Saksframlegg Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkivsaksnr.: 12/3888-44 Arkiv: L12 Klagehandsaming på vedtak - Detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen - gbnr.19/53 * Tilråding: Kommunestyret legg planframlegget, vedteke i kommunestyremøte den 12.12.2013, sak 49/13, ut til offentleg høyring, i medhald av 12-14 i plan- og bygningslova. Vedlegg: 1. Klage frå naboar, dagsett 17.12.2013 2. Detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen gbnr. 19/53, vedteken 12.12.2013 3. E-post frå tiltakshavarane til kommunestyret, dagsett 08.12.2013 4. Skisser og brev frå tiltakshavarane, dagsett 05.02.2013 Saksutgreiing: Bakgrunn: Etter vedtak av detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen gbnr.19/53 i kommunestyresak 49/13 den 12.12.2013, har det komme inn ein klage på vedtaket innan klagefristen, satt etter 29 i forvaltningslova. Planprosess: I samsvar med 12-3 i plan- og bygningslova vart det utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen. Gbnr. 19/53 m. fl. Tiltakshavarar er Jorunn Seim, Ingri Svedal og Randi Svedal Flo, plankonsulent er Norconsult. Føremålet med planen er å leggje til rette for bustadbygging. Planområdet har i gjeldande kommuneplan føremål bustadar noverande. Planframlegget vart teken til førstegongshandsaming den 14.03.2013 og forvaltningsutvalet gjorde då slikt vedtak: «Forvaltningsutvalet sender saka tilbake til administrasjonen. Planområdet vert utvida til å omfatte delar av 19/21 /vegområde og siktsone ved Fossvegen.» Den 25.04.2013 vart saka teken opp til ny handsaming i forvaltningsutvalet, det vart då gjort slikt samrøystes vedtak: «Forvaltningsutvalet legg framlegg til privat detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen motteke 03.04.13, ut til offentleg ettersyn, jamfør plan og bygningslova 12-10 og 12-11. Før planframlegget vert lagt ut, skal fylgjande endrast: Føresegn 2.1 h endrast til:
Det skal på eiga eller felles tomt vera (inkl. biloppstillingsplassar i garasje): - min. 2,0 biloppstillingsplassar pr. husvære på 4rom eller meir - min. 1 biloppstillingsplass pr. husvære på 3 eller færre rom - min. 0,5 biloppstillingsplass pr. hybel. Parkeringsareal for den einskilde bustaden skal vere opparbeidd før bruksløyve vert gitt. Vedteke med 5 røyster (2 Ap, 2 Sp, Sv) Føresegn 3.2 b endrast til: Innafor området BF1 skal det leggjast til rette for minimum 3 bustadeiningar med 4 eller fleire rom, pluss 1 bustadeining med 2-/3 rom. Samrøystes vedteke: Føresegn 3.2 c endrast til: Bygningane kan ha saltak, mønetak, anna skråtak eller kombinasjon av desse. Takvinkel maksimum 40 0. Flatt tak er ikkje tillate. Føresegn til 3.2 f går ut. Ny avkøyrsle frå Fosshaugen må innteiknast.» Planframlegget vart lagt ut til offentleg ettersyn i perioden 8.5.2013 19.6.2013. Det kom inn 4 fråsegner: frå NVE, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Sogn og Fjordane og tiltakshavarane Jorunn Seim, Ingrid Svedal og Håvard Hatle. Planframlegget vart teken opp til handsaming i forvaltningsutvalet den 22.08.2013, sak 61/13, det vart her gjort slikt samrøystes tilråding: «Kommunestyret vedtek privat detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen gbnr. 19/53 m.fl., revidert 3.5.2013, i medhald av plan- og bygningslova 12-12. Før detaljreguleringsplanen vert vedteken, skal fylgjande endrast: Føresegn 3.2 c: Bygningane kan ha saltak, mønetak, anna skråtak eller kombinasjon av desse. Takvinkel maksimum 45 0 og minimum 22,5 0. Flatt tak er ikkje tillate. Tilråding med 4 røyster (2Ap, Sv, KrF): Føresegn 3.2 d: Bustadhus kan oppførast med gesimshøgde inntil 8 m og mønehøgde inntil 9 m over ferdig planert terreng.» I kommunestyret den 05.09.2013, sak 36/13, vart det gjort slikt vedtak: «Saka vert utsett og sendt tilbake til forvaltningsutvalet» På vegne av tiltakshavarar sende arkitektfirmaet Stiv Kuling ved Eyvind Øgar, den 28.11.2013, innspel til justering av føresegner, til kommunen. Til 4. gangs handsaming i forvaltningsutvalet tilrådde kommuneadministrasjonen å endre føresegn 2.1 e). Rådmann fram følgjande tillegg til tilrådinga, endring av føresegn 2.2 d): gesimshøgde på inntil 6,5 m og I forvaltningsutvalet den 05.12.2013 sak 81/13 vart det gjort slikt vedtak: «Kommunestyret vedtek detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen, gbnr. 19/53 m. fl., i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova.»
I forkant av møtet for 4. gangs handsaming i kommunestyret mottok politikarane e-post frå tiltakshavarane Håvard Hatle og Ingri Svedal (vedlegg 3). I kommunestyremøtet 12.12.2013 vart det med 16 mot 9 røyster gjort følgjande endring av føresegnene: Ny tekst (i kursiv): 2.1.c. Ved søknad skal det følgje dokumentasjon i form av snitt gjennom terreng og nye og eksisterande bygningar (påført kotehøgder) -og illustrasjonar som dokumenterer tilpassing til omgjevnadene. 2.2.d...gesimshøgde inntil 8,0 m og mønehøgd Tekst som skal takast ut: 2.2.c. Takvinkel maksimum 40 og minimum 22,5. Flatt tak ikkje tillete. 2.2.e. Bustadhus kan oppførast i inntil 2 etasjar ev. med underetasje der terrenget ligg til rette for det. Det er ikkje tillate å heve husa unaturleg i høve terrenget for å få til kjellar/underetasje. Det vart gjort følgjande vedtak: «Kommunestyret vedtek detaljreguleringsplan for del av Fosshaugen, gb.nr. 19/53 m.fl., i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova med dei endringane av føresegnene som var vedteke i møtet.» I etterkant av kommunestyremøtet mottok kommunen den 23.12.2013 klage på vedtaket, frå naboar til planområdet. Gjennomgang og vurdering av klagen: Naboane meiner at byggehøgda som vert tillate i detaljreguleringsplanen er til særskild ulempe i eit bustadområde med gjennomgåande maksimum 2 etasjar i eksisterande bustadar. Fortettingsomgrepet er etter deira meining i dette tilfellet misforstått ved at planframlegget opnar for to bustadar, kvar med ei grunnflate på 200 m 2 og 3 etasjar. Naboane kjenner seg overkøyrd av vedtaket i kommunestyret og beklagar at det berre er ein part som er høyrd i saka. Det vert også stilt spørsmål ved om naboane har vorte underretta på riktig måte i løpet av planprosessen. Til sist vert det stilt spørsmål ved habiliteten/interessekonflikt for ein politikar som til dagleg er arkitekt, og presenterte framlegget til endring av planføresegnene som vart vedteke i kommunestyremøtet den 12.12.2013. Vår vurdering: Frå arealdelen til kommuneplanen heiter det mellom anna om fortetting at: Det bør vere eit mål at fortetting skal tilføre eit område nye kvalitetar framfor å utnytte eksisterande infrastruktur til eigen fordel i prosjekta. Føresegn 1-8, punkt 3. krev at reguleringsplanar med føremål om fortetting skal ta stilling til heilskapen i bygningsstrukturen. Fortettingsplanlegging i småhusområder er spesielt omtalt i Byggforskserien utgitt av Norges byggforskningsinstitutt (SINTEF). I utgåve 312.027 står det i avsnitt 42 at bygningsstrukturen er hovudstrukturen i busetnaden. Det som definerer dette uttrykket er formar og volum, plassering av
nabohus i forhold til kvarandre, avstand frå gata, mellomromma sin storleik, avstand mellom hus, høgda på bygningane og eventuelle variasjonar i størrelse og takvinklar frå hus til hus. Potensialet for fortetting er avhengig av den utnytting som er i området allereie i dag. Tabellen under er henta frå byggforskserien og er rettleiiande om vanleg tettleik i ulike typar strøk: BUSTADTYPE BUSTAD PR. DEKAR ETASJETAL Ope område med småbruk og bustadar 0,2 1 1 ½ Ope blanda småhusområde 0,4 1 1 ½ Einebustadbebyggelse, open 1,0 1 2 Einebustadbebyggelse, arealøkonomisk 1,2 1 + K Einebustadbebyggelse, for tett 1,6 1 1 ½ Kjedehus 2,0 2 + K Horisontaldelte småhus 2,0 2 Rekkehus, vanleg 2,0 2 Rekkehus, arealøkonomisk 2,8 2 Lågblokker 4,0 2 Vertikaldelte småhus 4,0 3 Terassehus, inngang frå terreng 5,0 3 Blokker 5,0 3 4 Horisontaldelte småhus i by 6,0 2 + K Kjedehus i by, arealøkonomisk 9,0 3 Blokker 10 4 5 Frå arealdelen til gjeldande kommuneplan er det i eksisterande bustadområde sett krav om ei minimum arealutnytting på 3 bueiningar per dekar. Planframlegget opnar for å nytte 50 % (765 m 2 ) av planarealet BF1 til bustadbygging, det er opna for minimum 4 bueiningar innanfor BF1. Dette tilsvarar 2,61 bueiningar per dekar. Vi er ikkje kjend med grunnflata til den omtala nye einebustaden innanfor planområdet. Følgjande utrekning gjev oss følgjande teoretisk mogelege største dimensjonar: dei to eksisterande bustadane innanfor BF1 har eit samla fotavtrykk (BYA) på omtrent 180 m 2, det resterande tillate BYA-arealet for bustadbygging vert då 585 m 2 fordelt på inntil 2 hus. Gjennomsnittleg etasjehøgde for bustadhus er rekna å vere 2,7 m, inklusive tak/isolasjon/golv. Med tillaten gesimshøgd på 8 meter og mønehøgde på 9 meter opnar dette for at nye bustadar kan oppførast med inntil 3 etasjar. Likt fordelt gjev dette ein samla bustadstørrelse på omtrent 688,5 m 2 per bustad. Tek ein utgangspunkt i at husa vert oppført med 2 etasjar vert bustadstørrelsen per hus omtrent 450 m 2. Ein romsleg bustad er definert å ha minst 5 rom, eksklusiv kjøkken, bad o.l. Planar som opnar for store bueiningar i staden for fleire mindre bueiningar representerer over tid låg arealutnytting og gjev dårleg bustadforsyning/fortetting. Vi understrekar at dette er ei teoretisk utrekning av kva bustadstørrelsar som kan oppførast i planområdet, men utrekningane er samstundes innanfor føresegnene sett i detaljreguleringsplanen. Størrelsen på eksisterande einebustadar tilgrensande til planområdet har følgjande mål: G/bnr. Bustadtype Etasjetal Byggeår Bruksareal (BRA) 19/19 Einebustad m/hybel/sokelleil. 2 1998 336 m 2 19/103 Einebustad m/hybel/sokelleil. 2 2003 285 m 2
19/104 Einebustad 2 2002/2003 166 m 2 19/105 Einebustad m/hybel/sokelleil. 2 2002/2003 316 m 2 Slik detaljreguleringsplanen no føreligg gjev den, med unntak av takform, ikkje spesifikke krav til utforming og volum av nye bustadar utover dei overordna føresegnene som er sett i plan- og bygningslova. Føresegnene opnar for oppføring av bustadar med inntil 3 etasjar og ei markant auke av bruksarealet samanlikna med eksisterande tilgrensande einebustadar til planområdet. Før handsaming av detaljreguleringsplanen i kommunestyret den 12.12.2013 var det i planframlegget berre tillate med 2 etasjar for nye bustadar. Dette kravet låg ved allereie frå plankonsulent sitt første planframlegg, datert 19.02.2013. Frå planomtalen heiter det også mellom anna at oppføring av nye bygg volummessig må tilpasse seg eksisterande bustadmasse. I vedteken plan vart spesifikke føresegner for utforming erstatta av føresegn 2.1. c) som krev dokumentasjon av tilpassing ved byggesøknad. Denne nye formuleringa gjev større rom for arkitektonisk og volummessig utforming av nye bygningar. Detaljreguleringsplanen sitt føremål om å sikre forsvarleg planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlege interesser (frå lovkommentar til pbl) vert sterkt redusert når reguleringsplanen sin rammegjevande og rettleiande funksjon ved overført til byggesakshandsaminga. Dette førar til at utvikling av utbyggingsmønsteret i kommunen vert styrt gjennom ei skjønnsretta vurdering av byggesøknaden, som eit forhold mellom byggesakshandsamar sitt faglege skjønn og arkitekt/tiltakshavar sine ønskjer. Ein generell og lite spesifikk reguleringsplan svekker føremålet med detaljreguleringsplanen om å følgje opp og konkretisere den arealbruk som er fastsett i overordna kommuneplan, jf. 12-3 i planog bygningslova. Vi vurderer at endringane og vedtak av føresegnene i kommunestyret den 12.12.2013 er vesentlege. Føresegnene som vart fjerna eller endra meiner vi la grunnlaget for tilpassing til eksisterande bustadstruktur ved eventuell prosjektering og oppføring av nye bustadhus. I T-1459 Grad av utnytting, rettleiar til plan- og bygningslova, heiter det følgjande om høgder og tak på bygningar: Høyder påvirker bygningskroppens volum, og er viktig for utformingen i forhold til uterom og landskapstilpassing. Det må vere et gjennomtenkt forhold mellom bestemmelser om høyde, grad av utnytting og utbyggingsform i et område. Høyder på bebyggelse kan fastsettes gjennom bestemmelser til plan. Takets form, sammenføyning med fasaden og materialvalg er viktig for bygningens uttrykk. Takoppbygg er en del av taket som ofte synes godt. Takvinkelen kan også ha betydning for bygningens volum. Planframlegget opnar no for gesimshøgd på 8 meter, dette tilsvarer mønehøgda på dei høgaste kringliggande bustadane. Det er heller ikkje gjeve føresegn om takvinkel, noko som er med å definere uttrykk og volum av ein bygning. Samla gjev desse endringane ingen føreseieleg tilpassing til eksisterande bygningsutrykk i planområdet, det er heller ikkje vedtekne krav som kan ligge til grunn for skjønnsvurdering ved byggesakshandsaminga. Vår vurdering er at det er grunnlag for den uro naboane viser gjennom klage over det bygningsvolumet reguleringsplanen opnar for sett i høve til eksisterande bygningar. Reguleringsplanen gjev berre generelle føringar for byggesakshandsaming, og på den måten vert styringa over utbyggingsmønster flytta frå politisk nivå som vedtek reguleringsplanar til
administrativt nivå som handsamar byggjesakene. Etter rådmannen si vurdering er ei slik utvikling uheldig. Ved vesentleg endringar skal planframlegget etter 12-14 i plan- og bygningslova leggjast ut til ny offentleg høyring. Grunngjevinga for dette er at eit planvedtak må byggje på ein grundig fagleg utreiing, offentleg medverknad og politisk prosess, altså må vesentlege endringar i planframlegget følgje dei same prosessane som ved utarbeiding av ein ny plan. Om ei endring er vesentleg eller ikkje vert m.a. vurdert med bakgrunn i om partar i ei sak har merknader til endringar. Dersom ein part i ei sak har merknader til ei endring, skal endringa vurderast som vesentleg, og handsamar med dei krav til høyring som ligg i pbl. I denne saka har det etter kommunestyret gjorde sitt vedtak kome inn klage (merknad) på vedtaket. Endringa må såleis sjåast på som vesentleg, og endringa bør difor høyrast før kommunestyret gjer endeleg vedtak. Når det gjeld høve til medverknad har kommunen fram til siste handsaming i kommunestyret følgt opp føresegnene i plan- og bygningslova, jf. 12-10 og 12-12. Plandokumenta har vore tilgjengeleg både på kommunehuset og kommunen sine nettsider innanfor dei aktuelle høyringsfristar. Høyringsfrist og melding om vedtak har også vore annonsert i Sogn Avis. Vi meiner derfor at detaljplanen og prosessen kring fram til siste kommunestyrehandsaming har vore tilstrekkeleg opplyst. Det er rett at representanten bak framlegget i kommunestyret den 12.12.2013 til dagleg har sitt virke som arkitekt. Spørsmålet om habilitet vart ikkje reist i kommunestyret. Etter 6 i forvaltningslova finn vi ikkje at denne representanten i denne saka er ugild. Direkte forhold kring ugildskap, punkt a- e) i forvaltningslova, er ikkje gjeldande i saka. Andre avsnitt om andre særeigne forhold som kan svekke politikaren sin tillit vurderer vi heller ikkje å vere til stades. Representanten sitt daglege virke som arkitekt er for eit firma som ikkje har eigne interesser i denne saka eller kring planområdet. Det at ein representant har ei serleg interesse for eit politikkområde som kan ha verknad for det daglege viket for vedkomande, t.d. at ein lærar engasjerer seg i skulepolitikk, gjer ikkje at vedkomande representant er ugild i dette politikkområdet. Samla vurdering: Vi vurderer endringane av føresegnene som kommunestyret vedtok i møte 12.12.2013 som vesentlege. Rådmannen tilrår på denne bakgrunn at reguleringsplanen vert lagd ut på høyring, før den vert teken opp til endeleg handsaming i forvaltningsutvalet og kommunestyret. Eit alternativ vil vera å ikkje imøtekome klagen og sende saka for endeleg handsaming hjå fylkesmannen. Fylkesmannen vil då vanlegvis stadfeste reguleringsplanen og gjere den rettsgyldig eller oppheve reguleringsplanen og planprosessen må byrje på nytt. Sidan det er kommunestyret som gjorde endringane i reguleringsplanen tilrår rådmann at forvaltningsutvalet legg klage fram for handsaming i kommunestyret. Sogndal, 30.01.2014 Jostein Aanestad -rådmann- Einar Nedrelo -tenesteleiar-