Klage på pålegg om opphør av bruk av ulovlig loftsleilighet og retting/tilbakeføring Haakon VII gt. 18

Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 23.02.2011 11621/2011 2010/15111 138/1285 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/30 Planutvalget 15.03.2011 Klage på pålegg om opphør av bruk av ulovlig loftsleilighet og retting/tilbakeføring Haakon VII gt. 18 Saksopplysninger Tiltakets adresse: Haakon VII gt. 18 Eiendom: 138/1285 Eiere: Sonja Holmstrøm og Vigdis Hansen, Haakon VII gt. 18, 8003 Bodø Klager: Adv. Anders Rydmark på vegne av Sonja Holmstrøm Kommunen mottok den 12.10.2010 begjæring om seksjonering av eiendommen i to seksjoner. På tegninger vedlagt seksjoneringsbegjæringen fremgikk det at loft var innredet med en egen leilighet. I følge kommunens WebMatrikkel og arkiv er boligen godkjent som en horisontaldelt tomannsbolig, med en leilighet i 1. etg. og en leilighet i 2. etg. Seksjoneringsbegjæringen ble returnert da denne ikke kunne godkjennes. Det ble samtidig orientert om at vi ikke kunne finne at det er godkjent egen leilighet på loftet, eller annen innredning til boligformål/hoveddel, og at kommunen er pliktig til å følge opp det ulovlige forholdet. Kommunen varslet kontroll med eksisterende byggverk i brev av 09.11.10. Kontrollen ble gjennomført den 18.11.10. Den 30.11.2010 ble følgende varsel sendt til begge eierne: Varsel om pålegg og tvangsmulkt Varsel om pålegg om retting av forhold som er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven Varsel om at det i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 32-3 er vurdert pålegg om opphør av ulovlig bruk av loft, samt retting/tilbakeføring som er i strid med pbl. 20-1, 20-2 og 31-2. Ved oppsøkende kontroll foretok kommunen kontroll av loft og kjeller på ovennevnte eiendom den 18.11.10. Til stede ved besiktigelsen var Stein Røsten og Anita R. Berntsen, Bodø kommune, og eier Sonja Holmstrøm. Side 119

De ulovlige forhold består i 1. Innredning av felles loft til hoveddel. Leiligheten har kjøkken, bad, oppholdsrom og et soverom og fremtrer som en egen bruksenhet for bolig. 2. Loftsrom i tilbygg som har adkomst fra leiligheten i 2. etasje er innredet som stue. Kommunen kunne ved besiktigelsen konstatere at forhold nr. 1 synes å være i strid med pbl. 20-1 første ledd bokstav d) og 31-2. Forhold nr. 2 synes å være i strid med pbl. 20-2. Begge forhold er følgelig ulovlig. Kommunen kan pr. i dag ikke se av myndighetenes arkiver at innredning av loft til boligformål tidligere er omsøkt og godkjent. Plan- og bygningsloven 32-3 lyder som følger: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse. Samtidig med utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gis opplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom. Varsel om pålegg I henhold til pbl. 32-2 varsles det om at kommunen vurderer å gi pålegg om opphør av ulovlig bruk av leilighet på loft, samt retting/tilbakeføring av de av ulovlig utført tiltak i medhold av pbl. 32-3. Det gjøres oppmerksom på at De har anledning til å uttale Dem i saken innen 22.12.10. Dersom det er forhold De mener kommunen ikke har tatt hensyn til, som kan medføre at forholde likevel ikke er ulovlig, bes det om at det gis tilbakemelding om dette. Dersom uttalelsen ikke inneholder opplysninger som endrer vårt syn, vil det etter utløpet av fristen bli gitt pålegg som beskrevet over. Pålegg kan unngås dersom den ulovlige bruken av leiligheten er opphørt, og alle rom på loftet er rettet/tilbakeført til tilleggsdeler som tørkeloft og boder innen uttalelsesfristen. Når forholdet er etterkommet og rettet/tilbakeført har De selv ansvaret for umiddelbart å underrette kommunen. Det er mulig å søke om deler av de ulovlige forholdene godkjent i ettertid. Loftsstue tilhørende leilighet i 2. etasje kan omsøktes etter pbl. 20-2 (uten ansvarsrett). Bad og stue i felles del av loft kan søkes godkjent i ettertid etter pbl. 20-1 bokstav d). (Etablering av nytt bad forutsetter søknad om ansvarsrett). Muligheten for å få godkjent en egen bruksenhet/leilighet på loftet vurderes som umulig. Kjøkken må fjernes slik at innredningen ikke fremtrer som en egen bruksenhet/leilighet. Soverom er for lite til å kunne godkjennes som hoveddel og må tilbakeføres til bod. En godkjennelse avhenger imidlertid av hvorvidt kravene i plan- og bygningsloven, eller bestemmelser gitt i medhold av denne lov, kan etterkommes. Dersom søknaden ikke kan godkjennes foreligger det et forhold i strid med pbl. Kommunen vil da vurdere å gi pålegg i medhold av pbl. 32-3. Side 120

Frist for gjennomføring av pålegg om retting/tilbakeføring kan påregnes utsatt til søknad er behandlet. Frist for gjennomføring av pålegg om opphør av ulovlig bruk av loftet som egen bruksenhet for bolig/leilighet kan ikke påregnes utsatt. Varsel om tvangsmulkt De gjøres oppmerksom på at kommunen sammen med et vedtak om pålegg vil kunne fastsette tvangsmulkt i medhold av plan- og bygningsloven 32-5, jf. 32-3, 3. ledd. Dette kan gjøres uten ytterligere varsel og tvangsmulkten vil forfalle dersom fristen i pålegget ikke overholdes. Varsel om forelegg De gjøres videre oppmerksom på at et eventuelt pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist vil kunne følges opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom, jf. pbl. 32-6 og 32-7. Anmeldelse De underrettes om at brudd på plan- og bygningsloven kan medføre straffeansvar, jf. pbl 32-9. Kommunen vil vurdere om det er grunnlag for å anmelde saken til politiet. Veiledning Dersom De ønsker veiledning mht. søknad om tillatelse kan De ta kontakt med Alf Vårem, servicetorget på Herredshuset. Kommunen mottok den 17.12.2010 følgende uttalelse til varslet fra eier Sonja Holmstrøm: Vedr. pkt. 1: Det vises bla. til at det fremgår av skjøte på eiendommen fra 1982 at huset inneholder en kvistleilighet. Det opplyses at leiligheten har vært slik i over 50 år, og hun har grunn til å tro at kravene på den tid var en annen. De har handlet i god tro når det gjelder utleie. De har ikke gjort andre endringer enn vedlikehold. De har oppfattet det slik at det foreligger nye regler om brannforskrifter og størrelser på soverom som gjør at det ikke er mulig å leie ut slik som tidligere. De mener fristen for opphør av leieforholdet på 3 uker er urimelig pga. leiekontrakten. Det er heller ikke i deres interesse å be leieborer flytte på så kort varsel. De opplyser at de har snakket med sin leieboer. Han er pendler og bor i leiligheten kun noen dager pr. måned. Han blir pensjonist til sommeren og da opphører leieforholdet automatisk. De har opplyst overfor han at han ikke kan bruke soverommet pga. brannforskrifter, men benytte stuen til soverom. Dette er han inneforstått med. De håper dette kan være en løsning til han avslutter sitt arbeidsforhold i Bodø. Eierne opplyser også at det ikke vil være aktuelt for dem med videre utleie da dette vil medføre store kostnader og omfattende ombygging. De vil ha loftet til eget bruk som hobbyrom/treningsrom for felles bruk. Det søkes om dispensasjon for ovenstående bruk. Vedr. pkt. 2, loftsrom i tilbygg, fremgår det at eier ønsker å søke om godkjenning i ettertid og ber om avtale for veiledning. Brev følger vedlagt. Side 121

Kommunen utferdiget den 20.01.2011 følgende pålegg: Pålegg om opphør av ulovlig bruk av loftsleilighet og retting/tilbakeføring Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 gis pålegg om opphør av bruk av loftsleilighet til boligformål, og retting/tilbakeføring av retting/tilbakeføring av alle rom i leiligheten til godkjent formål tørkeloft og boder. Frist for å etterkomme pålegg om opphør av ulovlig bruk settes til 01.03.2011. Det vedtas herved en tvangsmulkt kr. 10 000,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Frist for å etterkomme pålegg om retting/tilbakeføring settes til 01.04.2011. Det vedtas herved en tvangsmulkt kr. 10 000,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Vi viser til varsel av 30.11.2010 vedrørende ulovlig forhold under pkt. 1: Innredning av felles loft til hoveddel. Leiligheten har kjøkken, bad, oppholdsrom og et soverom og fremtrer som en egen bruksenhet for bolig. Rommene er godkjent som tørkeloft og boder. Frist for uttalelse ble i varsel satt til 22.12.2010. Kommunen finner ikke at uttalelser gitt i brev av 16.12.2010 har endret kommunens vurdering av saken. Det er ikke anledning til å søke dispensasjon for å få bo i en leilighet som ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven. Innredning av loft er ikke godkjent etter plan- og bygningsloven. Ved kontrollen ble det påpekt flere mangler, bla. manglende brannskille og rømningsveier. Av brev av 16.12.10 fremgår det at huseierne ikke har skjønt alvoret i situasjonen. Loftet er ikke godkjent innredet til boligformål. Dersom det skulle oppstå skade på person eller materiell skade som knytter seg til loftet, vil eierne kunne bli stilt til ansvar etter plan- og bygningsloven 32-9 om straffeansvar, samt erstatningsansvarlig overfor leieboer og forsikringsselskap. Kommunen har ikke anledning til å innvilge dispensasjon for å kunne bo i en ulovlig leilighet, eller unnlate å følge opp en slik alvorlig sak. At loftet har vært benyttet ulovlig i 50 år kan ikke tillegges noen vekt. Evt. pålegg skal rettes til den som enhver tid er tinglyst som eier. Kommunen kan ikke forfølge saken overfor tidligere eiere og har ingen hjemmel til å få inndrevet mulkt eller gebyr overfor tidligere eiere. Et pålegg kan heller ikke tvangsgjennomføres overfor tidligere eier. Det kan for øvrig opplyses at kravene i tidligere bygningslovgivning på mange områder var strengere enn i gjeldende regelverk. Pålegg uferdiges da det anses nødvendig for å gjenopprette en lovlig tilstand i bygget. Bruken av loftsleiligheten anses å medføre risiko for leieboer og må bringes til opphør så snart som mulig. Forholdet er i strid med plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav d) og 31-2. Når det gjelder forhold angitt under varslets pkt. 2, loftsstue, utferdiges det foreløpig ikke pålegg da eier Sonja Holmstrøm har opplyst at rommet vil bli søkt godkjent i ettertid. Side 122

Pålegg Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 gis herved pålegg om opphør av bruk av loftsleilighet til boligformål, og retting/tilbakeføring av retting/tilbakeføring av alle rom i leiligheten til godkjent formål tørkeloft og boder. På bad må wc og dusj kobles fra og fjernes. På kjøkken skal vask, komfyr og evt. ventilator fjernes. Skap kan beholdes til lagringsformål. Øvrige rom skal fremtre som boder/lagerrom. Frist Frist for å etterkomme pålegg om opphør av bruk settes til 01.03.2011. Frist for å etterkomme pålegg om retting/tilbakeføring setts til 01.04.2011. Dersom det skulle oppstå problemer med å etterkomme pålegget innen fristene bes De ta kontakt med saksbehandler. Vedtak om tvangsmulkt Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5 fastsettes en tvangsmulkt på kr. 10 000,- for pålegg som gjelder opphør ulovlig bruk, og kr. 10 000,- for pålegg som gjelder retting/tilbakeføring. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen ovennevnte frister vil tvangsmulkten forfalle. Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel. Det bes om at De underretter kommunen når pålegget er etterkommet. Saken vil avsluttes så snart kommunen har mottatt dokumentasjon på at pålegget er etterkommet. Det varsles samtidig om at kommunen vil kunne vedta en ny og betydelig større tvangsmulkt dersom pålegget ikke etterkommes innen de angitte frister. Varsel om forelegg m.m. Det varsles samtidig om at kommunen alternativt eller i tillegg til tvangsmulkten kan utstede forelegg etter pbl. 32-6. Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig dom og fullbyrdes etter reglene for dommer. Et pålegg vil også kunne tinglyses som en heftelse på eiendommen. Se vedlagte kopier av lovteksten. Anmeldelse De underrettes om at kommunen vil kunne anmelde forholdet dersom pålegget ikke er etterkommet innen fristen. Det vises til pbl. 32-9 om straff. Klage Dette vedtak kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering. Kommunen mottok klage på pålegget den 09.02.2011. Hva klagen gjelder Sakens bakgrunn Adv. Rydmark opplyser at Sonja Holmstrøm eier eiendommen sammen med sin søster. Eiendommen ble overtatt ved skjøte av 1982. Av dette fremgår det at skjøtet omfatter leilighet i annen etasje, samt boder i kjeller og fellesrom i kjeller. Videre omfatter skjøtet en kvistleilighet der leieinntektene fra denne skulle benyttes til vedlikehold av huset. Eiendommen ble overtatt av hennes far, Harald Johansen. Allerede på denne tid var det altså en kvistleilighet i tredje etasje i boligen. Side 123

Holmstrøm vet ikke når kvistleiligheten ble innredet, men den har vært der i hele hennes levetid. Hun har for øvrig bodd i leiligheten sammen med sin familie, før de flyttet ned i hovedleiligheten i annen etasje. De siste ti årene har den vært leid ut til en person som om fem måneder går av med pensjon. Leieforholdet skulle da avsluttes, altså sommeren 2011. Eierne tok kontakt med kommunen for å begjære oppdeling i eierseksjoner. Kommunen mottok den begjæringen den 12.10.2010. Kommune har deretter foretatt oppsøkende kontroll av loft og kjeller i bygningen. Det ble i brev av 30.11.2010 gitt varsel om pålegg og tvangsmulkt. De angivelige ulovlige forholdene skulle bestå av innredning av felles loft til hoveddel, samt loftsrom i tilbygg som har adkomst fra leilighet i annen etasje er innredet som stue. Kommunen har vist til at førstnevnte forhold synes å være i strid med plan- og bygningsloven 20-1 første ledd litra d og 31-2. Det annet forhold synes å være i strid med plan- og bygningsloven 20-2, og kommunen har kommet til at begge forholdene er ulovlige. Man har videre gitt varsel om pålegg, tvangsmulkt og forelegg. Det er videre tatt forbehold om anmeldelse av saken, før man til sist har gitt utrykk for at det kan gis veiledning i saken. Varselet om pålegg og tvangsmulkt, ble naturlig nok, oppfattet som svært ubehagelig. Holmstrøm har vært av den oppfatning at det ikke var noe mangelfullt ved eiendommen, eller at offentlige tillatelser ikke skal ha vært fulgt. Det ble gitt en tilbakemelding til kommunen i e-post av 15.12.2010. Det vises til at eiendommen ble overtatt i 1982. I skjøtet sto det at bygningen inneholdt en kvistleilighet. Leiligheten har eksistert så lenge Holmstrøm kan huske, og om mulig fra oppføringen av boligen på begynnelsen av 50-tallet. Kommunen har deretter fattet vedtak i saken den 20.01.2011 med hjemmel i pbl. 32-3. Det gis der pålegg om opphør av bruken av loftsleiligheten til boligformål, samt krav om retting/tilbakeføring av alle rom i leiligheten til godkjent formål som er tørkeloft og boder. Fristene er satt til henholdsvis 1. mars og 1. april då. Klagerne har nå sagt opp leietakeren med virkning fra 01.03.2011. Kopi av oppsigelsen er vedlagt. Sakens rettslige side Kommunens vedtak av 20.01.2011 påklages. Det begjæres videre oppsettende virkning i medhold av forvaltningsloven 41. Klager anfører at det er feilaktig av kommunen å anvende ny plan- og bygningslov av 27.juni 2008 på et tiltak som vitterlig har bestått, sannsynligvis siden 1950-tallet. Videre fremstår det for klager som usikkert om det er riktig, slik kommunen har lagt til grunn, at dette tiltaket ikke er omsøkt og godkjent. Likevel har klager valgt å si opp leietakeren som har bebodd leiligheten i nesten 10 år, og som har noen måneder igjen før han går av med pensjon. Subsidiært gjøres det gjeldende at det er et uforholdsmessig tiltak å gi pålegg med svært korte frister for både opphør av bruken og pålegget om tilbakeføring. Man synes i nærværende sak ikke å ha tatt tilbørlig hensyn til at nærværende kvistleilighet har stått slik i om lag 50 år. Leietaker er videre nå sagt opp og klager vil etterleve pålegget om opphør av ulovlig bruk. Tvangsmulkt i planog bygningsloven 32-5 er en kan bestemmelse, og det anføres at det er uriktig å anvende denne i nærværende sak. Det samme gjelder forelegg i plan- og bygningsloven 32-6. Atter subsidiært anføres det at leiligheten godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven 20-2. Klagerne ber kommunen gi veiledning i forhold til de krav som settes for at leiligheten kan godkjennes til utleieformål. Under alle omstendigheter må denne delen av boligen kunne benyttes til areal tilknyttet leiligheten i annen etasje. Kommunen trenger da bare å vedtak bruksendring av Side 124

loftet fra bod/tørkerom til areal tilknyttet leiligheten i annen etasje. Formålet blir da formodentlig boligformål. Eventuelt at man benytter den som trimrom etc tilknyttet leiligheten i annen etasje. Klager mener det vil være et fullstendig uforholdsmessig tiltak dersom man pålegger tilbakeføring til bod/tørkerom. Det anføres at en tilbakeføring kostnadsmessig blir svært dyrt, og står ikke i noe rimelig forhold til overtredelsens art. Det vises også til at en tilsvarende leilighet hos naboen på eiendommen gnr. 138 bnr. 1284 er godkjent. Det hevdes at det vil være en usaklig forskjellsbehandling dersom tilsvarende tiltak ikke blir godkjent på denne eiendommen. Boligene er innholdsmessig av samme størrelse og er oppført på samme tid med en identisk leilighet på kvisten. Oppsummering Det tas forbehold om å komme med ytterligere faktiske opplysninger og rettslige anførsler i sakens anledning. Dersom vedtaket blir endret til gunst for klager, skal vedkommende tilkjennes dekning for kostnader, jf forvaltningsloven 36. En vil allerede nå ta forbehold om at det vil bli krevd kostnadsdekning i sakens anledning, dersom vedtaket helt eller delvis endres til gunst for klager. Fullstendig klage følger vedlagt. Utsettende virkning Anmodning om utsettende virkning ble avslått den 22.02.11 når det gjelder pålegg om opphør bruk av den ulovlige leiligheten. Når det gjelder pålegg om retting/tilbakeføring av rommene er det gitt utsettende virkning inntil klagebehandlingen er avsluttet. Beslutningen følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Kommunens plikt til å følge opp ulovlige forhold følger av pbl. 32-1. Oppfølgingen av denne saken er utført i tråd med Byggesakskontorets interne kvalitetssikringssystem og de krav som stilles i forvaltningsloven mht. undersøkelsesplikt, forhåndsvarsling og veiledning, samt de spesielle kravene som angis i plan- og bygningsloven kap. 32 om ulovlighetsoppfølging. Klager v. adv. Rydmark mener det er feilaktig å anvende ny plan- og bygningslov på et tiltak som sannsynligvis har bestått siden 50-tallet. Bygningssjefen avviser dette. Lov om bygningsvesenet av 22.02.1924 angav i kap. XII straffeansvar og retting av forhold som var utført i strid med loven. Både denne, og senere lover som kan ha vært gjeldende på utførelsestidspunktet, er opphevet og hjemmel for oppføling av ulovlige forhold videreført i etterfølgende lover. Det forhold at et tiltak har eksistert ulovlig i 50-60 år fører ikke til at det må anses som godkjent, eller at kommunen kan unnlate å følge det opp. Kun dersom overtredelsen av mindre betydning kan kommunen avstå fra å forfølge, jf. 32-1 andre ledd. I denne saken er det ulovlige forholdet avdekket i oktober 2010 og plan- og bygningsloven av 2008 kommer til anvendelse. Når det gjelder evt. søknad om godkjenning i ettertid følger det av pbl. 31-2 at tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Pbl. av 2008 må derfor legges til grunn ved behandling av en søknad, men det kan søkes og innvilges unntak fra tekniske krav i medhold av 31-2 fjerde ledd. Når det gjelder kommunens vurdering av om et forhold må anses som ulovlig og følges opp etter pbl. kap. 32 foretas det grundige undersøkelser av kommunens arkivmateriale for å se om tiltaket tidligere er omsøkt og godkjent. Dersom et tiltak er godkjent, men i strid med dagens regelverk, gir plan- og bygningsloven foreløpig ikke hjemmel til å kreve forholdet rettet. Side 125

I denne saken har kommunen ikke funnet noen søknader om innreding av loftet i bygningen. Øvrige søknader er også undersøkt for å se om det foreligger indikasjoner på at loftet er omsøkt og godkjent innredet, uten å finne noen opplysninger. I disse søknadene fremgår det overhode ikke at loftet er innredet. Ingen plantegninger finnes. Eierne har heller ikke fremlagt kopi av vedtak eller tegninger som viser at loftet på noe tidspunkt er godkjent innredet med boligrom (hoveddel), eller som egen leilighet. Av den opprinnelige søknaden fra 1949 fremgår det at loftet kun skal inneholde tørkeloft. Plantegning er ikke vedlagt, noe som var vanlig dersom loftet ikke skulle inneholde beboelsesrum. Kommunen må derfor forholde seg til den opprinnelige godkjenningen av bygningen, og konkluderer med at innredning til boligformål, og ikke minst etablering av en egen leilighet, er utført ulovlig uten søknad og godkjenning. Etablering av en egen leilighet har vært søknadspliktig siden 1924. Det samme gjelder for etablering av enkelte boligrom på loft. Bygningssjefen finner det ikke sannsynlig at loftet kan være godkjent inneholdende en egen leilighet og at en godkjenning er kommet bort. Bygningen er et trehus. Tidligere regelverk var på mange området strengere enn dagens plan- og bygningslovgivning. Lov om bygningsvesenet av 22.02.1924 angir i 114 nr. 2 at ingen trebygning må opføres med mer enn 2 etasjer. Loft over 2. etasje må ikke innredes til beboelsesrum, arbeidsrum eller ildstedsrum. Dog kan enkelte rum innredes med bygningsrådets samtykke når det anvendes elektrisk lys samt elektrisk oppvarming eller centralvarme. Byggesakskontoret har i tilsvarende saker sett at det som oftest var uproblematisk å få godkjent ett eller to boligrom på slike loft, men rommene måtte ligge i enden av loftet/gavlvegg av hensyn til brannsikkerhet og rømning av personer. I lov om bygningsvesenet, samt i Byggeforskrift 1949, var det for øvrig angitt en rekke eksakte krav til takhøyde i rom, størrelse, høyde og bredde i trapper (rømingsveier), døråpninger og vinduer m.m, og ikke minst krav til brann- og lydskiller. Bygningssjefen avviser også at det er et uforholdsmessig tiltak å gi pålegg med svært korte frister. Allerede ved retur av seksjoneringssaken den 20.10.10 ble det opplyst at kommunen ikke kunne finne at det var godkjent en egen leilighet eller annen innreding til boligformål/hoveddel på dette loftet. Det ble også opplyst at bruksendring til boligformål og etablering av egen leilighet på loftet er ulovlig og kommunen er pliktig til å følge opp overtredelsen. Kommunen gjennomførte senere kontroll bygningen. Ved kontrollen ble det gitt forklaring og veiledning til eier Sonja Holmstrøm. Det ble allerede den gang opplyst at bruken av loftet til boligformål måtte opphøre da det forelå mangler ved brannskillet og rømningsveier. Det ble også opplyst at det ville bli vanskelig å få en slik leilighet godkjent ved søknad i ettertid. Det ble også gitt opplysninger om muligheten til å søke om godkjenning av enkelte rom på loftet. Kommunen utferdiget etter dette varsel om pålegg hvor det ble gitt anledning til å søke godkjenning i ettertid for deler av forholdet, med kort beskrivelse/orientering om søknadsformer avhengig av type rom som skal søkes godkjent. I varslet opplyses det at sannsynligheten for å få godkjent en egen bruksenhet/leilighet på loftet vurderes som umulig. Når Sonja Holmstrøm i sitt brev av 16.12.10 opplyser at det ikke vil bli sendt søknad om godkjenning av leiligheten, eller andre rom på loftet i ettertid, burde leietakeren vært sagt opp. I brevet opplyses det imidlertid at dette ikke er i eiernes interesse. Oppsigelsen er først gitt den 02.02.2011, etter at pålegget er gitt. Det er i pålegget gitt en relativt kort frist for opphør av ulovlig bruk til 01.03.11, dvs. ca 5 uker, pga. manglende brannskiller og mangler ved rømningsveier. Bruken av loftet som egen bruksenhet for bolig vurderes å medføre fare for liv og helse for leieboer dersom det skulle oppstå en brann i bygget. Side 126

Når det gjelder påleggsfrist for retting/tilbakeføring av rommene er det gitt frist til 01.04.11. Fristen kan ikke anses som uforholdsmessig kort. Ved tilbakeføring vil det være tilstrekkelig å fjerne komfyr og ventilator på kjøkkenet, og evt. koble fra vask. På badet må dusj og wc, og evt. vask, kobles fra. Arbeidet kan ferdigstilles i løpet av et par timer. Dersom eier skulle ombestemme seg mht. innsendelse av søknad om for eksempel godkjenning av badet, eller et toalettrom, er det uproblematisk å få utsatt påleggsfristen. Når det gjelder ileggelse av tvangsmulkt gjøres dette i de tilfeller hvor kommunen anser det som nødvendig for å få gjennomført pålegget. Tvangsmulkt ilegges alltid sammen med pålegget for å spare tids- og ressursbruk på slike saker. Kommunens mulighet til å utferdige forelegg, samt anmelde et forhold, forhåndsvarsles rutinemessig i de fleste saker, men benyttes forholdsvis sjelden. Tvangsmulkt skrives også relativt sjelden ut, sett i forhold til antall vedtak. Det er vanlig praksis å innvilge utsettelser av frister, både når det gjelder retting/tilbakeføring og frist for innsendelse av søknad. Når det gjelder opphør av bruk av leiligheter foretar kommunen en risikovurdering før utsettelser innvilges. Adv. Rydmark anfører atter subsidiært at leiligheten skal godkjennes i medhold av pbl. 20-2, dvs. som et søknadspliktig tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver. Det følger av pbl. 20-1 første ledd bokstav d) og g) at etablering av egen leilighet er et tiltak som krever søknad og tillatelse. Det følger av bestemmelsens andre ledd at søknad, prosjektering, utførelse og kontroll av tiltak som nevnt i første ledd skal forestås av foretak med ansvarsrett i samsvar med bestemmelser gitt i kapittel 22 og 23, med mindre annet framgår av 20-2 eller 20-3. Dersom eier ønsker å søke noen av rommene på loftet godkjent i ettertid dvs. en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en bruksenhet, kan søknaden forestås av tiltakshaver. Dette føler av pbl. 20-2, og byggesaksforskriften 3-1 bokstav c). Bygningssjefen kjenner til at eier har hatt en veiledningstime med saksbehandler, og at ny time er avtalt. Mange finner det vanskelig å søke om tiltak og sette seg inn i gjeldende regelverk. Dersom kommunens veiledning ikke er tilstrekkelig må eier ta kontakt med et foretak som kan bistå med utformingen av søknaden, oppmålinger og beregninger av arealer, og med å få utarbeidet fagmessige utførte tegninger. Når det gjelder våtrom følger det av forskrift om byggesak 2-2 at det foreligger søknadsplikt og krav om bruk av ansvarlige foretak for søknad, prosjektering, utførelse og kontroll. Dette gjelder også for våtrom i tiltak som for øvrig behandles etter pbl. 20-2. Klager mener det vil være et uforholdsmessig tiltak å tilbakeføre loftet til bod/tørkerom. Det anføres også at en tilbakeføring vil bli svært kostnadskrevende. Som nevnt ovenfor er det kun nødvendig å fjerne komfyr og ventilator, og evt. vask, på kjøkkenet. De fleste kan utføre rettingen selv. På badet er det kun nødvendig å få frakoblet dusj, toalett og evt. vask. Slik frakobling bør foretas av rørlegger. Bygningssjefen avviser at en tilbakeføring vil være et uforholdsmessig tiltak. Det vil heller ikke være kostbart, særlig ikke vurdert opp mot leieinntekter fra det ulovlige forholdet i en årrekke. I klagen vises det også til forskjellsbehandling i forhold til nabo. En tilsvarende leilighet på loftet skal være godkjent av kommunen. Bygningssjefen har ikke funnet at det er omsøkt og godkjent noen leilighet, eller andre boligrom (hoveddeler), på det angitte gårds- og bruksnummeret. Side 127

Henrik K. Brækkan Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder noen momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder vedtak av 20.01.2011. kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Stein Røsten Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Situasjonskart Opprinnelig godkjente tegninger Seksjoneringstegning av loft Brev fra eierne av 16.12.11 (ingen e-post er reg.) Klage Utrykte vedlegg: Kommunens beslutning mht. utsatt iverksetting Øvrige dok. i saken Side 128

Side 129

Side 130

Side 131

Side 132

Side 133

Side 134

Side 135

Side 136

Side 137