SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 201004123 : O: : 7-3 : Alf Gyland : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 20.10.10 124/10 SØKNAD OM HUS NR. 3 PÅ GÅRDSBRUK, GNR 7 BNR 3, FURENES - DISPENSASJON SAKEN GJELDER Fra Trond T. Furenes, eier av gnr 7 bnr 3, foreligger det søknad om et 3. hus på gårdsbruket. Eiendommen ligger i et LNF-område. Søknaden er 18.06.10 sendt til byplansjefen fra bygningssjefen for behandling. Brevet fra bygningssjefen har en del dokumenter som vedlegg. Landbrukssjefen mener det ikke er behov for mer enn 2 hus på gården og ber om at hus nr. 3 blir behandlet som dispensasjon. Kommuneplanen har bestemmelse om at bare boliger tilknyttet stedbunden næring kan etableres i LNFområdene. DOKUMENTER I SAKEN 1. Oversiktskart 2. Detaljkart 3. Søknad av 18.06.10 med følgende vedlegg: Notat fra kulturvernlederen av 08.01.2004. Brev fra landbrukssjefen til søkeren av 26.03.2004. Brev til søkerne fra byggesak av 24.03.2010. Notat fra landbrukssjefen til byggesak av 21.05.2010. Brev fra søker av 02.06.2010. PLANBESTEMMELSE Kommuneplanen, LNF-område. Bare boliger tilknyttet stedbunden næring kan tillates. DISPENSASJON 19-1. Søknad om dispensasjon. Utdrag av paragrafen. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Naboer skal varsles før vedtak treffes. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområdet blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankravet og for budet i 1-8. 19-2. Dispensasjonsvedtaket. Utdrag av paragrafen. Kommunen kan gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klar større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. BEGRUNNELSE Begrunnelsen for søknaden er i hovedtrekk at det gamle huset har verneverdi, men ikke tidens krav til bolig. Side 1 av 3
KORT OM TIDLIGERE FORHOLD OG BEHANDLING. I 2003 var det 2 hus på gården. Det eldste og omsøkte hus var da bebodd av nåværende eier. Det andre huset av tidligere eier, far/svigerfar. Byggetillatelse på et nytt hus, et 3. hus ble sendt kommunen november 2004. Forut for dette tidspunkt forelå det en uttalelse fra kulturvernlederen og landbrukssjefen. For kulturvernlederen var hensikten å vurdere eiendommens verneverdi. Kulturvernlederen konkluderte med at totalt sett er tunet en fin representant for en type mindre gardsbruk og representerer lokale kulturminneverdier som bør bevares. Dersom ny bolig tillates oppført, anbefales en annen bruk enn permanent bolig for den eldste boligen. Landbrukssjefen konkluderte med å ikke ha merknader til rapporten fra kulturvernlederen, og fra landbrukshold kan nytt hus bygges uten at det blir satt krav om riving av den bevaringsverdige eldre boligen. Byplansjefen v/arealplan mente at tunets verneverdi ikke var høy nok. Det eldste huset måtte rives dersom nytt ble tillatt. Rammetillatelse for ny bolig ble gitt i 2005. En av betingelsene var at søknad om rivingstillatelse av det gamle huset ble mottatt samtidig med anmodning om brukstillatelse for det nye huset. Det gamle huset er ikke revet. Det nye huset er ferdig og innflyttet. Det gamle huset er utvendig restaurert etter kulturvernlederens anvisninger. Huset er i dag utleid til en familie, noe som ikke er i samsvar med landbrukssjefen og kulturvernlederens anbefalinger. Jf. vedleggene brevet fra landbrukssjefen, kulturvernlederen og søker. VURDERING For å vurdere om dispensasjon etter 19-2 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å fravike. I dette tilfellet er det kommuneplanen som ikke tillater at det etableres boliger i LNF-områdene som ikke har tilknytning til stedbunden næring. Den omsøkte boligen er ifølge eier tatt i bruk som bolig stikk i strid med uttalelsene fra landbrukssjefen og kulturvernlederen. Denne bruk er i strid med LNF-formålet og må behandles som dispensasjon. Forutsetningen for å tillate ny bolig var at denne boligen skulle utgå som bolig. Det kan da ikke tilrås at boligen leies ut til en familie. Det kan tilrås, i samsvar med uttalelsene fra kulturvernlederen og landbrukssjefen, at den gamle boligen ikke blir brukt som bolig, men inngår i tunet og sees på som en fin representant for bevaring av et kulturminne for en type mindre gardsbruk. Dette tunet var plassert i gruppe 4, den laveste gruppen i kulturminnevernplanen fra 1991. Gruppe 4 omhandlet verneverdige kulturminner som det også er viktig å ta vare på. I den nye kommunedelplanen for kulturminner og kulturmiljøer fra 2006, er gruppe 4 og gruppe 3 slått sammen til gruppe 3 og fått betegnelsen bevaringsverdige. Gruppe 1 er fredede og gruppe 2 verneverdige. Den nye planen sier at bevaringsverdige objekter bør underlegges plan- og bygningslovens generelle bestemmelser og vurderes etter tilsvarende kriterier som gruppe 2. Saken legges fram til vedtak i 2 alternativer. INNSTILLING Alt. 1 Forslag til VEDTAK: 1. Hensynene bak bestemmelsene om å tillate bolig uten tilknytning til stedbunden næring, blir da vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon kan da ikke gis. 2. Boligen må innen kort tid opphøre som bolig. Dette vedtak kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Side 2 av 3
Alt 2. Forslag til VEDTAK: 1. Hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra, blir ikke vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelen ved dispensasjonen er å ta vare på kulturminneverdier av at verneverdi tun på et mindre gardsbruk. 3. Boligen funksjon som bolig må opphøre. Dette vedtak er ikke endelig. Endelig vedtak kan ikke fattes før saken har vært til uttalelse hos statlige og regionale myndigheter, jf. pbl. 19-1 og 19-2 og hos bydelsutvalget. RÅDMANNEN I SANDNES, 23.09.2010 Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Mette Paavola byplansjef Kopi til: Trond T. Furenes, Furenesveien 364, 4308 Sandnes. 51672725 Side 3 av 3
Utvalg for byutvikling 20.10.10 sak 124/10 vedlegg 3 Arealplanseksjonen, her Byggesak Sandnes, 18.06.2010 Deres ref.: Vår ref : 200405582-50 Saksbehandler: Grethe Svihus Arkivkode : O: : 7-3 Oversendelse for videre behandling av saken Gnr./Bnr: 7/3/0/0 Byggeadresse: FURENES 3 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Nybygg Enebolig May Irene og Trond Tonå Furenes Byggesaksutvalget fattet i møte 05.09.07 følgende vedtak: Saken utsettes for befaring. Før saken tas opp til ny behandling, ber byggesaksutvalget om at det innhentes en juridisk vurdering om det er lovgrunnlag til å sette som en betingelse(klausul) at huset ikke kan fraskilles hovedbruket. Byggesaksutvalget ber også om at landbrukssjefen oppdaterer sin uttalelse og spesielt vurderer husets verdi sett i relasjon til departementets veileder Plan- og bygningslovens og Landbruk Pluss. Videre ber byggesaksutvalget om at kulturvernlederen vurderer om det er behov for å oppdatere sin vurdering gitt i notat av 8 januar 2004. Bygningssjefen viser til brev datert 24.03.2010, samt oppdatert uttalelse fra landbrukssjefen og byantikvar. Saken oversendes til dere for videre behandling. Ola T Solheim Bygningssjef Kopi: Byantikvaren, her Landbrukskontoret, her Grethe Svihus Jurist Vedlegg: Brev fra bygningssjefen datert 24.03.2010. Notat fra landbrukssjefen datert 11.06.2010. Brev fra tiltakshaver datert 02.06.2010. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
May Irene og Trond Tonå Furenes Furenes 4308 SANDNES Byggesak Sandnes, 24.03.2010 Deres ref.: Vår ref : 200405582-46 Saksbehandler: Grethe Svihus Arkivkode : O: : 7-3O Vedrørende videre fremdrift i sak 200405582 på gnr 7 bnr 3 Gnr./Bnr: 7/3 Byggeadresse: FURENES 3 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Pålegg om riving Enebolig May Irene og Trond Tonå Furenes Bygningssjefen viser til saksprotokoll fra byggesaksutvalget i møte 05.09.07. Hvor følgende vedtak ble fattet: Saken utsettes for befaring. Før saken tas opp til ny behandling, ber byggesaksutvalget om at det innhentes en juridisk vurdering om det er lovgrunnlag til å sette som en betingelse(klausul) at huset ikke kan fraskilles hovedbruket. Byggesaksutvalget ber også om at landbrukssjefen oppdaterer sin uttalelse og spesielt vurderer husets verdi sett i relasjon til departementets veileder Plan- og bygningslovens og Landbruk Pluss. Videre ber byggesaksutvalget om at kulturvernlederen vurderer om det er behov for å oppdatere sin vurdering gitt i notat av 8 januar 2004. Etter vedtak fattet i BSU 05.09.07 skulle bygningssjefen ha oversendt saken til landbrusksjefen og kulturvernlederen for oppdatert uttalelse. Dette er dessverre ikke blitt gjort og det har ikke vært aktivitet i denne saken etter dette. Bygningssjefen tok kontakt med tiltakshaver pr telefon 24.03.10 og informerte om hvor saken stod i dag og videre saksgang. Det har underveis vært skissert flere alternativ for den gamle bolig av tiltakshaver. I utgangspunktet ble det søkt om bolig nr 3 på gården, men byplan uttalte at en ikke kunne se at det forelå særlige grunner for å anbefale en slik dispensasjon og tilrådde at boligen ble rehabilitert. Bygningssjefen ga i d-sak 440/2005 rammetillatelse for oppføring av ny enebolig under forutsetning om at eksisterende bolig skulle rives. Ny bolig er bygget og tatt i bruk, men eldre bolig ikke revet. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Pga at saken har vært død i lengre tid ønsker bygningssjefen en tilbakemelding fra tiltakshaver på hvor aktuelle de fremsatte forslagene er. Forslagene er det tiltakshaver selv som har fremsatt, både før og etter at bygningssjefen fattet vedtak i d-sak 440/2005. - Bruksendring til jordbruksbygning, verksted, lager, kontor. - Bolig nr 3 på gården. - Fradeling. - Fritidsbolig. - Riving. Bygningssjefen ber om en tilbakemelding innen 03.05.10. Etter bygningssjefen har mottatt tilbakemelding, vil en oversende saken for oppdatert uttalelse til landbrukssjefen og byantikvar(kulturvernlederen) i samsvar med vedtak i byggesaksutvalget den 05.09.07. Samtidig vil en ta stilling til om dette er en sak som skal behandles av byplan eller byggesak, i henhold til intern fordelingsliste. Ola T. Solheim Bygningssjef Grethe Svihus Jurist Kopi til: Landbrukssjefen Byantikvar Byplan Vedlegg : Saksprotokoll fra møte i byggesaksutvalget 05.09.07. Side 2 av 2
Notat Arkivkode : O: : 7-3 Saksnr. : 200405582-47 Til : Grethe Svihus Fra : Daniela Dobbert Dato : 21.05.2010 Kopi : Byplan v/mette Paavola, Lars Olav Tjeldflaat May Irene og Trond Tonå Furenes, Furenes, 4308 Sandnes Landbruksfaglig uttalelse til saken om bygging av hus nr 3 på landbrukseiendom gnr 3 bnr 7 I henhold til byggesaksutvalgets vedtak i møtet den 05.09.2007 har bygningssjefen i april 2010 bedt landbrukssjefen om en oppdatert uttalelse i denne saken. Sakens bakgrunn: Gnr 7 bnr 3 er en landbrukseiendom med et areal på 574 dekar, derav 28 dekar fulldyrka jord, 91 dekar innmarksbeite, 152 dekar produktiv skog og resten er annet markslag. Frem til 2004 var gården eid og drevet av Jonas Furenes. Jonas Furenes bor i hus nr 2 ved den nye driftsbygningen, som ligger et stykke vekk fra det gamle tunet. I 2003 flyttet datteren med mann og 4 barn i alderen 0-8år til bruket. Familien bosatte seg i det gamle huset. Huset er på 80 kvm, med to soverom og et bad, forholdsvis dårlig bostandard. Familien ønsket å bygge nytt hus, samtidig har de ønske om å bevare det gamle huset. Kulturvernleder Mette Paavola og Arne Hoffmann befarte eiendommen i januar 2005. I sitt notat av 8.1.2004 konkluderte Paavola: Totalt sett er tunet en fin representant for en type mindre gardsbruk og representerer lokale kulturminneverdier som bør bevares. Ved en evt.oppføring av et nytt bolighus bør tilleggsbygningen plasseres på en måte hvor tun - dannelsen utvides i samsvar med eksisterende bygninger. Det anbefales en annen type bruk for funksjon enn permanent bolig dersom det tillates oppført et nytt bolighus. Samtidig bør det stilles krav om tilbakeføring av heimahuset til opprinnelig karakter;vindu, takpanner etc. Daværende landbrukssjef Kjell Ims befarte eiendommen i mars 2004. I sitt brev til Furenes med kopi tilbygningssjefen av 26.03.2004 konkluderte han slik: Landbrukskontoret i Sandnes har ingen merknad til at eventuelt nytt hus blir plassert på lite produktivt areal nord for eldre tun på bruket. Landbrukskontoret har ingen merknad til fremlagt befaringsrapport frå kulturminnevernleiaren i kommunen, og kan frå landbrukshald tilrå at nytt hus kan byggjast utan at det blir sett krav om riving av bevaringsverdig eldre bustadhus i tunet. Søknad om bygging av et nytt hus ble sendt inn i november 2004. Bygningssjefen vurderte saken slik at det kreves dispensasjon og sendte den over til arealplan. I februar 2005 varsler arealplanavdelingen at de ikke vil gå inn for at det gis dispensasjon for bygging av nytt hus, med begrunnelsen at tunets verneverdi ikke er høy nok. I notat av 9.mars 2005 protesterer kulturvernlederen mot arealplansjefens vurdering. Side 1 av 3
I møte mellom søkeren og faglederen i arealplan hold faglederen fast ved at dispensasjon ikke kunne gis uten at det eldste huset på gården rives. Søkeren valgte derfor å søke om bygging av nytt hus, samtidig søkte han om riving av det gamle huset. Siden det nå forela en søknad om å rive det gamle huset, mente bygningssjefen at det ikke lenger var nødvendig med en dispensasjonsbehandling. Rammetillatelse for bygging av et nytt hus ble gitt den 20.05.2005, en av betingelsene var at det må søkes om rivingstillatelse for eksisterende bolig samtidig/senest som anmodning om midlertidig brukstillatelse innsendes. I sak 39/07 til byggesaksutvalgsmøte den 05.09.2007 beskrives det hvordan saken utviklet seg videre. Vedtaket i saken var slik: Saken utsettes for befaring. Før saken tas opp til ny behandling, ber byggesaksutvalget om at det innhentes en juridisk vurdering om det er lovgrunnlag til å sette som en betingelse (klausul) at huset ikke kan fraskilles hovedbruket. Byggesaksutvalget ber også om at landbrukssjefen oppdaterer sin uttalelse og spesielt vurderer husets verdi sett i relasjon til departementets veileder Plan - og bygningsloven og Landbruk Pluss. Videre ber byggesaksutvalget om at kulturvernlederen vurderer om det er behov for å oppdatere sin vurdering gitt i notat av 8. Januar 2004. I april 2010 ba bygningssjefen både landbrukssjefen og tidligere byantikvar Mette Paavola er om å vurdere om tidligere uttalelser i denne saken bør oppdateres. Paavola har bedt landbrukssjefen om å lage en felles uttalelse, da hun og landbrukssjefen har hatt og fortsatt har en felles holdning i saken. Hun har ikke behov for å oppdatere sine tre notater i saken. Vurdering: Landbrukssjefen har gått gjennom denne sakens 46 dokumenter, og drøftet saken med nåværende saksbehandler Grethe Svihus i byggesak, arealplanavdelingens fagleder Lars Olav Tjeldflaat og med grunneieren Trond Tonå Furenes. Landbruksfaglig sett støtter landbrukssjefen fortsatt uttalelsen til tidligere landbrukssjef Kjell Ims. Bevaring av eldre, verneverdige bygg er et satsingsområde i landbrukssammenheng og via bygdeutviklingsfondet er det avsatt midler til å gi tilskudd til restaurering av slike bygg. Slike bevarte gårdstun er viktige elementer i landbrukets kulturlandskap. Samtidig kan bygningene lett brukes som tilleggsnæring i landbruket, spesielt i forbindelse med gårdsturisme. Gården har en beliggenhet som gjør den godt egnet til den typen tilleggsnæring. Kulturvernlederen anbefalte at huset ikke brukes som permanent bolig, dersom nytt hus tillates. Dette for å bevare husets karakter mest mulig uforandret. Saken er ikke formell behandlet som en dispensasjonssak. Arealplanavdelingen har i 2005 bare gitt en foreløpig vurdering og anbefaling. Deretter har bygningssjefen gitt rammetillatelse til oppføring av et nytt hus, med pålegg om å søke rivingstillatelse til heimahuset. Etter landbrukssjefens vurdering foreligger det en formell saksbehandlingsfeil, når bygningssjefen setter riving av det eldste huset som betingelse, uten at dette er hjemlet i en dispensasjon. I tillegg ble uttalelsen til kulturvernlederen og landbrukssjefen ikke tatt med i vurderingen. Kulturvernlederen ga søkeren beskjed om at hun mener at rivingspålegget er fattet på feil grunnlag. Søkeren fikk dermed forskjellige signaler fra forskjellige avdelinger i kommunen gjennom hele prosessen. Det ble ikke holdt fellesmøte mellom kommunens fire involverte avdelinger for å koordinere kommunens holdning overfor søkeren. Saken ender opp med en behandling i byggesaksutvalg, vedtaket i saken ble ikke fulgt opp på flere år. Side 2 av 3
Konklusjon: Dagens status er at det såkalte heimahuset fortsatt står, og at huset er utvendig restaurert etter kulturvernlederens anvisninger. Gården har dermed tre bolighus, hvorav det eldste huset ikke tilfredsstiller dagens bostandard. Landbrukssjefen foreslår nå at saken behandles som en dispensasjonssak av arealplan, slik at alle arealbrukshensyn vurderes samlet. Tidsbruken og den uheldige saksbehandlingen i kommunen bør også tas i betraktning som momenter som taler for at søkerens ønsker imøtekommes. Landbrukssjefen anbefaler at det gis dispensasjon, og at forutsetning for dispensasjon er at huset bevares slik det fremstår idag. Daniela Dobbert landbrukssjef Side 3 av 3