SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM G/BNR 16/1 I GAUSDAL Vedlegg:

Transkript

1 Ark.: GNR 16/1 Lnr.: 8140/09 Arkivsaksnr.: 09/ Saksbehandler: Jan Johnsplass SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM G/BNR 16/1 I GAUSDAL Vedlegg: 1. Kartutsnitt over Synstgardsseter M 1: Brev fra Ole Stubberud datert Kartutsnitt over tomt til kårbolig i M 1:3000 Kartutsnitt over Synstgardsetra om deling av parseller ikke angitt målestokk Kartutsnitt over Synstgardsetra om deling av parseller ikke angitt målestokk Andre saksdokumenter (ikke utsendt): 1. Søknad om deling av grunneiendom datert Kartutsnitt over tomt til kårbolig ikke angitt målestokk 3. Kartutsnitt over Synstgardsetra i M 1: Kartutsnitt over Synstgardssetra i M 1:3000 Bygging av fritidseiendommer på innmarksareal 5. Kopi av del av bestemmelsene for reguleringsplan for Synstgardsetra Reguleringsplan for Synstgardsetra 6. Kartutsnitt Synstgardsseter gammelt økonomisk kartverk M 1:7000 SAMMENDRAG: I forbindelse med at Ole Stubberud vil selge landbrukseiendommen Stubberud Gård i Auggedalen, søker han om fradeling av bebygde og ubebygde parseller fra denne. Rådmannen tilrår overfor planutvalget å gi samtykke til fradeling av bebygd tomteparsell nedenfor gardstunet i Auggedalen, setertunet på Synstgardssetra og det regulerte hytteområdet på Synstgardssetra og seterløkka på Synstgardssetra. Det produktive skogarealet og det uregulerte utmarksområdet ovenfor Synstgardssetra mot Revsjøen fortsetter å være en del av Stubberud Gård. BAKGRUNN: Ole Stubberud som eier driftsenheten Stubberud Gård gnr. 16, bnr. 1 i Auggedalen og Synstgardssetra gnr. 102 bnr. 6, ønsker å selge eiendommen Stubberud Gård. Gausdal kommune har mottatt konsesjonssøknad på erverv av eiendommen bortsett fra følgende deler som han enten ønsker å beholde selv, skal fortsette å forbli under Stubberud Gård eller selge videre: Dette gjelder følgende deler: 1) Kårboligen under Stubberud i Auggedalen gnr. 16, bnr. 1 med ca 2 daa tomt. Denne vil Ole Stubberud fradele for å beholde selv.. 2) Det produktive skogarealet under Synstgardssetra som er oppgitt til å være 445 daa ønskes fradelt for å selges som tilleggsareal til naboeiendom i området. Dersom han ikke får beholde det uregulerte utmarksområdet ovenfor Synstegardssetra ønsker Ole Stubberud at dette produktive skogarealet skal forbli under Stubberud Gård

2 3) Setertunet med påstående hus og anneks som etter gjenoppføring er brukt til fritidsformål med 2 daa tomteareal, ønskes fradelt for å beholdes av Ole Stubberud selv. 4) Seterløkka som har 18 daa overflatedyrket areal ønskes fradelt og solgt som tilleggsareal til Werner Snilsberg som har leid den over tid og som har naboseter rett nedenfor. 5) Innenfor det regulerte hytteområdet kalt Synstgardssetra er ca. 474 daa under Synstgardssetra gnr.102, bnr. 6 der det meste av arealet regulert til landbruk. Ole Stubberud ønsker å dele fra dette landbruksarealet fra Stubberud Gårde for å beholde det selv. 6) Det uregulerte LNF-arealet ovenfor selve Syntsgardssetra i retning Revsjøen utgjør ca. 564 daa. Arealet består av myr og uproduktivt skogareal. Fastmarka er på gammelt økonomisk kartverk for en stor del vist som dyrkbar, blokkrik fastmark. Ole Stubberud ønsker å beholde dette for om mulig å få det regulert til næringsformål som tomteutnyttelse/ fritidsbebyggelse. Subsidiært krever han at dette skal forbli under Stubberud Gård. SAKSOPPLYSNINGER: Landbrukseiendommen Stubberud gnr. 16, bnr. 1 og gnr. 102, bnr. 6 har følgende arealer: Tall i dekar Prod. skog Annet markslag Ikke klassifisert Sum grunneiendom 102/6/ /1/ Sum Jordlovens formål er å legge forholdene til rette for at arealressursene skal brukes på en måte som er mest gagnlig for samfunnet og for de som har yrket sitt i landbruket. Det skal gi en tjenelig bruksstruktur med hovedvekt på bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. En samfunnsgagnlig bruk innebærer at en skal ta hensyn til at ressursene skal disponeres ut fra framtidige generasjoners behov, være miljøforsvarlig, ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel. Ifølge jordloven 12 kan samtykke til fradeling gis under følgende betingelser: Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. VURDERING: I forbindelse med at Ole Stubberud vil selge Stubberud Gård i Auggedalen, vil han fradele Synstgardsetra i Svatsum og kårboligen ved hovedbruket Stubberud Gård i Auggedalen. Fradelingen av kårboligen omtales nærmere nedenunder. Synstgardsetra er ifølge gardskartet på 1483 daa og må oppfattes som en rasjonell enhet i seg selv og utgjør en betydelig ressurs for landbrukseiendommen Stubberud. For at det skal forsvares å kunne dele fra denne, må det enten kunne sies at fradelingen er forsvarlig ut fra den avkastning som eiendommen kan gi, eller det er samfunnsinteresser av stor vekt som taler for det. Da Synstgardsetra er en såpass stor og rasjonell enhet kan det være vanskelig å hevde at det er forsvarlig å dele den fra den øvrige landbrukseiendommen ut fra den avkastning som eiendommen kan gi. Det som kan

3 forsvare inngrepet, har sammenheng med avstanden mellom Stubberud og Synstgardssetra, da denne er på 40 km. Det kan oppnås en mer rasjonell drift ved å legge de fradelte arealene til naboparseller eller nærliggende parseller ved setra hvis en både oppnår en god arrondering og det samtidig legges til grunneiendommer som tilhører landbrukseiendommer i Svatsum. Et spesielt poeng vil være å styrke driftsgrunnlaget for landbrukseiendommer i denne delen av kommunen. I kommuneplanens generelle del blir påpekt at det er en utfordring å motvirke en for sterk uttynning av bosettingsgrunnlaget i de ytre delene av kommunen Svatsum må sies å høre til de ytre delene av kommunen.. Dersom Syntgardssetra legges til landbrukseiendommer med hovedsete i Svatsum som gjør at disse får styrket driftsgrunnlaget, kan det sies å være samfunnsinteresser av så stor vekt at det gjør fradeling forsvarlig. Med samfunnsinteresser av stor vekt menes ifølge rundskriv M-4/2003 tiltak som har stor verdi for allmennheten, kan gi økt sysselsetting, fremme næringsutvikling eller styrke bosettingen i området. Det blir da viktig å styre delingsprosessen etter jordloven og overdragelsene etter konsesjonsloven slik at en oppnår dette. 1) Kårboligen ligger ved atkomstvegen til Stubberud Gård i en avstand fra tunet på underkant av 100 m ønskes fradelt for å beholdes av Ole Stubberud. Det er for øvrig to andre bolighus på gården som vil kunne dekke de driftsmessige behovene for bolighus på eiendommen. Kårboligen er derfor ikke nødvendig for gårdsdriften og kan fradeles med 2 daa tomt uten vesentlig konsekvenser for driften på gården som er husdyrhold. 2) Det produktive skogarealet under Synstgardssetra er oppgitt å være 445 daa, men er på gardskartet angitt til 430 daa. Denne forskjellen ser mest ut til å skyldes at datakildene for arealoppgavene er forskjellig og har ingen konsekvenser for de vurderinger og utfall som gjøres i saken. Dette produktive skogarealet ønskes fradelt og lagt til en landbrukseiendom i Svatsum som tilleggsareal. Dette vil kunne føre til en viss bruksrasjonalisering og gi driftsmessige fordeler hvis det legges til landbrukseiendom slik at det oppnås en god arronderings- og driftsmessig løsning. Det synes å være samfunnsmessige interesser tilstede i så stort monn at det mer enn oppveier tapet i avkastning som dette gir for driftsenheten Stubberud Gård. Ole Stubberud har imidlertid satt som forutsetning for fradeling av dette arealet fra Stubberud Gård at han får beholde utmarksarealet beliggende ovenfor hyttefeltet for å kunne utvikle dette i næringssammenheng, det vil si til fritidsformål. 3) Setertunet med påstående hus og anneks er etter gjenoppføring brukt til fritidsformål og ønskes fradelt. Omsøkt parsell er oppgitt til 2 daa. Størrelsen på tomta utgjør det som er inngjerdet. En fritt omsettelig fritidseiendom inntil seterløkka kan gi drifts- og miljømessige ulemper ved for eksempel beiting som kan føre til begrensninger i bruken av seterløkka. Det er imidlertid også fradelt en annen fritidseiendom ved siden av denne slik at omsøkte fradeling fører ikke til en helt ny situasjon i en slik sammenheng. En forutsetning for å kunne tillate at setertunet tillates fradelt, er at seterløkka legges til en naboparsell her oppe med hovedsete i Svatsum som tilleggsareal slik at det oppnås gode drifts- og arronderingsmessige forhold. Når det gjøres vil det ikke være noe særlig behov for bebyggelsen her. 4) Seterløkka, som ifølge gardskart har 17 daa overflatedyrket areal, ønsker Stubberud å fradele for å selge som tilleggsareal til Werner Snilsberg som har leid seterløkka over tid og driver landbrukseiendommen Steinbakken gnr bnr. 1. Avstanden mellom Synstgardssetra og Stubberud Gård i Auggedalen er oppgitt å være 40 km. Setra har ikke vært brukt av Stubberud på mange år. Seterløkka under Steinbakken grenser inntil den

4 overflatedyrka seterløkka på Sønstegardsseter i det nordvestlige hjørnet slik at dette vil gi en god drifts- og arronderingsmessig løsning. En tillegging av arealet til Steinbakken, vil kunne medføre en bruksrasjonalisering og vil kunne gi driftsmessige fordeler. Det kan derfor sies å være samfunnsmessige fordeler av så stor vekt at dette mer enn oppveier tapet i avkastning som dette gir for driftsenheten Stubberud Gård. 5) Innenfor det regulerte hytteområdet er 474 daa under Synstgardsetra regulert til landbruk. Dette ønsker Ole Stubberud å fradele for å beholde det selv. Det øvrige arealet er det som er regulert til hyttetomter og areal som er avsatt til friområde/skiløype og parkering. For landbruksarealet innenfor det regulerte området gjelder fortsatt jordloven. Da hyttene ligger som strenger utover det regulerte området, er ikke landbruksinteressene så sterke her. Markslagene i området er myr, annen jorddekt fastmark og uproduktiv skogsmark. Arealene vil ha et potensial til fortetting av hytter. Så lenge arealene er landbruksområde, vil de kunne utnyttes til beiting. Hytter som var planlagt i området nord for Revsjøvegen og rett ovenfor setergrenda ble ved behandlingen av reguleringsplanen i 1995 tatt ut da det ble uttalt at hytter så tett inntil seterområder generelt ville være negativt i forhold til kulturlandskapet. Dette området er på vel 60 daa og er på økonomisk kart vist som jorddekt ikke trebesatt fastmark der over 50 % av arealet har mer enn 30 cm jorddybde. På det gamle økonomiske kartverket er arealet dels vist som dyrkbar, blokkrik dyrkingsjord, noe annen jorddekt fastmark og noe uproduktiv trebesatt fastmark. Søker har et sterkt ønske om at dette skal følge det øvrige regulerte arealet her slik at han om mulig kan få regulert inn mer fritidsboliger innenfor området. I og med at det er vist som dyrkbart, men blokkrikt areal er det også underlagt jordloven 9 som tar sikte på å verne om dyrkbare arealer. I og med at det ligger så høyt til fjells, er blokkrikt og med den avstanden det er til bygda, synes det ikke å være særlig aktuelt med oppdyrking av arealet. På bakgrunn av det som ellers har skjedd her oppe med omdisponering og fradeling av hyttetomter også på innmarksarealer, er rådmannen under tvil kommet til å la dette arealet følge det øvrige regulerte arealet. Det vil da kunne fortsette å bli brukt som utmarksareal, men vil kunne inngå i en eventuell omregulering og fortetting av området med fritidsbebyggelse til næringsformål dersom dette tillates av myndighetene. De øvrige arealene innenfor det regulerte området vil være mindre aktuelle til kultivering som dyrking eller til innmarksbeite da hyttene ligger som i strenger i området og deler opp arealene. Når det gjelder utmarksbeite vil det ikke være så viktig hvem som er eier da det her er lite aktuelt med kultiveringstiltak. Det synes ikke urimelig at Ole Stubberud får beholde disse og gis mulighet til å utvikle området videre til fritidsformål eller annet næringsmessig formål. Innenfor området er det på kartet vist to arealer som dyrket. Disse er imidlertid opparbeidet som parkeringsplasser og brukt til dette. Det forutsettes at beiterettighetene i dette området opprettholdes for de som har beiterett her. 6) Arealet som ligger ovenfor det regulerte området mot fjellet i retning sørvest for reguleringsplanen for Synstegardssetra, utgjør ca. 564 daa. Ole Stubberud ønsker å få dette fradelt for å fortsette å eie det selv for om mulig å få det regulert til næringsformål. Subsidiært ønsker han at dette skal fortsette å følge Stubberud Gård i Auggedalen. Dette består av myrområde og areal i kategorien annen jorddekt fastmark. På det gamle økonomisk kartverk er en stor del av fastmarka vist som dyrkbart, blokkrikt areal. I skogbrukssammenheng er det ikke produktivt skogareal. Arealet er i kommuneplanen vist som LNF-3 område. Dette reguleringsformålet betyr områder i fjellet med viktige frilufts-,

5 vilt-, natur- og/eller landbruksinteresser. Nybygging og fradeling og omdisponering av eksisterende bebyggelse skal som hovedregel ikke tillates. Ved behandlingen av reguleringsplanen for Synstgardssetra i 1995 ble det uttalt: den planlagte utbyggingen vil få negative konsekvenser både i forhold til beiteinteressene og i forhold til bevaring av kulturlandskapet. Dette begrunnes med at et sammenhengende belte vil bli en hindring for beitedyrenes adkomstmuligheter mot fjellet. Et elgtrekk går mellom det regulerte området og det dyrka arealet ved Revsjøvegen ovenfor og derved gjennom dette området. Ut fra disse forholdene virker det usannsynlig at det blir vedtatt utbygging innen dette området. Slike områder bør i medhold av jordlovens formålparagraf være knyttet til landbrukseiendommer slik det framgår av jordloven 1: Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Dette gjelder særlig punktet; `nytte på den måten som er mest gagnlig for samfunnet, bosettingen og de som har sitt yrke i landbruket. Dette utelukker at Ole Stubberud selv får beholde arealet for om mulig å kunne fremme utviklingsplaner med sikte på næringsutvikling. Det beste ville ha vært at dette arealet hadde blitt delt fra og lagt til en naboeiendom med hovedsete i Svatsum slik at arealet lettere kunne ha blitt underlagt kultiveringstiltak for mer intensiv utnyttelse om det skulle vise seg å bli aktuelt. Alternativene er enten å selge arealet til en landbrukseiendom i Svatsum som tilleggsareal, eller la det fortsatt ligge til Stubberud. Etter rådmannens mening bør det ses i sammenheng med det produktive skogarealet slik at begge disse fortsetter å være en del av Stubberud Gård. Det settes som vilkår at Ole Stubberud avhender de parsellene som er forutsatt videresolgt i henhold til dette vedtaket, er gjort innen ett år. Dersom det ikke er gjort, kan Fylkesmannen i medhold av jordloven 12, tredje ledd og 20 fastsette et tvangsgebyr som denne bestemmer størrelsen på. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget viser til den begrunnelse som er gitt i omtalen av de enkelte parseller og samtykker i fradeling i medhold av jordloven 12 av følgende parseller under Stubberud Gård gnr. 16, bnr. 1 og fra grunneiendommen Synstgardssetra gnr. 102, bnr En bebygd parsell nedenfor tunet på Stubberud Gård gnr. 16, bnr. 1 fradeles med ca. 2 daa tomteareal. 2. Det bebygde setertunet på Synstgardssetra gnr. 102, bnr. 6 fradeles med ca. 2 daa tomteareal. 3. Seterløkka på Synstgardssetra gnr. 102, bnr. 6 med 17 daa overflatedyrket areal fradeles for å legges til en landbrukseiendom i Svatsum slik at det gir en god drifts- og arronderingsmessig løsning. 4. Det produktive skogarealet på ca. 445 daa som ligger nedenfor og nord for selve setra, samt det uproduktive arealet ovenfor Synstgardssetra på ca. 564 daa fortsetter å være en del av Stubberud Gård.

6 5. Det arealet innenfor reguleringsplanen for Synstgardssetra gnr. 102, bnr. 6 og som er regulert til landbruk, fradeles for å beholdes av Ole Stubberud selv. Det forutsettes at de som har beiterettigheter i utmarka her opprettholder disse. 6. Dersom de omsøkte og gitte fradelinger ikke er rekvirert fradelt innen tre år, faller dette samtykket bort. jf jordloven 12, 6. ledd. 7. Det settes som vilkår at Ole Stubberud avhender de parsellene som er forutsatt videresolgt i henhold til dette vedtaket, og at dette gjøres innen ett år. -jf jordloven 12, 3. ledd og 20.