NY BEHANDLING AV SØKNAD KONSESJON PÅ FAST EIENDOM; NEDRE BØRDE G/BNR 78/2 I GAUSDAL KOMMUNE

Transkript

1 Ark.: GNRLG 78/2 Lnr.: 2188/11 Arkivsaksnr.: 10/ Saksbehandler: Jan Johnsplass NY BEHANDLING AV SØKNAD KONSESJON PÅ FAST EIENDOM; NEDRE BØRDE G/BNR 78/2 I GAUSDAL KOMMUNE Vedlegg: -Fylkesmannen i Oppland, brev datert Vedtak i klagesak søknad om konsesjon for erverv av Børde Nedre gnr. 78, bnr. 2 i Gausdal kommune- klager Odd Petter Børde. -Kartutsnitt over eiendommen M 1:86500 av Særutskrift fra behandling av søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom g/bnr 78/2 i Gausdal kommune av (klagebehandling). -Særutskrift fra behandling av søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom g/bnr 78/2 i Gausdal kommune av Andre saksdokumenter (ikke utsendt): -Brev fra Odd Petter Børde til fire naboer med tilbud om å få leid jordbruksarealene under Nede Børde postlagt ifølge mail. -Brev fra Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen angående å gi oppsettende virkning på saken til den er avklart. -Brev datert 14. desember 2010 fra advokat Jo Are Brænden, Advokatfirmaet Thallaug med utfyllende merknader til klage på avslag på konsesjon gnr. 78/2 i Gausdal-Odd Petter Børde. -Klage datert fra Odd Petter Børde på vedtak om avslag på søknad om konsesjon på Nedre Børde gnr. 78, bnr. 2 Olstad. -Søknad om fritak av boplikt på Nedre Børde gnr. 78, bnr. 2 i Olstad datert med vedlegg av Vedrørende søknad om fritak fra boplikt. -Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom datert Særutskrift fra behandling av søknad om fritak fra bo- og driveplikt på Nedre Børde, behandlet Søknad om fritak fra bo- og driveplikt av Brev søknad om fritak fra boplikt av Kjøpekontrakt på erverv av Nedre Børde av SAMMENDRAG: Planutvalget opphever sitt vedtak av og samtykker i medhold av konsesjonsloven å gi konsesjon til Odd Petter Børde på landbrukseiendommen Børde Nedre gnr. 78, bnr. 2 ved Olstad, da jordbruksarealene har begrenset driftøkonomisk verdi fordi de er så bratte at de ikke kan drives med dagens maskiner. Atkomst til eiendommen er bratt og boligen er en panelt tømmerbolig med dårlig isolasjon. Det må dokumenteres at ingen er interessert i å leie jordbruksarealene dersom det skal gis fritak fra driveplikten på disse. SAKSOPPLYSNINGER: Planutvalget behandlet i møte den klage fra Odd Petter Børde over avslag på konsesjon på landbrukseiendommen Nedre Børde og vedtok å opprettholde sitt vedtak som

2 ble fattet den om ikke å gi konsesjon da søker ikke har planer om å flytte til eiendommen nå da utsettelsestiden med å oppfylle boplikten har utløpt. I ettertid har Fylkesmannen i Oppland behandlet klagen og vedtatt å oppheve kommunens vedtak da den ikke kan se at kommunen har behandlet søknaden ut fra alle de hensyn som skal vurderes. Saken er tilbakesendt hit for ny behandling. Fylkesmannen skriver nærmere om dette at den ikke kan se at kommunen har foretatt en vurdering av alle de hensyn som er relevante i saken etter konsesjonsloven 9 og 11 jevnført med 1 og reiser tvil om vedtaket er fattet på riktig grunnlag. Det sies videre at det også må vurderes nærmere om det påregnelig at andre vil ønske å bosette seg på eiendommen. VURDERING: Fylkesmannens ankepunkter vises nå i det etterfølgende og da spesielt de punktene som er nevnt i rundskriv om konsesjon og boplikt, M-2/2009, punkt : Odelsberettiget eller nær slekt som ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd: Konsesjonsloven 9 fjerde ledd sammenholdt med første ledd angir de momenter som tillegges vekt dersom en odelsberettiget eller nær slekt søker konsesjon fordi boplikten etter konsesjonsloven 5 annet ledd ikke skal oppfylles. Det følger av 9 fjerde ledd første punktum, jf. 9 første ledd, at det skal det legges særlig vekt på hensynet til bosettingen, en driftsmessig god løsning, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Det skal ved konsesjonsvurderingen i slike tilfeller ikke legges vekt på de hensyn som er nevnt i første ledd nr. 1 og 4 (prisvurderingen og hvorvidt erververen anses skikket til å drive eiendommen). I 9 fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at det skal legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforholdene. Momentene skal ikke tillegges særlig vekt, jf. omtalen av dette i punkt Den forståelse som er lagt til grunn ved anvendelsen av begrepene i odelsloven 27 a som oppheves ved lovendringen i 2009, skal videreføres. Historikk for saken: Odd Petter Børde overtok Nedre Børde gnr. 78/2 som ligger i den nordlige delen av Olstadgrenda etter sin farmor den Odd Petter Børde søkte om fritak fra boplikten på eiendommen. Da denne søknaden først ble sendt inn 2 år etter at fristen for å tilflytte eiendommen var ute, ble saken oversendt til Fylkesmannen i Oppland. Denne sendte saken tilbake til kommunen til realitetsbehandling. Kommunen gav utsettelse med å oppfylle boplikten fram Odd Petter Børde søkte på nytt om fritak fra boplikten. Planutvalget vedtok å gi utsettelse med å oppfylle boplikten fram Videre fritak utover kan ikke påregnes. I brev av søkte Odd Petter Børde på nytt om fritak fra boplikten og da lovverket i 2009 ble endret, søkte han den om konsesjon på eiendommen. Planutvalget behandlet denne søknaden og vedtok ikke å gi konsesjon da søker ikke har planer om å flytte til eiendommen nå da utsettelsesperioden med å oppfylle boplikten er utløpt. Dessuten ligger gården i en del av kommunen hvor det er viktig å opprettholde bosettingen for å motvirke en for sterk uttynning av befolkningsgrunnlaget. Søker gis en frist på ett år til å gjennomføre et av følgende alternativer:

3 1) Søker tilflytter eiendommen innen ett år og driver den selv (eventuelt leier bort jordbruksarealene på 10 år skriftlig kontrakt). 2) Søker overdrar eiendommen til noen som vil bosette seg på Børde Nedre og drive den selv eventuelt leie bort jordbruksarealene på 10 år skriftlig kontrakt. 3) Det søkes om å dele fra jord- og skogbruksarealene for å legge disse til nabobruk slik at det oppnås gode drifts- og arronderingsmessige forhold. Tunet beholdes av eier Odd Petter Børde med en tomtestørrelse som Gausdal kommune kan godkjenne. Odd Petter Børde klaget på vedtaket og ved klagebehandlingen den opprettholdt planutvalget sitt vedtak av Hensynet til bosettingen: Ved saksframstillingen til planutvalget den ble det skrevet følgende om bosettingen i området Olstadgrenda: I kommuneplanens generelle del blir det påpekt at det er en utfordring å motvirke en for sterk uttynning av bosettingsgrunnlaget i de ytre delene av kommunen. Olstad må sies å høre til under de ytre delene av kommunen. Befolkningsutviklingen for de grunnkretsene som er omkring Nedre Børde vist under der Nedre Børde hører under Olstad og Bøle. Kilde SSB. Det totale folketallet fra 1980 og utover har vært noe nedadgående. Men de siste årene har det vært omtrent stabilt. Folketallet var ved slutten av 2010 på 6141 innbyggere totalt i kommunen. Kommunedel/ Tellinga i 1980 Tellinga i 1990 Tellinga i 2001 % nedgang Grunnkrets Gausdal kommune ,7 Nord for Forset ,0 Bødal ,3 Olstad og Bøle ,0 Svatsum ,5 Kommuneplanen for Gausdal påpeker at en av de viktigste utfordringene er å opprettholde folketallet og legge til rette for mer bosetting. Problemet er imidlertid at folketallet går nedover i de ytre delene av kommunen slik tabellen ovenfor viser, mens det i de sentrale deler som Segalstad Bru og Follebu har vært en tilsvarende økning. Generelt er det derfor klare samfunnsmessige interesser for å styrke bosettingen i denne ytre delen av kommunen. Fylkesmannen stiller spørsmål om det er påregnelig at andre vil ønske å erverve eiendommen for å bosette seg der. Det er omsatt landbrukseiendom i Øvre Svatsum og en boligeiendom i nærheten av Nedre Børde, men om noen vil bosette seg på omsøkte eiendom er det noe vanskelig å vurdere. Dette drøftes nærmere under punktet husforholdene. En driftsmessig god løsning: Arealressursene på Nedre Børde slik det er vist til nedenunder er 9 daa dyrka, 18 daa overflatedyrka areal og 16 daa innmarksbeite. Det sistnevnte er på setra. Jordbruksarealet ved tunet i bygda er imidlertid svært brattlendt og bare egnet som beiteareal. Børde sier i sitt brev av at pågrunn av ulendt terreng er det vanskelig og krevende å holde gjerdene rundt jordbruksarealene i orden. Odd Petter Børde skriver i søknaden om konsesjon av

4 at han har tilbudt å leie bort jordbruksarealene gratis til eiere av nabobruk, men det er ingen som har vist interesse for dem. Rådmannen ber om at dette dokumenteres nærmere. Helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet: En helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet har å gjøre med utvikling av eiendommens ressursgrunnlag og utnyttelsen av disse. Herunder kommer både utvikling og vedlikehold av bygningsmassen samt bruk og stell av arealressursene for å opprettholde avkastningen fra disse. Rundskriv M -2/2009 sier følgende: I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtiden kan legge grunnlag for drift og bosetting. Samme rundskriv sier om kulturlandskapet: Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Hensynet til kulturlandskapet er dessuten knyttet til produksjon av miljøgoder som turveier og natur- og kulturopplevelser for allmennheten. Det samme gjelder muligheten for jakt, fiske, rekreasjon og turisme. Kulturlandskapet er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta, men det må tas hensyn til at kulturlandskapet endres over tid i takt med utviklingen i landbruket. Det kan gi grunnlag for avslag eller konsesjonsvilkår hvis konsesjonssøker skal bruke eiendommen på en måte som bidrar til å redusere kulturlandskapsverdiene. Skjøtsel av kulturlandskapet er nært forbundet med driften av en eiendom. Gjengroing av kulturlandskapet er generelt et problem i landbruket for tiden og har sammenheng med manglende bruk av beitearealene og skjøtsel av disse. Når naboer som driver gårdsdrift i nærheten ikke er interessert i å bruke arealene selv når de er tilbudt å få leie dem gratis, kan det være vanskelig å kreve at de blir drevet slik at kulturlandskapet blir opprettholdt. Eiendommens størrelse: Tall i dekar Prod. skog Annet markslag Ikke klassifisert Sum grunneiendom 78/2/ Sum Både ut fra jordbruksarealet med dyrka areal og overflatedyrka areal på 28 daa og ut fra skogbruksarealet på 570 daa produktiv skogsmark er det boplikt på eiendommen under forutsetning av at bolighuset er beboelig. Avkastningsevne: Når det gjelder eiendommens avkastningsevne og driftsmuligheter vil den aktuelle driftsformen på Nedre Børde ut fra sin beliggenhet være beiting siden jordbruksarealene er så bratte. Det betinger at man har husdyr på eiendommen eller at arealene bortleies. Da all den dyrka jorda er så bratt at maskinelt stell og høsting er vanskelig, vil det også være vanskelig å dyrke fôr til et eventuelt husdyrhold. Når det gjelder skogen og driften av denne oppgir søker at det hogstmodne virket stort sett ble avvirket etter overtakelsen i Det oppgis at det da ble tatt ut ca kbm. Selv om jordbruksarealene er bratte og bare er egnet som beite, utgjør de en ressurs og så langt råd bør en prøve å finne en løsning der disse fortsatt brukes og kulturlandskapet derved opprettholdes. Slik forholdene er, vil ikke driften kunne gi noe bidrag av betydning for

5 familiens underhold. Det samme gjelder for skogen da det oppgis at det som hogstmodent i stor grad er avvirket. Husforholdene: Bolighuset ble ved søknad om konsesjon oppgitt å være i middels til dårlig stand. Børde viser til at hans bestemor bodde i bolighuset fram til førjulsvinteren Børde opplyser ved telefonhenvendelse nå i 2011 at huset er dårlig isolert slik det er nødvendig at vedkommende som bor der fyrer hele tiden for å opprettholde varmen. Det kan av den grunn stilles spørsmålstegn ved om huset er egnet som helårsbolig etter dagens krav. På den annen side er bad og toalett restaurert for ca. 8 år siden slik at denne delen av huset er i orden. Etter november 2006 har ingen bodd der. Det er tidligere uttalt at rådmannen anser eiendommen som beboelig, men nærmere undersøkelser reiser noe tvil om dette. Et forhold som også her gjør seg gjeldende er atkomstvegen. Eiendommen ligger ca. 1,5 km fra offentlig veg og atkomsten er delvis bratt slik at det vinterstid tidvis er vanskelig å komme fram. Nedre Børde er eneste bruker av vegen for de øverste 800 m. Når en ser dette samlet, er det grunn til å stille spørsmål ved om det er dekkende grunnlag for å kreve personlig boplikt i dette tilfellet. Eiendommen Nedre Børde ligger ca. 24 km fra Segalstad Bru. Det er vanskelig å si om det er sannsynlig at noen vil bosette seg på her slik at det kan kreves upersonlig boplikt. Det synes i den sammenheng å være nødvendig at bolighuset utbedres ved bedre isolering. Kostnadene med dette kan være betydelige. Sentrale føringer: En nylig vedtatt høyesterettsdom fra Sogn og Fjordane angående boplikten på en landbrukseiendom har delvis sammenlignbare forhold. Nedenfor følger et sammendrag av denne dommen: Høyesterettsdommen som har referansen - HR A - gjelder boplikt på et gardsbruk i Sogn og Fjordane. Det sentrale i denne saken er at erververen ikke ville bosette seg på landbrukseiendommen. Eiendommen lå på grensen for å bli ansett å kunne nyttes til landbruksdrift etter det tidligere vilkår i odelsloven 1, men ble funnet å tilfredsstille kravene. Eiendommens størrelse var daa dyrket jord og 9 daa innmarksbeite samt 113 daa produktiv skogsmark. Mulig driftsoverskudd var lite. Erverver opplyste at husforholdene var slik at våningshuset ikke kunne nyttes som helårs bolig pågrunn av manglende isolasjon. Det er innlagt vann, men som følge av høyt bakterieinnhold er ikke vannkvaliteten tilfredsstillende. Huset manglet bad og varmt vann. Det uttales i saksdokumentene at husforholdene talte mot å stille krav om boplikt. Saken ble behandlet etter odelsloven slik den var før endringen i Høyesteretts flertall kom til at fylkeslandbruksstyrets vedtak om å kreve boplikt måtte oppheves fordi skjønnet ikke var utøvd på grunnlag av det skjønnstema som er angitt i odelsloven 27a andre ledd, men etter de alminnelige konsesjonskriteriene i konsesjonsloven 9, første ledd. Både bruksstørrelse, eiendommens avkastningsevne og husforholdene taler ifølge Høyesterett imot boplikt. Kommentar: Situasjonen med Nedre Børde og saken i Sogn og Fjordane synes å ha en del fellestrekk. Advokat Jo Are Aamodt Brænden har i brev datert skrevet utfyllende kommentarer til klage på avslag på konsesjon som er adressert til Fylkesmannen i Oppland. Her blir særlig EU-domstolens vurdering av boplikten tatt opp og drøftet. Han viser til at i EU-domstolens avgjørelse av ble det stadfestet at en regel om personlig boplikt er i strid med EF-trakataten og menneskerettighetene. Et krav om personlig boplikt på Nedre

6 Børde vil ikke være egnet til å oppnå formålet med bosetting i distriktene og at bopliktbestemmelsene må tolkes innskrenkende slik at kommunens vedtak om boplikt som virkemiddel for å fremme bosetting i dette området er ugyldig. I den ovennevnte høyesterettsdommen kom det fram at bopliktsreglene i Norge ikke har virket innskrenkende eller krenkende på grunnleggende menneskelige rettigheter. Videre skriver Aamodt Brænden at Gausdal kommune på den ene siden hevder at ved å stille krav om boplikt vil oppnå økt bosetting i området, samtidig med at den åpner for å gi Odd Petter Børde mulighet til å foreta en bruksrasjonalisering ved oppdeling av eiendommen og ved å legge de fradelte jord- og skogbruksarealene til naboeiendommer som tilleggsareal. Han skriver at en oppdeling av eiendommen hvor bebyggelsen blir en ikke er konsesjonsbelagt eiendom uten boplikt, vil klart ikke medføre økt bosetting i den aktuelle del av kommunen. Kommentar: Ambisjonen med bruksrasjonalisering i landbruket består som regel ikke i at man på den måten tar sikte på økt bosetting, men ved å styrke ressursgrunnlaget på eiendommer ved tilleggsarealer, vil bosettingen og driften av eiendommene kunne opprettholdes framfor å svekkes eller at driften legges ned og eiendommene fraflyttes. Dette er like viktig. Driveplikten: Skog- og utmarksarealene er betydelige på Nedre Børde og vil kunne gi en styrking av næringsgrunnlaget for eiendommer som disse eventuelt tillegges slik at disse bedre kan bevares som gardsbruk med aktiv drift. Ut fra en samlet vurdering er det størst samfunnsinteresser i å legge den til annen landbrukseiendom som tilleggsareal for å kunne styrke ressursgrunnlaget på andre landbrukseiendommer i området når det ikke skal være fast bosetting på Nedre Børde. I søknaden skriver Odd Petter Børde at det har vært et sterkt ønske fra hans besteforeldre at bruket skal videreføres i slekta. Slike forhold kan slik det er nevnt ved tidligere behandling bare tillegges korrigerende vekt og vil bare kunne være utslagsgivende dersom de øvrige momentene etterlater tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas. Det synes ikke å være tilfellet her. Samlet vurdering av boplikten: Husforholdene sammen med den bratte private atkomstvegen til eiendommen reiser tvil om eiendommen er egnet som boplass. Det vil være en betydelig investering å oppgradere huset til vanlig god standard da særlig isolasjonen er dårlig. Dette forholdet sammen med det at jordbruksarealene er bratte, gjør at rådmannen er kommet i tvil om det vil være rimelig å kreve personlig boplikt på denne eiendommen. I og med at jordbruksarealene pågrunn av driftsforholdene med dagens driftsteknikk har marginal driftsøkonomisk verdi og det forhold at ingen på nabobrukene er interessert i å leie jordbruksarealet, vil det ikke være viktig at eier bor på stedet og personlig driver eiendommen. Driften av skogen kan etter dagens aktuelle driftsmåter like gjerne være leie av hogstmaskin og leid mannskap for tilplanting av ny skog etter hogst. Ut fra dette blir det ikke så stor forskjell om boplikten er oppfylt ved at eier bor på eiendommen sammenlignet med at en annen bor der. Det må imidlertid sies å være visse samfunnsmessige interesser i at eiendommen er bebodd da den ligger i et område med synkende innbyggertall der kommuneplanen uttrykker at det er spesielt ønskelig å opprettholde folketallet.

7 Av det som er nevnt ovenfor synes det ikke å være av større betydning at det bor noen fast på denne eiendommen sammenlignet med et vanlig bolighus i området. Det vises i denne sammenheng også til den nevnte nylig avsagt høyesterettsdom angående boplikt på en landbrukseiendom i Sogn og Fjordane som har likhetstrekk med denne saken og der det ble gitt konsesjon. Av den grunn mener rådmannen at det også er mindre grunn til å kreve at boplikten skal oppfylles ved at andre skal bo i bolighuset på eiendommen og endrer sitt i syn i denne saken og tilrår at det gis konsesjon til søker. Driveplikten på jordbruksarealene: Når det gjelder fritak fra driveplikten skal viktigheten av å holde jordbruksarealene i hevd vurderes. Jordbruksarealene under Nedre Børde er forholdsvis marginale og tungdrevne. Avkastningsevnen er forholdsvis lav da jordbruksarealene bare kan brukes til beite. Ifølge søker er det lite behov for disse arealene som tilleggsareal i nabolaget. Odd Petter Børde har sendt kopi av brev og mail som er sendt til fire aktuelle naboer om de var interessert i leie jordbruksarealene. Innen den gitte fristen som ble satt til 15. mai sier Odd Petter Børde at det ikke var kommet noe svar tilbake på de aktuelle jordbruksarealene. Det var bare svar fra Odd Arne Holen som kan tenke seg leie noe skogsbeite oppe på berget mellom eiendommene. Dette gjelder imidlertid ikke jordbruksarealene på eiendommen. Selv om det for tiden ikke er funnet noen som er interessert i å bruke jordbruksarealene, trenger det ikke å være tilfelle for all framtid. Det bør derfor settes vilkår om at jordbruksarealene skal nyttes til jordbruksdrift så fremt det oppstår interesse for å bruke dem til dette formålet. Eier bør derfor aktivt arbeide videre med å få noen til å leie og bruke jordbruksarealene jf rundskriv M-3/2011, pkt om driveplikten etter jordloven. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1) Planutvalget opphever sitt vedtak av og samtykker i medhold av konsesjonsloven 1 av , og diverse forskrifter å gi konsesjon til Odd Petter Børde på landbrukseiendommen Børde Nedre gnr. 78, bnr. 2 ved Olstad, da særlig jordbruksarealene har begrenset driftøkonomisk verdi fordi de er så bratte at de ikke kan stelles og høstes med dagens maskiner. Dessuten er boligen av eldre dato, er dårlig isolert og atkomstvegen er bratt.. 2) Det påhviler i medhold av jordloven 8 driveplikt på jordbruksarealene, men Odd Petter Børde har ikke fått noe svar på sitt brev som ble sendt naboer om de var interessert i å leie jordbruksarealene. Dersom det senere skulle oppstå interesse for at noen vil leie jordbruksarealene til jordbruksdrift skal de brukes til dette formålet.