1 Planbeskrivelse Reguleringsplan for barnehage og seniorbustader på gnr. 50/11, 502 N. Bjorøyna SAKEN GJELDER Straume Rådgivning as søker på vegne av tiltakshavere Geir Bjorøy og Håkon Lie om regulering av eiendom på Bjorøy. Dette gjelder følgende eiendommer: Gnr. 50, Bnr. 7 Gnr. 50, Bnr. 502 Gnr. 50, Bnr. 504 Gnr. 50, Bnr. 557 Håkon Lie er tiltakshaver for barnehage Felt A2, og Geir Bjorøy er tiltakshaver for resterende del av planområdet. Området er uregulert og krever varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. Varsel om oppstart ble kunngjort i dagsavisene med frist for kommentar 25.05.07. Tiltakshaver har som hovedintensjon å legge til rette for etablering av barnehage og Senior/-omsorgsboliger på eiendommen. EIENDOMSSTATUS Geir Bjorøy er grunneier av gbnr. 50/502, viser ellers til grunneierliste (nabovarsling). SAMORDNING/ MEDVIRKNING Det er sendt ut nabovarsel og varslingsbrev til offentlige myndigheter i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeid.
2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET LOKALISERING Området ligger øst for fylkesveg 207 like ved utløpet til Bjørøytunnelen. Planområdet mot tunnel nord EKSISTERENDE SITUASJON Nærliggende området består av et karakteristisk naturlandskap som består av små høyder. Området lenger sør på Bjorøy består av spredt boligbebyggelse og mindre jordbruksområder, hovedsakelig beitemark. Nærmestliggende bebyggelse ligger ca 300 meter øst for planområdet og øst for Nordravatnet med avkjøring fra fylkesvegen ca 1 km lenger sør. AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET Planområdet utgjør ca 20 daa. Plangrensen grenser mot fylkesveg i vest og mot naturområdet i nord, sør og øst. KARAKTERISERING AV LANDSKAPET/TOPOGRAFI Landskapet oppfattes som åpent og småkupert. Det er på høydene god utsikt til alle himmelretninger. Naturlandskap består hovedsakelig av små høyder med vegetasjon av småskog/treklynger, myrflater og åpne gress/lyng område. Området består av to høyder i nord og sør, og et flatere parti mellom et østvestgående søkk mellom høydene. Toppene ligger mellom ca 25-30 moh eller 10 20 meter over laveste del av planområdet.
3 GJELDENDE PLANER Følgende planer som gjelder for området: Allmennyttig Kommuneplanen Kommuneplanens arealdel 2007-2018 I kommuneplanens arealdel er hovedsakelig hele planområdet avsatt til Allmennyttig formål og et mindre område i nordvest er avsatt som Framtidig bustad. Tilgrensende område i øst og sør er avsatt som LNF- område og LNF- natur. Funksjonell strandsone går gjennom områdets nordlige del. Reguleringsplan Området er uregulert. Nærliggende planer - status Plan 1 Plan lokalisert vest for hovedvegen mot Katlafjellet, Utbyggingsplan Gbnr. 50 del av 11 og 502, Nordre Bjorøy er godkjent. Plan 2 Plan lokalisert vest for hovedveg ved Nilsvika er under behandling i fylkeskommunen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Iht. krav fra vernemyndighetene mht. sikring av kulturminne på felt K7foreslåes det å legge fram to ulike alternative planforslag. I alt. 1 foreslåes det at det ikke blir gitt tillatelse til frigivelse av kulturminne og utbygging på felt A1 og A2 før arkeologisk utgraving er gjennomført (på felt K7). I alt. 2 foreslåes det at kulturminne skal vernes mot inngrep i samråd med Riksantikvaren før det blir gitt byggetillatelse til barnehagen og omsorgsboligene.
4 Følgende målsettinger som har vært viktig for tiltakshaver og planutvikler ved utformingen av planforslaget: 1. Planen skal tilpasses naturlandskapet. 2. Nye bygg og fellesarealer skal utføres med god arkitektonisk kvalitet både i materialbruk og utforming. 3. Krav til støyavskjerming fra veg skal sikres for inne- og uteoppholdsrom. 4. Kulturminne skal ivaretaes. AREALBRUK Tabell 1. Arealoppstilling av planformål Byggeområde Areal alt. 1 Areal alt. 2 Allmennyttig formål A1 4251 Allmennyttig formål A2 2730 2687 Allmennyttig formål A3 2229 Allmennyttig formål A4 1366 Allmennyttig formål A5 173 Allmennyttig formål K7 512 sum 10749 11217 Offentlige trafikkområder Annen veggrunn 180 Fortau 1089 Bussholdeplass 120 Sum 1389 Spesialområder Friluftsområde 2740 3251 Frisiktsone Sum 2740 3252 Fellesområder Felles avkjørsel 1578 Felles gangareal 645 Felles parkering 913 Annet fellesareal kjøreareal 328 Sum 3464 Byggeområdet Allmennyttig formål, senior-/omsorgsboliger Det foreslåes til sammen ca 25 boenheter i 2 etasjer, felt A1. Byggeområdet Allmennyttig formål, barnehage Det foreslåes barnehage med plass til ca 100 barn med utendørs lekeområde i variert terreng, felt A2. Felt A3 er planlagt som et lekeområde for barnehagen.
5 Parkeringsplass Parkeringsplass (felt P1) mellom Felt A3 og A4 skal sikre tilkomst (av/påstigning) og parkering til barnehage via gangveg. Byggeområdet Allmennyttig formål, Servicebygg Servicebygg på felt A4 kan fungere som et flerbruksbygg for omsorgsboligene. Flerbruksbygget kan eksempelvis inneholde helsesenter med svømmebasseng, treningsrom, rom for allaktivitet og kultur. Det skal legges til rette for parkering på grunnplan. Offentlig gangveg Offentlig gangveg (OG2 og OG3) skal gi tilkomst til barnehagen fra p-plass og til bussholdeplass. Friluftsområde Friluftsområde skal opprettholdes som naturlandskap. Det skal sikres tilkomst for allmennheten til naturområdet fra gangveg. Friluftsområde Det skal sikres en buffer mellom barnehage og senior- omsorgsboliger. Felles kjøreveg/gangveg Offentlig kjøreveg skal skal etableres å gi direkte tilkomst til barnehage fra øst og videre til felles avkjørsel til Senior/-omsorgsboligene. Avstigningsrampe Det er avstigningsrampe lagt i en rundkjøring som gir direkte tilkomst til barnehagen uten kryssing av veg øst for felt A2. Kulturminne felt K7 Under høringsprosessen skal Hordaland fylkeskommune komme tilbake med innspill med krav om utgravning. Parkering Det skal etableres parkeringskjeller delvis under terreng for Senior-/omsorgsboligene (A1) med 1,5 p-plasser pr. boenhet. Parkeringsplass i sørligste del av barnehage er planlagt med 0,1 p-plass pr. barn og 0,5 pr. ansatt. KONSEKVENSER AV PLANEN - UTREDNING PLANER, RETNINGSLINJER FOR OMRÅDET Forhold til reguleringsplan Området er uregulert og krever utarbeidelse av plan. Iht. krav fra vernemyndighetene mht. sikring av kulturminne på felt K7 foreslåes det å legge fram to ulike alternative planforslag. I alt. 1 foreslåes det at det ikke blir gitt tillatelse til frigivelse av kulturminne og utbygging på felt A1 og A2 før arkeologisk utgraving er gjennomført (på felt K7). I alt. 2 foreslåes det at kulturminne skal vernes
6 mot inngrep i samråd med Riksantikvaren før det blir gitt byggetillatelse til barnehagen og omsorgsboligene. Forhold til kommuneplanen plankart Byggeområdet Området som er avsatt til allmennyttig foreslåes utvidet med vegareal mot nord og øst. Til gjengjeld foreslåes foreslåes en grønn buffersone (friluftsområde) i området som er avsatt som allmennyttig formål. I det sørøstre hjørne av området som er avsatt til allmennyttig formål foreslåes uregulert. LNF-området vil med dette samlet sett bare minskes med bare 1,7 daa. Utformingen av planen vil sikre en bedre og naturlig avgrensning i søkket mellom den nordlige og sørlige høydetoppen samtidig som det etableres en grønn buffersone mellom omsorgsboligene og barnehage. Området i sørøst blir liggende urørt for å sikre en bedre avgrensing av byggeområdet mot høydetoppen. Avgrenset område slik det foreligger, vil sikre et minimum av tilstrekelig areal til plassering av foreslått bebyggelse på felt A1, og tilstrekkelig uteoppholdsareal for 25 boenheter iht. gjeldende kommuneplan. Iht. opplysninger fra oppdragsgiver vil det aktuelle området ligge innenfor garantiområdet for tunnelen til Bjorøy jf. formannsskapets føringer for disposisjon av garantiområdet, dvs. gbnr. 50/502 før fradeling. Vår konklusjon iht. ovenstående grunngivelse vil med foreliggende planforslag sikre fornuftig disponering av bebygd areal i forhold til krav til størrelse på uteoppholdsareal, utnyttelse og naturlig avgrensning mot tilstøtende terreng. Funksjonell strandsone Avsatt byggeområdet er overordnet og vil opprettholde sin funksjon innenfor den funksjonelle strandsonen. Forhold til Fylkesdelplan for kystsona Iht. opplysning fra fylkeskommunen anbefales det å legge Kommuneplanen til grunn mht. plankartet. Det er ikke funnet noen opplysninger i Fylkesdelplanen som vil berøre aktuelle interesser i kystsona. Fylkeskommunen har heller ikke kommentert spesielle interesser i området. Planforslaget vil være i samsvar med kommuneplanen og vil ikke berøre vesentlige interesser i kystsona utover avsatt tiltak fastsatt i kommueplanen. Forhold til Fylkesdelplan: Deltaking for alle universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i hele planområdet. Forhold til Retningslinjer for god byggeskikk
7 Det vil bli tatt hensyn til Fjell kommunes retningslinjer for god byggseskikk, kfr. foreliggende forslag til reguleringsbestemmelser. Trafikksikringsplanen Det er ikke angitt tiltak vdr. forhold rundt trafikksikringsplanen i det aktuelle planområdet. Fjell kommune eller Statens vegevsen har ikke kommentert konkrete trafikksikringstiltak rundt det aktuelle planområdet men det ble i forbindelse med befaringen sammen med vegvesenet avklart innregulering av fortau langs hovedvegen (kfr. ellers planbestemmelser) og nærmere søknad om å få etablere overgang ved kryssing av Fylkesvegen. Tiltakshaver har i tillegg foreslått gangveg langs adkomstveg til barnehage og Senior-/omsorgsbustadene. Kfr. eller Vegtekniske forhold. Forhold til pågående planarbeid til tilgrensende planområdet i øst Planlegging av området i øst vil ikke komme i konflikt med pågående plan i vest. Det må legges opp til samordning av områdene ved etablering av gangfelt ved kryssing av veg over til området i vest med søknad til Statens vegvesen. Statens vegevesen vil ut fra dette vurdere aktuelle tiltak. Forhold til samordnet areal og transportplanlegging Lokaliseringen av det aktuelle utbygingsområdet ved hovedveg og etablering av bussholdeplass vil sikre mer effektiv samordning i forhold til det etablerte transportsystem. Forhold til foreliggende planutkast Planbeskrivelsen og analysen blir retningsgivende i videre utformingen av området i forbindelse med byggesaken. VEGTEKNISKE FORHOLD Det har vært foretatt befaring sammen med Statens vegvesen i forbindelse med avklaring og lokalisering av adkomstveg til Barnehage og Senior/- omsorgsbustadene. Adkomstvegen er blitt lokalisert der det er best oversikt ved innog utkjøring fra planområdet. Akomstvegen er lokalisert i samsvar med det som framkom i befaringsrunden sammen med vår kontaktperson i vegvesenet. Det foreslåes også å etablere overgang fra gangveg over til krysset i tilgrensende planområde i vest. Vi fikk opplyst om at det må søkes Vegvesenet om å få etablert gangfelt over hovedveg med nærmere detaljering og lokalisering av det aktuelle området for kryssing av veg med gangfelt. Det er samtidig lagt opp mulighet til å forlenge gangveg med gangveg over tunnelåpning i planen.
8 Bakketopp mot sør adkomstveg til venstre. STØY Før det blir gitt igangsettelsestillatelse for barnehage og senior-/omsorgsboligene er det fastsatt i bestemmelsene at det ved rammetillatelsen skal vedlegges støyberegning og tiltak i forbindelse med støyavskjerming av uteoppholdsarealer og innendørs oppholdsrom fra hovedveg iht. norm for støyavskjerming. UTFORMING, PLASSERING AV VEG OG NY BEBYGGELSE Generelt Inndelingen av de ulike områdene i planen har fått en naturlig avgrensing i forhold til områdets landskapstopografi/ landskapsstruktur (høydene, flate og søkk). Plassering og utforming av bygning i Felt A1 skal styrke/synligere (landskapsstrukturen /elementene) høydedraget. Strukturering og plassering av bebyggelse og infrastruktur i forhold til landskapsrom.
9 Snitt c-c (lengdesnitt) Vegen vil følge terrenget i avrensningen av planområdet og vil ligge mest mulig avskjermet i forhold til bebyggelsen. Gangvegen langs vegen vil samtidig gi tilkomst for allmennheten til LNF-området til enden av planområdet i nord. Utforming av bygningsmiljø - Senior-/omsorgsbustader - Felt A1 Bygningsmiljøet skal avspeile dagens bygningsteknologi og arkitektoniske uttrykk, og være av varige materialer. God arkitektonisk utforming skal vektleggest i formuttrykk, materialbruk og detaljering og tilpasses terrengets form og fargeuttrykk. Bygningsmiljøet skal styrke og gjøres synlig som en del av høydedraget. Bygningene skal utformes i samsvar med kommunen sine estetiske retningslinjer. Bygningsmiljøet skal organiseres slik at alle får god utsikt mot fjorden og naturlandskapet og vil sikre tilfredsstillende solforhold. Utforming/plassering - Bygningsmiljø Barnehage - Felt A2 Området innenfor planområdet ligger to mindre høyder som ligger ca 10-20 meter over terrenget. Får å sikre mest mulig av flaten ivaretaes som uteområde foreslåes det å plassere barnehagen på flaten i søkket nærmest mulig skråningen i nord. Samtidig vil barnehagen ligge lavest mulig for å sikre at utsikt fra bebyggelsen på Felt A1 blir ivaretatt.
10 Illustrasjonsplan Uteoppholdsareal Senior-/omsorgsbustadene - Felt A1 Det skal etableres sentralt tunområde som skal være felles for beboerene på Felt A1. Bygningsmiljøet skal utformes og plassers slik at deler av utsikten til sjøen/naturlandskapet og solys ivaretaes. Bygningsmiljøet skal grupperes slik at den danner avskjerming mht. områdets lokalklima. Plankrav Det skal sikres minst 50,0m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet iht. retningslinjer i gjeldende kommuneplan. Uteoppholdsareal Barnehage - Felt A2 Plasseringen av barnehagen mot skråningen i nord vil sikre at det blir tilfredsstillende solforhold og uteoppholdsareal på de flateste delene av terrenget. Den småkuperte topografien i området vil elles sikre varierte lekeområder utedørs. Plankrav Det skal sikres minst 25,0m2 uteoppholdsareal iht. plankravet.
11 Byggeområdet Allmennyttig formål, Servicebygg Servicebygg på felt A4 kan fungere som et flerbruksbygg for omsorgsboligene. Parkering vil bli tilrettelagt på grunnplan. Servicebygget med sin lokalisering nær omsorgsboligene vil sikre god samordning og passe godt inn i konseptet i tilknytning til et helsesenter med svømmebasseng, treningsrom, rom for allaktivitet og kultur. For å sikre best mulig samordning av aktivitetene i planområdet skal byggets estetikk og funksjon i størst mulig grad tilpasses og samordnes med omsorgsboligene. Felles adkomstveg Felles adkomstveg skal gi tilkomst til parkeringsplassen til barnehegen og tilkomst til senior-/ omsorgsboligene. Snitt a-a Senor-/omsogsbustadene Det skal etableres parkeringskjeller delvis under terreng for Senior-/omsorgsboligene (A1) med 1,5 p-plasser pr. boenhet. Barnehage Det skal etableres parkeringsplass i sørligste del av barnehage, 0,1 p-plass pr. barn og 0,5 pr. ansatt. Henting og bringing av barn skal skje på parkeringsplassen.
12 FORRETNING OG OFFENTLIG SERVICE Det er ca 6 km til nærmeres nærbutikk i Godvik og ca 8 km til nærmeste offentlig servicesenter- og foretningssenter i Loddefjord. KOLLEKTIVTRANSPORT Det er foreslått innregulert busslomme ved vegadkomsten til området. BEREDSKAPSMESSIG VURDERING Klima Etter nærmere vurdering av topografi og omkringliggende naturmiljø kan området ikke karakteriseres som særlig værutsatt. Ras og skredfare Etter nærmere vurdering av topografi og omkringliggende naturmiljø antaes det at området ikke ikke er utsatt for ras og skredfare. Området står hovedsakelig på fast fjell og jordsmonnet er grunt. Radonstråling Man er ikke kjent med at området er utsatt for radonstråling. KULTURMINNE Det har vært befaring med Fylkeskommunen og foretatt utgravninger av de registrerte kulturminnene i planområdet untatt felt K-7. Det var i forbindelse med befaring på området sammen med Fylkeskommunen opplyst om at Hordaland fylkeskommune ønsket å komme tilbake med innspill i høringsrunden med eventuelt krav om utgravning av felt K-7. VANN/AVLØP Det skal etableres privat avløp med septitank og utslipp til sjø. Det vil bli påkobbling fra vannkum som Fjellvar har etablert i Katlavika. ALTERNATIV ENERGI Alternativ energibruk skal søkest løst ved bruk av vannbåren varme og evt. solenergi. UNIVERSELL UTFORMING Det er angitt i reguleringsbestemmelsene om at universell utforming i størst mulig grad skal vektlegges ved utforming av utomhusarealer. Husbanken beskriver følgende om universell utforming: Ein kan ikkje setje opp ein standard for universell utforming som kjem alle i møte, fordi det er ei grense for kor langt vi kan ta omsyn til alle menneske samstundes. Til dømes kan ulike funksjonshemmingar ha motstridande behov. Husbanken fokuserer på utforming som er bra for alle og nødvendig for nokre: Vi foreslår løysingar som gjer bustadene meir brukbare for alle utan at det oppstår motstridande omsyn. Der universell utforming legg att udekka behov, må ein til med individuell tilpassing.
13 Det skal i minst mogeleg grad vere nødvendig med tilpassing. FORHOLD TIL NABOER Det er ingen boligområder i nærområdet som vil bli berørt av den nye boligbebyggelsen. BARNS INTERESSER Det skal tilrettelegges for lekeområde i området til barnehagen. Barnehagen vil få en god plassering i avgresningen til friluftsområdene og få nærhet til sjø. LOKALKLIMA De mest ekponerte vindretingene er nordavind om sommeren og sørvestlig vind om vinteren. Felt A1 vil være delvis eksponert for vind og vær fra alle kanter. Feltet ligger noe beskyttet av topp i nord. Felt A2 (Barnehagen) vil ligge forholdsvis beskyttet av terrenget rundt. Bebyggelsen vil grupperes slik at den danner avskjerming for de mest dominerende vindretningene. SOL- OG UTSIKTSFORHOLD Landskapet oppfattes som åpent pga det småkuperte landskapet som gir en lav horisont. Boligene vil med dette få gode solforhold og god utsikt til alle himmelretninger spesielt mot sør, øst og vest. BIOLOGISK MANGFOLD Det er ikke registeret funn av spesielle plantearter i området. SAMMENDRAG AV MERKNADER Merknad Fylkesmannen i Hordaland 08.06.07 Landbruksavdelinga har foreløpig ingen landbruksfaglige merknader til planen men anbefaler at planområdet blir avgrenset i forhold til areal som er i samsvar med overordnet plan. Fylkesmannen i Hordaland Følgende tema vil være aktuelle i det videre planarbeidet: Landskap/estetikk. I planarbeidet bør en vurdere utforming og byggehøyde i forhold til terreng og landskap, nær- og fjernvirkning. Store og eksponerte tiltak bør visualiseres. Strandsona. Tilgjengelighet til sjø må sikres. Barn og unge. Ivareta krav til RPR, barn og unge, (25m2/50 m2 felles grønt og 5daa friareal). Barnehage. Ivareta RPR krav til barn og unge. Universell utforming. Må sikre universelt uformet tilkomst, fellesareal, lekeplass, parkering og infrastruktur. Støy. Alle nye reguleringsplaner bør vise Vår kommentar Utforming av bebyggelsen vil i størst mulig grad ta hensyn til områdets landskap/estetikk og vil bli sikret i bestemmelsene. Tiltaket vil ikke berøre tilgjengelighet til sjø. RPR krav vil ivaretatt mht. utforming av barnehage. Universell utformung vil bli ivaretatt i hele planområdet. Før det vert gitt igangsettelsestillatelse for barnehage og senior- /omsorgsbustadene skal det ved rammetillatelsen vedlegges støyberegning og tiltak for støyavskjerming av uteoppholdsarealer og innendørs oppholdsrom.
14 støysonekart. Energi. Vurdering av energieffektivitet. Risiko og sårbarhet. ROSvurdering Hordaland fylkeskommune, kultur og idrett 27.06.07 Ber om at kulturminneverdier blir omtalt, verneverdiene vurdert og tatt hensyn til i det videre planarbeidet. Det er kjent flere automatisk fredet kulturminner innenfor området. Automatisk fredet kulturminne må det gå fram av bestemmelsene at det i dette området ikke kan uførest noe arealinngrep som kan skade kulturminnet. Riksantikvaren tar stilling til om dispensasjon kan gies på bakgrunn av en tilrådning fra Hordaland fylkeskommune. Grethe Marit Solberg Røynesdal 15.06.07 Eier hytteeiendom på østsiden av Nordra vatnet. Protesterer på regulering av høydedraget. Alternativ energibruk bør søkjast løyst ved bruk av vannbåren varme og evt. alternativ energikilde. Klarlegging mht. behov for ROS tiltak framkommer i planbeskrivelse. Viser til befaring og div. kontakt med fylkeskommunen vdr. Karv til kulturminne. Alle krav fra fylkeskommunen og riksantikvar vil bli tatt hensyn til. Under høringsprosessen skal Hordaland fylkeskommune komme tilbake med innspill med krav om utgravning, kfr. bestemmelser. Utforming av bebyggelsen vil i størst mulig grad ta hensyn til områdets landskap/estetikk og vil bli sikret i bestemmelsene. Straume 20.08.08