RAPPORT 2: FELLES BOLIGSTRATEGI FOR STORBYOMRÅDET

RAPPORT 2: FELLES BOLIGSTRATEGI FOR STORBYOMRÅDET Grunnlagsdokument for kommuneplaner og andre boligpolitiske planer i Sandnes, Sola, Randaberg og Stavanger 23. februar 2014 FORELØPIG VERSJON 1

1. INNHOLD 2. SAMMENDRAG... 3 3. INTRODUKSJON... 5 3.1. Læring fra erfaringer... 6 3.2. Ståsted og behov, nasjonale og regionale føringer... 6 3.3. DEFINISJONER... 6 4. BOLIGPOLITISKE MÅL... 8 4.1. Boliger for alle i gode bomiljø... 9 4.1.1. Tilstrekkelig boligproduksjon... 9 4.1.2. God arealutnyttelse... 9 4.1.3. Bærekraftige løsninger... 10 4.2. Trygg etablering i eid og leid bolig... 11 4.3. Boforhold som fremmer velferd og deltakelse... 11 4.3.1. Balansert befolkningssammensetning... 11 4.3.2. Kvalitetsprinsipper gode boliger i godt bomiljø... 12 5. Faktorer som begrenser kommunens måloppnåelse... 13 6. VIRKEMIDLER... 14 6.1. Boliger for alle i gode bomiljø... 14 6.1.1. Tilstrekkelig boligproduksjon... 14 6.1.2. God arealutnyttelse.... 18 6.1.3. Bærekraftige løsninger... 21 6.2. Trygg etablering i eid og leid bolig... 23 6.2.1. Tilgang til varierte, trygge utleieboliger.... 23 6.3. Boforhold som fremmer velferd og deltakelse... 25 6.3.1. BALANSERT BEFOLKNINGSSAMMENSETNING... 25 6.3.2. Kvalitetsprinsipper - gode boliger i et godt bomiljø... 27 7. OPPFØLGING I KOMMUNENE... 30 8. VEDLEGG... 31 2

2. SAMMENDRAG FELLES BOLIGSTRATEGI FOR STORBYOMRÅDET - MÅL OG PRIORITERTE VIRKEMIDLER MÅL 1: BOLIGER FOR ALLE I GODE BOMILJØ MÅL 1A: TILSTREKKELIG BOLIGPRODUKSJON PRIORITERTE FELLES VIRKEMIDLER: Plan- og bygningsloven 1. Innføre samordnet bruk av boliganalyse sikre tilførsel av varierte boligtyper og størrelser 2. Harmonisere utforming og bruken av utbyggingsavtaler 3. Harmonisere bruk av kommuneplanbestemmelse om kvalitet Statlige låne- og støtteordninger 4. Utrede samarbeid med boligbyggelagene og evt. andre for å sikre flere kommunale utleieboliger Kommunal tomtepolitikk 5. Samkjørt bruk av anvisningsrett / fortrinnsrett og utpekingsrett Kommunale bidrag 6. Samarbeid om sosial infrastruktur i kommunegrenseområdene MÅL 1B: GOD AREALUTNYTTELSE PRIORITERTE FELLES VIRKEMIDLER: Plan- og bygningsloven 7. Bestemmelse om aktiv lokaliseringsstrategi. Tilførsel av næringsarealer for relokalisering som åpner for byomforming. 8. Arbeide for endringer i plan- og bygningsloven vedr. frivillig utbyggingsavtale, for å gi de nødvendige styringsmuligheter i byomforming. Kommunal tomtepolitikk 9. Aktiv rolle i næringsarealutviklingen som bidrar til lokaliseringsstrategien (jfr. Kommuneplanbestemmelse) MÅL 1C: BÆREKRAFTIGE LØSNINGER PRIORITERTE FELLES VIRKEMIDLER: Kommunale bidrag 10. Utarbeide et felles handlingsprogram for storbyområdet vedr. energi og klima. 3

MÅL 2: TRYGG ETABLERING I EID OG LEID BOLIG STRATEGI 2A: TILGANG TIL VARIERTE OG TRYGGE UTLEIEBOLIGER PRIORITERTE FELLES VIRKEMIDLER: Statlige låne- og støtteordninger 11. Få avklart lovtolkning av merverdiavgiftskompensasjon på kommunale utleieboliger Kommunale bidrag 12. Harmonisere utleiepris på kommunale utleieboliger (ref. ønske om lik utmåling fra Husbankens bostøtteordning) MÅL 3: BOFORHOLD SOM FREMMER VELFERD OG DELTAKELSE MÅL 3A: BALANSERT BEFOLKNINGSAMMENSETNING PRIORITERTE FELLES VIRKEMIDLER: Kommunale bidrag 13. Gjennomføre levekårsundersøkelser 14. Gjennomføre demografisk analyse, lage boligbyggeprogram og framskrivinger for bruk i kommunene MÅL 3B: KVALITETSPRINSIPPER GODE BOLIGOMRÅDER OG GODT BOMILJØ PRIORITERTE FELLES VIRKEMIDLER: Statlige låne- og støtteordninger 15. Oppfordre borettslag til å bruke Husbankens grunnlån for tilrettelegging av eksisterende bebyggelse for universell utforming 4

3. INTRODUKSJON De fire kommunene på Nord-Jæren, Randaberg, Sola, Sandnes og Stavanger, innledet i 2012 et politisk og administrativt samarbeid i forbindelse med utarbeiding av kommunale planstrategier. Samarbeidet resulterte i et likelydende kapittel kalt «planstrategi for samarbeidsoppgaver i storbyområdet». En av oppgavene omhandler boliger og vekstutfordringer i storbyområdet, herunder en felles regional boligstrategi. Første kvartal 2013 ble det fremmet en felles sak om oppfølging av planstrategiene som ble behandlet i alle fire kommunene. I tillegg ble et arbeidsopplegg for oppgavene vedtatt. Arbeidet med å lage en felles boligstrategi i storbyområdet er blitt tett fulgt av en politisk styringsgruppe: Jarle Bø, varaordfører (SP), Randaberg Bjørn Kahrs, ordfører (H), Randaberg Ole Ueland, ordfører (H), Sola Martin S. Haaland, leder av utvalg for byutvikling (SP), Sandnes Kåre Ludwig Jørgensen, leder av kommuneplankomiteen (FrP), Sandnes Stanley Wirak, ordfører (Ap), Sandnes Christine Sagen Helgø, ordfører (H), Stavanger Kristen Høyer Mathiassen, leder av kommunalstyret for byutvikling (H), Stavanger Kari Raustein, medlem av kommunalstyret for byutvikling (FrP), Stavanger Ordførerne i de fire kommunene kom i oppstartsmøtet frem til at alle fire ordførerne deltar i oppfølgingen av dette arbeidet. Rådmennene har opprettet følgende administrative samarbeidsgruppe: Randaberg Kommune: Leif Soland Sola Kommune: Mona Skarås, Egil Larsen Sandnes kommune: Sidsel Haugen, Kristina Rasmussen Stavanger kommune: Gunn Jorunn Aasland, Einar Skjæveland, Ole Martin Lund Samarbeidsgruppen har hatt nærmere 20 møter fra april 2013 til februar 2014. Styringsgruppen har hatt 6 møter. Det er gjennomført 3 fagsamlinger med utvidet deltakelse fra administrasjonene. I juni fikk styringsgruppen seg forelagt en første rapport som gjorde rede for historikk med kommunesamarbeid, felles situasjonsforståelse, nasjonale og regionale rammer og gjeldende boligpolitikk i hver av kommunene. Samme informasjon er senere oversendt alle formannskap til orientering, og har vært tema på felles formannskapssamling. Foreliggende rapport er den andre leveransen til politisk styringsgruppe. Rapporten utgjør samarbeidsgruppens forslag til felles boligstrategi, som kan tjene som et grunnlagsdokument for kommuneplanene på Nord-Jæren og for andre relevante styringsdokumenter. Strategien omfatter forslag til felles overordnede boligpolitiske mål, tilgjengelige virkemidler for måloppnåelse, samt forslag til felles prioriterte innsatsområder. 5

3.1. LÆRING FRA ERFARINGER Historien viser oss at det lenge har vært vilje og ønske om et samarbeid om boligbygging og byutvikling på Jæren. Det er likevel begrensede resultater i form av konkret boligproduksjon som har blitt levert som en direkte konsekvens av samarbeidet. Et læringspunkt fra historien kan være at vi bør ta ett skritt om gangen i felles utviklingsarbeid. Arbeidsgruppen mener det er realistisk å forvente at kommunene i stor grad kan bli enige om de overordnede føringer: 1) Felles overordnede boligpolitiske mål (produksjonsvolum, type, distribusjon, kvalitet osv.) Lite krevende, stor mulighet for omforente løsninger innen rimelig tid og ressursbruk. 2) Felles strategier og virkemidler (framgangsmåte, metoder, vurderinger, holdninger, praktisering osv.) Mer krevende, god mulighet for omforente løsninger, noe mer tids- og ressursbruk. Nasjonalt forskningsprosjekt om virkemidler vil gi viktig input. 3) Felles gjennomføringsevne? (felles selskaper, engasjement utenfor egen kommune, økonomiske modeller osv.) Svært krevende, større risiko for manglende politisk enighet, stort ressursbehov knyttet til nytenking og modellutvikling, behov for samarbeid/avtale med staten osv. Arbeidsgruppen anbefaler at kommuneplanene tar inn likelydende mål, flest mulig like strategier, og åpner for å eventuelt utvikle felles gjennomføring over tid. Et økonomisk langsiktig engasjement i annen kommune må i lys av tidligere erfaringer betraktes som oppfølgende pilotarbeid, og forutsetter trolig at det kan oppnås et forpliktende samarbeid med staten. Dette er nærmere omtalt i Rapport 1. 3.2. STÅSTED OG BEHOV, NASJONALE OG REGIONALE FØRINGER Nasjonale og regionale styringsdokumenter, samt egne lokale behov tilsier at det videre arbeidet konsentreres rundt følgende tema: 1) Tilstrekkelig boligproduksjon: Alle skal ha mulighet for etablering i hensiktsmessig bolig 2) God arealutnyttelse: Fortetting i eksisterende tettstedsområder, god utnytting av nye områder 3) Balansert utvikling ift. demografi og levekår i hele storbyområdet 4) Bærekraftige løsninger ift. energi, miljø, økonomi 5) Kvalitetsprinsipper ift. flere forhold ved bolig og bomiljø Disse supplerer de nasjonale mål som er definert i boligmeldingen Meld. St. 17 (2012-2013) og som er gjengitt under i avsnittet Boligstrategiske mål. 3.3. DEFINISJONER Bolig er en bruksenhet som består av ett eller flere rom, er bygd eller ombygd som helårs privatbolig for en eller flere personer og har egen atkomst til rommet/rommene uten at en må gå gjennom en annen bolig. En leilighet er en bolig med minst ett rom og kjøkken. En hybel er et rom med egen inngang beregnet som bolig for en eller flere personer, som har adgang til vann og toalett uten at det er nødvendig å gå gjennom en annen bolig. Bolig er fellesbegrep som inkluderer leilighet og hybler. 6

Byomforming: Endret og mer effektiv bruk av svakt utnyttede arealer i byområdet. Ofte tidligere industriområder, trafikkområder og havneområder. Fortetting: Byggevirksomhet innenfor byområdet som fører til høyere eller mer effektiv arealutnyttelse. Byfornyelse: Utbedring/modernisering eller bygging etter riving, kombinert med utbedring av ubebygde arealer. Teknisk og grønn infrastruktur: Veg, vann og avløpsanlegg mm. samt friområder, lekeplasser og andre grøntområder. Sosial infrastruktur er definert i tilknytning til utbyggingsavtaler som følge av forbud mot slike tjenester i utbyggingsavtaler. Formuleringen «skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester» er brukt. Boligbehov: En beregnet etterspørsel ut fra demografi blir i dagligtalen ofte kalt boligbehov. I dette inngår også tilførsel av ulike boligtyper/størrelse i ulike områder for å oppnå utjevne demografisk- og sosioøkonomisk forskjeller. Effektiv etterspørsel: Etterspørselen slik den kommer til uttrykk på markedet gjennom betalingsviljen og betalingsevnen til husstandene. Trangboddhet: Det er vanlig å regne husholdninger som trangbodde når det er flere husholdningsmedlemmer enn disponible rom, eller når enpersonshusholdninger bare har ett rom. (1 person-1 rom, 2 personer-1 rom, 3 personer-2 rom, 4 personer-3 rom) Romslighet: Personer bor svært romslig hvis det er minst tre beboelsesrom mer enn antallet personer i husholdningen. (1 person-4 rom, 2 personer-5 rom, 3 personer-6 rom) 7

4. BOLIGPOLITISKE MÅL Stortingsmeldingen fra 2013 om boligpolitikk (Meld. St. 17 (2012-2013) Byggje - bu leve) legger føringer for boligpolitikken i Norge. Følgende hovedmål er fastsatt: 1) Boliger for alle i gode bomiljø 2) Trygg etablering i eid og leid bolig 3) Boforhold som fremmer velferd og deltakelse I regional sammenheng fastslår Regionalplan for Jæren (RPJ) mål for forventet befolkningsvekst på Jæren, og framhever løsninger som går på tvers av kommunegrensene. Blant annet skal minst 50 % av boligbyggingen skje som fortetting og byomforming i byområdet, og spesielt langs kollektivaksene og knyttet til senterstrukturen. Kommunene avklarer hvor og hvor mye som skal bygges og tar ansvar for infrastruktur, har det lokale ansvaret for gjennomføringen av den nasjonale boligpolitikken, sikrer kvalitet, styrer boligproduksjon og boligsammensetning. Videre har kommunene ansvar for å sikre boforholdene for vanskeligstilte på boligmarkedet og planlegge tjenesteyting som betjener befolkningen. Kjøp eller leie av bolig er først og fremst et ansvar for den enkelte innbygger. Utbyggere og eiendomsutviklere har en sentral rolle i forhold til tomtekjøp, detaljplanlegging, prosjektering, finansiering, bygging og salg av boliger. Generell utleie av boliger skjer i stor grad i det private markedet. I tillegg kommer den kommunale utleievirksomheten til husholdninger med spesielle behov. I en region hvor næringslivet er avhengig av å tiltrekke seg kompetanse utenfra, blir et velfungerende boligmarked gjerne framholdt som en viktig forutsetning. Storbyområdet på Nord-Jæren har de siste fire årene hatt en befolkningsvekst på 17 200 personer eller 2,0 prosent pr år, hvor nettoinnflytting (arbeidsinnvandring) bidrar mest til veksten. Boligmassen er preget av eneboliger, men de senere år er det primært tilført markedet andre og mer kompakte boligtyper. Boligsituasjonen preges også av at mange store boliger er disponert av små husholdninger, samtidig som 10-20 prosent av boligene vurderes som trangbodde. Vårt storbyområde har relativt få utleieboliger sammenlignet med Oslo, Bergen og Trondheim. Storbyområdet på Jæren ønsker å utforme og praktisere en felles boligpolitikk i samsvar med de nasjonale mål. Kommunene ønsker å oppnå følgende gjennom sin samlede boligpolitikk: 1) Boliger for alle i gode bomiljø a) Tilstrekkelig boligproduksjon b) God arealutnyttelse c) Bærekraftige løsninger 2) Trygg etablering i eid og leid bolig 3) Boforhold som fremmer velferd og deltakelse a) Balansert befolkningssammensetning b) Kvalitetsprinsipper De følgende avsnitt utdyper og begrunner disse målene. 8

4.1. BOLIGER FOR ALLE I GODE BOMILJØ Fra boligmeldingen står følgende å lese: «Det må bygges nok boliger. De må ha god kvalitet, og dekke innbyggernes behov med variasjon i lokalisering, størrelse og utforming. Politikken må bidra til bedre og raskere prosesser i bygging fra plan til ferdig bolig». 4.1.1. TILSTREKKELIG BOLIGPRODUKSJON Boligbyggingen i storbyområdet har ikke holdt følge med befolkningsveksten. Det er flere medvirkende årsaker til dette. Bl.a. har EU-utvidelser ført til økt arbeidsinnvandring. Samtidig medførte finanskrisen i 2008 en stopp/forsinkelse i lokal boligproduksjon som det har tatt tid å kompensere for. Høy etterspørsel og god betalingsevne hos mange har gitt høyt prisnivå på boliger. Botettheten (antall personer pr beboelsesrom) har steget noe de aller siste årene som følge av befolkningsvekst og høyt prisnivå. Kommunene i storbyområdet har individuelt vedtatt måltall for antall nye boliger som skal ferdigstilles hvert år. Det varierer til dels mellom kommunene hvilke forutsetninger som har vært lagt til grunn for fastsetting av disse måltallene. Det samlede politisk vedtatte måltallet for storbyområdet per 2014 utgjør 2270 nye boliger pr år, mens regionalplan for Jæren legger til grunn et gjennomsnittlig behov for 1850 boliger pr år på hele Jæren. Kommunene på Nord-Jæren sitt samlede måltall innebærer dermed en vesentlig høyere vekstambisjon enn det som beregnes for Jæren totalt sett. Samtidig er det et vedtatt mål i regionalplanen å oppnå en konsentrert byvekst og et lavest mulig transportbehov. Dette oppnås best gjennom en videreutvikling av storbyområdet. En betydelig utfordring for kommunene er å tilrettelegge for en utbyggingstakt som lar seg forene med kommunens økonomiske evne for utbygging av tilstrekkelig teknisk og sosial infrastruktur. En annen utfordring i et boligmarked med høyt prisnivå er at lavinntektsgrupper kommer spesielt svakt ut. Dette inkluderer også studenter, som i større grad vil være avhengig av et eget tilbud. Følgende mål legges til grunn: Boligproduksjonen skal være tilstrekkelig. Med tilstrekkelig boligproduksjon menes at alle husholdninger skal kunne etablere seg i en eid eller leid bolig med hensiktsmessig standard, størrelse, beliggenhet og pris. Indikatorer på måloppnåelse kan være: prisutvikling i boligmarkedet uten vesentlig avvik fra lønns- og prisutvikling for øvrig dekningsgrad av studentboliger reduksjon i ventelistene for kommunal utleiebolig balanse mellom husholdningsstørrelser og boligstørrelse (m2 og antall rom) 4.1.2. GOD AREALUTNYTTELSE Regionalplan for Jæren (RPJ) legger tydelige føringer for arealutnyttelse i storbyområdet, både for tetthet og kvalitet. Et viktig mål i RPJ er fortetting i eksisterende tettstedsareal og spesielt langs kollektivaksene. Det legges til grunn at minst 50 % av boligbyggingen skjer som fortetting og transformasjon i byområdet. RPJ forutsetter også god arealutnytting ved utbygging av nye områder. Kommunene i storbyområdet har ulik arealsituasjon når det gjelder transformasjonsområder og nye 9

utbyggingsområder. byomforming og fortetting preges av komplekse og tidkrevende prosesser, for eksempel på grunn av mange berørte parter (grunneier og andre interessenter), høye tomtepriser, kulturminner og miljøhensyn. Kommunene vil derfor ha en viktig rolle for at realisering skal kunne finne sted. Dette kan være i form av bidrag til planavklaring, igangsetting, prosess og utbygging. I RPJ er det knyttet store forventninger til god arealutnyttelse gjennom byomforming og fortetting av eksisterende utbygde arealer. Lenke til RPJ. Føringene fra RPJ legges til grunn for kommunenes felles mål om god arealutnyttelse i storbyområdet: Minst 50 prosent av ny boligbygging skal skje ved fortetting og byomforming. Utbyggingen skal bidra til en god arealutnyttelse. Med god arealutnyttelse menes at områder utnyttes effektivt, spesielt nær kollektivaksene og i senterområdene, med spesiell oppmerksomhet på å ivareta eksisterende og tilføre nye kvaliteter. Indikatorer på måloppnåelse kan være: forbruk av nytt areal til boligbygging.(arealregnskap til fm.) andel boliger som fortetting/ byomforming og på nytt areal. antall boliger bygget langs kollektivaksene og i senterområdene. tetthet, boliger per dekar. 4.1.3. BÆREKRAFTIGE LØSNINGER Nasjonalt er det klare forventninger til at kommunenes arealforvaltning skal bidra til redusert transportbehov, spart matjord, og sikring av bynær grøntstruktur. Løsninger som reduserer energiforbruk og klimagassutslipp fra bygg og anlegg skal prioriteres. I Regionalplan for Jæren er dette fulgt opp bl.a. gjennom krav om samordnet areal/transport, effektiv arealbruk, universell utforming og kvalitet i boområdene. Kommunene i storbyområdet har påtatt seg flere forpliktelser om å sikre bærekraftig samfunnsutvikling, for eksempel gjennom Framtidens Byer, felles energi- og varmeplan og de kommunale miljøplanene. I en boligpolitisk sammenheng innebærer dette bl.a. samordnet areal- og transportplanlegging og en felles holdning til energiløsninger. I tillegg til å bidra til en bærekraftig utvikling i et langsiktig perspektiv, vil løsninger også kunne forsvares i et mer kortsiktig perspektiv dersom de i tillegg er økonomisk gunstige. Følgende mål legges til grunn: Boligutbygging skal kjennetegnes av bærekraftig løsninger for energi, klima, naturmangfold og materialbruk. Med bærekraftige løsninger menes en samfunnsutvikling som løser boligbehovet med en arealeffektiv utbygging preget av høy kvalitet, lavt energiforbruk og klimagassutslipp og styrket nettverksbygging i byutviklingen. 10

Indikatorer på bærekraftige løsninger kan være: andelen ny områder som har kvalitetsprogram for bærekraftig utvikling andelen nye boliger med alternative og fornybare energiløsninger andelen nye boliger etablert i influensområdet til kollektivtraséer andelen nye boliger etablert i byomformingsområder tilførsel av nye større og sammenhengende allment tilgjengelige grøntområder 4.2. TRYGG ETABLERING I EID OG LEID BOLIG For flere husholdninger kan det å leie boligen være hensiktsmessig. Det kan være behov for midlertidig/mer kortsiktig husvære, f.eks. starten på egen boligkarriere for ungdom/førstegangsetablerere, det kan være et godt tilbud for husholdninger i en spesiell livssituasjon, eller det kan være husholdninger som av andre grunner foretrekker å leie fremfor å eie. Meld. St. 17 om boligpolitikken tar til orde for at det må etableres bedre lovverk og ordninger for leietakere slik som styrking av Husleietvistutvalget og flere leieboerforeninger. Økt andel utleieboliger i privat og offentlig regi står sentralt. I storbyområdet er det et betydelig antall utleieenheter i den etablerte bebyggelsen. Den generelt høye levestandarden og de høye utleieprisene har bidratt til et endret utleiemarked. Mange er ikke lengre økonomisk avhengig av å leie ut, og flere av de som leier i markedet er bedrifter. Konsekvensene er at prisnivået er for høyt til at mange førstegangsetablerere og økonomisk vanskeligstilte kan bruke leiebolig som en mulighet til å skaffe seg sin egen bolig på sikt. Flere av kommunene i storbyområdet har den senere tiden oppført boliger for utleie, og det er også under utprøving konsepter med «fra leie til eie». Et grunnleggende prinsipp er at å leie skal være like trygt som å eie. Derfor er leieboerforeninger og andre organisatoriske løsninger viktige redskap. Følgende mål legges til grunn: Det skal være god tilgang til varierte, trygge utleieboliger. Med dette menes at det i alle deler av byområdet skal være tilgang til utleieboliger. Kvalitet i boligen skal være uavhengig av om den er for leie eller eie. Aktuelle indikatorer kan være: en prisutvikling i leiemarkedet uten vesentlige avvik fra lønns- og prisutvikling for øvrig dekningsgrad for kommunale utleieboliger totalt og per bydel varierte boligstørrelser i den kommunale utleiemassen andel utleieboliger av totalt antall oppførte boliger 4.3. BOFORHOLD SOM FREMMER VELFERD OG DELTAKELSE 4.3.1. BALANSERT BEFOLKNINGSSAMMENSETNING Levekårsundersøkelser avdekker utsatte områder og gir grunnlag for målrettet planlegging og forvaltning. Boforholdene og levekårene skal bedres i områder med levekårsutfordringer. Negative 11

miljøfaktorer skal motvirkes. Gjennom krav til boligstørrelse, boligtype og kvalitet kan levekårsforskjeller motvirkes og reduseres. I tillegg kan kommunene bidra til utjevning gjennom forbedrede tjenestetilbud i soner med levekårsproblemer. Følgende mål legges til grunn: Byområdets ulike deler skal ha en mest mulig balansert befolkningssammensetning. Levekårene i utsatte områder skal bedres. Med balansert befolkningssammensetning menes fravær av større demografiske, etniske og levekårsmessige forskjeller mellom ulike deler av byområdet. Indikatorer på balansert befolkningssammensetning kan blant annet være: utvikling av aldersgrupper, utvikling av levekårsmessige forhold 4.3.2. KVALITETSPRINSIPPER GODE BOLIGER I GODT BOMILJØ RPJ fastslår at byutviklingen skal bidra til å gi innbyggerne høy livskvalitet. Dette skal skje gjennom tilrettelegging for god mobilitet, god tilgang til rekreasjonsområder, attraktive sentrumsområder og gode bomiljø. I tillegg står faktorer som estetikk og identitet, historisk bebyggelse, universell utforming og gode uteoppholdsareal sentralt i arbeidet med kvalitet. Følgende mål legges til grunn for å sikre gode boliger i godt bomiljø: 1) Eksisterende og nye boligområder i storbyområdet skal ha gode boliger i et godt bomiljø 2) Boligstørrelser må kunne gi mulighet for universell utforming 3) Folk skal ha lett tilgang til felles grønne arealer og turveier En god bolig kjennetegnes gjerne av: Størrelse/løsning som muliggjør livsløpsstandard og universell u - gode liv innenfor egen bolig lenger. Tilstrekkelig rom for opphold, oppbevaring, aktiviteter/hobbyer, besøk, møbleringsmuligheter osv. Dagslys Privat uteareal, balkong e.l. med sol Et godt bomiljø kjennetegnes gjerne av: Variert befolkningssammensetning Ulike boligtyper innenfor samme nærområde for folk i ulike livsfaser Sosiale møtesteder Grønne kvaliteter (vegetasjon, energiløsninger, materialbruk osv.) Uteområder med trivsel og sikkerhet for alle aldersgrupper Indikatorer på kvalitetsprinsipper kan være: Tilgang til grøntareal. Andel/antall boliger med maksimalt 500 meter å gå til overordnet grøntområde eller turveinett. Positiv trend i levekår i kommunene (levekårsundersøkelse). Utvikling av botetthet, dvs. personer per bolig, grad av trangboddhet og romslighet Grad av varierte boligstørrelser og boligtyper 12

Avstand til skole, og lokal barnehagedekning 5. FAKTORER SOM BEGRENSER KOMMUNENS MÅLOPPNÅELSE KS sitt program for storbyrettet forskning har utført et prosjekt om Evaluering av kommunale virkemidler i boligpolitikken. Vårt storbyområde har deltatt i dette. NIBR har utført oppdraget, og har gjennom intervjuer med kommuner i landets 5 største byområder bl.a. funnet at flere opplever utfordringer i boligpolitikken knyttet til Tilgang på næringsareal manglende tilbud til bedrifter som bør flytte ut av sentrale områder og muliggjøre byomforming. Sosial infrastruktur (økonomi) boligbygging utløser skole- og barnehagebehov som er utfordrende for pressede kommuneøkonomier. Innsigelsesinstituttet mange hensyn skal ivaretas i planleggingen, og i mange tilfeller taper boligbygging og byutvikling både tid og territorium som resultat av innsigelser. Fraværet av en storbypolitikk det savnes en oppdatert og offensiv storbypolitikk som bl.a. kan bidra til å sette en standard for boligutvikling i de største byene, og også en tilstrekkelig regional samordning som kan styrke bokvaliteten i de store byene. 13

6. VIRKEMIDLER Nedenfor er redegjort for mulige kommunale virkemidler for å nå de boligpolitiske målene. Virkemidlene er gruppert i følgende fire kategorier: 1) Plan- og bygningslov hjemlet (PBL), dvs. kommunens virkemidler som planmyndighet 2) Statlige låne- og tilskuddsordninger, primært bruk (evt. også påvirkning) av Husbankens ordninger 3) Tomtepolitikken, dvs. kommunens virkemidler som grunneier/eiendomsbesitter 4) Kommunale bidrag, dvs kommunens øvrige virkemidler som blant annet omfatter bidrag til organisering og samarbeid, økonomiske bidrag/avtaler osv. Under er disse fire virkemiddelkategoriene omtalt for alle de boligpolitiske mål som er fastsatt i kapittel 4. 6.1. BOLIGER FOR ALLE I GODE BOMILJØ 6.1.1. TILSTREKKELIG BOLIGPRODUKSJON Boligproduksjonen skal være tilstrekkelig. Med tilstrekkelig boligproduksjon menes at husholdninger kan etablere seg i en eid eller leid bolig med hensiktsmessig standard, størrelse, beliggenhet og pris. VIRKEMIDLER: BRUK AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN KOMMUNEPLANEN Samfunnsdelen: Felles boligpolitiske mål for storbyområdet Plankart og bestemmelser: Disponering av tilstrekkelige arealer til ny boligproduksjon Bestemmelse som stiller krav til utarbeidelse av en boliganalyse ved regulering til boligformål. Gjennom boliganalyse kartlegges eksisterende boligtilbud i et område for å sikre at det tilføres varierte boligtyper-/størrelser. Bestemmelse som sikre tilførsel av kommunale utleieboliger spredt i flere områder i kommunen. Tilsvarende styringsgrep kan tas når det gjelder lokalisering av botilbud med heldøgns pleie- og omsorg og øvrige arealer for offentlig/privat tjenesteyting. REGULERINGSPLANER (OMRÅDEREGULERING OG DETALJPLANER) Mål: Hensiktsmessig boligsammensetning for planområdet Plankart og bestemmelser: Disponering av tilstrekkelige arealer til ny boligproduksjon 14

Reguleringsbestemmelser om/bruk av boliganalyser for vurdering av et område sitt behov for type og størrelser av boliger, og som legges til grunn for fastsetting av boligsammensetning. Reguleringsbestemmelse om rekkefølgekrav: Innfasing av nye boliger i samsvar med kapasitet sosial og teknisk infrastruktur. Reguleringsbestemmelse om kvalitetskrav (kvalitetsprogram/formingsveileder e.l.) som grunnlag for å utvikle varierte boligområder. Oppstartsmøtet. I dette tidlige møtet mellom forslagsstiller og planmyndighet skal kommunen tilkjennegi sine forventinger/krav om utnyttelsesgrad, variasjon i boligtype og størrelse, kvalitet og gjennomføring av plan i samsvar med overordnede og planer. I oppstartsmøtet varsles også kommunens bruk av utbyggingsavtale og forhandlingene startes opp. Utbyggingsavtale. Avtalen er et redskap for gjennomføring av reguleringsplanen. Håndtering av kommunalteknisk infrastruktur som vei, vann, avløp, grøntområder/fellesanlegg er normale forhandlingstema, og skal bidra til å gjennomføre planen og oppfylle dens mål. Økonomiske forhold som refusjoner (PBL 18) og kostnadsbidrag i hht. forholdsmessighets- og/eller nødvendighetsprinsippene skal forhandles frem og avtales i utbyggingsavtalen. Utbyggingsavtalen fastsetter også utbyggingsperioden, med start og utbyggingstempo, i samsvar med nødvendig sosial infrastruktur som må på plass for å oppfylle planen. Evt. bruk og omfang av fortrinnsrett til boliger/arealer/tomter avklares her. Lovpålagte tjenester som skoler og barnehager er ikke tillatt å hjemle i utbyggingsavtalen. Kommunene vil fullføre arbeidet med å harmonisere utforming og bruk av utbyggingsavtaler i storbyområdet. Kommunal boligbygging til særskilte grupper kan også være et virkemiddel til å komme i gang med boligbygging i prioriterte områder. STATLIGE LÅNE- OG STØTTEORDNINGER Husbankens tilskudd til utleieboliger brukes først og fremst til å bygge nye boliger, men kan også brukes til kjøp av boliger i eksisterende boligmasse eller utbedring av eksisterende kommunale utleieboliger. Ordningen er kun rettet mot å styrke kommunal boligmasse, ikke det private uteleiemarkedet. Kommunale utleieprosjekt utløser tilskudd fra 20-40 % av investeringskostnader. Grad av utmåling henger sammen med beboers oppfølgingsbehov (personalbase) og hvorvidt målgruppen er særskilt prioritert av Husbanken. Sistnevnte er en relativt ny endring, og er et viktig virkemiddel for framskaffelse av flere kommunale utleieboliger uten personalbase. Private aktører kan motta tilsvarende tilskudd, men det forutsetter 20-årig avtale med kommunen, hvor kommunen sikres disposisjonsrett av utleieboligene. Denne formen for samarbeidsavtale vurderes som et aktuelt virkemiddel, men har til nå vært lite brukt i storbyområdet da det oppleves å være få slike aktører i markedet. Det bør utredes nærmere hvorvidt kommunene kan samarbeide tettere med boligbyggelagene og evt. andre private på dette området. Husbankens grunnlån brukes i hovedsak til oppføring av nye boliger, og gis for opptil 80% av prosjektkostnadene, evt. salgspris. Det stilles noe skjerpede krav til universell utforming og miljø utover Tek10. Privatpersoner, utbyggere, boligbyggelag, borettslag og kommuner kan søke om grunnlån. Ordningen spiller en atskillig mindre rolle i dag enn den gjorde tidligere. Med unntak av en kort periode under finanskrisen, er de private bankene i dag i mye større grad villige til å finansiere økonomisk sunne nybyggingsprosjekter, og tilbyr gunstige rentebetingelser. I perioder hvor boligsalg går noe tregere, melder utbyggere at grunnlånsfinansiering gjør boligene mer ettertraktet på markedet. Sandnes tomteselskap KF registrerer at utbyggere i mindre grad får innvilget grunnlån som del av finansieringen av ny boligprosjekter. Kommunene bør bl.a. aktivt oppfordre borettslag m.fl. til å bruke ordningen for tilrettelegging av eksisterende bebyggelse for universell utforming. 15

KOMMUNAL TOMTEPOLITIKK Aktivt og målrettet kjøp og salg av grunn og eiendom i kommunal regi kan bidra til realisering av utbyggingsprosjekter. Kommunen kan enten selv eller i samarbeid med andre utbyggingsaktører, og/eller gjennom interkommunalt samarbeid utvikle områder. Særlig i perioder hvor det er nedgang/reduksjon i boligproduksjonen vil langsiktig strategisk kjøp og salg sette kommunene i stand til å utvikle og tilføre boliger til markedet. Samtlige fire kommuner har gjennom de siste 20-30 årene aktivt ervervet områder for fremtidig utbygging. I stor grad har dette vært arealer som er utviklet til hovedutbyggingsområder som f.eks. Jåsund, Gausel og Bogafjell. RPJ legger nå føringer om at minst 50 % av arealtilgangen skal skaffes ved byomforming og transformasjon. Det betyr at strategien for erverv av grunn og eiendom i betydelig større grad må rettes inn mot senter/sentrumsområder og i influensområdene langs hovedkollektivtraséene. Makebytte forutsetter at kommunen har arealer/eiendommer som kan legges inn i et «oppgjør» med andre parter i et større utbyggingsområde. Strategisk forvaltning av kommunale eiendommer kan dermed være en sentral del av en proaktiv offentlig tomtepolitikk og lokaliseringsstyring. Urbant jordskifte er et relativt nytt virkemiddel som i liten grad er tatt i bruk i storbyområdet, men som kan gi muligheter for en helhetlig områdeutvikling gjennom areal- og eierstrukturering. Virkemiddelet er utformet for bruk i byomformingsområder spesielt. I hvilken grad en kommune evner å ta i bruk slike virkemidler forutsetter både økonomi til strategisk erverv og kapasitet til å følge opp arbeidet over tid. Kommunene i storbyområdet har organisert sitt arbeid som grunneier forskjellig. Forskjellene beskrives mer utfyllende under Kommunale bidrag. Anvisningsrett/utpekingsrett/fortrinnsrett gir kommunen mulighet til å få tilgang til boliger for ønskede målgrupper, samt bidra til framskaffelse av boliger med nøktern standard. I oppstartsmøte til en reguleringsprosess kan kommuner varsle bruk av anvisningsrett. Kommunen bør være tydelige på boligbehov og evt. andre særskilte krav til utforming, for eksempel nøktern standard. Formell forankring av anvisningsrett forutsetter inngåelse av utbyggingsavtale, som i utgangspunktet er en frivillig avtale mellom kommunen og utbygger. Kommunene vil samkjøre sin bruk av denne ordningen, basert på mål om å løse kommunale boligoppgaver, sikre rimelige etableringsboliger og vern mot spekulasjon. Eksempler på dagens praksis: Sola har erfaring med bruk av anvisningsrett over noe tid. Sandnes har praktisert bruk av utpekingsrett sammen med tildelingsregler som tomtepolitisk virkemiddel siden tidlig på 1990-tallet. Tidligere ble dette benyttet for å få frem tomter i eneboligfelter, men med boligpolitisk dreining over til rekkehus og blokkbebyggelse har dette blitt mer komplekst. Det er varierende erfaringer med hvorvidt retten bidrar til rimelige boliger, da prisnivået i markedet er svært høyt. Lovverket gir ikke kommunen mulighet til å fastsette pris på anviste boliger, og i mange tilfeller blir boligene for dyre for førstegangsetablerere. I perioder med lav boligproduksjon kan imidlertid kommunens bruk av anvisnings/utpekingsrett være et attraktivt virkemiddel for utbyggere, da det vil bidra til salg av boliger i en tidlig fase av prosjektet. Med finanskrisen i 2008 var dette merkbart i storbyområdet. Prosjekter ble i samarbeid med kommunen omprosjektert og solgt til huskjøpere med langt lavere kjøpekraft enn opprinnelig planlagt. Kommunen kan frafalle retten, og utbygger står da fritt til å selge boligene i markedet. Målgruppene for bruk av anvisnings/ utpekingsrett i Sola og Sandnes kommune varierer noe. I Sola brukes virkemiddelet for å sikre førstegangsetablerere og egne innbyggere gode tidsmessige boliger, og det åpnes for anvisning for inntil 20 prosent av boligene i et prosjekt. Det er ikke knyttet heftelser til boligen ift. botid. Sandnes har en bestemmelse i kommuneplanen om at det for 5-10 prosent av boligene i prosjekter med mer enn 10 boliger kan stilles krav om variert boligbygging og bruk av utpekingsrett. Kommunens tildelingsregler stiller krav om at en huskjøper må være over 18 år og ikke kan eie bolig eller tomt. Det stilles krav om min. 3 års botid for huskjøper. Kommunen planlegger å rette tiltaket mer mot Startlånskandidater og for framskaffelse av kommunale utleieboliger. Det er tenkt å basere seg på en treårig boplikt ift salg til Startlånskandidater i samsvar med gjeldende tildelingsregler. 16

Prosjektkonkurranse. Kommuner kan ikke fastsette pris på boliger gjennom virkemidler i PBL. Dersom kommunen har hånd om areal, kan utbyggere inviteres til å konkurrere om realisering av boliger etter kriterier fastsatt på forhånd. Sandnes tomteselskap KF erverver areal til fremtidig boligbygging, detaljregulerer områdene og opparbeider ekstern og intern infrastruktur. Byggeklare områder/felt legges så ut for konkurranse blant utbyggere. Den utbygger som leverer løsning med laveste pris for huskjøper og beste boligløsning får utvikle området. Vinneren (utbygger) selger husene til avtalt pris, og salget skjer iht. kommunens vedtatte tildelingskriterier. Sandnes tomteselskap KF kan vise til at prosjektkonkurransen som virkemiddel framskaffer boliger til 15 prosent lavere pris enn tilsvarende boliger i markedet. Ordningen benyttes også til å framskaffe kommunale utleieboliger og rimelige boliger til startlånskandidater. Modellen med prosjektkonkurranse har vist seg virkningsfull og anbefales brukt i hele storbyområdet. Opsjonsavtaler. Kommunens risiko ved kjøp og salg av areal/eiendom i et langsiktig perspektiv kan reduseres gjennom bruk av opsjonsavtaler. Slike avtaler sikrer både grunneier og kommunen nødvendig økonomisk trygghet og offentlig likebehandling gjennom avtale og økonomisk oppgjør. Opsjonsavtaler i seg selv er en ryddig avtaleform og den kan underlegges full politisk behandling. Opsjonsavtaler er et egnet virkemiddel for utbyggingsområder som har et langsiktig perspektiv for arealutvikling og byggemodning, og gjerne der ytre rammevilkår er usikre. Det kan f.eks. dreie seg om avklaring knyttet til store samferdselstiltak eller omfattende byomformingstiltak. KOMMUNALE BIDRAG Organisering av utbyggingsaktivitet. Kommunene står fritt til hvordan de organiserer sin utbyggingsvirksomhet og hvilken rolle kommunen vil ta i utbyggingspolitikken, utover å være planmyndighet. Interkommunale samarbeider, interkommunale selskaper og aksjeselskaper med kommunalt eierskap er eksempler på organiseringer som er benyttet frem til i dag. Overskudd fra utviklede og solgte områder føres som hovedregel tilbake til kommunens utbyggingsvirksomhet, og benyttes til nye erverv og utvikling av arealer. Kommunene på nord-jæren hatt ulike samarbeider om utvikling av boligområder de siste 50 årene. En vesentlig årsak til at flere av selskapene og samarbeidene ikke har ført frem til ønskede mål har vært at inntektssystemet for kommunene og skatte- og avgiftspolitikken ikke har hatt løsninger som håndterer samarbeid om boligbygging med tilhørende sosial infrastruktur interkommunalt. Dagens statlige ordninger er ikke endret på disse punktene. Kommunene vil samarbeide for å oppnå endrede rammevilkår slik at organiseringen av utbyggingsvirksomheten i storbyområdet løses på lokalpolitiske beslutninger, herunder muligheter for å bruke felles utbyggingsselskaper. Eksempler på dagens organisering : Sandnes flyttet fra år 2000 hele utbyggingsvirksomheten ut i eget kommunalt foretak. Foretaket erverver, utvikler og selger byggeklart areal til bolig, næring og offentlig formål. Fra 2013 er KFet også tillagt kommunens grunneierrolle i sentrum og transformasjonsområder. Utbyggingsvirksomheten er overtid forutsatt å være selvfinansierende og det ytes dermed ikke tilskudd fra bykassen og det tas ikke utbytte fra KFet sitt overskudd. Tomter til offentlig formål kjøpes til kostnadsdekning i tomtepris inkl. administrasjonskostnader. KFet kan etablere selskaper med andre (offentlige/private) om utviklingen av enkeltområder. Det kan også påta seg å utføre utbyggingsoppdrag i nabokommuner, men betinger vedtak i kommunestyret om å inviterer tomteselskapet inn. Denne løsningen er valgt for utviklingen av Bærheim ifm. grensejusteringen mellom Sola og Sandnes. 17 Sola kommune har etablert selskap (AS) med private utbyggere om utviklingen av bestemte utbyggingsområder. I tillegg har kommunen etablert et KF for utvikling av kommunalt eide områder - Kvithei Utbyggingsselskap Sola KF. Stavanger og Randaberg kommuner har i stor grad utbyggingsaktiviteten organisert som kommunale enheter i linjeorganisasjonen. Erverv og tomteteknisk infrastruktur håndteres normalt over ordinære budsjettbevilgninger i handlings- og økonomiplanene.

Tilrettelegging av kommunalteknisk infrastruktur. Ofte er det behov for omfattende tiltak med byggemodning og tilrettelegging av eksterne anlegg/kommunalteknisk infrastruktur til utbyggings- og byomformingsområdene. Dette kan også omfatte regionale prosjekter som hovedledninger VA, energiforsyning og eller samferdsel. Det kan gjerne gå 5-10 år fra kommuneplanvedtak til selve tomteopparbeidelsen kan starte. Ettersom store deler av nytt utbyggingsareal skal framskaffes gjennom byomforming vil behovet for å utvikle kostnadsbidragsmodeller forsterkes. Dette for å kunne realisere områdene med hensyn til utbyggingsøkonomi for private aktører, kommunaløkonomiske hensyn og ikke minst for å kunne få frem rimelige boliger for huskjøperne også i byomformingsområdene. I handlings- og økonomiplanene har kommunene virkemidler for å igangsette arbeider med ekstern infrastruktur. Løsninger kan være at kommunen forestår utførelsen gjennom avgiftsfinansierte investeringer, eller fellesløsninger som forhandles frem gjennom utbyggingsavtalene, og herunder at det også avtales kostnadsdeling/refusjoner. Med slike virkemidler vil kommunene bidra til at utbyggingsarealer blir byggemodnet og kommer til realisering. Både Stavanger og Sandnes har byomformingsområder der felles rekkefølgetiltak i plan er løst gjennom bruk av felles kostnadsbidrag. Det er forholdsmessighets- og nødvendighetsprinsippene i PBL som ligger til grunn for rekkefølgekravene og fastsettelsen av kostnadsbidragsmodellen. Tilrettelegging av sosial infrastruktur. Utbyggingsvolum og tempo i utbyggingen av boliger er avhengig av at sosial infrastruktur i form av barnehager, grunnskoler, idrettsanlegg, helse- og omsorgstjenester er dimensjonert for å håndtere befolkningsendringene som utbyggingen medfører. Nødvendig samordning mellom arealbruk, transportløsninger og sosial infrastruktur styres av kommunene bl.a. gjennom bestemmelser i kommuneplanen. Langsiktigheten i kommuneplanen gir mulighet for at kapasiteten kan utvikles over tid og i takt med kommunens økonomiske handlingsrom. Kommunene vil samarbeide om praktiske løsninger i kommunegrenseområdene. I kommunegrenseområder bør løsninger primært skapes gjennom samarbeid mellom kommunene. Boområdet/nærområdets naturlige rutiner i dagliglivet kan brukes proaktivt til å skape gode løsninger. Økonomisk er det mulig å løse dette gjennom ordinære avtaler mellom berørte kommuner, slik at ingen vinner/taper økonomisk på felles løsninger. På kort sikt aktualiseres dette i forbindelse med felles kommunedelplan for Forus-Lura nord området som kommunene Sola, Stavanger og Sandnes starter opp vinteren 2014. Den planen vil omfatte ulike arealformål og vil måtte løse blant annet behovene for sosial infrastruktur som følger av planen. Boligbyggeprogram. Programmet foreslår boligproduksjon (antall, type, størrelse, byggeår) i alle områder, og utgjør en del av grunnlaget for årlige framskrivinger av folkemengden. 6.1.2. GOD AREALUTNYTTELSE. Minst 50 prosent av ny boligbygging skal skje ved fortetting og byomforming. Utbyggingen skal bidra til en god arealutnyttelse. Med god arealutnyttelse menes at områder utnyttes effektivt, spesielt nær kollektivaksene og i senterområdene, med spesiell oppmerksomhet på å ivareta eksisterende og tilføre nye kvaliteter. 18

VIRKEMIDLER: BRUK AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN KOMMUNEPLANEN Samfunnsdelen: Hovedgrepet i samsvar med RPJ om å dreie utviklingen over til byomformingsområder og fortetting langs definerte hovedkollektivtraséer legges her. Målene i samfunnsdelen må gi klare føringer om kvalitet i boområde og oppvekstmiljø, men også sikre at eksisterende områder tilføres nye kvaliteter ved byomformingsprosjekter. Plankart og bestemmelser: Bestemmelser må konkretisere kvalitetskrav bl.a. på grunnlag av boliganalyser og overordede stedsanalyser. Detaljering bør skje på plannivået under, enten i form av kommunedelplan eller områdereguleringsplan. Kommunenes engasjement og proaktive holdning i planleggingen er sentral for å kunne realisere nye boliger gjennom byomforming. Bestemmelsene må muliggjøre en aktiv lokaliseringsstrategi for bedrifter. Det må tilføres næringsarealer som gjør det mulig for eksisterende virksomheter å relokalisere seg, for dermed å gi plass til nødvendig byomforming. REGULERINGSPLANER (OMRÅDEREGULERING OG DETALJPLANER) Mål: Kommunen må være en god tilrettelegger for endringsprosesser i eksisterende og nye byområder. Både kommunedelplan og områdereguleringsplan kan brukes for å sikre nødvendige avklaringer for videre planlegging av definerte områder. Plankart og bestemmelser: Bestemmelser må sikre at områder tilføres gode kvaliteter ved byomforming. Særlig viktig er hensynet til barn og unges oppvekstvilkår. Stedsanalyse, boliganalyse, kartlegging av barnetråkk, grøntområder og ferdselsveier og eksisterende bruk av områdene er eksempler på grunnlag som bør foreligge for å få frem gode kvalitetsmessige reguleringsplaner for byomformings- og fortettingsområder. Utvikle utbyggingsavtalen som styringsredskap. Kostnadene knyttet til gjennomføring av plan for byomformingsområder er ofte store. Et virkemiddel kommunene har er å lage styringseffektive rekkefølgebestemmelser som gjør det mulig å benytte kostnadsbidragsmodeller for å fordele kostnadene etter nødvendighet- og forholdsmessighetsprinsippene. På den måten lar det seg gjøre å tilføre varierte boligtyper/størrelser og rimelige boliger også i byomformingsområdene. Utbyggingsavtale kan fremforhandles f.eks. med hjemmel i områdereguleringsplan. Det gir både kommune og utbyggere nødvendig forutsigbarhet. Kommunale behov som for eksempel utleieboliger, arealer til skoler og barnehager kan være viktige funksjoner i områdene som også kan bidra økonomisk til å utløse aktivering av områdene. Dette er derfor særlig aktuelle tema i tillegg til forhandlingene om utbyggingsavtalen, og som krever at kommunen har en fastlagt langsiktig strategi for håndtering av sosial infrastruktur. Utfordringer i byomformingsarbeidet. Refusjonsreglene for håndtering av infrastrukturkostnader er utfordrende med dagens regelverk. Utbyggingsavtaler er i prinsippet frivillige. Frivilligheten i utbyggingsavtaler gir ikke de nødvendige styringsmuligheter som kommunene trenger for å bidra til 19

byomforming. Kommunene vil samarbeide om å få satt temaet på dagsorden hos statlige myndigheter slik at det kan utformes nødvendige tilpasninger i plan- og bygningsloven STATLIGE LÅNE- OG STØTTEORDNINGER Ingen kjente økonomiske støtteordninger direkte knyttet til fortetting og byomforming. KOMMUNAL TOMTEPOLITIKK Aktiv og målrettet erverv av grunn og eiendom. Strategisk erverv i byomformingsområder bør prioriteres, og det bør tenkes langsiktig for å oppnå realisering av arealene. Det kan for eksempel bety at kommunene bør beholde eierskapet til strategiske eiendommer, og heller leie ut bygg enn å selge eiendommen. Tilsvarende kan det også bety at kommunene bør foreta kjøp av areal som blir for salg for være i posisjon til å få til ønsket byomforming. God lokaliseringsstyring av bedrifter. Fortetting og byomforming er i noen grad avhengig av at kommunene har en variert næringsarealportefølje (kommunalt eller privat eid). Lokaliseringsstrategi for ulike typer næringer er et nødvendig virkemiddel, og med en felles næringsarealstrategi i Stavangerregionen kan kommunene bedre påvirke mot en ønsket utvikling. Det er derfor nødvendig at det samarbeides om utvikling av næringsområder, både strategiske regionale områder, men også lokale områder hvor allsidige virksomheter og mer arealkrevende virksomheter kan reetablere seg. For samfunnsutviklingen i storbyområdet er det sentralt at etablerte virksomheter kan bli værende i regionen, men på mer egnet sted. Kommunale eiendommer og områderegulering som virkemidler. Kommunene besitter bebygde eiendommer, restarealer/tomter, vei- parkeringsarealer mv. langs kollektivaksene. Arealene er grunnlag både for makeskifte og for å gjennomføre områderegulering av sentrale områder. Samtidig gir dette mulighet for å samarbeide med andre grunneiere/ utbyggingsaktører i området om en felles planutvikling og realisering av arealene. Urbant jordskifte er et virkemiddel som er lite brukt, men som kan være egnet når målet er helhetlig områdeutvikling av arealer. Strategisk prioritering av hvordan kommunalt eide arealer/eiendommer kan benyttes i byomforming er et prioritert virkemiddel. Eksempel på dagens praksis: Kommunen som grunneier, kan inngå i utbyggingsselskap eller infrastrukturselskap med andre grunneiere i området, og gjennom selskapet ha tett dialog med kommunen som planmyndighet underveis i reguleringsprosessen. Selskapet forhandler så fram en overordnet utbyggingsavtale med kommunen om opparbeidelse av felles anlegg, og den er førende for hvert felt innen området. Grunneierne kan så kjøpe byggemodnet areal tilbake fra selskapet, til lik kvadratmeterpris for alle. En slik måte å realisere et byomformingsområde blir benyttet innen flere områder av KDP Sandnes sentrum, både der kommunen er stor og liten grunneier. Kommunen har valgt å gå inn i selskapene for å sikre de offentlige funksjonene og fellesarealer, men også som proaktiv grunneier for å få planer frem. Det koster kommunen kapitalinnskudd og utviklingskostnader, men er vurdert å være strategisk viktig for realisering for hele området. Over tid vil inntektene fremkomme fra salg av byggeklare byomformingsarealer. I utviklingen av strategisk regionalt næringsområde på Vagle har Sandnes kommune gått inn som en av tre aktører i et utbyggingsselskap. Selskapet har som formål i første fasen å føre arbeidet frem til godkjent områdereguleringsplan. Kommunen har en put-opsjon som gjør det mulig å gå ut av selskapet ved fremtidig utvikling av området, men avtalen sikrer da at de to andre aktørene kan fortsette samarbeidet. 20

KOMMUNALE BIDRAG Kommunene må prioritere tilstrekkelige ressurser til det krevende byomformingsarbeidet. Ressursbehovet gjelder innenfor arealplanlegging, transport, grønt og teknisk planlegging, men også i byggesaksbehandlingen. En god organisering av samarbeid med grunneiere og utbyggere er nødvendig for å få til en god realisering av planene. Slikt samarbeid kan løses på flere måter, fra aktiv medvirkning til organisering i arbeidsfellesskap og eller utbyggingsselskap. Kommunale behov som f.eks. utleieboliger, arealer til skoler og barnehager kan være viktige funksjoner i områdene som også kan bidra økonomisk til å utløse aktivering av områdene. Dette krever at kommunen har en fastlagt langsiktig strategi for håndtering av sosial infrastruktur. 6.1.3. BÆREKRAFTIGE LØSNINGER Boligutbygging skal kjennetegnes av bærekraftig løsninger for energi, klima, naturmangfold og materialbruk. Med bærekraftige løsninger menes en samfunnsutvikling som løser boligbehovet med en arealeffektiv utbygging preget av høy kvalitet, lavt energiforbruk og klimagassutslipp og styrket nettverksbygging i byutviklingen. VIRKEMIDLER: BRUK AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN KOMMUNEPLAN Samfunnsdelen: Felles mål om bærekraftige løsninger i boligbyggingen innen storbyområdet Plankart og bestemmelser Plankart som klargjør hensynet til naturmangfoldet og kulturlandskapet Bestemmelser som sikrer samordnede arealbruks- og transportløsninger og som fremmer kollektivtransport, sykkel og gange som foretrukne transportmidler for daglige arbeids- og fritidsreiser. Bestemmelser med krav til løsninger for energiforsyning og avfallshåndtering Bestemmelser om materialvalg og lavenergiløsninger Bestemmelser om sambruk av kulturlandskapet Bestemmelser om gode felles uteoppholdsarealer for alle aldersgrupper i boområdet Bestemmelser og retningslinjer som klargjør krav til samfunnssikkerhet, risiko og sårbarhetsforhold som må håndteres i planlegging av omdisponerte områder REGULERINGSPLAN (OMRÅDEREGULERING OG DETALJPLAN) Mål Konkretiserer hvordan samlet bærekraftig løsning for boligområdet gjennomføres. Plankart og bestemmelser Bestemmelser og kart skal bygge på ROS analyse og nødvendig konsekvensvurdering. Tiltak som håndterer og forebygger klimaendringer skal fremgå av bestemmelsene. 21