7/14 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift

ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Anette Grasbekk Saksmappe: 2010/8019-2841/2014 Arkiv: 0077/0132 Klage på bygningsseksjonens vedtak 467/13, igangsettingstillatelse (IG2) for deler av tiltaket, leilighetsbygg, gbnr. 77/132, Støperigata 9, Hokksund. Saksordfører: Stian Berg Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 7/14 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift 05.02.2014 Saksopplysninger Det er i epost datert 30.12.13 og 02.01.14 sendt inn 2 klager på bygningsseksjonens vedtak 467/13, godkjent igangsettingstillatelse for deler av tiltaket (heretter IG2), datert 11.12.13. Saken gjelder søknad om oppføring av et leilighetsbygg med parkeringskjeller på eiendommen gbnr 77/132, Støperigata 9, Hokksund. Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket i bygningsseksjonens vedtak 66/11 ble innvilget 24.02.11. Det er gitt igangsettingstillatelser for grunnarbeid og parkeringskjeller. Det er sendt inn klage fra Nøstetangen Velforening ved styreleder Bjørn-Egil Kristoffersen, heretter referert til som klage 1 og klager 1. Nøstetangen Velforening er en interesseorganisasjon hvis formål er å fremme medlemmenes felles interesser i området og virke for stedets sosiale og fysiske miljø samt beboernes trivsel og sikkerhet. Ivareta stedets interesser som hørings- og samarbeidsorgan overfor kommunen og andre offentlige instanser, jf Enhetsregisteret. Det er også sendt inn klage fra Rune Engelien og May Sandberg Engelien, gbnr 77/585, Tom Olav Abrahamsen og Hanne-Margrete Hansen, gbnr 77/432, Per Drange Hansen og Chong Kim, gbnr 77/408, heretter referert til som klage 2 og klager 2. Begge klager anfører at tiltaket krever dispensasjon fra deler av reguleringsplan 4 III hva gjelder høyde og krav til detaljplan. Klager 1 krever at det videre arbeidet må stoppes med øyeblikkelig virkning, mens klager 2 krever at vedtaket trekkes tilbake og at all bygging på den aktuelle eiendommen stoppes omgående. Administrasjonen anser begge anførsler som krav om utsatt iverksettelse av den delen av tiltaket hvor det er gitt igangsetting. Vurderinger I henhold til plan- og bygningsloven (heretter pbl) 1-9 gjelder forvaltningsloven med de særlige bestemmelser som er gitt i plan- og bygningloven. Retten til å påklage enkeltvedtak, samt vilkårene knyttet til denne, er hjemlet i forvaltningsloven (heretter fvl) kapittel VI. For å være berettiget til å få klagen behandlet må enkeltvedtaket påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse innen klagefristen. Fristoversittelse kan godkjennes i visse tilfeller, jf fvl 31. En igangsettingstillatelse er et enkeltvedtak etter fvl 2 første ledd b og kan som hovedregel påklages. Klage 1 Nøstetangen Velforening er ikke part i saken, men som en interesseforening for Nøsteområdet har de rettslig klageinteresse og er klageberettiget. 1

Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part, jf fvl 29 første ledd. IG2 ble gitt 11.12.13, og klagen ble mottatt hos kommunen 30.12.13. Uavhengig av når Velforeningen ble underrettet om vedtaket er klagen på IG2 rettidig. Tema for klagen er at tiltaket krever dispensasjon fra deler av reguleringsplan 4 III hvor det står følgende: Bygningene skal trappes ned mot Nøstegata, hvor tillatt mønehøyde er 7,5 meter. Det kreves bebyggelsesplan ved utbygging av en større del av arealet. Klager 1 anfører at tiltaket ikke kan godkjennes med en mønehøyde på 12 meter, og at kravet om bebyggelsesplan kan gjøres gjeldende. Disse vurderingene ble gjort i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Det er i denne delen av prosessen det tas stilling til ytre og innvendige rammer for tiltaket, herunder om tiltaket krever dispensasjonssøknad eller ikke. IG2 inneholder en endring i forhold til godkjent rammetillatelse. Bygget er utvidet om lag 1 meter mot sør i forhold til den gitte rammetillatelsen. Byggehøyden er uendret. Godkjent endring av byggets lengde hadde kun betydning for egen eiendom og følgende gjenboere; Hobbelstad & Rønning AS gbnr 77/37, Øvre Eiker kommune gbnr 77/260, og Hougsund Eiendomsselskab AS gbnr 77/147. Eiendommene består av to parkeringsplasser og to forretningsbygg. Gjenboerne ble ikke varslet da kommunen anså dem som ikke berørt, jf pbl 21-3 andre ledd. Endringen har ingen betydning for beboerne i Nøsteområdet og er ellers i henhold til reguleringsplanen. Det er ikke anført at IG2 går utover gitt rammetillatelse, det er i realiteten rammetillatelsen Velforeningen klager på. På grunnlag av dette tas klage på igangsettingstillatelsen ikke til følge, og oversendes til fylkesmannen i Buskerud. Rammetillatelsen ble gitt 24.02.11. Som nevnt er lovens hovedregel en klagefrist på 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Selv om fristen er oversittet kan klagen likevel tas under behandling på vilkår, men likevel ikke dersom det er gått mer enn et år siden vedtaket ble truffet, jf fvl 31. Det er uvisst når Velforeningen ble underrettet om tillatelsen. Tiltakets naboer og gjenboere ble varslet 10.09.10, men Velforeningen ble ikke stiftet før 11.11.13. Det er ikke nødvendig å gå nærmere inn på vurderingen, da den endelige fristen på 1 år er oversittet da vedtaket er avsagt for snart tre år siden. Det følger av dette at vilkårene for å klage på rammetillatelsen ikke er oppfylt, og saken avvises dermed, jf fvl 33 andre ledd. Klage 2 Klager 2 er verken naboer eller gjenboere til gjeldende eiendom, og har derfor ikke blitt varslet tidligere i byggesaken. De anses heller ikke som part etter fvl 2 første ledd e. For å være klageberettiget må klagerne ha rettslig klageinteresse. Begrepet gir uttrykk for en rettslig standard. Det nærmere innholdet i begrepet lar seg ikke presist utlede på generelt grunnlag, men må avgjøres etter en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Gbnr 77/585 er den eiendommen som ligger nærmest tiltaket. Disse klagernes eiendom ligger om lag 50 meter nord for Støperigata 9, på andre siden av Vestre Nøstegate. De andre klagerne har to eiendommer som ligger i Tangengata, over 100 meter i luftlinje fra Støperigata 9. Klagernes eiendommer blir ikke direkte berørt av tiltaket, hva gjelder både synbarhet, utsikt og solforhold. Da tiltaket vil ha utkjøring i Støperigata vil det heller ikke føre til økt trafikk i Vestre Nøstegate eller i Tangengata. Oppføring av bygning som omsøkt i Støperigata 9 vil så vidt administrasjonen kan se ikke føre til endring fra dagens situasjon for klagerne. Administrasjonen vurderer det slik at klager 2 ikke har tilstrekkelig faktisk og saklig tilknytning til saken til å ha rettslig klageinteresse. Administrasjonen konkluderer etter en konkret vurdering med 2

at klager 2 ikke har rettslig klageinteresse, og at vilkårene for å behandle klagen således ikke foreligger. De klagegrunnene som klager 2 har anført er dekket og vurdert gjennom behandlingen av klage 1. Klagen avvises derfor etter fvl 33 andre ledd. Da vilkårene for å ta klagen opp til behandling ikke foreligger, er det ikke behov for å drøfte om klagen er rettidig, jf fvl 29 og 31. Omgjøring av vedtak Selv om klagene ikke har ført frem, kan kommunen ifølge fvl 35 omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget. Da det er rammetillatelsen som behandler tiltakets forhold til plan, ser administrasjonen det som nødvendig og hensiktsmessig at det er rammetillatelsen som vurderes omgjort. Kommunen har en skjønnsmessig adgang til å omgjøre sitt vedtak. Før det tas stilling til om vedtaket bør omgjøres vil administrasjonen vurdere om det hefter feil ved vedtaket som kan føre til ugyldighet. Saken om leilighetsbygg i Støperigata 9 begynte allerede i 2006. Det ble gjort en grundig vurdering av om tiltaket var i henhold til reguleringsplanen gjennom samtaler og møter hvor både planavdelingen og bygningsseksjonen var involvert. Den første rammetillatelsen i denne saken ble gitt 14.09.07. Godkjennelsen konkluderte med at tiltaket slik det var omsøkt var i henhold til reguleringsplan. Det var tidligere plansjef Marte Lie som var ansvarlig for disse første vurderingene. Hun var plansjef under utarbeidelse av reguleringsplanen for Nøsteområdet. Hun og resten av planavdelingen skulle dermed ha god kunnskap om reguleringsplanen og hvilke krav planen satte og hvor, samt hva slags utvikling som var ønsket for området. Da den tillatelsen utløp, ble en hovedsakelig lik rammetillatelse gitt 24.02.11. Det er den siste rammetillatelsen som er grunnlaget for IG2. Klager 2 skriver følgende: Vi påpeker at det må søkes dispensasjon fra høydebestemmelsene dersom IG2 skal godkjennes. I den forbindelse hevder vi med dette at byggeprosjektet må vurderes på samme måte som andre byggeprosjekter i Byggeområde 3, Nøsteområdet med hensyn til krav til bebyggelsesplan i reguleringsplanen (detaljplan), slik at prosjektet sidestilles med Ingeborgs have og Støahagen. Reguleringsplanen 4 III sier følgende: Bygningene skal trappes ned mot Nøstegata, hvor tillatt mønehøyde er 7,5 meter. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det skal være en nedtrapping mot spesialområdet. Fylkesmannen i Buskerud har i to vedtak det siste året kommentert høydebestemmelsen om nedtrapping. Begge går på hvordan bestemmelsen skal tolkes med tanke på nedtrapping fra Stasjonsgata og mot Vestre Nøstegate, og at bestemmelsen er uklar. Administrasjonen mener at bestemmelsen må leses i sammenheng med 6 nr 4 som sier at for spesialområde for bevaring av bolig skal maksimal mønehøyde være 7,5 meter, det vil si at nedtrapping gjelder mot området som planens arealdel definerer som bolig/spesialområde. Med andre ord skal nedtrapping gjelde det området av bolig/forretning som ligger umiddelbart på andre siden av det området som er avsatt til bevaring. Støperigata 9 ligger ovenfor områder regulert til almennyttig og kontor/forretning, og det har ikke vært kommunens hensikt å trappe ned her. Administrasjonen ser at bestemmelsen på det området kan være uklar, noe som også er bakgrunnen for at planen nå endres og gis en klar formulering på dette området. Endringen blir som følger: Langs den del av Vestre Nøstegate som er regulert til felles avkjørsel, er tillatt gesims/mønehøyde 7,5 meter ( ). Endringen er ikke ment som en realitetsendring, men som en tydeliggjøring av hvilket område nedtrappingen skal gjelde for. Den delen av Vestre Nøstegate som går langs Støperigata 9 er ikke regulert til felles avkjørsel, og eiendommen har ikke krav til nedtrapping. Når det gjelder kravet til bebyggelsesplan skal det kreves ved utbygging av en større del av arealet. Da tiltaket ble godkjent i 2011 var ikke området planlagt utbygd i samme grad som i dag, 3

og det var kun én eiendom som var utbygd i henhold til den nye planen. Denne eiendommen utgjør mindre enn 7% av det samlede arealet for område III. Dette kan ikke anses å være en større del av arealet, situasjonen var således en annen enn for byggeprosjektene Ingeborgs have og Støagata. Vedtaket er ikke ugyldig, administrasjonen vurderer det slik at rammetillatelsen er gitt på riktig grunnlag. Vedtaket kan likevel omgjøres på bakgrunn av alminnelige forvaltningsrettslige regler, hvor adgangen til omgjøringen beror på en interesseavveining. Det må være en kvalifisert interesseovervekt for at vedtaket skal omgjøres. Klager 2 har ingen rettslig interesse i saken, og det er ikke vist til at deres eiendommer påvirkes i noen grad. De har tilsynelatende liten tilknytning til tiltaket. Klager 1 representerer hele Nøsteområdet, og har sterkere tilknytning til saken. Det må likevel vises til at de medlemmer som faktisk blir påvirket av tiltaket ikke har klaget, verken ved rammetillatelse eller igangsettingstillatelse. I en langvarig sak som dette har tiltakshaver innrettet seg etter tidligere godkjennelser og har investert deretter. De naboer og gjenboere hvis interesser blir mest berørt har ikke kommet med merknader. I prosessen med igangsettingstillatelsen var det en nabo som hadde en merknad, men denne ble trukket da partene kom til enighet. Både forarbeider og rettspraksis angir at rammetillatelse gir byggerett, så innrettelseshensynet må veie tungt her. At vedtaket er å anse som gyldig må også tillegges vekt. Det lange tidsaspektet taler også for at det det må tas hensyn til tiltakshaver. Det er også et moment mot omgjøring at forvaltningslovens absolutte klagefrister jf fvl 29 og 31på henholdsvis 3 måneder og 1 år, har utløpt. Det vil uansett komme et større bygg på eiendommen, da dette er en sentrumsnær tomt med høy utnyttelsesgrad. Slik administrasjonen ser det foreligger ikke den nødvendige interesseovervekten som skal til for en omgjøring av rammetillatelsen. Administrasjonen vil derfor ikke omgjøre vedtaket av 24.02.11. Krav om utsatt iverksettelse Det er bedt om utsatt iverksettelse av IG2. Utgangspunktet er at vedtak i byggesaker etter plan- og bygningsloven kan iverksettes straks de er truffet og meddelt partene. I henhold til fvl 42 kan underinstansen beslutte at et vedtak ikke skal iverksettes før klagen er endelig avgjort når et vedtak er påklaget. Avgjørelsen beror på et helhetlig skjønn basert på en foreløpig vurdering av klagen og av de ulike interesser og forhold knyttet til selve klagesaken. Bakgrunnen for regelen om oppsettende virkning er hensynet til rettssikkerheten, ved at den kan forhindre at gjennomføringen av vedtaket medfører uopprettelig skade eller tap for involverte parter. Det sentrale for vurderingen er en avveiing av de fordeler og ulemper en beslutning om utsatt iverksetting vil gi. Etter administrasjonens vurdering er det ikke fremkommet forhold som tilsier at det bør gis utsatt iverksetting av vedtaket i denne saken. Vedtaket som er gitt gir rett til igangsetting av grunnarbeid og parkeringskjeller. Det er ikke bestridt av klagerne at det er anledning til å bygge på eiendommen. Å stanse byggearbeidene vil føre til kostnader for tiltakshaver, mens det ikke har noen åpenbare ulemper for klagerne at arbeidene fortsetter. Administrasjonen konkluderer med at vedtak av 11.12.13 ikke gis utsatt iverksettelse til klagesaken er endelig avgjort av Fylkesmannen. Denne avgjørelsen etter fvl 42 er en prosessledende beslutning, og kan ikke påklages. Fylkesmannen kan imidlertid på selvstendig grunnlag ta stilling til spørsmålet om oppsettende virkning i saken. 4

Vedlegg 1 Oversiktskart 2 Oversikt over plassering av eiendommer til klager 2 3 Godkjent rammetillatelse, vedtak 66/11, 24.02.11 4 Godkjent søknad om igangsettingstillatelse, vedtak 467/13, 11.12.13 5 Klage fra Nøstetangen Velforening, klage 1 6 Klage fra beboere i område III, klage 2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Saksmappe Rådmannens anbefaling Klage fra Nøstetangen Velforening på bygningsseksjonens vedtak 467/13 (IG2) tas ikke til følge, og oversendes fylkesmannen i Buskerud for endelig behandling. Klage fra Nøstetangen Velforening på bygningsseksjonens vedtak 66/11 (rammetillatelsen) avvises. Klage fra Rune Engelien, May Sandberg Engelien, Tom Olav Abrahamsen, Hanne-Margrete Hansen, Per Drange Hansen og Chong Kim på bygningsseksjonens vedtak 467/13 (IG2) avvises. Klage fra Rune Engelien, May Sandberg Engelien, Tom Olav Abrahamsen, Hanne-Margrete Hansen, Per Drange Hansen og Chong Kim på bygningsseksjonens vedtak 66/11 (rammetillatelsen) avvises. Begrunnelse Det er ikke anført at godkjent igangsettingstillatelse går utover gitt rammetillatelse, det er i realiteten rammetillatelsen det klages på. På grunnlag av dette tas klage på igangsettingstillatelsen ikke til følge. Øvrige klager avvises på bakgrunn av at vilkårene for klagebehandling ikke er oppfylt. 5