SAKSFREMLEGG Saksnummer: 16/4382-12 Arkiv: GNR/B 34/251 Saksbehandler: Ailin Therese Gaino Sara Sakstittel: KLAGE PÅ VEDTAK DELING AV EIENDOM - ROMSDALVEIEN 66 Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Klagen fra Roy Sætermo, datert 4.2.2017 tas ikke til følge. Saken oversendes fylkesmannen i Finnmark for endelig avgjørelse jf. forvaltningslovens 28. Vedlegg: 1. Søknad om deling av eiendom, datert 31.08.2016 2. Dispensasjonssøknad, datert 18.09.2016 3. Kart datert 22.08.2017 4. Planstatus 5. Oversiktskart 6. Ortofoto 7. Oversiktskart planstatus 8. Høringsbrev, datert 13.10.2016 9. Kulturminnefaglig uttalelse fra Finnmark fylkeskommune, datert 07.12.2016 10. Uttalelse fra sametinget, datert 10.11.2016 11. Uttalelse fra fylkesmannen i Finnmark, datert 24.10.2016 12. Uttalelse fra Finnmark fylkeskommune, datert 21.10.2016 13. Uttalelse fra Alta kommune ved næring og landbruk, datert 09.01.2017 14. Avslagsvedtak, datert 26.01.2017 15. Saksprotokoll - hovedutvalget for næring, drift og miljø, møtedato 02.05.2017 16. Klage på vedtak, datert 04.02.2017 17. E-post fra Roy Sætermo, mottatt 29.04.2017 18. Tilleggshøring til Statens vegvesen Bakgrunn: Roy Sætermo har ved søknad av 30.08.2016 og dispensasjonssøknad av 18.09.2016 søkt om fradeling av ca. 3300 m 2 til boligformål under gnr/bnr 34/251 i Tverrelvdalen. Søknaden ble sendt på høring den 13.10.2016 og den 22.08.2017. Høringsinstansenes uttalelser er vedlagt og oppsummeres kort under:
Finnmark fylkeskommune, brev datert 21.10.2016: Anbefaler ikke at det gis dispensasjon som omsøkt. Fylkesmannen i Finnmark, Miljøavdelingen, brev datert 14.10.2016: Går imot at det gis delingssamtykke som omsøkt. Sametinget, brev datert 10.11.2016: Ingen spesielle merknader til søknaden. Finnmark fylkeskommune, kulturminnefaglig uttalelse, brev datert 07.12.2016: Ingen kulturminnefaglige merknader til søknaden. Alta kommune ved næring og landbruk, brev datert 09.01.2017: «Det vil være uheldig å splitte opp arealer ytterligere med spredt bebyggelse. I 1988 ble det gitt tillatelse til fradeling av ei boligtomt (gnr 34 bnr 304) og i 1989 ble omsøkt eiendom bebygd med bolig nr 2. Dersom det skal bygges mer i området bør det reguleres for å få en helhetlig plan og en best mulig utnyttelse av de arealer som berøres.» Dersom søknaden skal behandles etter jordloven vil landbruksmyndigheten være negativt innstilt og fremme saken for hovedutvalget for næring drift og miljø. Alta kommune ved oppmåling og byggesak ga avslag på søknaden i vedtak datert 26.01.2017. Klage på avslaget ble mottatt den 06.02.2017. Saken ble behandlet etter jordloven av hovedutvalget for næring, drift og miljø den 02.05.2017. Det ble fattet følgende vedtak: I medhold til jordlovens 9 og 12 gis det samtykke til fradeling fra gnr 34 bnr 251 til ca. 900 m2 boligtomt. Begrunnelse: 1. Det omsøkte areal er lite egnet til jordbruksdrift. En fradeling vurderes ikke å ha negative konsekvenser for jordbruket. 2. Tomtestørrelsen skal ikke overstige tilmålte areal, jfr. Kommuneplanens arealdel for området. Planstatus: Gjeldende plan for omsøkte område er Kommuneplanens arealdel for Alta vedtatt 22.06.11, der området er avsatt til formål LNFR (Landbruk-, natur- og friluftsområde, samt reindrift) uten tillatelse for spredt bolig-, fritids-, eller næringsbebyggelse. I områder avsatt til dette formålet er det kun tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag jfr. veileder T 1443 (Landbruk pluss), i tillegg til aktuelle tilretteleggingstiltak for friluftslivet. Klagen: Klagen er omfattende og i sin helhet vedlagt søknaden. Klagers anførsler gjengis nedenfor:
- Avslaget representerer et klart brudd på likebehandling og vil være med å oppfatte som grovt urettmessig og negativ forskjellsbehandling. - Området er avsatt til LNFR i KPA. Det er klar overvekt av fordeler for å innvilge dispensasjon sett i forhold til ulempene. Det finnes ingen faktiske ulemper. - Eiendommen er delt til bolig i flere runder fra en større landbrukseiendom over flere generasjoner og år. Resterende del er klemt inne mellom Sæterelva, boliger og veien. Dette gjør eiendommen verdiløs som landbrukseiendom. - Grunnen uegnet til oppdyrking fordi den består av myr og et tykt lag svartjord. - Familien har tilknytning til området og søker har barn som ønsker å bosette seg i området. - Aksepterer ikke at ordet «landbruksareal» benyttes i kommunes begrunnelse for avslaget. Hele nerstykket er totalt uegnet til landbruksformål på grunn av myr, måten det arronderingsmessig er klemt inn mellom elv og gårdsveier, samt størrelse. - Kommunen nevner at rundt 2 dekar kan benyttes til landbruksformål. De nevnte 2 dekar består av bratt terreng og ligger helt inn mot boligens uteareal. - Arealet som søkes fradelt er tilbudt eneste aktive bonde (Tor Arne Mannsverk) i denne delen av dalen. Tilbudet ble kontant avvist som urealistisk til bruk i landbruksformål. - I forhold til påstand om urettmessig forskjellsbehandling vises det til en rekke fradelinger til bolig på små og store eiendommer med langt bedre muligheter for landbruksmessig utnyttelse, Kristiansen-Mannsverk, Romsdal/ Storvann og Mikaelsen saken. Vurdering: Det er søkt om dispensasjon til fradeling av en boligtomt fra en eiendom som defineres som en landbrukseiendom i et område som er avsatt til LNFR. Forutsetningene for å gi dispensasjon jf. 19-2 er at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres dra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vestlige tilsidesatt og at det etter en helhetsvurdering er klart større fordeler enn ulemper ved å gi dispensasjon. Hensynet bak arealformålet er å avsette nødvendig areal til tiltak for landbruk og for å sikre at det ikke bygges ned landbruksområder. Det er et generelt byggeforbud i LNFR-områder med mindre det er tiltak som er tilknyttet næringsvirksomheten til gården. Arealformålet som er satt i kommuneplanen er bindende for arealbruken. I klagen legges det frem at det tidligere er tillatt mange fradelinger til boligformål fra landbrukseiendommer i Tverrelvdalen. Fra et planfaglig synspunkt er det uheldig at det gis dispensasjoner på landbrukseiendommer og i landbruksområder, da slik praksis over tid uthuler kommuneplanens bestemmelser og vanskeliggjør fremtidig planarbeid. Gjentatte dispensasjoner medfører også til ytterligere utbyggingspress i LNFR-områder. Fremtidig bebyggelse av arealer i LNFR-området bør være planlagt ved regulering blant annet for å sikre fremtidig infrastruktur som gang- og sykkelstier, barnehageutbygging, VA-løsninger osv. Boligbygging løses best ved helhetlig planarbeid slik at man oppnår best mulig utnyttelse av arealene.
Klager fremholder at det fremkommer urettmessig forskjellsbehandling og viser til tidligere fradelinger på små og store eiendommer med langt bedre landbruksmessig utnyttelse enn omsøkte eiendom. Administrasjonen kan ikke se at det foreligger forskjellsbehandling da det gitt avslag i sak 17/981, fradeling av boligtomt under gnr/bnr 34/229, som er i umiddelbar nærhet til klagers eiendom. Nevnte sak ble fremmet for planutvalget den 28.06.2017, der politisk behandling av saken ga positivt fradelingsvedtak. I denne konkrete saken foreligger det positivt vedtak etter jordloven ved behandling av hovedutvalget for næring, drift og miljø. Administrasjonen vil påpeke at et samtykke etter jordloven ikke gir noen automatikk i at det da også gis samtykke etter plan- og bygningsloven. Som planmyndighet er vårt ansvar å ta hensyn til alle parter samt ansvar for å være lojal mot vedtatte planer. Etter vår vurdering vil en slik saksbehandling gi større forutsigbarhet for alle parter. Administrasjonen vil også opplyse om at det foreligger flere søknader om fradeling av boligtomter i LNFR-område i Tverrelvdalen som enda ikke er behandlet. Innvilgelse av dispensasjon vil åpne opp for flere fradelinger av landbrukseiendommer og i landbruksområder. Dersom en uheldig dispensasjonspraksis har fått utvikle seg i et område er det fullt mulig og lovlig for kommunen å stramme inn denne praksisen. Dette kan gjøres ved å følge gjeldende plan og være restriktiv ved innvilgelse av dispensasjoner. Hensynet bak fradelingsforbudet blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon, og fordelene ved å gi dispensasjon er ikke større enn ulempene. Vurdering av fordeler skal ikke bare gjelde for søker, men skal også kunne gi en allmenn fordel for området. Administrasjonen vil med bakgrunn av det ovenstående henstille på at klagen ikke tas til følge. Omsøkte fradeling ligger i et område som er innenfor faresone for kvikkleire som har risikoklasse 3. Det er ikke fremmet dokumentasjon på sikker byggegrunn jf. pbl 28-1. Med hensyn på kostnadene ved utarbeidelse av en slik rapport vil man ikke sette krav om at dette må være på plass før klagen behandles, dersom klagen ikke tas til følge. Det foreligger heller ikke tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra Statens vegvesen. Dersom klagen tas til følge må det settes som vilkår at sikker byggegrunn dokumenteres og at avkjørselstillatelse foreligger før tomten kan måles opp. Alta, 30.8.17 Bengt Fjellheim Kommunal leder Trond Inge Heitmann Leder oppmåling og byggesak
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.