Finansiell stabilitet og boligmarkedet Direktør Birger Vikøren Boligkonferansen 5. mai 21
Disposisjon Hvorfor er boligmarkedet viktig for norsk økonomi? Analyser av boligmarkedet Hvordan vil endringer i reguleringen av finansmarkedene påvirke boligmarkedet? 2
Boligpris deflatert med konsumprisindeksen Indeks. 1819 = 1. Årstall. 1819-29 2 2 15 15 1 1 5 5 1819 1839 1859 1879 1899 1919 1939 1959 1979 1999 Kilder: Statistisk sentralbyrå, NEF, EFF, ECON Pöyry, Finn.no og Norges Bank 3
Andel husholdninger som eier boligen de bor i Prosent. 23 1 9 8 Irland Norge Italia Spania 7 6 5 4 Tyskland Sverige Danmark Frankrike Nederland Japan Canada USA UK Australia 3 2 1 Kilder: Statistisk sentralbyrå, IMF, Eurostat og Norges Bank 4
Husholdningenes gjeld I prosent av disponibel inntekt 3 3 25 2 Sverige Norge Storbritannia Danmark Finland Spania USA Australia 25 2 15 15 1 1 5 5 198 1982 1985 1987 199 1992 1995 1997 2 22 25 27 1) Tallene er ikke nødvendigvis sammenlignbare på grunn av ulike definisjoner og institusjonelle ordninger Kilder: BIS, nasjonale sentralbanker, Thomson Reuters og Sveriges Riksbank 5
Andel nye boliglån med fast rente 1) Prosent. Årstall. 27 1 9 8 7 6 5 Belgia FrankrikeTyskland Nederland Euroområdet Italia 1 9 8 7 6 5 4 3 Østerrike Irland 4 3 2 2 1 Spania Norge Finland Portugal 1 1) Tallet for Norge gjelder nye boliglån med fast rente gitt høsten 29. Fastrentelån er i figuren definert ved bindingstid over ett år Kilder: ESB og Finanstilsynet 6
Boliglån med belåningsgrad over 8 % I prosent av nye boliglån 1). 1997 29 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 1997 1999 21 23 25 27 29 1) Samlede boliglån i undersøkelsen. Tallene for 29 er basert på Boliglånsundersøkelsen høsten 29 Kilde: Finanstilsynets boliglånsundersøkelse 7
Brutto realinvesteringer i boliger som andel av realinvesteringer i Fastlands-Norge og BNP Fastlands-Norge Prosent. Årstall. 1978-29 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Andel av investeringer i Fastlands-Norge (venstre akse) Andel av BNP Fastlands-Norge (høyre akse) 1978 1982 1986 199 1994 1998 22 26 12 1 8 6 4 2 Kilde: Statistisk sentralbyrå 8
Igangsetting av antall boliger, firekvartalersvekst i boligpriser og arbeidsledighetsrate i Spania Kvartalstall. 1. kv. 1996 4. kv. 29 25 2 15 1 5-5 Boligpriser Arbeidsledighetsrate Igangsetting (høyre akse) 25 2 15 1 5-1 1996 1999 22 25 28 Kilde: Thomson Reuters 9
2. Analyser av boligmarkedet 1
Fullførte boliger og økning i antall husholdninger Årstall. 2 29 45 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Fullførte boliger Økning i antall husholdninger 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 4 35 3 25 2 15 1 5 Kilde: Statistisk sentralbyrå 11
Boligpriser etter sentralitet 1) Vekst fra 1. kv. 1998 til 4. kv. 29 R 2 =,45 1) Basert på SSBs standard for sentralitet Kilder: Norges Eiendomsmeglerforbund, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank 12
Boligpriser, tomtepriser og byggekostnader, deflatert med konsumprisindeksen Indeks. 1985 = 1. Årstall. 1985-29 3 3 25 2 Boligpriser Tomtepriser Byggekostnader 25 2 15 15 1 1 5 5 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 Kilder: Statistisk sentralbyrå, NEF, EFF, ECON Pöyry, Finn.no og Norges Bank 13
Beregnet endring i boligbygging i prosent når boligprisene øker permanent med én prosent 14
Boligpriser og beregnede bidrag fra forklaringsfaktorer Bidrag i prosentpoeng til firekvartalersvekst. 1. kv. 25 4. kv. 29 5 4 3 Uspesifisert Utlånspraksis Forventninger Arbeidsledighet Rente Boligmasse Inntekt Boligpris 5 4 3 2 2 1 1-1 -1-2 -2-3 -3 1.kv. 5 3.kv. 5 1.kv. 6 3.kv. 6 1.kv. 7 3.kv. 7 1.kv. 8 3.kv. 8 1.kv. 9 3.kv. 9 Kilder: NEF, EFF, ECON Pöyry, Finn.no og Norges Bank 15
Anslag på mulige korreksjoner i boligpriser fra IMF 25 2 15 1 5-5 -1-15 Differanse mellom siste boligprisfall og gjennomsnittet av tidligere fall NLD FIN SWE KOR ITA NOR DNK ESP GBR FRA CAN AUS USA NZL IRE JPN DEU 2 15 1 5-5 -1 Differanse mellom faktisk og modellberegnet boligpris IRE ITA GBR FRA ESP AUS SWE JPN NLD DNK USA NZL CHE KOR NOR CAN DEU FIN,8 Boligpris deflatert med inntekt,8 Boligpris deflatert med husleie,6,4,2-1e-15 -,2 -,4,6,4,2 -,2 -,6 -,4 ESP NZL AUS NLD GBR FRA DNK NOR IRE CAN SWE ITA USA FIN CHE JPN DEU KOR ESP SWE CAN AUS FRA NOR DNK IRE NZL NLD FIN GBR ITA USA KOR CHE DEU Kilder: OECD og IMF 16
3. Hvordan vil endringer i reguleringen av finansmarkedene påvirke boligmarkedet? 19
Endringer i reguleringen av det finansielle systemet Strengere kapitalkrav Kvaliteten på kapitalen Supplerende krav (leverage ratio) M otsykliske kapitalkrav Strengere likviditetskrav Økt fokus på systemrisiko 2
Nye reguleringer konsekvenser for boliglån Strengere krav til kapital og likviditet Økte kostnader høyere lånerente? Finanstilsynets retningslinjer for boliglån Lån i prosent av boligverdi < 9 prosent Lån < 3 x inntekt
Boliglån etter belåningsgrad I prosent av nye boliglån 1). 1997 29 4 8-1% 4 3 over 1% 3 2 2 1 1 1997 1999 21 23 25 27 29 1) Samlede boliglån i undersøkelsen. Tallene for 29 er basert på Boliglånsundersøkelsen høsten 29 Kilde: Finanstilsynets boliglånsundersøkelse 22
Endring i bankenes utlånspraksis 4. kvartal 27 1. kvartal 21 1-1 -2-3 -4-5 Boliglån, samlet Førstehjemslån 1-1 -2-3 -4-5 -6 des. 7 apr. 8 aug. 8 des. 8 apr. 9 aug. 9 des. 9-6 Kilde: Norges Bank 23
Rentepåslag Indikative kredittpåslag for 5-årige norske bankobligasjoner og OMF-er. Differanse mot swaprenter. Prosentenheter. Uketall. Uke 27 27 uke 15 21 1) Banker med forvaltningskapital mellom 5 og 15 milliarder NOK og rating A tildelt av DnB NOR Markets Kilde: DnB NOR M arkets 24
Utlån etter långiversektor. Norge Prosent av samlede utlån. 1976 29 1) 1 Andre 1 8 Statlige låneinstitutter 8 6 Kredittforeta k 6 4 2 Banker 4 2 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2 23 26 29 1) Brudd i 1985. Tall for statlige låneinstitutter for1976-1984 inkluderer Norges Bank Kilder: NOU 1989:1, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank
Oppsummering Boligmarkedet er viktig for realøkonomien og finansmarkedene i Norge Boligmarkedet er påvirket av demografiske og økonomiske forhold konjunkturelle og strukturelle endringer Endringer i reguleringen av finansmarkedene vil påvirke boligmarkedene 27
Finansiell stabilitet og boligmarkedet Direktør Birger Vikøren Boligkonferansen 5. mai 21