligmarkedet er ikke en ensartet gruppe. Mange har hovedsakelig et økonomisk problem med å etablere seg i egen eller leid bolig, mens andre i tillegg sliter med et rusproblem, er psykisk syke, flyktninger og/eller er utsatt for utestenging fra boligmarkedet av andre grunner. Eksempelvis rasistiske holdninger, manglende tilgjengelighet for funksjonshemmede osv. Det er grupper med kjennetegn utover de økonomiske som i all hovedsak har vært målgruppene for prosjekt Innleie i bydelene. 13

2.0 Kort om prosjekt Innleie i bydelene 2.1 Prosjektets mål og organisering Hovedmål Hovedmålet med prosjektet var å gi de enkelte bydeler i Oslo kommune bistand til å framskaffe rimelige og egnede/funksjonelle boliger gjennom innleie. Prosjektets tidsavgrensning, organisering, budsjett Prosjektperioden var fra 01.januar 2002 til 31. desember 2004. Prosjektgruppen i Helse og velferdsetaten besto av en rekke fagpersoner med kompetanse innenfor ulike områder. Bemanning i prosjektet var 1 jurist, 1 økonom, 1 arkitekt og 1 samfunnsviter. Den sosialfaglige kompetanse ble i hovedsak dekket av bydelene. Fra prosjekt til fast oppgave Etter at prosjektet ble avsluttet ble aktiviteten under prosjektet lagt Strategi- og utviklingsavdelingen i Helse og velferdsetaten som en av etatens faste oppgaver og er i dag et tilbud til bydeler og andre kommunale aktører i Oslo med behov for bistand til å framskaffe boliger. Samme type bistand gis i tillegg til framskaffelse av andre typer lokaler det er behov for, som f eks kontorlokaler, helsestasjoner mv. Faglige utfordringer Det ble i løpet av prosjektperioden utviklet en metodisk tilnærming til innleie med bakgrunn i de behov som ble formulert av bestiller/ bydelen og summen av de ulike faglige ståsteder i etatens prosjektgruppe. Dette vil bli nærmere omtalt i??? Det var et mål at alle prosjekter skulle vurderes ut fra ulike faglige innfallsvinkler. 2.2 Husbankens boligtilskudd I forbindelse med etablering og drift av prosjektet ble det gitt betydelig økonomisk og annen støtte fra Husbanken. Boligtilskudd Husbanken gir boligtilskudd til nybygging/rehabilitering av boliger som leies ut til statlig prioriterte målegrupper. Tilskuddet skal bidra til at lånekostnadene og dermed kapitaldelen av husleien til beboer reduseres. Tilskuddet gis til utbygger når bygg og kostnader er godkjent og det tas pant i eiendommen. Tilskuddet nedskrives med 5 prosent årlig. En leieavtale mellom eier/utleier og leietaker må derfor ha en varighet på minst 20 år. Størrelsen på boligtilskuddet avhenger av hvilke grupper som skal bosettes i boligene. Prioriterte målgrupper Husbankens ordning med boligtilskudd har vært helt avgjørende for å nå prosjektets målsettinger. Målgruppene for dette virkemidlet har variert noe over tid. De stabile målgruppene har vært bostedsløse, flyktninger, psykisk syke og er sammenfallene med de gruppene bydelene selv opplever de har et behov for. 14

Rimelige utleieboliger for ungdom har ikke vært inkludert i målgruppen de siste årene. Denne mindre endringen har ikke medført noen nevneverdige problem for Helse og velferdsetaten å tilpasse seg. 15

3.0 Prosjektets rammer/handlingsrom Innledning Prosjektet har operert innenfor bestemte rammer. Disse rammene kan beskrives både som politiske, byråkratisk administrative, økonomiske rammer mv. Nedenfor følger en oppsummerende beskrivelse av enkelte av disse rammevilkårene. Samtidig som rammer beskriver begrensninger danner de samtidig rom, det er dette vi forstår som prosjektets handlingsrom. 3. 1 Politiske, byråkratisk administrative rammer Vi har under punktet 1.0 Bakgrunn for prosjektet beskrevet enkelt hovedtrekk som har hatt betydning for prosjekt Innleie i bydelene. Denne bakgrunnen beskriver først og fremst politiske og administrative forhold samt en skisse av omfanget av behov for offentlig bistand til etablering i egen eller leid bolig i Oslo kommune. Kort oppsummert er disse: Det er de enkelte bydeler som har ansvar for å framskaffe boliger til vanskeligstilte husstander. Boligene må framskaffes innenfor egen bydel (jfr. Bystyrets sak 78/01). Bydelene har ulike forutsetninger for å framskaffe boliger, jfr ulik fordeling av kommunalt eide/disponerte boliger. Framskaffelse av boliger skal i hovedsak skje ved innleie, ikke kjøp/nybygg i kommunal regi. Helse og velferdsetatens rolle v/ prosjekt Innleie i bydelene var å gi bydeler som ønsket bistand den bistand som var nødvendig. Behov for bistand til etablering i eid eller leid boliger til vanskeligstilte i Oslo ligger i størrelsesorden 8 til 10 % av det totale antall husstander (ca 265 tusen husstander). Innleie v/prosjekt Innleie i bydelene har vært en (av flere) strategi for framskaffelse av boliger. Prosjektet har vært innrettet mot særlig vanskeligsstilt husstander som bostedsløse, psykisk syke, personer med rusproblemer. Oslo kommune har flere hushold som kan beskrives som særlig vanskeligstilte sammenlignet med landet for øvrig. Prosjektets målgrupper har vært sammenfallende med Husbankens målgrupper 3.2 De økonomiske rammer Prosjektets målsetting var å ligge under markedsleie på bruktboligmarkedet. Dette var en form for selvpålagt ramme som vi brukte til å vurdere både nybyggprosjekter og ombyggingsprosjekter som prosjektet forholdt seg til i prosjektperioden og som vi tok med oss inn i de konkrete forhandlingene med private og kommunale eiendomsutviklere. Nedenfor følger eksempel på prisnivå både på kjøp av bruktbolig og leienivå i Oslo. For at det skal bli lettere å sammenligne er prisnivået fra andre større byer også inkludert. 16

Kostnadsnivå på eiermarkedet bruktboliger/nye boliger I gjennomsnitt ligger prisnivået på kjøp av bolig i bruktboligmarkedet mellom 10 og 15 % (12.6 %) høyere i Oslo (SSB: 2004) sammenlignet med de tre andre større byene i Norge Stavanger, Bergen og Trondheim. Det er flere tilgjengelige statistikker på prisutviklingen på boligmarkedet, en er Statistisk sentralbyrås statistikk andre er Eiendomsmeglerbransjens statistikk og ulike boligbyggerlags statistikker. Disse kildene oppgir noe ulike tall og de måler ikke nødvendigvis det samme til enhver tid. Eksempel 1 Kjøp av bruktbolig (Oslo = 100 %) Oslo (Oslo = 100 %) Bergen, Trondheim og Stavanger Kjøpsmarked 100 % 87,4 % selveierbolig (kr 28 248 pr kvm) (kr 24 700 pr kvm) 4 kvartal 2004 SSB Differanse mellom Oslo og de 3 byene + 12.6 % (+ kr 3 500 pr kvm) Nyboligmarkedet Prisene i nyboligmarkedet ligger høyere i Oslo, det finnes imidlertid lite sammenlignbar statistikk på dette, men stikkprøver som Helse og velferdsetaten har foretatt viser en betydelig prisforskjell mellom Oslo og resten av landet. I nyboligmarkedet er det stor variasjon mellom de ulike bydeler i Oslo. For prosjekt Innleie i bydelene var det nødvendig å vurdere hvert enkelt prosjekt i forhold til referanseprosjekter ikke bare i samme bydel, men om mulig i samme område. En variabel i en slik vurdering er de beregnede byggekostnader som også varierer betydelig fra prosjekt til prosjekt, en annen viktig variabel er forventet salgspris i de bestemte områdene. Eksempelvis kan byggekostnader ligge på 25 tusen, mens utbyggers forventet salgspris har ligget på 45 tusen. I slike tilfeller er det naturlig for en utbygger å ta ut gevinst ved salg framfor å vurdere boligtilskudd og en langsiktig leiekontrakt med kommunen. Leiemarkedet Prisene som kreves i leiemarkedet ligger mellom 25 og 30 % høyere i Oslo. Henholdsvis for 2 og 3 roms leiligheter. Dette viser en sammenligning som Helse og velferdsetaten foretok sommeren 2003 mellom Oslo og de tre andre større byene. Helse og velferdsetaten har god statistikk på det som til enhver tid kreves av leie (leiekrav er lik utleiers krav/forventning) i alle de 15 bydelene (se HEVs nettsted). 17

Eksempel 2 Leie bolig (leiekrav Oslo = 100 %) Oslo Gjennomsnitt Bergen, Trondheim og Stavanger Leiemarked 2 roms leilighet (Undersøkelse foretatt av HEV 2004) 100 % (kr 7 206) 75 % (kr 5 413) Differanse mellom Oslo og de 3 byene 25 % (kr 1793) Leiemarked 3 roms leilighet (Undersøkelse foretatt av HEV 2004) 100 % (kr 9 402) 70 % (kr 6 610) 30 % (kr 2 796) De høye prisene, enten det gjelder salg av nye/brukte boliger eller leiepriser i markedet har lagt føringer på Helse og velferdsetatens prosjekt Innleie i bydelen. Boligtilskudd fra Husbanken og langsiktige leieavtaler med kommunen Boligtilskuddet fra Husbanken har vært helt nødvendig for å redusere byggekostnader i så vel nybygg som ombygging/rehabiliteringsprosjekter. Tabellene ovenfor, som beskriver byggekostnader og leiemarkedet i Oslo, gir en god indikasjon på de utfordringene prosjektet sto overfor. Sammen med boligtilskuddet fra Husbanken var de langsiktige leieavtalene med kommunen de viktigste forhandlingskort prosjektet hadde, det var disse som ga prosjekt Innleie i bydelen. handlingsrom. Føringer i forhold det private markedet Markedsprisen på leie har som nevnt vært styrende for prosjekt Innleie i bydelene i forhold til forhandlinger med utbygger i nye byggeprosjekter. Som en generell regel kan en si at den endelige leien, når boligtilskuddet fra Husbanken var inkludert, skulle ligge betydelig under det som krevdes av leie i bruktboligmarkedet. I denne forhandlingssituasjonen måtte en likeledes en ha en oversikt over priser i salgsmarkedet for nye boliger fordi salg er alternativet til de utbyggerne en forhandler med. Kort fortalt var utbyggeres hovedalternativer enten å hente ut gevinst ved salg av boligene eller at en valgte en langsiktig leieavtale med Oslo kommune der deler byggekostnadene var dekket av Husbankens boligtilskudd. Føringer i forhold til kommunale foretak med utleieportefølje Prosjektet Innleie i bydelene forholdt seg til de kommunale foretak i hovedsak Boligbygg Oslo KF på lik linje med de private aktørene i marked. Forholdet til de kommunale aktørene har vært noe mer komplekst enn til de private aktørene. Dette hadde blant sammenheng med at kommunale boliger omfattes av egne bostøtteordninger og at kommunale foretak har relativt ufleksible krav til inntjening fra eier. Men også her var det markedspris, eller snarere en modifisert markedspris i form gjengs leie som var rettersnoren for forhandlinger om og eventuell anbefaling fra Helse- og velferdsetaten v prosjekt Innleie i bydelen om boligtilskudd fra Husbanken. 18

Boligbygg Oslo KF ble en viktig samarbeidspartner fordi Boligbygg hadde en stor aktivitet med å bygge om og rehabilitere egen boligmasse, særlig i bydeler som hadde mange kommunalt eide utleieboliger. I oversikten som følger under punkt 4.0 vil det fremkomme hvilke prosjekter som har vært kommunale og hvilke som har vært i privat regi Et generelt kjennetegn med de kommunale boligene var at de ofte var for små og hadde en understandard i forhold til dagens forståelse av hva som er rimelig nøktern standard. Disse ombyggingsprosjektene har tatt sikte på å få en boligmasse som er mer i tråd med det behov som bydelene har ønsket. Et vanlig behov fra bydelens side har vært større boliger bl a til store barnefamilier med flyktning bakgrunn. 3.3 Andre rammebetingelser I tillegg til rammene som er nevnt er det juridiske rammebetingelser, herunder lov om offentlig anskaffelse, husleieloven mv, arkitektfaglige rammer som universell utforming/tilgjengelighet, sosial faglige spørsmål og utfordringer mv. Disse vil bli behandlet under avsnittet 4.2. 19

4.0 Resultater Innledning Prosjektets resultater kan deles inn under to hovedoverskrifter. Den første hovedoverskriften vi har valgt er Resultater I: Byggeprosjekter. Under denne overskriften følger nedenfor ulike oversikter over de boligene som er framskaffet i prosjektperioden. Deretter følger hovedoverskriften: Resultater II, Metodeutvikling som omhandler metodeutvikling. Det ble tidlig i prosjektperioden klart at det var nødvendig å utvikle metoder/verktøy for å håndtere de ulike utfordringene som en sto overfor. Denne verktøykassen inneholdt etter hvert bl a økonomiske beregningsmetoder, standardkontrakter, standardiserte bygningsmessige krav, metodisk tilnærming til bestilling, etablering av en bestemt rekkefølge av aktiviteter fra bydelenes bestilling av boliger, via forhandlinger med utbyggere til endelig politisk godkjenning av en kontrakt. Prosjektet gjennomførte en brukerundersøkelse rettet mot utbygger, private så vel som kommunale, der problemstillinger omkring forutsigbarhet, tidsbruk mv ble tatt opp. Disse synspunktene ble innarbeidet i vår metodiske tilnærming. 4.1 Resultater I: Byggeprosjektene 4.1.1 Generell oversikt 2002-2004 Antall boliger framskaffet i prosjektetperioden 2002 2004 var: 2002 375 boliger 2003 305 boliger 2004 220 boliger sum totalt 900 boliger Disse 900 boligene er fordelt på private og kommunale prosjekter og de er videre fordelt mellom nybygg, kjøp og ombyggingsprosjekter osv. Oversikt 1. Fordeling mellom privat eide prosjekter og kommunalt eide (sum 900 boliger) tidsrom privat eide prosjekter/boliger kommunalt eide prosjekter/boliger 2002-2004 327 boliger 573 boliger % fordeling 36.3 % 63,6 % Kommentar oversikt 1: I prosjektets innledingsfase lå det allerede en rekke kommunale prosjekter klar for behandling, etter hvert ble det flere private prosjekter. Disse private aktørene ble imidlertid bort i 2004, mens de kommunale aktørene etter en pause hadde tilpasset seg ulike endringsprosesser i egen organisering og kom sterkere tilbake. 20

Oversikt 2. Fordeling mellom nybygg, kjøp og ombyggingsprosjekter (sum 900 boliger) tidsrom nybygg kjøp ombyggingsprosjekter 2002-2004 355 boliger 241 boliger 304 boliger prosent- 39,4 % 26,7 % 33,7 % fordeling Kommentar oversikt 2: Hovedtyngden av ombyggingsprosjekter og selvsagt kjøp har ligget på den kommunale siden. Ombygningsaktiviteten reflekterer at ulike bydeler har etterspurt mer egnede og funksjonelle boliger. Oversikt 3. Fordeling mellom bydeler og byomfattende tiltak (sum 900 boliger) tidsrom bydeler byomfattende tiltak 2002-2004 703 boliger 197 boliger prosent- 78.1 % 21,8 % fordeling Kommentar oversikt 3: Byomfattende tiltak er i denne sammenhengen i hovedsak boliger for personer/hushold med psykiske og/eller et rusproblem. Men også boliger for byomfattende tiltak rettet mot flyktninger og ungdom. Nedenfor følger oversikter for hvert av de tre årene i prosjektperioden. For de fleste prosjekters vedkommende er det notert bydel, adresser, antall boliger, målgrupper og hvem som er eier av prosjektene. 21

4.1.2 Oversikt over nye utleieboliger, kjøp og ombyggingsprosjekter 2002 Sum: 375 boliger Nye utleieboliger 2002 bydel adresse antall boliger målgruppe utleier Gamle Oslo Bøgata 12 5 vanskeligstilt privat ungdom Gamle Oslo Vålerenggata 51 2 vanskeligstilt privat ungdom Gamle Oslo Urtegata 6-12 73 vanskeligstilte 11 til privat bydel, resten er ungdomsboliger som OBOS leier ut Grorud Bekkenstenveien 6 21 Vanskeligstilte privat flyktninger Grorud Kristian 6 Vanskeligstilte privat Bognerudsvei 37 (I) flyktninger Grunerløkka- Storgata 38 39 Vanskeligstilte privat Sofienberg St Hanshaugen - Fredensborgsvn. 16 24 Vanskeligstilte privat Ullevål Bostedsløse Søndre Nordstrand Liakollveien 20 24 Vanskeligstilte 5-6 privat boliger til bydel, resten er ungdomsboliger som OBOS leier ut Totalt 194 Kjøp 2002 bydel adresse antall boliger målgruppe kjøper ulike bydeler flere adresser 95 Vanskeligstilte flyktninger Oslo kommune Boligbedrift (BOB) ulike bydeler flere adresser 4 HC-boliger Oslo kommune Boligbedrift (BOB) Totalt 99 Ombyggingsprosjekter 2002 bydel adresse antall boliger målgruppe utleier St Hanshaugen - Ullevål Stensgt. 16 24 Vanskeligstilte med ulike bevegelseshemninger el høy alder Sagene-Torshov Sandefjordsgaten. 1 m. fl Totalt 82 Oslo kommune Boligbedrift (BOB) 58 Vanskeligstilte Oslo kommune Boligbedrift (BOB) 22

4.1.3 Oversikt over nye utleieboliger, kjøp og ombyggingsprosjekter 2003 Sum: 305 boliger Nye utleieboliger 2003 bydel adresse antall boliger målgruppe utleier Helsfyr- Sinsen Malerhaugveien 26 10 ungdom, privat vanskeligstilte Helsfyr- Sinsen Seljeveien A og B 14 (10 + 4) psykisk syke privat (flere bydeler) Sogn Flesåsveien 12 H 9 vanskeligstilte privat Haugerud gård Grorud Kristian 8 vanskeligstilte privat Bognerudsvei 37 (II) St Hanshaugen Ullevål (byomfattende) Nedre Ullevål 16, 18 og 20 18 ungdom kommunal (Ungbo) St Hanshaugen Ullevål (byomfattende) Schwensens gate 7 50 flyktninger, vanskeligstilte privat Gamle Oslo Jens Bjelkes gate 38 vanskeligstilte privat 73 A-D Søndre Nordstrand Hauketoveien 12 14 psykisk syke privat Totalt 161 Kjøp 2003 bydel adresse antall boliger målgruppe kjøper St Hanshaugen Fredensborgveien 7 44 rus kommunal Ullevål (byomfattende) Totalt 44 Ombyggingsprosjekter 2003 bydel adresse antall boliger målgruppe utleier Sagen- Torshov Kyrre Grepps 1, 5 24 vanskeligstilt kommunal og 9 Sagen- Torshov Kyrre Grepps 3 og 24 vanskeligstilt kommunal 7 Majorstuen Underhaugsveien 8 psykisk syke kommunal 5B Majorstuen Underhaugsveien 18 psykisk syke kommunal 5A Gamle Oslo Heimdalsgata 25 20 rus privat Vindern Thaulows vei 4 6 rus/ psykisk syke privat (byomfattende) Totalt 100 23

4.1.4 Oversikt over nye utleieboliger, kjøp og ombyggingsprosjekter 2004 Sum: 220 boliger Nye utleieboliger 2004 bydel adresse antall boliger målgruppe utleier Totalt 0 Kjøp 2004 bydel adresse antall boliger målgruppe kjøper ulike bydeler ulike adresser 43 flyktninger oppkjøpsprogram Boligbygg Oslo KF ulike bydeler ulike adresser 12 flyktninger oppkjøpsprogram Boligbygg Oslo KF ulike bydeler ulike adresser 32 vanskeligstilte/flykt. oppkjøpsprogram Boligbygg Oslo KF ulike bydeler ulike adresser 11 beveg. hemmede oppkjøpsprogram Boligbygg Oslo KF Totalt 98 Ombyggingsprosjekter 2004 bydel adresse antall boliger målgruppe utleier St Hanshaugen Ullevål Steenstrupsgate 11 12 Bostedsløse Kirkens Bymisjon kjøp/utbedring) Frogner Frognerveien 54 43 Privat Sogn Minister Ditlevs 11 Vanskeligstilte Boligbygg Oslo KF vei 22 Flyktninger St Hanshaugen Schandorffsgt. 4 11 Bostedsløse Boligbygg Oslo KF Ullevål Østensjø Rustadgrenda 14 Boliger for Boligbygg Oslo KF utviklingshemmede Stovner Vestlisvingen 196 6 Bofellesskap Boligbygg Oslo KF funksjonshemmede Stovner Vestlisvingen 27 1 Vanskeligstilte Boligbygg Oslo KF Bjerke Skogvollveien 10 F 6 Bofellesskap Boligbygg Oslo KF funksjonshemmede Stovner Tokerudberget 6 2 Vanskeligstilte Boligbygg Oslo KF familieboliger Flyktninger Stovner Ellen Gleditsvei 2 1 Flyktninger Boligbygg Oslo KF Stovner Inga Bjørnsonsvei 1 Flyktninger Boligbygg Oslo KF Stovner Stovner senter 1 1 Stor barnefamilie Boligbygg Oslo KF Flyktninger Stovner Borggt. 2 1 Flyktninger Boligbygg Oslo KF Sandaker gård 12 Flyktninger Boligbygg Oslo KF Totalt 122 24

4.1.5 Bildeeksempel Kristian Bognesrudsvei 37 Fredensborgveien 7 Underhaugsveien 5 Thaulowsvei 4 Kyrre Greppsgate 1 7 Malerhaugveien 26 25

Schwensensgate 7 Haugerud Gård Steensgate 16 Seljeveien 2 Nedre Ullevål 16, 18 og 20 Schandorffsgate 4 26

4.2 Resultater II: Metodeutvikling Innledning Det ble tidlig i prosjektperioden bestemt at hvert enkelt byggeprosjekt skulle beskrives ut fra de ulike faglige ståstedene i prosjektgruppen sammen med de synspunkt og innspill som kom frem gjennom en dialog med bestillersiden som i hovedsak var de enkelte bydeler. Således ble de enkelte prosjekt belyst fra følgende ståsted/perspektiv: - sosial faglig (se pkt 4.2.1) - økonomisk (se pkt 4.2.2) - juridisk (se pkt 4.2.3) - arkitektfaglig (se pkt 4.2.4) - organisatorisk og forhandlingsteknisk perspektiv (se pkt 4.2.5) En eventuell anbefaling om boligtilskudd skulle begrunnes ut fra disse ståstedene. I Oslo kommune var det Helse og velferdsetaten ved prosjektet Innleie i bydelen som foresto slik anbefalinger. Slik er det også i dag. Vurderingene innenfor disse ulike faglige ståstedene var ikke statiske, men under utvikling i hele prosjektperioden. 4.2.1 Sosialfaglig betraktninger/utfordringer Hovedtyngden av de sosialfaglige synspunkt kom fra de enkelte samarbeidspartnere i de enkelte bydelene. Samarbeidsparter i bydelene varierte fra bydelsdirektører, økonomisjefer, boligkonsulenter til lokale planleggere. Nærmest til å gi sosialfaglige vurderinger var ofte dem som i ettertid skulle yte tjenestene til dem som skulle flytte inn i de aktuelle boligene. Enkelte i prosjektgruppen i Helse og velferdsetaten hadde i tillegg erfaring fra å jobbe i bydeler, på sosialkontor mv. dette var nyttig i denne sammenhengen. En viktig sosialfaglig hovedutfordring var å beskrive hvilke boligbehov de enkelte målgruppene hadde. En annen viktig utfordring for bydelenes representanter var å sørge for administrativ og politisk forankring. Klar/tydelig bestilling Samarbeidet med de ulike tjenestesteder i bydelene var viktig for å komme fram til klare bestillinger av boliger. En slik beskrivelse av behov omfattet blant annet: - antall boliger - størrelsen på disse boligene - behov for spesialtilpasning utover universell utforming - plassering i bydelen i forhold til ulike tjenester - om boligene skulle ha noen form for døgnbemanning mv. Bestillingene ble utformet i samarbeid mellom bydelenes representanter og prosjektets medarbeidere. 27

Forankring Bydelens utfordring stanset ikke ved å utforme bestillingene, i tillegg måtte det sørges for en forankring på bydelsdirektørnivå (med andre ord det administrative nivå i bydelen) og i enkelte tilfeller måtte byggeprosjektene loses igjennom bydelsutvalget (det politiske nivå) og i noen tilfeller måtte en legge til rette for en bystyrebehandling. Hvor mange administrative og politiske nivå som ble involvert var avhengig av størrelsen på de økonomiske forpliktelsene som ville ligge i en eventuell avtale. Bydelsvise boligprogram; nettverk og sosialfaglige vurderinger På slutten av 1990 tallet ble det utformet bydelsvise boligprogram for de den gang 25 bydelene. Disse programmene hadde en tidshorisont på 4 år og enkelte av disse revideres i 2005. Programmene ble utarbeidet av bydelene selv i tett samarbeid med Bolig og Eiendomsetaten (BOE). Gjennom ulike omorganiseringer har den samme avdeling (og dels personer) som i sin tid jobbet sammen med bydelene med disse boligprogrammene innenfor BOE, i dag ansvar for prosjekt Innleie i bydelene i Helse og velferdsetaten. Det var med andre ord allerede ett eksisterende nettverk mellom bydelsansatte og ansatte i etaten før arbeidet med prosjekt Innleie i bydelene startet opp. I arbeider med prosjektet Innleie i bydelene har disse boligprogrammene vært nyttige verktøy. Dette er programmer som varierer fra bydel til bydel, men ofte hadde en tallfestet og beskrevet boligbehov. Siden dette er et dokument som har blitt behandlet i bydelsutvalgene ga dette en legitimering av å forhandle om boliger til bestemte grupper med henvisning til Boligprogrammene. Mange av de sosialfaglige begrunnelser og vurderinger kunne hentes mer eller mindre direkte ut fra disse boligprogrammene. 4.2.2 Økonomiske utfordringer I oppstarten var en av prosjektgruppens oppgave å avklare hvordan Boligtilskudd fra Husbanken skulle benyttes for prosjekter der det ble innvilget tilskudd. Husbanken hadde ingen retningslinjer for hvordan leien skulle beregnes i prosjekter der det ble innvilget tilskudd, men overlot til de enkelte kommunene å finne en metode. Etter hvert ble det utviklet en modell for beregning av husleie i innleieprosjekter som kunne brukes for alle prosjekter i de ulike bydelene. Modell for beregning av husleie i innleieprosjekter Fire overordnede prinsipp for modellen: 1. Kostnadsdekkende husleie og ikke-kommersiell drift. Prosjektet kan ikke påregne avkastning de første årene, men må betraktes som en langsiktig investering. 2. Boligtilskuddet må komme leietaker fullt ut til gode i form av lav husleie. 3. For å sikre at tilskuddet kommer leietaker til gode gjennom hele leieperioden skal leiesummen kun indeksreguleres, og kan derfor ikke reguleres til gjengs leie. 4. Varigheten på leiekontrakten mellom Oslo kommune og utleier må følge bindingstiden på tilskuddet, som er 20 år. 28

Formålet med modellen Formålet med modellen var å etablere en mal for arbeidsprosessen ved forhandlinger om leieavtaler tilknyttet boligprosjekter. Modellen skal kunne gi alle aktører innsyn i prosessen, og legge til rette for at forholdstall knyttet til tilbud, mot-tilbud og resultat lett kan sammenlignes med tilsvarende forholdstall for bolig- og leiemarkedet, og andre prosjekter. Modellen skal sikre at husleien i de kontrakter som inngås er gunstig i forhold til leiekrav i markedet på det tidspunktet kontrakten inngås. Modellen skal også sikre at boligtilskuddet kommer beboer til gode i form av redusert husleie. Videre skal modellen kunne fungere som et arbeidsverktøy i forhandlingene med tilbyder. Modellens datagrunnlag Datagrunnlaget i modellen baserer seg på prosjektrelaterte opplysninger fra tilbyder, markedspriser, og forutsetninger knyttet til fremtidig rentenivå, nedbetalingsvilkår for lån og utviklingen i konsumprisindeksen. o HEVs årlige leiekravsrapporter Grunnlaget for vurdering av leiepriser hentes fra HEVs årlige leiekravsrapporter. Disse rapportene henter data fra nettstedet Finn.no og Aftenposten Aften i januar og februar måned hvert år. Leiekravsdataene blir presentert i to rapporter. Den ene rapporten har delt Oslo inn i 6 områder, mens den andre er på bydelsnivå. Det er den sistnevnte som benyttes i modellen. o Markedspriser ved salg av boliger Opplysninger om markedspriser ved salg av boliger i den enkelte bydel hentes fra Eiendomsmeglerbransjens Boligprisstatistikk. Statistikken publiseres hver måned. o Tomte- og byggekostnader Opplysninger om tomte- og byggekostnader består av erfaringstall fra intern rapport i HEV, som omhandler tomte- og byggekostnader fra 42 boligprosjekter i Oslo. o Nivået for forvaltnings, drift og vedlikehold Nivået for forvaltnings, drift og vedlikehold baserer seg på innhentede opplysninger fra de store entreprenørene, samt tall fra OPAK og USBL. Opplysninger/tilbud fra tilbyder Grunnlagstall for prosjektet baserer seg på et spesifisert tilbud fra tilbyder, der følgende opplysninger fremkommer: o Samlet areal, areal pr. leilighet og antall leiligheter i prosjektet o Verdi av tomt/eksisterende bygg, samt bygge-/ombyggingskostnader (verdigrunnlag) o Forutsatt finansiering (fordeling lån/tilskudd) o Leiekrav for hele prosjektet (evt. pr. leilighet), spesifisert i forhold til kapitalkostnader og forvaltning, drift og vedlikehold. Prosjekt Innleie i bydelenes vurdering av markedsverdier Basert på ovennevnte kilder innhentes følgende opplysninger om markedsverdier: o Normale tomtekostnader i område o Normale byggekostnader i markedet o Salgspriser pr. m2 for tilsvarende boliger i området o Salgspriser pr. m2 for tilsvarende nyoppførte boliger i området o Markedsleie i område basert på HEV s leiekravsstatistikk 29

o Normale driftskostnader for forvaltning, drift og vedlikehold o Avkastningskrav i markedet (forholdet mellom leie og verdigrunnlag) Forutsetninger i modellen: o Rentesats basert på Husbankens 5-års fastrente o 50 års nedbetaling av Husbanklånet (annuitetslån) o Inntil 100% av samlede prosjektkostnader finansieres med husbanklån og tilskudd. o Forventet utvikling i Konsumprisindeksen (KPI) Oppbygging av modellen Modellen inneholder følgende: o Startside for registrering av datagrunnlag o Forhandlingsskjema med presisering av mottilbud o Resultat av forhandlingene med sammenligning av nøkkeltall og vurderinger o Leiefordeling/virkning av statlig bostøtte o Nedbetalingsplaner o Kontantstrømmer ved ulike alternativer Nærmere beskrivelse av modellen o Startsiden for registrering av datagrunnlag Startsiden fylles ut med saksopplysninger, forutsetninger knyttet til rente- og nedbetalingsbetingelser for husbanklån, avskriving av boligtilskudd, forventet KPI og andel KPI-justering av leiekrav, samt øvrige data fra tilbyder. Dataene bearbeides automatisk til nøkkeltall for prosjektet, som viser henholdsvis; o tomtekostnad pr m2 o byggekostnad pr m2 o samlet verdigrunnlag pr m2 o forvaltning, drift og vedlikehold pr år pr m2 o leiekrav pr år pr m2 o avskrivning av forutsatt tilskudd pr år pr m2, i tillegg til avkastningskravet (leiekrav + avskrevet tilskudd pr år/verdigrunnlag) Tilsvarende nøkkeltall i forhold til markedspriser registreres på bakgrunn av: o gjennomsnittlig kvadratmeterpris for solgte boliger i bydelen i henhold til Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk o antatt kvadratmeterpris for nye boliger i bydelen (normalt høyere enn brukt-boligprisene) o normale driftskostnader pr m2 pr år knyttet til forvaltning drift og vedlikehold o leiekrav pr m2 pr år basert på HEVs leiekravstatistikk for bydelen for tilsvarende boliger o avkastningen i markedet (leiekrav pr m2 i bydelen delt på gjennomsnittlig kvadratmeterpris for solgte boliger i bydelen). Nøkkeltallene sammenlignes ved å beregne prosentvis avvik mellom tilbud og markedspris i aktuell bydel. o Forhandlingsskjema med presisering av mottilbud Tall knyttet til markedspriser, mottatt tilbud og avvik ved sammenligning mellom markedspriser og mottatt tilbud hentes automatisk fra startsiden, og sorteres i de tre første kolonnene. Etter en konkret vurdering registreres HEVs mottilbud, som sammenlignes med markedstallene med prosentvis avvik. 30

I del to av forhandlingsskjema beregnes rentesensitiviteten for husbanklånet i HEVs mottilbud, ved utløpet av fastrenteperiodene etter henholdsvis 5, 10, 15 og 20 år, basert på antatt utvikling i konsumprisindeksen. På bakgrunn av avkastningskravet i markedet beregnes nåverdien av fortjenesten ved utløpet av 20 års leieavtale, forutsatt at nettoleien er lik lånekostnaden. Fortjenesten sammenlignes med antatt fortjeneste ved salg av hele prosjektet i dagens marked. Det forutsettes at denne summen er positiv. Hvis ikke vil tilbyder velge å selge i dagens marked. Skjemaet legges fram for HEV s forhandlingsmotpart til vurdering. Resultatet av forhandlingene registreres i neste kolonne med ny prosentvis beregning av avvik i forhold til markedspriser. Følgende parameter danner grunnlag for eventuell aksept av avtale fra HEV s side: o Samlede prosjektkostnader (verdigrunnlag for prosjektet) v.s. markedsverdi for tilsvarende bygg o Utleiers beregning av utgifter knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold sammenlignet med beregninger i markedet o Leiekrav inkl. virkningen av nedskriving av boligtilskudd v.s. leiekrav i markedet for tilsvarende objekter o Prosjektets kontantstrøm må være positiv (men nærmest mulig 0) etter betjening av Husbanklån og FDV-kostnader. o Forrentningen av kapitalen (avkastningen i prosjektet) tilsvarer avkastningen i markedet, når effekten av boligtilskuddet er hensyntatt. o Resultat av forhandlingene med sammenligning av nøkkeltall og vurderinger Her gis en oppsummering av hva fremforhandlet avtale innebærer, sammenlignet med markedet. Avvikene begrunnes og det gis en vurdering av hva som er oppnådd, sammenlignet med tilsvarende tall i markedet, for henholdsvis verdigrunnlag, inntekter/utgifter i prosjektet og avkastning i forhold til investert kapital/verdigrunnlag o Leiefordeling/virkning av statlig bostøtte På bakgrunn av forholdet mellom fremforhandlet leie i prosjektet og markedsleien, beregnes husleien pr. måned for de enkelte leilighetstypene/størrelsene. Videre beregnes effekten av bostøtte for ulike beboersammensetninger for de enkelte leilighetstypene. For å beregne hva den maksimale årlige husleiekostnaden i prosjektet vil være for bydel/kommune, settes husstandens inntekt til 0. o Nedbetalingsplan/kontantstrøm De siste Exel-arkene viser nedbetalingsplaner og kontantstrømmer for henholdsvis tilbud fra utbygger, HEV s mottilbud og endelig avtale. Betalingsplanene inneholder nyttige opplysninger for utbygger/utleier, mens kontantstrømmen viser om inntektene i prosjektet (ekskl. avskrivning av tilskudd) er tilstrekkelig til å betjene låneutgifter, samt FDV-kostnader. Det bør være et lite overskudd, som kan dekke uforutsette utgifter og evt. renteoppgang ved utløpet av fastrenteperioden. Oppsummering Modellen er et verktøy i forhandlingene om langsiktig leiekontrakt mellom tilbyder og Oslo kommune. Modellen skal sikre at de kontrakter som inngås er gunstige hva gjelder husleie sett 31

ut fra markedet på tidspunktet kontrakten inngås. Videre skal modellen sikre at boligtilskuddet kommer beboer til gode i form av redusert husleie. Det søkes å oppnå mest mulig sammenlignbare tallstørrelser, der leieinntektens forrentning av investert kapital (verdigrunnlaget) er det mest sentrale nøkkeltallet. De øvrige nøkkeltallene bygger opp til dette nøkkeltallet, som gjør det mulig å sammenligne avkastningen i ulike prosjekter, uansett størrelse og beliggenhet. Modellen skal også legge til rette for innsyn i forhandlingsprosessen, mulighet for berørte aktører til enkelt å kunne sette seg inn i premissene for avtalen, og for å kunne foreta sammenligninger med betingelser i markedet og øvrige prosjekter. På bakgrunn av ovennevnte, kan modellen benyttes som beslutningsgrunnlag i innleieprosjekter og OPS-avtaler knyttet til boligprosjekter. Se for øvrig vedlegg 2. 4.2.3 Juridiske utfordringer Den juridiske hovedutfordring har vært å utarbeide en kontrakt som på best mulig måte ivaretar Oslo kommune (og herunder den enkelte bydels) interesser. Allerede på et tidlig tidspunkt i innleieprosjektet ble det laget et standarddokument som skulle tjene som et utgangspunkt for videre forhandlinger med de konkrete utleiere. Standarden følger i store trekk de retningslinjer som er oppstilt i Husleieloven. I og med at det her er snakk om leie av boliger (og ikke lokaler) er kommunen som leietager sikret det sterke vern loven legger opp til. Leiepris Det lagt særlig vekt på forutsigbarhet i leieprisnivået, da den stramme økonomien som råder hos bydelene tilsier at lange avtaler kombinert med stor usikkerhet knyttet til fremtidig leienivå er lite ønskelig. Forutsigbarheten er sikret gjennom at leien kun indeksreguleres (KPI) og at det ikke er adgang (for utleier) til gjengs-leie - tilpasning etter lovens 4-3. Videre ligger alle variable kostnader eier har til eiendommen (FDV-kostnader) bakt inn i leien. Ved å forutsette en normal økning i KPI, vet kommunen som leier hva leienivået vil ligge på også for fremtiden. Vi oppnår dessuten i de fleste forhandlinger aksept for regulering basert på 80 % av endringen i KPI. Kontraktslengde Det er normalt lange kontrakter vi står overfor i innleieprosjektet. Grunnet det faktum at flere av prosjektene gis tilskudd fra Husbanken, er det naturlig at kontraktslengden tilsvarer bindingstiden på tilskuddet, i dag 20 år. Dette sikrer at tilskuddet kommer sluttbruker (beboer) til gode i hele bindingstiden, gjennom redusert husleie. En kortere kontrakt ville innebære at statlige tilskudd ikke utnyttes maksimalt. Bruk av leieobjektet Det er i standarden inntatt en bestemmelse som gir Oslo kommune frihet i valg av målgruppen som skal bebo leieobjektet. Dette er viktig i og med at behovene kan forandre seg over tid. De som er boligtrengende i dag er kanskje en helt annen gruppe enn dem som er trengende om 10 år. Det skal ikke representere noen form for mislighold om kommunen fyller opp objektet med en tyngre gruppe enn hva utleier hadde tenkt seg; derfor full frihet i denne anledning. 32

Forholdet til lov om offentlige anskaffelser: Når en kommune skal inngå langsiktige kontrakter er det naturlig å se hen til regelverket knyttet til offentlige anskaffelser. I Forskrift om offentlige anskaffelser 1-3, 2, litra b, finnes en bestemmelse som unntar fra forskriftens bestemmelser leie av eksisterende bygninger eller annen fast eiendom. Problemstillingen i denne anledning er om det aktuelle leieobjektet er et ikke-eksisterende bygg (nybyggprosjekt), eller et bygg som skal bygges fullstendig om for å tilpasses kommunens behov. Står vi da i realiteten overfor en bygge- og anleggskontrakt der regelverket kommer fullt ut til anvendelse, eller skjer det en utvidende tolkning av begrepet eksisterende bygning slik at unntaksbestemmelsen kommer til anvendelse? Dette skal vi se nærmere på nedenfor. Loven løser ikke den konkrete problemstillingen og rettspraksis synes å være begrenset eller fraværende. Daværende Nærings- og Energidepartement har i en veiledende uttalelse fra 1997 kommet til at problemstillinger av denne og lignende karakter må løses ut i fra en sammensatt helhetsvurdering der man ser på formålet med kontrakten. Gjennom dette kan man klassifisere kontrakten. Dersom det eneste som skiller kontrakten fra en tradisjonell bygge- og anleggskontrakt er at bygget finansieres gjennom en langsiktig leieavtale, ja da taler omgåelseshensyn for at vi ikke har med en leieavtale å gjøre. Det motsatte bør da være tilfelle der oppføringen av bygget er mindre viktig og det sentrale er leieavtalen. Dette leder oss til de ulike vurderingstemaer som kan gi retningslinjer i den enkelte sak. Temaene er på ingen måte noen fasit, men bidrar til å bygge opp en argumentasjon i mangel av andre holdepunkter. Hvordan påvirker kommunen som leietager byggeprosessen? Valg av entreprenør, tekniske løsninger, materialvalg etc; har kommunene som leietager en rolle av betydning her, eller er dette overlatt til utleier? Generelt kan sies at jo større grad av påvirkning vi utøver, jo større er likheten til de tradisjonelle bygg- og anleggskontrakter. Hvor spesielt er bygget som skal oppføres? Her må vi se hen til graden av spesialtilpassninger som gjøres for kommunen som leietager. Har vi å gjøre mer et eksisterende bygg der det gjøres mindre tilpassninger må dette helt klart være innenfor hva som er normalt i et leieforhold, og trekker ikke i retning av bygg- og anleggskontrakt. I lys av myndighetenes ambisjon om at de med redusert funksjonsevne skal ha muligheter og rettigheter som andre i samfunnet, må det samme kunne sies om bygg der det gjøres mer vesentlige tilpassninger for å oppnå universell utforming. Om bygget skal gjennomgå så vesentlige endringer (eller endog rives og føres opp på nytt) for å tilfredsstille den kommunale leietager, ja da kan man se likheten med en tradisjonell byggog anleggskontrakt. At det er en privat part som finansierer bygget og at kommunen leier, vil være et argument i retning av en bygg- og anleggskontrakt, men ikke være avgjørende. Geografisk område Jo mindre det geografiske området for lokaliseringen er, desto mindre er mulighetene for en reell konkurranse. Dette er nettopp hovedbegrunnelsen bak unntaket for leie av eksisterende bygningsmasse. Det er leietagers behov for kontrakt i det bestemte, begrensede geografiske området som er avgjørende her. 33

Om kommunen selv eier tomten der det aktuelle bygget skal oppføres, så kan dette trekke i retning av en bygg- og anleggskontrakt. Inneholder kontrakten kjøpsopsjoner? Om leiekontrakten innehar bestemmelser som gir leietager en opsjon på kjøp, så må det vurderes hvordan disse er utformet. Om opsjonen innebærer en adgang til å kjøpe prosjektet når som helst, så taler det for at vi står overfor en alminnelig bygg- og anleggskontrakt. En motsatt løsning er mer naturlig dersom opsjonen kun kan gjøres gjeldende mot slutten av leieperioden og/eller på helt spesielle vilkår. Leietiden lengde? I utgangspunktet taler en lang kontrakt for at vi har med en bygg- og anleggskontrakt å gjøre. Forholdet ligner mer på et eierforhold. Men så lenge kontrakten holder seg godt innenfor en normal avskrivningstid på bygget (40 år?), så bør det være forsvarlig å snakke om en tradisjonell leiekontrakt. Kontrakter på 20 år vil f. eks ofte være begrunnet i bindingstiden til statlige tilskudd (Husbanktilskudd) og kan således ikke brukes som argument for bygg- og anleggskontrakt. Risiko for byggekostnader? Hvem bærer risiko for byggekostnader? I et tradisjonelt leieforhold vil risikoen typisk bæres av utbygger/utleier. Situasjonen vil være motsatt i en bygg- og anleggskontrakt. Risiko i leieperioden? I et rent leieforhold vil ulike risiki i leieperioden være fordelt på bakgrunn av Husleielovens bestemmelser; leier bærer risiko som en leier. Om leier derimot bærer risiko som en eier i leieperioden, ja da taler det for at vi står overfor en bygg- og anleggskontrakt. Hvem er brukere av bygget? Om bygget brukes av flere enn kun den kommunale leietager, så taler dette i retning av en leiekontrakt, mens bygg oppført kun for den kommunale aktør kan tale i motsatt retning. Som øvrige momenter ovenfor må også dette momentet ses i en helhet og det kan ikke alene medføre at et prosjekt med kommunen som eneste leier vil anses som en bygg- og anleggskontrakt. Som en oppsummering må det ses hen til formålet med kontrakten og om formålet gjenspeiles i den enkelte bestemmelse i kontrakten. Kontrakten skal klassifiseres ut i fra hva den ligner mest på. Om man kommer til at kontrakten har så store likheter med en bygg- og anleggskontrakt at det som i realiteten skiller den fra en bygg- og anleggskontrakt er måten bygget finansieres på (privat aktør betaler oppføring mens kommunal leietager betaler leie), ja da er det mye som taler for en bygg- og anleggskontrakt. Det motsatt bør være resultatet der selve oppføringen av bygget er mindre vesentlig og likheten med en vanlig leiekontrakt er helt sentral. 34

Utkast til leiekontrakt for bolig, en standardkontrakt Nedenfor følger standardkontrakten slik den fremstår pr i dag. Det bør presiseres at standarden kun er ment som et utgangspunkt for forhandling, men samtidig tilstrebes det i størst mulig grad å enes om en kontrakt som nettopp tilfredsstiller standarden. Kommunen er, for de fleste utleiere, en interessant leietager, og dette er en situasjon som gir kommunen et godt utgangspunkt i forhandlinger. Utkast til standardkontrakt: Leiekontrakt for bolig 01. UTLEIER Navn: Fnr/Org. nr.: Adresse: 02. LEIETAKER Navn: Org. nr.: Adresse: 03. EIENDOM Gnr., Bnr. i Oslo kommune 04. LEIEOBJEKTET Leieforholdet omfatter 05. BRUK AV LEIEOBJEKTET / FREMLEIE Leieobjektet må kun benyttes til bolig. Utleier er kjent med og aksepterer at objektet skal fremleies i henhold til Oslo kommunes ansvar for bosetting av vanskeligstilte. Kommunen har frihet i valg av målgrupper til de enkelte boligene Kommunen er ansvarlig for forsvarlig oppfølging, relatert til boligforholdet, av de som til enhver tid bebor objektet. 06. OVERTAGELSE OG STANDARD Leieobjektet overtas som og skal holde en standard i tråd med vedlegg til denne kontrakt. Partene skal i fellesskap holde overtagelsesforretning og føre protokoll fra denne. Protokollen skal gjelde som et tillegg til kontrakten, og legges til grunn ved vurderingen etter punkt 14, 2.ledd (fraflytting). 07. LEIETID Kontrakten løper i år fra den og terminerer uten særskilt oppsigelse den. Leietakeren har rett til fornyelse av leieforholdet for ytterligere år på de vilkår som fremgår av denne kontrakt. Dette må i så fall varsles skriftlig av leietaker senest 6 mnd før utløp av kontrakt. 35

08. LEIESUM Årsleien utgjør kr,-. Inkludert i leien ligger utleiers FDV-kostnader, herunder kommunale avgifter og eiendomsskatt. Se for øvrig vedlegg for spesifisering av de poster som er omfattet av FDV-begrepet i denne kontrakt. I leiesummen er hensyntatt boligtilskudd fra Husbanken med kr,-. Se punkt 19 nedenfor. Tilskuddet nedskrives lineært over 20 år (5% årlig) og skal for øvrig komme leieboer fullt ut til gode i hele bindingstiden. Leien forfaller til betaling forskuddsvis den 1. hver måned med kr. Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt av utleiers bankforbindelse. Ved forsinket betaling av leie og/eller andel fellesutgifter, svares forsinkelsesrente iht. lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. 09. MANGLER Leietakeren kan kreve at utleieren utbedrer mangler som oppdages i leieperioden, forutsatt at mangelen ikke beror på forhold på leietakerens side. Melding må gis utleieren innen rimelig tid etter at mangelen oppdages. 10. ANSVAR FOR OFFENTLIGE TILLATELSER / PÅLEGG Utleier har risikoen for at alle eventuelle offentlige tillatelser i forbindelse med leieprosjektet blir gitt. Dersom manglende offentlig tillatelse skulle medføre at prosjektet ikke kan gjennomføres, skal kontrakten bortfalle uten forpliktelse for noen av partene. Videre er utleier ansvarlig for eventuelle pålegg av bygningsmessig karakter som måtte bli gitt under leieperiodens løp. 11. PARTENES PLIKTER I LEIETIDEN Det påhviler utleier å bekoste og utføre alt utvendig bygningsmessig vedlikehold. Herunder ligger også vedlikehold av utomhusareal. Tilsvarende er utleier ansvarlig for vedlikehold av fellesrom som trapper, ganger, kjeller, loft etc. Utleiers vedlikeholdsplikt omfatter også byggets vinduer/vindusruter. Likeledes påhviler det utleier å bytte ut tekniske innretninger, herunder heiser, ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg med mer når disse ikke lenger, for leier, fungerer på en tilfredsstillende måte. Leier plikter å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og annet inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. For øvrig vises det til Husleielovens kapittel 5 12. ENDRING AV LEIEOBJEKTET Enhver innredning, ominnredning, forbedring, installasjoner eller noen som helst forandring i eller vedrørende leieobjektet, herunder tekniske anlegg m.v., må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Unntatt fra denne bestemmelsen er forandringer som er ledd i leietakers kontraktsmessige vedlikeholdsplikt. Utleier kan kun nekte endringer i objektet på et saklig grunnlag. 36

I forbindelse med samtykket, skal det avtales hvorvidt endringen skal tilfalle utleier ved fraflytting eller om lokalet skal bringes tilbake til den stand det var ved innflytting. Dersom leier av hensyn til den forutsatte bruken av objektet må foreta konkrete endringer, kan disse ikke nektes, såfremt endringene ikke påvirker byggets sikkerhet og for øvrig er i strid med offentlige pålegg. 13. LEIERS AVTALE-BRUDD/UTKASTELSE a) Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leie eller avtalt tilleggsytelse ikke blir betalt, og leier ikke innen 14 dager etter skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 er sendt, har fraflyttet objektet, jf. samme lov 13-2 tredje ledd a). I varselet skal det stå at utkastelse vil bli begjært dersom fraflytting ikke skjer, samt at utkastelse kan unngås dersom leien med renter og kostnader blir betalt før utkastelsen gjennomføres. b) Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. 13-2 tredje ledd b) i tvangsfullbyrdelsesloven. c) Om leier ellers vesentlig misligholder leieavtalen, kan leieavtalen heves, jf. husleieloven 9-9. Leier plikter da å fraflytte boligen. Dersom leieavtalen blir hevet etter krav fra utleier, jfr. husleieloven 9-9, plikter leier å betale leie for den tid som måtte være igjen av leietiden. Betalingsplikten opphører i det utleier får leid ut boligen på ny, til samme eller høyere pris. Leier må også betale de omkostninger som utkastelse, søksmål og rydding/rengjøring av boligen fører med seg, samt utgifter til ny utleie. I tilfelle av fraflytting pga. mislighold får pkt.14 tilsvarende anvendelse. 14. FRAFLYTTING Leier skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddiggjort, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler. Vindusruter er kun leiers ansvar i den grad eventuelle skader kan henføres til leiers forhold, jfr. punkt 11 over. Utleier skal akseptere normal slit og elde frem til fraflytting. I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leier og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. 15. FORSIKRING Utleier forestår eierkostnader, herunder utgifter til vanlig gårdeierforsikring av eiendommen, skatter, samt kommunale avgifter. Gårdeier sørger for at leieobjektet til en hver tid er fullverdiforsikret. Polise skal fremvises på oppfordring. Forsikring av møbler, inventar og løsøre som befinner seg innen boenheten, er utleier uvedkommende. Utleier har intet ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade m.v. utover det som dekkes av gårdeierforsikringen. Dette gjelder likevel ikke skader eller tap som skyldes utleiers mislighold. Leietaker er selvassurandør. 16. LEIEREGULERING 37

Begge parter kan årlig, første gang med virkning 1.januar, kreve leien regulert, basert på 80 % av eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks (KPI) eller annen tilsvarende offentlig indeks, dersom denne blir opphevet,. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen ved overtagelse. Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til indeksen for november måned hvert år. Leieregulering skal varsles minst én måned i forveien. Utleier sier fra seg retten til å regulere husleien i henhold til Husleielovens 4-3. 17. GARANTI OG/ELLER DEPOSITUM Det betales ikke depositum, og det stilles heller ikke andre garantier for leieforholdet. 18. TINGLYSING/PANTSETTELSE Leieavtalen kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Samtykker utleier, skal leier dekke omkostninger forbundet med tinglysingen. Videre skal leieavtalen, dersom samtykke til tinglysing gis, ikke ha opptrinnsrett, og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leier gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Kostnader forbundet med slettingen dekkes av leier. Leieavtalen kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leier gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 19. SÆRLIGE BESTEMMELSER Kontrakten forutsetter endelig politisk godkjenning fra kompetent politisk organ i Oslo Kommune. Det forutsettes innvilget boligtilskudd fra Husbanken med kr,-. Oslo kommune ved Helse og velferdsetaten plikter å anbefale tilskuddet, mens utleier plikter å søke om tilskuddet. Om tilskudd ikke innvilges kan begge parter velge å fri seg fra kontrakten uten ytterligere forpliktelser. Om det innvilges tilskudd på et lavere nivå, skal partene gjennom en egen avtale enes om eventuelle endringer i leiesummen. Dersom utleier ønsker å selge hele eller deler av bygget, skal skriftlig forhåndssamtykke foreligge fra Oslo kommune. Samtykke kan kun nektes på et saklig grunnlag Tilsvarende gjelder ved overdragelse av eierandeler eller annen endring av eierstruktur hos utleier. Der kontrakten ikke sier annet, er det Lov om husleieavtaler av 26.mars 1999 nr. 17 (Lov om husleieavtaler), som legges til grunn for avtaleforholdet 20. STED/DATO / 38

21. SIGNATUR Denne kontrakt er undertegnet i to eksemplarer der partene skal ha hvert sitt. Utleier: Leier: 4.2.4 Arkitektfaglige utfordringer Innledning De arkitektfaglige rammer og utfordringer kan best beskrives gjennom et eksempel. Eksemplet er hentet fra en bydel som ligger sørøst i Oslo, Søndre Nordstrand. Dette er en relativ ny drabantby og kjennetegnes blant annet ved at det er relativt få kommunalt eide/disponert utleieboliger. Teksten i dette eksemplet er hentet en konkurranse som omfatter en kommunal tomt som skal bebygges med boliger som skal leies tilbake av kommunen ved bydel Søndre Nordstrand. Utarbeidingen og utlysning av konkurransen er et samarbeidsprosjekt mellom to etater i Oslo. På den ene siden Eiendoms- og byfornyelsesetaten og på den andre Helse og velferdsetaten ved prosjekt Innleie i bydelene. (Konkurranse ble utlyst sensommer 2005). Hovedpunkter i beskrivelsen eksempel Seterbråten: Antall boliger er spesifisert, sum er lik 16 boliger Det gis en kort beskrivelse av boligene som bydelen har behov for, fordelt på 2 og 3 roms, i alt 12 boliger og behov for 4 spesialtilpassede boliger. En generell kravspesifikasjon som gjelder alle boligene (se teksten nedenfor i punkt som kalles vedlegg 1A) En spesifisert kravspesifikasjon som gjelder de 4 spesialtilpassede boligene (se punkt i teksten nedenfor som kalles vedlegg 2B) Generell kommentar Det var en stor variasjon i byggeprosjektene som ble behandlet av prosjekt Innleie i bydelene. I noen tilfeller, særlig i begynnelsen av prosjektperioden, var byggeprosjektene kommet langt i myndighetsbehandlingen (plan- og bygningsetaten) og det var lite rom for endringer for å sikre kvaliteter som f eks god tilgjengelighet. Mange av de kommunale ombyggingsprosjektene var i tillegg i eldre bygårdsbebyggelse som satte visse grenser for hvilke kvaliteter som kunne legges inn i prosjektet. Det var ofte nødvendig å innta en pragmatisk holdning og stille spørsmål som: er det mulighet for å sikre tilgjengelighet i første etasje? Prosjekt Innleie i bydelene møtte også en del motstand mot enkelte bygningsmessige krav som vi stilte, både fra tilbyder- og mottakersiden (bydelene). Tilbyder var ofte bekymret for øket tidsbruk og reduksjon av forutsigbarhet og bydelen var bekymret for å denne typen krav skulle øke kostnadene. 39

Prosjekt Innleie i bydelene måtte ofte argumentere med at dette er leiligheter som skal brukes i alle fall i 20 år og beboernes funksjonsnivå vil kunne variere i denne perioden. Det var derfor viktig å ta høyde for dette forholdet. I prosjektperioden øket fokus på universell utforming/tilgjengelighet, både for statlig side gjennom stortingsmeldinger, ved Statens Byggtekniske etat og Husbanken, dette bidro til at det ble lettere etter hvert i perioden å argumentere for disse kvalitetene. Forståelsen økte for at bygninger som ikke var tilgjengelige for alle var en form for diskriminering. Teksteksempel: Oppdragsbeskrivelse Seterbråten nord Fysiske krav i henhold til bydelens behov for boliger Bydelen har behov for til sammen 16 boliger/leiligheter Bydelen har behov for 12 leiligheter. Disse skal fordeles mellom 4 tre roms leiligheter og 8 to roms leiligheter. Krav: Disse leilighetene skal oppfylle Generelle kravspesifikasjon til utleieboliger (se vedlegg 1A og 1B del 1). Kravene i denne spesifikasjonen beskriver ordinære boliger med det som tidligere har blitt kalt Husbankens livsløpsstandard. Det legges vekt på at tilgjengelighetskrav oppfylles. Bydelen har behov for 4 leiligheter med fellesrom og en rekke personalfunksjoner. Krav: Disse leilighetene omfattes også av generelle kravspesifikasjon til utleieboliger samtidig er det nødvendig at enkelt krav beskrives i et eget vedlegg (se vedlegg 1B del 2). De skal kort formulert oppfylle omsorgsboligstandarden. Disse fire leilighetene skal sammen med tilhørende fellesrom og personalfunksjoner ligge på et plan. Om vedlegg 1A og vedlegg 1B Vedlegg 1A beskriver generelle kravspesifikasjon til utleieboliger. Vedlegg 1B beskriver krav til det enkelte byggeprosjekt, i dette tilfelle Seterbråten nord. Denne beskrivelsen er tredelt og inneholder (1) oversikt over eventuelle avvik fra de generelle kravene til utleieboliger. (2) Videre er enkelt krav/ønsker som bestiller/bydel har lagt vekt på tatt med og (3) avslutningsvis følger en detaljert kravspesifikasjon for de 4 leilighetene. Presentasjon av det innleverte materiale Innleveringsfrist er kort og dette vil det bli tatt høyde for i det innleverte materialet. Det kreves ikke mer enn det som tilsvarer et skisseprosjekt. I prioritert rekkefølge ønskes: planløsning av de 4 leilighetene (tegnemateriale). plassering av disse 4 leilighetene i forhold utearealer, vise sammenhengen mellom ute og inne bekrefte, eventuelt avkrefte om en kan oppfylle de krav som er stilt i vedlegg 1A og 1B vise at bebyggelsen på hele tomten får en helhetlig utforming, med andre ord at de til sammen16 boligene som bydelene bestiller integreres/er samstemte i forhold til de andre boligene i området (tegnemateriale/skriftlig). 40

VEDLEGG 1A Generell kravspesifikasjon for utleieboliger Bebyggelsen Bebyggelsen skal ha en god estetisk og arkitektonisk utforming i forhold til omkringliggende bebyggelse mht. byggevolumer, gesimshøyder, fasadeutforming, materialbruk og farger. Boligstandard Boligene skal ha en nøktern standard med arealeffektive og kreative løsninger som er miljøvennlige og energibesparende. Overflater skal tåle en robust bruk og skal være enkle å vedlikeholde. Hver leilighet skal i utgangspunktet være selvstendig bolig, det bør tilrettelegges for at to eller flere av enhetene kan slås sammen/deles. Fellesløsninger som bidrar til et godt bomiljø, anses som positivt. Sanitærrom skal ha dusj (et eventuelt badekar skal være mulig å plassere inn), wc, servant og plass/opplegg for vask og tørk av tøy. Det legges særlig vekt på gode lysforhold til den enkelte bolig og løsninger til mulig uterom: Eksempelvis egen balkong, felles balkong for hver etasje, fransk balkong for hver bolig, felles terrasse, uteareal for opphold og lek etc. Det vil også bli lagt vekt på løsninger som ivaretar god lydisolasjon mellom boligene. Økologisk forhold skal vektlegges både i byggefasen og fremtidig drift av bygget. Tilgjengelighet/universell utforming* Boligene og de nærliggende uteområder skal gis en universell utforming. Med dette forstås full tilgjengelighet på uteområder, fra parkeringsplass, inngangssituasjon og i selve boligen. Et viktig nøkkelord er planfrihet, men begrepet er mer omfattede ved at en med denne tilnærming velger løsninger som sikrer tilgjengelighet for alle, også personer med bevegelses, orienterings- og/eller miljøhemming. Nøkkelordet her er ikke-diskriminering. Utnyttelse av eiendommen Riktig orientering og utforming på tomta vurderes i forhold til gjeldende regulering, strøkets karakter og hensynet til omkringliggende bebyggelse, og ut fra hva som gir gode bokvaliteter og best mulig arealutnyttelse. Det vurderes i hvilken grad det anbefales å søke om dispensasjon for en høyere utnyttelse enn reguleringsplanen hjemler uten at dette går på bekostning av ovennevnte hensyn. Boligene skal ha parkering som oppfyller gjeldende parkeringsnorm. Kilder, dokumentasjon: Se f.eks.: NOU 2001:2 Fra bruker til borger. En strategi for nedbygging av funksjonshemmende barrierer eller HO-3/2004 Bygg for alle. Temaveiledning om universell utforming av byggverk og uteområder. Se: Statens bygningstekniske etats nettsted, Deltasenteret statens kompetansesenter for deltakelse og tilgjengelighet 41

VEDLEGG 1B Krav til dette byggeprosjekt: Seterbråten nord DEL 1 Den generelle kravspesifikasjon: Seterbråten nord 12 leiligheter Krav til 12 leiligheter Generelle kravspesifikasjon følges (se vedlegg 1A). Avvik fra de generelle krav (jfr. vedlegg 1A) Mindre avvik med hensyn til universell utforming. Det legges først og fremst til rette for universell utforming i forhold til 1 etasjene i bygget (ene) med de 12 leilighetene. Tilbyder er velkommen til å komme med løsninger som gjør alle leilighetene tilgjengelige, også andre etasje. Men erfaringen har vist at dette ofte kan bli kostbare løsninger. Bestiller/bydel har vektlagt følgende forhold: I både 2-roms og 3-roms leilighetene foretrekkes det at kjøkken og stue er atskilt badene flislegges, (med muggresistente fuger) gode løsninger for søppel universell utforming først og fremst 1 etasjene tilgjenglighet utearealene sikres, oppvarming av gangarealer ute for rullestolbruk. god lydisolering, generelt holdbare/slitestere overflater el rullestol parkering sikres. leilighetene skal være små (mellom 50 og 70 kvm) Kommentar: De fleste av disse kravene fra bestiller(bydelen) vil bli dekket ved at de generelle kravene oppfylles. DEL 2 Behov for spesielle tilpasninger: Seterbråten nord 4 leiligheter Krav til de 4 leiligheter I enkelte tilfeller vil det være behov for spesielle tilpasninger som går ut over de generelle krav (se vedlegg 1A). I dette tilfelle er behovet som følger: De 4 leiligheter skal kort formulert holde det som er kjent som omsorgsboligstandard + en personalbase. Overordnede krav/standarder Det forutsettes at disse boligene kvalifiserer til kravene for omsorgsboliger i henhold til Husbankens krav og retningslinjer nedfelt i Omsorgsboliger og sykehjem (HB 7.F.17), Husbankens minstestandard (HB 7.B.1.3), Husbankens livsløpsstandard (HB 7.B.1.1). Se Husbankens krav og retningslinjer.) Boligene skal tilfredsstille aktuelle byggeforskrifter og brannkrav, og forskrifter fra Arbeidstilsynet og som nevnt de generelle kravspesifikasjoner for utleieboliger. Spesifiserte krav Det stilles i tillegg følgende krav for de 4 leilighetene. Absolutte krav er markert med skal, ønskede kvaliteter med bør. Utomhus: Det er ønskelig med tilgang til en inngjerdet hage med gressplen og egnet gjerde på ca. 90-110 cm. Det skal være rullestoltilgjengelighet til terrasser og samtlige felles utearealer. (jfr. punkt om universell utforming) Det skal være bil- og sykkelparkering i henhold til gjeldende parkeringsnorm for omsorgsbolig i den åpne byen. Parkering skal følge gjeldende norm. 42

Generelle krav til bygningen: Det skal være en selvstendig bygning. Leiligheter og fellesarealer skal være på én etasje. Personalarealer skal ligge på samme plan. Ringeklokkepanel og porttelefon skal plasseres i høyde tilpasset rullestol. Det skal være god utendørs belysning. Slusedører/tunge dører skal ha automatisk døråpner. Inngangsparti utformes slik at tilsmussing reduseres. Trapp skal være brukervennlig for svaksynte personer med gangproblemer, dvs. god belysning, kontrast mellom trappetrinnene og rekkverk. Det skal være trinnløs adkomst i hele bygningen. Der hvor terskel må benyttes (ved inngangsdører/branndører) må den ikke overstige 2,5 cm. Sklisikkerhet skal ivaretas i valg av gulvebelegg Ytterdører skal utføres i materialer som tar spesiell hensyn til slitasje fra rullestolbrukere. Balkong- og terrassedører skal ha godkjente låser For å sikre best mulig inneklima settes det krav til at det skal benyttes materialer som avgir minst mulig giftige gasser (gjelder alle 16 boligene). Solutsatte fasader skal tilrettelegges for utvendige markiser. Ved valg av materialer skal det legges vekt på hjemlig preg. Det skal være sprinkleranlegg for boliger 2 m 2 av privat sportsbodsareal pr leilighet kan legges i felles utendørs sportsbod (dersom hage) Alle arealer skal være tilgjengelig for rullestolbrukere. Det er ikke krav til snuplass i kontorrom, personalgarderobe og boder. Innvendige dører skal ha minste utvendig karmmålbredde 1 000 mm. Støttehåndtak skal kunne monteres ved åpningssiden av alle dører. Utsatte vegger og dører skal beskyttes fra skader fra rullestolbruk. Vinduer, lamper og speil skal være knusfrie i beboernes boliger og fellesarealer (gjelder alle 16 boligene?). Romprogram fellesareal: Det skal være en felles stue og oppholdsrom med spiseplass for 4 beboere med hjelpere (til sammen xx personer, ikke avgjort). Stuen/oppholdsrommet bør være minst 30 m² og ha utgang til terrasse eller hage. Det skal være et felles kjøkken for hele beboergruppen i umiddelbar nærhet til stue med spiseplass. Det skal være mulighet for avlåsing av felleskjøkken. Felles kjøkkenet skal ha god skapplass og lagringsmulighet for tørrmat. Det skal være opplegg for oppvaskmaskin i felleskjøkken Ganger i fellesarealer bør være så brede at 2 personer lett kan gå side ved side. Det skal være én fellesbod i tilknytning til inngangspartiet med plass til to rullestoler og utstyrt med stikkontakter for lader. Romprogram boligene: Boligene skal ha egen inngang fra fellesgang/-areal. Fire 2-roms boliger som hver har stue med 2-3 løpemeter kjøkkenkrok. Separat soverom, entre og bad (ca 45 kvm). Det skal være to utganger fra bad i leilighetene. Det skal være god lyddemping/-isolering, både mellom boenhetene og ut mot fellesarealer som korridorer etc. (lydisolering som går utover forskrift, beskrive nærmere ) Vinduer skal ha åpningssikring, og kunne åpnes og lukkes av rullestolbruker Vinduer skal ikke være for store og være vaskbare innenfra. Det skal være solide hengsler på skapdører, spesielt kjøkken. Brytere og kontakter skal plasseres i høyde tilpasset funksjonshemmede. Det skal legges til rette for installering av trygghetsalarm ved innlegging av trekkrør. Det skal være opplegg til TV i boligene. Utgang til terrasse/hage skal være trinnfri. Generelt om kjøkken*: 43

Kjøkkenkrok i leilighetene og felles kjøkken skal ha tilstrekkelig dybde på arbeidsbenk, med underskap som påmonteres hjul eller kan fjernes ved behov (til sittende arbeid). Vegger i kjøkken skal utformes for fleksibel utstyrsplassering slik at høyden på skap kan forandres. Dette innebærer at veggene utformes i tilstrekkelig tykkelse (for eksempel 19 mm finer), slik at høyde på skap kan forandres ved eventuelle behov. Vann- og avløpsrør i kjøkken skal utføres med myke rør. Beskyttet røropplegg. * for løsninger bad/kjøkken se Husbankens omsorgsboligstandard. Generelt om bad*: Baderom i boligene skal innholde wc, dusj/event. plass til badekar, og servant. Det skal være veggskap og opplegg til vaskemaskin. Skap skal monteres på vegg, ikke under servant. Vegger på bad skal utformes for fleksibel utstyrsplassering; som for eksempel knagger i rullestoltilgjengelig høyde ved servant, støttehåndtak i dusj, ved WC. Tak på bad skal utformes for evt. senere montering av takskinner. Vann- og avløpsinstallasjon bør utføres med myke rør. Røropplegg skal skjules/beskyttes. WC skal være tilpasset rullestolbrukere. Forkant av servant skal være minst 50 cm fra bakvegg. Speil skal være knusfritt/ikke knusbart Det skal være sklisikkert på gulv (NB velge et godt alternativ). Det skal være varmekabler på bad. Fuger skal være muggresistente. * for løsninger bad/kjøkken se Husbankens omsorgsboligstandard. Romprogram - personalrom/personalbase: Det skal være ett lederkontor. Lederkontoret skal ha plass til skrivebord og lite møtebord. Det avsettes plass til nødvendig arkiv. Flerbruksrom: (fellesareal/møterom/kontorplasser) skal ha plass til 2 arbeidsplasser og en god løsning for hvilende nattevakt m v. Flerbruksrom skal ha plass til xx personer samlet. Det skal være tilgang til vann/servant. Kontorplassene skal ha opplegg til telefon og datalinjer, 1 opplegg på flerbruksrommet, 1 opplegg på lederkontor 1 fellesgarderobe som skal kunne benyttes av (ikke avgjort antall) personer ad gangen, wc, dusj, vask og opplegg til vaskesøyle (vaskemaskin og tørketrommel) Annet Ved plassering og utforming av fellesarealer og personalrom bør det legges til rette for at de over tid kan gjøres om til boligformål 4.1.5 Organisasjonskompetanse Innledning En av de viktigste erfaringene fra prosjektperioden var viktigheten av å tenke helhetlig for å oppnå et vellykket resultat. Med helhetlig mener vi at de enkelte innleieprosjekter må ledes gjennom flere ulike faser frem til en underskrevet avtale foreligger. Faser i innleieprosjekter Vi delte innleieprosjektene inn i følgende faser: 1. Skaffe oversikt over behov 2. Bestilling 3. Tilbyder 4. Tilbud 5. Forhandling 44

6. Avtale Disse fasene beskriver en rekkefølge av aktiviteter og hendelser. Dette er en systematisering i forhold til hva som er en rasjonell rekkefølge, basert på erfaringer fra Prosjekt innleie i bydelene. Ulike politiske og administrative nivåer er involvert. Det er avgjørende å ha kjennskap til egen organisasjon i forhold til hvem som har nødvendig myndighet på de ulike nivåer, hvor kompetansen finnes og hvem som bør trekkes inn i prosessen på ulike tidspunkt. Det er dette vi her definerer som Organisasjonskompetanse. Vel så viktig som å utarbeide rutiner for å forholde seg til det private markeder er å utarbeide egne rutiner i forhold til de ulike politiske og administrative nivåene i kommunen. I tillegg til å sikre en mer effektiv prosess internt, sikrer også dette en bedre forutsigbarhet for ulike tilbydere av bolig. Nedenfor følger to måter å illustrere denne prosessen på: Illustrasjon 1: Hovedfasene i et innleieprosjekt Skaffe oversikt over behov Bestilling Avtale Tilbyder Forhandling g Tilbud Illustrasjon 2: Hovedfasene i et innleieprosjekt Fase Innhold Kompetanse Metodikk/verktøy Resultat 1. Oversikt over behov Dialog med behovshaver (i vårt tilfelle hovedsaklig bydeler) Sosialfaglig kompetanse (personer med kjennskap til totalt boligbehov fordelt på ulike målgrupper). Dialog, ulike handlingsplaner som omhandler bolig En omforent oversikt over behovet 45

2. Bestilling Med utgangspunkt i behovet formulert i første fase, utarbeide en bestilling som skal danne utgangspunkt for kontakten med boligleverandører (kommunale og private). Arkitektfaglig kompetanse Organisasjonskompetanse Sosialfaglig kompetanse Henvisninger til ulike standarder som for eksempel livsløpsstandard Rutiner for å forankre bestillingen hos besluttende myndighet hos behovshaver (eks. bydelsdirektør eller bydelsutvalg) En klar og tydelig bestilling som er godt forankret. 3. Tilbyder Med utgangspunkt i bestillingen kontakte leverandører av egnede boliger Juridisk kompetanse Økonomisk kompetanse Organisasjonskompetanse Kontakt oppnås ved: - bruk av nettverk - bruk av annonsering - bruk av nettsider med relevant informasjon til potensielle tilbydere Tilbud fra leverandører av bolig 4. Tilbud Tilbud som er utarbeidet i henhold til bestilling Juridisk kompetanse Økonomisk kompetanse Organisasjonskompetanse Arkitektfaglig kompetanse Systemer som gjør det mulig å sammenlikne de ulike tilbudene og finne frem til beste tilbud. Valg av den leverandør som totalt sett har det beste tilbudet. 5. Forhandling Forhandle med leverandør med det mål å oppnå en god pris og tilpasse boligprosjektet ytterligere i forhold til behovet. Juridisk kompetanse Økonomisk kompetanse Organisasjonskompetanse Arkitektfaglig kompetanse Modell for beregning og vurdering av husleie i innleieprosjekter Et tilfredsstillende tilbud 46

6. Avtale Sikre de avtaler som er inngått i forhandlingene. Juridisk kompetanse Standardkontrakt En god kontrakt som ivaretar kommunens interesser og sikrer at boligtilskuddet kommer beboer til gode. 47

5.0 Oppsummering Enkeltkonklusjoner fra de ulike fagområder Sosial faglige vurderinger Besvar spørsmålet klart og tydelig: hvem er den framtidige brukergruppen og hvilke behov har disse? Juridiske Begge parter har rettigheter og plikter. Disse må synliggjør og avtalefestes. Avtaler bør legges tettest mest mulig opp mot kjente standardiserte avtaletekster/former. Avvik forklares. Økonomiske Etabler en realistisk og robust modell, med gjenkjennbare variabler. Det er denne modell, ikke forhandlingsmotpartens, som skal være felles referansen i forhandlingen. Arkitektfaglige Få inn bygningsmessige kvaliteter som universell utforming tidligst mulig i prosessen, helst på tegnebrettet. Det vil sikre en mulig fleksibel bruk av bygget i hele avtaleperioden. Organisasjonskompetanse Etabler en forutsigbar rekkefølge av hendelser som gjøres kjent for alle involverte parter. Overordnede konklusjoner Teambygging En av de viktigste erfaringene fra prosjektet er at det er nødvendig med ulike typer av fagkompetanse for å oppnå et godt resultat. Prosessen er kompleks. Ulik kompetanse må trekkes inn i de ulike fasene av prosessen. Modeller og verktøy Det er viktig å utvikle ulike modeller, verktøy og rutiner knyttet til de ulike fasene. Dette bidrar til å sikre en effektiv og forutsigbar prosess hvor alle aktører likebehandles. 48

VEDLEGG 1 Bydelskart Oslo 2005 49

VEDLEGG 2 Modell for beregning og vurdering av de økonomiske aspekter i innleieprosjekter 50

Del 1: En gjennomgang av modellen 1.0 Innledning Helse- og velferdsetaten har utviklet en modell for beregning av husleie i innleieprosjekter. Formålet med modellen er å etablere en mal for arbeidsprosessen ved forhandlinger om leieavtaler tilknyttet boligprosjekter. Modellen skal kunne gi alle aktører innsyn i prosessen, og legge til rette for at forholdstall knyttet til tilbud, mot-tilbud og resultat lett kan sammenlignes med tilsvarende forholdstall for bolig- og leiemarkedet, og andre prosjekter. Modellen skal sikre at husleien i de kontrakter som inngås er gunstig i forhold til leiekrav i markedet på det tidspunktet kontrakten inngås. Modellen skal også sikre at boligtilskuddet kommer beboer til gode i form av redusert husleie. Videre skal modellen kunne fungere som et arbeidsverktøy i forhandlingene med tilbyder. 2.0 Datagrunnlag Datagrunnlaget i modellen baserer seg på prosjektrelaterte opplysninger fra tilbyder, markedspriser, og forutsetninger knyttet til fremtidig rentenivå, nedbetalingsvilkår for lån og utviklingen i konsumprisindeksen. Grunnlaget for vurdering av leiepriser hentes fra HEV s årlige leiekravsrapporter. Disse rapportene henter data fra nettstedet Finn.no og Aftenposten Aften i januar og februar måned hvert år. Leiekravsdataene blir presentert i to rapporter. Den ene rapporten har delt Oslo inn i 6 områder, mens den andre er på bydelsnivå. Det er den sistnevnte som benyttes i modellen. Opplysninger om markedspriser ved salg av boliger i den enkelte bydel hentes fra Eiendomsmeglerbransjens Boligprisstatistikk. Statistikken publiseres hver måned. Opplysninger om tomte- og byggekostnader består av erfaringstall fra intern rapport i HEV, som omhandler tomte- og byggekostnader fra 42 boligprosjekter i Oslo. Nivået for forvaltnings, drift og vedlikehold baserer seg på innhentede opplysninger fra de store entreprenørene, samt tall fra OPAK og USBL. 1. Grunnlagstall for prosjektet baserer seg på et spesifisert tilbud fra tilbyder, der følgende opplysninger fremkommer: Samlet areal, areal pr. leilighet og antall leiligheter i prosjektet Verdi av tomt/eksisterende bygg, samt bygge-/ombyggingskostnader (verdigrunnlag) Forutsatt finansiering (fordeling lån/tilskudd) Leiekrav for hele prosjektet (evt. pr. leilighet), spesifisert i forhold til kapitalkostnader og forvaltning, drift og vedlikehold. 51

2. Basert på ovennevnte kilder innhentes følgende opplysninger om markedsverdier: Normale tomtekostnader i område Normale byggekostnader i markedet Salgspriser pr. m2 for tilsvarende boliger i området Salgspriser pr. m2 for tilsvarende nyoppførte boliger i området Markedsleie i område basert på HEV s leiekravsstatistikk Normale driftskostnader for forvaltning, drift og vedlikehold Avkastningskrav i markedet (forholdet mellom leie og verdigrunnlag) 3. Forutsetninger i modellen: Rentesats basert på Husbankens 5-års fastrente 50 års nedbetaling av Husbanklånet (annuitetslån) Inntil 100% av samlede prosjektkostnader finansieres med husbanklån og tilskudd. Forventet utvikling i Konsumprisindeksen (KPI) 3.0 Oppbygging av modellen Modellen inneholder følgende: o Startside for registrering av datagrunnlag o Forhandlingsskjema med presisering av mottilbud o Resultat av forhandlingene med sammenligning av nøkkeltall og vurderinger o Leiefordeling/virkning av statlig bostøtte o Nedbetalingsplaner o Kontantstrømmer ved ulike alternativer 4.0 Nærmere beskrivelse av modellen 4.1 Startsiden Startsiden fylles ut med saksopplysninger, forutsetninger knyttet til rente- og nedbetalingsbetingelser for husbanklån, avskriving av boligtilskudd, forventet KPI og andel KPI-justering av leiekrav, samt øvrige data fra tilbyder. Dataene bearbeides automatisk til nøkkeltall for prosjektet, som viser henholdsvis; o tomtekostnad pr m2 o byggekostnad pr m2 o samlet verdigrunnlag pr m2 o forvaltning, drift og vedlikehold pr år pr m2 o leiekrav pr år pr m2 o avskrivning av forutsatt tilskudd pr år pr m2, i tillegg til avkastningskravet (leiekrav+avskrevet tilskudd pr år/verdigrunnlag) Tilsvarende nøkkeltall i forhold til markedspriser registreres på bakgrunn av o gjennomsnittlig kvadratmeterpris for solgte boliger i bydelen i henhold til Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk o antatt kvadratmeterpris for nye boliger i bydelen (normalt høyere enn bruktboligprisene) o normale driftskostnader pr m2 pr år knyttet til forvaltning drift og vedlikehold o leiekrav pr m2 pr år basert på HEV s leiekravstatistikk for bydelen for tilsvarende boliger 52

i tillegg til avkastningen i markedet (leiekrav pr m2 i bydelen delt på gjennomsnittlig kvadratmeterpris for solgte boliger i bydelen). Nøkkeltallene sammenlignes ved å beregne prosentvis avvik mellom tilbud og markedspris i aktuell bydel. 4.2 Forhandlingskjema Tall knyttet til markedspriser, mottatt tilbud og avvik ved sammenligning mellom markedspriser og mottatt tilbud hentes automatisk fra startsiden, og sorteres i de tre første kolonnene. Etter en konkret vurdering registreres HEV s mottilbud, som sammenlignes med markedstallene med prosentvis avvik. I del to av forhandlingsskjema beregnes rentesensitiviteten for husbanklånet i HEV s mottilbud, ved utløpet av fastrenteperiodene etter henholdsvis 5, 10, og 15 år, basert på antatt utvikling i konsumprisindeksen. På bakgrunn av avkastningskravet i markedet beregnes nåverdien av fortjenesten ved utløpet av 20 års leieavtale, forutsatt at nettoleien er lik lånekostnaden. Fortjenesten sammenlignes med antatt fortjeneste ved salg av hele prosjektet i dagens marked. Det forutsettes at denne summen er positiv. Hvis ikke vil tilbyder velge å selge i dagens marked. Skjemaet legges fram for HEV s forhandlingsmotpart til vurdering. Resultatet av forhandlingene registreres i neste kolonne med ny prosentvis beregning av avvik i forhold til markedspriser. Følgende parameter danner grunnlag for eventuell aksept av avtale fra HEV s side: o Samlede prosjektkostnader (verdigrunnlag for prosjektet) v.s. markedsverdi for tilsvarende bygg o Utleiers beregning av utgifter knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold sammenlignet med beregninger i markedet o Leiekrav inkl. virkningen av nedskriving av boligtilskudd v.s. leiekrav i markedet for tilsvarende objekter o Prosjektets kontantstrøm må være positiv (men nærmest mulig 0) etter betjening av Husbanklån og FDV-kostnader. o Forrentningen av kapitalen (avkastningen i prosjektet) tilsvarer avkastningen i markedet, når effekten av boligtilskuddet er hensyntatt. 4.3 Resultat Her gis en oppsummering av hva fremforhandlet avtale innebærer, sammenlignet med markedet. Avvikene begrunnes og det gis en vurdering av hva som er oppnådd, sammenlignet med tilsvarende tall i markedet, for henholdsvis o verdigrunnlag, o inntekter/utgifter i prosjektet og o avkastning i forhold til investert kapital/verdigrunnlag 4.4 Leiefordeling På bakgrunn av forholdet mellom fremforhandlet leie i prosjektet og markedsleien, beregnes husleien pr. måned for de enkelte leilighets-typene/størrelsene. Videre beregnes effekten av bostøtte for ulike beboersammensetninger for de enkelte leilighetstypene. For å beregne hva 53

den maksimale årlige husleiekostnaden i prosjektet vil være for bydel/kommune, settes husstandens inntekt til 0. 4.5 Nedbetalingsplan/Kontantstrøm De siste Exel-arkene viser nedbetalingsplaner og kontantstrømmer for henholdsvis tilbud fra utbygger, HEV s mottilbud og endelig avtale. Betalingsplanene inneholder nyttige opplysninger for utbygger/utleier, mens kontantstrømmen viser om inntektene i prosjektet (ekskl. avskrivning av tilskudd) er tilstrekkelig til å betjene låneutgifter, samt FDV-kostnader. Det bør være et lite overskudd, som kan dekke uforutsette utgifter og evt. renteoppgang ved uløpet av fastrenteperioden. 5.0 Oppsummering Modellen er et verktøy i forhandlingene om langsiktig leiekontrakt mellom tilbyder og Oslo kommune. Modellen skal sikre at de kontrakter som inngås er gunstige hva gjelder husleie sett ut fra markedet på tidspunktet kontrakten inngås. Videre skal modellen sikre at boligtilskuddet kommer beboer til gode i form av redusert husleie. Det søkes å oppnå mest mulig sammenlignbare tallstørrelser, der leieinntektens forrentning av investert kapital (verdigrunnlaget) er det mest sentrale nøkkeltallet. De øvrige nøkkeltallene bygger opp til dette nøkkeltallet, som gjør det mulig å sammenligne avkastningen i ulike prosjekter, uansett størrelse og beliggenhet. Modellen skal også legge til rette for innsyn i forhandlingsprosessen, mulighet for berørte aktører til enkelt å kunne sette seg inn i premissene for avtalen, og for å kunne foreta sammenligninger med betingelser i markedet og øvrige prosjekter. 54

Del 2: Modellen i praksis Våren 2005 mottok HEV tilbud om leie av 8 to-roms leiligheter i Nordstrand bydel. Tilbudet omfattet 8 prosjekterte leiligheter med sydøst-vendte terrasser/balkonger og parkering i kjeller. Boligene har et bruttoareal på 48 m2 ekskl. terrasser. Leilighetene får adkomst fra terreng eller utvendig trapp. Utbygger forutsetter at prosjektkostnadene finansieres med 30% tilskudd og 70% husbanklån. Leiekravene utgjorde kr 5 582,- pr. md pr. leilighet, basert på følgende tilbud fra utbygger: 2 Areal Areal tomt 1954 Bruttoareal bygg 576 Boligareal BRA 384 Fellesrom BRA Personalrom BRA 3 Antall boliger 1-roms (antall/bra pr. leilighet) 2-roms (antall/bra pr. leilighet) 8 48 m2 + balkong 3-roms (antall/bra pr. leilighet) 4-roms (antall/bra pr. leilighet) 5-roms (antall/bra pr. leilighet) 4 Anleggskostnader Tomt/Opprinnelig bygg 2 000 000 Bygge-/ombyggingskostnader 9 000 000 Sum anleggskostnader 11 000 000 5 Finansiering Egenkapital - Tilskudd 3 300 000 Husbanklån 7 700 000 Sum finansiering 11 000 000 6 Årsleie Kapitalkostnader 389 928 FDV 145 935 Sum 535 863 7 Leie pr. leilighet pr. mnd 5 582 Første trinn i forhandlingsprosessen var å sammenligne tilbudet med tilsvarende tall i markedet. Leiekravsrapporten, som ble utarbeidet av HEV våren 2005, viser leiekrav for de enkelte leilighetstypene fordelt på bydel. Eiendomsmeglernes boligprisstatistikk pr. mars 2005 viser gjennomsnittlig salgspris pr. m2 for boliger i de enkelte bydelene. Utdrag fra disse statistikkene viser følgende for bydel Nordstrand: 55

Antall rom Antall i utvalg m2 (snitt) Leiekrav pr. md Leiekrav pr. m2 pr. år Gjennomsnitt salgspris pr. m2 Avkastning pr. år 1 31 35 4611 1592 2 57 53 5970 1347 3 27 77 8135 1267 4 21 115 11317 1186 5 2 150 11250 900 138 1355 23 700 5,72 % Vi ser av tabellen at leiekrav pr. m2 er høyere jo mindre leiligheten er. Siden tilbudet omfatter leiligheter som er mindre enn snittet for to-roms leiligheter i bydelen, legges et litt høyere leiekrav til grunn for markedsleie. Avkastningen viser hvordan leiekravet forrenter gjennomsnittlig salgspris. Mottatt tilbud bearbeides til verdier pr. m2 og sammenlignes med tilsvarende tall i markedet: Tall pr m2 BRA Mottatt tilbud Markedspris bydel Avvik tilbud/marked Tomtekostnad 5 208 + Byggekostnad 23 438 = Verdigrunnlag prosjekt 28 646 Snitt salgspris bydel/-verdigr. 23 700 21 % Antatt salgspris nybygg 28 440 1 % FDV pr. år 380 250 52 % Leiekrav pr. år 1 395 1 400 0 % Avskriving tilsk. pr. år pr. m2 430 Forrenting av kapital Bto.leie inkl. tilsk./verdigrunnlag 6,4 % 5,9 % Oversikten viser at samlede prosjektkostnader ligger 21% over markedsprisen. Markedsprisen omfatter brukte boliger. Vi antar at nybyggprisene ligger 20% over bruktboligprisene i bydelen. Tilbudet samsvarer dermed med antatt salgspris for nybygg. Innhentede opplysninger viser at normale forvaltnings- drift og vedlikeholdskostnader ligger mellom kr 200,- og kr 300,- pr. m2 BTA pr. år. Sammenligningen viser at utbygger beregner svært høye faste kostnader. Tilbudt leie pr. m2 ligger på samme nivå som markedsleien i bydelen. Leien subsidieres imidlertid med tilskudd fra Husbanken, som avskrives med 5% pr. år. Forutsatt tilskudd innebærer avskriving på kr 430,- pr. m2 pr. år, som ikke gjenspeiles i tilbudt leie. Sammenligningen viser også at utbygger beregner et avkastningskrav som ligger høyere enn avkastningskravet i markedet. Etter en samlet vurdering blir vi enige om å fremsette følgende mottilbud, basert på finansiering med 30% tilskudd og 70% lån, av en noe redusert prosjektkostnad: 56

Marked Tilbud Avvik Mot-tilbud tilbud Avvik Verdigrunnlag Snitt salgspris i bydel Tomtekostnad 2 000 000 2 000 000 Byggekostnad 9 000 000 7 700 000 Sum verdigrunnlag 11 000 000 9 700 000 Verdigrunnlag pr m2 BRA Gj,snittlig salgspris bydel 23 700 Tomtekostnad 5 208 5 208 Byggekostnad 23 438 20 052 Sum verdigrunnlag 23 700 28 646 21 % 25 260 7 % Finansiering Husbanklån 7 700 000 6 790 000 Tilskudd 3 300 000 2 910 000 Egenkapital 0 0 Sum finansiering 11 000 000 9 700 000 Leie pr år Leie 537 600 535 863 394 000 Nedskrevet tilskudd (20 år) 165000 145 500 Brutto leie 537 600 700 863 539 500 Minus FDV 88 320 145 935 88 320 Netto leie 449 280 554 928 451 180 FDV pr. m2 pr. år 250 380 52 % 230-8 % Leie pr måned pr leilighet Leie 5 600 5 582 0 % 4 104-27 % Nedskrevet tilskudd (20 år) 1 719 1 516 Brutto leie 5 600 7 301 30 % 5 620 0 % Kontantstrøm pr. år Leietilbud 535 863 394 000 Kapitalkostnad (annuitetslån) -346 243-305 323 Forvaltning, drift, vedlikeh. -145 935-88 320 Overskudd kontantstrøm 43 685 357 Avkastning pr. år Brutto leie inkl. avskr. tilskudd 537 600 700 863 539 500 Forvaltning, drift og vedlikehold 88 320 145 935 88 320 Netto leie 449 280 554 928 451 180 Bto.leie inkl. tilskudd/verdigr. 5,9 % 6,4 % 5,6 % Avkastningskrav (nto.leie/verdi) 4,9 % 5,0 % 4,7 % 57

Siden fremtidige inntekter alltid vil fremstå som mer usikre enn den inntekten/gevinsten som kan oppnås i dag, kreves det normalt en risikopremie knyttet til fremtidig inntjening. Risikopremien inngår i avkastningskravet til prosjektet. Avkastningskravet består av netto leie (leiekrav minus utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold) sett i forhold til investert beløp. Mottilbudet innebærer en netto leieinntekt som tilsvarer renter og avdrag på Husbanklånet ved nedbetaling over 50 år som annuitetslån, med fast rente 3,8% p.a. første 5 år. Mottilbudet skal fremstå som gunstig i forhold til salg og alternativ utleie i markedet, men ikke innebære superprofitt for utbygger. Vi vet at dersom utbygger kan selge bygget til en pris som dekker prosjektkostnadene pluss nåverdien av fortjenesten ved utleie til kommunen, vil han velge dette alternativet. Nåverdien påvirkes av utviklingen i konsumprisindeksen (KPI) og avkastningskravet i prosjektet. På neste side følger en oversikt som viser antatt leie etter henholdsvis 5, 10, 15 og 20 år basert på forventet utvikling i konsumprisindeksen. Kontantstrømmen i prosjektet, etter fradrag for faste kostnader til forvaltning drift og vedlikehold, skal kunne betjene husbanklånet i leieperioden. Oversikten viser maksimal lånerente som kan betjenes av kontantstrømmen. På bakgrunn av avkastningskravet i markedet, beregnes nåverdien av fortjenesten ved utløpet av 20 års leieavtale, forutsatt at nettoleien er lik lånekostnaden. Fortjenesten sammenlignes med antatt fortjeneste ved salg av hele prosjektet i dagens marked. Det forutsettes at denne summen er positiv. Hvis ikke vil tilbyder velge å selge i dagens marked. 58

Forutsetninger Leieregulering 80 % av KPI Antatt KPI pr. år 2,0 % pr år 5 års fastrente i Husbanken 3,8 % p.a. Avkastningskrav i markedet 4,9 % Antall år nedbetalingstid Husbanklån 50 Annuitet Husbanklån 6 790 000 Tilskudd 2 910 000 År 0 Etter 5 år Etter 10 år Etter 15 år Leieinntekt pr år 394 000 426 545 461 778 499 922 FDV (trekkes fra leieinntekter) 88 320 97 512-107 662 118 867 Kontantstrøm før lånebetjening 305 680 329 032 354 116 381 054 Maks lånerente i prosjektet * 3,81 % 4,24 % 4,69 % 5,16 % Fortjeneste etter 20 års utleie Betalte avdrag etter 20 år 1 379 730 Nedskrevet tilskudd 2 910 000 Fortjeneste etter 20 år basert på ovennevnte rentesatser 4 289 730 Nåverdi av fortjeneste 1 662 911 Forventet gevinst ved v salg i dagens marked Antatt salgsverdi for prosjektet (Markedsverdi + 20%) 10 920 960 Tomt og byggekostnader 9 700 000 Salgskostnader Forventet fortjeneste 1 220 960 Nåverdi av forventet fortjeneste ved utleie kontra salg i dagens marked 441 951 *Oversikten viser at ved en KPI-utvikling på 2% pr. år, kan rentenivået for 5-års fastrente øke med henholdsvis 0,44%-poeng og 0,89%-poeng de neste 5 og 10 årene. Øker rentenivået mer innebærer det at kontantstrømmen for prosjektet blir negativ, og fortjenesten reduseres. Fortjenesten er basert på at 5-års renten utvikler seg i henhold til beregnet maksimal lånerente. I møte med utbygger fremlegges ovennevnte mottilbud/sammenligning med markedet og beregning av fortjeneste. Det forutsettes at finansiering av evt. garasjeanlegg og kostnader knyttet til driften av dette ikke inngår i en evt. leiekontrakt med kommunen. Det gjøres en avtale om at utbygger skal vurdere etatens tilbud og komme med en tilbakemelding i løpet av et par uker. I e-post fremsetter utbygger et revidert tilbud, der det blant annet er justert for garasjekostnader. Det reviderte tilbudet danner grunnlaget for den fremforhandlede avtalen. 59

På neste side følger en oversikt over opprinnelig tilbud og mottilbud, som beskrevet ovenfor, samt fremforhandlet avtale, sammenlignet med markedet: Marked Tilbud Av- vik Mot- tilbud Av- vik Avtale Verdigrunnlag Snitt salgspris i bydel Tomtekostnad 2 000 000 2 000 000 2 000 000 Byggekostnad 9 000 000 7 700 000 8 000 000 Sum verdigrunnlag 11 000 000 9 700 000 10 000 000 Av- vik Verdigrunnlag pr m2 BRA Gj,snittlig salgspris bydel 23 700 Tomtekostnad 5 208 5 208 5 208 Byggekostnad 23 438 20 052 20 833 Sum verdigrunnlag 23 700 28 646 21 % 25 260 7 % 26 042 10 % Finansiering Husbanklån 7 700 000 6 790 000 7 000 000 Tilskudd 3 300 000 2 910 000 3 000 000 Egenkapital 0 0 0 Sum finansiering 11 000 000 9 700 000 10 000 000 Leie pr år Leie 537 600 535 863 394 000 443 040 Nedskrevet tilskudd (20 år) 165000 145 500 150 000 Brutto leie 537 600 700 863 539 500 593 040 Minus FDV 88 320 145 935 88 320 96 000 Netto leie 449 280 554 928 451 180 497 040 FDV pr. m2 pr. år 250 380 52 % 230 0 % 250 0 % Leie pr måned pr leilighet Leie 5 600 5 582 0 % 4 104-27 % 4 615-18 % Nedskrevet tilskudd (20 år) 1 719 1 516 1 563 Brutto leie 5 600 7 301 30 % 5 620 0 % 6 178 10 % Kontantstrøm pr. år Leietilbud 535 863 394 000 443 040 Kapitalkostnad (annuitetslån) -346 243-305 323-314 766 Minus forv. drift og vedlikeh. 145 935 88 320 96 000 Overskudd kontantstrøm 43 685 357 32 274 Avkastning pr. år Bto leie inkl. avskr. tilskudd 537 600 700 863 539 500 593 040 Forvaltning, drift og vedlikeh. 88 320 145 935 88 320 96 000 Netto leie 625 920 846 798 627 820 689 040 60

Bto.leie inkl. tilskudd/verdigrunlag 5,9 % 6,4 % 5,6 % 5,9 % Resultatet presenteres i eget Exel-ark i modellen ved at det gjøres følgende oppsummering og vurdering av fremforhandlet avtale: 61

Oppsummering resultat Herregårdsveien 6 B Prosjektet omfatter 8 stk. 2-roms leiligheter à 48 m2 BRA. Samlet BRA 384 m2. Fremforhandlet leie utgjør kr 4 615,- pr. måned pr. leilighet. Reguleres med 80% av KPI. Verdigrunnlag Prosjekt Pr. m2 BRA Marked Avvik Tomtekostnad/Opprinnelig verdi eiendom 1) 3) 2.000.000 5.208 Byggekostnad/Ombyggingskostnad 2) 4) 8.000.000 20.833 Sum verdigrunnlag 5) 10.000.000 26.042 23.700 10 % Kommentar: 1) Tomtekostnadene aksepteres normalt å ligge fra 3 til 4 000 pr m2 BTA (noe høyere for BRA), avhengig av beliggenhet. 2) Byggekostnadene aksepteres å ligge fra kr 20 til 25 000 pr. m2 BRA avhengig av standard- og spesialløsninger. 3) Opprinnelig verdi på bygg/eiendom (ved ombygging av eksisterende bygg) tilsvarer i utgangspunktet takst. 4) Ombyggings- /rehabiliteringskostnadene (ved ombygging av eksisterende bygg) skal være lavere enn maks. byggekostnader, som nevnt ovenfor. 5) Nybyggkostnader ligger normalt 20-30% over bruktboligprisene, noe som innebærer aksept for høyere verdigrunnlag. Vurdering Verdigrunnlaget vurderes som nøkternt, både med hensyn til normale tomte- og bygge-kostnader, og sammenlignet med gjennomsnittlig kvadratmeterpris for solgte boliger i bydelen. Finansiering Husbanklån 6) 7.000.000 Tilskudd 7) 3.000.000 Egenkapital 0 Sum finansiering 10.000.000 Kommentar: 6) Husbanklånet nedbetales som annuitetslån over 50 år. Fast rente i 5 år utgjør for tiden 3,8% p.a. 7) Tilskuddet nedskrives over 20 år. Inntekter - Utgifter Pr. år Pr. m2 Marked Avvik Fremforhandlet leie/leiekrav i markedet 8) 9) 443.040 1154 1.400 21 % Kapitalkostnad 10) -314.766 Forvaltning drift og vedlikehold (FDV) 11) -96.000-250 -250 0 % Overskudd 12) 32.274 Netto leie 904 1.150 27 % Effekt av tilskudd 13) 150.000 384 Netto inntekt i prosjektet 182.274 1.288 Kommentar: 8) Fremforhandlet leiepris pr. m2 er sammenlignet med leiekrav pr. m2 i bydelen for tilsvarende leiligheter. 9) Leien reguleres med 80% av endringen i konsumprisindeksen pr år. 10) Kapitalkostnaden består av renter og avdrag på Husbanklånet, se ovenfor under 6) 11)FDV-kostnadene i det private markedet utgjør 2-300 pr. m2 BRA. FDV-kostnader marked er satt til kr 250. 12)Overskuddet forutsetter å dekke evt. økte rentekostnader og andre uforutsette utgifter. 13)Boligtilskuddet skal komme leietaker fullt ut til gode i form av redusert leie. Dette tilsier at netto leie bør ligge tilsvarende %-vis under netto markedsleie som andel tilskudd i prosjektet. Høyere verdi på nybygg (5) trekker leienivået opp. Vurdering Overskuddet på dagens kontantstrøm anses som nødvendig og tilstrekkelig til å dekke evt. økte rentekostnader og andre uforutsette utgifter i fremtiden. Netto leie vurderes som akseptabel, hensyntatt at verdigrunnlaget for nybygg er høyere enn for bruktboliger, og at den endelige effekten av boligtilskuddet først kommer utleier til gode om 20 år. Avkastning på investert kapital Prosjekt Marked Verdigrunnlag pr. m2 BRA 26.042 23.700 Netto inntekt/leie pr. m2 BRA pr. år 1.288 1.150 Forrentning av verdigrunnlag pr. år 4,9 % 4,9 % Vurdering Avkastningen i prosjektet (effekten av nedskriving av boligtilskudd er hensyntatt) vurderes som tilfredsstillende, sammenlignet med avkastningen i utleiemarkedet. 62

OPPSUMMERING Formålet med en modell for beregning av økonomien i inneleieprosjekter, mellom privat tilbyder av boliger og offentlig leietaker, er å sikre at boligtilskuddet fra Husbanken kommer leietaker til gode i hele leieperioden, og at leietaker oppnår gunstig leie i forhold til markedsleie på avtaletidspunktet. Videre er formålet med modellen å gi utenforstående en oversiktlig fremstilling av forhandlingsprosessen og mulighet for å vurdere resultatet. Modellen skal være et verktøy for å analysere tilbud fra utbygger/utleier, ved å sammenligne utbyggers tall for prosjektet med tilsvarende tall i markedet. Sammenligningen legger grunnlaget for etatens mottilbud og godkjenning av endelig avtale med utbygger, som sikrer gunstige og langsiktige leiekontrakter til boliger for vanskeligstilte grupper. Modellen sikrer at forhold knyttet til prosjektkostnader, forvaltning, drift og vedlikehold, samt avkastningen i prosjektet kan sammenlignes med relevante tall i markedet, og innebærer at utbyggers avkastning, inklusive nedskriving av tilskudd, kan tilpasses avkastningskravet i markedet. Modellen sikrer videre at avtalt leie innebærer en kontantstrøm som gjør prosjektet i stand til å betjene fremtidige låneutgifter, og kostnader knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommen i leieperioden. Modellen skal også gjøre det mulig å sammenligne avkastningen i ulike prosjekter. 63