U. OFF. 23 1. ledd ELLINGSRUDOMRÅDET Kvalitetssikring av konseptvalgutredning (KS1) 01.03.2017 Side 1 av 17
Sammendrag Grunnlaget for utredningen er at Undervisningsbygg har meldt Ellingsrud og Ellingsrudåsen skoler som utgående kapasitet hvor skoleanleggene må totalrehabiliteres eller erstattes med nybygg ved utgangen av planperioden. Det er også en tredje skole i området, Bakås. Skolen har bare en klasserekke. Det er derfor ønskelig å vurdere også denne i sammenheng med skolestrukturen i området og de store investeringene som må gjøres. Elevtallsframskrivingen viser behov for fire klasserekker på barnetrinnet og fire klasserekker på ungdomstrinnet. Dette tilsvarer dagens kapasitet i området. All kapasitet som skal fjernes eller utgår, må derfor erstattes. Ellingsrud skole Ellingsrud skole er av Undervisningsbygg meldt som utgående kapasitet i 2025. Å rive og bygge nytt på Ellingsrud skoles tomt er vurdert som svært vanskelig å få aksept for hos offentlige myndigheter. Utredningen anbefaler derfor å rehabilitere skolen med et mindre tilbygg. Forslag til utforming av tilbygget har vært drøftet i møte med Byantikvaren. Ellingsrudåsen skole Utvidelse av Ellingsrudåsen skole vil være utfordrende å få aksept for hos Plan- og bygningsetaten av hensyn til uteareal og nærliggende barnehagetomt. Dagslyskrav ivaretas ikke i rehabilitering eller utvidelse av skolen. Omorganisering og nedskalering av Ellingsrudåsen skole til en B2 skole er derfor anbefalt. Midlertidig paviljong som står på skolen i dag rives sommeren 2016 og erstattes med en ny midlertidig paviljong frem til byggestart i 2022. Bakås skole Bakås er en liten og populær skole, som vil være utfordrende å avhende av hensyn til interessentenes ønsker og behov. Utredningen anbefaler å utvide Bakås skole til en B2. Utdanningsetatens faglige vurdering er at små skolestrukturer skal unngås. I konseptvalgutredningen anbefales imidlertid scenario 2, som innebærer skoler av mindre størrelse enn normalt i Oslo. Det anbefalte scenario er heller ikke det med lavest kostnad. Utdanningsetaten har i sin anbefaling lagt størst vekt på å bevare og styrke den eksisterende strukturen i området. Undervisningsbygg støtter anbefalingen, og den er også forankret hos Byrådsavdeling for oppvekst og kunnskap. Concreto legger dette til grunn, og støtter anbefalingen. Planlagt ferdigstillelse for prosjektene er: Ellingsrudåsen skolestart 2024 Ellingsrud - skolestart 2027 Bakås skolestart 2027 Side 2 av 17
Vår vurdering er at de ulike prosjektene som inngår i KVU Ellingsrud kan ferdigstilles til planlagte tidspunkt. Prosjektenes omfang og kompleksitet tilsier at en tidligere ferdigstillelse er mulig. Basert på Utdanningsetatens fremdriftsplaner bør det være realistisk å ferdigstille prosjektene innenfor 4 år fra bestilling av forprosjekt. Den viktigste utfordringen ved tidligere ferdigstillelse vil være å løse behovene for midlertidighet. Med utgangspunkt i det samlede usikkerhetsbildet, slik det er beskrevet og illustrert i Vedlegg 2, gir Concreto følgende anbefalinger om styrings- og kostnadsramme: Bakås skole B2 Nybygg og rehabilitering Styringsramme (P50): 166 millioner kroner (2017-kroner) Kostnadsramme (P85): 196 millioner kroner (2017-kroner) Ellingsrudåsen skole B2 Styringsramme (P50): 170 millioner kroner (2017-kroner) Kostnadsramme (P85): 198 millioner kroner (2017-kroner) Ellingsrud skole U4 Styringsramme (P50): 201 millioner kroner (2017-kroner) Kostnadsramme (P85): 236 millioner kroner (2017-kroner) Side 3 av 17
Innhold Sammendrag... 2 1 Innledning... 5 1.1 Oppdraget og dets avgrensning... 5 1.2 Kvalitetssikringsprosessen... 6 2 Konseptvalgutredningen... 7 2.1 Bakgrunn for konseptvalgutredningen... 7 2.2 Vurdering av metodikk... 7 2.2.1 Behov... 7 2.2.2 Mål... 8 2.2.3 Krav... 8 2.3 Anbefalt alternativ/scenario... 8 2.3.1 Skoleomfang... 8 2.3.2 Andre kommunale formål... 8 2.3.3 Anbefaling... 8 3 Risiko for forsinkelser... 9 4 Reguleringsrisiko og risiko knyttet til erverv av tomt... 9 5 Kostnadsestimater... 10 5.1 Kalkylenes omfang og grunnlag i KVU... 10 5.1.1 Bakås skole B2 Rehabilitering og nybygg... 11 5.1.2 Ellingsrudåsen skole B2 Rehabilitering og nedskalering... 12 5.1.3 Ellingsrud skole U4 Rehabilitering... 13 5.2 Vurdering av kalkylene... 13 5.3 Reviderte kalkyler... 14 5.3.1 Bakås skole B2 Rehabilitering og nybygg... 14 5.3.2 Ellingsrudsåsen skole B2 Rehabilitering og nedskalering... 15 5.3.3 Ellingsrud skole U4 Rehabilitering... 16 6 Samlet anbefaling... 17 7 Vedlegg... 17 Liste over figurer Figur 1 Grunnkalkyle Bakås skole B2 Rehab og nybygg... 11 Figur 2 Grunnkalkyle Ellingsrudåsen skole B2 Rehab og nedskalering... 12 Figur 3 Grunnkalkyle Ellingsrud U4 Rehab... 13 Figur 4 Revidert grunnkalkyle Bakås skole B2 Rehab og nybygg... 14 Figur 5 Revidert grunnkalkyle Ellingsrudåsen skole B2 Rehab og nedskalering... 15 Figur 6 Revidert grunnkalkyle Ellingsrud skole U4 Rehab... 16 Side 4 av 17
1 Innledning 1.1 Oppdraget og dets avgrensning Kommunens skolebehovsplaner fremlegges annethvert år, og viser Oslos behov for skoleplasser over en tiårsperiode. Planene bygger på kommunens årlige befolkningsfremskrivninger, og utgjør grunnlaget for utredning, prosjektering og bestilling av nye skoleprosjekter. Skolebehovsplanen omfatter grunnskolen, inndelt i geografiske planområder, i tillegg til at den inneholder egne kapitler for den videregående skolen, samt andre byomfattende tilbud som spesialundervisning og voksenopplæring. De foreslåtte tiltakene i skolebehovsplanen baserer seg på et sett av konseptvalgutredninger. Konseptvalgutredninger utføres for områder der det må utredes tiltak for å møte behovet for skoleplasser innen planperioden. Concreto viser til rammeavtale med Oslo kommune, samt avrop vedrørende KS1 av konseptvalgutredninger som ligger til grunn for Skolebehovsplan 2018-2028. Oppdraget innebærer kvalitetssikring av følgende konseptvalgutredninger: Frysja Nordre Aker Bjørvika Hoff Hovseter Bryn Ellingsrudområdet I alle disse konseptvalgutredningene er det utredet og foreslått alternative tiltak og scenarier for å opprettholde eller øke skolekapasiteten. I kvalitetssikringen av konseptvalgutredningene skal det avklares hvorvidt kostnadsestimatene for de ulike alternativene er realistiske og hvorvidt det er sannsynliggjort at de lar seg ferdigstille til planlagt tidspunkt. Hver kvalitetssikring er dokumentert i egen rapport. Denne rapporten omhandler kvalitetssikring av konseptvalgutredning Ellingsrud (versjon 1.2, datert 08.02.2017). I oppdraget presiseres det at Utdanningsetaten har utarbeidet separate prosesser for kvalitetssikring av behovsanalysene, både makroanalysen og de KVU-interne. Disse prosessene er ikke en del av dette oppdraget. Oppgitt kapasitetsbehov i den enkelte KVU skal dermed betraktes som en premiss i dette oppdraget, og skal altså ikke kvalitetssikres. Side 5 av 17
Avropet beskriver at kvalitetssikrer skal vurdere følgende for den enkelte konseptvalgutrednings anbefalte alternativ/prosjekt: Risiko for forsinkelser Reguleringsrisiko Om kostnadsestimatene er realistiske Avropet presiserer at de kvalitetssikrede kalkylene skal legges til grunn for bestillinger av forprosjekter. Kvalitetssikret P50 må derfor foreligge for det enkelte prosjekt, og ikke bare på scenarionivå. Videre beskriver oppdraget at kvalitetssikringen skal gi en samlet anbefaling om hvorvidt Utdanningsetatens anbefalinger kan tilsluttes. Kvalitetssikrer må foreta en samlet vurdering ut fra kriteriene over. Herav må det gjøres en vurdering av hvorvidt de anbefalte alternativene er utredet tilstrekkelig til at de kan danne grunnlaget for forprosjektering. 1.2 Kvalitetssikringsprosessen Arbeid med kvalitetssikringen ble påbegynt 16.12.2016, og er ferdigstilt 01.03.2017. De første ukene av kvalitetssikringsprosessen gikk med til gjennomgang av overlevert dokumentasjon, hvorpå Concreto ga tilbakemelding til oppdragsgiver i Notat 1 om manglende dokumentasjon og konkrete avklaringsbehov. Etter avtale mellom OVK, UDE og Concreto har UDE oppdatert samtlige konseptvalgutredninger for å kunne svare ut mangler og merknader gitt i Notat 1, i tillegg til at de fortløpende har oversendt manglende dokumentasjon. Parallelt med arbeidet med avklaringer mot UDE og OVK er det gjennomført gruppeprosesser for KVUene. For KVU Ellingsrud ble gruppeprosess gjennomført 3.2.2017. Selve gruppeprosessen og usikkerhetsanalysen diskuteres nærmere i Vedlegg 2. Concreto har valgt å strukturere kvalitetssikringsrapporten i henhold til spesifikasjon av oppdraget gitt i kapittel 1.1, hvilket innebærer vurdering av risiko for forsinkelser, reguleringsrisiko og kostnadsestimater. Utover dette har vi valgt å gjøre en vurdering av metodikken som er anvendt i konseptvalgutredningen. Side 6 av 17
2 Konseptvalgutredningen 2.1 Bakgrunn for konseptvalgutredningen Grunnlaget for utredningen er at Undervisningsbygg har meldt Ellingsrud og Ellingsrudåsen skoler som utgående kapasitet hvor skoleanleggene må totalrehabiliteres eller erstattes med nybygg ved utgangen av planperioden. Det er også en tredje skole i området, Bakås. Skolen har bare en klasserekke. Det er derfor ønskelig å vurdere også denne i sammenheng med skolestrukturen i området og de store investeringene som må gjøres. Elevtallsframskrivingen viser behov for fire klasserekker på barnetrinnet og fire klasserekker på ungdomstrinnet. Dette tilsvarer dagens kapasitet i området. All kapasitet som skal fjernes eller utgår, må derfor erstattes. Ellingsrud skole Ellingsrud skole er av Undervisningsbygg meldt som utgående kapasitet i 2025. Å rive og bygge nytt på Ellingsrud skoles tomt er vurdert som svært vanskelig å få aksept for hos offentlige myndigheter. Utredningen anbefaler dermed å rehabilitere skolen med et mindre tilbygg. Forslag til utforming av tilbygget har vært drøftet i møte med Byantikvaren. Ellingsrudåsen skole Utvidelse av Ellingsrudåsen skole vil være utfordrende å få aksept for hos Plan- og bygningsetaten av hensyn til uteareal og nærliggende barnehagetomt. Dagslyskrav ivaretas ikke i rehabilitering eller utvidelse av skolen. Omorganisering og nedskalering av Ellingsrudåsen skole til en B2 skole er derfor anbefalt. Midlertidig paviljong som står på skolen i dag rives sommeren 2016 og erstattes med en ny midlertidig paviljong frem til byggestart i 2022. Bakås skole Bakås er en liten og populær skole, som vil være utfordrende å avhende av hensyn til interessentenes ønsker og behov. Utredningen anbefaler å utvide Bakås skole til en B2. 2.2 Vurdering av metodikk På generelt grunnlag mener Concreto at konseptvalgutredninger skal være selvstendige dokumenter, som gir tilstrekkelig beslutningsgrunnlag uten at sentral informasjon må finnes i vedlegg. KVU for Ellingsrudområdet fremstår som godt strukturert og vurderingene som er gjort er lett tilgjengelige. 2.2.1 Behov Prosjektutløsende behov er beskrevet som: Sikre at Oslos elever til enhver tid har tilstrekkelig med funksjonelle skoleanlegg. Nødvendig kapasitet er vurdert til å tilsvare dagens kapasitet. I denne KVUen knyttes dette opp til at Ellingsrud og Ellingsrudåsen har behov for totalrehabilitering, og derfor er Side 7 av 17
utgående kapasitet. I tillegg inkluderes Bakås skole i vurderingene, for å bevare kapasiteten i området. 2.2.2 Mål Målanalysen i KVUen er hentet fra metodedokumentet, og blir dermed en svært generell tilnærming til prosjektets mål. Concreto mener det ville vært mer hensiktsmessig med prosjektspesifikke mål, med tilhørende relevante beskrivelser og indikatorer. I arbeidet med utredningen er det ikke identifisert konkrete kommunale behov som er aktuelle å løse innenfor denne KVUen. Det derfor valgt å ikke å drøfte behovet "andre kommunale mål", og dette behovet er tatt ut fra alternativanalysen. 2.2.3 Krav I den første oversendte KVUen var det et absolutt krav: «Planlagt kapasitet i planperioden maksimalt 85 % kapasitetsutnyttelse». I revidert KVU er dette korrigert til 90%, som da er tilsvarende som krav i andre konseptvalgutredninger. 2.3 Anbefalt alternativ/scenario Følgende scenario er utredet: Scenario 1 Bakås B1 + Ellingsrudåsen B3 + Ellingsrud U4 Scenario 2 Bakås B2 + Ellingsrudåsen B2 + Ellingsrud U4 Scenario 3 Avhende Bakås + Ellingsrudåsen B4 + Ellingsrud U4 Scenario 4 Bakås B2 + Ellingsrudåsen B2U4 + Avhende Ellingsrud skole 2.3.1 Skoleomfang Bevare dagens kapasitet. 2.3.2 Andre kommunale formål Det er ikke løst noen andre kommunale formål i det anbefalte alternativet. 2.3.3 Anbefaling Anbefaling i KVU er: Scenario 2 Bakås B2 + Ellingsrudåsen B2 + Ellingsrud U4 Scenariene er prioritert/anbefalt i følgende rekkefølge: 1. Scenario 2 Bakås B2 + Ellingsrudåsen B2 + Ellingsrud U4 2. Scenario 3 Avhende Bakås + Ellingsrudåsen B4 + Ellingsrud U4 3. Scenario 4 Bakås B2 + Ellingsrudåsen B2U4 + Avhende Ellingsrud skole 4. Scenario 1 Bakås B1 + Ellingsrudåsen B3 + Ellingsrud U4 Side 8 av 17
3 Risiko for forsinkelser Midlertidighet I KVUen er det beskrevet at dersom Verdensparken skole ferdigstilles til 2022, kan denne benyttes som midlertidig erstatningslokale for skolene under byggeperioden. Alternativt kan tidligere Bredtvet videregående skole benyttes. Det bør legges vekt på å avklare midlertidig lokalisering mer konkret enn det som er gjort så langt, blant annet ved å vise status for Verdensparken skole. Modenhet Anbefalte alternativ innebærer rehabilitering og noe nybygg. Det er utført tilstandsvurderinger og utredningene av byggene er på normal modenhet for en konseptvalgutredning. Regulering av tomt Tomtene er eksisterende skoletomter, og forhold knyttet til offentlige tillatelser fremstår som overordnet avklart (Se vedlegg 1). Rammebetingelser Dersom rammebetingelsene endres vesentlig fra det som ligger til grunn for valgt løsning og usikkerhetsvurdering, kan dette utgjøre en risiko for forsinkelser i prosjektet, avhengig av hvor store endringer som blir påkrevd, og når i prosjektprosessen disse eventuelt blir kjent og gjort gjeldende. I valgte alternativ er det mindre justeringer av elevkapasitet. Større endringer av kapasiteten vil vesentlig påvirke kostnader og for eksempel usikkerhet knyttet til behov for regulering. Stedlige forhold Stedlige forhold inkluderer usikkerhet knyttet tilstand på eksisterende bebyggelse. Det er utført tilstandsvurderinger, og estimat for oppgraderingskostnader. I kostnadsestimatene i KVUen er det tatt høyde for omfattende rehabilitering. 4 Reguleringsrisiko og risiko knyttet til erverv av tomt Anbefalt scenario på Ellingsrud involverer tre eksisterende skolebygg. Det inngår derfor ikke tomtekjøp i alternativene. Regulering og reguleringsrisiko Anbefalt alternativ er overordnet avklart med PBE. Avklaringen anses å tilstrekkelig underbygge alternativets soliditet med hensyn til risiko på KVU-nivå. Det er inkludert kostnader for oppgradering av uteområder. Side 9 av 17
5 Kostnadsestimater Kalkylene bygger på UBFs nøkkeltallsanalyse, datert 23. september 2015. Dokumentasjon er fremlagt i forbindelse med KS1-prosessen. Nøkkelstallsanalysen er en periodisk utarbeidelse og fastsettelse av nøkkeltall, som UBF skal benytte i kalkyle- og investeringsøyemed og som de kommuniserer eksternt i mulighetsstudier og konseptvalgutredninger. Nøkkeltallene fremkommer som en kombinasjon av sluttprognoser og reelle sluttkostnader. For nybygg er tallene hentet fra skolene Bjørnsletta, Teglverket, Nordseter, Fernanda Nissen, Tokerud, Munkerud, og Haugenstua, mens for rehabilitering er tallene hentet fra Majorstuen, Hersleb og Gamle Løren. Usikkerhetsanalysene finnes i vedlegg 2. 5.1 Kalkylenes omfang og grunnlag i KVU Prosjektene er i hovedsak rehabilitering og noe nybygg. Grunnkalkylene er basert på UBFs nøkkeltall, men skjønnsmessig justert. Prisnivå er oppgitt å være fjerde kvartal 2015. Side 10 av 17
5.1.1 Bakås skole B2 Rehabilitering og nybygg Figur 1 Grunnkalkyle Bakås skole B2 Rehab og nybygg Side 11 av 17
5.1.2 Ellingsrudåsen skole B2 Rehabilitering og nedskalering Figur 2 Grunnkalkyle Ellingsrudåsen skole B2 Rehab og nedskalering Side 12 av 17
5.1.3 Ellingsrud skole U4 Rehabilitering Figur 3 Grunnkalkyle Ellingsrud U4 Rehab 5.2 Vurdering av kalkylene Concreto vurderer dokumentasjon av kalkylene til å være transparent, og mener fremskaffelsen av tallstørrelsene er fyllestgjørende dokumentert og etterprøvbar. Spesifikasjonsgraden er i samsvar med god estimeringspraksis på KVU-nivå. Side 13 av 17
5.3 Reviderte kalkyler Concreto gjør følgende endringer i prosjektkalkylene: Enhetspris for nybygg og rehabilitering er satt høyere enn nøkkeltall, fordi UBFs nøkkeltall baserer seg på sluttkostnader for ferdigstilte prosjekter, fratrukket opprinnelige «forventede tillegg». Concreto mener dette gir en forventet kostnad som er lavere enn de erfarte sluttkostnadene som ligger til grunn for nøkkeltallene. Utomhuskostnader for Ellingsrud og Ellingsrudåsen ble i gruppeprosessen vurdert som for lave. Vi har derfor oppjustert disse kostnadene. 5.3.1 Bakås skole B2 Rehabilitering og nybygg Figur 4 Revidert grunnkalkyle Bakås skole B2 Rehab og nybygg Side 14 av 17
5.3.2 Ellingsrudsåsen skole B2 Rehabilitering og nedskalering Figur 5 Revidert grunnkalkyle Ellingsrudåsen skole B2 Rehab og nedskalering Side 15 av 17
5.3.3 Ellingsrud skole U4 Rehabilitering Figur 6 Revidert grunnkalkyle Ellingsrud skole U4 Rehab Side 16 av 17
6 Samlet anbefaling Utdanningsetatens faglige vurdering er at små skolestrukturer skal unngås. I KVUen anbefales scenario 2, som innebærer skoler av mindre størrelse enn normalt i Oslo. Det anbefalte scenario er heller ikke det med lavest kostnad. Utdanningsetaten har i sin anbefaling lagt størst vekt på å bevare og styrke den eksisterende strukturen i området. Undervisningsbygg støtter anbefalingen, og den er også forankret hos Byrådsavdeling for oppvekst og kunnskap. Concreto legger dette til grunn, og støtter anbefalingen. Planlagt ferdigstillelse for prosjektene er: Ellingsrudåsen skolestart 2024 Ellingsrud - skolestart 2027 Bakås skolestart 2027 Vår vurdering er at de ulike prosjektene som inngår i KVU Ellingsrud kan ferdigstilles til planlagte tidspunkt. Prosjektenes omfang og kompleksitet tilsier at en tidligere ferdigstillelse er mulig. Basert på Utdanningsetatens fremdriftsplaner bør det være realistisk å ferdigstille prosjektene innenfor 4 år fra bestilling av forprosjekt. Den viktigste utfordringen ved tidligere ferdigstillelse vil være å løse behovene for midlertidighet. Med utgangspunkt i det samlede usikkerhetsbildet, slik det er beskrevet og illustrert i Vedlegg 2, gir Concreto følgende anbefalinger om styrings- og kostnadsramme: Bakås skole B2 Nybygg og rehabilitering Styringsramme (P50): 166 millioner kroner (2017-kroner) Kostnadsramme (P85): 196 millioner kroner (2017-kroner) Ellingsrudåsen skole B2 Styringsramme (P50): 170 millioner kroner (2017-kroner) Kostnadsramme (P85): 198 millioner kroner (2017-kroner) Ellingsrud skole U4 Styringsramme (P50): 201 millioner kroner (2017-kroner) Kostnadsramme (P85): 236 millioner kroner (2017-kroner) 7 Vedlegg 1. Sammenfatning av forhold knyttet til reguleringsrisiko og risiko knyttet til tomteerverv og eiendomstiltredelse 2. Usikkerhetsanalyser Ellingsrudområdet Side 17 av 17