Ark.: GNR 87/28 Lnr.: 9314/10 Arkivsaksnr.: 10/1167-7 Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt JØRN BAKKEN, BØDAL. SØKNAD OM FRADELING AV SETERTUN FRA G/BNR 87/28 OG FRADELING AV DRIFTSENHETEN SOLHAUG G/BNR 115/1 M.FL. I SVATSUM. Vedlegg: Situasjonsplan over Solhaug 115/1og Solhaug seter 87/28. SAMMENDRAG: I forbindelse med salg av driftsenheten Solhaug, søkes det om fradeling av tunet på Solhaug seter til fritidsformål, og bruksendring av Solhaug fra landbruk til bolig evnt. fritidsformål. Søknaden krever dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens arealdel. Jordbruksarealene selges til nabobruk. Etter jordloven krever søknaden fradeling av driftsenheten som består av tre teiger. Det er ønskelig å opprettholde Solhaug som landbrukseiendom da den består av vel 3 daa overflatedyrka mark. Bolighuset på Solhaug kan tillates bruksendret til fritidsformål. Det foreslås at søknaden godkjennes på nærmere fastsatte vilkår. BEHANDLING ETTER JORDLOVEN: Bakgrunn: Jørn Bakken er verge for Egil Bakken og søker om å dele fra det meste av jord- og skogbruksarealene under Solhaug for å selge disse som tilleggsarealer til andre landbrukseiendommer. Det bebygde tunet på Solhaug og de resterende landbruksarealer her selges på det åpne markedet. Egil Bakken overtok landbrukseiendommen Solhaug gnr. 115, bnr. 1 med flere etter sine foreldre i 1982. Egil Bakken har siden 1963 også eid boligeiendommen gnr. 85, bnr. 14 og denne er ikke en del av denne landbrukseiendommen Solhaug. Det er derfor ikke noe krav om at boligeiendommen må fradeles landbrukseiendommen etter jordloven. Saksopplysninger: Landbrukseiendommen Solhaug gnr. 115 bnr. 1 har følgende arealer: Tall i dekar Prod. skog Annet markslag Ikke klassifisert Sum grunneiendom 115/1/0 0.0 3.1 0.3 0.3 0.8 0.0 4.5 85/10/0 0.0 11.4 6.2 4.0 0.0 0.0 21.6 85/14/0 0.0 0.0 0.1 0.6 1.4 0.0 2.1 87/28/0 9.6 0.0 0.0 0.0 1.2 0.0 10.8 Sum 9.6 14.5 6.6 4.9 3.4 0.0 39.0 Eier vil fradele setertunet på setra gnr, 87, bnr. 28 med ca. 1 daa tomt for å overdra denne bebygde parsellen til sine brødre. Det dyrka arealet på setra som er på ca. 10 daa vil han selge
til Jan Bjørner Ekerhaugen som eier Hole gnr. 87, bnr. 1 og legge det til denne som tilleggsareal. Han søker videre om å fradele grunneiendommen Ånbakken gnr. 85, bnr. 10 fra Solhaug gnr. 115, bnr. 1 for å selge denne som tilleggsareal til Morten Olav Jonassen, eier av Smehaugen gnr. 82, bnr. 12. Denne parsellen har ifølge gardskart 11 daa overflatedyrket jord, 6 daa innmarksbeite og ca. 5 daa produktiv skogsmark. Han vil videre selge Solhaug gnr. 115, bnr. 1 med bolig, og driftsbygning og uthus for seg. Arealet her består ifølge gardskart av 3.1 daa overflatedyrket jord, 0,3 daa skogsmark, 0,3 daa innmarksbeite og 0,8 daa annet. Denne parsellen som utgjør hovedbølet ønskes solgt på det åpne markedet da det ikke er noen i familien som ønsker å overta det. Vurdering: Ifølge jordloven 12 kan samtykke til fradeling gis under følgende betingelser: Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Solhaug med totalt 10 daa dyrket, 15 daa overflatedyrket og 7 daa innmarksbeite har såpass lite landbruksarealer at det kan være vanskelig å oppnå en rasjonell drift hvis eiendommen skal drives som en selvstendig enhet. Det synes å være en bedre samfunnsmessig løsning å dele fra jord- og skogbruksarealene for å selge disse som tilleggsarealer til andre landbrukseiendommer under forutsetning av at det oppnås en god drifts- og arronderingsmessig løsning. En vil komme tilbake til og vurdere dette konkret ved konsesjonsbehandlingen. Den eiendomsgrensen som er vist for Solhaug gnr. 115, bnr. 1 synes ikke å vært helt sammenfallende med inngjerdet areal og et uthus er bygd delvis utenfor eiendomsgrensen. En grensejustering her må grunneier selv ordne opp i, men dette har ingen utslagsgivende betydning for utfallet av selve delingssaken. Det kan settes spørsmålstegn om det er tilrådelig at restarealet ved tunet som består av 3,1 daa overflatedyrket areal, 0,8 daa annet areal og 0,3 daa skogsmark og 0,3 daa innmarksbeite kan tillates å være såpass stort. Burde noe av det overflatedyrka arealet fradeles og legges til annen landbrukseiendom som tilleggsareal? I og med at Solhaug ligger i Svatsum som må regnes under de ytre delene av kommunen hvor det er en utfordring å opprettholde folketallet, kan det forholdet at eiendommen får en romslig tomt gjøre at det blir lettere å få noen til å bosette seg her. Gausdal kommune vektlegger i sin kommuneplan tiltak for å opprettholde bosettingen i disse delene av kommunen. I en slik sammenheng kan samfunnsmessige hensyn for å opprettholde bosettingen gjøre at en bør gå med på at tomten blir noe større enn det som er ellers tillates. Dersom en alternativt går inn for å fradele det overflatedyrka arealet vil det av hensyn til å kunne få en rimelig tomt også måtte dele fra noe av dette beitearealet. Problemet med en slik løsning er at det omkringliggende landbrukseiendommen består av skogsmark og ser ut til å være eid av et umatrikulert sameie. Det virker derfor lite sannsynliggjort at beitearealet vil bli benyttet av dette sameiet eller at de er interessert i å kjøpe det. Ved at man derimot fortsetter å la det resterende arealet på Solhaug fortsatt ha status som landbruk, vil det være driveplikt på beitearealet, det vil si at det må fortsatt brukes som beite eller på annen måte høstes og stelles,
men det vil ikke være boplikt på eiendommen da den faller under slike grenser. På den måten kan også hele beitearealet fortsette å kunne brukes til beiteformål og kulturlandskapet opprettholdes. Dersom kjøper ikke ønsker å bruke jordbruksarealet selv, kan driveplikten oppfylles ved langsiktig kontraktfestet bortleie på 10 år. BEHANDLING ETTER PLAN OG BYGNINGSLOVEN. Som en del av salget omsøkes setertunet på 87/28 fradelt til fritidsformål. De andre parsellene som eiendommen består av selges udelt. Det er derfor bare setertunet som omsøkes fradelt i plan- og bygningslovens forstand. Seterteigen 87/28 er bebygd med seterhus på 40 m2 oppført i 1970, og et lite uthus. Det har aldri vært fjøs her. Omsøkt areal rundt tunet er 1 daa. Parsellen skal overdras til Egils brødre Bjarne og Per Bakken som i sin tid satte opp huset. Den dyrka marka selges til nabobruk. Parsellen ligger inne på kjølen Nedre Svatsum ca 500 m fra regulert hyttefelt og mellom setergrendene Holesetra og Lonhaugen. Tunet har atkomst fra privat bestående veg. Solhaug 115/1 (gårdstunet) ligger i øverbygda i Nedre Svatsum og ligger ute for salg som bolig, men kan like gjerne bli solgt som fritidsbolig. I samråd med søker betraktes søknaden samtidig som en søknad om bruksendring til bolig evnt. /fritidsbolig. Bakken opplyser at den dyrka marka har vært brukt til beite, og at den er så bløt at det ikke kan kjøres traktor her. Marka utenfor huset er så bratt at den må slås med ljå. Forhold til gjeldende plan. Setertunet ligger i kommuneplanens område for landbruks, natur, og friluftsliv sone 3. Innenfor LNF- sonene er det generelt forbud mot ny og vesentlig utvidelse av eksisterende bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse. I kommentarene er det angitt at nybygging, fradeling og omdisponering av eksisterende bebyggelse skal som hovedregel ikke tillates. Gårdstunet ligger i kommuneplanens område for landbruks, natur, og friluftsliv sone 2. Her kan det tillates omdisponering fra bolig til fritidsbolig for å ta vare på eksisterende bebyggelse. Både fradeling av seterhuset til fritidsformål og bruksendring av gårdstunet til bolig evnt. fritidsformål er i strid med fastsatt arealbruk, og en godkjenning av søknaden er betinget av at det kan gis dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. I vurderingen av om dispensasjon skal gis må kommunen ta stilling til om hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Søknaden har vært på høring. Følgende høringsuttalelser foreligger: Statens vegvesen har i brev datert 28.09.2010 ingen merknader til at det gis dispensasjon. De har gitt tillatelse til utvida bruk av avkjøring for hyteeiendommen.
Oppland fylkeskommune tilrår i brev datert 1.11.2010 at søknaden kan innvilges med vilkår som nevnt fra kommunen og landbrukskontoret om salg av dyrka mark. Fylkesmannens landbruksavdeling har i brev datert 22.10.2010 ingen merknader til fradelingen av setertunet. Vedr. bruksendringen av 115/1 fra landbruk til bolig/fritidsbebyggelse mener han det er uheldig med at et så stort overflatedyrket areal som ca 3 daa blir bruksendret til bolig/fritid. Det overflatedyrkede arealet bør deles ifra og selges som tilleggsareal til gardsbruk i drift dersom det ligger til rette for det. VURDERING: Det kan vanskelig hevdes at fradeling av setertunet vil gi negative virkninger av betydning hverken for landbruks-, natur- eller friluftsinteressene. Det er et poeng at ved å gi tillatelse bør det være større sannsynlighet for at bygningene blir tatt vare på. Seterhuset er oppført i 1970 og er neppe verneverdig. Dersom setertunet fradeles til fritidsformål vil bebyggelsen rammes av kommuneplanes forbud mot vesentlig utvidelse samt byggegrense på 80 m2 samlet bruksareal på eiendommen. Det er også andre spredde hytter i området, slik at endret bruk vil ikke være noe fremmedelement i området. Det skal vanskelig hevdes at det er behov for oppføring av nytt seterhus på setereteigen. Ved et salg av Solhaug, 115/1 vil kjøper rammes av driveplikt etter jordloven, men han vil slippe boplikt fordi eiendommen er under 25 daa dyrka/overflatedyrka jord. Dersom boligen skal tas i bruk til fritidsformål rammes den av plan- og bygningslovens krav om bruksendring på bebyggelsen til fritidsformål. Det er mest ønskelig om bygningen forblir bolig, men et salg vil uansett kunne øke sjansene for at bebyggelsen blir tatt vare på. Det er derfor ønskelig å gi tillatelse til bruksendring av boligen til fritidsformål, mens selve eiendommen altså opprettholdes som landbrukseiendom. På denne måte aksepterer kommunen at boligen både kan brukes til boligformål og til fritidsformål. Hva som blir den faktiske bruken må meldes til kommunen. Vi kan vanskelig se at hensynene bak kommuneplanbestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes som større enn ulempene. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I medhold av jordloven 12 samtykker planutvalget i fradeling av jord og skogbruksarealene under Solhaug gnr. 115, bnr. 1 med flere slik det er omsøkt og spesifisert nedenunder: 1. Det gis tillatelse til å fradele ca. 1,0 daa bebygd tomteareal fra setra på gnr. 87, bnr. 28 under forutsetning av at den øvrige delen som utgjør seterløkka legges til annen landbrukseiendom som tilleggsareal slik at det oppnås en god drifts- og arronderingsmessig løsning og drives sammen med denne. 2. Grunneiendommen Anbakken gnr. 85, bnr. 10 som ifølge gardskart har 11 daa overflatedyrket jord, 6 daa innmarksbeite og ca. 5 daa produktiv skogsmark
fradeles for å legges til annen landbrukseiendom som tilleggsareal slik at det oppnås en god drifts- og arronderingsmessig løsning og drives sammen denne. 3. Hovedparsellen Solhaug gnr. 115, bnr. 1 som har bolig, driftsbygning og uthus og 3 daa overflatedyrket jord, 0,3 daa skogsmark, 0,3 daa innmarksbeite og 0,8 daa annet selges slik det er vist til i søknaden. Den omsøkte tomtestørrelsen aksepteres da det er en utfordring å opprettholde bosettingen i denne ytre del av Gausdal kommune. Søknad om endring av eiendommen til bolig/fritidsformål avslås. Resteiendommen fortsetter å ha status som landbrukseiendom, men uten boplikt pågrunn av arealstørrelsen da den ifølge konsesjonsloven 5, annet ledd har et mindre areal enn de landbrukseiendommer som er tillagt boplikt. Det forutsettes at ny eier av denne resterende del av Solhaug gnr. 115, bnr. 1 innen ett år fra overtakelsen av eiendommen bestemmer seg for om denne vil drive jordbruksarealet selv (beiting) eller om denne vil leie det bort på 10 års kontraktfestet skriftlig avtale. 4. Boligeiendommen gnr. 85, bnr. 14 er ikke en del av landbrukseiendommen Solhaug gnr. 115, bnr. 1 og kreves ikke fradelt etter jordloven. Vedtak etter plan- og bygningsloven: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 20-1 gir planutvalget dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og godkjenner fradeling av 1 daa tun fra g/bnr 87/28 til fritidsformål, og evnt. bruksendring av bolighuset på Solhaug g/bnr 115/1 til fritidsformål på følgende vilkår: 1. Grensene fastsettes av oppmålingsmyndigheten. 2. Vilkårene etter jordloven må oppfylles. 3. Det må meldes ifra til kommunen dersom Solhaug 115/1 skal brukes til fritidsformål..