Vår ansiktsløftning: Om gavlprosjektet

1 Vår ansiktsløftning: Om gavlprosjektet (Alle skisser/ bilder for hvordan det kan bli med nye gavler er ment som illustrasjoner. Dagens vindusstørrelser og plassering beholdes.) Dagsorden for møtet: 1 Konstituering 1 b Valg av møteleder 1 c Opptak av navnefortegnelse 1 d Valg av referent 1 e Valg av minst en seksjonseier til å underskrive protokollen 1 f Valg av tre personer til et tellekorps 1 g Om møtet er lovlig innkalt 2 Gavlprosjektet

2 (En kortversjon av dette dokumentet finnes på side 17!) Etter 37 år er våre gavler modne for rehabilitering. De har så langt krevd lite eller intet vedlikehold, men er nå godt slitne og gir et dårlig inntrykk. Fasadeplatene inneholder asbest og flere har skader. Disse platene må håndteres etter forskrifter for asbestarbeid, uansett den løsning vi måtte velge for et vedlikehold. Rekkverket på verandaene er flere steder modent for utskifting, om vi skal unngå ulykker. Å gjøre dette uavhengig av et gavlveggsprosjekt vil være økonomisk uklokt. I vårt bratte terreng er oppsetting av stillaser kostbart, uavhengig av hvilket valg vi gjør. (Mange vil huske at på siste sameiermøte ble kostnadene til å sette opp og fjerne stillaser anslått til syv- åtte millioner kroner.) Med bakgrunn i dette foreslår styret i Vestre Ullern Boligsameie en totalrenovering av gavlene. Vår målsetting er en løsning som skal gi oss minst 37 nye vedlikeholdsfrie år antagelig langt flere. Siden sameiermøtet sist vår er det nedlagt mye arbeid knyttet til gavlprosjektet. Styret har gjort to viktige valg. Det ene var hvilken modell et byggeprosjekt skal gjennomføres etter. Det andre er hvilket materiale som skal brukes i de nye gavlene. Modellen Det sto mellom en styringsmodell som på fagspråket kalles åpen bok og en mer tradisjonell entreprise (hovedentreprise) der kontrakt inngås med en entreprenør etter en anbudsrunde. Åpen

3 bok- prinsippet er ment å gi en kunde som oss fullt innsyn i alle deler av prosjektets økonomi. Byggelederen tar som administrator seg av alle utlysninger og anbud og får betalt gjennom å pålegge hver faktura en fast prosentsats. I vårt tilfelle var vi tilbudt 12,5 prosent. Entreprenøren Selvaag, som vi benyttet frem til sameiermøtet sist vår, sto for en slik løsning. Styret mente at det var viktig for oss uansett modell å ha en teknisk og faglig rådgiver som var 100 prosent vår. Derfor sendte vi rett før sommerferien invitasjoner til åtte rådgivningsfirmaer om å redegjøre for hvordan de ville løse en slik rolle. De fem rådgiverne som svarte, Selvaag inkludert, ble rett etter sommerferien innkalt til å møte oss, en for en. Samtalene ga oss en mulighet til å trekke på de erfaringer disse firmaene hadde gjort. Rådene vi fikk var ikke entydige, men ga mye kunnskap. I en finale sto det mellom Selvaag på den ene siden og prosjekt- og byggeledelsesfirmaet Øyvind Moen AS på den andre. Øyvind Moen med sin prosjektansvarlige Dag Solvang ga et godt inntrykk. Derfor ble bedriften valgt som vår rådgiver. Vi mente videre, tross et løfte om fullt innsyn, at åpen bok ikke ga oss den kostnadskontroll vi ønsket. Å kutte kostnader ville ikke være til byggeleders økonomiske fordel, fryktet vi. Vi har anmodet Selvaag om å delta i en eventuell anbudsrunde knyttet til selve byggearbeidene, men dette har konsernet avslått. Vi er trygge på at vi har valgt riktig. Et vedlikeholdsbehov En ting er stilen på byggene våre. Lite vakkert, vil de fleste mene, men til å leve med dersom det ikke er et vedlikeholdsbehov. Men det er det. Vi kan holde ut ett år eller to, men så tvinger det seg frem at omfattende arbeider må gjøres. Spesielt utsatt er som nevnt trerekkverkene på gavlene. Vi kan ikke vente til det skjer en alvorlig ulykke. Bildene sier sitt:

4

5 I forbindelse med forrige sameiermøte redegjorde vi for at vi kan begrense oss til å vaske dagens plater og så male dem. Som følge av asbestinnholdet må vaskevannet samles opp og spesialbehandles. Ødelagte plater må skiftes ut og vi må få spesiallaget og farget noen nye i et ufarlig materiale. Kostnadsoverslaget for vask og maling var 14 millioner kroner. Underpostene til denne summen var: Stillaser Kr. 8,0 millioner Arbeid og maling Kr. 4,0 millioner Rekkverk (mot gavlvegger) Kr. 2,0 millioner Vi mener som den gang at en slik løsning ikke er forsvarlig, med tanke på at det om noen år vil være nødvendig med ytterligere vedlikehold. Sett i perspektiv er det åpenbart det mest økonomiske å foreta en rehabilitering hvor vi får nærmest vedlikeholdsfrie fasader som også er flotte å se på. Erfaringene fra tidligere viser oss at det har vært uklokt å lappe der det er problemer, fremfor å ta dem ved roten. Derfor har vi for eksempel fått et helt nytt system for varmtvannsproduksjon og - fordeling, ny takmembran og nye ventilasjonsanlegg. Alt dette er moderne og det er lite sannsynlig vi her skal få problemer og utgifter i uoverskuelig fremtid. Dette må være en målsetting også for gavlene, gjennom å velge en varig løsning. Det er vanskelig å måle kostnader opp mot økt trivsel som følge av et pent boområde. Som kjent har vi imidlertid fått et anslag fra et takstfirma som angir verdiøkningen på leilighetene som følge av en totalrehabilitering av gavlene til fra to til fem prosent. Når det for tiden er en bevegelse mot kjøpers marked har det større betydning å kunne vise til et pent og oppgradert boområde. Materialet Under gjennomgangen med de inviterte rådgivere var det et råd de fleste ga, nemlig ikke å benytte forskjellige materialer i gavlene samt ikke å bruke materialer som måtte males etc. (f eks tre og murpuss). Begrunnelsen var behovet for jevnlig vedlikehold, ref kostnadene knyttet til stillaser i vårt bratte terreng. Overgangen mellom forskjellige materialer, om vi ønsket det, mente man inviterte til vanninntrenging selv med bruk av de beste tekniske løsninger. Andre sameier i vårt nabolag bekrefter at det er problemer knyttet nettopp til overgangen mellom tre og tegl/mur. Bruk av forskjellige materialer ville sannsynligvis også føre til en mer kostbar byggeprosess. Derfor har vi valgt å gå videre med en løsning utelukkende basert på tegl, et materiale som er så godt som vedlikeholdsfritt. Alle andre materialvalg vil på et tidspunkt (tre oftere, plater senere) medføre et vedlikeholdsbehov som krever stillaser. Når det gjelder utseendet mener vi at tegl er det eneste materialet som brukt alene kan gi den fasaden vi ønsker. Vi er klar over at på vårens sameiermøte var de løsninger som da ble presentert basert på en kombinasjon av tegl, tre og murpuss, eventuelt sementbaserte plater, og at uttrykket ble godt mottatt. Derfor har det vært viktig for oss at en løsning utelukkende med tegl skal gi den samme

6 dette er flott! - følelsen. Når vi gjør et så omfattende løft for sameiet må vi sikre oss et resultat som både er pent for oss som bor her og som øker leilighetenes verdi. Arkitekt For å sikre en attraktiv løsning har vi engasjert 4B Arkitekter, som har en lang rekke tilsvarende prosjekter å vise til. Arkitekter har, foruten utseendet, til oppgave å utarbeide tekniske løsninger for byggene, i et samarbeid med bygningsteknisk rådgiver (RIB), som er kostnadseffektive og varige. Arkitektens arbeid vil ligge til grunn både for en eventuell byggemelding til Oslo kommune og en påfølgende anbudsrunde. Hos 4B er det sivilarkitekt Nils Halvorsen som leder arbeidet med å lage det uttrykket som gjør våre gavler til byens peneste. To hoveduttrykk Vi har kjørt 4B Arkitekter hardt. I de første utkastene foreslo man teglstein i to fargenyanser, lagvis med variasjoner. Etter å ha utfordret dette kom 4B frem til en løsning hvor vi velger en type teglstein, men benytter en teknikk der steinen kan trekkes ut eller skyves inn ca. 15 mm. Ifølge fagfolk er dette for lite til at det gir grunnlag for groning av grønske eller ansamling av is. Vi har vært rundt i byen og ved selvsyn sett at dette stemmer. Med nevnte teknikk har vi fått utviklet to hovedtyper uttrykk, som vi tenker å fordele på våre 32 gavler. Disse løsningene er unike og gir oss et utrykk ingen gjør oss etter. Det har vært en målsetting for oss. I det ene uttrykket trekkes steinen ut feltvis i et mønster. Skjematisk slik:

7 Eller: I en mer bearbeidet form blir det seende slik ut: Hann og hunn I det andre uttrykket blir enkeltstein enten trukket ut eller skjøvet inn i et tilsvarende feltmønster, om man vil i en variant A eller B eller hann og hunn. Igjen er dybdeforskjellen 15 mm.

8

9 Hvordan fordelingen av disse to uttrykkene skal være på våre mange gavler gjenstår. Det kan blant annet bli slik at motstående vegger kan ha stein som på den ene siden er skjøvet inn og på den andre trukket ut. Det kan bli som om gavlene liksom er klare til å skyves sammen og passe inn i hverandre. Fargen på teglsteinen Det er viktig at teglsteinen ikke bryter med øvrig fargebruk i sameiet, som tegl brukt i første etasje langs balustradene eller fargen som betongen er malt i (våre vestvendte balkonger etc.). Om noen år vil det bli aktuelt å gjøre vedlikehold også på langsiden av blokkene. De farger vi nå velger kan da videreføres eller kompletteres, men inntil da må vår fargebruk være helhetlig. Videre er valg av type teglstein nå spisset slik at vi vet omtrent hva vi vil ha, men at det gjenstår å velge et par helst tre alternativer som kan konkurranseutsettes. Steinene skal ha fargespill, men ikke være for mørke, ikke for røde og ikke for gule. Etter møter med leverandører og en dagstur til bygg der de aktuelle teglsteinene er benyttet er disse de mest aktuelle: Wienerberger Bronsgroen, Lysaker Brygge:

10 Petersen D38, Ullevaal Sykehus: Petersen D46, Vulcan:

Steenfabriek Klinkers Oud Malpertuis, Brinken 38-42 (Kampen): 11

12 Bratsberg Oker Mørk, Wienerberger, Lørenplatået: Det finnes flere teknikker for hvordan teglsteinene legges. De løsninger som velges skal kvalitetssikres med tanke på laster, varighet etc. Vinduer Som kjent er det slik i vårt sameie at vinduene er den enkelte sameiers ansvar. Det følger indirekte av vedtektene, se 19 første ledd og 19D. I andre sameier er dette et felles ansvar. Argumentet for det siste er at vinduet er en del av bygningskroppen, slik ikke minst taket er. Sameiere i første etasje må solidarisk være med på dekke takreparasjoner, selv om regnvann ikke renner så langt ned. På den annen side blir vi fortalt at i et nærliggende sameie ble vinduene gjort til et felles ansvar, noe som medførte en merkbar kostnadsøkning.

13 Fordi vinduene må flyttes ut i forbindelse med gavlprosjektet og for å få en enhetlig løsning med like vinduer har vi inkludert en vindusutskiftning i prosjektet. Å skifte er naturlig også fordi en eventuell mellomlagring av eksisterende vinduer ville øke faren for punktering. De berørte sameierne vil innvendig få en foring med en standard utforming og farge, inkludert gerikter. De som ønsker andre løsninger og farger på innsiden gjør dette for egen regning i etterkant. Etter at garantitiden for nybygget er utløpt vil den enkelte sameier igjen ha ansvaret for vinduene. Vinduene vil utvendig være aluminiumsbeslåtte pulverlakkerte trevinduer, med tanke på vedlikeholdet. De vil ha spalteventilering og være 3- veis slik at vinduenes utside, utvendige smyg samt utstikkende skiver kan vaskes fra innsiden. Det er utarbeidet en løsning for karnappvinduene i kortblokkene, som på grunn av vinkelen krever en spesiell løsning. Illustrasjonen viser hvordan dette kan løses, med en knapt merkbar reduksjon av vindusflaten for å gi plass til de tykkere veggene: Gavlveggene har i alt 631 vinduer. Vi ar fått oppgitt en totalkostnad ved utskifting av alle vinduene i gavlveggene. Av dette er det anslått at vel to millioner kroner er utlegg til selve vinduene. I følge et notat vi har fått utarbeidet av advokat Jan- Erik Nielsen i advokatfirmaet Haavind antas det at våre vedtekter lovlig legger vedlikeholdsplikten for vinduene på den enkelte beboer. Men denne vedlikeholdsplikten innebærer også at det er beboer selv som innenfor rimelighetens grenser bestemmer når vinduene skal skiftes. Når utskiftningen nødvendiggjøres fordi gavlene skal rehabiliteres, griper sameiet inn i denne rett og plikt til vedlikehold. I utgangspunktet er det da sameiets ansvar å skifte. Dersom vinduene er gamle og uansett nærmer seg tiden for utskifting, antar Nielsen at sameiet kan pålegge beboer selv å dekke kostnadene til nytt vindu. I motsatt tilfelle, der vinduene er av nyere dato og ikke trenger skiftes ut i nær fremtid, antar Nielsen at sameiet må bære kostnaden. Ut fra overnevnt kunne man vedta at de som eksempelvis har vinduer som er eldre enn 5 år, selv dekker utgiftene til nye vinduer, mens de som har satt inn nye vinduer mindre enn 5 år før rehabiliteringstidspunktet får dekket utlegget av sameiet/gavlveggprosjektet. Vi mener at et slikt skille blir komplisert og nesten uhåndterlig. Derfor mener vi det er en god løsning at vinduene skiftes innenfor gavlveggprosjektet. Dette er innenfor eierseksjonslovens utgangspunkt og det juridisk tryggeste.

14 Det foreslås her ingen endring av vedtektene når det gjelder vinduer. Skiftet skjer som et unntakstilfelle fra gjeldende praksis. Oppsummert er begrunnelsen at vinduene uansett må flyttes, det ivaretar estetiske hensyn, det er kostnadseffektivt å skifte vinduer contra å beholde nylig innsatte samt at det sikrer at de nye veggene blir tette med tanke på luftlekkasje og fuktinntrengning. Verandaavslutninger Som tidligere nevnt er verandaavslutningene i tre et sted hvor vi med det første trenger vedlikehold. Trerekkverkene har flere steder råte / uttørking som har kommet så langt at en utskifting er påkrevet for å avverge fallulykker. Slikt vedlikehold kan ikke skje fra innsiden, men krever at det settes opp stillas. I forbindelse med gavlprosjektet er det naturlig å velge en løsning som standardiserer veranda- avslutningene. I dag er disse ofte forskjellige, også på samme gavl. Målsettingen er å finne en løsning som gir den enkelte sameier fleksibilitet med tanke på trekk og åpenhet, alt etter vindretning og vindstyrke. De som ikke ønsker innsyn kan på innsiden velge løsninger som for dem er tilfredsstillende. 4B Arkitekter har utarbeidet et forslag til løsning for verandaavslutningene. I bunn er det et rekkverk laget av steinplater (sementbaserte plater) og over dette en løsning med glass opp til tak. Det er foreslått glass i tre felt som kan skyves sidelengs, med tanke på vinduspuss og vedlikehold på utsiden. Dersom man monterer glasset samtidig med gelenderet anslås kostnaden til ca. 1,4 millioner kroner. Av estetiske grunner mener vi at dette må monteres samlet og i forbindelse med gavlprosjektet. Nye rekkverk i gavlene kan føre til at sameiet legger begrensninger på individuelle tilleggsløsninger, for å sikre at totalinntrykket ikke ødelegges. Rekkverk på baksiden Vi tar sikte på å få bygget rekkverk hele veien på baksiden av langblokkene, fordi det åpenbart er økonomisk fordelaktig å gjøre disse arbeidene samtidig med gavlprosjektet. Dagens rekkverk har behov for vedlikehold. Det anslås at dette er mulig innenfor det budsjett vi har lagt opp. Derfor vil et slikt nytt rekkverk være en opsjon i anbudskonkurransen. Kostnader og budsjett Vi legger til grunn tre analyser for hva en rehabilitering av våre gavler vil koste. Det som priser arbeidene høyest er en entreprenør som vedgår at man har "tatt godt i". Alle anslagene ligger under 60 millioner kroner. Av hensyn til å få en best mulig pris velger vi ikke å vedlegge anslagene her. Det er dumt å oppgi fasit forut for en anbudskonkurranse. Vår målsetting er at byggekost skal ligge godt innenfor en ramme på 60 millioner kroner. For å være sikre på å kunne dekke for eksempel rentekostnader i byggeperioden ber vi likevel sameiermøtet om en ramme på totalt 62 millioner kroner.

15 Det er først når hele prosjektet er ferdig at den enkelte av oss må innbetale sin andel. Vi antar at dette vil skje i 2016, om vi holder fremdriften i prosjektet. Hva den enkelte sameier kan få som sin andel i prosjektet eller sin nye andel av fellesutgiftene fremgår av vedlegg 1. Utgangspunktet for beregningen er et totalbudsjett på 60 millioner kroner. Igjen er det slik at vi mener kostnaden blir lavere, basert ikke minst på en detaljert vurdering gjort av firmaet Bygganalyse AS. For tiden er det slik at byggebransjen mangler oppdrag. Derfor ser det ut til at vårt prosjekt kommer på et for oss riktig tidspunkt. Vi tror altså at å 60 millioner er "worst case". I de budsjetter vi baserer oss på er det lagt inn poster for "uforutsett" og flere opsjoner. En er for skifte av isolasjon. Her viste stikkprøver (se nedenfor) at denne er i langt bedre stand og tykkere enn vi hadde fått oppgitt. Vi velger likevel her å opprettholde en opsjon på nærmere tre millioner. Som kjent hadde vi fått godkjent en ENØK- støtte på en million kroner, under forutsetning av at vi måtte legge inn 10 cm isolasjon. Nå vil vi legge inn en murplate på 5 cm og vi vet ikke om og i så fall hvor stor reduksjon i støtten vi får. Videre er rekkverk langs av langblokkenes østvegger en opsjon. Stikkprøver For å få kunnskap om hva som befinner seg bak platene i gavlene våre er det to steder tatt stikkprøver, i Vesteråsveien og i Vækerøveien. Umiddelbart synes tilstanden god, samt at tykkelsen på isolasjonen var langt bedre enn det som var oppgitt av Selvaag (den er 20 cm, ikke 12,5 cm). Om stikkprøvene er representative reduserer det den økonomiske usikkerheten knyttet til gavlprosjektet. I byggeperioden Mens byggearbeidene pågår vil hver gavl vil ha stillas i ca. to måneder. Om det mures vinterstid blir stillaset tildekket med plast, for å legge til rette for fyring. Når det gjelder skifte av vinduer vil det for hver leilighet ta to dager. En dag for vinduer ut og nye inn. Den neste dagen for ferdigstillelse. Som nevnt blir det levert en standardløsning for foringene på innsiden. (Det blir blomsterbrett!) Det anslås at byggearbeidene vil vare i 15-18 måneder, med muring også vinterstid. Vi er avhengig av en godkjent byggemelding for å vite når byggearbeidene kan starte.

16 Låneavtale Som det fremgår ovenfor tar vi sikte på en maksimal låneramme på 62 millioner kroner. Etter en anbudsrunde har OBOS gitt oss de beste betingelsene. Vår forretningsfører (OBOS) vil sørge for at korrekte tall for hva hver enkelt har lånt eller nedbetaler blir sendt ligningsmyndighetene, med gjeld og andel av rentekostnadene. Dette sendes ved årets slutt. Den enkelte seksjon kan der se sin andel av sameiets gjeld, rentekostnader, renteinntekter og hva sameiet eventuelt har av formue. Av rentekostnadene får den enkelte 28 % fratrekk i sitt ligningsoppgjør. Den som har innfridd sin andel av fellesgjelden vil naturlig nok ikke få oppgitt tall knyttet til dette lånet. Banken (OBOS) vil imidlertid anse sameiet som solidarisk ansvarlig for lånet og vil ikke ha noe med en internfordeling å gjøre. Den prosentsats vi er tilbudet er pt på 4,85 prosent. De fleste sameiere kunne få bedre betingelser i egen bank, siden en da kan stille sikkerhet i egen bolig. (Det kan ikke sameiet som kollektiv.) For at vi skal få utbetalt et lån må sameiermøtet vedta en administrasjonsavtale. Det kreves at følgende formulering tas inn i vedtektene (vi beklager de klønete formuleringene, men det er slik vi er pålagt å vedta dem). Forslag til ny vedteksbestemmelse, som foreslås satt i som en ny 6A: «6A Vilkår for individuell innfrielse av andel fellesgjeld ifbm. nye gavlvegger Vestre Ullern boligsameie vedtar at seksjonseiere som ønsker det kan innfri sin andel av fellesgjelden knyttet til låneopptak i forbindelse med nye gavlvegger. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Vestre Ullern boligsameie og OBOS Eiendomsforvaltning AS og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Vestre Ullern boligsameie v/obos Eiendomsforvaltning AS. Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Vestre Ullern boligsameies felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OEF påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Vestre Ullern boligsameie, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette.» I en forhåpentlig mer forståelig form: Om en sameier skulle misligholde sin del av låneavtalen blir det gjort tiltak på linje med det vi gjør når noen ikke betaler sin andel av fellesutgiftene. Det blir inkasso, om nødvendig tvangssalg. Debitoransvaret alle sameiere er pålagt vil bare bli en realitet om et tvangssalg ikke dekker de krav man har overfor sameieren. Sannsynligheten for at dette skulle skje er meget liten. Styret vil fremme et forslag om at sameiet inngår en avtale med OBOS Eiendomsforvaltning AS (ikke banken OBOS) om administrasjon av innfrielse av fellesgjeld. Denne innebærer at OBOS får fullmakt til å gjennomføre ordningen, samt inngå avtale med de sameiere som ønsker å innbetale. OBOS vil også administrere dokumenthåndteringen etc. Noen regler gjelder: Det kan kun foretas full innfrielse og innbetalt beløp kan ikke gjøres om Innbetalte kapitalkostnader følger seksjonen

17 Sameiet kan ikke foreta opplåning eller endre løpetid på lånet etter at avtalen er inngått Innbetalinger kan kun foretas på lån med flytende rente Sameiet må betale kr 25 975,- inkl mva i honorar til OBOS Eiendomsforvaltning AS for en slik avtale. Årlig administrasjonsgodtgjørelse for avtalen er 10 prosent av forretningsførerhonoraret, dog minimum kr 6 494,- inkl mva og maksimum kr 20 625,- inkl mva. Det påløper ikke administrasjonsgodtgjørelse i etableringsåret eller i hele kalenderår med fast rente, da administrasjonsavtalen i så fall ikke kan benyttes. Seksjonseiere som ønsker å benytte seg av ordningen må betale et vederlag på kr 1 461,- inkl mva til OBOS. Kortversjon Vi foreslår at: Våre gavler har et åpenbart vedlikeholdsbehov. Spørsmålet er om det skal gjøres i form av utbedringer som medfører jevnlig vedlikehold eller en totalrehabilitering med sikte på vedlikeholdsfrihet. Vi mener den siste løsningen er den riktige og på sikt også den mest økonomiske. Våre gavler rehabiliteres i teglstein. For å skape variasjon benyttes to uttrykk som er spesielt tegnet for oss. Vi har satt opp et budsjett som har tre ledd. Det første er selve gavlene, det neste et antall opsjoner som prises i forbindelse med en anbudsrunde og endelig en buffer til bruk dersom sameiet innen prosjektet er ferdig rammes av vedlikeholdsbehov andre steder. Totalt summerer de tre leddene seg til 62 millioner kroner. Bufferen på 2 millioner regner vi ikke med å benytte. Opsjonene anslår vi maksimalt ca. 10 millioner kroner. Det er her mest aktuelt å få bygget et nytt rekkverk på baksiden av langblokkene. Av opsjonsbudsjettet på 10 millioner er 3 millioner avsatt til ny isolasjon. Siden denne ved stikkprøver har vist seg både tykkere og i langt bedre stand enn antatt, tror vi at denne posten er lite aktuell. Det er i budsjettet ikke lagt inn ENØK- støtte. Som følge av at isolasjonen er bedre enn antatt kan det beløp vi har fått godkjent på en million kroner bli redusert. For sameierne vil kostnadene knyttet til prosjektet slå inn først om to år, i 2016. Man kan velge å nedbetale sin andel gjennom de kvartalsvise fellesutgiftene eller ved en engangsinnbetaling av hele beløpet. Fordelingen på hver enkelt er vedlagt. Den følger den andelsbrøk som er knyttet til hver leilighet. For å unngå ubehagelige overraskelser har vi i beregningen benyttet det vi tror er det maksimale beløp å fordele, 60 millioner kroner.

18 Forslag til vedtak: Sameiermøtet har gjennomgått det fremlagte dokument og bifaller at styret har fullmakt til å arbeide langs de linjer som er beskrevet: Det skal gjøres en rehabilitering av sameiets 32 gavlvegger. Styret gis i fullmakt å ta opp lån på inntil 62 millioner kroner, renteutgifter i byggeperioden inkludert. Sameiermøtet vedtar at det innføres en ordning der hver enkelt sameier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden. Dette krever en ny vedtektsbestemmelse 6A slik: «6A Vilkår for individuell innfrielse av andel fellesgjeld ifbm. nye gavlvegger. Vestre Ullern boligsameie vedtar at seksjonseiere som ønsker det kan innfri sin andel av fellesgjelden knyttet til låneopptak i forbindelse med nye gavlvegger. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Vestre Ullern boligsameie og OBOS Eiendomsforvaltning AS og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Vestre Ullern boligsameie v/obos Eiendomsforvaltning AS. Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Vestre Ullern boligsameies felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OEF påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Vestre Ullern boligsameie, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette.» (Styret foreslår at det stemmes samlet over forslaget. Vedtaket krever 2/3 av de avgitte stemmer, jf. eierseksjonsloven 30 andre ledd bokstav a, og 28 andre ledd.)