Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Christin Westby Arkiv: // 0210 Arkivsaksnr.: 10/1759 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM PL-3/11 31.01.2011 Plan- og miljøutvalget PLM -24/11 09.05.2011 PLM -24/11 SAMLET SAKSFREMSTILLING - SOLHØY - DETALJREGULERING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Reguleringskart 08.04.2011 PLM 2 Reguleringsbestemmelser 30.03.2011 PLM 3 Planbeskrivelse 01.03.2011 PLM 4 Illustrasjon - siktlinjer 05.04.2011 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Kommunestyret vedtok salg av Solhøy skole den 21.9.2009 i sak K-74/09. Eiendommen ble lagt ut for salg og Stiftelsen Solås og Steinløkka ga bud som kommunen avslo. Formannskapet vedtok den 21.6.2010 i sak 40/10 at eiendommen skulle omreguleres fra offentlig formål til boligformål i samsvar med Son kommunedelplan. Saken ble forhåndsforelagt plan- og miljøutvalget den 31.1.2011 i sak PL-3/11, der det ble vedtatt å regulere Solhøytomten til kombinert formål boligbebyggelse og privat/offentlig tjenesteyting. Området er på ca. 14 300 m² til sammen, hvorav gnr. 135/3 er på 9 354 m² og del av 135/1 er på ca. 5 000 m². Innenfor eiendommen ligger gamle Solhøy skole med to fløyer. Bygningene blir i dag benyttet til blant annet fotostudio, øvingslokaler for band og teaterverksted. Det ble varslet planoppstart pr. e-post den 22.2.2011. E-posten var adressert til eksterne (Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Vegvesenet) og interne mottakere. Da det ikke var kommet inn noen forhåndsuttalelser fra de eksterne mottakerne innen fristen som var satt til 4.4 tok saksbehandler kontakt med disse. Det viste seg at e-posten som ble sendt kun har kommet fram til de interne mottakerene. Fylkesmannens uttalelse ble mottatt hos kommunen den 8.4.2011 og Fylkeskommunens den 11.4.2011. Vegvesenets uttalelse er i skrivende stund ikke mottatt, og vil bli ettersendt/lagt på bordet i møtet. Administrasjonen har i alt mottatt seks uttalelser. Disse gjengis nedenfor. Soon og omegns vel mener tomten kun bør utnyttes til sykehjem og at boliger er det siste Sonsområdet trenger. Tomtestørrelsen gir rom for et sykehjem på samme størrelse som Vestby sykehjem. Vellet mener den eldste bygningen bør bevares da huset er et kjent landemerke med en praktfull beliggenhet.
Side 2 av 6 Eldrerådet foreslår at eiendommen bør reguleres primært til offentlig/privat tjenesteyting, sekundært boligbebyggelse. Hafslund nett har generelle merknader til planen som tas til etterretning. Movar og MIB minner om at internveier i feltet må tilrettelegges for brannvesenets kjøretøy med hensyn til kjørebredder, stigningsforhold og svingradius. Det må også legges til rette for tilstrekkelig tilgang på slokkevann med hensyn til vannmengde og trykk. Fylkesmannen i Oslo og Akershus ber kommunen utrede muligheten for miljøvennlig og effektiv enegribruk i nytt skoleanlegg. Fylkesmannen minner også om at det skal utarbeides konkrete risiko- og sårbarhetsanalyser til alle arealplaner. Administrasjonen gjør oppmerksom på at det ikke er reguleringsplanens hensikt å legge opp til nytt skoleanlegg på Solhøytomten. Formålet offentlig/privat tjenesteyting har fått underformål institusjon, og det er sannsynlig at det vil bygges sykehjem/boliger med service innenfor planområdet. Administrasjonen ser imidlertid at skole kunne vært utelatt i plannavnet, og har nå endret dette. Akershus fylkeskommune opplyser om at reguleringsområdet har vært kulturminneundersøkt og at en nærmere utredning av fornminneinteressene derfor ikke kan pålegges tiltakshaver. Fylkesrådmannen vil allikevel gjøre oppmerksom på at det tidligere er påvist mnge kulturminner i nærområdet og at det også kan ligge uoppdagede forminner innenfor planen. Kommunen bes gjøre tiltakshaver oppmerksom på at dersom man støter på et forminne skal arbeidet straks stanses og Akershus fylkeskommune varsles. Når det gjelder nyere tids kulturminner vurderes gamle Solhøy skole å ha bevaringsverdi, som en bygning med høy alder og godt bevart hovedform og med eksteriørmessige gamle bygningsdetaljer. Bygningen har også bevaringsverdi som den eldste skolebygningen på Solhøy. Det kan åpnes for ny bruk gjennom endringer i interiøret, men eksteriøret bør i sin helhet bevares. Fløyene fra 1953 og 1974 bør vurderes bevart og tilpasset ny bruk da hele skoleanlegget vitner om utviklingen i grunnskolen på 1900-tallet og av den grunn har bevaringsverdi. For alle endringer innenfor planområdet bør det legges stor vekt på bevaring av og god tilpasning til eksisterende bygning. Trær innenfor området har bevaringsverdi og bør bevares. Dersom reguleringsplanen til offentlig ettersyn åpner for riving av skolebygningen fra 1861, vil fylkesrådmannen vurdere å legge planen fram for fylkesutvalget med forslag om innsigelse. Fylkesrådmannen minner om rpr for å styrke barn og unges interesser i planleggingen og vil anbefale at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealer skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Fylkesrådmennen ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både ute og inne. 2. VURDERING Planbeskrivelse Virkninger av planen er beskrevet i planbeskrivelsen (vedlagt).
Side 3 av 6 Kombinert formål boligbebyggelse og offentlig/privat tjenesteyting Formålet boligbebyggelse retter seg mot boligfunksjonen og kan like godt nyttes til eldreboliger eller boliger for særskilte grupper som til vanlige private boliger. Selv om hovedutnyttelsen i området rundt eiendommen er frittliggende småhusbebyggelse, mener administrasjonen at det på Solhøytomten også kan være akseptabelt å oppføre flermannsboliger, og åpner derfor for begge muligheter. Slik som bestemmelsene er utformet på nåværende tidspunkt vil det være mest hensiktsmessig å oppføre flermannsboliger på tomten. Dersom det ønskes å legge mer til rette for eneboligbebyggelse bør reguleringsbestemmelsene endres noe, blant annet bør det da legges inn en bestemmelse om minste netto tomtestørrelse i tillegg til at utnyttelsesgraden bør reduseres. Med tanke på at presset på eldreomsorgen de neste 15 år vil bli økende, legges det med dette reguleringsforslaget opp til å utnytte Solhøytomten til institusjon (sykehjem/boliger med service). Soon og omegns vel mener Solhøytomten er stor nok til et sykehjem på samme størrelse som i Vestby. Dersom man kun ser på antall ledig kvadratmeter kan det nok la seg gjøre å bygge et sykehjem på samme størrelse som i Vestby, men den foreslåtte utnyttelsen åpner ikke for dette. Det er ikke gitt at man bør kopiere Vestby sykehjem da det opplyses av Ro-leder der at bygningens størrelse ikke er tilfredsstillende, at utearealene er for små og for dårlige og at det er stor mangel på parkeringsplasser. Administrasjonen mener det kan være mer realistisk å bygge et mindre sykehjem på Solhøytomten. Med tanke på bevaringen av den eldste skolebygningen er det heller ikke ønskelig å legge til rette for større tomteutnyttelse enn det som er foreslått. Administrasjonen mener Solhøytomten kan tåle en utnyttelsesgrad på %-BYA= 40 %, noe som tilsvarer ca. 3 600 m². Maksimal mønehøyde fra gjennomsnittlig planert terreng settes til 10 meter, med en øvre begrensning på kotehøyde 60. For å unngå lange fasader som kan virke overdimensjonerende i forhold til den gamle skolebygningen er det lagt inn en bestemmelse om at bygningsmassens utstrekning skal artikuleres med brudd eller sprang i fasaden for ca. hver 15 meter. Utbygger må ut i fra disse kravene kunne vise en fornuftig løsning når det kommer til plassering og utforming av bygningsmasse på tomten i byggesaken, enten det gjelder utbygging av institusjon eller boliger. Bevaring av gamle Solhøy skole Innenfor planområdet ligger gamle Solhøy skole. Skolebygningen er oppført som privatbolig i 1861, men ble kjøpt av kommunen til skole i 1932. Bygningen har en eksteriørmessig hovedform og bygningsdetaljer karakteristisk for sveitserstilen. Skoleanlegget på Solhøy består i tillegg av en fløy mot vest oppført 1953, tegnet av arkitekt Gunnar Nordtvedt. Fløyen er forbundet med den gamle skolebygningen med et tilbaketrukket mellombygg. På oversiden er det oppført en frittstående skolefløy fra 1974. Fløyen fra 1953 har en fin arkitektonisk utforming og er eksteriørmessig godt bevart med opprinnelige vinduer og kledning. Akershus fylkeskommune mener at hele skoleanlegget er bevaringsverdig. Det er ingen av bygningene som er regulert til bevaring, mener administrasjonen som Soon og omegns vel og Fylkeskommunen at det er riktig å bevare den eldste bygningen, altså selve skolebygningen. Dette blant annet fordi Solhøy skole er en del av et miljø langs Sonsveien med stor kulturhistorisk verdi. Dette miljøet omfatter blant annet Husjordet, Sletta, Solhøy skole og villaeiendommen Birkelund. I tillegg til at skolen er en viktig del av mange av Sons
Side 4 av 6 innbyggeres historie, oppvekst og identitet, er den også et kjent og karakteristisk landemerke langs innfartsåren til Son. Administrasjonen kan godt si seg enig i at fløyene er et godt eksempel på skolehistorien, men mener at det i denne sammenhengen ikke virker fornuftig å verne om disse så lenge området omreguleres. Med tanke på tomtens størrelse og hvilke muligheter den gir for utbygging av for eksempel et sykehjem, vil fløyene vanskeliggjøre en fornuftig utnyttelse av planområdet. Fløyene bør derfor etter administrasjonens skjønn rives. Administrasjonen foreslår å regulere området som inneholder den eldste skolebygningen med vegetasjon til boligbebyggelse/tjenesteyting med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Hensynssonen har fått egne bestemmelser som regulerer utnyttelsen innenfor dette området og som gjør at ny bebyggelse vil måtte tilpasses dagens uttrykk og miljø. I reguleringsbestemmelsene er det blant annet satt krav til takvinkel, utnyttelse, materialbruk og høyde slik at ny bebyggelse ikke vil skille seg vesentlig fra den eksisterende. For resten av tomten som ikke omfattes av hensynssonen er det foreslått å legge inn i bestemmelsene at den nye bebyggelsen skal tilpasses gamle Solhøy skole i utforming og materialbruk. Dette gir utbygger litt friere spillerom enn innenfor hensynssonen, men bestemmelsen sikrer likevel at ny bebyggelse må ta hensyn til den gamle. Administrasjonen er av den oppfatning at Solhøy skole vil komme til sin rett dersom ny bebyggelse holder en viss avstand til det. Det foreslås derfor å regulere inn et bestemmelsesområde (stiplet område merket #1) der det ikke tilltates tiltak etter plan- og bygningsloven. Dette området er plassert rett nord for hensynssone bevaring av kulturmiljø og har en bredde på 12 meter. Da tomten har nivåforskjeller vil man ved å regulere inn et slikt bestemmelsesområde unngå at den nye bebyggelsen blir overproporsjonert i forhold til den gamle skolebygningen ved at den plasseres for nært. Også det åpne innsynet opp skråningen mot brinken ved skoleplassen tilsier at bebyggelsen oppe på flata trekkes litt tilbake, evt. tillates med mer begrenset høyde. Den eldste skolebygningen ligger på kotehøyde 50 og har en mønehøyde på ca. 9 meter, mens fløyen helt nord i planområdet ligger på kotehøyde 53 og har en mønehøyde på ca. 7 meter. Det er laget profiler for området for å illustrere hvordan forskjellig plassering av ny bebyggelse avgjør hvor mye av bebyggelsen som blir synlig fra Sonsveien. Disse er vedlagt saken. Parkering/Trafikk Deør barnehage grenser til planområdet og har i dag for liten parkeringskapasitet. Brukere av barnehagen benytter derfor deler av plassen utenfor den gamle gymsalen på Solhøytomten til parkering. Deør barnehage har fire avdelinger med plass til 84 barn (15-20 ansatte). I dag er det avsatt ca. 220 m² innenfor tomten til parkering. Dette gir plass nok til ca. 10 biler. Ifølge kommunens parkeringsforskrift skal barnehagen ha 1,1 parkeringsplasser pr. ansatt og i tillegg ha plasser til foreldre som leverer og henter. Til en barnehage av Deørs størrelse bør det settes av 30 parkeringsplasser. Innenfor 135/1 finnes det et areal på ca. 915 m² som i reguleringsplanen for Husjordet/Sletta er regulert til parkering for Solhøy skole og Deør barnehage. For å sikre barnehagen nok parkeringsplasser, er det nødvendig å opparbeide denne. Parkeringsplassen tas derfor med i reguleringsplanen for Solhøy. Det legges inn en rekkefølgebestemmelse om at parkeringsplassen skal være ferdig opparbeidet før det kan gis igansettingstillatelse til arbeider innenfor 135/1 og 135/3. Parkeringsplassen skal merkes opp og 20 av parkeringsplassene skal
Side 5 av 6 reserveres barnehagen. Parkeringsplassen som opparbeides vil være i kommunens eie og være felles for brukerne av barnehagen og Solhøytomten. Hvor mye areal som må avsettes til parkering inne på Solhøytomten avhenger av hva som bygges, og det er ikke lagt opp til at o_p skal dekke parkeringsbehovet for fremtidig bebyggelse. o_p tenkes heller benyttet til gjesteparkering og lignende. Det er i reguleringsbestemmelsene tatt inn som et rekkefølgekrav at utbygger må vise parkering i en utomhusplan før rammetillatelse kan gis. Fordi reguleringen åpner for flere formål er det vanskelig å si noe om trafikkøkningen i området. Dersom det bygges vanlige boliger må man regne med en større trafikkbelastning enn om det bygges institusjon. Uavhengig av hva som bygges vil bli en trafikkøkning på Deør vei og frem til planområdet. Det antas at den aktuelle strekning av Deør vei ikke vil ha problemer med økt trafikkmengde. Nærmere virkninger for trafikk må avklares under offentlig ettersyn. Klima og energi Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til bussholdeplass, noe som gjør det uproblematisk å reise kollektivt (god bussforbindelse til Sonsveien stasjon for videre reiser med tog, og buss til Moss busstasjon hver time). Solhøy ligger i gåavstand fra Son sentrum. Naturmangfold bevaring av gamle trær Det finnes flere gamle, store trær innenfor planområdet som er viktig å ta vare på. Det er tatt inn i bestemmelsene at trærne ved inngangspartiet til den eldste skolebygningen og trærne i planområdets sørvestre del skal bevares. Trærne langs gangveien fra Sonsveien og inn til eiendommen og trærne som står i en rekke litt øst for disse faller inn under hensynssone bevaring av naturmiljø og er sikret gjennom bestemmelsen som er knyttet opp mot denne. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan Solhøyeiendommen reguleres til boligbebyggelse i tråd med Kommunedelplan Son. 4. KONKLUSJON Reguleringsplanen legger til rette for tjenesteyting (institusjon) og/eller boligbebyggelse på Solhøytomten. Det er ikke i reguleringssaken tatt stilling til om tjenesteytingen skal være privat eller offentlig. Dette kan avklares senere. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen for Solhøy legges ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsplan for Solhøy med reguleringsbestemmelser datert 30.3.2011, reguleringskart datert 8.4.2011 og planbeskrivelse datert 1.3.2011 legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven 12-10.
Side 6 av 6 BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 09.05.2011 Representanten Ragnhild L. Johansen (Ap) fremmet følgende forslag: Reguleringsplan for Solhøy med reguleringsbestemmelser minus 7 og reguleringskart minus skravur på H570_1 og endret planbeskrivelse legges planen ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10. Votering: Rådmannens innstilling fikk 2 stemmer (V og SP) Representanten Ragnhild L. Johansens forslag ble vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplan for Solhøy med reguleringsbestemmelser minus 7 og reguleringskart minus skravur på H570_1 og endret planbeskrivelse legges planen ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10. Saken sendes saksbehandler for videre behandling. Vestby, 11.05.2011 Knut Haugestad rådmann