MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q1-2005

UNION Gruppen MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q1-2005 Q1 UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Corporate ASA UNION Eiendomskapital AS

UNION Gruppen INNHOLD Hva blir eiendomsavkastningen de nærmeste tre årene - 4 Investering i næringseiendom - 6 Arealledighet status. Prisene i leiemarkedet er i bevegelse - 8 Leiepris Oslo status - 10 Leiepris Oslo prognose - 12 MARKEDSRAPPORT NÆRINGSEIENDOM Q1-2005 Byggeaktivitet - 13 Det europeiske eiendomsmarkedet - 14 Handel og handelssteder - 15 Hotellmarkedet - 16 Boligmarkedet - 17 BNP utvikling Norge - 18 Internasjonale konjunkturer - 19 Markeder (Oslo Børs, Olje, Valuta) - 20 Inflasjon - 21 Renter - 22 Arbeidsledighet og sysselsetting - 23 Eiendomsselskapene - 24 Om UNION Gruppen - 26 UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Corporate ASA UNION Eiendomskapital AS UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 2

SAMMENDRAG SALG NÆRINGSEIENDOM Det er fortsatt høy etterspørsel og meget god aktivitet.kjøpsyielden er stabil på omlag 6% for godt beliggende eiendom med 7-10 års leiekontrakter. UTLEIE NÆRINGSEIENDOM Prisene er i bevegelse og trendpilene peker sakte, men sikkert oppover. De beste areal alternativene opplever større etterspørsel og det er færre større arealer å oppdrive (over 2.500 m 2 ). AREALLEDIGHET Den reelle ledigheten vurderes som betraktelig mindre enn de antatt 7% ledige kontorarealene i Oslo sentrum. Den store ledigheten kan ha skapt en følelse av falsk trygghet og flere har fått erfare at 700.000 m 2 ledige kontorarealer i sentrum ikke er ensbetydende med 700.000 m 2 moderne og relevante leiealternativer.

HVA BLIR EIENDOMSAVKASTNINGEN DE NÆRMESTE TRE ÅRENE Fortsatt god etterspørsel etter eiendomsinvesteringer Investorene viser en økende interesse for næringseiendom. Utviklingen innenfor sektoren eiendomssyndikering og eiendomsfond tilpasses nye investorgrupper og bidrar til en fortsatt god etterspørsel etter eiendomsinvesteringer. HVORDAN MÅLES AVKASTNINGEN I EIENDOMSMARKEDET? Eiendomsavkastningen måles som totalavkastning og inkluderer 2 elementer: Direkteavkastning Kan forenklet defineres som leie fratrukket eierkostnader dividert på eiendommens markedsverdi. Verdistigning En eiendoms verdistigning er i hovedsak relatert til utviklingen i eiendommens avkastningskrav og markedsleie samt inflasjon. Eiendomsindeksen IPD Index Norway måler den årlige totalavkastning på eiendom i Norge, og indeksen ble første gang publisert med tall for det norske markedet i år 2000. Pr. i dag er indekstallene basert på en eiendomsportefølje på samlet ca. NOK 60 mrd. Dette er det beste grunnlaget vi har for å beskrive eiendomsavkastningen i Norge. I henhold til IPD-indeksen var totalavkastningen for eiendomsmarkedet i Norge 9,6% i perioden 2000-2003 (se graf). EN FORENKLET BEREGNING AV EIENDOMSAVKASTNINGEN Hvordan vil direkteavkastningen utvikle seg? Kjøpsyielden som observeres i markedet kan brukes som en referanse på utviklingen i direkteavkastningen. I løpet av 2004 har kjøpsyielden på eiendom falt. Eiendom med god beliggenhet, solid leietaker, markedsmessig leie og kontraktslengde mellom 7-10 år, prises i dag til yield på ca. 6% sammenlignet med 7% for et år siden. IPD-indeksen viser at direkteavkastningen i gjennomsnitt for alle eiendomsmarkeder har vært relativ stabil på ca. 7,8% i perioden 2000-2003. IPD Tabell Totalavkastning eiendom 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% 00 01 02 03 Yield-fallet er observert i mange ulike eiendomssegmenter i 2004, og dette vil trekke ned direkteavkastningen. På den annen side forventer vi i perioden 2005-2007 en moderat økning av yielden, lavere ledighet og økt markedsleie. Dette vil trekke direkte-avkastningen opp. Med dette som utgangspunkt legger vi til grunn at direkteavkastningen for perioden faller til ca. 7,3%. HVORDAN VIL VERDIUTVIKLINGEN BLI? Verdiutviklingen påvirkes av endring i kjøpsyield, endring av markedsleie, inflasjonsforventninger og kapitalslit. De viktigste momentene er kommentert nedenfor: Direkteavkastning Verdistigning UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 4

Kjøpsyielden forventes å øke Yielden på eiendom har falt vesentlig i året som har gått og dette skyldes i hovedsak økt etterspørsel fra kjøpere av eiendom, endrede forventninger til utviklingen i markedsleiene og et kraftig fallende rentenivå. Det er mange investorgrupper som har et uttalt mål om å vekte seg opp i eiendom, og dette vil gi en fortsatt god etterspørsel etter eiendom og bidra til en fortsatt lav yield. Investorenes forventninger til økning av markedsleien er diskontert i dagens eiendomsverdier og dette har gitt lave kjøpsyielder. Når disse forventningene innfris vil yielden normaliseres og øke. DnB Nor forventer i sine makroprognoser økte korte og lange renter i årene som kommer. Økte renter kan gi en økning av investors avkastningskrav på eiendom og bidra til at yielden øker. Basert på ovennevnte legger vi til grunn en moderat økning av yielden på eiendom i årene som kommer. Inflasjonen forventes å være lav Ved å investere i eiendom får man normalt betalt for inflasjonen ved at leiekontraktene indeksjusteres. Indeksjusteringen foretas årlig med endringen i Konsumprisindeksen. SSB har estimert gj.snittlig KPI de neste 3 år til 1,9%. Markedsleie for kontor, kjøpesenter og lager forventes å stige Leiekontrakter inngått i 4. kv 2004 og 1. kv 2005 viser at leieprisene har begynt å stige. Leieprisene for kjøpesenter-segmentet forventes å øke ytterligere basert på forventning til privat konsum. Lagerleiene har vært stabile og forventes å stige noe som følge av god etterspørsel etter arealer. Grunnlaget for beregningen av eiendomsavkastningen i 2005-2007 kan litt forenklet oppsummeres som følger: Direkteavkastning + 7,3% Inflasjonsforventning + 1,9% Økt yield Negativ effekt Endring av markedsleie Positiv effekt Dersom effekten av økt avkastningskrav motvirkes av økte markedsleier kan man litt forenklet si at avkastningen i eiendomsmarkedet vil utgjøre ca 9,0% årlig i årene som kommer. UNION EIENDOMSKAPITAL AS SINE FORVENTNINGER TIL AVKASTNING 2005-2007 UNION Eiendomskapital AS utarbeider avkastningsprognoser for de største eiendomssegmentene i Norge, herunder Kontor Oslo, Kontor Bergen, Kontor Stavanger, Kontor Trondheim, Kontor Øvrige Byer samt Kjøpesenter og Lager. Prognosene er basert på en kombinasjon av: 1. En regresjonsmodell basert på prognosene for ulike relevante makrovariable. Regresjonsmodellen tar utgangspunkt i årlige avkastningsdata for ovennevnte eiendomssegmenter tilbake til år 1988. 2. En avkastningsmodell basert på en kvalitativ vurdering av leiepris, yield-utvikling, ledighet osv. for de ulike eiendomssegmenter. UNION Eiendomskapital AS tar utgangspunkt i begge modeller når prognosene for eiendomsmarkedet utarbeides og vi oppdaterer våre prognoser halvårlig. Vi har benyttet oss av makroestimater fra DnB Nor og SSB ved beregning av totalavkastningen for 2005-2007. UNION Eiendomskapital AS forventer at eiendomsmarkedet vil gi en gjennomsnittlig avkastning på 9,0% pr. år i perioden 2005-2007. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 5

I N V E S T E R I N G I N Æ R I N G S E I E N D O M Unormalt høy aktivitet og en kjøpsyield på ca. 6% Markedet for salg av næringseiendom deler normalt kalenderåret i fire. Det gjøres flest transaksjoner inn mot sommerferien og inn mot årsskiftet, mens det er relativt rolig i januar til april og august til oktober. I år har det ikke vært slik. Markedet for salg av næringseiendommer gjorde et markert skifte før jul i fjor. Kjøpsyielden falt ned mot 6% for godt beliggende eiendom med 7-10 års leiekontrakter. Det ble omsatt mye eiendom. Bakgrunnen til dette er todelt; lav rente og økt etterspørsel, hvor den økte etterspørselen kommer som en følge av få alternative investeringsmuligheter til næringseiendom som gir en like god risikojustert forventet avkastning. Det gode salgsmarkedet har holdt seg over årsskiftet. De aktørene som var mest aktive før jul etterspør mer eiendom, og markedet for gode eiendommer fremstår som nærmest umettelig. Et godt eksempel på dette er salget av Brynsaléen 6 utleiet til Kripos i 20 år som ble solgt i januar med en kjøpsyield på ca. 5,2%. VIDERE UTVIKLING Vårt hovedtema i denne markedsrapporten er å fokusere på investors avkastningskrav ved kjøp av eiendom. Yielden er et speilbilde av investors risikojusterte krav til avkastning. investor vil ha risiko forbundet med bl.a. reutleie av eiendommen og finansiering av kjøpet. Vi ser nå at leiemarkedet begynner å bevege seg. Det tegnes flere nye leiekontrakter og nivåene er på vei oppover. Samtidig har den Yield 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% lange renten holdt seg lav etter nyttår, selv om rentekurven har begynt å peke oppover. En gryende bedring av leiemarkedet vil bidra til å holde kjøpsyielden nede, samtidig som et økt rentenivå vil presse yielden opp. Vi forventer at etterspørselen etter gode investeringsmuligheter i næringseiendom vil holde seg, og det faktum at det er etterspørselspress vil være med på å holde kjøpsyieldene på et lavt nivå. Vi har i en egen tabell listet opp et utvalg av gjennomførte salg med markedsførte kjøpsyielder. 0% 98 Ti års stat 99 00 01 Anslag netto yield 02 03 04 05 Spread yield mot ti års stat UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 6

Likevel vil utviklingen i den lange renten, på de lave yieldnivåene vi ser nå, ha stor påvirkning. Vi merker tendenser til at yieldkurven er stigende parallelt med at rentekurven også stiger. Samvariasjonen mellom utviklingen av lange renter og yielden er stor ved salg av fi nansielle eiendommer, og eiendommer av denne type utgjør en vesentlig del av de transaksjoner som gjennomføres. Alt i alt forventer vi ikke at det lave yield-regimet vil holde seg over lang tid, men det er umulig å spå noe om når økningen i kjøpsyieldene vil komme. Vi legger uansett til grunn at vår rolle som megler, rådgiver og kapitalforvalter vil være den samme i alle markeder; å sikre at våre kunder kan gjennomføre transaksjoner til en god pris. Transaksjonsoversikt 2004 - februar 2005 Dato Eiendom Leietaker Kjøpesum Kjøpsyield jan 04 Fløisbonnveien 2 Jernia ASA 193 000 000 8,1% apr 04 IFN portefølje Diverse 1 900 000 000 * jun 04 Strømsveien 102 Oslo kommune m. fl. 700 000 000 * jun 04 Frederik Selmers vei Oslo kommune m. fl. * jun 04 Brynsalleen 2 Ementor 370 000 000 * jun 04 Brynsengveien 10 Ementor * jun 04 Sommerrogaten 1 AS Oslo kommune m.fl. 6,5% sep 04 Rolf Wickstrøms vei 15 Forbrukerrådet og Operaen 115 000 000 7,8% okt 04 Fornebuveien 38-44 SAS 165 000 000 8,3% okt 04 Stillverksveien 1-9 Diverse 102 500 000 8,0% okt 04 Torget Vest Drammen Diverse 166 500 000 7,4% okt 04 Portefølje i Sverige Plantasjen 245 000 000 SEK 7,7% okt 04 Sandefjord og Tønsberg Plantasjen 78 000 000 7,4% okt 04 Solsiden Kjøpes. Trondheim Diverse 825 000 000 6,2% nov 04 Drammensveien 60 Skanska 307 000 000 5,9% nov 04 Hovin Nordre Strålfors 132 000 000 7,4% nov 04 Dyrskueveien 44 DFDS 108 000 000 8,5% nov 04 Universitetsgaten 8 Sparebankforeningen 86 000 000 6,8% nov 04 Gullhaug Torg 1 De norske Bokklubbene 166 500 000 6,3% des 04 Pilestredet 33 Oslo Kemnerkontor m.fl. 502 500 000 6,0% des 04 Per Krohgs vei 1 C. Tybring-Gjedde ASA 167 000 000 7,7% des 04 Regnbueveien 9 Ahlsell 97 000 000 9,1% des 04 Avantor Molde Diverse 150 700 000 9,1% des 04 Christian Krohgsgt. 2 NISS 8,5% des 04 Gullhaugveien 1-3 Hjemmet Mortensen 210 000 000 5,9% des 04 CJ Hambros Plass 1 Diverse 1 060 000 000 5,8% jan 05 Snekkerveien 1, Bodø Fylkestrygdekontoret 83 600 000 7,0% feb 05 Brynsallèen 6 Kripos 5,2% * Transaksjonene er gjennomført som porteføljesalg og/eller med leienivå som avviker betydelig fra markedsleie. Yieldnivå er derfor vanskelig å fastsette. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 7

P R I S E N E I L E I E M A R K E D E T E R I B E V E G E L S E Nå går toget for de virkelig billige leiekontraktene Rosenkrantz gate 11. Salg av selskapet, ca. 4.700 m 2. Flere leietakere med varierende leietid. Solgt fra Søylen Holding til Akersviken Eiendom. Mens det tidligere var fare for frostskader for de leietakerne som har hatt is i magen og ventet på et langvarig bunn-nivå, er det nå fare for å fryse i hjel. Prisene er i bevegelse og trendpilene peker sakte, men sikkert oppover. De beste areal alternativene opplever større etterspørsel og det er færre større arealer å oppdrive (over 2.500 m 2 ). Særlig begynner det å minke på større, moderne sentrumsarealer. Det spekuleres i en ledighet i sentrum ned mot 7%, mot nærmere 9-11% i utkantstrøkene (Bryn, Helsfyr i øst og Lysaker i Vest). Ledigheten på Skøyen har også blitt lavere. Det stilles videre spørsmål om når markedet i sentrum vil være i balanse og hvor raskt dette vil skje i form av arealabsorbsjon. Det er igjen et større skille mellom de ulike sentrumsområdene som i nedgangsperioden ble ansett som homogene. Sentrum ble i denne perioden ansett som ett marked, og prisene ble sammenliknet på tvers av de ulike lokale beliggenhetene. Det oppleves å være høyere betalingsvillighet for lokaler i Vika/Aker Brygge, samt for lokaler med gode tekniske kvaliteter og moderne standard. Selv om betalingsvilligheten nå ser ut til å øke, har det vært vanskelig å se dette som et direkte resultat på leienivåene. Årsaken til dette er at det i nedgangsperioden har vært operert med skjulte leierabatter i form av periodevis leiefritak, investeringer, gratis møbler etc. Verdien av denne kontantrabatten har det vært vanskelig å avdekke og prisfastsette, og det er denne kontantrabatten som nå ser ut til å forsvinne. Det er altså her vi først og fremst ser en høyere betalingsvillighet. Det ser videre ut til at sentrums -begrepet har spredt seg hos leietakerne. Sentrale og sentrumsnære områder målt ut i fra offentlig Arealledighet Oslo, Asker og Bærum 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 m 2 ledig kommunikasjon, infrastruktur og parkeringsdekning anses som like aktuelle som det tidligere City Central, så sant også lokalenes kvaliteter er gode og bygget er moderne. Eksempler på dette er blant annet Wergelandsveien 7 hvor det er inngått to store leiekontrakter på til sammen 3.850 m 2 på leienivåer opp mot kr 1.800,- pr m 2 /år, samt Trikkestallen på Sagene hvor det er inngått en leiekontrakt på 1.950 m 2 til leienivå 1.100,- pr m 2 /år. Spørsmålet som nå stilles er hvor raskt sentrum vil fylles opp og hvordan dette vil påvirke leienivåene fremover. Dette avhenger også av om 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 9% 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 (Kilde: Eiendomsspar) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 8

presset mot sentrum vil fortsette, eller om leietakerne i stedet vil fokusere på randsonene som for eksempel Bryn/Helsfyr, Nydalen og Lysaker, som fortsatt har høy ledighet og lave leienivåer. Store leietakere har som tidligere nevnt færre gode valgmuligheter i sentrum og på Skøyen og kan bli tvunget til å se på alternative beliggenheter, eller avvente bygging av nye lokaler som for eksempel Vestbanen, Tjuvholmen og Bjørvika. Arealledighet - utvikling m 2 ledig 1 200 000 1 000 000 800 000 Ledighet Nybygg Absorpsjon Pilestredet 33. Salg av eiendommen, ca. 21.000 m 2. Hovedsaklig leiet ut til Oslo kemnerkontor. Solgt fra KS Pilestredet 33 til AS tilrettelagt av Fearnley Finans. 600 000 400 000 200 000 0 04 05 E06 E07 E08 E09 (Kilde: Eiendomsspar) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 9

LEIEPRIS OSLO - STATUS Færre ledige store arealer, geografiske skiller i sentrum Mens de største kontorleietakerne har færre gode leiemuligheter å velge mellom i Oslo sentrum, er tilbudet til de minste kontorleietakerne fortsatt forholdsvis stort. Blant de mindre leietakerne, som søker mot sentrum, er det fortsatt et forholdsvis godt tilbud for de som foretrekker gode kvalitetsobjekter. Utleierne er for øvrig mer tilbakeholdne med å tilby lange kontrakter på lave leienivåer. Lavest leienivå oppnås på kontrakter med kortere løpetid (under 3 år). Andelen av fremleiearealer går ned som følge av nærstående kontraktsutløp. Disse fremleiearealene har vært en medvirkende faktor til de lave leienivåene. Nå oppfattes det som større verdi for en leietaker å sikre seg lengre leiekontrakter direkte med gårdeier i stedet for å risikere kontraktsutløp 1-2 år frem i tid da det er en unison oppfatning at prisene skal opp. Det er hovedsakelig mindre, nystartede bedrifter med uforutsigbarhet knyttet til fremtidig vekst og ekspansjon, som benytter disse kortsiktige fremleiemulighetene. Det ser videre ut til at de geografiske skillene i sentrum er tilbake i en mer fremtredende rolle i prissammenlikningen blant leietakerne. Markedet i Oslo sentrum oppfattes ikke lenger som homogent og et kvalitetsobjekt i triangelen Vika/Aker Brygge og Sentrum vest oppfattes å ha en høyere verdi enn sammenliknbare lokaler i Kvadraturen og området øst for Egertorget. 300 000 m 2 ledig / ledighet i % 250 000 Kjøpers representant ved kjøp av eiendommen St. Olavs Plass 5, ca. 17.000 m 2. 5,5 års leiekontrakt med Universitetet i Oslo. Solgt fra KS tilrettelagt av Alfred Berg Direkte Investeringer AS til Aberdeen Property Investors. 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Markedsleie Q1-2005* 9% 8% 7% 3% 4% 6% 4% 6% 7% 10% 10% 7% 13% 14% 12% 7% 7% 6% 14% 16% 15% 11% 13% 11% 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 03 04 E-05 Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/syd Asker Bærum 2.150 1.500 1.450 1.300 1.250 1.350 1.300 1.300 tendens *) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler (Kilde: Eiendomsspar, UNION) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 10

Leiepris prestisjesegment Leiepris prestisje- og B-segment snitt og nominelt Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. 3 600 3 200 2 800 NOK Maks Markedsleie Min 3 600 3 200 2 800 NOK Prestisjesegment snitt (2005 kroner) Prestisjesegment snitt (nominelt) B segment (2005 kroner) B segment (nominelt) A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. 2 400 2 000 1 600 1 200 98 99 00 01 02 03 04 05 2 400 2 000 1 600 1 200 98 99 00 01 02 03 04 05 B. Høy standard: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi fi nner også eiendommer som med den riktige beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. Type Min. Maks. Gj.snitt Tendens Høyeste* Laveste* 4. kv 04 A. Prestisje lokaler 1.800 2.450 2.150-22% +34% +2% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 1.250 2.150 1.650-23% +27% +3% C. Høy standard, forøvrig 1.000 1.600 1.200-33% +26% 0% D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i vanlige eiendommer. Dette segmentet er på hell, og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C-segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. Segmentet har til dels falt ut av markedet og noen har hatt langtidsledighet. D. Ordinære lokaler 700 1.000 900 - - - E. Umoderne, mangelfulle lokaler 50 800 600 - - - *) Angir høyeste og laveste priser siden 1. kv. 1988 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 11

LEIEPRIS OSLO - PROGNOSE Kort tid mellom beslutning og innfl ytting Et utvalg av inngåtte leiekontrakter: Eiendom Areal Pris Løpetid Pontoppidans gate 7 1950 1100 11 Stortingsgaten 8 250 1100 2 Jernbanetorget 2 300 1450 Trondheimsveien 184 487 1200 10 Trondheimsveien 184 774 850 5 Maridalsveien 323 3405 950 6 Wergelandsveien 7 1650 1800 10 Wergelandsveien 7 2200 1680 10 Grini næringspark 8 1300 800 5 Fred olsensgt. 5 166 950 3 Innspurten 9 2 700 1 250 5 Persveien 20 1 280 1 015 10 Brugata 12 1 000 1 100 10 Grensen 18 320 1 250 5 Rosenkrantzgt 4 500 1 270 10 Skippergata 31 140 1 400 3 Karl Johan 21 120 1 500 5 Drammensveien 177 1 634 1 200 10 Rosenkrantzgate 22 1 100 1 250 10 Støperigaten 2 1 700 1 015 5 Standen 1 190 2 000 5 Sandstuveien 70 900 1 250 5 Brobekkveien 100-800* 1 270 5 Brobekkveien 80 1 300 1 400 7 Brobekkveien 80 500 1 500 10 Lysaker Torg 25 2 000 1 200 7 Lysaker Torg 25 300 1 350 4 Lysaker Torg 25 350 1 350 5 Lysaker Torg 25 330 1 350 5 Billingstadsletta 91 1 000-1500* 800-900 1,5 Drammensveien 173 650 1 200 5 En rekke leietakere har sittet lenge på gjerdet for å treffe bunnen i markedet. For mange har dette nå resultert i et betydelig tidspress for å rekke ny innfl ytting før eksisterende kontrakt utløper. Dette tidspresset gir lite rom for oppgraderte og leietakertilpassede lokaler, og tvinger de fl este interessentene til å fokusere på moderne, innfl ytningsklare lokaler med stor fl eksibilitet. Den store ledigheten kan ha skapt en følelse av falsk trygghet og fl ere har fått erfare at 700.000 m 2 ledige kontorarealer i sentrum ikke er ensbetydende med 700.000 m 2 1996 moderne og relevante leiealternativer. Flere av de ledige lokalene er utrangerte lokaler som ikke blir foretrukket. Det er derfor en betraktelig mindre andel enn de antatt 7% ledige kontorarealene i Oslo sentrum som faktisk vurderes av en leietaker. De moderne og attraktive ledige leieobjektene vil derfor ha en stigende attraktivitet, noe som også vil øke betalingsvilligheten i dette segmentet. Selv om ledigheten totalt sett er stor vil altså etterspørselen presse leiene opp. Oslo Børs Leiepris prestisje 300 Oslo Børs Leiepris prestisje (ett års etterslep) 250 200 150 100 50 98 99 00 01 02 03 04 05 312% 000 Leiepris Arbeidsledighet/Arealledighet 2 500 9% 2 000 1 500 6% 1 000 3% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 9% 500 0% 0 98 99 00 01 02 03 04 05 Leiepris, prestisje Arbeidsledighet i % Arealledighet i % 3 250 3 000 2 750 2 500 2 250 2 000 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% *)Flere inngåtte kontrakter UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 12

BYGGEAKTIVITET Omsetningen opp 10 milliarder på ti måneder Produksjonen i bygge- og anleggsnæringen steg kraftig gjennom hele 2004 og var 10,1% høyere i 4. kvartal i 2004 sammenlignet med samme kvartal i 2003. Ser en bort fra normale sesongvariasjoner steg produksjonen med 2,4% fra 3. til 4. kvartal i 2004. I perioden januar-oktober 2004 økte omsetningen med 10 milliarder kroner for bedrifter i bygge- og anleggsbransjen sammenlignet med samme periode i 2003. Dette tilsvarer er vekst på 7,9%. Det ble totalt omsatt for 136,8 milliarder kroner innenfor bygge- og anleggsvirksomheten de ti første månedene i 2004. Bedriftene i næringshovedgruppen grunnarbeid hadde den største omsetningsveksten med 17,9%. Den største veksten er innenfor nybygg, der produksjonen var 12,3% høyere i 4. kvartal 2004 sammenlignet med 4. kvartal året før. Innenfor rehabilitering av bygg var den tilsvarende veksten på 5,9%. Også innenfor anlegg er det høy aktivitet. Her steg produksjonen med 11,8% i 4. kvartal 2004 sammenlignet med tilsvarende kvartal i 2003. Korrigert for normale sesongvariasjoner var det en vekst i anleggssektoren på 3,5% fra 3. til 4. kvartal i 2004. - Markedet for nye næringsbygg tror vi fortsatt vil være labert en god stund selv om leieprisene tenderer oppover. Hvis vi tror på en bedring de næremeste to til tre år kan dette imidlertid være tiden for å begynne å lete frem de gode beliggenheter, slik at alt er klart for bygging når mulighetene kommer. Dette sier Leif Johansen i Veidekke i en kommentar. SSB Produksjonsindeks bygg/anlegg 125 120 115 110 105 100 95 90 85 (Kilde: SSB) Avantor-portefølje i Molde. Salg av fire eiendommer, ca. 25.200 m 2. Flere leietakere med varierende leietid. Solgt fra Avantor ASA til Angvik Investor AS. 98 99 00 01 02 03 04 05 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 13

D E T E U R O P E I S K E E I E N D O M S M A R K E D E T Bedre tider og bedre priser En undersøkelse foretatt av eiendomsselskapet Cushman&Wakefield/Healey&Baker viser bedre tider og bedre priser for aktører innen næringseiendom. Arealledighet 20% 15% Gullhaugveien 1-3. Salg av eiendommen, ca. 12.600 m 2. 6,5 års leie med Hjemmet Mortensen AS. Solgt fra KS tilrettelagt av Fearnley Finans. Rapporten viser at bedringen i verdensøkonomien endelig slår ut på prisene på de mest attraktive kontorlokalene. Økt etterspørsel etter moderne lokaler i riktige områder har presset leieprisene opp, sier Elanor Rossal i eiendomsselskapet Cushman&Wakefield/ Healey&Baker. London topper listen med leiepriser i de dyreste områdene på 13.000 kroner per kvadratmeter, mens Paris og Tokyo følger på plassene bak. De siste tre årene har Oslo falt fra 20. plass til 27. plass og endte på kvadratmeterpriser på rundt 2.350 kroner i de dyreste områdene i fjor. 10% 5% 0% Paris Barcelona København Helsinki Arealledighet og Prime Yield 20% 15% Berlin Brüssel München Madrid Oslo Frankfurt London Arealledighet Stockholm Düsseldorf Amsterdam Prime Yield (Kilde: DN/Cushman&Wakefield/Healey&Baker/Catella) 10% 5% 0% Amsterdam Barcelona Berlin Brüssel Düsseldorf Frankfurt Helsinki København London Madrid München Oslo Paris Stockholm UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 14

HANDEL OG HANDELSSTEDER Kjempebutikker i Oslo sentrum tar opp kampen mot kjøpesentrene I årene frem mot 2007 kommer de store detaljhandelskjedene til å lage forvokste utgaver av forretningene sine i sentrum av Oslo. Dette mener Odd Gisholt, dean for varehandelsstudiet ved BI Norges Varehandelshøyskole (NVH). Han kaller det gigantomani -trenden, der kjempebutikkene blir kjedenes flaggskip i landets mest folkerike område. Samtidig beroliger han oss om at det fortsatt vil være plass for de små, spesialiserte butikkene med høy servicegrad på både kjøpesentre og i bygater. Det ventes å bli flere butikker i en akse som beveger seg fra Grünerløkka over Torshov og Storo inn i Nydalen. NVHs fremskrivninger er en videreføring av handelsutviklingen de siste 15 årene. De virkelig store kjøpesentrene dukket for alvor opp rundt 1990, og handelsstanden i Oslo tapte stort mot dem. Først etter ti år klarte Oslo-kjøpmennene å snu utviklingen, og i 1999 tapte butikkene i Akershus-kommunene tre milliarder kroner i omsetning til Oslo, etter lang tids handelslekkasje den andre veien. Spesielt er det fremveksten av kjøpesentre i den indre bykjernen, som Oslo City og Byporten, som har bidratt til det NVH den gangen kalte en suksesshistorie. Nå ventes denne trenden å fortsette. Også handelen på Alna vil øke videre, tror Gisholt. Det er i så fall i tråd med konklusjonen i en doktorgrad som ble lagt frem for et år siden. Sivilarkitekt Akkelies van Nes fra Norges landbrukshøgskole påviste der at Ring 3 er blitt Oslos viktigste handlegate, med Smart Club, IKEA og byggevarehus i spissen. Det vil nok hende ett og annet i Bjørvika også, tror NVH, men tidsperspektivet for utbyggingen der er fortsatt uklart. (Kilde: www.aftenposten.no, BI.no) Per Krohgs vei 1. Salg av eiendommen, ca. 16.800 m 2. 10 års leie med C. Tybring-Gjedde ASA. Solgt fra KS tilrettelagt av Ness, Risan & Partners til KS tilrettelagt av DnB NOR Markets. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 15

H OT E L L M A R K E D E T Vekst i januar og grunn til fortsatt optimisme Skanska Norge-portefølje. Salg av tre eiendommer, ca. 21.200 m 2. Ca. 11 års vektet leietid. Solgt fra Skanska Norge til KS tilrettelagt av Ness, Risan & Partners. Hotellovernatting økte 5% i januar og SSB signaliserer grunn til fortsatt optimisme. Ved hotellene utgjorde økningen 5% i forhold til januar 2004. Ser vi på de ulike segmentene, viser det seg at den største veksten er kommet innen yrkesreisemarkedet med 10,5%. For kurs og konferanser var det en liten nedgang på 0,4%, mens ferie- og fritidsmarkedet økte med 2,5%. I likhet med de siste månedene er det i storbyene, Oslo, Akershus, Bergen, Rogaland (Stavanger) og Sør-Trøndelag (Trondheim) at veksten var sterkest. For øvrig viser alle fylkene fra og med Møre og Romsdal og nordover vekst i antallet hotellovernattinger. Størst svikt var det i Agderfylkene og Telemark samt Østfold. Antallet norske overnattinger ved hotellene økte med 4%, mens antallet utenlandske overnattinger økte med 6%. Både svensker, finner, nederlendere og tyskere noterer seg for betydelig oppgang, besøket av dansker gikk ned med 11%. Den gjennomsnittlige beleggsprosenten på landsbasis økte fra 40,0 til 42,3, og gjennomsnittlig losjipris fra 701 til 707 kroner. Rompris og kapasitetsutnyttelse Oslo 800 NOK Kapasitet 100% 750 90% 700 80% 650 70% 600 60% 550 50% 500 40% 450 30% 400 20% 350 10% 300 0% 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 Kap. utnyttelse (%) Rompris (infl. justert) Rompris Rev par (Kilde: RBL/SSB) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 16

BOLIGMARKEDET Boligkrasjet kommer i 2006? Rente- og gjeldsbelastning 14 Rentebelastning % Gjeldsbelastning % 12 10 8 6 4 Gjeld Gjeld alternativ bane 2 Rentebetaling Rentebetaling alternativ bane 0 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 200 175 150 125 100 75 50 Christian Ringnes i Eiendomsspar spår krakk i boligmarkedet i 2006. Mens han ser strålende utsikter for norsk økonomi i årene som kommer, på grunn av lave renter og økende sysselsetting i Norge, er han bekymret for boligmarkedet på ett til to års sikt. Han peker på den fantastiske boligprisutviklingen som har vært på 90-tallet, da prisene har tredoblet seg i reelle tall. I januar i 2004 steg boligprisene fem prosent, i januar i år steg de fire prosent. Men treet kan ikke vokse inn i himmelen. SSB Boligprisindex 130 120 110 Kraftig økning i boligbyggingen vil senke prisene, og spesielt Oslo kan være i faresonen, tror Ringnes. - Vi vet det kommer til å krasje, trolig i 2006. Men 2005 blir et godt år, sier han. Regnbueveien 9. Salg av eiendommen, ca. 10.100 m 2. 5 års leie med Ahlsell AS. Solgt fra Mallin Eiendom til KS tilrettelagt av DTZ Realkapital. 100 90 80 70 60 Norge Oslo 98 99 00 01 02 03 04 05 Det kan være verdt å merke seg at Ringnes også spådde et kraftig prisfall for boliger i 1998 og 1999. Siden den gang har prisene på leiligheter i snitt steget rundt 65-70% i Norge. (Kilde: DN) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 17

B N P U T V I K L I N G N O R G E Oppturen fortsetter i norsk økonomi Statistisk sentralbyrå mener høykonjunkturen i norsk økonomi fortsetter ut 2007. Men ute i verden peker pilene i motsatt retning. Det kan gi lave renter i flere år fremover. I den sterke gjeldsveksten ligger det likevel en kime til boble, mener SSB. BNP (SSB 7. desember 2004) % 5 4 3 BNP vekst (%) SSB prognose Oljeinvesteringene bidrar til at SSB tror på en vekst i det totale brutto nasjonalproduktet på 3,9% neste år. Mens den i 2006 og 2007 vil dempes til rundt 2,5%. SSB tror heller ikke det er behov for, eller rom for, å øke rentene for å holde inflasjonen i sjakk. 2 1 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 (Kilde: TDN Finans og SSB) Pontoppidans gate 7, 1.950 m 2 kontor leiet ut for kr. 1.100,- pr m 2 /år SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser (% vis endring hvis ikke annet oppgitt) 2005-2006 Prognoser 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004* 2005 2006 Konsum i husholdninger 6,5 3,2 2,7 3,3 3,9 1,8 3,6 3,7 5,2 5,1 4,2 BNP 5,3 5,2 2,6 2,1 2,8 2,7 1,4 0,3 2,8 3,9 2,5 BNP Fastlands-Norge 4,2 4,9 4,1 2,7 2,5 2,1 1,7 0,7 3,6 2,8 2,3 Sysselsatte personer 2 2,9 2,5 0,8 0,4 0,2 0,3-0,6 0,6 0,9 1,0 Arbeidsledighetsrate (nivå) 4,8 4 3,2 3,2 3,4 3,5 3,9 4,5 4,1 4,0 3,8 Konsumprisindeksen (KPI) 1,2 2,6 2,3 2,3 3,1 3,0 1,3 2,5 1,1 1,7 2,3 KPI-JAE.......... 2,6 2,3 1,1 1,0 1,9 2,3 Boligpris 8,4 10,9 9,7 9,4 14,1 7,2 4,0 1,6 10,5 4,1 4,6 Husholdningenes realdisponible inntekt 3,4 3,8 5,7 2,8 3,6-0,2 8,8 1,7 3,7 2,6 2,9 *) Tall oppdatert for 4.kv. Kilde SSB UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 18

INTERNASJONALE KONJUNKTURER Svak vekst i euroland BNP EMU-området og USA 5 4 3 2 % BNP vekst EMU BNP vekst USA EUROSONEN Brutto nasjonalproduktet i eurosonen viste svakere vekst enn ventet i fjerde kvartal i fjor. BNP-veksten i eurosonen var 0,2% i fjerde kvartal 2004 sammenlignet med foregående kvartal. På årsbasis var BNP-veksten 1,6%, viser statistikk fra EUs statistikkorgan Eurostat. 1 0 01 02 03 04 05 E06 E07 Den europeiske sentralbanken (ESB) har redusert sine BNP- anslag for 2006 fra 2,2% til 2,1%. I 2007 ventes veksten å bli 2,3% USA Bruttonasjonalproduktet (BNP) i USA viste en vekst på 3,9% i tredje kvartal 2004. Det var på forhånd ventet en BNP-vekst på 3,7% i perioden. Stortingsgaten 8, 250 m 2 kontor leiet ut for kr. 1.100,- pr m 2 /år JAPAN Japan er inne i sin fjerde resesjon siden 1991 etter at BNP i fjerde kvartal falt med 0,1%, mens BNP-tallene for tredje kvartal ble revidert til en nedgang på 0,3%. (Kilde DN, Bloomberg News) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 19

MARKEDER Oslo børs når årets 20. rekordnotering 4. mars OSLO BØRS Hovedindeksen på Oslo Børs steg fredag 4. mars til nok en toppnotering, rekord nummer 20 så langt i år. Høy oljepris bidro til oppgang for Statoil og Hydro. Hovedindeksen steg 1,04% til 263,80 poeng, og det er 20. gang i år at hovedindeksen stenger på ny all time high. Oslo Børs 400 Index 350 300 250 Jernbanetorget 2, 300 m 2 forretningslokale leiet ut for kr. 1.450,- pr m 2 /år OLJEPRISEN KAN NÅ 80 DOLLAR Flere oljeanalytikere tror nå at oljeprisen kan gå over 60 dollar per fat i år. Enkelte snakker også om oljepriser på 75 til 80 dollar per fat. Fungerende generalsekretær i Opec, Adnan Shihab-Eldin, sier at muligheten for at prisen på olje kan stige til høyere nivåer om tilbudssiden blir forstyrret. - Jeg vil ikke bli overrasket om prisene topper på over 60 dollar pr fat i tredje kvartal, eller de kommende ukene før Opecmøtet, sier oljeanalytiker Deborah White i Societe Generale til Wall Street Journal fredag. 200 150 100 50 0 98 Valuta Index 120 115 110 99 00 01 02 03 Importvektet valutakurs Konkurransekursindeksen (stigende kurve = svakere NOK) Oslo Børs Eiendomsselskapene 04 05 VALUTA I mars fortsetter kronen å falle i verdi mot både euro og dollar. Selv om en svakere krone isolert trekker i retning av en tidligere renteøkning, har reaksjonene i rentemarkedet foreløpig vært små på kronesvekkelsen. (Kilde TDN Finans og DN) 105 100 95 90 85 80 98 99 00 01 02 03 04 05 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q1-2005 - SIDE 20