ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Arkitektkontoret Ulf Røstøen AS Østre Nesttunv. 2 Postboks 64 - Nesttun 5852 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200911291/30 EBYGG-5210 060410 GMKR RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 106 Bnr 619 Tiltakets adresse : Grindhaugvegen 0 Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Fredrik Stenevik Saksgrunnlag: Det søkes om tillatelse til oppføring av enebolig med sekundærleilighet, totalt 250 m2 BRA. Det søkes også om dispensasjon fra tomteutnytting i "Kommunedelplan for Mildehalvøya", i den søknaden inngår også fremtidig garasje. Det ble gitt rammetillatelse for omsøkte tiltak 28.1.2010. I søknaden var det imidlertid oppgitt feil areal på tomten, slik at omsøkt tomteutnytting ble feil. Derfor er det på nytt søkt om dispensasjon fra tomteutnyttingen i kommunedelplanen. Dette vedtaket erstatter dermed rammetillatelse datert 28.1.2010. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis dispensasjon fra pbl 2008 11-6 "Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel" jf "Kommunedelplan for Mildehalvøya" 3.1 angående tomteutnytting. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. I tillegg er fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf plan- og bygningsloven 19-2, og dispensasjon kan derfor gis.
Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om rammetillatelse, mottatt bygningsmyndighetene 13.11.2009, for: Oppføring av enebolig med sekundærleilighet Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene 13.11.2009, med tilleggsdokumentasjon sist mottatt 16.3.2010. Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Det er ikke tegnet inn skorstein på boligen. Det må derfor redegjøres for at krav til alternativ energikilde i tillegg til elektrisitet er oppfylt ihht TEK 8-2. Senest i forbindelse med søknad om igangsetting må der foreligge forhåndsuttalelse fra VA- etaten. Plassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt. Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt, 4 m fra nabogrense. Høydeplassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes overkant gesims på kote + 40 m som omsøkt. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 67 nr 1. Vannforsyning og avløp: Det må dokumenteres at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Energibruk: Før igangsettingstillatelse gis, må det være innsendt bekreftelse på at tiltaket innfrir byggeforskriftenes krav til energibruk, jf TEK 8-2. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl 93 b, 97 og 98: Firma: Org.nr: Godkj.: Funksjon: Fagområde: Arkitektkontoret Ulf Røstøen AS 936446183 Sentral SØK Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker Arkitektkontoret Ulf Røstøen AS 936446183 Sentral PRO/KPR Tiltaksklasse 1 Arkitektur Side 2 av 6
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Reguleringsplan nr. 30060000 Kommunedelplan for Mildehalvøya - "Nåværende boligområde" Kommuneplan av 25.6.2007 - "Byggeområde" Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med pbl 2008 11-6 "Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel", jf "Kommunedelplan for Mildehalvøya" 3.1 angående tomteutnytting. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen om maksimal tomteutnytting er blant annet hensynet til å sikre tilstrekkelig utearealer og luft og lys mellom bygninger. I den konkrete saken har tiltaket tomteutnytting på 33,3 % BRA, mens tillatt tomteutnytting i kommunedelplanen er 25 %, noe som er lavt i forhold til sammenlignbare planer og i forhold til kommuneplanen, som opererer med 50 %. Eiendommen tilfredsstiller kravene til uteareal, og bygningsmyndighetene vurderer ikke tiltaket til å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at boligen blir formålstjenelig utformet ut fra arealbehovet familien har, og blir plassert ihht. gjeldende reguleringsplan. Bygningsmyndighetene kan ikke se at det er ulemper ved at tomteutnyttingen økes med 8,3 prosentpoeng. Ved en helhetlig avveining vil, etter bygningsmyndighetens vurdering, fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis dispensasjon fra pbl 2008 11-6 "Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel", jf "Kommunedelplan for Mildehalvøya" 3.1 angående tomteutnytting. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Lars Hystad, gnr 106 bnr 848, Marit Liseth Hamre, gnr 106 bnr 620, og Egil Bø, gnr 106 bnr 622. Merknadene går i hovedsak på tiltakets påvirkning av solforholdene på naboeiendommene. Det vises også til inngått kjøpsavtale der det står at bygget skal plasseres utenfor avtalte siktlinjer i forhold til bnr 620. Ved nabovarsling av søknaden om dispensasjon fra tomteutnyttingen i kommunedelplanen var det ingen merknader. Side 3 av 6
Bygg- og anleggsavfall: Tiltaket kommer ikke inn under bestemmelsene i avfallsforskriftens kap 15. Atkomst/avkjørsel: Omsøkte avkjørsel er i samsvar med stadfestet plan. Vannforsyning og avløp: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Fjernvarme: Tiltaket ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Energibruk: Tiltaket kommer inn under bestemmelsene i teknisk forskrift 8-2. Det er ikke redegjort for energibruken og det kreves redegjørelse. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det omsøkte tiltaket er ikke i strid med gjeldende reguleringsplan. Tomteutnytting er imidlertid ikke omtalt i reguleringsbestemmelsene, så her blir bestemmelsene i "Kommunedelplan for Mildehalvøya" gjeldende. I 3.1 i disse bestemmelsene oppgis maksimal TU å være 25 %, og at det kreves 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Omsøkte tiltak er enebolig med sekundærleilighet. I søknad om dispensasjon fra maksimal TU medtas fremtidig dobbel garasje, og TU oppgis å være 33,3 % inkl. fremtidig garasje og to parkeringsplasser. Det foreligger nabomerknader fra Lars Hystad, gnr 106 bnr 848, Marit Liseth Hamre, gnr 106 bnr 620, og Egil Bø, gnr 106 bnr 622. Merknadene går i hovedsak på tiltakets påvirkning av solforholdene på naboeiendommene. Det vises også til inngått kjøpsavtale der det står at bygget skal plasseres utenfor avtalte siktlinjer i forhold til bnr 620. Bygget plasseres ihht. reguleringsplan, og er lavere enn angitt maksimal høyde i kommunedelplanen. Bestemmelsen i Plan- og bygningsloven 70 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske skal imøtekommes med mindre avgjørende grunner taler i mot det. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som fører til betydelig ulempe for naboer og omkringliggende miljø. Når byggetiltakets plassering/utforming skal bestemmes må det foretas en interesseavregning mellom byggherrens behov for byggetiltaket oppveid mot naboens ulemper. Som i de fleste saker hvor det blir bygget på naboeiendommen, blir også naboene i denne saken berørt. Det sentrale vurderingstema blir hvorvidt det omsøkte tiltakets plassering må anses å påføre naboen betydelig ulempe. Ved vurderinger av ulempene ved tiltaket må det tas utgangspunkt i de lokale forhold på stedet og om det er påregnelig at endringer foretas. Etter bygningsmyndighetenes oppfatning vurderes ikke tiltaket å være til vesentlig sjenanse for nabo, og tiltaket godkjennes derfor slik det er søkt oppført. Side 4 av 6
Nabomerknad angående vilkår i tidligere inngått kjøpsavtale anses av bygningsmyndighetene å være av privatrettslig karakter mellom tiltakshaver og nabo. Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200911291. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Glenn M. Kristensen - saksbehandler Malvin Klementsen - gruppekoordinator Kopi: Fredrik Stenevik, Hjellestadvegen 277, 5259 HJELLESTAD BØ EGIL, GRINDHAUGVEGEN 77, 5259 HJELLESTAD BØ KJELL FRODE, GRINDHAUGVEGEN 73 B, 5259 HJELLESTAD HYSTAD ANITA PRYME, GRINDHAUGVEGEN 52, 5259 HJELLESTAD HYSTAD LARS, GRINDHAUGVEGEN 52, 5259 HJELLESTAD LISETH MARIT HAMRE, GRINDHAUGVEGEN 50, 5259 HJELLESTAD Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6