RADØY KOMMUNE Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Saksansv. Hovudutval for plan, landbruk og teknisk 09.12.2009 133/09 KFL Kommunestyret 17.12.2009 055/09 KFL Avgjerslemynde: Kommunestyret Sakshandsamar: Kjersti Flatråker Arkiv: K2-L12, GBNR-84/5 Objekt: Arkivsaknr 08/1208 GNR 84/5 HAUKELAND SØNDRE - PRIVAT REGULERINGSPLAN - GODKJENNING Dokumentliste: Nr T Dok. dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 I 16.12.2008 Sigrunn Haugland Gnr 84/5 Haukeland Øvre - Oppstart av privat reguleringsplan 2 I 03.02.2009 Hagekonsulenten S. Haugland Gnr 84/5 Haukeland Søndre - Reguleringsplan 3 U 05.02.2009 Hagekonsulenten S. Haugland Gnr 84/5 Haukeland Søndre - Framlegg til privat reguleringsplan - utsending av gebyr 5 I 15.02.2009 Hagekonsulenten S. Haugland Gnr 84/5 Haukeland Søndre - framlegg til reguleringsplan - revidert dokument 6 I 17.02.2009 Sigrunn Haugland Reguleringsplan - klage på gebyr 7 U 26.02.2009 Hagekonsulenten S. Haugland Gnr 84/5 Haukeland Søndre - privat reguleringsplan - utsending av vedtak 8 U 05.03.2009 Hordaland Fylkeskommune; Fylkesmannen i Hordaland; NGIR; Statens vegvesen - Region Vest; BKK Nett A/S; Telenor Gnr 84/5 Haukeland Søndre - privat reguleringsplan - utsending for offentleg høring 10 I 11.03.2009 Statens vegvesen - Region Vest Gbr 84/5 Haukeland søndre - uttale til reguleringsplan 11 I 18.03.2009 NGIR Gnr 84/5 Haukeland Søndre - merknader til privat reguleringsplan 12 U 02.04.2009 Sigrunn Haugland Gnr 84/5 Haukeland Søndre - privat reguleringsplan - utsending av vedtak på klage på gebyr 13 I 05.04.2009 Sigrunn Haugland Merknader til reguleringsplan 15 I 06.04.2009 Fylkesmannen i Hordaland - Miljøvernavdelinga 16 U 04.05.2009 Fylkesmannen i Hordaland - Miljøvernavdelinga 17 I 24.06.2009 Fylkesmannen i Hordaland - Miljøvernavdelinga Vedlegg i saka: Planomtale Framlegg til plan, kart og føresegner Gnr 84/5 Haukeland Søndre - offentleg høyring Gnr 84/5 Haukeland Søndre - privat reguleringsplan - motsegn Gnr 84/5 Haukeland søndre - vedk motsegn til reguleringsplan
Saksutgreiing: Det er levert inn framlegg til reguleringsplan for del av gnr 84 bnr 5 på Søndre Haukeland. Føremålet med planen er å leggje til rette for bustader med tilhøyrande infrastruktur. Oppstart av planarbeidet ble vedtatt i Hovudutval for plan, landbruk og teknisk i møte 29.10.2008 (sak nr 118/08). Planområdet er ca 13 da pluss eksisterande veg. Deler av området ligg innafor areal sett til bustad i Kommuneplanen, resten av arealet er i framlegg til Kommunedelplan for Radøy sør sett til framtidig bustad. Innafor planområdet ligg der ein einebustad og ein parsell som er godkjent frådelt med inntil 1,2 da. Planområdet ligg i nordvestre del av Gnr. 84, bnr. 5. Det grenser mot nord og vest til Gnr. 84, bnr. 7. og i sørvest mot Gnr. 84, bnr. 8,19. Innkomne merknader til oppstartsmeldinga: Varsel om oppstart vart sendt til naboar og aktuelle styresmakter 16.12.2008 og kunngjort i avisene Nordhordland og Strilen 20.12.2008. Fylkesmannen i Hordaland, landbruksavdelinga: I si merknad " rår landbruksavdelinga til at arealet som er LNF-område i overordna plan vert trekt ut av planområdet til reguleringsplanen." og "..oppmodar elles om at landbruksansvarleg i kommunen tidleg vert trekt inn i planprosessen for å ivareta landbruksinteressene, kulturlandskapet og andre grøne verdiar." Administrasjonen er ikkje einig med Fylkesmannen i at LNF-områda vert tekne ut av planen. Reguleringsplanen slik den ligg føre er no i tråd med framlegg til Kommunedelplan for Radøy sør. Jordbrukssjefen er trekt inn i arbeidet med planen og har vore med i heile prosessen. Statens vegvesen: "Det kan vera aktuelt å setje strengare krav til avkjørsle frå fylkesvegen når det gjeld tekniske krav. Avgjerande for det er om vert meir enn 7 bustader/fritidsbustader som kjem til å nytta avkjørsla." Administrasjonen tek merknaden til vitande. NGIR: "Ein bør derfor sette av samlingsplass som er stor nok til å kunne ta i mot to dunkar pr. hushald." Administrasjonen tek merknaden til vitande. Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga: Fylkesmannen " rår til at arealet som er LNF-område i overordna plan vert tatt ut av planområdet til reguleringsplanen." " Bygg / tiltak skal utformast på ein god estetisk måte med respekt for naturgitte og bygde omgjevnader." " sikre grønstruktur av omsyn til biologisk mangfald, friluftsliv, rekreasjon og leik." Vidare ber miljøvernavdelinga om at Omsynet til barn og unge og deira trong for
aktivitetsfremjande uteareal skal ha avgjerande vekt ved avveging av ulike interesser i planlegginga." Administrasjonen er ikkje einig med Fylkesmannen i at LNF-områda skal ut av planen. Reguleringsplanen slik den ligg føre er no i tråd med framlegg til Kommunedelplan for Radøy sør. Administrasjonen meiner omsyn til grøntstrukturar, biologisk mangfald, friluftsliv, rekreasjon, leik og barn og unge er teke i planen. Administrasjonen vil setje som vilkår at setninga" Bygg / tiltak skal utformast på ein god estetisk måte med respekt for naturgitte og bygde omgjevnader" vert teke inn i føresegnene. Tiltakshavar si vurdering av innkomne merknader: Merknadene vert teke til etterretning, med unntak av Fylkesmannen i Hordaland si tilråding om å trekkja ut arealet som i overordna plan er LNF-område. Jordbrukssjefen si vurdering: Arealet som er søkt regulert til bustadformål, er registrert som anna areal. Potensialet for arealet er å nyttast som beite. Området er ein del av eit større landbruksområde. Det har vore søkt om deling av grunneigedom, som vart avslått, av di området har eit potensiale som bustadområde, med god utsikt og gode soltilhøve. Tilkomsten krev ein del inngrep, difor vart det sett krav til ein reguleringsplan, slik at området kan utnyttast på ein god måte. Det er tatt høgde for ferdsel gjennom området i føresegna, kor det er lagt korridorar mot nord og vest. Såleis vil ålmenta kunne nytta området rundt til rekreasjon, utan at bustadutviklinga burde vere for stort hinder for dette. I høve til landbruket og driftsulemper, kan ikkje jordbrukssjefen sjå at disse skulle vere så store at ein skulle seie nei til å regulere området til bustadformål. Det er noko beite øst for området i reguleringsplanen. Sjølve arealet har potensiale til beite, dersom det vert rydda. Gardane i området er små. Dette fører til at fleire av gardane vert drevet som leigejord, og grunneigar driver 12 av gardane i området. Omsøkt område ligg på ei høgde og i avstand til landbruksområde i aktiv drift, og bygging av 6 bustader vil ikkje vere til stort hinder for vidare landbruksdrift i bygda. Det er eit ynskje å auke folketalet i bygda. Slik jordbrukssjefen vurderer det, er ein fortetting av bustader, slik reguleringsplanen legg opp til, betre for kulturlandskapet, enn at tilflytting og bygging av nye bustader skal skje spreidd. Det er allereie utført relativt store inngrep i kulturlandskapet, for tilkomst til eksisterande bustad. Såleis vil det vere fornuftig å vidareutvikle området, slik at nytteverdien av inngrepa i terrenget vert så stor som mogleg. I tillegg vil planen ikkje føre til omdisponering av landbruksareal. Jordbrukssjefen stiller seg positiv til at planen vert godkjend lagt ut til høyring 1. gangen, og stiller seg positiv til at omsøkt område vert utvikla som bustadområde gjennom reguleringsplan. Planen tek høgde for dei signal som lokal landbruksadministrasjon har gitt til søkjer, i tillegg til dei politiske signal som er gitt gjennom arbeidet med Kommunedelplan Radøy sør. Plankonsulenten si vurdering:
Føremåla i framlegg til reguleringsplan for Søndre Haukeland er i tråd med bruk av arealet slik det ligg i framlegg til Kommunedelplan for Radøy sør som no er klar for andre gongs høyring. Dokumentet som er sendt inn er innhaldsrikt og syner eit grundig arbeid med planen. Det ser ut til at tiltakshavar har tenkt over mange ulike problemstillingar innafor planområdet. Det har vore ein grei prosess med innspel og drøftingar mellom tiltakshavar, kommunen og høyringsinstansane. Plankonsulenten meiner reguleringsplanen syner ei god arealdisponering. Det er teke overordna omsyn til grøne strukturar, friluftsliv, ålmenta sin ferdsel, areal til leikeplass og barn og unge sine behov slik at sameksistensen vonleg vert god for dei som skal bu i området. Det er kome nokre merknader til oppstartsmeldinga og desse er kommentert i saksutgreiinga. Tiltakshavar har fått beskjed om at digitalt kart må på plass før saka kan sendast ut på høring og Radøy kommune ber om at kartet må følgje standard for reguleringsplanar før planen vert sendt ut på høring. Til dømes må ein nytta arealkategoriar i tråd med regelverket. Plankonsulenten vil rå til at reguleringsplan for Søndre Haukeland vert lagt ut til offentleg høring. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Reguleringsplan for Søndre Haukeland, del av gnr 84 bnr 5., 2008 000400, i Radøy kommune, vert godkjent for høring med følgjande endringar: Føresegner: Tillegg til punkt 3:" Bygg / tiltak skal utformast på ein god estetisk måte med respekt for naturgitte og bygde omgjevnader." Plankart: Reguleringsplankartet må følgje standard for reguleringsplanar før planen vert sendt ut på høring. Grunngjeving for vedtaket er at reguleringsplanen syner ei god arealdisponering i tråd med 25.02.2009 HOVUDUTVAL FOR PLAN, LANDBRUK OG TEKNISK Hovudutvalet vedtok samrøystes rådmannen sitt framlegg til vedtak. PLT-028/09 VEDTAK: Reguleringsplan for Søndre Haukeland, del av gnr 84 bnr 5., 2008 000400, i Radøy kommune, vert godkjent for høring med følgjande endringar: Føresegner:
Tillegg til punkt 3:" Bygg / tiltak skal utformast på ein god estetisk måte med respekt for naturgitte og bygde omgjevnader." Plankart: Reguleringsplankartet må følgje standard for reguleringsplanar før planen vert sendt ut på høring. Grunngjeving for vedtaket er at reguleringsplanen syner ei god arealdisponering i tråd med Nye opplysningar i saka Reguleringsplan for Søndre haukeland har no vore ute på høring. Frist for merknader var sett til 15. april 2009. Saksutgreiing: Det er komme følgjande merknader til planframlegget: Statens vegvesen: Statens vegvesen visar til tidlegare uttale om avkjørsle; dersom det vert meir enn 7 bustader/fritidsbustader som kjem til å nytta avkjørsla skal avkjøringa dimensjonerast etter handbok 017 frå Vegdirektoratet." Administrasjonen tek merknaden til vitande og reknar med at tiltakshavar tek høgde for dette. NGIR: "Ein bør derfor sette av samlingsplass som er stor nok til å kunne ta i mot to dunkar pr. hushald." Administrasjonen tek merknaden til vitande og ber tiltakshavar sette av eit areal til hushaldsavfall med lett tilkomst for NGIR. Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga: I første høyring til kommunedelplan for Radøy sør hadde Fylkesmannen motsegn mot planen. Eit av motsegnspunkta fekk den verknad at det og var motsegn mot reguleringsplanen fordi denne ikkje var i tråd med overordna plan. Fylkesmannen har i brev datert 24. november 2009 sagt at dei vil trekkje motsegn mot eit lite bustadfelt i b5 i overordna plan og reguleringsplanen er difor i tråd med overordna plan for området. Fylkesmannen sett krav til at bustadbygging og tiltak vert gjort utan at dei får uheldige landskapsverknader. Vurdering: Føremåla i framlegg til reguleringsplan for Søndre Haukeland er i tråd med bruk av arealet slik det ligg i framlegg til Kommunedelplan for Radøy sør som no er klar for eigengodkjenning i kommunestyret.
I samband med arbeidet med kommunedelplan for Radøy sør og Fylkesmannen sitt motsegn mot b5 og regulering for bustadtomter på Haukeland vart det utført ein landskapsanalyse for området. Landskapsarkitektane anbefalte at ein innskrenka arealet litt og unngjekk å byggje på dei mest eksponerte plassane. Styringsgruppa for kommunedelplan Radøy sør gjorde etter dette vedtak om at reguleringsplanen skulle ta omsyn til landskapet. Omsyn til landskapet er teke inn i reguleringsplanen i føresegnene 2.2.4. Bygningane skal plasserast så dei ikkje verkar ruvande i terrenget og i 3.1.3. Bygg/tiltak skal utformast på ein god estetisk måte med respekt for naturgitte og bygde omgjevnader. Og i 3.1.5. Kotehøgder for tillaten maksimal mønehøgd for bygningane skal følgjast så langt råd er. Der er rom for mindre justeringar, men endringane skal ikkje vere til nemneverdig sjenanse for eksisterande bustader. Etter nærare vurdering av landskapet er føresegnene for vagt og upresist formulert. Ein må fastsette maksimale byggje- og mønehøgder i kart og føresegner. Desse må vere absolutte for at ein skal kunne ha føreseielege rammer for utbygging etter reguleringsplanen. For å vise at ein tek omsyn til landskap og terreng skal det i samband med byggjesøknad leggjast fram plan for ubygd del av tomta (landskapsplan) i målestokk 1:500. Denne skal vise terrengplanering, forstøtningsmurar, skjeringar og fyllingar. Dette må inn i føresegnene. Punkta i føresegnene om garasje er litt uklåre. I plan- og bygningslova står det at mindre bygg kan plasserast i nabogrensa om naboen godkjenner det. Ein garasje på 80 kvadratmeter er ikkje å rekne som eit mindre bygg. Garasjedel større enn 50 m2 utløysar særskilte krav til brannvern. Plankonsulenten vurderer det slik at ein kan stryke punkt 2.2.2. i føresegnene Garasjar kan, innafor reglane i plan- og bygningslova oppførast i nabogrense. Framlegg til nytt punkt: Plassering av garasje skal vere vist på situasjonsplanen som fylgjer byggjemeldinga for bustadhuset sjølv om garasjen ikkje skal byggjast med det same. For å sikre trafikktryggleik i området gjer plankonsulenten framlegg om eit nytt punkt i 5.2 i føresegnene: murar og gjerder skal vere minst mogleg skjemmande og ikkje utformast slik at trafikkfare oppstår. Og ei endring av punkt 6.2.2. frå Parkering langs fellesvegar skal unngåas til Parkering langs fellesvegar er ikkje tillete. Plankonsulenten gjer framlegg om følgjande endringar og krav: 1. Plass for bossdunkar som skal tømmast av NGIR må inn i kartet 2. Maksimal mønehøgd må inn i kart og føresegner 3.1.5 vert endra til: Kotehøgder for tillaten maksimal mønehøgd er vist på plankartet 3. Nytt punkt i føresegnene: I samband med byggjesøknad skal det leggjast fram plan for ubygd del av tomta (landskapsplan) i målestokk 1:500. Denne skal vise terrengplanering, forstøtningsmurar, skjeringar og fyllingar. 4. Nytt punkt 2.2.2. Plassering av garasje skal vere vist på situasjonsplanen som fylgjer byggjemeldinga for bustadhuset sjølv om garasjen ikkje skal byggjast med det same. 5. eit nytt punkti 5.2 i føresegnene: Murar og gjerder skal vere minst mogleg skjemmande og ikkje utformast slik at trafikkfare oppstår. 6. endring av punkt 6.2.2. Parkering langs fellesvegar er ikkje tillete. 7. Kart i gjeldande SOSI-format med feilfri kontroll Plankonsulenten vil rå til at Hovudutval for plan, landbruk og teknisk godkjenner reguleringsplan for Søndre Haukeland, del av gnr 84 bnr 5., 2008 000400, i Radøy kommune. Saka vert sendt kommunestyret for handsaming og endeleg vedtak når at alt er på plass.
Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Reguleringsplan for Søndre Haukeland, del av gnr 84 bnr 5., 2008 000400, i Radøy kommune vert godkjent. Følgjande må på plass i planen og leverast kommunen før handsaming og eigengodkjenning i kommunestyret: 1. Plass for bossdunkar som skal tømmast av NGIR må inn i kartet 2. Maksimal mønehøgd må inn i kart og føresegner 3.1.5 vert endra til: Kotehøgder for tillaten maksimal mønehøgd er vist på plankartet 3. Nytt punkt i føresegnene: I samband med byggjesøknad skal det leggjast fram plan for ubygd del av tomta (landskapsplan) i målestokk 1:500. Denne skal vise terrengplanering, forstøtningsmurar, skjeringar og fyllingar. 4. Nytt punkt 2.2.2. Plassering av garasje skal vere vist på situasjonsplanen som fylgjer byggjemeldinga for bustadhuset sjølv om garasjen ikkje skal byggjast med det same. 5. eit nytt punkti 5.2 i føresegnene: Murar og gjerder skal vere minst mogleg skjemmande og ikkje utformast slik at trafikkfare oppstår. 6. endring av punkt 6.2.2. Parkering langs fellesvegar er ikkje tillete. 1. Kart i gjeldande SOSI-format med feilfri kontroll Grunngjeving for vedtaket er at reguleringsplanen syner ei arealdisponering i tråd med 09.12.2009 HOVUDUTVAL FOR PLAN, LANDBRUK OG TEKNISK Hovudutvalet vedtok samrøystes rådmannen sitt framlegg til vedtak PLT-133/09 VEDTAK: Reguleringsplan for Søndre Haukeland, del av gnr 84 bnr 5., 2008 000400, i Radøy kommune vert godkjent. Følgjande må på plass i planen og leverast kommunen før handsaming og eigengodkjenning i kommunestyret: 1. Plass for bossdunkar som skal tømmast av NGIR må inn i kartet 2. Maksimal mønehøgd må inn i kart og føresegner 3.1.5 vert endra til: Kotehøgder for tillaten maksimal mønehøgd er vist på plankartet 3. Nytt punkt i føresegnene: I samband med byggjesøknad skal det leggjast fram plan for ubygd del av tomta (landskapsplan) i målestokk 1:500. Denne skal vise terrengplanering, forstøtningsmurar, skjeringar og fyllingar. 4. Nytt punkt 2.2.2. Plassering av garasje skal vere vist på situasjonsplanen som fylgjer byggjemeldinga for bustadhuset sjølv om garasjen ikkje skal byggjast med det same. 5. eit nytt punkti 5.2 i føresegnene: Murar og gjerder skal vere minst mogleg skjemmande og ikkje utformast slik at trafikkfare oppstår. 6. endring av punkt 6.2.2. Parkering langs fellesvegar er ikkje tillete. 7. Kart i gjeldande SOSI-format med feilfri kontroll Grunngjeving for vedtaket er at reguleringsplanen syner ei arealdisponering i tråd med
17.12.2009 KOMMUNESTYRET I kommunestyret vart det delt ut kopi av brev frå fylkesmannen av 17.12.2009 der fylkesmannen trekkjer motsegner mot planen. Vilkåra som hovudutvalet har sett før handsaming og eigengodkjenning i kommunestyret er no oppfylt, og planen kan såleis takast opp til endeleg godkjenning. Kommunestyret fekk utdelt kopi av oppdaterte føresegner. Kommunestyret vedtok samrøystes å godkjenna reguleringsplanen slik den ligg føre. KS-055/09 VEDTAK: Reguleringsplan for Søndre Haukeland, del av gnr 84, bnr 5, 2008 000400, i Radøy kommune vert godkjent. Grunngjeving for vedtaket er at reguleringsplanen syner ei arealdisponering i tråd med