STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 102/99 Arkivsaksnr: 2011/3934-9 Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 102/99, Husbyvegen 31A, 7500 Stjørdal - dispensasjon fra maksimal utnyttingsgrad i Formingsbestemmelser, fortettingskategori BF2 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det ikke dispensasjon for å overskride Formingsbestemmelsene pkt. 1.2.4 om maksimal utnyttingsgrad for eiendommen 102/99, Husbyvegen 31A, 7500 Stjørdal. Til formannskap, komiteer, nemnder: Vedlegg: 1. Søknad om rammetillatelse, datert 15. mars 2012 2. Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon, udatert 3. Dispensasjonssøknad, datert 5. februar 2012 4. Gjenpart av nabovarsel med merknader til nabovarsel 5. Situasjonskart, datert 5. februar 2012 6. Snitt-, plan- og fasadetegninger, datert 5. og 10. februar 2012 7. Begrunnelse for dispensasjon fra tiltakshaver, datert 15. april 2012 8. Ny beregning av bruksareal, brev fra ansvarlig søker, datert 18. april 2012 9. Skisse som viser beregnet bruksareal Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om tiltak, nabomerknader før endring av tiltaket, korrespondanse mellom ansvarlig søker og kommunen.
Saksopplysninger På eiendommen gnr/bnr 102/99, Husbyvegen 31A, 7500 Stjørdal søkes det om å oppføre en vertikaldelt tremannsbolig og en vertikaldelt tomannsbolig med tilhørende boder og carporter. Det søkes om dispensasjon fra gjeldende utnyttingsgrad i plan. Omsøkt utnyttingsgrad er 44,3 % av tomtens areal. Gjeldende reguleringsbestemmelser for eiendommen er 63-planen og Formingsbestemmelser for BF 1-3, samt bygningsområder som inngår i reguleringsplan for Stjørdalen bygningsdistrikt, stadfestet 1963. Formingsbestemmelser for BF 1-3 ble vedtatt av kommunestyret 26. juni 2006. Eiendommen inngår i område BF2, og følgende bestemmelser gjelder: «1.2 Fortettingskategori BF2 1.2.1 Bebyggelsen skal nyttes til boligformål med tilhørende anlegg. 1.2.2 Innenfor området tillates åpen villamessig bebyggelse (eneboliger, rekkehus, eller flerfamiliehus) inntil 2 etasjer. 1.2.3 Det tillates oppført 1-4 boenheter pr. daa. 1.2.4 Innenfor området tillates grad av utnytting inntil TU= 40%. 1.2.5 Ny bebyggelse skal utformes med saltak, hvor 2 etasje tillates innredet til boligformål innenfor fastsatte krav til takvinkel og høyder. 1.2.6 Gesimshøyden skal ikke overstige 7 meter over terreng og mønehøyde skal ikke overstige 9 meter over terreng. Takvinkel inntil 30 grader tillates. 1.2.7 Hvis gesimshøyden ikke overstiger 4 meter over terreng, kan takvinkel inntil 40 grader tillates. Mønehøyden skal da ikke overstige 7 meter over terreng. 1.2.8 Parkeringsdekning skal være 1.0 plasser pr boenhet under 45 kvm BRA, 1,3 plasser pr. boenhet under 100 kvm BRA og 1,5 plasser pr. boenhet over 100 kvm BRA. Det kan kreves en parkeringsdekning på 2.0 plasser pr. boenhet. 1.2.9 Form, fasader og materialbruk skal harmonere med den omgivende bebyggelse. Større sammenhengende bygningskropper med svalgangsløsninger bør unngås. 1.2.10 Ny bebyggelse bør bidra til etablering av felles uteareal for kvartalet bebyggelsen inngår i. Felles uteareal bør få en sentral og solrik plassering i kvartalet.» Omsøkte eiendom er 1454 m², og er i dag bebygd med enebolig og uthus. Disse bygningene skal rives. Omkringliggende eiendommer er bebygd med eneboliger, og eiendommen mot øst er bebygd med en vertikaldelt tomannsbolig. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen pkt. 1.2.4 som tillater maksimal grad av utnytting inntil TU=40%. Det er søkt om dispensasjon for å oppføre bygninger hvor TU utgjør 44,3 % av tomtens areal. Maksimal tillatt utnytting på eiendommen er et bruksareal på 582 m², som tilsvarer TU=40%. Omsøkte utnyttingsgrad, TU=44,3 % tilsvarer et bruksareal på 644 m², altså 62 m² BRA overskridelse. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med: «Det søkes nå kun dispensasjon for en mindre vesentlig overtredelse av TU-BRA. Den er nå, inklusive sportsboder og parkeringsareal cp kun 3.1 % over tillatte 40 %. Eks. sportsboder og parkeringsareal er TU - BRA på kun 37,1 %. TU BYA er beregnet til kun 27,8%, noe som er uvanlig lite I et såpass sentrumsnært område.» Søknaden er innlevert og begrunnet før bruksareal ble oppdatert, slik at omsøkt overskridelse er større enn først omsøkt og begrunnet. Videre har søker anført som grunnlag for sin dispensasjonssøknad: «Tomten er på 1453,8 m2. og det kan etter bestemmelsene bygges 4 enheter pr. 1000m2. Det kan også etter bestemmelsene bygges eneboliger, rekkehus og flerbruksboliger I dette
området. Lek / grønt / friareal er langt over kravet, og ligger sørvendt mot Husbyvegen. Det skal opparbeides 5 carport p-plasser, og I tillegg 3 gjesteplasser, samt hc p-plass på Tomten, noe som også er godt over kravet.» Tiltakshaver har i brev datert 15. april 2012, vedlegg 7, begrunnet søknad om dispensasjon med bla følgende: «Som nevnt over så mener vi at det helt i bunn ligger et ganske tungt hensyn til det rent estetiske i prosjektet som gjør at dette er et prosjekt som bør kunne ligge innenfor de rammene som er akseptable for kommunen å kunne godkjenne. Det kan også vises til eksempler på eiendommer som er godkjent hvor utnyttelsesgraden ift. BRA er langt høyere enn i vårt prosjekt og som vi dermed mener vil danne presedens for vår sak. Forholdsvis nylig er det godkjent fradeling av tomter i Klokkervegen, gnr. 102, bnr. 195. Ift. Tilgjengelig informasjon er det her utskilt tre tomter som i dag har adresse Klokkervegen 2, 4 og 6 med gnr/bnr 102/989, 102/990 og 102/991. Tomtearealene her er på hhv. 172,8, 138,7 og 189,3 kvm, mens de tre boligene som er bygd har ihht. grunnboka alle tre BRA på 144 kvm, som gir utn.grader på 83,3%, 103,8% og 76,1%. Vårt prosjekt har til sammenligning, etter siste justering, 5 enheter på 116,2 kvm. BRA inkl. utvendig sportsbod og takutstikk over veranda. Til sammen 581,2 kvm. og 39,8% utnyttelse av tomten. Inkl. carporter på 12,5 kvm, blir det altså 5 enheter å 128,7 kvm, og totalt 643,7 kvm som gir en utn.grad på 44,1%. Vi ser derfor at vi kan ved å kjøre prosjektet uten overbygd parkering, altså carporter, kan komme innenfor det opprinnelige kravet for utn.grad og dermed være helt i henhold til gjeldende regulering for eiendommen. Vi ønsker likevel av hensyn til skjerming av naboer, samt bekvemmelighet for de nye beboerne å sette opp carporter som tegnet i søknaden. Vi håper at ovennevnte punkter belyser bedre vår hensikt med prosjektet i seg selv, samt at det også kan gi bedre grunnlag for å innstille positivt på at utnyttelsesgrad for eiendommen overskrides ift. gjeldende reguleringsplan. Vi mener at de hensyn vi allerede har tatt, samt de prosjekter som allerede er godkjent i forholdsvis kort avstand fra denne eiendommen skal være tilstrekkelig til å gi medhold til dispensasjon i byggesøknaden. I tillegg mener vi også at dette prosjektet vil være positivt for den videre boligutviklingen i Stjørdal, samt at det vil bli et langt bedre tilskudd til nabolaget enn den eksisterende bygningsmassen i dag som til dels er falleferdig og klar for utskiftning. Uteoppholdsarealet i prosjektet er også på hele 192 kvm, og dette vil innby langt bedre enn dagens eiendom til rekreasjon og lek både for nye beboere og kanskje også for eksisterende naboer.» Vurdering Søknad om dispensasjon fra plangrunnlaget skal avgjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsens annet ledd bestemmer: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» For å kunne innvilge dispensasjon er det krav om at hensynene bak bestemmelsen ikke vesentlig tilsidesettes, samt at fordelelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene.
Bakgrunnen for bestemmelsen om maksimal utnyttelsesgrad TU=40% er hensynet til å sikre bokvalitet på eiendommene i form av blant annet tilstrekkelig uteoppholdsarealer på eiendommen. Utendørs parkeringsplasser inngår ikke ved beregningen av TU, slik at parkeringsareal utover overbygde plasser «spiser» av uteoppholdsarealet. På denne bakgrunn er det viktig at maksimal utnyttingsgrad for eiendommen overholdes. I tillegg er BF2-områdene villastrøk, og ny bebyggelse må tilpasses eksisterende bebyggelse, også når det gjelder utnytting av området. Dette fremgår av pkt. 1.2.2 i bestemmelsene, hvor det tillates åpen villamessig bebyggelse, og ikke slik som innenfor BF3-området hvor det tillates oppført rekkehus/frittliggende lavblokker, jf pkt. 1.3.2. Omkringliggende eiendommer er bebygd med eneboliger og en vertikaldelt tomannsbolig. Det følger også av bestemmelsene pkt. 1.2.10 at ny bebyggelse bør bidra til etablering av felles uteareal for kvartalet bebyggelsen inngår i. Felles uteareal bør få en sentral og solrik plassering i kvartalet. I foreliggende sak er det planlagt felles uteoppholdsarealer mot syd, mellom bygningsmassen og Husbyvegen. Minimumskravene til felles lekearealer i kommuneplanens arealdel er oppfylt, jf fremlagt situasjonsplan, vedlegg 5. Omsøkte utnyttingsgrad er TU=44,3 %, regulert utnyttingsgrad er TU=40%. For omsøkte eiendom utgjør overskridelsen ca 62 m². Det er anført fra tiltakshaver at «Uteoppholdsarealet i prosjektet er også på hele 192 kvm, og dette vil innby langt bedre enn dagens eiendom til rekreasjon og lek både for nye beboere og kanskje også for eksisterende naboer.» Rådmannens oppfatning er at utnyttingsgraden er vesentlig overskredet, både i prosent og bruksareal. Som ovenfor nevnt er minimumskravet til lekearealer ivaretatt. Når det gjelder uteoppholdsarealer for øvrig er rådmannen oppfatning at disse er holdt på et minimumsnivå, og består for en stor del av «restarealer» mellom bygningskropp og naboeiendom. Når det gjelder henvisningen til Klokkervegen 2, 4 og 6 er faktum i saken at disse eiendommene, sammen med gnr/bnr 102/992 var en del av Klokkervegen 8, gnr/bnr 102/195 ved søknad om tiltak. Gnr/bnr 102/992 er felles parkeringsanlegg for eiendommene. Omsøkt utnyttingsgrad for prosjektet inkl. eksisterende bolig var TU=37%, altså innenfor bestemmelsene for BF2-områder i formingsveilederen. Det medfører derfor ikke riktighet som tiltakshaver skriver at det er gitt dispensasjon for høyere utnytting for dette prosjektet. Imidlertid er det i ettertid godkjent fradeling av eiendommene. Det er også et vilkår for dispensasjon at fordelen ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er fra tiltakshaver anført at «dette prosjektet vil være positivt for den videre boligutviklingen i Stjørdal, samt at det vil bli et langt bedre tilskudd til nabolaget enn den eksisterende bygningsmassen i dag som til dels er falleferdig og klar for utskiftning. Uteoppholdsarealet i prosjektet er også på hele 192 kvm, og dette vil innby langt bedre enn dagens eiendom til rekreasjon og lek både for nye beboere og kanskje også for eksisterende naboer.» Selv om det nye tiltaket vil føre til en forbedring i form av nye bygg i stedet for eksisterende bygninger, er dette også mulig å oppnå innenfor reguleringsbestemmelsene. Rådmannens vurdering er at innvilgelse av dispensasjon vil gi mindre uteoppholdsarealer for beboerne, noe som anses som ulemper for beboerne. Med tanke på at tiltaket har 5 boenheter, må eiendommen kunne tilby et minimum at uteoppholdsarealer i tillegg til lekeareal.
Rådmannen legger også til grunn ved vurderingen at innvilgelse av dispensasjon vil gi presedens i like saker, og at dette anses som en klar ulempe. Rådmannen er etter en samlet vurdering kommet til at vilkårene for dispensasjon ikke anses oppfylt. Det anbefales derfor at søknaden avslås.