BYGGEARBEIDER ERFARINGER MED ULIKE PROSESSER Av Svein Johnsen, Landbruk Nord Kostnadene for nye landbruksbygg kan variere mye innen samme region uten at dette kan tilskrives ulik kvalitet eller egeninnsats. Mye tyder på at mye variasjonen kan forklares med om en har lyktes med organiseringen av planleggings- og byggeprosessen. Landbruk Nord har i det siste gjennomført byggesaker med ulike måter å gjennomføre disse prosessene. Valg av modell har betydning for styring av kvalitet og økonomi samt fordeling av risiko og ansvar i byggeprosjektet. Noen sterke og svake sider ved noen modeller belyses i denne artikkelen. Valgt entrepriseform d.v.s hvordan man tenker å gjennomføre selve byggearbeidet påvirker valg av planleggingsmodell og hvordan koordinering på byggeplass organiseres. Større og mer kompliserte bygninger samt krav om god avkastning i landbruksproduksjonen gjennom hele byggetiden reduserer bondens mulighet til å utføre for egeninnsats. Siden marginene er små er det også større økonomisk risiko ved gjennomføring av store byggesaker i egen regi. Mange velger derfor å sette bort byggearbeidene til entreprenører. For landbruksbygninger over 1000 m2 er det pålagt å bruke godkjente planleggere og entreprenører. Entrepriseformer og konkurranser Entrepriseformen er en modell for organisering av forholdet mellom byggherren, planleggerne og entreprenørene. I utførelsesentrepriser, som er mest vanlig i landbruket, er entreprenørenes hovedoppgave å utføre arbeidene, d.v.s. levere materialer og bygge bygningen (evt. andre deler av anlegget). Entreprenørene utfører arbeidene slik de er planlagt. Planleggingen gjøres av rådgivere byggherren engasjerer. Konkurransegrunnlaget for anbud med utførelsesentreprise må være godt spesifisert og forankret i anerkjente byggebeskrivelser og kontrakter. Vanlige varianter av utførelsesentrepriser er Byggherrestyrte sideentrepriser Hovedentreprise Generalentreprise
Fig. 1. Byggherrestyrte sideentrepriser. I byggherrestyrte sideentrepriser inngår bonden kontrakter med flere firma som utfører sin del av arbeidet. F.eks. grunn, betong, tømrer, el., rør osv. Bonden (=byggherren) må sørge for koordinering av alle firma og andre aktører på byggeplassen enten selv eller ved å kjøpe profesjonell byggeledelse. Han har i tillegg ansvar for prosjektering. Entrepriseformen er mye brukt i landbruket siden mindre firma lettere får innpass. Prisene blir ofte lavere og en unngår evt. administrasjonspåslag til andre entreprenører. Modellen krever god koordinering og er mest aktuell om en samtidig har god byggeledelse. I en hovedentreprise inngår f.eks. bygg entreprenører kontrakter med de andre entreprenørene. Byggherren får dermed færre kontrakter å forholde seg til, men han er fortsatt ansvarlig for prosjektering og koordinering mellom kontraktene. Det er ikke uvanlig at en har en hovedentreprise for bygningen og en sideentreprise for i-mek. Slike løsninger er det lettere å koordinere selv i tillegg til den koordineringen hovedentreprenøren utfører. I generalentreprisen skrives en kontrakt for all utførelse og koordinering av alle arbeider på byggeplass. Byggherren har kun ansvar for prosjektering. I denne modellen må en forvente at generalentreprenøren beregner påslag for administrasjon av alle underentrepriser. Løsningen er enkel å forholde seg til, men kan være noe dyrere enn overnevnte modeller.
Fig. 2. Generalentreprise. I totalentrepriser forestår entreprenøren planleggingen i tillegg til å utføre arbeidene og koordinering på byggeplassen. Mange totalentreprenører kjøper planleggingstjenester. En kan oppleve at planleggeren som i utgangspunktet var engasjert av byggherren for å lage forprosjekt i neste omgang engasjeres av totalentreprenøren for å lage arbeidstegninger. I landbruket er det vanlig på be elektrikere og rørleggere planlegge sine anlegg selv. De opptrer da som totalentreprenører innen sine fag og med en totalentreprenør på bygg har vi en modell med tre sidestilte totalentreprenører. I praksis kan det være hensiktsmessig å la byggentreprenøren koordinere de to andre på byggeplass. Fig. 3. Totalentreprise. Både byggeledelse og planlegging skjer i regi av entreprenøren. Mange bønder foretrekker at uavhengig planlegger bistår i utarbeiding av grunnlag for prising. Entrepriseformen er ressurskrevende for entreprenørene. Konkurransegrunnlaget er gjerne en kravspesifikasjon evt. med enkle skisser. Entreprenørene legger mye arbeid i å regne tilbud de risikerer å ikke få tilslag på. Totalentreprise er derfor ansett som en relativt kostbar gjennomføringsmodell og det reises av og til spørsmål ved kvaliteten i prosjekter der det ikke er brukt folk med erfaring på bygningstypen. Utførelsesentrepriser og totalentrepriser «låner» biter fra hverandre. I utførelsesentreprisen kan entreprenøren f. eks angi alternative løsninger. I totalentrepriser foretrekker mange byggherrer å utarbeide enkle tegninger som angir viktige føringer som ønskes ivaretatt. I de siste årene har byggebransjen utviklet modeller for såkalte samspillkontrakter. Anerkjente entreprenørfirma knyttes til prosjektet etter at prosjekteringen er kommet godt i gang. De bidrar med sine kunnskaper og prosjektet kan bedre tilpasses entreprenørens apparat. Modellen har bakgrunn i at det for entreprenørene er dyrt å konkurrere i totalentreprisemarkedet. Vi har ikke
erfaringer med samspillkontrakter på landbruksbygg. Erfaringer fra byggebransjen for øvrig tyder på at modellen fungerer meget bra dersom man klarer å holde en god dialog i hele prosessen og respekterer at alle skal tjene penger på kontrakten. Noen har erfaringer med å bruke deling av vinning eller tap i forhold til oppsatt byggebudsjett som motivator i samspillkontrakter. Fig. 4. Eksempel på modell for samspillkontrakt. Byggeleder kan innpasses i modellen gjennom tilknytning til entreprenør eller bonde. Ved å kombinere ulike entrepriseformer kan man skreddersy gjennomføringen av en bruksutbygging til situasjonen på gården. Det er dette Landbruk Nord har gjort. Bruk av totalentreprise for i-mek, elektriker og rørlegger er felles for våre eksempler. Eks 1: utførelsesentrepriser for alle bygningsmessige arbeider (nybygg 560 m2 BRA) Eks 2: utførelsesentreprise for grunn og betongarbeidene + totalentrepriser for overbygg (1030 m2 BRA) Eks 3: delte totalentrepriser for alle arbeider (nybygg 480 m2 BRA) I alle eksemplene er det gjennomført anbuds- eller tilbudskonkurranser. Alle bygningene er nye isolerte kufjøs. 1 og 3 bygges inntil eksisterende bygninger. Ved å innhente konkurrerende pristilbud kan byggherren spare mye penger. Forutsetningene for å gjennomføre gode konkurranser er at det minst bør være minst 3 deltagere innen hvert område, konkurransegrunnlaget må være eksakt og likt for alle deltagere og konkurransegrunnlaget må være godt tilpasset entrepriseformen som vil bli benyttet. Byggeledelse Ved bygging av et kufjøs er det ikke uvanlig at 5-10 ulike firma har et direkte kontraktsforhold til byggherren. Uavhengig av entrepriseform må noen koordinere arbeidet og kontrollere at alt går bra. Bonden kan utføre disse oppgavene. Han kan alternativt leie inn en byggleder eller legge arbeidet under en entreprenør.
Erfaringer Vi får mange tilbakemeldinger på at det er krevende å koordinere alle aktørene i modeller med mange sideentrepriser. En bør være godt forberedt og ha erfaring før en påtar seg denne rollen. Mange bønder opplever rollen som meget krevende. Vi har gode tilbakemeldinger på leie av byggleder og vi ser at mange kjøper de delene av vår «byggeleder-pakken» de har størst behov for. Generelt gir konkurranse et klarere bilde av prisnivået i markedet. Sammenligning mellom tilbyderne sammenholdt med erfarte priser for lignende bygninger gir mulighet for å sammenligne ulike fag og poster og fange opp unormalt høye og lave priser. Konkurranseregler for totalentrepriser legger stor vekt på at tilbudte løsninger skal være komplette og at tillegg ikke aksepteres. Dette fører til at en ofte ser mange forbehold der entreprenøren forsøker å sikre sine interesser ved uforutsette forhold. Dette synes særlig å gjelde bygningsmessige arbeider. Det er uklart i hvilken grad entreprenørene beregner påslag for risiko p.g.a. slike forhold. Konkurransereglene for utførelsesentreprisene gir mindre spillerom for forhandlinger siden det er liten usikkerhet knyttet til priser og kvaliteter. Det er gode erfaringer med å følge anerkjente bransjestandarder ved konkurranse og kontraktsinngåelse. Anbefalte krav til garantier byggherren skal stille er høyere ved totalentrepriser enn for utførelsesentrepriser hhv. 17,5% og 15% av kontraktsum. Vi har gode erfaringer med totalentrepriser for el. arbeider og rørleggerarbeider. Installatører og rørleggere er vante til totalentreprisemodellen d.v.s. å planlegge sine anlegg og utføre arbeidene på byggeplass samt å beregne pris for alt. I disse eksemplene har vi i samarbeid med bøndene på forhånd utarbeidet kravspesifikasjon m/forbruksdata og veiledende tegninger for el. og rør. 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 Eks 1 Eks 2 100 000 0 EL A EL B EL C Fig. 6. Totalentrepriser på el.arbeider (kr ekskl. m.v.a). Tre tilbud på el.arbeider i eksempel 1 og to tilbud i eksempel 2. Tilbudene er gitt i tilbudskonkurranse. I eksemplene over er to tilbud i hvert eksempel priset svært likt. Høyeste pris i eks 1 er 30% over laveste. I eksempel 2 ble totalentreprisen for rørleggerarbeider priset til 410 000 kr ekskl. m.v.a. tilsvarende 414kr/m2.
Landbruk Nord utarbeider funksjonskrav for komplette byggearbeider ved totalentrepriser. Prisingsarbeidet er relativt omfattende og noen av entreprenørene sier de må bryte ned kravspesifikasjonen i enkeltposter (eks. søyler, bindingsverk, tettesjikt, kledning) for å prise arbeidene riktig. Dette fører til at mindre entreprenørbedrifter må bygge opp mer administrasjon for å utføre prosjekteringsarbeid andre har gjort mange ganger før. Dette gir økte kostnader hos entreprenør og flere antyder at totalentrepriser på landbruksbygg gir høyere kostnader enn utførelsesentrepriser. Siden entreprenørene også skal prosjektere gir denne entrepriseformen noe kortere tid til planleggingsprosessen. I konkurransegrunnlaget for totalentrepriser stiller vi krav til at hoveddelen av prosjekteringen skal utføres før kontraktsinngåelse og at prosjekterte løsninger skal legges fram for byggherren i god tid før utførelse. Vi erfarer at prosjekteringen kommer sent. I noen tilfeller legges prosjekterte løsninger fram like før arbeidene på byggeplass starter. Dette gir merarbeid (økte kostnader) i koordinering av andre fag og større risiko for feil. Fordelene med totalentrepriser er at en raskere fikserer reelle byggesummer. Med en totalentreprise for alle arbeider forholder byggherren seg til en aktør. Ved at entreprenøren også prosjekterer kan en utnytte deres kompetanse til å optimalisere løsningene til byggemåte. Denne muligheten finnes i samspillmodeller og til en viss grad også i utførelsesentrepriser ved å gi åpning for alternative løsninger. Erfaringene med totalentrepriser for i-mek er delte. I mek leverandørene er vante til å levere innredninger, matter og drenerende golv uten montasje. Teknisk utstyr tilbys gjerne m/montasje. Ventilasjon, kraftforsiloer, evt. gjødsellagre tilbys normalt uten montasje. Dette fører til at det oppstår uavklarte grensesnitt og behov for tidlige avklaringer på om andre aktører vil utføre montasje innenfor sin ansvarsrett (bygg over 1000m2) om det tas som egeninnsats eller løses på annen måte. Den åpenbare fordelen med modellen er at i-mek leverandørene har god produktkjennskap og er flinke til å sette sine løsninger i system. Vi opplever leverandørene som fleksible og løsningsorienterte. Landbruk Nord utarbeider byggebeskrivelser etter bransjestandarden NS3420 som grunnlag for anbudskonkurranser ved utførelsesentrepriser for bygninger. Dette gir god kontroll over pris og kvalitet gjennom godt spesifisert byggebeskrivelse. Vi ser at det er relativt like priser på enkeltposter når forutsetningene er tilnærmet like. Likevel spiller nærhet til byggeplass og leverandørens markedsmessige forhold inn på prisnivå, rabatter mv. Dette kan gi betydelige utslag særlig på enkelte fag. Konkurranse om leveransene er viktig for at bonden skal dra nytte av slike forhold.
6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 Eks 1 1000000 0 BYGG A BYGG B BYGG C Fig. 7. Tre anbud på alle bygningsmessige arbeider i eksempel 1. (kr ekskl. m.v.a). Anbudene gjelder utførelsesentrepriser og er gitt etter anbudskonkurranse. Høyeste anbud ligger 27% over laveste. Forskjellen mellom laveste (BYGG C) og nest laveste anbud (BYGG A) er 12% eller 48 000 kr. 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 BYGG A BYGG B BYGG C Fig. 8. Anbudene over fordelt etter fag (kr ekskl. m.v.a). Entreprenøren «BYGG B» har priset tilrigging og drift av byggeplass vesentlig høyere enn de to andre. Nærheten til byggeplassen var trolig en årsak til at entreprenør «BYGG C» som fikk kontrakten kunne prise rigg og drift så lavt. De øvrige fagene er relativt likt priset av alle entreprenørene. Beskrivelsen i en utførelsesentreprise er så detaljert at en enkelt kan finne verdien av arbeider en ønsker å trekke ut som. Endringer og tillegg kan som oftest prises med grunnlag i priser fra anbudet. Anbefalinger uansett entrepriseform Bruk anerkjente konkurranseregler og respekter disse Oppgi hvilke kontrakts bestemmelser som gjelder Alle utførelser og ytelser må tas med i konkurransegrunnlaget for å få priset komplett utførelse Sørg for å ivareta grensesnittene mellom entreprenørene i delte entrepriser
Dokumentene må angi entydige krav slik at tilbudene som hovedsak kan sammenliknes ut fra tilbudssum Tegninger for totalentrepriser bør minimum være på forprosjektnivå Tegninger for utførelsesentrepriser bør være på detaljprosjektnivå I dagens situasjon fungerer en blandingsmodell med utførelsesentrepriser på de bygningsmessige arbeidene og totalentrepriser på rørlegger, el.arbeider og i-mek godt i de fleste tilfeller. Montasjearbeid i-mek leverandør ikke tilbyr bør avklares tidlig. Byggherrestyrte sideentrepriser gir mindre firma mulighet til å konkurrere og synes å være godt egnet i landbruket. For å styre sideentreprisene i byggefasen bør en engasjere byggeleder med kjennskap til landbruksbygg. En annen løsning er å la en av bygningsentreprenørene administrere alle sideentreprisene. Dette koster i størrelsesorden 5-15% av sideentreprisenes kontraktssum noe avhengig av hvor godt spesifisert deres arbeid er. Løsninger med prefabrikkerte bygningsdeler blir stadig vanligere i framtida. I en slik sammenheng vil særlig samspillmodellen og trolig også totalentreprisene bli mer vanlig også i landbruket. Ta gjerne kontakt med din bygningsrådgiver i NLR om du ønsker å få vurdert gjennomføringsmodell for din byggesak.