Hotellmarkedsrapport. Februar 2010

Transkript

1 Hotellmarkedsrapport Februar 2010 Innhold: 1. Hotellutvikling antall hoteller, romkapasitet etc. - side 2 2. Det norske hotellmarkeds operatører og aktører. side 4 3. Markedsutvikling. side 5 4. Hvem er gjestene og hvor kommer de fra? side 7 5. Byens hotelltyper klasser og stjerner side 9 6. Belegg, priser og REVPAR i Oslo. side Omkringliggende regioner. side Planlagte nybygg og utvidelser. side Oppsummering side 16 Phone: Web: 1 av 18

2 1. Hotellutvikling antall hoteller, romkapasitet etc. Det norske hotellmarkedet har hatt et relativt stabilt antall hoteller i flere tiår. I 1993 var det ca 1000 hoteller i Norge, og i 2009 hadde antallet sunket til 987. Mange nye har kommet til i løpet av denne tiden, men som tallene viser har det blitt avviklet enda flere. De nye hotellene har flere rom pr. hotell enn hva man hadde for år siden. I 1990 var det ca hotellrom på våre 993 bedrifter, mens i dag er det ca rom på tilsvarende 987 bedrifter. Dette gir en økning i antall rom pr bedrift fra ca 51 til 68. Antall hoteller i Norge 1985 til Antall hotellrom i Norge Phone: Web: 2 av 18

3 Utviklingen er omtrent den samme for Oslo. I løpet av de siste 13 årene antall hoteller økt med 7 enheter, mens antall rom har økt med mer enn Dette tilsvarer en økning i antall rom pr. hotell fra 119 i 1996 til 175 nå i Antall hoteller i Oslo Phone: Web: 3 av 18

4 Antall hotellrom i Oslo Det norske hotellmarkeds operatører og aktører Det norske hotellmarkedet er preget av kjedesamarbeid og varemerker. De første spede signaler på kjedesamarbeid kom på slutten av 1960 årene. Først ute var InterNOR hotellene og Müllerhotellene. Esso Motor Hotel og SAS hotellene var også brands som man så tidlig i det norske hotellmarkedet. Fart i sakene ble det først midt i 1990 tallet hvor Choice Hotels startet ekspansjonen. Riktignok hadde Rica allerede vært i markedet noen år. Det samme kan vi si om Scandic og Best Western. For øyeblikket kontrollerer kjedene i Oslo mer enn 90 % av alle hotellrommene. Thon Hotels er den kjeden med størst markedsandel i og med at det er 15 hoteller innen byens grense. Thon har 15 operative hoteller med til sammen rom. Fordelingen i Oslo er som følger: Phone: Web: 4 av 18

5 Kjede Antall hoteller Markedsandel hoteller Antall rom Markedsandel hotellrom Thon 15 27,78 % ,59 % Rica 8 14,81 % ,09 % Choice 7 12,96 % ,32 % Best Western 5 9,26 % 506 5,49 % Radisson 4 7,41 % ,66 % Scandic 4 7,41 % 878 9,52 % First 2 3,70 % 162 1,76 % Sum kjeder 45 83,33 % ,42 % Uavhengige 9 16,67 % 791 8,58 % Totalt Markedsutvikling Resultatene for Oslomarkedet viste en nedgang i årene etter terrorangrepene i En ny oppgangsperiode ble innledet i 2003/2004 og en ny topp kom på slutten av 2007 og begynnelsen av Høsten 2008 trodde man at finanskrisen hadde truffet Norge. Da sank belegg og omsetning. Resultatene ble svakere. Etter at 2009 er tilbakelagt ser man at nedgangen ikke ble større enn at man kom tilbake til 2005 nivå. M an leverte ikke svakere resultater enn hva som ble levert i perioden før terrorangrepet i Dette gjelder oppnådde beleggsprosent av solgte rom. Oppnådd gjennomsnittlig pris pr. solgte rom i 2009 ligger noe lavere enn i 2008, men i 10 års perspektivet er 2009 det nest beste år. REVPAR viser også en nedgang i forhold til 2008, men i samme 10 år periode er tallene kun lavere enn hva som ble oppnådd i 2007 og Ser man på antall solgte rom ser man at nedgangen fra 2008 til 2009 var på ca solgte rom (1,9 %). Phone: Web: 5 av 18

6 90 Oslo - Beleggsprosent 2000 til og med ,7 67,8 65,3 61,6 64,6 69,8 74,1 76,6 73,1 68, Phone: Web: 6 av 18

7 Oslo 2000 til og med 2009 antall solgte rom ,00 Oslo Oppnådd pris pr. solgte rom og REVPAR 1 000,00 892,00 954,00 914,00 800,00 747,00 733,00 748,00 742,00 725,00 750,00 794,00 683,27 697,37 600,00 520,66 496,97 488,44 457,07 468,35 523,50 588,35 625,18 400,00 200, Oppnådd pris pr. solgte rom REVPAR Phone: Web: 7 av 18

8 Oslo logiomsetning i hele 1000 fra 2000 til Grafene og tallene viser at Oslo det ble ingen dramatiske endringer i oppnådde priser og antall solgte rom i nedgangsåret En vesentlig årsak til de svakere tallene var at markedet ikke klarte å absorbere kapasitetsøkningen som var på nær 1000 rom (11 %) 4. Hvem er gjestene og hvor kommer de fra: Det har vært liten endring i formålene med gjesters opphold i Oslo i løpet av de siste 10 årene. År Kurs, konferanse Yrke Ferie, fritid ,2 % 52,2 % 35,6 % ,4 % 51,8 % 36,8 % ,0 % 49,7 % 38,3 % ,3 % 51,6 % 38,0 % ,7 % 50,2 % 39,0 % ,8 % 51,5 % 36,7 % ,3 % 51,4 % 37,3 % ,8 % 52,2 % 37,0 % ,5 % 51,5 % 36,9 % ,1 % 49,1 % 39,8 % GJ.SNITT 11,3 % 51,1 % 37,6 % Gjesters formål for besøk i Oslo Yrke 51 % Ferie, Andre fritid 38 % 38 % Kurs, konferanse 11 % Phone: Web: 8 av 18

9 Det er nasjonale gjester som i stor grad belegger Oslohotellene. ( ca 65 %). Til sammenligning kan det opplyses at i København er det motsatt. Ca 65 % av gjestene i Konges By er internasjonale gjester. Fordelingene i Oslo var slik for de to siste årene: 70,00 % 65,15 % 63,72 % Nasjonalitetsfordeling Oslo 60,00 % 50,00 % 40,00 % 30,00 % 20,00 % 17,82 % 16,82 % 10,00 % 0,00 % 4,73 % 4,23 % 4,76 % 5,08 % 4,01 % 3,93 % 3,40 % 3,32 % 1,56 % 1,47 % Norge Storbritannia Sverige Tyskland USA Danmark Andre utl Det er interessant å se utviklingen av utenlandsbelegget i et større perspektiv enn hva tallene for de to siste årene viser. Går man lengre tilbake ser man andelen av utenlandske gjester har blitt redusert i løpet av en periode på 25 år. 70,00 % 65,00 % Fordeling norske og internasjonale gjester i Oslo ,00 % 55,00 % 50,00 % 45,00 % 40,00 % 35,00 % 30,00 % International 50,34 43,73 49,89 44,76 46,09 46,96 46,26 46,29 46,38 45,90 41,57 39,65 40,11 39,44 41,24 39,35 38,55 38,61 37,07 37,80 37,82 37,84 36,67 36,28 34,85 Domestic 49,66 56,27 50,11 55,24 53,91 53,04 53,74 53,71 53,62 54,10 58,43 60,35 59,89 60,56 58,76 60,65 61,45 61,39 62,93 62,20 62,18 62,16 63,33 63,72 65,15 International Domestic Phone: Web: 9 av 18

10 5. Byens hotelltyper klasser og stjerner. Myndigheter og noen av bransjens organisasjoner ønsker å ta i bruk internasjonale stjerneklassifisering av norske hoteller. Det er vedtatt retningslinjer for dette, og man har bestemt kriterier for hva som skal til for å oppnå et vist antall stjerner på sitt hotell. Nærmere informasjon om dette kan fås ved å benytte denne linken: Klassifiseringen vil bli en frivillig ordning. Flere av bransjens store aktører har uttalt at man ikke vil gå inn på en slik form for klassifisering. P.t. er det ingen av kjedehotellene som har tatt i bruk stjerneklassifisering. Hotelltyper og hotellalternativene er i stadig utvikling, og det kan være misvisende at for eksempel et godt hotell med store og smakfulle rom, samt andre spesielt gode tilbud ikke kan få mer enn to eller tre stjerner på grunn av at man ikke har middagsservering. Nedenfor har vi satt inn en oversikt over de viktigste rammene for bruk i tildeling av antall stjerner i systemet: Hotell med enkel værelsesstandard og felles dusj og toalett Hotell med enkel værelsesstandard hvor minst 50 % av rommene har egen dusj og toalett. Hotell med god romstandard hvor alle rommene har telefon, TV, dusj og toalett samt servering av alle måltider i egne eller nærliggende lokaler. Dette inkluderer bl.a.: Dobbeltrom minst 16 m 2. Enkeltrom minst 14 m 2. Et fullservicehotell med meget god romstandard. Dette inkluderer bl.a.: A la carte restaurant - middag Dobbeltrom minst 20 m2. Enkeltrom minst 16 m2. Internettadgang på rommene. Et fullservicehotell med eksklusiv romstandard og serviceytelser på et høyt nivå. Dette inkluderer bl.a.: Dobbeltrom minst 24 m2. Enkeltrom minst 18 m2. Generelt luksuriøst innredede rom og fellesarealer A la carte restaurant - lunsj og middag Innendørs svømmebasseng eller bemannet fitness-senter Resepsjon bemannet 24 timer 24 timers room - service Suiter til rådighet Skulle man likevel driste seg til å fordele hotellene i Oslo inn i stjerneklassifisering vil man se at byens hoteller fordeler seg som følger: Phone: Web: 10 av 18

11 Stjerner Antall hoteller Antall rom Snitt antall rom pr. hotell Rack rate Markedsandel på hoteller Markedsandel på rom ***** ,38 9,26 % 20,70 % **** ,13 27,78 % 31,09 % *** ,73 38,89 % 33,15 % ** ,86 16,67 % 12,66 % * ,2 7,41 % 2,39 % Sum ,61 100,00 % 100,00 % De rack rate priser som er oppgitt gjelder for overnatting i standard enkeltrom inkludert frokost. Oppholdet gjaldt overnatting i ukedager (periode med ankomst tirsdager eller onsdager i november 2009). Tabellens oppgitte priser er da gjennomsnittet av de oppgitte rack rate prisene for hotellene i de forskjellige klasser. Prisene er innhentet via kjedenes egne bookingsider eller nettsiden og lignende. Scandic Vulkan Hotel i Oslo åpner i september 2011 Rica G 20 åpner i mai rom beliggende i Grensen 20 Phone: Web: 11 av 18

12 Hotellene i Oslo har fra 673 værelser (Oslo Plaza) og ned til i underkant av 50 rom for de minste. Dette er de største hotellene i Oslo Antall Hoteller I Oslo rom Radisson Blu Oslo Plaza 673 Clarion Hotel Royal Christiania 508 Radisson Blu Scandinavia Hotel 488 Thon Hotel Opera 434 Grand Oslo 290 Hotel Bristol 251 Thon Hotel Slottsparken 246 Quality Hotel Edderkoppen Scandic 241 Scandic Byporten 239 Holmenkollen Park Hotel Rica 222 Scandic Sjølyst 209 Rica Helsfyr Hotel 207 Oslo Plaza har planer om å utvide med 336 rom slik at man kommer over 1000 rom. Royal Christiania vil utvide med 342 rom og får da 850 rom. Foranstående 13 hoteller er de som i dag har mer enn 200 rom. Ellers er det 26 som har mellom 100 og 200 rom og tilsutt er det 16 som har færre enn 100 rom. Mer enn 1/3 av Oslos hotellrom ligger i gangavstand fra Oslo S. I gangavstand fra Oslo S Chain Number of rooms Oslo Budget Hotel 54 Thon Hotel Astoria Thon 180 Rica Oslo Hotel Rica 175 Comfort Hotel Børsparken Choice 198 Clarion Collection Hotel Folketeateret Choice 160 Thon Hotel Terminus Thon 162 Clarion Collection Hotel Bastion Choice 99 Scandic Byporten Scandic 239 Park Inn Radisson 118 Thon Hotel Panorama Thon 118 Clarion Hotel Royal Christiania Choice 508 Thon Hotel Opera Thon 434 Radisson Blue Oslo Plaza Radisson 673 Antall hoteller 13 Antall rom Phone: Web: 12 av 18

13 6. Belegg, priser og REVPAR i Oslo Belegg, oppnådde priser og REVPAR fordeler seg slik for de forskjellige segmenter av Oslo hotellene: 90,0 % 80,0 % 70,0 % 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % Beleggsprosenter Oslo hotellene * 3 og 4 * 1 og 2 * 1 400, ,00 Oppnådde priser Oslohotellene 1 000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 5 * 3 og 4 * 1 og 2 * ,00 800,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 - REVPAR Oslo * 3 og 4 * 1 og 2 * Phone: Web: 13 av 18

14 Det kan også være interessant å se fordeling av belegg, oppnådde priser samt REVPAR fordelt på årets forskjellige måneder, for å kunne fastslå årets beste perioder. Tallene for de tre siste årene pr. måned er: 100,0 Belegg Oslo siste 3 år 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 - januar februar mars april mai juni juli august september oktober november desember ,7 68,6 77,7 62,5 75,5 85,6 71,7 89,1 86,1 81,0 84,9 62, ,1 69,1 61,1 74,4 77,6 80,8 68,4 82,9 80,8 77,6 75,0 57, ,3 64,6 66,1 55,4 67,4 79,6 65,4 76,3 76,5 74,9 76,0 56, Gjennomsnittlige priser pr solgte rom januar februar mars april mai juni juli august september oktober november desember Phone: Web: 14 av 18

15 900,00 REVPAR Oslo 2007 til og med ,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 - januar februar mars april mai juni juli august september oktober november desember ,70 596,13 686,87 546,88 696,11 821,76 491,15 765,37 831,73 742,77 825,23 568, ,05 677,87 584,12 749,95 772,90 795,07 518,47 785,89 799,92 757,38 730,50 510, ,71 614,35 607,46 489,74 661,87 809,53 474,80 648,55 727,52 672,60 720,48 505, Omkringliggende regioner. Akershus fylke er det har hatt den beste utvikling når det gjelder hotellvirksomhet i løpet av de siste årene. Dette skyldes i stor grad etableringen av Gardermoen som hovedflyplass. Gardermoen ble som bekjent hovedflyplass i I 1996 var markedsandelen av alle hotellovernattinger og kurs/konferanseovernattinger henholdsvis 3,8 % og 7.5 %. I 2009 var tilsvarende markedsandel 7,2 % og 15,0 %. I 1996 var Oslos tilsvarende andeler 15 % og 17,8 % for alle overnattinger, og 14.7 % og 14.3 % for kurs/konferanser. Det kan være interessant å vurdere hotellmarkedet i Akershus ved å se på følgende regioner: A. Gardermoen (Ullensaker kommune) B. Øvrige kommuner på Romerike C. Asker og Bærum regionen D. Follo Pr Region Antall Antall Beleggs- Inntekter pr. REVPAR Andel av overnattinger hotell rom prosent 2009 solgte rom Kurs/ konferanse Ferie/ fritid Yrkesreisende Norske gjester Utenlandske gjester Gardermoen ,9 % 890,- 497,- 24,6 % 35,3 % 40,1 % 82,5 % 17,5 % Øvrige Romerike ,5 % 875, ,9 % 27,6 % 36,9 % 85,0 % 15, 0 % Asker og Bærum ,9 % 939,- 487,- 26,9 % 26,0 % 47,1 % 68,5 % 31,5 % Follo ,4 % 952, ,7 % 28,1 % 28,1 % 87,0 % 13,0 % Phone: Web: 15 av 18

16 8. Planlagte nybygg og utvidelser Til tross for synkende beleggsprosenter og REVPAR i Oslo regionen planlegges det nye hoteller og utvidelse av eksisterende kapasitet. Siden nyttår har følgende hoteller i regionen startet virksomhet: Hotell Antall rom Operatør Beliggenhet Park INN 118 Rezidor Oslo Sentrum Comfort Hotel RunWay 303 Choice Gardermoen Disse hotellene planlegger utvidelse: Hotell Antall nye Operatør Beliggenhet rom Holmenkollen Park Hotell 110 Rica Oslo, Holmenkollen Clarion Royal Christiania 342 Choice Oslo Radisson Blu Oslo Plaza 336 Rezidor Oslo Thon Hotel Linne 66 Thon Oslo øst Thon Hotel Arena 77 Thon Lillestrøm De nye hotellene i regionen som er under bygging eller planlagt utbygging er Hotell Antall rom Operatør/ Beliggenhet Planlagt åpning Bra nd Rica Hotel P20 96 Rica Oslo Sentrum 2010 Oslo Vulkan 149 Scandic Oslo Sentrum 2011 Oslo Comfort 150 Choice Oslo Sentrum 2010 Oslo Comfort Oslo S 170 Choice Oslo Sentrum 2012 Park Inn Oslo Airport 300 Rezidor Gardermoen 2010 Scandic Oslo Airport 250 Scandic Gardermoen 2010 Theatre Arts Hotel 1 59 Key Hotels Oslo Stortingsgata 2010 Scandic Fornebu 300 Scandic Fornebu i Bærum 2012 First Hotel Gardermoen 600 First Gardermoen?? Quality Hotel Arena Fornebu 305 Choice Fornebu i Bærum 2012? Tidligere skatteetatens kontorer. Et prosjekt fra Selvaag Forvaltning 150 +????? Jernbanetorget Oslo 2011? 1 Utvider med ytterligere 103 rom i 2011 Phone: Web: 16 av 18

17 9. Oppsummering Oslos hotellmarked har i store trekk vist en vekst igjennom de siste årene. Dog har man sett visse variasjoner ofte betinget av utenforstående hendelser. All time high fikk man fra sommeren 2007 til sommeren Da var belegget høyt, prisene gode, og det ga da høye REVPARS. Etter at finanskrisen satt sitt preg på samfunnet, også hotellmarkedet, opplevde man en nedgang i statistikktallene. Nedgangen i antall gjestedøgn var derimot marginal ved at det samlede antall gjestedøgn gikk ned fra ca 2,30 mill til ca 2,25 mill fra 2008 til Årsaken til at man kunne få inntrykk av at krisen hadde kommet til hotellbransjen var nyetableringene og økt kapasitet kom i markedet uten at dette medførte nye gjester til byen. Dette kan generelt være en tankevekker, hvor det bør vurderes om nye hoteller skaper ny trafikk eller om nye hotellet oppnår belegg kun ved å stjele fra sine konkurrenter eller fra sine søsken i samme kjede. Helt nye kjeder og operatører med andre distribusjonskanaler og salgskanaler kan muligens gjøre sitt til at ny trafikk kommer til byen. Oslo har også en lav andel av internasjonale gjester. Dette bekreftes dersom man ser på tilsvarende tall hos våre naboer, København, Stockholm og Helsingfors. Man bør også være klar over den realitet som viser at andel utenlandske gjester på Oslo hotellene har over en tidsperiode sunket fra ca 50 % til ca 35 % av belegget. Ca 65 % av byens hotellrom ligger i mellomklasse sjiktet (3 og 4 stjernes) og ca 15 % ligger i lavprissegmentet (1 og 2 stjerners). Det er spørsmål om ikke hotellbransjen eller hotelleierne i bransjen bør se litt på flytrafikkens løsninger og vurdere å skape noe lik hotellverdens Norwegian eller Ryanair. Når man ser på de hotellplaner og igangsatte prosjekter som byen og dens nærliggende områder har kan det være grunn til bekymring, og grunn til en viss engstelse om fremtidig overetablering. På den annen side bør man muligens feste lit til beslutningstakerne til disse prosjekter. Investorene, utviklerne og sist, men ikke minst hotelldriverne/operatørne som er bransjens eksperter viser jo med sin etableringsvilje at det ligger store muligheter i hotelldrift og hotellinvesteringer i Oslo og omegn. Om NHC NHC er et ledende hotellkonsulent selskap i Norden. Virksomheten ble etablert i Danmark i 2004, og utvidet med kontor i Norge høsten Vi arbeider både med lokale, regionale og internasjonale utviklere, investorer og banker. Vi utfører arbeid som feasibility analyser (gjennomførbarhetsanalyser), verdivurderinger, operatørsøk, kontakts forhandlinger m.m. Medarbeiderne og partnerne i NHC har en bred hotellfaglig og eiendomsfaglig bakgrunn og man vektlegger et tett teamsamarbeid i oppgaveløsningene. Våre primære markedsområder i den nordiske region, men vi utfører og har utført oppdrag i flere andre europeiske land. Phone: Web: 17 av 18

18 Ytterligere informasjon om vår virksomhet og våre tjenester kan fås ved å besøke våre hjemmesider: Kontaktinformasjon Nordic Hotelconsulting Olaf Vangstein Sentrumveien Ski Tlf olaf@nordichotelconsuling.no Disclaimer Informasjonen som presenteres i denne rapporten tilhører NHC og kan ikke distribueres til 3. part uten skriftlig samtykke av NHC. NHC gir ingen garanti for nøyaktigheten av informasjon, data og konklusjoner som presenteres i denne rapporten og kan ikke holdes ansvarlig for resultatene kommer fra beslutninger tas basert på den informasjonen som presenteres her. Kilder: SSB, Statistikknett, egne databaser Phone: Web: 18 av 18