1 Casinetto Borettslag Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Casinetto Borettslag avholdes mandag 27. november 2017 kl. 18:30 i Skøyen Kirke. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. FORSLAG A) Etablering av løsning for elbil-lading B) Etablering av ny renovasjonsløsning Oslo, 15.11.2017 I styret for Casinetto Borettslag Henning Hoel /s/ Kirsti Camerer /s/ Patriq Backlund /s/ Baard Ove Haakensen /s/ Per H. Mosserud /s/ Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
2 Casinetto Borettslag A) Forslag om etablering av løsning for elbil-lading Forslagsstiller: Styret Sakens bakgrunn: Antall elbiler i borettslaget er stigende, og styret har de siste årene mottatt et økende antall søknader om å få lade i garasjeanleggene. Styret behandlet og vedtok derfor retningslinjer for lading av elbil i styremøte 9. mars 2016. Videre opplevde man at det allerede var problemer når for mange ladet på samme kurs slik at sikringene gikk. Det ble derfor besluttet at enkelte steder kunne det ikke gis ytterligere tillatelser til lading da kursene ble overbelastet. Styret bestilte deretter en mulighetsstudie fra Obos prosjekt AS ved Ragnar Englund. På bakgrunn av kartleggingen fikk Obos prosjekt ved Englund i oppdrag å prosjektere konkrete løsninger og innhente tilbud. Etter flere vurderinger av alternative løsninger landet styret i samråd med Englund på å gå videre med løsning som leveres av Zaptec. Obos prosjekt AS ved Englund har redegjort følgende for denne løsningen: "Denne løsningen er noe dyrere i 1. gangs investering for borettslaget og enhetsprisen for hver ladekontakt har noe høyere kost for brukerne pga innebygget kommunikasjonsløsning, men løsningen er tilrettelagt for fremtidig utvidelser uten ytterligere kostnader. Systemet administreres enkelt fra en PC hvor strømforbruk pr bruker avleses og nødvendige parametere legges inn som f.eks kost pr kwh. Hver ladestasjon vil programmeres med egen IP adresse og det finnes appløsning for brukeren som kan lastes ned Zaptec i garasjeanlegg felt A og B i Gustav Vigelands vei: Løsningen baserer seg på å legge en flatkabel gjennom hele garasjeanlegget forbi alle parkeringsplasser. For de som ønsker å etablere ladestasjon, kan man enkelt «huke» seg på kabelen ved sin plass. Det betinger at ladekontakter kjøpes fra samme leverandør. Systemet krever mindre effekt, da ladekontaktene kommuniserer med hverandre og fordeler tilgjengelig effekt mellom brukerne". Det ble deretter innhentet konkrete priser på løsningen og styret fremmet følgende forslag for ordinær generalforsamling 2017: Styret får fullmakt til å etablere ladesystem for elbiler som gir samtlige garasjeplasser i garasjeanleggene mulighet til lading innenfor en kostnadsramme på kr. 450.000,- (delt kapasitet). Kostnader ved tilknytning til anlegget/etablering av ladestasjoner dekkes av den enkelte andelseier. Styret beslutter hvilken leverandør som skal benyttes ved tilknytning til anlegget. Forslaget ble imidlertid vedtatt med en ramme på kr. 600.000,- da prisene som var innhentet ikke inneholdt etablering av lading på uteplassene. Etter generalforsamlingen har styret gått videre og hentet inn tilbud på etablering av ladeplasser som også inkluderer plasser ute. I tillegg har styret sett på mulighetene for å øke kapasiteten inn til anlegget, da det er en stor fordel å få økt kapasiteten utover det man har i dag på bakgrunn av at det må forventes en stor økning i antall elbiler i årene fremover. Zaptec vil (last-)styre tilgjengelig kapasitet til de som enhver tid lader, men jo bedre kapasitet inn til anlegget jo høyere vil ladehastigheten være. Etter å ha hentet inn tilbud fra flere leverandører som også omfatter parkeringsplasser ute og oppgradering av kapasiteten, viser det seg at prisene vesentlig høyere enn den rammen som styret fikk av ordinær generalforsamling i 2017. Dette skyldes blant annet at man må
3 Casinetto Borettslag kjernebore for å føre tilførsler ut til utendørs parkering med branntetting og man må etablere braketter på utendørs ladeplasser (høydejustering og beskyttelse mot ytre påvirkninger). Videre må man i forbindelse med økt kapasitet inn til anlegget blant annet etablere nye hovedsikringer. De to aktuelle leverandørene etter tilbudsinnhenting har priset dette til hhv. kr. 930.000,- og kr. 935.000,- inklusive mva. I tillegg anbefales det at det settes av en uforutsett-post på kr. 100.000,- slik at totalt budsjett vil ligge på kr. 1.035.000,-. Den enkelte andelseier vil selv måtte bestille og betale ladeuttak fra kontrahert entreprenør, og denne er fra begge tilbydere prissatt til kr. 21 150,- inklusive moms. Styret vil ved positivt vedtak søke om tilskudd til installasjonen. Det er mulighet til å søke tilskudd både fra Oslo kommune og Obos. Det gis kun tilskudd til infrastrukturen, og ikke til ladeuttakene som betales av den enkelte andelseier. Tilskuddet fra Oslo kommune utgjør maksimalt 20% av godkjente investeringskostnader men det gis ikke tilskudd til selve oppgraderingen av inntak fra Hafslund. Det er også mulig å søke tilskudd fra Obos på maksimalt 50% av kostnaden. Det er vanskelig å forutse om og i hvilken grad man vil motta tilskudd fra Obos. Obos har siste søknadsfrist for 2017 den 30.11, og styret vil ved positivt vedtak sende søknad innen fristen. Styrets innstilling: Styrets innstilling er at borettslaget installerer en løsning fra Zaptec som omfatter samtlige plasser inne og ute, og i størst mulig grad oppgraderer kapasiteten inn til anleggene innenfor foreslått kostnadsramme. Styrets forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å etablere ladesystem for elbiler som gir samtlige garasjeplasser mulighet til lading innenfor en kostnadsramme på kr. 1.035.000,- (delt kapasitet). Kostnader ved tilknytning til anlegget/etablering av ladestasjoner dekkes av den enkelte andelseier. Styret beslutter hvilken leverandør som skal benyttes ved tilknytning til anlegget.
4 Casinetto Borettslag B) Etablering av ny renovasjonsløsning Forslagsstiller: Styret Sakens bakgrunn: Casinetto Borettslag har siden 1983 vært tilknyttet søppelsug. Søppelsuget ble etablert, eid og driftet av Oslo kommune som et pilotprosjekt, men grunnet driftsproblemer og tilhørende kostnader ønsket Oslo kommune å avhende søppelsuget allerede etter få års drift. Casinetto Borettslag, Hoffsgrenda borettslag, Nedre Silkestrå borettslag, Øvre Silkestrå borettslag og Skøyen terrasse boligsameie valgte i 1994 å opprette Sameiet Skøyen Vest Søppelsug (Sameiet) og vederlagsfritt overta søppelsuget fra Oslo kommune. På grunn av aldring og stor slitasje ble det i 2006 fattet vedtak om omfattende oppgraderinger av anlegget for å opprettholde videre drift. Oppgraderingen var ferdigstilt i 2009 og kostet 11 millioner. Til tross for oppgraderingene har søppelsuget ikke fungert tilfredsstillende. Det har vært flere propper i de nedgravde søppelrørene som har medført omfattende opprenskingsarbeid. Tidligere ble rørene inspisert og rengjort av vaktmestere som krabbet rundt under bakken. Denne praksisen har av HMS-hensyn blitt endret og arbeidet gjøres nå av kraftige spyle- og sugebiler. Casinetto Borettslag har vært frakoblet søppelsuget siden juni 2013 etter ny propp av søppel. Etter oppryddingen avdekket videoinspeksjon betydelige sprekker og forskyvninger i betongrørene. Deler av rørgatene på Casinetto sitt område er i svært dårlig stand, og en ny omfattende oppgradering var nødvendig for å fortsette driften for Casinetto sin del. Styret i SVS har vurdert at det ikke er regningssvarende å utbedre søppelsuget for Casinetto sin del. Casinetto Borettslag er bundet til Sameiet frem til 1. januar 2027 gjennom en sameieravtale, og kan etter avtalens innhold i utgangspunktet ikke gå ut av denne avtalen uten tilslutning fra de andre sameierne. Vilkårene for uttreden måtte derfor fremforhandles. Generalforsamlingen vedtok i 2014 etter forslag fra styret følgende vedtak: Generalforsamlingen gir styret i Casinetto Borettslag fullmakt til å inngå en avtale der Casinetto kan tre ut av Sameiet Skøyen Vest Søppelsug på tilfredsstillende vilkår. Dersom Casinetto Borettslag trer ut av søppelsuget må ny søppelhåndtering etableres. Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å etablere løsning for lokal søppelhåndtering som ikke skal komme i konflikt med prinsippet om bilfrie tun. Etter 2014 har styret i Casinetto i lengre tid forsøkt å få vedtatt en avtale med øvrige sameiere i SVS om vilkårene for en uttreden. Dette lyktes ikke via forhandlinger i styret i SVS, til tross for at Casinetto etter styrets syn la frem flere konstruktive forslag til avtalevilkår for uttreden av sameiet. Styret engasjerte deretter advokat i desember 2016, for å se om man da kunne komme frem til en avtale mellom partene basert på en rettslig forståelse av sameieavtalen i en situasjon der en av sameierne ikke lenger kan benytte anlegget. Det ble etter dette gjennomført forhandlingsmøter, og det har vært langvarig dialog mellom borettslagets og sameiets advokat. Partene klarte ikke å komme frem til en omforent avtale, selv om Casinetto borettslag for å komme frem til en løsning ga tilbud om å innfri hele sin andel av gjelden i sameiet. Det var i hovedsak to forhold som medførte at styret ikke anså at avtaleforslaget fra øvrige sameiere var i tråd med generalforsamlingens fullmakt om å tre ut på "tilfredsstillende vilkår". Det ene var at øvrige sameiere ikke ville akseptere felles ansvar for eventuell etterfakturering av renovasjonsavgift
5 Casinetto Borettslag fra kommunen. Renovasjonsutgiften utgjør ca. kr. 500.000,- årlig, som man ikke har betalt grunnet bestemmelsen i avtalen med Oslo kommune om midlertidig driftsstans" av anlegget. Det andre forholdet var at sameiet krevde at Casinetto borettslag fortsatt skulle være ansvarlig for ekstraordinære driftskostnader, selv om vår del av anlegget ikke driftes og borettslaget trer ut av sameiet. Etter samråd med borettslagets advokat, vurderte styret at vi ikke har noe å tjene på å inngå en avtale på de vilkår som ble krevd av øvrige sameiere (tilsvarer "worst-case"), og borettslagets styre valgte derfor å heve avtalen med SVS grunnet bristende forutsetninger/vesentlig mislighold. Etter styrets vurdering var det ikke hensiktsmessig å bruke ytterligere tid og ressurser på forhandlinger som ikke ser ut til å kunne føre frem, og Casinetto borettslag har et sterkt behov for å få etablert en permanent renovasjonsløsning. SVS har protestert på hevingen, uten at dette endrer styrets vurdering. Parallelt med forhandlingene med øvrige sameiere i SVS har styret jobbet med prosjektering av ny nedgravd renovasjonsløsning. Styret har nå fått godkjent bekreftelse fra REN om plassering av nye standplasser. Plasseringen er i tråd med generalforsamlingens vedtak i 2014 om at plasseringen ikke skal være i strid med prinsippet om bilfrie tun. Vi vil deretter sende ut tilbudsbeskrivelse til flere entreprenører, og regner med å kunne kontrahere med entreprenør og få etablert ny nedgravd renovasjonsløsning i løpet av 2018. Obos er långiver for lånet til SVS og dette er sikret med pant i borettslagets bygningsmasse for Casinetto sin opprinnelige andel av lånet. Obos har meddelt styret at man ikke vil slette pantobligasjonen i borettslagets bygningsmasse før hele lånet i SVS er innfridd, selv om Casinetto innfrir sin andel av fellesgjelden. Etter styrets vurdering har dette liten praktisk betydning for borettslaget i forhold til annen finansiering vurdert opp mot verdien av borettslagets bygningsmasse, og det er etter vår vurdering ingen reell risiko knyttet til at øvrige sameiere ikke skulle betjene sine låneforpliktelser i sameiet og pantet bli realisert. Styrets innstilling: Styret ber om generalforsamlingens tilslutning til heving av avtaleforholdet med SVS. Casinetto sin andel av fellesgjelden i Sameiet er ca. 2,15 millioner kroner. Styret innstiller på at borettslaget innfrir gjelden i SVS. Innfrielse av gjeld i SVS vil ikke øke borettslagets gjeld, men innebærer en refinansiering av andel gjeld i sameie til ordinær langsiktig gjeld. Styret har ikke konkrete priser for nytt renovasjonsanlegg pr. dato, men basert på tidligere budsjettall bør en løsning ligge innenfor en kostnadsramme på kr. 2,5 mill.. Styret ønsker også å avsette en uforutsett post på 10% slik at vi ber om en ramme på kr. 2,75 mill. for ny renovasjonsløsning. Løsningen med ny nedgravd renovasjonsløsning vil fortsette uavhengig av evt. tvist med øvrige sameiere i SVS. Styrets forslag til vedtak: Generalforsamlingen stiller seg bak styrets heving av sameieavtalen med SVS. Generalforsamlingen gir styret fullmakt til låneopptak på inntil kr 5 000 000,- for å innfri borettslagets andel av gjeld i SVS og etablere ny nedgravd renovasjonsløsning.
Registreringsblankett ved ekstraordinær generalforsamling i Casinetto Borettslag Fyll ut med blokkbokstaver og lever blanketten ved inngangen til møtelokalet. Eierens navn: Eierens adresse: Leilighetsnummer: Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være tilstede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. Dersom du benytter deg av fullmaktsretten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut: Eier av gir herved fullmakt til : FULLMAKT Fullmektigens navn : å møte i ekstraordinær generalforsamling i Casinetto Borettslag.. Eiers signatur (Dato)