Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 04
Kvartalsrapport Q3 04 - Storebrand Eiendomsfond AS 3 Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Eiendomssalg Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 3 4 5 7 8 9 0 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på ca., 5 % i 3. kvartal 04. Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 44 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av fondet. UNION har som tidligere informert fremforhandlet salg 4 eiendommer, men overtakelsen skjer først i 4. kvartal 04. Fondet har samlet solgt 9 eiendommer i år. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 5,9 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, prosjektarbeider på eiendommer, aktiv jobbing med utleie av ledige arealer, samt forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtakelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,5 %. Fondet har 4 555 aksjonærer.
4 Kvartalsrapport Q3 04 - Storebrand Eiendomsfond AS 5 Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca.,5 % for 3. kvartal. Siden oppstart i 005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 5,9 %. Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 44 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 5 909 millioner. Det er totalt 344 leietakere i porteføljen. Nettoyielden på porteføljen er ca. 6,5 % ved utgangen av 3. kvartal, og ledigheten er ca. 8,5 %. I oktober ble 4 eiendommer solgt fra fondet og markedsverdien av fondets 40 gjenværende eiendommer er vurdert til 5 50 millioner. Avkastning pr. aksje Q3 04 Direkteavkastning, % Verdiendring 0,3 % Totalt,5 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q 06 9,78 7,9 % Q 06 0,70 9,4 % Q3 06,36 6, % Q4 06,5 7,0 % Q 07,35 8,8 % Q 07,73 3,0 % Q3 07 3,36 5,0 % Q4 07 3,47 0,8 % Q 08,5-4,8 % Q 08,04-9, % Q3 08 8,86-9,8 % Q4 08 7,0-0,8 % Q 09 6,9 -,3 % Q 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78,4 % Q4 09 7,8 5, % Q 0 7,69 -,5 % Q 0 8,47 0, % Q3 0 8,33 -,7 % Q4 0 9,70 6,4 % Q 9,98,9 % Q 0,36 7,4 % 3 Q3 9,98-3,7 % Q4 9,60-0,8 % 4 Q 9,7,3 % Q 8,50-5,3 % 5 Q3 8,53 0,3 % Q4 8,3-3,5 % Q 3 8,9 0,7 % Q 3 7,74 -,6 % 6 Q3 3 7,74 0, % Q4 3 7,45 0,3 % 7 Q 4 7,05 0, % 8 Q 4 7,40 4,9 % Q3 4 7,5,5 % Akkumulert 5,9 % Avkastning i 3. kvartal 04 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble ca.,5 % i 3. kvartal. Per 30.09.4 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 7,5. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer:. Direkteavkastning. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 3. kvartal ble, %. Direkteavkastningen for fondet ble, % i 3. kvartal. Verdiendring Det ble gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Disse viste en positiv utvikling siden forrige verdivurdering i. kvartal 04, dette hadde en positiv innvirkning på verdiendringen i kvartalet. Totalt sett endte verdiendringen på ca. 0,3 %, da verdiendringen også hensyntar blant annet investeringer i eiendommene. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 5,9 %. Dette baserer seg på kursen fondet hadde ved oppstart i 4. kvartal 005. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon 3 69 00. Utbytte Siden oppstart i 005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 007, 008, 0, 0, 03 og 04. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 03) og NOK 0,40 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 4,05 per aksje siden oppstart i 005. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 3.mai 0 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 3. desember 08. Frem til 3. desember 05 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 5 % av eiendomsporteføljeverdien skal realiseres innen 3. desember 05 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 3. desember 08. Mer om salgsprosessen finnes i egen artikkel. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,5 % Solid eiendomsportefølje Per 30.09.4 bestod eiendomsporteføljen av 44 eiendommer med en samlet verdi på NOK 5 909 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 377 00 m som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 40,3 millioner. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,5 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate og Kirkegaten 34, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og som således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 48 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 3. kvartal. Investeringene skyldes ombygging av Karl Johans gate og Kirkegaten 34 til hotell samt prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Leieforhold Per 30.09.4 hadde eiendomsporteføljen totalt 344 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund Eiendom AS, Forsvarsbygg og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per 30.09.4 ansvarlige for ca. 60 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 8,5 %. Verdivurderinger Verdivurderingen fra september viser økning i eiendomsverdiene på ca.,4 % siden. kvartal 04. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Det er godt synlig fra verdivurderingene at den aktive forvaltning gjennom ombygging og utleie, skaper en positiv utvikling. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 0 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 000 000 0 005 006 007 008 009 00 0 0 03 04 05 06 07 08 09 Oppbygging Forvaltning Avvikling Portefølje av eiendommer Topp 0 investorer % andel av aksjene STOREBRAND LINK FORSIKTIG ALLOKERING 0,70 % UNIFOR - FORVALTNING, % 3 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 4 KIKAMO AS 0,75 % 5 LAVO AS 0,65 % 6 STATE STREET NOMINEE DE8W 0,63 % 7 HEDALM AS 0,6 % 8 GOLDMAN SACHS & CO - 0,6 % 9 AS BACKE V/NORGESINVESTOR 0,59 % 0 SCHEIBLERS LEGAT C/O FORMUESFORVALTNI 0,57 % HASLELUND BYGG AS 0,57 % Utbytte på NOK 0,875 per aksje Utbytte på NOK 0,68 per aksje 3 Utbytte på NOK 0,35 per aksje 4 Utbytte på NOK 0,30 per aksje 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje 6 Utbytte på NOK 0,4 per aksje 7 Utbytte på NOK 0,3 per aksje 8 Utbytte på NOK 0,40 per aksje Totalt i utbytte 4,045 Noter Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Noter Alle tall er justert for fondets eierandel. Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 00 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/00 mill).
6 Kvartalsrapport Q3 04 - Storebrand Eiendomsfond AS 7 Eiendomsporteføljen (forts) Styrets uttalelse om kjøpstilbud av aksjer i SPI Aksjonærene i SPI har mottatt flere aksjonærbrev i den senere tid. Det er blitt orientert om at det er igangsatt en salgsprosess av eiendomsporteføljen i Storebrand Eiendomsfond (SEF), samt om det kjøpstilbudet som er fremsatt av en internasjonal finansiell aktør om kjøp av inntil 30 % av aksjene i SPI. I det følgende gjentas hovedpunktene. % Fordeling eiendomstype Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 35 % 30 % 5 % 0 % 5 % 0 % 7 % 5 % Kontor Butikk 47,3 % 4 % Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland Lager Parkering Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland 8,4 % 43 % Annet Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke basert på leieinntekter 0,3 % 3 % 5 % 3,4 % 3,6 %,6 %, %,9 %,0 % 0,7 % 0,3 % Nord-Trøndelag Oppland Hedmark Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Generalforsamlingen i Storebrand Privat Investor ASA (SPI), besluttet 3. mai 0 atstorebrand Eiendomsfond (SEF) skal avvikles innen utgangen av 05, med en mulighet for å forlenge nedsalgsprosessen med tre år for de siste 5 % av fondets eiendommer. Etter at UNION Eiendomskapital (UNION) hadde blitt kontaktet av internasjonale interessenter som ønsket å by på SEFs samlede eiendomsportefølje, ble det innledet en salgsprosess med noen av interessentene. For å sikre at et eventuelt porteføljesalg skulle bli gjennomført på en god måte engasjerte styret i SEF Arctic Securities AS («Arctic») som finansiell rådgiver og BA-HR som juridisk rådgiver. Denne salgsprosessen pågår fremdeles, og forventes på nåværende tidspunkt å bli avsluttet inneværende år. Parallelt med denne salgsprosessen har FBC HOLDINGS S.àr.l («FBC») lagt inn bud om kjøp av inntil 30 % av aksjene i Storebrand Privat Investor ASA for kr. 5,5 per aksje ( Kjøpstilbudet ). Dette er ikke en del av den pågående Salgsprosessen av selskapets eiendommer som beskrevet over og i aksjonærbrev av. november 04. Styret og investeringskomitéen har sammen med selskapets rådgivere vurdert det Kjøpstilbudet som FBC har fremsatt. De anbefalingene som er gitt til aksjonærene gjentas i det følgende:. FBC har gitt et bud på NOK 5,5 per aksje. Selskapets beregnede egenkapitalverdi per 30.09.4 er NOK 7,5 per aksje basert på eksterne verdivurderinger. Selskapets aksjonærer anbefales å avvente den salgsprosessen av eiendommene som er igangsatt. Styret og investeringskomiteen vil på nåværende tidspunkt ikke anbefale selskapets aksjonærer å akseptere tilbudet.. I Kjøpstilbudet fra FBC legges det opp til at aksjonærer som selger gir FBC fullmakt til å stemme for aksjene den enkelte aksjonær selger, selv om overdragelsen ikke er gjennomført. Dette betyr at aksjonæren som selger gir fra seg sine stemmerettigheter for aksjene før aksjonæren vet om han får oppgjør knyttet til salget. Dette anses til orientering ikke å være markedsmessig praksis for slike transaksjoner. Det presiseres at aksjonærene i Storebrand Privat Investor ASA til tross for de anbefalingene som er gitt, må ta stilling til Kjøpstilbudet på selvstendig grunnlag. Vennligst følg med på www.union.no for ny informasjon i denne saken. Ved spørsmål bes aksjonærer kontakte Storebrand på telefon 08880. 5 % 0 % 4 5 6 7 8 9 0 Kontor Handel Butikk Lager Parkering Treningssenter Annet
8 Kvartalsrapport Q3 04 - Storebrand Eiendomsfond AS 9 Finansiering Regnskap Fondets belåningsgrad er 70,5 % ved utløp av 3. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på ca. NOK 4 65 millioner, hvorav 49, % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5, % ved utløp av kvartalet. Topp 0 Leietakere % andel av porteføljen Hafslund Eiendom AS 5,0 % Forsvarsbygg 4,4 % 3 Maske Gruppen AS 4,0 % 4 Lindex AS Invoice 3,5 % 5 Skanem Moss AS 3,4 % 6 Trondheim Kommune fakturamottak,9 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS,9 % 8 Expert AS,8 % 9 Netthandelen.no AS,5 % 0 Storcash Norge AS, % Andre 83 ulike leietakere 66,5 % Totalt 00,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 00 00 0 04 05 06 07 08 09 00 0 0 03 04 05 06 07 00-030 Arealledighet 5,0 % 4,0 % 3,0 %,0 %,0 % Belåningsgrad Per 30.09.4 hadde Fondet totalt NOK 4 65 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 70,5 %. Fondets samlede gjeld har gått ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden knyttet til salg av eiendom. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per 30.09.4 hadde Fondet totalt NOK 4 65 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 30.09.4 var 5, %, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på rentepunkter fra utgangen av. kvartal, og skyldes større andel flytende renter og lavere marginer. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 30.09.4 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per 30.09.4 var ca. 6,5 %. Dermed var det et positivt yield gap på ca.,4 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Per 30.09.4 var 49, % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, noe lavere enn forrige kvartal. Andelen gjeld som er rentesikret har sunket på grunn av at en av fastrente posisjonene har løpt ut på dato. Det er et positivt yield gap på ca.,4 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.09.4 har Fondet ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 6,67 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca.,8 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondet skal iht. låneavtale betale avdrag i 04, et samlet avdrag på NOK 5 millioner, gjenstående beløper seg til NOK 3, millioner. Avdragene vil reduseres ved innfrielsen av hovedstoler ved salg. RESULTAT (Tall i MNOK) Q3/ 04 Hittil i år 03 Gevinst ved salg av bygg 0,4 4,8 47,7 Leieinntekter 4,3 3,9 464, Øvrige inntekter 0, 0,6 3,8 Sum inntekter 4,9 38,3 55,7 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -36,7-55, -49, Reversering tidligere års nedskrivninger 0,6-7,7 3,7 Annen driftskostnad -75,4-08,0-49, Sum driftskostnader -0,5-70,8-74,6 Driftsresultat 3,5 57,5 4, Finansinntekter 7,7 4, 8,4 Finanskostnader -36,4-0,9-96,5 Verdiendring finansielle derivater 7,7 3,6 63,7 Resultat,5,4 6,7 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 05, 05, 05, Varige driftsmidler 5 760,9 5 760,9 5 98,4 Finansiell anleggsmidler 3,6 3,6 4,8 Sum anleggsmidler 5 879,5 5 879,5 6 0,3 Bank 58, 58, 78,8 Omløpsmidler 6, 6, 69,4 Sum eiendeler 6 064,0 6 064,0 6 449,5 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 83,6 83,6 83,6 Annen innskutt egenkapital 78,9 78,9 357,8 Sum egenkapital 46,4 46,4 54,4 Gjeld Langsiktig gjeld 4 407,5 4 407,5 4 67,0 Kortsiktig gjeld 94, 94, 37, Sum gjeld 4 60,6 4 60,6 4 908, Sum egenkapital og gjeld 6 064,0 6 064,0 6 449,5 0,0 % Oslo Akershus Rogaland Andre Kontor Butikk Lager Handel Parkering Noter Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote på side 5. Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.
0 Kvartalsrapport Q3 04 - Storebrand Eiendomsfond AS Mrd. NOK 70,0 % 60,0 50,0 40,0 30,0 0,0 0,0 0,0 Markedskommentar I løpet av tredje kvartal har rentene og bankmarginene fortsatt å synke. Transaksjonsmarkedet er svært aktivt og investorene strekker seg lenger for de beste objektene. Kontorleieprisene i Oslo fortsetter oppover, og er per tredje kvartal opp 7,4 % på årsbasis. Totalomsetning i Norge 5 44 68 53 8 003 004 005 006 007 008 009 00 0 0 03 E04 Kilde: UNION / DNB Næringsmegling Totalomsetning i Norge pr. Q3 04 Fordelt på ulike investorer 8 % 8 % 0 % 6 % % Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Kilde: UNION Yield gap 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % % % 0 % 5 6 % 39 36 56 39 % 43 50 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Q 06 Q3 06 Q4 06 Q 07 Q 07 Q3 07 Q4 07 Q 08 Q 08 Q3 08 Q4 08 Q 09 Q 09 Q3 09 Q4 09 Q 0 Q 0 Q3 0 Q4 0 Q Q Q3 Q4 Q Q Q3 Q4 Q 3 Q 3 Q3 3 Q4 3 Q 4 Q 4 Q3 4 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi innebærer at fastlandsøkonomien forventes å vokse med, % neste år og med 3,0 % i 06. Siden prognosene ble publisert i september har imidlertid oljeprisen sunket signifikant. Oljeprisen er nå på 86,60 USD (30. oktober). Utviklingen i Europa har vært svakere enn ventet. I sum bidrar dette til at usikkerheten i norsk økonomi har økt i løpet av høsten. Fremtidstro: I følge Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra tredje kvartal venter ca. 8 % av bedriftene å øke bemanningen de nærmeste månedene, mens færre en av 0 venter å redusere bemanningen. En overvekt av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Befolkning: I Europa er Norge en vekstvinner med tanke på befolkningsvekst. Norges befolkning økte med,3 % i 0 og, % i fjor. Statistisk Sentralbyrå venter at Norge får en årlig befolkningsvekst på ca. % frem til 040. Befolkningsveksten er imidlertid todelt. De tre siste årene har befolkningsveksten vært,8 % i de fire største by-regionene, og 0,8 % i resten av Norge (utenom de fire største by-regionene). Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi det er økt behov for areal i storbyene, leietakerne er preget av vekstforventninger, leieinntektene er lite utsatte for konkursrisiko og rentene forventes å holde seg lave. Renter og lånefinansiering Renter og lånefinansieringsbetingelser er viktig for næringseiendomsmarkedet. Rentenivået gjenspeiler avkastningen for alternative investeringer, og er således viktig for yield-nivåene. I tillegg lånefinansieres de fleste eiendomsinvesteringer. Derfor har renter og bankmarginer betydning for hvor mye investorene sitter igjen med etter at de har betalt på lånet. Når lånefinansieringsrenten synker sitter investorene igjen med mer. Både rentene og bankmarginene har vært i en synkende tendens i hele år. Typisk lånefinansieringsrente i nye lån har sunket ca. 35 rentepunkter i løpet av det siste kvartalet, og hele 50 punkter siden i fjor høst. Bankene er i ferd med å oppfylle myndighetens kapitalkrav og konkurransen blant bankene er nå utvilsomt tiltakende. Gunstigere finansieringsbetingelser smører transaksjonsmarkedet for næringseiendom for øyeblikket. Salgsmarkedet for næringseiendom Blant tendensene i årets transaksjonsmarked finner vi at flere syndikatører velger å selge eiendom, mens flere utenlandske aktører har gjennomført sine første kjøp. Svake utsikter for økonomisk vekst og eiendomsavkastning i Europa, bidrar til at flere utlendinger søker seg til Norge. Flere aktører er nå villig til å akseptere valutarisiko for å ta del i den norske veksten. Dette inntrykket har forsterket seg ytterligger i løpet av tredje kvartal, og vi kjenner til flere store prosesser hvor utlendinger er involvert. I tilegg til direktekjøp, er det flere utlendinger som har investert indirekte i norske eiendomssyndikater og fond. Hvis vi ser bort fra geografisk spredte kjøpesenterporteføljer, er utlendingenes investeringer konsentrert rundt Oslo-området. Syndikeringsaktørene er kjent for å kjøpe kontantstrømeiendommer på lave yielder og vi har sett lave nivåer i år innenfor blant annet logistikk. Imidlertid har flertallet av syndikatene hatt yield over 7 %. Tallene vitner om en videreføring av trenden fra i fjor, med større spredning i hva syndikeringsaktørene kjøper. I sum har vi registrert 03 transaksjoner for NOK 5, mrd. hittil i år. Om vi legger til oppkjøpene i BWG Homes, Aberdeen Eiendomsfond Norge II og diverse transaksjoner i bud/aksept har nivået nådd NOK 34 mrd. Vi erfarer at det er mye aktivitet i markedet og forventer at transaksjonsvolumet har passert NOK 50 mrd. når vi skal gjøre opp status for 04. Priser / yielder Som beskrevet har det vært en klar reduksjon i lånefinansieringsrenten i nye lån de siste månedene. En av konsekvensene er at kjøperne kan by mer for eiendommene. Vi vurderer at prime yield for kontor i Oslo sank fra 5,5 % i. kvartal til 5,00 % i. kvartal og videre til 4,75 % i 3. kvartal. Dette yield-nivået er historisk lavt, men yield-gapet (differansen mellom yielden og 0-års swaprente) er fortsatt stort i historisk sammenheng. Den positive verdiutviklingen har i størst grad påvirket prime-eiendommer (best beliggenhet, standard og leietakere) i kontorsegmentet i Oslo. Yieldene for mer sekundær eiendom har hittil hatt en flat eller helt marginal yield-nedgang. Avkastning UNION Gruppens avkastningsprognoser fra i vinter var basert på bankenes forventninger om en svakt stigende rentetendens. Anslagene innebar at en bredt sammensatt portefølje vil få en totalavkastning (ubelånt avkastning) på 7, % i 04 og 7,4 % i gjennomsnitt for årene 04-06. I stedet har altså rentene sunket markert. Slik det ser ut nå, med stadig lavere renter, er det sannsynlig at avkastningen innværende år kan bli høyere enn vår prognose legger til grunn. Norsk Eiendomsfondsindeks sank med,0 % i første halvår, etter å ha steget netto 3, % i 03. Det er imidlertid stor variasjon i avkastning mellom de ulike fondene, og fem av åtte fond har hatt en positiv avkastning i år. Indeksen er nå på nivå 96,3, med andre ord 3,7 % under oppstart som var i fjerde kvartal 005. Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved utgangen av andre kvartal 4, % over oppstart. UNION Eiendomsinvest Norge har per andre kvartal hatt en akkumulert avkastning på 54, % siden fondets oppstart i fjerde kvartal 00. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs startet året friskt, men det har vært mer ruglete i høst. Hovedindeksen er opp 5,9 % hittil i år per. 30. oktober 04. Eiendomsindeksen på Oslo Børs har utviklet seg mye sterkere, og har lagt på seg 8,4 % i samme periode. Blant annet har John Fredriksens oppkjøpsraid i Norwegian Property vært prisdrivende for aksjekursen i selskapet. Nytt siden sist er at Entra er tatt opp på Oslo børs. Aksjekursen til Entra er per. 30. oktober 0 % høyere enn ved børsintroduksjonen (7. oktober 04), og markedsverdien på selskapet er NOK 3,5 mrd. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Basert på data fra Arealstatistikk beregner UNION løpende årstendensen for kontorleieprisene i Oslo (vi benytter årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner). Årstendensen for gjennomsnittlig kontorleie i nye kontrakter er 7,4 % høyere i tredje kvartal, sammenlignet med samme kvartal i 03. Dermed fortsetter leieprisene å stige markert og gjennomsnittlig leiepris er nå opp nesten 8 % siden bunnen i begynnelsen av 00. UNIONs prognoser innebærer for øvrig en nominell leierprisvekst i størrelsesorden 5 % årlig i perioden 04-6. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, noe som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Typisk ca. kr 5.000 per kvadratmeter ved utskiftning av leietaker. Verdiutviklingen har derfor vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har steget fra andre til tredje kvartal og er nå 7,6 %. Økningen i ledighet kan relateres til at en håndfull større bygg har kommet med i tellingen. Vi erfarer at det tar lengre tid å fylle slike bygg, noe som blant annet kan relateres til at færre store bedrifter har leiekontrakter som løper ut i 05 og 06. Det er ikke flere tilgjengelige lokaler i markedet enn i vår. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten flater ut på kort sikt, for så å synke gradvis til under 6 % ved utgangen av 07. Det har vært signert færre leieavtaler i nybygg enn ventet, slik at det ligger an til moderat tilførsel av nybygg de kommende årene. Med fortsatt god sysselsettingsvekst i kontorintensive bransjer i Oslo, vil etterspørselen være tilstrekkelig til at vi ser en reduksjon i kontorledigheten utover i perioden. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har økt fra 7,0 % våren 03 til 7,8 % i vår. Det er tilført ca. 90.000 m nybygg det siste året, noe som indirekte har bidratt til ledighetsøkningen. De nærmeste to årene blir det ferdigstilt 55.000 m nybygg, hvorav det er inngått leiekontrakter på 33.000 m. Leienivået for nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å holde seg stabilt på dagens nivå. Bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet er ventet å få en svak leieprisnedgang, mens eldre og ineffektive lokaler blir utfordrende å leie ut. Kontorledigheten i Trondheim har holdt seg stabil på rundt 6 % det siste året. Konkurransen blant tilbyderne (spesielt av nybygg) legger en demper på leieprisveksten, som i hovedsak har vært flat hittil i år. Det er relativt små variasjoner i leienivå mellom de ulike områdene. Dersom man ser bort i fra enkelt tilfeller i sentrum, ligger majoriteten av leieprisene for kontorlokaler med høy standard innenfor et intervall på ca. 00 kr/m /år. Kontorledigheten i Stavanger-området har stabilisert seg på rundt 7,0 %. Kontorledigheten varierer fra 5,5 % i sentrum, 6,8 % på Forus og til 7,8 % i randsonen. Det er igangsatt vesentlig færre kontorbygg det siste året, sammenlignet med i 0 og første halvdel av 03. Det er derfor ventet at kontorledigheten blir noe redusert i 04 og 05. Leieprisene er i hovedsak ventet å holde seg stabile gjennom 04, men vi vil kunne se en nedgang på eldre urasjonelle lokaler. Det er klare signaler i markedet på at leietakerne ønsker moderne bygg med høy standard og det kan bli mer aktuelt med konvertering av utdaterte bygg til boligformål fremover. 3 DNB Næringsmegling Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge, Postboks 75 Vika, N-0 Oslo, www.union.no nr. 8570-B