DOWN TOWN / PORSGRUNN SENTRUM SØR ETABLERINGSUNDERSØKELSE - HOTELL. Horwath Consulting

DOWN TOWN / PORSGRUNN SENTRUM SØR ETABLERINGSUNDERSØKELSE - HOTELL Horwath Consulting

Enkel etableringsundersøkelse (utkast) Nytt hotell i Porsgrunn August 2008 Foreløpig utkast Hotellprosjekt Porsgrunn Etableringsundersøkelse for Steen & Strøm m.f. Utført av Horwath Consulting AS 25.08.08

INNHOLD 1 Bakgrunn og formål... 1 1.1 Innledning... 1 1.2 Formålet med undersøkelsen... 2 1.3 Kritiske forhold ved prosjektet... 2 1.4 Gjennomføring... 2 2 Kort om markedsmuligheter i Grenland... 4 2.1 Generelt... 4 2.1.1 Befolkning og sysselsetting... 4 2.2 Kort om trekk ved næringsutvikling... 5 2.2.1 Telemark... 5 2.2.2 Grenland... 5 2.2.3 Porsgrunn... 5 2.3 Oversikt over reiselivet i Grenland... 6 2.3.1 Delprodusenter... 6 2.3.2 Videreforedling... 11 2.3.3 Utviklingsområder med betydning for reiselivet i regionen... 11 2.4 Oppsummering reiselivsaktører Grenland... 12 3 Markedssituasjonen for hotellene i Grenland... 13 3.1 Generelt... 13 3.2 Tilbud, etterspørsel, markedssegmenter og RevPAR... 13 3.2.1 Totalt Norge... 13 3.2.2 Telemark fylke... 14 3.2.3 Grenland (kommunene Skien, Porsgrunn og Bamble)... 15 3.2.4 Konkurrerende hoteller... 17 3.3 Hotell og hotellprosjekter... 18 3.3.1 Eksisterende hoteller... 18 3.3.1 Nye prosjekter... 20 3.4 Annen overnatting... 20 4 Hotellsituasjonen i Porsgrunn og Grenland og konkurransevurdering... 21 4.1 Konkurransesituasjonen... 21 4.2 Viktige konkurrenter... 21 4.3 Oppsummering konkurrerende hoteller i Grenland... 21 4.3 Marked for nytt hotell i Grenland?... 22 5 Kort om regionens vurderinger vedr. nytt hotellprosjekt i Porsgrunn... 23 5.1 Innledning... 23 5.2 Sammendrag tilbakemeldinger... 23 5.2.1 Syn på dagens hotelltilbud... 23 6 Lokalisering og produktkonsept... 24 6.1 Vurdering av lokalisering og tomt... 24 6.2 Produktkonsept... 24 6.2.1 Innledning... 24 6.2.2 Idégrunnlag for hotellutvikling... 25 6.2.3 Kort om overnattingsbehov og målgrupper... 26 6.3 Nærmere om produkttilbudet... 28 6.3.1 Innledning... 28 6.3.2 Generelt om driftseffektivitet... 28 6.3.3 Nærmere om hotellutformingen... 28 7 Markedspotensialet for nytt hotell i Porsgrunn... 32 7.1 Beregningsmåter... 32 7.1.1 Fair share... 32 7.2 Målgrupper og gjestegrunnlag... 32 7.2.1 Yrkesreisemarkedet... 32 7.2.3 Ferie/fritid... 34 7.2.4 Oppsummering gjestegrunnlag... 35 Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Side Horwath Consulting

2 7.3 Utleie møterom... 36 7.4 Servering... 36 8 Grov drifts- og økonomiprognose... Feil! Bokmerke er ikke definert. 8.1 Innledning... Feil! Bokmerke er ikke definert. 8.2 Inntekter... Feil! Bokmerke er ikke definert. 8.3 Investeringsestimat... Feil! Bokmerke er ikke definert. 8.4 Finansiering... Feil! Bokmerke er ikke definert. 8.5 Investeringens lønnsomhet... Feil! Bokmerke er ikke definert. 8.6 Cash flow... Feil! Bokmerke er ikke definert. 9 Oppsummering... Feil! Bokmerke er ikke definert. 9.1 Hovedkonklusjon... Feil! Bokmerke er ikke definert. 9.2 Suksessfaktorer... Feil! Bokmerke er ikke definert. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

Konfidensielt Notat Enkelt etableringsundersøkelse hotellprosjekt Porsgrunn 1 Bakgrunn og formål 1.1 Innledning Steen & Strøm, Bratsberg Gruppen og Storebrand Eiendom arbeider i fellesskap for å videreutvikle Down Town kjøpesenter og Porsgrunn sentrum sør. Det er bl.a. gjennomført en arkitektkonkurranse for området. Det er et ønske fra aktørene om at utviklingen av området skal bidra til og i større grad integrere området med Porsgrunn sentrum. Steen & Strøm har startet en prosess for å realisere disse planene. Som et ledd i denne utviklingen ønsker man å vurdere muligheten for å etablere et nytt hotell i området. Hotelltilbudet i Porsgrunn er fra før begrenset til Hotell Vic og Korvetten Hotell i Brevik. Det er derfor interessant å vurdere muligheten for et hotell som først og fremst både kan konkurrere med og supplere Hotell Vic. Utbygger tenker seg i utgangspunktet et godt forretningshotell som kan gi Porsgrunn mer og bedre hotellkapasitet enn det Hotell Vic kan tilby i dag. Horwath Consulting AS er forespurt om å gjennomføre en enkel etableringsundersøkelse, som skal tjene som beslutningsstøtte for videre vurderinger. Utviklingen i det norske hotell- og overnattingsmarkedet har vært positiv de siste årene. Markedet er imidlertid fremdeles preget av stor konkurranse 1, spesielt utenfor de sentrumsnære områdene i de største byene. Dette gjelder trolig også for Porsgrunn/Grenlands området. Med et slikt utgangspunkt vil det være viktig med en grundig kartlegging i forbindelse med nye hotellprosjekter. Det er viktig å vurdere markedets størrelse, utvikling og sammensetning, samt konsepter som vil kunne bety en sterk posisjon i markedet. En etableringsundersøkelse har som formål å beskrive forhold viktige for prosjektbeslutningen. Horwath Consulting er et frittstående norsk firma (med deltakelse i et internasjonalt nettverk) innenfor reiseliv generelt og spesielt innenfor hotellnæringen (www.horwath.no) 1 Jfr. Horwath Consulting rapporten Norsk Hotellnæring for nærmere detaljinformasjon i denne sammenheng. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

2 1.2 Formålet med undersøkelsen Hovedformålet med etableringsundersøkelsen (feasibility study) er å teste markedsgrunnlag og lønnsomhet for et grovt definert tilbud. Tilbudet beskrives gjennom et idégrunnlag. Aktuelle markedsmuligheter/markedssegmenter for det beskrevne tilbudet er analysert. Videre er det gjennomført en grov arealdisposisjon for det tenkte prosjektet. Med bakgrunn i antatt inntekts- og kostnadsstruktur er prosjektets lønnsomhet estimert. 1.3 Kritiske forhold ved prosjektet Gjennomgående er hotellkonkurransen i Norge stor. Dette gjelder også for Grenlandsområdet. Etableringsundersøkelsen må derfor avdekke følgende vedrørende det foreslåtte konseptet: - Er det sannsynelig å oppnå tilfredsstillende RevPAR 2? - Vil penetrasjon kunne være lik eller høyere enn hovedkonkurrentene? 3 - Har produktkonseptet et innhold som sannsynliggjør at hotellet vil tiltrekke seg nye målgrupper/markedssegmenter som ellers ikke ville ha overnattet i Porsgrunn? Det kreves positive svar for å kunne sannsynliggjøre et inntektsnivå som forsvarer investeringen og gir lønnsomhet. Oppdragsgiver ønsker ikke at det skal gjennomføres noen egen markedsundersøkelse. Rapporten vil utarbeides som en skrivebordsundersøkelse på bakgrunn av Horwath Consulting generelle kunnskap om regionen og hotellmarkedet, samt tilgjengelig offentlig informasjon. 1.4 Gjennomføring I vårt arbeid har vi stort sett fulgt det oppsett som lå til grunn i vårt tilbud. Informasjon er innhentet gjennom: Innsamling av drifts- og markedsdata knyttet til nåværende/fremtidig hotellsituasjon i Porsgrunn. Tallmaterialet er basert på tall fra SSB (generelle statistikker og innkjøpt materiale). Innhenting av opplysninger og samtaler med ulike ressurspersoner i næringen. Samtaler med ulike ressurspersoner i lokalt næringsliv. 2 RevPAR = Revenue per availible room (gjennomsnittlig inntekt per hotellrom), viktig nøkkeltall som beskriver muligheten til å drive lønnsomt. 3 Penetrasjon måles i oppnådd markedsandel over hotellets romandel i byen/regionen. (markedsandel lik romandel = penetrasjon 1). Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

3 Samtaler med ressurspersoner i Steen & Strøm og deres partnere. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

4 2 Kort om markedsmuligheter i Grenland 2.1 Generelt 2.1.1 Befolkning og sysselsetting A) Utvikling Telemark Telemark fylke betegnes ofte som et stykke Norge i miniatyr som strekker seg fra Skagerrakkysten opp mot Hardangerviddas høyfjellsplatå. Antall innbyggere i Telemark per 1. januar 2008 er 166.735 som utgjør 3,5% av landets totale befolkning. Befolkningen har hatt en svak økning de senere år. Befolkningsveksten i fylket er under landsgjennomsnittet. Arbeidsledigheten i Telemark fylke lå ved utgangen av desember 2007 på 1,7%. På landsbasis var ledighet på 1,6%. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

5 B) Utvikling Grenlandskommunene Grenland er navnet på regionen som inkluderer kommunene Skien, Porsgrunn, Bamble og Siljan i nedre Telemark. Grenland regnes som Norges sjette største byområde og ligger 140 kilometer sør-vest for Oslo. Ca. 1/3 av Grenlands innbyggere bor i Porsgrunn. Det meste av befolkningsveksten i Telemark er i Grenlandsregionen. Befolkningsutviklingen i Grenland er karakterisert av en jevn vekst siden 1970. Siden 1983 har befolkningen økt hvert eneste år. Befolkningen i Grenland passerte 100.000 i løpet av 2003. 1. januar 2008 var det 101 539 innbyggere i regionen. Arbeidsledigheten i Grenlandskommunene har vært synkende de sist årene. Ved utgangen av 2007 lå den i Porsgrunn på 1,9%, i Skien 2,2%, i Siljan 1,1% og i Bamble på 1,7%. Kommunikasjonsmessig ligger Porsgrunn sentralt i Grenlandsområdet med kommunikasjonsmuligheter på vei, bane, sjø og med fly. 2.2 Kort om trekk ved næringsutvikling 2.2.1 Telemark Hovednæringsveiene i Telemark fylke fordeler seg med 3% på råvarenæring (råvarer som blir tatt ut i fylket slik som stein og tømmer), 35% på industrinæring (for en stor del konsentrert rundt Bamble og Porsgrunn) og 62% på tjenestenæring. Forskning, IKT og industri er områder med sterke miljøer i Grenlandsområdet, det gjelder for så vidt også kultur og kompetanse med et bredt utdanningstilbud og et rikt kulturliv. 2.2.2 Grenland Grenland er det området i Telemark med størst etableringsvekst. Av regioner i Norge er Grenland nr. 13 i forhold til nyetableringer. Porsgrunn og Bamle har de siste årene hatt gjennomsnittlig høyest etableringsfrekvens i fylket. 2.2.3 Porsgrunn I følge Vekst i Grenland (www.vig.no det regionale næringsutviklingsselskapet for de fire grenlandskommunene) har området bl.a.: - Et industricluster av internasjonalt format og en omfattende service- og leverandørindustri. De store prosessbedriftene er fremdeles en næringsmessig ryggrad, og bidrar til å skape et innovativt miljø for utvikling av nye kunnskapsintensive vekstnæringer som IKT, bioteknologi, media og kultur. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

6 Produksjon av silisium, satsning på solcelleteknologi og planer om gassrørledning fra Vestlandet er blant de store prosjektene som nå skal på plass og som man mener vil gi vekst i regionen. Dette skjer på Herøya som ligger i Porsgrunn kommune ca. 4 km fra byens sentrum. IKT-næringen har også sterke miljøer og er i sterk vekst i regionen. 2.3 Oversikt over reiselivet i Grenland Det er møter og opplevelsestilbudet som bringer besøkende til Grenland/Porsgrunn. Dette er illustrert gjennom Reiselivskartet (vedlegg 2) og hotellene er plasserer i denne referanserammen. I dette kartet er de forskjellige aktørene i reiselivet skjematisk fremstilt i en verdikjedemodell. 2.3.1 Delprodusenter Under Delprodusenter på Reiselivskartet finner vi bl.a. møteplasser, attraksjoner, overnattingstilbud, servering og transport. a) Kommersielle møter og opplevelsesprodukter - Møteplasser Grenlandsområdet har store arenaer som kan benyttes til møte-, opplevelses- og kulturformål: Nytt kulturhus i Porsgrunn Det er besluttet å bygge et kulturhus som skal ligge på Østre Brygge nede ved elven. Investeringsrammen på MNOK 190 skal ligge til grunn for en arkitektkonkurranse. Det er foreløpig planlagt for 450 personer i amfi og 150 personer i en mindre sal. Bygget er planlagt ferdigstilt andre halvdel av 2011. Skjærgårdshallen i Langesund Skjærgårdshallen er et idrettsanlegg vegg i vegg med Quality Hotel&Resort Skjærgården. Hallen er eiet av Bamblehallen AS (eneaksjonær er Bamble kommune). Anlegget har to idrettshaller (en håndballhall med plass til 600 personer) og en fotballhall med kunstgressdekke (med plass til opptil 2 000 personer). Stevneplassen Stevneplassen er et innen- og utendørs messesenter med store haller, scener og parkanlegg rett nord for Skien sentrum. Stevneplassen benyttes bl.a. til det årlige Handelsstevnet i september. Storhallen er 3 000 m 2 (innekonsert 3 000 pers), videre finnes ytterligere 6 haller (fra 300m2 3000 m2) og et parkanlegg hvor det har vært arrangert konserter med opptil 15 0000 tilhørere Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

7 Skagerrak Arena Odd Grenland nye fotballstadion ligger rett nord for Skien sentrum vis a vis Stevneplassen. Det er tribune-kapasitet for opptil 13 000 tilskuere delvis under tak, og bl.a. næringslokaler på 7 000 m 2 inkl. VIP områder. Ibsenhuset Ibsenhuset er Skiens kulturelle opplevelsessenter og ligger i sentrum av byen. I tillegg til å presentere kulturtilbud i ulike genre er Ibsenhuset også et senter for kurs, konferanser, messer, møter, selskapsarrangementer. Skiens bibliotek har lokaler i kjelleren og en à la carte restaurant er integrert i huset og håndterer servering i forbindelse med de ulike arrangementene i huset. Ibsenhuset har plass til 800 i amfi samt foyer, mindre saler og grupperom. Fritidsparken Fritidsparken ligger i utkanten av Skien. Fritidsparken benyttes primært for idrettsarrangement. Nytt badeland og spa ble åpnet i 2008. Anlegget består i tilegg til Badeland av Skienhsallen (3 håndballhaller) med plass til 2 800 tilskuere på tribunen, Flerbrukshall med plass til 1 000 stoler og scene, et auditorium med plass til 220 personer, samt et stort uteområde. Fritidsparken har ca. 500 000 brukere per år, målet er 700 000 brukere med nytt badeland. Teater Ibsen Teater Ibsen ligger i sentrum av Skien og har to scener; et amfi (180 pers.) og en mindre scene (80 pers). Teateret leies ut på forespørsel. Grenland har et stort og bredt møtearenatilbud. Hotellkapasiteten (jfr. nedenfor) matcher ikke arenatilbudet for store arrangementer. - Attraksjoner Regionens viktigste attraksjoner er listet nedenfor: Badeparken Badeparken i Quality Hotel&Resort Skjærgården er en attraksjon i seg selv både for lokalmiljøet og for tilreisende. Mange barnefamilier kombinerer besøk i badeparkene i Bø og Langesund. Badeparken hadde 113 000 besøkende i 2006 (både hotellgjester og eksterne). Porsgrunds Porselænsfabrik Porsgrunds Porselænsfabrik ønsker besøkende velkommen til å oppleve porselensproduksjonen på nært hold. Et besøk omfatter omvisning i produksjon, kort historikk, galleri, handlemuligheter til reduserte priser og servering. Porselensfabrikken hadde i 2006 ca. 47 000 besøkende. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

8 Telemarkskanalen Grenlands største attraksjon er Telemarkskanalen med slusetur om bord 125 år gamle MS Victoria mellom Dalen og Skien. Båten blir i disse dager oppgradert til en mer effektiv og tidsriktig standard. Det er tre båter som trafikkerer kanalen. To med turistmessig trafikk fra Dalen til Skien (Ibsen og Victoria) og en med chartertrafikk som også går til Langesund (Skarsfos). Ibsen og Victoria fraktet i 2006 25 000 passasjerer, Skarsfos ca. 5 000 passasjerer. Det selges kanalpakker, hvor man kombinerer båtturen med opphold i Skien eller Dalen. Utenlandske grupper bestiller gjerne charterturer. Omsetning for rutetrafikken (Ibsen Victoria er ca. MNOK 5, servering kommer i tillegg.) Telemark Museum Skien ønsker å satse på og relateres til Ibsen også etter at Ibsenåret er slutt. Dette gjøres bl.a. ved aktiviteter i Teater Ibsen, Ibsenhuset og i Telemark Museum. Telemark Museum omfatter museene i nedre og midtre Telemark, bla. Gården Venstøp (Ibsens barndomshjem) som ble gitt som gave til Telemark Museum fra familien Løvenskiold og ble åpnet som museum i 1958. I dag er gården et moderne diktermuseum. Brekkeparken og Ibsen Museum hadde 31 500 besøkende i 2006 og en omsetning inkl. tilskudd og prosjektmidler på MNOK 20,5 (salgsinntekter 320, billettinntekter 480 ). Ibsenhuset Ibsenhuset er Skiens kulturelle storstue som tilbyr forestillinger og opplevelser innen alle kulturgenre. Se Møteplasser ovenfor for en nærmere presentasjon. Nye Skien Fritidspark Skien kommune satser 435 millioner på et anlegg til bruk for befolkningens fritid og skole, i tillegg til at fylkeskommunen bygger Hjalmar Johansen videregående skole for 160 mill kroner som en integrert del i anlegget. Se Møteplasser ovenfor for en nærmere presentasjon. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

9 Bø Sommarland 52,2 km fra Skien tilbyr Bø Sommarland vannaktiviteter i et familievennlig konsept. Badeparken i Bø er igjen solgt og ny eier investerer i enda en vannattraksjon som innvies sommeren 2007. Ny eier er det britiske investeringsselskapet. Candover, som har flere andre badeparker, dyrehager, naturparker og marineland i sin portefølje. Fjorårets nyhet i Bø var en jettegryte. Utover en ny attraksjon har også badeparken fått midler til å ruste opp parkens spisesteder og fellesområder. Bø Sommarland hadde 205 000 besøkende i 2006. Telemark Lekeland Aktivitets- og lekepark i Skien. 48 000 besøkende i 2006. - Arrangementer En oversikt over de største årlige arrangementene i regionen: Porsgrunn Internasjonale Teaterfestival (PIT) arrangeres av Grenland Friteater hvert år i juni. Arrangementet går over en uke og omfatter forestillinger, workshops og utstillinger. Festivalen trekker mange tilreisende til området, 30 000 besøkende ble registrert i 2006. I snitt kommer 100 tilreisende artister som blir i fire dager. Viser ved Kanalen har vært arrangert hvert år i juni siden 1997. Arrangementet trekker ca. 10 000 besøkende. Festivalen vokser stadig og arrangementer gjennomføres nå i flere områder i Telemark. Telemark Fylkes Handelsstevne, første uken i september arrangeres på Stevneplassen i Skien. Markedet har både lokale og tilreisende utstillere på salgsstands, videre er det forskjellige kulturarrangement i tilknytning til dette. Teater Ibsen arrangerer årlig i mai Henrik Ibsen en dannelsesreise som trekker ca. 3 000 besøkende til regionen. Målet er at 40% av de besøkende skal være tilreisende. B) Hotell/overnatting Det er to hoteller i Porsgrunn kommune, Hotell Vic i Porsgrunn sentrum og Korvetten hotell i Brevik. For detaljert hotelloversikt for Grenland, se også kap. 3.3. De store hotellkjedene er representert i regionen med Choice Hotels (Langesund og Skien) og Thon Hotels (Skien). De største kjedene har bl.a. sterke lojalitetsprogram og firmaavtalesystemer. Hotell Vic har tidligere Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

10 estimerer at ca. 50% av omsetningen kommer fra bedrifter med firmaavtale med hotellet. Næringslivet i Porsgrunn har stor betydning for hotellene i området. Historisk har tungindustri preget regionen, nå blir denne erstattet av bl.a. high-tech- og IKT-bedrifter. Herøya ligger ca. 4 km fra Porsgrunn sentrum. Besøkende til bedriftene på Herøya benytter både Porsgrunns- og Skienshotellene, dette styres i yrkes- og kurs-/ konferansesegmentet for en stor del av firmaavtaler. Det finnes er en rekke planer for utvikling av industri i området, som kan bidra til vekst i hotellmarkedet. Spesielt på vestsiden av Frier bassenget (Rafsnes). Det er også en del nyetableringer i på Klosterøya (gamle Union fabrikker) i Skien. Se også kap. 2.2.3. C) Servering Vic Hotell har hotellrestauranten Paletten Restaurant med à la carte-meny og gruppemenyer for konferanser og bussturister. Hotellrestauranten har få gjester utenom hotellets. Restauranttilbudet i Porsgrunn er relativt variert. Den mest populære ser ut til å være Kafé Osebro som ligger nede ved elven i restaurerte sjø-boder med servering ute og inne. Menyen består av småretter, pizza, buffét, fiskesuppe, salater. Kafé K er også godt besøkt og har status som er kulturkafeen i Porsgrunn sentrum med debatt, musikk og vel-smakende mat i intime omgivelser. Café Barezzo, Suppejentene og Jimmys er andre tilbud i tillegg til en håndfull etniske restauranter. D) Transport Kommunikasjonsmessig er situasjonen for Porsgrunn: - NSB trafikkerer Vestfoldbanen (Porsgrunn-Oslo) og Bratsbergbanen (Porsgrunn-Notodden) daglig. - Ekspressbussnettet er godt utbygget i området og trafikkeres med flere daglige avganger. - Sandefjord Lufthavn Torp (ca. 45 min. med bil) har et utvalg utenlands- og innenlandsruter. - Skien Lufthavn Geiteryggen er Skien kommunes flyplass. Flyselskapet Vildanden har direkte ruter til Stavanger, Bergen og Stockholm. - Kystlink trafikkerer strekningen Langesund-Hirtshals og Langesund- Strömstad med en seiling i døgnet. Det er ca. 50% nordmenn om bord, resten fordeler seg på tyskere (ca. 20%) og danske (ca. 30%). - Color Line effektiviserer sitt tilbud fra Larvik til Hirtshals og satt i juni 2008 inn ny ferge på ruten. SuperSpeed får kortere seilingstid, høyere frekvens og større kapasitet. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

11 2.3.2 Videreforedling I videreforedlingsleddet foregår verdiskapning ved markedsføring, tilgjengeliggjøring og pakking av de ulike produktene som inngår i reisen/opplevelsen. A) Innovasjon Norge (markedsføring Norge i utlandet) Innovasjon Norge har distriktskontor i Skien og arbeider nært med Telemarksreiser spesielt om internasjonal markedsføring av fylket. B) Fylkesselskap Telemarksreiser driver nasjonal og internasjonal markedsføring av reiselivstilbudet i Telemark. C) Destinasjonsselskap VisitGrenland driver turistinformasjon og koordinerer og markedsfører reiselivstilbudene i de fire Grenlands-kommunene. I tillegg har de en stilling dedikert til markedsføring og salg av regionens kurs-/konferansekapasitet. Drahjelp til hotellene er begrenset. D) Kjeder Hotell Vic er et frittstående hotell uten kjedetilknytning, men er knyttet opp til Fjord PASS i sommersesongen. Hotellet er eid av Trygve Hegnar. Ser vi Grenland under ett finner vi Choice Hotels (Skien og Langesund), Thon Hotels (Skien) og Your Hotell (Skien). Rica var representert i Skien inntil Rica Hotel Ibsen stengte i juni 2006. Hotellkjedenes verdiskapningsrolle ligger i tilgjengelig-gjøring av sine produkter gjennom organisering av tilbudet i systemer som felles booking, lojalitetsprogrammer, firmaavtaler og lignende. 2.3.3 Utviklingsområder med betydning for reiselivet i regionen I Strategisk Reiselivsplan for Grenland 2007-2010, skal Grenland fremstå som den fremste innovative og mangfoldige kulturbaserte reiselivsregion i Norge. Planen er et samarbeid med politiske og administrative offentlige organ og representanter fra næringslivet. Reiselivsplanen inneholder svært høye mål på hotellbelegg (70% innen 2010) og sterk vekst i kurs-/konferansemarkedet (20% vekst). Vi har i tidligere samtaler med destinasjonsselskapet ikke kunnet registrere at det er avsatt markedsføringsmidler som korresponderer med disse målene. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

12 2.4 Oppsummering reiselivsaktører Grenland Grenland har et omfattende tilbud av møtearenaer (kulturhus, stevneplass, idrettsarenaer, teater og kino). De største hallene kan alene ta opp mot 2 000 personer. Antall hotellrom (538 rom på Grenlandshotellene) i regionen står imidlertid ikke i forhold til tilbudet av kongress- og møtearenaer. Ved kurs-/konferansearrangement ønsker deltakere som oftest enkeltrom og da er hotellkapasiteten i området for liten. Dette kan være noe av grunnen til at det er vanskelig å øke volumet på kurs- /konferanse i området. I de siste årene har det i tillegg vært stort press på eksisterende hoteller i midtuken, som har medført at hotellene ikke har hatt ønske om å binde om kapasitet til arrangementer. De største attraksjonene i Grenlandsområdet er Skien Fritidspark, Porsgrund Porselænsfabrik, Badeparken i Langesund, Telemark Museum og Telemarkskanalen i tillegg til Bø Sommarland som ligger lenger nord i fylket. Det er de familierettede badelandstilbudene som har høyest besøkstall i regionen. Porsgrunn har relativt frekvent buss- og togtilbud til Oslo, om lag halvparten av togavgangene går imidlertid med buss til Larvik for korrespondanse med tog videre derfra. Fra den lokale lufthavnen (Geitryggen i Skien) finnes et begrenset rutetilbud til Bergen, Stavanger og Stockholm med flyselskapet Vildanden. Sandefjord Lufthavn Torp har innenlandsruter til Bergen, Stavanger og Trondheim og et utvalg lavprisselskap tilbyr direkteruter til 15 destinasjoner i Europa. Det finnes også faste rutetilbud til København og Amsterdam fra Torp. Fra Langesund går daglige seilinger til Hirtshals og Strømstad med selskapet KystLink. Color Line har satt inn sin nye SuperSpeed-ferge på strekningen Larvik Hirtshals, reisetiden er forkortet til 3timer og 45 minutter (mot tidligere ca. 6 timer) og kapasiteten er mer enn fordoblet. Det er skarp konkurranse selskapene imellom, dette bidrar til forholdsvis lave priser og god tilgjengelighet på disse strekningene. Både for nordmenn som velger Danmark som feriemål fremfor å bli i eget land, og for danske turister som ønsker å besøke Norge. Telemarkreiser eies av reiselivsaktørene og kommunene i fylket og driver salgs-, markedsførings- og informasjonsarbeid på det norske og utvalgte utenlandske markeder i samarbeid med Innovasjon Norge. VisitGrenland er et destinasjonsselskap som drifter regionens turistkontor og driver salg av kurs-/konferanse tilbudet i området. Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

13 3 Markedssituasjonen for hotellene i Grenland 3.1 Generelt For å kunne vurdere markedspotensialet for et nytt hotell i Porsgrunn, har vi analysert hotellstatistikk som omhandler Telemark og Grenland, samt et utvalg hoteller som kan defineres som konkurrerende hoteller/tilsvarende hoteller i Porsgrunn/Skien. Dette bygger på data hentet ut fra Statistisk Sentralbyrås (SSB) offentlig tilgjengelige statistikk, samt spesialuttrekk kjøpt fra SSB. Det kan også være av betydning å ta et lite sideblikk på hotellstatistikken for landet som helhet. 3.2 Tilbud, etterspørsel, markedssegmenter og RevPAR 3.2.1 Totalt Norge Først et blikk på situasjonen i Norge i dag. Utvikling 2005-2007 Antall År hotell 1) Antall disp. rom 1) Antall Gjestedøgn 2) Antall solgte romdøgn 2) Kapasitetsutnyttelse rom (rombelegg) 2005 915 59.301 17.110 11.132 52,1 % 2006 895 60.091 17.773 10.761 54,6 % 2007 895 61.496 18.526 12.505 56,8 % Endring i perioden - 2,2 % + 3,7 % + 8,3% + 12,3 % + 4,7%-poeng Δ2003-2007 - 7,3 % + 6,9 % + 18,5 % + 24,1 % + 8,6 %-poeng Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting 1) Antall per desember 2) I tusen Antall hotellovernattinger i Norge var totalt ca. 18,5 mill i 2007, det er en økning på 4,2 % i forhold til 2006. Fra 1999 var det en kontinuerlig nedgang i norsk hotellnæring t.o.m. 2003. Fra 2004 t.o.m. 2007 har det vært en kontinuerlig oppgang. 2003 var det året med lavest belegg siden 1996. Kapasitetsutnyttelsen i 2007 var 56,8%. Dette er det høyeste belegget som er oppnådd siden før 1990-tallet. Byhotellene har vanligvis en høyere kapasitetsutnyttelse enn landhoteller og dermed landsgjennomsnittet. Det har vært en økning i antall tilgjengelige rom i landet de senere årene, det til tross for at antall hotellbedrifter er redusert. Årsaken er at mindre hoteller er forsvunnet fra markedet, samtidig som nye hoteller bygges større 4. 4 Nærmere informasjon om situasjonen i Norge fremgår av rapporten Norsk Hotellnæring 2007 Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

14 3.2.2 Telemark fylke Tilbud og etterspørsel Telemark fylke 2005-2007 År Antall hoteller 1) Antall rom 1) Antall gjestedøgn Antall romdøgn Belegg 2005 47 2.558 660.420 346.758 37,9 % 2006 41 2.431 621.502 329.285 37,5 % 2007 44 2.684 663.396 359.407 39,3 % Endring i perioden -6,4 % + 4,9 % + 0,5 % + 3,6 % + 1,4%-poeng Δ2003-2007 - 2,2 % +10,3 % + 2,0 % + 8,7 % +1,6 %-poeng Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting 1) Antall per desember Gjestesammensetning 2005-2007 År Antall gjestedøgn Kurs-/ konferanse Segment etter formål % Yrke % Ferie-/ fritid % 2005 660.420 83.080 12,6 106.935 16,2 470.405 71,5 2006 621.502 78.493 12,6 106.196 17,1 438.813 70,3 2007 663.396 80.744 12,2 135.167 20,4 447.485 67,5 Endring i perioden + 0,5 % - 2,8 % -0,4%-p. + 26,4 % +4,2%-p. - 4,9 % -3,8%-p. Δ2003-2007 + 2,0 % - 12,2 % -2,0%-p. + 44,9 % +6,0%-p. - 3,8 % -4,1%-p. Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting Utenlandske og norske gjestedøgn Antall Nasjonalitet År gjestedøgn Norsk % Utenlandsk % 2005 660.420 494.832 74,6 165.588 25,1 2006 621.502 489.805 78,8 131.697 21,2 2007 663.396 517.319 78,0 146.077 22,0 Endring i perioden + 0,5 % +4,5 % +3,1%-p. - 11,8 % -3,1%-p. Δ2003-2007 + 2,0 % + 4,9 % +2,2%-p. - 7,1 % -2,2%-p. Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

15 RevPAR utvikling År Losjiomsetning Rompris Belegg RevPAR i 1.000 2005 244.811 706 37,9 % 268 2006 244.659 743 37,5 % 279 2007 273.868 762 39,3 % 299 Endring i perioden + 11,9 % +7,9 % + 1,4%-poeng +11,9 % Δ2003-2007 + 20,2 % +10,6 % +1,6 %-poeng +15,3 % Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting Telemark er et fylke med svært stor andel ferie-/fritidsgjeser. Det er stor forskjell i gjestesammensetningen i Grenland og resten av fylket. Telemark fylke står for 3,6% av totalt antall gjestedøgn på landsbasis. Fordelt på segmenter utgjør dette 3,2% på kurs-/konferanse, 1,9% på yrkesreiser og 5,1% på ferie/fritidsreiser. Av hotellgjestedøgn i Telemark utgjør overnattinger i Grenland i underkant av 25%. Hotellene i Telemark har de siste årene har tapt markedsandeler i forhold til det norske totalmarkedet. Størst reduksjon har det vært på kurs/konferansesegmentet. Fordeling på nasjonalitet i Telemark var i 2006 78,0% norske og 22,0% utenlandske gjestedøgn. Antall norske gjestedøgn har gått ned med 0,5% de siste tre år mens de utenlandske har gått ned med 0,7. 3.2.3 Grenland (kommunene Skien, Porsgrunn og Bamble) I dette utvalget er Quality Hotel Grand Farris i Larvik i tilegg tatt med til hotellene i Grenland. Dette er gjort grunnet begrensninger SSB har i forhold til å utgi statstikk som kan brytes ned på enkelt bedrifter. Quality Grand Farris har trolig et forholdsvis likt gjestegrunnlag som de tre hovedkonkurrentene i Porsgrunn og Skien. I enkelte tilfeller har vi simulert frem Quality Grand Farris sin markedsandel og trukket dette ut fra Grenlands-tallene. Det er gjort ved å anta at hotellets solgte gjestedøgn er identisk med gjennomsnittet og at den relative andelen i forhold til romkapasitet er trukket ut. Tilbud og etterspørsel Grenland 2005-2007 År Antall hoteller 1) Antall rom 1) Antall gjestedøgn Antall romdøgn Belegg 2005 9 673 167.361 119.095 51,6 % 2006 10 704 166.759 122.764 52,4 % 2007 10 704 179.453 139.367 58,3 % Endring i perioden + 11,1 % + 4,6 % + 7,2 % +17,0 % +6,7%-poeng Δ2003-2007 - - - - - Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting 1) Antall per desember Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

16 Gjestesammensetning 2005-2007 År Antall gjestedøgn Kurs-/ konferanse Segment etter formål % Yrke % Ferie-/ fritid % 2005 167.361 22.109 13,2 78.348 46,8 66.904 40,0 2006 166.759 19.925 11,9 78.025 46,8 68.809 41,3 2007 179.453 16.081 9,0 105.530 58,8 57.842 32,2 Endring i perioden + 7,2 % - 27,3 % -4,2%-p. + 34,7 % +12,0-p. -13,5 % -7,7%-p. Δ2003-2007 - - -. - - - - Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting Utenlandske og norske gjestedøgn Antall Nasjonalitet År gjestedøgn Norsk % Utenlandsk % 2005 167.361 142.832 84,9 25.259 15,1 2006 166.759 145.094 87,0 21.665 13,0 2007 179.453 154.701 88,2 24.752 13,8 Endring i perioden + 7,2 % +8,9 % +1,3%-p. - -2,0 % -1,3%-p. Δ2003-2007 - - - - - Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting RevPAR utvikling År Losjiomsetning Rompris Belegg RevPAR i 1.000 2005 84.480 709 51,6 % 366 2006 89.556 729 52,4 % 382 2007 109.344 785 58,3 % 457 Endring i perioden +29,4 % +10,6 % +6,7%-poeng +25,0 % Δ2003-2007 - - - - Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting Grenlands hotellgjestedøgn (tall i parentes inkl. Quality Hotel Grand Farris i Larvik) utgjør i 19,9% (17,2%) av registrerte hotellgjestedøgn i Telemark. I forhold til antall romdøgn er nærmere 70% solgt i denne regionen (78,1% inkl. Grand Farris, 67,5% uten). Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting