Utarbeidd av OPUS Bergen AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS.

Reguleringsendring av plannummer 67, turistsenter og småbåthamn for gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1, Vestre Langøyvågen, Fjell kommune Ørnhaugen kystlandsby Plannr. xxx.xxx.xxx. Utarbeidd av OPUS Bergen AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS.

Innhald SAMANDRAG... 7 FJELL KOMMUNE, VESTRE LANGØYVÅGEN... 4 PLANSKILDRING FOR ØRNHAUGEN KYSTLANDSBY, GNR. 16 BNR. 36 OG DEL AV BNR 1... 4 1 BAKGRUNN... 4 1.1 OPPDRAGSGJEVAR...4 1.2 PLANOMRÅDET... 4 1.3 FØREMÅLET MED PLANARBEIDET... 4 1.4 SOM LEDD I EIT STØRRE UTVIKLINGSPROSJEKT... 5 2 REGULERINGSMESSIGE TILHØVE... 8 2.1 KOMMUNEPLANEN... 8 2.2 REGULERINGSTILHØVE... 8 2.3 PLANSTATUS FOR TILGRENSANDE OMRÅDE... 9 2.4 FYLKESDELPLAN FOR KYSTSONA I HORDALAND 2001-2004... 9 3 PLANPROSESS... 10 3.1 KUNNGJERING OG VARSLING AV OPPSTART... 10 3.2 INFORMASJONSTILTAK... 10 3.3 KONTAKT MED OFFENTLEGE INSTANSAR... 10 4 MERKNADAR... 10 5 SKILDRING AV PLANOMRÅDET... 14 5.1 PLASSERING, AVGRENSING OG STORLEIK... 14 5.2 TILGRENSANDE AREAL... 14 5.3 TOPOGRAFI OG VEGETASJON... 15 5.4 BOTNTILHØVE... 16 5.5 SOLTILHØVE... 17 5.5 TRAFIKK, TILKOMST OG KOMMUNALTEKNIKK... 17 5.5.1 Trafikk og tilkomst... 17 5.5.2 Kommunalteknikk... 17 5.6 OFFENTLEG KOMMUNIKASJON... 18 5.7 BRUK AV OMRÅDET... 18 5.8 GRØNE INTERESSER... 18 5.9 FORNMINNE OG KULTURMINNE... 18 5.10 RISIKO OG SÅRBARHEIT... 19 5.10.1 Naturmessige tilhøve... 19 5.10.2 Samfunnsmessige tilhøve... 21 6 SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET... 22 6.1 GENERELT... 22 6.2 AREALBRUK OG STORLEIK... 22 6.3 PLANKRAV... 22 6.4 BYGGEOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 1)... 22 6.4.1 Fritidsbusetnad F1-F16... 22 6.4.2 Bevertning/overnatting/servicesfunksjonar BOF... 24 6.5 KOMBINERT FØREMÅL (PBL 25, 2. LEDD)... 26 6.5.1 Fritidsbusetnad/overnatting FO... 26 6.6 Utnytting... 26 6.7 OFFENTLEG TRAFIKKOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 3)... 26 6.7.1 Kjøreveg... 26 6.7.2 Annan veggrunn... 26 6.8 FRIOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 4)... 27 6.8.1 Friluftsområde på land... 27 6.8.2 Badeområde... 27 6.9 SPESIALOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 6)... 27 6.9.1 Aktivitetsområde... 27 6.9.2 Privat småbåthamn... 27

6.9.3 Frisiktsone ved veg... 27 6.10 FELLESOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 7)... 27 6.10.1 Felles avkjørsel/kjøreveg... 27 6.10.2 Gang-/ sykkelvegveg... 28 6.10.3 Felles parkeringsplass... 28 6.10.4 Felles leikeareal for born... 28 6.10.5 Felles grøntanlegg... 28 6.10.6 Anna fellesføremål... 28 6.11 TRAFIKKSYSTEMET... 29 6.11.1 Tilkomst... 29 6.7 TEKNISKE ANLEGG... 29 6.7.1 Felles miljøstasjon... 29 6.7.2 Vatn og avlaup... 29 6.9 SOLTILHØVE... 29 6.10 TILHØVE FOR RØRSLE- OG ORIENTERINGSEHEMMA... 31 6.11 UTBYGGINGSTAKT... 31 7 KONSEKVENSAR AV PLANFRAMLEGGET... 32 7.1 LANDSKAP... 32 7.4 TRAFIKKTILHØVE/TILKOMST... 32 7.5 PARKERING... 32 7.6 SERVICE... 32 7.7 TILHØVA FOR BORN OG UNGE... 32 7.8 KONFLIKTAR I HØVE TIL OVERORDNA PLANAR OG TILTAK... 33 7.9 RISIKO- OG SÅRBARHEITSVURDERING... 33 7.10 FRAMDRIFT... 33 7.11 JURIDISKE KONSEKVENSAR... 33 7.12 TILHØVE TIL NABO... 34 VEDLEGG... 35

Samandrag Planområdet omfattar gnr 16, bnr 36 og del av bnr 1, Vestre Langøyvåg, Fjell kommune. Reguleringsplanen er utarbeidd av OPUS Bergen AS og Link Arkitekter AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS. Føremålet med omreguleringa er å utvikla området til eit moderne senter for reiseliv og rekreasjon, der det inkluderast hytter, leilegheiter, båthamn, badeplass og servicesenter med ulike servicetilbod/bevertning. Ein legg opp til at servicesenteret kan utvidast med hotellfunksjonar. Ørnhaugen kystlandsby er første trinn i det som kan bli ein stor, framtidig turistattraksjon, Havgapet, på kysten. Planområdet er ca 112 daa stort. Nøkkeltal Reguleringsformål Fritidsbusetnad, bevertning/servicefunksjonar/hotell, aktivitetsområde, friområde, friluftsområde, trafikkområde og privat småbåthamn i sjø. Areal 112 daa Plankrav Ramesøknad ( 2.1) Utnytting % BYA varierer mellom ulike fritidsbustader, sjå s. 26 Tal på hytter 50 (27 frittliggjande hytter + 23 hytter i rekkje) Tal på leilegheiter Uavklart Tal på rorbuer 14 Tal på boder ved Inntil 100 kaianlegget Tal på båtplassar Ca 80 Tal på parkeringsplassar Inntil 2 p-plassar pr fritidsbustad + felles p-plassar I tilknyting til varsling er det komne 5 merknader frå ulike berørte partar.

Fjell kommune, Vestre Langøyvågen Planskildring for Ørnhaugen kystlandsby, Gnr. 16 bnr. 36 og del av bnr 1 Plankart vedlegg 1 Reguleringsføresegner vedlegg 2 1 Bakgrunn 1.1 Oppdragsgjevar Planen er utarbeidd av OPUS Bergen AS i samarbeid med Link Arkitekter AS på oppdrag frå tiltakshavar Turistutvikling Sotra AS. 1.2 Planområdet Planområdet gjeld for gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1 på Langøya i Fjell kommune. Planområdet er ca 112 daa, og lokalisering er vist på oversiktskartet i figur 1.1. Planområdet Figur 1.1 Oversiktskartet viser planområdets lokalisering 1.3 Føremålet med planarbeidet Føremålet med planarbeidet er å omregulera området til eit moderne senter for reiseliv og rekreasjon, der det er inkludert hytter, leilegheiter, båthamn, badeplass og ulike servicetilbod. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 4

1.4 Som ledd i eit større utviklingsprosjekt Bergen er knutepunkt for reiseliv på Vestlandet. Dei attraksjonane som har fokus i det høvet, er sjølve byområdet i sentrale Bergen og dei store reiselivsdestinasjonane i Sognefjorden og Hardangerfjorden (og nokre fjernare fjordområde). Det er i lita grad knytt merksemd til kvalitetane som sjølve kystområdet har. Kystområdet manglar tilbod til publikum, og reiseliv må for det meste vera dagsturbasert og ein må ha med sin eigen båt. Ørnhaugen kystlandsby skal vera eit nytt tilbod til lokal, regional og nasjonal befolkning, og skal utvida tilbodet til turistnæringa ved å tilby eit senter for opplevingar ved havet. Ørnhaugen kystlandsby på Langøya har mange positive sider som bør kastast lys på: Det er kort avstand til Bergen og sentrale Fjell Vegsambandet ut dit er bra Det romslege arealet på eiga tomt gjev rom for god utnytting og fleire fasilitetar Dei store, tilgrensande områda kan eigna seg for ulike aktivitetar Området ligg i og ved ei skjerma hamn Det er direkte kontakt mot storhavet Her får ein fisk og skaldyr i bøtter og spann Figur 1.1 Havgapet som ny turistdestinasjon ligg berre 25 min frå Bergen Det kan vera eit langsiktig prosjekt å utvikla eit stort og allsidig anlegg med samansette tilbod for opplevingar. Her vert det første trinnet presentert, der fundamentet for ei 7p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 5

vidare utvikling av Havgapet blir lagt. Opningsinvesteringa er stor og risikabel før tilboda er kjende og bruken etablert. Det er difor m.a. naudsynt å sikra ei inntekt gjennom sal av sjølveigande fritidseiningar, som både vil gje naudsynt kapital til etablering av anlegget og etablera ei fast kundegruppe til aktivitets- og utleigetilbod og spreia informasjon om tilbodet. På lengre sikt, når den første etappen som vert presentert her er etablert med suksess, er det mogeleg å vidareutvikla konseptet. Området eignar seg som utgangspunkt for opplevingar og utviding av servicetilbod, der fleire område rundt Langøyvågen blir tekne i bruk. Figur 1.2 Biletet viser koplinga mellom Ørnhaugen kystlandby og storhavet (Foto: Fjellanger Widerøe AS) Her er store moglegheiter for utvikling av unike og attraktive kystopplevingar: Overnattingstilbod som får folk til å kome Gjestebryggje og den gode maten Konferanse-, møte-, kursstad Havgapet kan bli ein stoppestad i øyhopping langs norskekysten Etablere ekstremsportsenter Akvarieaktivitetar Oppleva kontrastane mellom det brusande storhavet og den rolege pollen Utviklinga av Ørnhaugen kystlandsby ser ein på som første trinn i ei større satsing i regionen. Området rundt Langøyvågen ligg i dag urørt, men med eit enormt potensiale for å bli ein stor attraksjon i høve til opplevingar som havet gjev. 7p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 6

2 Reguleringsmessige tilhøve 2.1 Kommuneplanen I kommuneplanen for Fjell kommune sin arealdel er området vist som planlagd privat tenesteyting. Planområdet Figur 2.1 Utsnitt frå plankartet til kommuneplanen sin arealdel 2.2 Reguleringstilhøve Planområdet er tidlegare regulert i plan 67, turistsenter og småbåthamn. Figur 2.2 Reguleringsplan nr 67, turistsenter og småbåthamn på Langøy. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 7

Gjeldande reguleringsplan gir rett til å etablera turistsenter og småbåthamn. Turistsenteret kan bestå av utleigehytter, campingplass, herberge, bevertning og service. Ved småbåthamna kan det etablerast sjøhus tilhøyrande hamna. Føreslått endring av reguleringsplanen legg opp til same føremål, men med ein annan bruk av området enn det gjeldande plan gjer. Ein legg her opp til fleire fritidsbustader enn i gjeldande plan, noko som vil gje større tettleik av fritidsbustadar innafor same området. Ein legg også opp til servicesenter og småbåthamn. I dette planframlegget legg ein til rette for at hytter, rorbuer og leilegheiter i hovudsak skal vera sjølveigande. I høve til campingbasert verksemd, som er sesongbetont, vil dette framlegget gje ei kvalitetsheving av området i form av meir aktivitet større deler av året. Sjølveige vil også skapa stadtilknyting, noko som igjen vil føra til større vern og ivaretaking av miljøet rundt området. Nokre av fritidsbustadane vil inngå i ein utleigeavtale, som går ut på at fritidsbustaden skal leigast ut visse deler av året. Dette har ein hatt stor suksess med i nye prosjekt, som t.d. fjellandsbyar i Myrkdalen, Geilo og Tyin. Utleige vil også bidra til større bruk av området, og også fleire turistinntekter til regionen. I tråd med gjeldande reguleringsplan, har ein i dette framlegget til reguleringsplan med eit servicesenter. Servicesenteret skal ha bevertning og tene fritidsbustadane og småbåthamna, med moglegheit for å kunna utvida med hotellfunksjonar, dersom marknaden i framtida etterspør dette. Servicesenteret vil, på grunn av den store aktiviteten i fritidsbustadane, vera naturleg å nyttaa større deler av året. Strandsona er som i gjeldande plan gjort allmenn tilgjengleg. Ein har her delt strandsona i to føremål, småbåthamn og aktivitetsområde. Standsona blir tilrettelagt for funksjonshemma der det er fysisk mogleg. 2.3 Planstatus for tilgrensande område Tilgrensande område er uregulert. Det føregår heller ikkje anna planarbeid i planområdet. 2.4 Fylkesdelplan for kystsona i Hordaland 2001-2004 Byggjeforbod i 100-metersbeltet etter PBL 17-2 gjeld ikkje for byggjeområde med eksisterande og planlagde utbygging. Nye naust bør som hovudregel samlast i eigne naustmiljø. Ved etablering av fritidsbustadar må det takast omsyn til den funksjonelle strandsona, høve til opphald og ferdsel langs sjøen, grøntstrukturar, landskapselement og tilgang til sjøen gjennom korridorar fram til standskanten frå eventuelle friluftsområde bakanfor. Tilpassing av bygningane til landskap og omgjevnader (byggeskikk) bør inn i føresegner eller retningsliner. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 8

3 Planprosess 3.1 Kunngjering og varsling av oppstart Førehandskonferanse med kommunen vart halde 08.11.05. Deltakarar var Einar Lunde og Ingunn Renolen frå Fjell kommune, Turistutvikling Sotra v/svein Bergh og Trond Tystad frå Opus Bergen AS. Undervegsmøte vart halde med kommunen 21.04.06. Deltakarar var Einar Lunde og Ingunn Renolen frå Fjell kommune og Tore Jensen, Taral Jensen og Linda Njåstad Øyehaug frå Opus Bergen AS. Formell kunngjering vart gjeven i avisene Bergens Tidende 09.11.05 og Vestnytt 10.11.05, samt ved eige brev til berørte partar, naboar, offentlege og private høyringsinstansar, datert 08.11.05. 3.2 Informasjonstiltak Naboar og grunneigarar er vasla gjennom varslingsbrev. Berørte partar vil på nytt bli varsla når planen blir lagt ut til offentleg ettersyn. Vedlegg 3 Varslingsannonse og varslingsbrev Vedlegg 4 Merknader 3.3 Kontakt med offentlege instansar Fredag 5.mai 06 var Taral Jensen og Linda Njåstad Øyehaug frå Opus Bergen AS på befaring i planområdet saman med arkeolog Lars Øyvind Birkenes frå Hordaland Fylkeskommune. Det er trong for ein grundigare arkeologisk gjennomgang av området, som blir gjort av arkeologar frå fylket i laupet av sommaren 2006. Det har førebels ikkje vore kontakt med andre frå Fylkesmannen eller Hordaland Fylkeskommune. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 9

4 Merknadar Då fristen gjekk ut, 02.12.05. var det komen inn 5 merknader til planen. Desse var frå: 1. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert 29.03.06 2. Margot og Hans Lauvik, e-post datert 07.04.06 3. Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, brev datert 07.04.06 4. BKK, brev datert 04.04.06 5. Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, brev datert 03.05.06 6. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert 08.05.06 1. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelingen, brev datert 29.03.06 Ut frå Kultur- og idrettsavdelingas arkiv har dei kjennskap til eitt automatisk freda kulturminne (steinalderlokalitet) i det gjeldande området. Denne ligg i nordre del av sjølve eidet mellom Austre - og Vestre Langøyvågen. Etter ei vidare vurdering av planområdet finn Kultur- og idrettsavdelinga det naudsynt å gjennomføra ei synfaring før dei kan gje fråsegn til planen, for å vurdera om tiltaket kjem i konflikt med hittil ikkjeregistrerte kulturminne. Dei gjer merksam på at det vil vera ein fordel for tiltakshavar å klarleggja spørsmål omkring kulturminneverdiar i området på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Ved synfaringa vil dei ta stilling til om det er naudsynt med ei vidare arkeologisk registrering for å få oppfylt undersøkingsplikta etter 9 i Kulturminnelova. Synfaringa vil bli gjort så raskt som råd er. Planleggjar kommenterer: Det har vore gjennomført befaring av arkeolog i planområdet, med det resultat at det er trong for ei nærare arkeologisk undersøkjing av området, jf. kap. 3.3. 2. Margot og Hans Lauvik, e-post datert 07.04.06 1. Dei ser at grensene for det aktuelle området går nord for Ørnhaugen og eit stykke ned i skråninga mot deira bruk, og er klar over at grensene var teikna slik i den opphavlege planen. Dei minner om at området ved toppen av Ørnhaugen likevel ikkje skal byggjast ut. I innstillinga til kommunestyrevedtaket om utbygging ved Vestre Langøyvågen skreiv rådmannen (dette var ein del av grunnlaget/føresetnadene for vedtaket): Ein er elles samd i at ein bør unngå å byggja på høgaste partiet av Ørnhaugen m.a. av dei omsyn som er nemnde i brevet. Dette vil verta ivareteken gjennom utbyggingsplanane som skal godkjennast av kommunen. Dei omsyn det vert vist til, går på natur, estetikk og forureining. Rådmannen skriv til slutt: Rådmannen har endra reguleringsføresegnene i samsvar med det som er sagt ovanfor. I reguleringsføresegnene heiter det m.a.: p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 10

Ved godkjenning av utbyggingsplan skal det leggjast vekt på faglege vurderingar, landskapstilpassing m.v. (Lauvik si utheving.) Når planen vert lagt ut til høyring, vil Lauvik følgja dette nøye opp i høve til kommunen dersom det vert lagt opp til bygging i dette området. 2. I nordenden av det aktuelle området, på det høgaste området ved Ørnhaugen, er det fall ned mot Lauvik sitt bruk. I fjellsida ligg ein drikkevassbrønn på deira grunn. Den ligg slik til at alt vatn som renn denne vegen frå området ved Ørnhaugen hamnar i brønnen. Brønnen forsyner det gamle bustadhuset på bruket med drikkevatn. I huset blir det i dag drive ein familiebarnehage med 10 barn, og vassprøve vert no teken og seinare regelmessig. Krava til drikkevatn er svært strenge. All forureining som eventuelt oppstår i samband med hytter/hus vil det verte kravt kompensasjon for. Lauvik vil difor krevja at det ikkje vert utbygging i den delen av området som har fall ned mot brønnen, dette heilt i samsvar med pkt. 1 ovanfor. Dette gjeld ein minimal del av området som skal regulerast. Det vert arbeidd med utviding av barnehagen, med endå strengare krav til drikkevatnet. Overskotsvatn som renn ned i store mengder i same området, vert frå gammalt av leidd ned i eit svært djupt, ope hol i marka tett inntil fjellet. Dette vatnet renn direkte ned til grunnvatnet, som Lauvik hentar sitt drikkevatn frå. Eventuelt forureining vil såleis nå alt drikkevatnet som er tilgjengeleg på bruket. Det vert no tatt prøver også av dette vatnet, som reservevasskjelde for barnehagen. 3. På tidlegare kart over påtenkt utbygging har Lauvik sett grenseliner som ikkje stemmer heilt med det dei har fått opplyst av tidlegare eigarar av bruket. Dei krev difor at det vert gjort ei nøyaktig oppmåling/oppgang av grensene, først og fremst mot vest. 4. Lauvik krev oppsetjing av solid gjerde mot deira eigedom. Eigedommen vert nytta som beiteland for sau. Utbyggjar av ny verksemd i området må ta ansvaret for eventuelle problem som ny verksemd kan skapa i høve til tidlegare, tradisjonell drift i området. Jf. problemet med laushundar. 5. Ved skyting og anna utbyggingsarbeid skal Lauvik si side av grensa vera urørt, også når det gjeld steinsprut. 6. Lauvik viser til problema med grunnterskel ved Søre Langøyosen og krav om å føra kloakk heilt ut i Skorposen eller lenger. Dei minner om at det no ligg eit oppdrettsanlegg også i Skorposen. Planleggjar kommenterer: 1. I høve til eksisterande plan, trekkjer ein i denne planen byggegrensa litt mot nord. Dette blir gjort for å få større plass til felles aktivitetsområde og nokre fleire hytter, som igjen gjev grunnlag for å heva kvaliteten på felles aktivitetsområde. Øvste del av Ørnhaugen vil stå urørt, og utbygginga vil vera landskapstilpassa. M.a. planlegg ein fleire ulike hyttetypar, som er spesialteikna for det småkupperte kystlandskapet. 2. Det vil ikkje bli bygd hytter så høgt opp mot Ørnhaugen at det vil vera ei fare for forureining av drikkevatn. 3. Dersom ein er usikre på grensene, må desse målast opp. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 11

4. Heimelshavar har gjerdeplikt. Dersom det er naudsynt, kan det setjast opp gjerde mot Lauvik sin eigedom. 5. Dette er eit spørsmål som blir handtert i høve ramesøknad og i samsvar med gjeldande regelverk. 6. Det skal søkjast om utsleppsløyve av kloakk til FjellVar, som skal koma med krav om kvar kloakken skal førast. 3. Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, i brev datert 07.04.06 Området er i gjeldande kommunedelplan alt sett av til anna enn LNF-område, og landbruksdirektøren har såleis ingen merknader til reguleringsendringa. Planleggjar kommenterer: Ingen kommentar. 4. BKK, brev datert 04.04.06 BKK gjer merksam på at det er hsp.line, lsp.kabler, lsp.linjer og breidband trase luftnett i området. Vedlagt kart viser trase for BKK sine leidningsanlegg. Om busetnaden kjem i konflikt med nemnde installasjonar, må dei leggjast om. Omlegging av hsp.line må kostast av utbyggjar, dersom ikkje anna er avtalt. Ved utbygging som krev forsterkning av BKK sine anlegg, vil det verta regna anleggsbidrag etter gjeldande reglar. Dersom eksisterande nettstasjon i området ikkje kan forsyna nytt turistsenter m/småbåthamn, må det setjast av naudsynt areal for ny nettstasjon. Nettstasjonen må plasserast min. 1,5 m frå vegkant og med tilkomst på 1 m rundt den. Storleiken på nettstasjonen vil vera 2,5x4 m. Det er viktig at nettstasjonen vert plassert sentralt i høve til effektuttaket i området. BKK ønskjer difor at plassering av eventuell ny tomt til nettstasjon vert føreteken i samarbeid med BKK Nett når detaljplanar i området ligg føre. Planleggjar kommenterer: Takast til etterretning. 5. Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, brev datert 03.05.06 Mål og retningsliner for strandsoneforvaltninga i Fylkesdelplan for Hordaland (2005-2008) må leggast til grunn for det vidare arbeidet med planen. Byggeområde nær sjø skal i hovudsak planleggjast med omsyn til natur og landskap. Det skal leggjast vekt på tilgjenge til sjø og høve til ferdsel langs sjøen. I byggjeområda skal den funksjonelle strandsona, område for friluftsliv og leik, naturelement og samanhengande grøntstruktur takast vare på og synleggjerast gjennom føresegner. Korridor mellom strandområde og friluftsområde innafor bør oppretthaldast og vidareutviklast. I byggjeområda bør bryggjeanlegg, kaiar, båthamner og naust planleggjast som felles område slik at minst mogleg av strandområdet vert bandlagt og slik at strandarealet ikkje vert privatisert. I tillegg bør det setjast ei byggegrense mot sjø. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 12

Planområdet bør tilretteleggast med vekt på universell utforming, jf Fylkesdelplan for funksjonshemma 2006-2009. Dette inneber mellom anna at tilkomst, fellesareal, leikeplassar, parkering m.m. skal utformast slik at alle menneske kan bruke dei på ein likestil måte, så langt som det er mogleg utan spesielle tilpassingar. Planleggjar kommenterer: Den planlagde utviklinga av området vil bli tilpassa det småkupperte kystlandskapet. Arkitektar frå Link Arkitekter AS jobbar med plassering, utforming og materialbruk, og er opptekne av å skapa eit attraktivt og godt prosjekt. Det blir lagt vekt på å skapa ei funksjonell strandsone, med felles kaiområde ved småbåthamna, og fri ferdsel til aktivitetsområdet. Kaiområdet og småbåthamna blir tilgjengeleg for handikappa, medan aktivitetsområdet er for bratt og knausete til at ein kan gjera det universelt tilgjengeleg. Ingen deler av strandsona blir privatisert. Det blir tilrettelagt for grøne korridorar mellom strandsona vest for F14 og friluftsområde, og mellom felles parkeringsplass FP7 og friluftsområde. 6. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert 08.05.06 Merknadsstiller viser til brev av 06.03.06 og seinare korrespondanse i saka. 05.05.06 gjennomførde kultur- og idrettsavdelinga ein synfaring saman med representantar frå Opus Bergen AS i det aktuelle området. Med bakgrunn i synfaringa og kjennskap til tidlegare funn og kulturminne i området, vart det naudsynt med ei arkeologisk registrering i området. Kultur- og idrettsavdelinga har ikkje heimel til å krevja registreringa gjennomført før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn, men ser det som ein fordel at dette vert gjort på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Ein gjer også merksam på at Bergen Sjøfartsmuseum skal vurdera saka i høve til kulturminne i sjø. Planleggjar kommenterer: Tiltakshavar har gått med på gjennomføring av registrering. Arkeologar var i området 16. juni 06, og gjorde funn ved innkøyringa vest i planområdet (sjå vedlegg 7). Desse funna førte til at ein måtte gjera nokre endringar i plankartet etter at planforslaget vart sendt inn til Fjell kommune 23.05.06. Fjell kommune vart varsla om at dette per e-post/telefonkontakt, og stansa då saksbehandlinga (syner til brev frå Fjell kommune, datert 19.07.06). Rundkøyring og ballbingen ved innkøyringa til planområdet er fjerna i høve til krav framsett av arkeologen. Oppdatert kart, planføresegner og planskildring vart oversendt frå Opus Bergen AS 11.08.06. Bergen Sjøfartsmuseum har vorte kontakta per telefon og e-post, men har ikkje kome med tilbakemelding. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 13

5 Skildring av planområdet 5.1 Plassering, avgrensing og storleik Planområdet ligg på Langøy i Fjell kommune. Planområdet omfattar gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1. Planområdet er avgrensa som vist på kartutsnittet nedanfor (figur 5.1). Planområdet har ein storleik på 111,693 daa, og er i dag ubebygd. Langøyna F208 Ørnahaugen Plangrense Planområde a=120daa Haukaneset Austre Langøyvågen Vestre Langøyvågen Figur 5.1 Varslingskartet 5.2 Tilgrensande areal Tilgrensande areal er LNF-område, sone C, der spreitt bustadbygging ikkje er tillate. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 14

5.3 Topografi og vegetasjon Planområdet består for det meste av nake fjell, som skrår i nord-sør retning frå havflata opp til 79 m o.h.. Søraustre del av planområdet er eit flatare område med lyng og myr, som ligg kring 15-20 m o.h. Inst i bukta finn ein ei langgrunt sandstrand. Planområdet Figur 5.2 Skråfotoet viser planområdet sett frå vest. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 15

5.4 Botntilhøve IMC Maritim har gjort botnundersøkingar og kartlagt kor djupt det er i Vestre Langøyvåg. Karta under viser at det er grunnast inst i vågen (gule og oransje fargar), og at botnen skrår mot sørvest (lilla). Linja i figur 5.3 viser ca kvar skiljet mellom fjell og sandbotn går. Figur 5.3 Kart over botntilhøve. Linja syner ca kvar det er overgang mellom fjell og sandbotn. Figur 5.4 Kartet viser kvar botnen skrår. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 16

5.5 Soltilhøve Det er svært gode soltilhøve i planområdet. 5.5 Trafikk, tilkomst og kommunalteknikk 5.5.1 Trafikk og tilkomst Ein kjem til Langøyna ved å følgja FV559 frå Fjell kyrkje eller Ågotnes. Etter om lag sju kilometer er det skilta mot vest til Syltøyna og Algrøyna. Når ein kjem over brua, køyrer ein til venstre. Etter 200 m ligg planområdet på høgresida. 5.5.2 Kommunalteknikk Det er ikkje kommunale leidningar i planområdet. Planområdet grensar lengst aust i ein offentleg vassleidning på 150 mm. Denne har kapasitet til å forsyne det planlagde hytteområdet. Figur 5.5 Det går ein 150 mm kommunal vassleidning aust for planområdet Resipienten i Langøyosen er dårleg, og kommunen sitt utsleppskart viser at det er krav om både biologisk og kjemisk reinsing av utslepp her. Det skal søkjast om utsleppsløyve, og det er opp til FjellVar å avgjerda kvar utslepp eventuelt skal skje. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 17

Figur 5.6 I Langøyosen er det krav om både biologisk og kjemisk reinseanlegg 5.6 Offentleg kommunikasjon Det går buss (rute 465-469) forbi planområdet om morgonane og om ettermiddagane på kvardagar, og føremiddag på laurdagen. 5.7 Bruk av området Planområdet og tilgrensande areal er i dag brukt som turområde og beiteområde for sau. Inst i Vestre Langøyvåg ligg ei lita badestrand som blir brukt om sommaren. Stranda har fin og langgrunt strandbotn, og er barnevenleg. 5.8 Grøne interesser Det er ikkje registrert spesielle førekomstar av flora eller fauna i planområdet. 5.9 Fornminne og kulturminne Ein kjenner ikkje til moderne kulturminne på eller ved planområdet. I samband med vegutbygging i 1979, vart det føreteke arkeologiske registreringar i delar av området, så figur 5.7. Det vart funne spor etter busetjing eller aktivitetsområde frå steinalderen i området. På 10 funnstadar på Langøy vart det mellom anna funne ein pilspiss, noko keramikk, ulike avslag frå flint, kvartsitt og trekull, frå 7 m o.h. til om lag 15 m o.h. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 18

Figur 5.7 Funnstadar frå vegutbygging i 1979. Kjelde: Askeladden database. Det er registrert steingardar fleire stader i planområdet, i tillegg til steinhaugar som kan sjå ut som rydningar eller fundament. Dei fleste steingardane er korte og usamanhengane, medan steingarden i grensa mot sør er samanhengande frå FV599 og ut i sjøen. Denne steingarden ønskjer ein å ta vare på i det vidare arbeidet. I planprosessen har arkeologar frå Hordaland Fylkeskommune gjennomført ei registrering av funn og kulturminne i området, jf. merknad 6 og vedlegg 7. Funna er tekne omsyn til, og vist i plankartet som spesialområde Bevaring av anlegg. 5.10 Risiko og sårbarheit 5.10.1 Naturmessige tilhøve Radon Ut i frå målingar som er gjort er det truleg eit tilfredstillande radonnivå i planområdet. Figur 5.8 og 5.9 viser radonnivå i nærleiken av planområdet. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 19

Planområdet Figur 5.8 Radonnivå i skuler og barnehagar Planområdet Figur 5.9 Radonnivå i borebrønnar Vind Framherskande vindretning i planområdet er nordavind. På Ørnhaugen er det meir vind enn ved sjøen i Vestre Langøyvåg. Vindstyrke i området ligg mellom 0 9,5 m/s (simulert årsmiddel). Flaum Det er ikkje bekkar eller elver i eller i nærleiken av planområdet. Området er såleis ikkje spesielt utsett for flaum. Springflod Springflod får ein ved nymåne og fullmåne. Det er fordi månen og sola sine gravitasjonskrefter då trekk havet i same retning Stormflod I periodar med lågt lufttrykk og kraftig vind frå ein retning som fører til oppstuving, vil været sin verknad på vasstanden bli stor. Dersom dette fell saman med ein springperiode, kan vasstanden bli ekstra høg og kallast stormflod. Stormflod er eit sjeldan fenomen, men inntrer med intervallar på t.d. 20 år. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 20

5.10.2 Samfunnsmessige tilhøve Samlokalisering med andre verksemder Langøy kystkultursenter er lokalisert ca 1 km nord for planområdet. Elektrisitet I følgje Fylkesmannen i Hordaland sin rapport FylkesROS Hordaland (2004) har BKK ein gjennomsnittleg leveringsgrad på 99,9%. Det utgjer i snitt 85 minutt straumbortfall pr kunde pr år. Leveransane av straum er dermed ganske sikre. Beredskap Det er stasjonert ambulansar på Straume og på Ågotnes. Normal tid for utrykking til Langøya vil vera om lag 7-10 minutt. Brannbilar er stasjonert på Ågotnes og på Skogskiftet. Ein har og ein avtale med Bergen brannvesen om utrykkingar til Lille Sotra. Innan 15 minuttar vil ein vera på staden ved ein brann på Langøya. Dimensjonane på vegnettet innafor planområdet vil bli dimensjonerte i høve til ei eventuell brannutrykking. Sotra Brannvern tilfredsstiller krava sett i Forskrift om organisering og dimensjonering av brannvesen. Når det gjeld krav til slokkepunkt, etablering av brannkule osb., skal ein fylgja teknisk forskrift til Plan- og bygningslova. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 21

6 Skildring av planframlegget 6.1 Generelt Reguleringsplanen er utarbeidd av Opus Bergen AS i samarbeid med Link Arkitekter AS på oppdrag frå tiltakshavar Turistutvikling Sotra AS. 6.2 Arealbruk og storleik Planområdet er avgrensa som vist på kartutsnittet i figur 5.1. Planområdet sitt samla areal er på ca 112 daa, og omfattar gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1. Planområdet er disponert til fritidsbusetnad med fasilitetar som servicesenter, aktivitets- og badeanlegg, småbåthamn m.m. Ein del av fritidsbustadane vil bli utleigde delar av året og utleige administrert av servicesenteret. Nøkkeltal Reguleringsformål Fritidsbusetnad, bevertning/servicefunksjonar/hotell, aktivitetsområde, friområde, friluftsområde, trafikkområde og privat småbåthamn i sjø. Areal 112 daa Plankrav Ramesøknad ( 2.1) Utnytting % BYA varierer mellom ulike fritidsbustader, sjå s. 26 Tal på hytter 50 (27 frittliggjande hytter + 23 hytter i rekkje) Tal på leilegheiter uavklart Tal på rorbuer 14 Tal på boder ved Inntil 100 kaianlegget Tal på båtplassar Ca 80 Tal på parkeringsplassar Inntil 2 p-plassar pr fritidsbustad + felles p-plassar. 6.3 Plankrav Reguleringsplanen er utforma som detaljregulering med plassering og høgdefastsetjing av alle bygg, med føresetnad (jf. reguleringsføresegnene 2.2) om at det i samband med søknad om rameløyve skal leggjas fram situasjonsplan i målestokk 1:500, der nøyaktig plassering av interne vegar, gangvegar, plassar, leikeområdar m.m., samt utforming og skildring av planlagd opparbeiding av grøntområde, skal kome fram. 6.4 Byggeområde (PBL 25, 1. ledd nr. 1) 6.4.1 Fritidsbusetnad F1-F16 Det er planlagt fire ulike fritidsbustadtypar. Desse er fordelt slik: p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 22

F1-F8: 27 frittliggjande hytter F9-F13: 23 hytter i rekkje F14-F15: 14 rorbuleilegheiter F16: leilegheiter av ulike storleikar I tillegg er det planlagt inntil ca 100 sjøboder. 27 frittliggjande hytter er planlagt etablert i den nordlegaste delen av planområdet (F1- F8). Tomtene er store, og hyttene er plasserte mest mogleg skjerma frå kvarandre. Parkering er hovudsakleg tenkt skal skje inne på tomta. Hyttene i rekkje vil liggja sør for dei frittliggjande hyttene og grensa ned mot rorbuene (F9-F13). Det er planlagt 7 rekkjer med 3 hytter og 1 med 2 hytter. Desse hyttene er planlagt i grupper knytt til felles gatetun. Hyttene er planlagt plassert slik at alle vil få ein skjerma, privat uteplass. Parkering skal skje i gatetunet og på oppmerka parkeringsplassar. Ved småbåthamna sør i planområdet er det planlagt 5 rorbuer med 2 leilegheiter i kvart bygg, samt 2 rorbuer med 2 leilegheiter i eit eige bygg (F14-F15). Dei 5 første rorbuene er plassert oppå ein felles sokkel, som skal nyttast til sjøboder. Arealet oppå sokkelen vil vera privat uteareal for rorbuene. Tilgang til rorbuene skjer via trapp mellom rorbuene frå kaiplanet. Parkering skal skje på felles parkeringsplass FP7. Det er mogleg å køyra ned til rorbuene for av- og pålessing. Søraust i planområdet er det planlagt leilegheiter i ulike storleikar, fordelt på 2 leilegheitsbygg (F16). Sokkeletasjen skal nyttast til parkering, med 2 etasjar med leilegheiter over. Kor mange leiligheiter som vil koma her, er uavklart, men vil vera styrt av tal på parkeringsplassar i sokkeletasjen og fastsett utnyttingsgrad. Ved småbåthamna er det planlagt inntil ca 100 sjøboder for oppbevaring av maritimt utstyr, og desse utgjer sokkelen til rorbuene. Noko av bodarealet kan gjerast om til større boder i tilknyting til servicesenteret sine aktivitetar. Nokre av fritidsbustadane er tenkt drivne etter ein sal- og tilbakeleigeavtale, som går ut på at eigar disponerer fritidsbustaden visse deler av året, medan han elles kan leigast ut. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 23

Figur 6.1 Øvst: skisse av hytter i rekkje. Midten og nedst: Skisse av to ulike hytter. 6.4.2 Bevertning/overnatting/servicesfunksjonar BOF Servicesenteret skal gje service til fritidsbustadane, ha oppsyn med småbåthamna, ha ansvar for utleige av leilegheit og hytter og liknande, og vera ein bevertningsstad både for turistar og hytteeigarar. Servicesenteret er planlagt dimensjonert for utviding/påbygging. Senteret kan utvidast med hotellfunksjonar, med moglegheiter for overnatting. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 24

Figur 6.2 Illustrasjonsteikning over planområdet. Det er nokre avvik i høve til plankartet, særleg når det gjeld avkjørslar og servicesenteret. Plankartet er gjeldande. (Illustrasjon: Link Arkitekter AS). p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 25

6.5 Kombinert føremål (PBL 25, 2. ledd) 6.5.1 Fritidsbusetnad/overnatting FO Ein legg opp til at heile eller delar av fritidsbusetnad/hotell kan gjerast om til hotellfunksjonar. Dette fordi ein ønskjer å ha ein moglegheit for å kunna ha eit overnattingstilbod dersom det er trong for det i framtida. 6.6 Utnytting Ein har valt å dela inn utnytting etter type fritidsbustad for å få ei mest mogleg presis rame for korleis tomta kan utnyttast. Hytter: Maksimal BYA = 35 % for F1-F8. Maksimal BYA = 25 % for 2 frittliggjande hytter i F10. Maksimal gesimshøgd er 6 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Hytter i rekkje: Maksimal T-BRA = 85 m 2 for F9-F13 (gjeld ikkje frittliggjande hytter i F10). Maksimal gesimshøgd er 6 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Rorbuer: Maksimal BYA = 100 % for F14 og F15. Maksimal gesimshøgd er 10,5 m frå kaiplan (2,5 etasjar a 3 m pluss sokkel a 3 m). Leilegheiter: Maksimal BYA = 35 % for F16. Maksimal byggehøgde møne er 11 m (2 etasjar a pluss sokkel/garasje). Bevertning/overnatting/servicefunksjonar BOS: Maksimal BYA = 80 %. Maksimal gesimshøgd er 12 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Fritidsbustadar/overnatting FO: Maksimal BYA= 80% Maksimal gesimshøgd er 14 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. 6.7 Offentleg trafikkområde (PBL 25, 1. ledd nr. 3) 6.7.1 Kjøreveg Berre del av Fv559 er offentleg kjøreveg. 6.7.2 Annan veggrunn Austsida av del av Fv559 er regulert som annan veggrunn. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 26

6.8 Friområde (PBL 25, 1. ledd nr. 4) 6.8.1 Friluftsområde på land Det er planlagt eit større friluftsområde ved Ørnhaugen. Stiar vil koble friluftsområdet med utbyggingsområde, strandsona og felles parkeringsplass FP7. Ørnhaugen kan nyttast som friluftsområde for fritidsbustadene og ålmenta, og opparbeidast med benkar. Frå Ørnhaugen er det nydeleg utsikt ut mot havet. 6.8.2 Badeområde Sjøområdet mellom Aktivitetsområde og privat småbåthamn er planlagt sett av som badeområde i sjø. Ein ynskjer at den inste delen av vika berre skal nyttast som aktivitets- og badeområde. 6.9 Spesialområde (PBL 25, 1. ledd nr. 6) 6.9.1 Aktivitetsområde Her planlegg ein eit utandørs basseng på inntil 25 meter, barnebasseng, boblebad o.l. Dekket ein nyttar kring badeanlegget, vil gå igjen i små platå eller avsatsar oppetter terrenget, knytt til badeanlegget. I tilknyting til badeanlegget planlegg ein eit garderobeanlegg. Det vil bli etablert fleire gangvegar frå servicesenteret ned til sjøen. 6.9.2 Privat småbåthamn Ein planlegg ei privat småbåthamn med ca 80 båtplassar, med heis for å kunna sjøsetja og dra i land småbåtar. Det er mogleg å koma ned til båthamna med bil, men det blir ikkje etablert parkeringsplassar her. 6.9.3 Frisiktsone ved veg Det er lagt inn frisiktsoner nord for innkøyring til området/veg1 og langs austsida av FV559. 6.10 Fellesområde (PBL 25, 1. ledd nr. 7) 6.10.1 Felles avkjørsel/kjøreveg Felles avkjørsel for planområdet skjer frå FV559. Renovasjonspunkt er planlagt knytt til avkjørselen. Illustrasjonar av veg, sjå vedlegg 6. Det er 6 felles vegar i planområdet. Felles veg Veg 1 og Veg 2 er felles for heile planområdet. Felles veg Veg 3 er felles for F9. Felles veg Veg 4 er felles for F5, 3 hus i F6, F7 og F8. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 27

Felles veg Veg 5 er felles for 3 hus i F6. Felles veg Veg 6 er felles F1, F2 og F3. 6.10.2 Gang-/ sykkelvegveg Det er planlagt 3 gang- og sykkelvegar i planområdet. Felles gang- og sykkelveg 1 FGV1 er felles for rekkje 12-14. Felles gang- og sykkelveg 2 FGV2 er felles for rekkje 15-17. Felles gang- og sykkelveg 3 FGV3 er felles for servicesenteret. 6.10.3 Felles parkeringsplass Det er planlagt inntil 2 parkeringsplassar per fritidsbustad. Parkering for hyttene skal hovudsakleg skje på eige tomt. Det er planlagt 7 felles parkeringsplassar, som er felles for: FP1: 5 parkeringsplassar er felles for hyttene. FP2: 6 av 12 parkeringsplassar er felles for F9. 6 parkeringsplassar er felles for F8. FP3: 4 parkeringsplassar er felles for 5 tilstøytande rekkjehytter i F10. FP4: 4 parkeringsplassar er felles for 2 frittliggjande hytter i F10. FP5: 6 av 9 parkeringsplassar er felles for 3 tilstøytande rekkjehytter i F10. 3 plassar er felles F11. FP6: 9 parkeringsplassar er felles for F12 og F13. FP7: Parkeringsplassen er felles for rorbuene, servicesenteret, samt gjesteparkering for heile området. Avkjørsel til FP7 skal også fungera som snuhammar for buss/lastebil. 6.10.4 Felles leikeareal for born Det er planlagt 3 felles leikeplassar i planområdet. Leikeplass 1 Leik1 er felles for hyttene, hyttene i rekkje og rorbuene. Leikeplass 2 Leik2 er felles for hyttene, hyttene i rekkje og rorbuene. Leikeplass 3 Leik3 er felles for leilegheitene. 6.10.5 Felles grøntanlegg Det er planlagt 5 felles grøntareal FG1-FG4, som er felles for alle fritidsbustadane. På nokre av grøntområda er det tenkt at det kan opparbeidast stiar. 6.10.6 Anna fellesføremål Anna fellesareal er areal som er felles for fleire eigedomar. Her er anna fellesareal knytt til hyttene i rekkje, og dannar felles gatetun for hyttegruppene. Anna fellesareal 1 AF1 er felles for F9. Anna fellesareal 2 AF2 er felles for F10 rekkjehytter nord for GV1. Anna fellesareal 3 AF3 er felles for F11-F13. Ved småbåthamna har ein felles kaiområde, som gjeld for alle fritidsbustadane og servicesenteret. I figur 6.3 er et planlagte kaiområdet vist med raud linje. Grøn linje viser rorbuene. Kai kan enten byggjast på fylling, pålar eller begge deler. Dette er eit kaiteknisk spørsmål som ein kjem tilbake til i ramesøknad. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 28

Figur 6.3 Kartet viser omriss av kaianelegget (raud strek) og rorbuene (grøn strek). 6.11 Trafikksystemet 6.11.1 Tilkomst Tilkomst til planområdet skjer via avkjørsel frå FV208. 6.7 Tekniske anlegg 6.7.1 Felles miljøstasjon Det er tenkt at ein felles miljøstasjon kan etablerast ved innkjørselen til planområdet. Alle brukarar av fritidsbustadane kan kildesortera bosset sitt her. 6.7.2 Vatn og avlaup Vassforsyninga er tenkt løyst ved tilknyting til offentleg vassleidning. Det vil bli søkt om eige utsleppsløyve for kloakk. 6.9 Soltilhøve Heile planområdet har gode soltilhøve. Figurane 6.4 6.8 viser soltilhøve midtsommar kl 9, 12, 15, 18 og 21. Figurane 6.9 6.12 viser søltilhøve jamdøgn kl 9, 12, 15 og 18. Midtsommar har området svært gode soltilhøve heile dagen, og området er meir eller mindre skuggelagt kl 21. Jamdøgn har området mykje sol på dagtid, men utover ettermiddagen ligg deler av området i skuggen. Kl 18 er det skugge i nær heile området. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 29

Figur 6.4 Midtsommar kl. 9 Figur 6.5 Midtsommar kl. 12 Figur 6.6 Midtsommar kl. 15 Figur 6.7 Midtsommar kl. 18 Figur 6.8 Midtsommar kl. 21 Figur 6.9 Jamdøgn kl. 9 Figur 6.10 Jamdøgn kl. 12 p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 30

Figur 6.11 Jamdøgn kl. 15 Figur 6.12 Jamdøgn kl. 18 6.10 Tilhøve for rørsle- og orienteringsehemma Ein vil følgja den lovgivinga som gjeld for tilhøva for rørsle- og orienteringshemma under planlegginga og gjennomføringa av planen. 0,5 % av parkeringsplassane på felles parkeringsplass FP 7 skal vera handikapparkeringsplassar. 6.11 Utbyggingstakt Intensjonen er at heile området skal byggast ut samla. Dette kan ikkje garanterast på grunn av at ein på førehand ikkje veit kva respons marknaden vil gje prosjektet, og kor mykje av fritidsbustadane som blir selde tidleg i salsfasen. Difor har ein sett ei rekkjefølgje om at eit visst tal på fritidsbustader må vera selde før ein kan ferdigstilla småbåthamna og aktivitetsområda, jf. 2.3.2 i planføresegnene Vedlegg 2. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 31

7 Konsekvensar av planframlegget 7.1 Landskap Fritidsbustadane, servicesenteret, kaiområdet med småbåthamn, aktivitetsområdet, vegar m.m. blir tilpassa landskapet og terrenget på best mogeleg måte. Der det ikkje blir bygd, eller gjort terrenginngrep, vil landskapet i stor grad bli ståande som i dag. Ein vil nytta byggemateriale som harmonerer med omgjevnadane (jf. reguleringsføresegnene 2.2). Bygga vil ha variasjon, og såleis få særpreg. Vegframføringa er kronglete og vil medføra vegskjeringar og fyllingar. Ein satsar på flest fyllingar, då desse lettare kan gjerast fine med murar og såast til med gras. Badeanlegget i aktivitetsområdet vil bli tilpassa terrenget på best mogeleg måte. 7.4 Trafikktilhøve/tilkomst Det er bra trafikktilhøve fram til planområdet. Vegane innafor planområdet vil få god standard, og alle fritidsbustadane, servicesenteret og småbåthamna kan nåast med bil. 7.5 Parkering 7.6 Service Ein legg opp til 2 parkeringsplassar per fritidsbustad, men dette er ikkje eit krav. Erfaringsvis vil ofte hytteeigarar få besøk på hytta, eller dei reiser til hytta med fleire bilar. Det er viktig at tilgjengelegheita for hyttene er gode, og at ein ikkje får parkering langs vegane inne i området. Ca 65 parkeringsplassar på felles parkeringsplass FP 7 kan disponerast av turistar og brukarar av servicesenteret. Servicesenteret skal yta all den service det er trong for i planområdet; gje service til dei som eig fritidsbustadar, administrera utleige av fritidsbustadar, administrera badeanlegget og småbåtanlegget, ha bevertning m.m. Utviklinga av Havgapet ser ein på som første trinn i ei større satsing på reiseliv og turisme i regionen. Området rundt Langøyvågen ligg i dag urørt, men med eit enormt potensiale for å bli ein stor turistmagnet for opplevingar som havet gir. 7.7 Tilhøva for born og unge Delar av planområdet er brukt til badeområde sommarstid. Badetilbodet vil bli tatt vare på og utvikla vidare i den nye reguleringsplanen. I det nye planframlegget legg ein til rette for bade- og aktivitetsanlegg, ballbinge og leikeplassar. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 32

7.8 Konfliktar i høve til overordna planar og tiltak Ein finn ikkje at planområdet er i konflikt med overordna planar og tiltak. Den nye planen legg opp til at fritidsbustadane skal vera sjølveigande, og ikkje reine utleigehytter. Føremålsgrensa for utbygging er også lagt noko lenger nord i den nye planen, men ikkje så langt nord at det kjem i konflikt med andre grunneigarinteresser (jf. merknad frå Margot og Hans Lauvik, e-post datert 07.04.06). Figur 7.1 Eksisterande reguleringsplan samanlikna med ny plan. 7.9 Risiko- og sårbarheitsvurdering I høve planarbeidet har ein gjort ein risiko- og sårbarheitsanalyse. Risikoar i området er knytt til naturfenomen som vind og sjø, og til samfunnsmessige tilhøve som trong for ambulanse og brannslokking. Alle fritidsbustadane vil liggja relativt høgt over havet og såleis skjerma for ev spring- eller stormflod. Med ekstremvêr kan sjøbodene og badeanlegget bli utsett for sjøvatn. Når det gjeld samfunnsmessige tilhøve, er det relativt korte avstandar frå næraste ambulanse og brannstasjon, og ved ei eventuell utrykking, kan området nåast på få minuttar. 7.10 Framdrift Ein tek sikte på at reguleringsplanen er godkjend sommaren/hausten 2006, og oppstart av byggearbeida vinteren 2007. 7.11 Juridiske konsekvensar Planen krev ingen ekspropriasjon. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 33

7.12 Tilhøve til nabo Kvar einskild nabo er varsla direkte om planen. Ein nabo har kome med merknad til planarbeidet, jf. kap. 4. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 34

Vedlegg Vedlegg 1 Plankart datert 23.05.2006 Vedlegg 2 Planføresegner datert 23.05.2006 Vedlegg 3 Varslingsannonse, varslingsbrev og varslingsliste Vedlegg 4 Merknader Vedlegg 5 Illustrasjonar Vedlegg 6 Vegprofilar Vedlegg 7 Kart som viser arkeologiske funn p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 35