Fjell kommune Arkiv: 33/9 Saksmappe: 2009/265-10460/2012 Sakshandsamar: Lise Marie Laskemoen Dato: 21.05.2012 SAKSDOKUMENT

Fjell kommune Arkiv: 33/9 Saksmappe: 2009/265-10460/2012 Sakshandsamar: Lise Marie Laskemoen Dato: 21.05.2012 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 87/12 Komité for plan og utvikling 05.06.2012 84/12 Kommunestyret 21.06.2012 Reguleringsplan for golfhotell på del av gnr 33/9 Kolltveit. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Par AS Samandrag av saka: Opus Bergen AS har på vegne av Par AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for golfhotell på del av gnr 33/9 Kolltveit i to variantar. Formålet med planen er å etablere hotell/næring og tilhøyrande infrastruktur som parkering og tilkomst. Hotellet er planlagt med 20 leilegheiter og 30 hotellrom og vil i tillegg innehalde restaurant, klubbhus, møtelokale, golfbutikk og golfsimulator. Det er i hovudsak lagt til rette for parkering under bakken. I arealdelen til kommuneplanen er området avsett til bustader og golfbane/- friluftsområde. Sørlege del av planområdet er regulert i reguleringsplan for Kobbeltveit golf og naturpark der området i hovudsak er regulert til friluftsområde (golfbane). Vegtilkomst er den sentrale problemstillinga i planarbeidet. Det er difor fremja to planframlegg for området, eitt som legg til rette for utviding og bruk av eksisterande tilkomstveg fram til planområdet, og eit planframlegg som legg til rette for etablering av ny tilkomstveg på vestsida av eksisterande veg. Planframlegga er elles samanfallande. Begge planane har lege ute til offentleg ettersyn slik at ein har fått innspel til begge alternativa. Det har kome inn 11 merknader ved offentleg ettersyn, 6 frå offentlege instansar og 5 frå private. Merknadene frå dei private er motstridande, nokon ønskjer ny veg og andre ønskjer utviding av eksisterande veg. Rådmannen held fast på tidlegare vurdering og tilrår at planframlegget som legg til rette for utviding og bruk av eksisterande veg vert godkjent. Bakgrunnen for dette er vurdering knytt til terrenginngrep og fjernverknad. Rådmannen viser elles til forslag til endringar, som etter rådmannen sin vurdering, er endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. 1

Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner, i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for golfhotell, på del av gnr 33/9 Kolltveit, alternativ som legg til rette for utviding og bruk av eksisterande tilkomstveg fram til planområdet. Plankart og planskildring datert 24.05.2012 og føresegner datert 25.05.2012. Straume, den 25.05.2012 Steinar Nesse Rådmann Bjørn Erik Kristiansen Konstituert Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 05.06.2012: Barna og unge sin representant Margun Landro ba komiteen å vurdera om ho er ugild sidan ho er gift med ein av tiltakshavarane. Komiteen konkluderte med at ho var ugild og ho forlet møtet. Avd.ing. Lise Marie Laskemoen orienterte om planen. Framlegg frå Svein Bergh, SL: Kommunestyret godkjenner, i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for golfhotell, på del av gnr 33/9 Kolltveit, alternativ som legg til rette for ny vegtrasé fram til planområdet. Plankart og planskildring datert 24.05.2012 og føresegner datert 25.05.2012. Framlegget frå Svein Bergh vart samrøystes vedteke. Tilråding i Komité for plan og utvikling - 05.06.2012: Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner, i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for golfhotell, på del av gnr 33/9 Kolltveit, alternativ som legg til rette for ny vegtrasé fram til planområdet. Plankart og planskildring datert 24.05.2012 og føresegner datert 25.05.2012. Handsama i Kommunestyret - 21.06.2012: Tilråding frå komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. 2

Vedtak i Kommunestyret - 21.06.2012: Kommunestyret godkjenner, i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for golfhotell, på del av gnr 33/9 Kolltveit, alternativ som legg til rette for ny vegtrasé fram til planområdet. Plankart og planskildring datert 24.05.2012 og føresegner datert 25.05.2012. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, forslag ny veg, datert 24.05.2012 B. Plankart, forslag eksisterande veg, datert 24.05.2012 C. Føresegner, forslag ny veg, datert 25.05.2012 D. Føresegner, forslag eksisterande veg, datert 25.05.2012 E. Planskildring, forslag ny veg, datert 24.05.2012 F. Planskildring, forslag eksisterande veg, datert 24.05.2012 G. Terrengsnitt, fotomontasjar, forslag ny veg, datert 30.3.2011 H. Terrengsnitt, fotomontasjar, forslag eksisterande veg, datert 30.3.2011 I. Merknader Saksopplysningar: Opus Bergen AS har på vegne av Par AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for golfhotell på del av 33/9 på Kolltveit (planid 20090010) i to variantar. Den eine versjonen legg til rette for utviding og bruk av eksisterande veg som tilkomstveg, medan den andre legg til rette for etablering av ny tilkomstveg på vestsida og parallelt med eksisterande veg. Planframlegga er elles samanfallande. Historikk: Den 22.01.2009 kom tiltakshavar med førespurnad om oppstart av regulering. Førespurnaden vart handsama av KPU den 13.10.2009 i sak 323/09 kor komiteen gav løyve til starte reguleringsarbeid med sikte på å leggje til rette for næringsverksemd tilknyta golfbanen. I tida etter løyve til oppstart har det vore fleire møter mellom tiltakshavar og naboar om utviding av eksisterande veg som tilkomst til golfhotellet, utan at desse møta har ført til semje. Tiltakshavar har rett til bruk av eksisterande veg, men har for å imøtekome ønskje frå naboar, fremja forslag om ny tilkomstveg med trase parallelt med den eksisterande vegen. På bakgrunn av tilbakemelding frå administrasjonen har tiltakshavar òg lagt fram forslag som legg til rette for utviding av eksisterande veg som tilkomstveg. Dette for at ein politisk har grunnlag for å vurdere begge vegalternativa. Planframlegga vart handsama i komité for plan og utvikling i sak 67/11 den 07.06.2011 og lagt ut til offentleg ettersyn i tida 24.09. - 05.11.2011. Planområdet Planområdet er om lag 44 dekar og ligg på Kolltveit, om lag 3 km vest for Straume. Området har i dag ein 9-hols golfbane som strekk seg både sør, vest og nord for planområdet. I aust grensar planområdet til bustader, og det ligg fire bustader innafor planområdet. Tilkomsten til området er via fylkesveg 258 og privat veg. Det er busshaldeplass langs fylkesvegen like ved 3

krysset. Bussen går om lag ein gang per time. Det ligg offentleg vass- og avløpsanlegg i fylkesvegen. Planområdet ligg høgt, om lag 75 moh, og varierar mellom grunnlendt fjell i dagen, anna jorddekt fastmark og myr. Det er fleire høge kollar i området. Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne og det har vore utført ei kulturhistorisk registrering i 2003 kor det ikkje vart påvist freda kulturminne innafor planområdet. Naturmangfald: Vegetasjonen i planområdet er lyng, einer og noko bjørk. Delar av planområdet er opparbeidd golfbane. Det er ikkje registrert spesielle naturtypar innafor planområdet. Det går eit hjortetråkk sør for planområdet. Friluftsliv Golfbana er i dag eit populært friluftsområde. Sotra Golfklubb har over 700 aktive medlemmer, og er i følgje nettsida til golfklubben det nest største idrettslaget på Sotra. Vest for fylkesveg 555 ligg Midtmarka, som òg er eit mykje brukt friluftsområde. Høve til overordna planer: Planområdet er i arealdelen til kommuneplanen avsett til eksisterande byggeområde kor reguleringsplan for området er gjeldande. I reguleringsplanen (planid 20040006) er planområdet i hovudsak regulert som friluftsområde/golfbane og byggeområde for bustader. Planframlegga: I planskildringa står det at bakgrunnen for planframlegget er ønskje om å utvide golftilbodet på Kolltveit med hotellverksemd, samt å seinare eventuelt utvide golfbana til ei 18- hols bane. Det vert regulert til bustader og golfbane i tråd med eksisterande situasjon. Hotellet: Hotellet er tenkt plassert like vest for dagens driving range og parkeringsplassen. Hotellet er planlagt med 20 leilegheiter og 30 hotellrom og vil i tillegg innehalde restaurant, møtelokale, golfbutikk og golfsimulator. Leilegheitene er planlagt for utleige, men skal vere tilknyta hotellverksemda. Hotellet vert oppført i to byggetrinn. Det første byggetrinnet består av hotell med parkeringsanlegg medan det andre byggetrinnet består av leilegheitsbygget og ei forlenging av hotellet. Uteopphaldsareal og universell utforming: Det er planlagt eit samanhengande stisystem gjennom området som vert knytt saman med tilgrensande bustadplan for Kolltveit vest. Det er lagt inn krav om at prinsipp om universell utforming skal leggast til grunn i planområdet og dokumenterast i søknad om rammeløyve. Det er òg sikra at minimum 5 % av p-plassane skal vere for funksjonshemma. Støy Støyrapporten konkluderar med at området ligg innanfor gul støysone og har eit støynivå på mellom 55 og 65 desibel. Det er ingen nøyaktige grenseverdiar for krav til støynivå for uteareal til overnattingsstader som ligg i gul sone, og det er difor ikkje i planframlegga stilt spesielle krav til utandørs støy. I planframlegga er det lagt inn krav til at innvendig støynivå skal halde seg innanfor gjeldande støyforskrift, og at støynivå generelt skal dokumenterast og eventuelle avbøtande tiltak skal gjerast greie for ved søknad om rammeløyve. Parkeringstilhøve: Planen legg til rette for etablering av 208 parkeringsplassar. Under bakken i formålet hotell/næring vert det lagt til rette for 100 parkeringsplassar. Ved drivingrangen i P2 vert det 4

etablert 45 nye parkeringsplassar, som vil verte ei utviding av dagens parkeringsplass. Framtidig utviding til ei 18-hols golfbane vil føre til fleire brukarar og planframlegga legg difor planen til rette for 63 parkeringsplassar i P1, med tanke på ei slik utviding. Trafikkareal: Vegtilkomst er den sentrale problemstillinga i planarbeidet. Skilnaden på dei to planframlegga er vegtilkomsten til golfhotellet. I planframlegget som legg til rette for utviding og bruk av eksisterande vegtilkomst, vert vegen regulert med ei breidde på 5 m og eit 2 m breitt fortau. Dagens vegbreidde er om lag 3,5 m. Planen legg difor til rette for ei utviding av køyrebanen på om lag 1,5 m, i tillegg til fortau på 2 meter. I planframlegget som legg til rette for ny tilkomstveg, vil den nye vegen gå frå der eksisterande veg svingar sørover (oppover) gå vidare lenger vest for eksisterande veg. Den nye vegen vert regulert med ei breidde på 4 meter og vil ha ei stigning på 9 %. Denne nye strekninga vert ikkje planlagt med fortau. Frå krysset ved fylkesvegen og fram til den nye vegen startar vil det regulerast vegbreidde på 5 m og 2 meter breitt fortau. Eksisterande køyreveg til dagens drivingrange vil bli stengt med bom ved parkeringsplass P2. Vegen ligg lågare i terrenget enn parkeringsplassen, slik at det ikkje vert høve for gjennomkøyring. Krysset til fv 206 vert regulert i samsvar med krava i handbok 017 frå Statens vegevesen når det gjeld frisikt, kurvatur og stigning. Vegkrysset vert etablert med kantstein og naudsynt skilting. Gangvegen mot sør, langs fylkesvegen, vert opprusta med ny kantstein og asfalt. Vurdering etter offentleg ettersyn: Planframlegget var første gang handsama i komité for plan og utvikling i sak 234/10 den 08.06.2010, og lagt ut til offentleg ettersyn i tida 11.09.- 23.10.2010. Det er motteke 5 merknader, 5 frå private og 6 frå offentlege instansar. Grunneigarar og naboar vart varsla ved brev og ei rekke offentlege instansar har fått planen til uttale. Det er kome merknader frå: Fylkesmannen i Hordaland Hordaland fylkeskommune, 01.11.11 Statens vegvesen, 28.09.11 NVE, 10.10.11 Statens kartverk FjellVAR AS, 10.10.11 adv. Rasmussen og Broch for Per Frydenbø Knutsen og Torgeir Evjen, 04.11.11 Alan Sjursen, 30.10.11 Ingvill og Thomas Dypevik, 04.11.11 Norunn Sælensminde, 02.11.11 Sigurd Schmidt, 30.10.11 Under følgjer kort oppsummering av merknadene og rådmannen sine kommentarar og vurdering av desse. Merknadene ligg i sin heilskap som vedlegg til saka Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen har ingen merknader til planframlegga. Hordaland fylkeskommune, regionalavdelinga: Etablering av golfhotell må sjåast i samanhengen med ei mogleg anleggsutviding til 18-hols bane for å sikre verdifulle landbruksareal, naturlandskap og kulturlandskap. Dersom ei heilskapsvurdering viser at utviding av golfbanen kan vere problematisk, bør ein stille 5

spørsmål ved omfanget av hotellet. Etablering av hotell bør avklarast på kommuneplannivå. Dei støttar administrasjonen sin vurdering i å utvide eksisterande veg. Fylkeskommunen rår i frå reguleringsplanen. Rådmannen viser til første gangs handsaminga der rådmannen var tydeleg på at planframlegga ikkje legg opp til utviding av golfbana, og at vi difor ikkje har vurdert golfhotellet i høve til utviding av golfbana, men ut frå dagens bruk. Reguleringsplanen legg opp til at golfhotellet kan byggast ut i to etappar, slik at omfanget av hotellet vert tilpassa behovet undervegs. Statens vegvesen: Statens vegvesen viser til tidlegare merknader. Formulering av rekkefølgjekrav i 1.7.1 må endrast slik at opparbeidinga av krysset ved fv 206 vert ferdig før det vert gjeve byggeløyve til golfhotellet og ikkje når det vert gjeve bruksløyve til hotellet. Meinar at alternativet med ny veg vil føre til færrast ulemper for eksisterande busetnad i området. Føresegnene er no oppdaterte og rekkefølgjekravet er endra i samsvar med merknad. Når det gjeld merknad knytt til alternativ for vegtilkomst viser rådmannen til vurderinga lenger bak, på side 8. NVE NVE har ingen merknader til planframlegga. Statens kartverk: Statens kartverk har kontrollert sosi-fila og har ein del tekniske kommentarar til teikning av plankartet. Nye oppdaterte sosi- filar er justert i høve til merknaden. FjellVAR AS Det må tenkast gjennom beste moglege løysingar for bosshenting. Nedgravne renovasjonsløysingar må vurderast. Fjellvar har ikkje kapasitet nok til å levere vatn, eller bortleiing av avløp til den store utbygginga som er planlagt i Fjell kommune. Det er ønskjeleg med tidsplan for utbygginga. Dei meiner det må vurderast behov trykkaukestasjon for vatn. Rådmannen viser til rekkefølgjekrav knytt til vatn og avløp som er lagt inn i føresegnene: Tilfredstillande anlegg/infrastruktur knytt til vassforsyning og avløp skal vere utbygd, og det skal dokumenterast at det er tilstrekkeleg kapasitet til å levere sikker vassforsyning og at avløpsanlegga tilfredstillar krava til bortleiing/reinsing. Adv. Rasmussen & Broch for Per Frydenbø Knutsen og Torgeir Evjen 1. Ulempene av planforslaget som legg til rette for utviding og bruk av eksisterande veg vil vere i strid med granneloven 2 fordi: dei må avstå grunn vegen kjem tettare opp til eksisterande utbygging det vil medføre stor auke i trafikk det vil medføre meir støy vegen vil vere ufarbar i periodar ved opparbeiding. 6

Avståing av grunn vil redusere tomteverdiane og hageverdiane. 2. Dei meiner trafikkberekninga er høgare enn kva som kjem fram i planframlegga då det ikkje er teke omsyn til m.a. varelevering og framtidig utviding av golfbana. 3. Den planlagde utvidinga og bruk av eksisterande veg tek ikkje omsyn til at eigarar av 389 og 388 har rett til å opparbeide svingplass og garasjetomt kvar på 33/9 i samsvar med skøyte. I følgje plankart vil svingplass og garasjetomt verte brukt som vegareal. 4. Konsekvensane av planforslaga er ikkje utgreia. Det bør til dømes sikrast at støyreduserande tiltak vert gjennomført. 5. Dersom forslag med eksisterande veg vert vedteke ville det vore ein fordel om: gangvegen vert lagt på motsett side av vegen, då færre ville måtte krysse vegen, jf. teikning vedlagt, vegen vert sikra og støyreduserande tiltak vert gjennomført, utkjørselen frå bnr 389 vert flytta lenger aust slik at eigedomen ligg meir avskjerma frå vegen og ein oppnår betre frisikt, bnr 389 får ny parkeringsplass lenger inn på eigedomen som tiltakshavar må koste opparbeidinga/flyttinga av. Jf. teikning vedlagt, det førast opp ei mur ved p-plassen og skråninga, som forhindrar at skråninga vert for bratt. 6. Ved godkjenning av forslag til ny veg vil det innebere at trafikken leggast utanfor bustadområdet. Den nye vegen får betre stigningstilhøve. Ny veg vil vere rimelegare då tiltakshavar slepp å koste utviding, grøfting, arbeid med vatn og avløp, kjøp av grunn, kjøp og gjennomføring av tiltak for å redusere ulemper osv. 7. Det framgår av pbl 21-6 at dersom tiltakshavar ikkje har dei privatrettslege rettar som søknaden føresettast, skal kommunen avvise søknaden. 8. Ber om at kommunen foretar synfaring med heimelshavarar før vedtak vert fatta. 1. Rådmannen forstår at det vil medføre nokre ulemper med utviding av eksisterande veg, men meiner likevel at fordelane ved utvidinga er klart større enn ulempene. Mellom anna vert vegen utbetra til betre standard og den vert meir trafikksikker. Samstundes unngår ein dramatiske terrenginngrep ved opparbeiding av ny veg. 2. Rådmannen må understreke at denne planen ikkje legg opp til utviding av golfbana. Utviding av eksisterande veg vert tilstrekkeleg dimensjonert. 3. I plankartet er arealet G1 avsett til garasje for bnr 388 og 389. 4. Det er ikkje utarbeidd konsekvensutgreiing etter forskrifta om konsekvensutgreiing. Det er på side 32 i planskildringa laga ein vurdering om tiltaket krev konsekvensutgreiing. I denne vurderinga vert det konkludert med at planen ikkje utgjer vesentlege verknader for miljø og samfunn, jf. gjennomgangen av kriteria a-k etter forskrifta 4. Rådmannen er samd i denne vurderinga. 5. I plankartet er avkjørsel frå bnr 389 flytta lenger aust. I planframlegget som gjeld utviding og bruk av eksisterande veg har bnr 389 òg fått avsett areal til ny parkeringsplass lenger inn på eigedomen (P3) og det er knytt rekkefølgjekrav som sikrar opparbeiding av parkeringsplassen. Gangveg er planlagt på høgre side for å få ein mest mogleg samanhengande gangforbindelse. 6. Rådmannen har ikkje tal på kva som vil vere dyrast, men meiner det er betre å ta i bruk og forbetre eksisterande veg i terrenget, framfor å bygge endå fleire vegar i området. Sjå òg vurderinga av dette tema lenger bak i vurderinga, side 8. 7. Rådmannen viser til at 21-6 gjeld byggesaksdelen og ikkje plandelen av plan- og bygningslova. Det står dessutan i 21-6 at kommunen kan avvise søknaden, ikkje skal. Alan Sjursen, eigar av 33/370 Dei ønskjer at eksisterande veg vert utvida. Dei meiner det er den beste løysinga då det vil vere trafikkfarleg å ha to vegar rundt tomta. Dei har to små barn og ønskjer ein betre og 7

tryggare skuleveg for barna, noko utvidinga av eksisterande veg vil bidra til. Vegen som er der i dag manglar lys og enkelte naboeigedomar har dårleg stelte hagar med vegetasjon som kjem så langt ut i vegen at det gjer sikten endå verre. Rådmannen er samd med merknadsstillar sine vurderingar og viser til at forslaget om bruk og utviding av eksisterande veg vil betre trafikktryggleika i området. Ingvill og Thomas Dypevik, eigar av 33/566 Dei er positive til golfhotell og leilegheiter og dei er positive til forslaget som legg til rette for ny tilkomstveg. Utviding av eksisterande veg vil medføre store konsekvensar for deira eigedom. Meiner det ikkje kjem fram i planframlegga kva konsekvensar utvidinga av den eksisterande vegen vil ha. Mellom anna er konsekvensar ein betydeleg auke i trafikk langs vegen. Ved vegkrysset att med 33/566, jf. vedlegget, må deira barn krysse vegen midt i eit vegkryss for å komme til planlagt fortau. Dei meiner krysset er uoversikteleg og farlig for barna. Dei stiller seg òg motvillige til å avstå grunn for vegutvidinga. Bnr 566 treng ikkje å avstå grunn ved utviding og bruk av eksisterande tilkomstveg. Rådmannen viser til at trafikktryggleiken vil betrast ved utviding av eksisterande veg. Med ny tilkomstveg til golfhotellet, vil ikkje eksisterande veg utbetrast og trafikktryggleiken vil ikkje betrast. Norunn Sælensminde, eigar av 33/42 Meiner kommunen må skrinlegge reguleringsplanen. Ei eventuell hotellutvikling bør skje utan at det grip inn i etablerte rettar i området. Det er urimeleg at private grunneigarar i dette området skal tole betydelege anslag mot sine bustadeigedomar for at andre næringsinteresser skal kunne realisere nokon luftige planar om golfhotell. Det er lite betryggande at kommunen på dette stadiet ikkje har føreteke nokon kvalifisert interesseaveining og konsekvensutgreiing. Den planlagde vegen vil skjere fleire m² av hennar eigedom og vere til stor ulempe og sjenanse. Begge planforslaga vil innebere at vegen utvidast med to felt og gangfelt, noko som fører til betydeleg verdireduksjon og store praktiske vanskar. Hennar interesse er å utvikle tomta i tråd med gjeldande reguleringsplan. Rådmannen meiner at forbetring av vegtilkomst vil vere ei positiv utvikling for eksisterande eigedomar langs vegen sidan trafikktryggleiken vil betrast. Det vert regulert til bustader frittliggande småhus i tråd med eksisterande situasjon. Det har ikkje vore heimel til å krevje konsekvensutgreiing, jf. vurderinga om behov for konsekvensutgreiing side 32 i planskildringa. Sigurd Schmidt, eigar av 33/579 Dei ønskjer at den eksisterande vegen vert utvida. Dei meiner den alternative nye vegen gjev for store inngrep i naturen (turområde) og aukande støy frå trafikk. Den nye vegen inneberer at dei får trafikk rundt heile eigedomen. Dei er positive til utvidinga av eksisterande veg, som vil auke trafikktryggleiken. Kommentar Rådmannen er samd med merknadsstillar sine vurderingar. Vurdering: Bakgrunnen for at rådmannen tilrådde at begge planframlegga vart lagt ut til offentleg ettersyn var at ein ønskja synspunkt til begge vegalternativa. Fleire synspunkt er kome inn, 8

og det er om lag like mange merknader som uttrykkjer ønskje om ny veg som det er merknader som utrykkjer ønskje om utviding av eksisterande veg. Rådmannen held fast på vurderinga knytt til utviding og bruk av eksisterande veg, som det beste alternativet for tilkomst til golfhotellet. Å leggje til rette for ein ny veg parallelt med dagens veg, vil utgjere eit dramatisk inngrep i terrenget. Inngrepet krev store fyllingar og mykje sprenging i eit særs kupert landskap. Rådmannen viser til dei fotomontasjane som er utarbeidd. Det er eit mål at utarbeiding og gjennomføring av planar skal skje med omsyn til landskap og terreng. Dette er mellom anna nedfelt i den europeiske landskapskonvensjonen. Det bratte terrenget som området er prega av, er krevjande å bygge veg i, og utbygging vil resultere i store inngrep med både nær - og fjernverknad av tiltaket. Utviding og bruk av eksisterande veg som tilkomstveg vil ikkje berre betre tilhøva for tilkomst til dagens drivingrange, men òg for tilkomst til bustadene langs vegen. Trafikktryggleiken vil i alle høve betre seg. Formålet hotell vert klassifisert under formålet næring og er dermed i strid med arealdelen til kommuneplanen der gjeldande reguleringsplan syner formålet idrettsanlegg (golfbane). Rådmannen meiner tiltaket likevel vil vere eit positivt bidrag for kommunen si utvikling når det gjeld utvikling av turistanlegg i kommunen. Rådmannen vil elles gjenta at denne planen ikkje legg opp til utviding av golfbana og at denne planen ikkje gjev grunnlag for å vurdere ei slik framtidig utviding. Eit eventuelt vedtak om godkjenning av denne planen, vil ikkje legge føringar for å eventuelt utvide golfbana då ein per dags dato ikkje har grunnlag for å vurdere ein slik utviding. Dersom tiltakshavar ønskjer utviding av golfbana bør dette avgjerast på overordna plannivå og fremjast som eigen planprosess, kor alle vurderingar og konsekvensar ei slik utviding vil krevje, kjem tydeleg fram. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Temaet vart imidlertid utfyllande omtalt ved 1 gongs handsaming av planen, og rådmannen kan ikkje sjå at det ved offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering. Rådmannen tilrår at følgjande endringar i plankart og føresegner etter offentleg ettersyn vert godkjent: Plankart: Avkjørsel til bnr 389 er flytta i samsvar med merknad. Det er lagt inn ei parkeringslomme (P3) i planframlegget som legg til rette for utviding og bruk av eksisterande veg. Dette i samsvar med merknad. Det er utarbeida eiga vertikalnivå for parkeringsanlegg under H/N1a. Føresegnene: 1.2: Ny tilleggssetning: Det skal og leggast ved plan for renovasjonsløysingar og VA-rammeplan. 1.4.c: Det er presisert at det er frå parkeringsplassen P2 det skal vere universelt utforma tilgang til drivingrangen. 1.6.1: Eigartilhøve for vegane f_v7 og f_v8 er presisert. 1.6.4: Eigartilhøve for parkeringsplassane f_p1 og f_p2 er presisert. 1.6.3: Eigartilhøve for annan veggrunn er presisert. 1.7.1: Endring av rekkefølgjekrav om opparbeiding av kryss, i samsvar med merknad. 9

1.7.2: Rekkefølgjekrav vatn og avløp er lagt inn: Tilfredstillande anlegg/infrastruktur knytt til vatn og avløp skal vere ferdig utbygd, og det skal dokumenterast at det er tilstrekkeleg kapasitet til å levere sikker vassforsyning og at avløpsanlegga tilfredstillar krava til bortleiing/reinsing. 1.7.4: Rekkefølgjekrav som sikrar at byggetrinn1 vert ferdig opparbeidd før byggetrinn 2, er justert til å gjelde før bruksløyve vert gjeve og ikkje før byggeløyve vert gjeve. 1.7.2: Nytt rekkefølgjekrav i planframlegget som legg til rette for utviding og bruk av eksisterande veg : Parkeringsplass i P3 skal vere ferdig opparbeidd. 1.9: Ny føresegn vedkommande vertikalnivåa i plankartet. 2.4.13: Ny føresegn: For leilegheitsfløyen skal byggjelivet ikkje vere breiare enn 9 meter. For å gi rom for altanar og svalgongar med trapper, kan leilegheitsfløyen vere 12 meter i breidda. 2.4.14: Ny føresegn: Omriss av planlagde bygningar som vist i plankartet kan justerast i samband med situasjonsplanen som følgjer rammesøknad. Elles er òg planskildringa oppdatert etter offentleg ettersyn når det gjeld kapittel 1 om samandrag og kapittel 10 om merknader. Dei føreslegne endringane er innarbeid i revidert plankart, føresegner og planskildring. Så langt rådmannen kan sjå er føresetnadene for å nytte eigengodkjenning til stades. På bakgrunn av det som er nemnd ovanfor, vil rådmannen rå til at planen vert godkjent slik som han ligg føre. 10